裁判書系統

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　106年度上易字第161號 上訴人即附 帶被上訴人　大豐富房屋股份有限公司 法定代理人　鄭俊杰 上訴人即附 帶被上訴人　鄭盟峰 共　　　同 訴訟代理人　蔡文斌律師 　　　　　　吳俊宏律師 　　　　　　林韋甫律師 複代理人　　林冠廷律師 被上訴人即 附帶上訴人　林育賢 訴訟代理人　鄭家豪律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106 年4 月7 日臺灣臺南地方法院105 年度訴字第1932號第一審判決，提 起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於106 年11月7 日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 上訴及附帶上訴均駁回。 第二審訴訟費用，上訴部分由上訴人連帶負擔，附帶上訴部分由 附帶上訴人負擔。 事實及理由 甲、程序方面： 按分公司為受本公司管轄之分支機構，並無獨立之財產，為 謀訴訟上便利，現行判例雖從寬認分公司就其業務範圍內之 事項涉訟，有當事人能力，但不能執此而謂關於分公司業務 範圍內之事項，不得以總公司名義起訴（最高法院66年台上 字第3470號判例參照）。查大豐富房屋股份有限公司夢時代 分公司已於民國（下同）106 年2 月13日向主管機關廢止分 公司登記，相關業務已分別併入上訴人公司（見本院卷第73 頁）。依前開判例之同一法理，上訴人公司既為總公司，是 其以總公司名義提出本件上訴，為法所許，合先敘明。 乙、實體方面： 一、被上訴人主張： ㈠、被上訴人前於103 年5 月26日購入門牌號碼臺南市○○區○ ○○街○○○ ○○ 號房屋及該房屋坐落之土地（下稱系爭房地 ），於104 年8 月21日委託上訴人公司仲介銷售系爭房地， 並約定被上訴人實拿新臺幣（下同）1,830 萬元，上訴人公 司關於系爭房地銷售案之承辦人為其受僱人即上訴人甲○○ 。嗣系爭房地由訴外人任信皇買受，已於104 年10月12日辦 畢所有權移轉登記。詎被上訴人於105 年9 月30日經財政部 國稅局臺南分局，以伊違反特種貨物及勞務稅條例（下稱特 貨稅條例）為由，補徵189 萬元特種貨物稅（下稱奢侈稅） 稅款，並受裁處472,500 元罰鍰，合計2,362,500 元。上訴 人公司受伊有償委託仲介，應盡善良管理人注意義務，甲○ ○為上訴人公司之履行輔助人，且為不動產經紀人員，對被 上訴人出售系爭房地是否須負擔奢侈稅乙節，應善盡告知免 徵奢侈稅之善良管理人注意義務，詎其竟告以被上訴人將直 系血親尊親屬戶籍遷入即符合特貨稅條例第5 條第1 項第1 款免徵奢侈稅之規定，被上訴人乃於104 年10月8 日將母親 林陳寶珠之戶籍遷入系爭房地，因未符上開免徵奢侈稅規定 ，致被上訴人受有上開補繳奢侈稅、罰鍰之損害。爰依民法 第567條第2項、第227條第2項及不動產經紀業管理條例第26 條第2項規定，提起本件訴訟，請求擇一為有利之判決。 ㈡、並聲明：上訴人應連帶給付被上訴人2,362,500 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利 息，並願供擔保請准宣告假執行。 二、上訴人答辯： ㈠、被上訴人與上訴人公司間係成立居間契約，伊僅須為被上訴 人報告訂約之機會或為訂約之媒介，並無為被上訴人申報奢 侈稅或規劃節稅之義務，且上訴人公司於受委託時即已告知 有課徵奢侈稅問題，已盡告知義務，上訴人不可能告知錯誤 或違反法律規定之內容，上訴人甲○○從未向被上訴人表示 將被上訴人母親戶籍遷入系爭房地即可免徵奢侈稅，被上訴 人將其母戶籍遷入系爭房地，係為申請自用住宅之土地增值 稅優惠稅率，並非依上訴人指示免徵奢侈稅之用。另奢侈稅 主要係針對短期買賣非供自住之不動產、所有權人銷售持有 期間2 年以內（含2 年）在中華民國境內之房屋及其坐落基 地或依法得核發建造執照之都市土地予以課徵，系爭房地既 非供自住之不動產，被上訴人只要買賣即須課徵奢侈稅，縱 上訴人告知被上訴人節稅之可能手法，被上訴人仍會被課徵 奢侈稅，被上訴人之損害與上訴人告知與否並無相當因果關 係。 ㈡、兩造間針對「屋主拿回變更後成交價壹仟捌佰參拾萬元整」 之約定，為上訴人希望取得之最低額約定，未針對其是否負 擔「仲介服務費用」與「不動產所有權移轉前必須完納之稅 捐」有所約定，並非「賣清」之約定。此外，本件不動產買 賣之仲介服務費478,923 元、稅款84,117元、履約保證費用 11,340元與代書費27,614元等費用，均由被上訴人取得之買 賣價金中負擔。又被上訴人實際取得之買賣價款為18,300, 000 元，上訴人公司並未違上開約定。 ㈢、又奢侈稅之性質乃屬特種之營業稅，並非辦理不動產登記時 所須之稅捐，倘委託人未積極主動告知其自身與相關親屬間 之不動產持有情形，則難以期待不動產經紀或地政士提供確 實之奢侈稅諮詢。依契約第9 條之規定，對於土地及成屋應 記載有關應納稅額、規費項目之重要交易條件，乃指土地增 值稅、地價稅、工程受益費、代書費、印花稅、登記規費、 公證費、契稅、房屋稅、水電、瓦斯、管理費及電話費而言 ，並未包括奢侈稅。何況訴外人徐淑惠於締約時已提醒上訴 人，依據系爭買賣契約書第13條第1項，本件不動產之出售 ，因出賣人持有未超過二年，恐有奢侈稅產生，請賣方自行 主動向主管機關申報等語，堪認上訴人業已提醒被上訴人其 有奢侈稅之申報繳納義務甚明。 三、原審為被上訴人一部勝訴之判決，即判決㈠上訴人應連帶給 付被上訴人945,000 元，及上訴人公司夢時代分公司自105 年11月24日起、上訴人甲○○自105 年12月6 日起，均至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被上訴人其餘 之訴駁回。上訴人對其敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明 ：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明 ：駁回上訴。並對其敗訴部分提起附帶上訴，附帶上訴聲明 ：㈠原判決不利附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附 帶被上訴人應再連帶給付附帶上訴人1,417,500 元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。附帶被上訴人則答辯聲明：駁回附帶上訴。 四、爭執與不爭執事項： ㈠、不爭執事實： ⒈被上訴人於103 年5 月26日購買系爭房地，於104 年8 月21 日委託上訴人公司居間仲介銷售系爭房地，上訴人公司就系 爭房地仲介案之承辦人為其受僱人即上訴人甲○○。 ⒉被上訴人於104 年10月8 日，將其母親林陳寶珠之戶籍遷入 系爭房地，並於同年11月16日將林陳寶珠之戶籍遷出系爭房 地，被上訴人之戶籍未曾遷入系爭房地。 ⒊被上訴人出售系爭房地予任信皇，並於104 年10月12日委任 地政士即徐淑惠辦理所有權移轉登記完畢。 ⒋被上訴人出售系爭房地後，經財政部南區國稅局臺南分局核 定應補繳奢侈稅189萬元及罰鍰472,500元，合計2,362,500 元。 ⒌被上訴人曾於105年4月14日收受國稅局函文，催告被上訴人 應於10日內補辦申報特種貨物及勞務稅。 ㈡、爭執事項： ⒈上訴人是否負有告知課徵奢侈稅相關規定之義務？ ⒉若有告知義務卻未告知，致被上訴人遭裁罰，上訴人應否負 賠償責任？ ⒊若上訴人須負賠償責任者，其賠償金額為何？被上訴人與有 過失比例為何？ 五、法院之判斷： ㈠、本件被上訴人與上訴人公司間所簽定之104 年8 月21日委託 銷售契約書記載：（被上訴人）委託上訴人公司處理系爭房 地銷售事宜，銷售總價款2,580 萬元等語，嗣被上訴人與上 訴人公司於104 年10月5 日合意變更委託議價內容為：「屋 主實拿變更後成交價格1,820 萬5 千元整」，復於104 年10 月7 日再變更委託議價內容為：「屋主拿回變更後成交價格 1,830 萬元整」等節，有該委託銷售契約書、議價契約內容 變更同意書在卷可稽（見原審卷第65頁、第15至16頁），由 上開變更同意書之記載，及參酌被上訴人將系爭房地銷售價 格自2,580萬元調降至1,830萬元等節，足徵被上訴人與上訴 人公司間所成立之系爭房地委託銷售契約，並約定被上訴人 得「實拿」1,830萬元，銷售價格超出該1,830萬元部分則為 上訴人公司之報酬。 ㈡、按契約關係本是一種基於信賴而發生之法律上特別結合關係 ，債務人除給付義務外，尚應履行其他本於誠信原則為基礎 而生之通知、說明、協力、照顧、保護等附隨義務，當事人 為締結契約而接觸磋商時，已由一般普通關係進入特殊聯繫 關係，相互間建立了一種特殊之信賴關係，雖非以給付義務 為內容，惟依誠實信用原則，仍產生上述之附隨義務。本件 上訴人公司受有報酬而受被上訴人委託銷售系爭房地，應依 委託銷售契約之內容執行事務，且被上訴人為一般消費者， 信賴上訴人公司得滿足其出售系爭房地實得1,830 萬元之條 件，乃與上訴人公司尋得之買主任信皇達成以1,890 萬元出 售系爭房地之合意後，移轉系爭房地予任信皇，是上訴人公 司自應確保被上訴人實拿1,830 萬元，方符合系爭房地委託 銷售契約之本旨，此為輔助實現債權人利益所生之附隨義務 ，於被上訴人詢問時有告知免徵奢侈稅要件，即債權人將自 身或配偶或未成年子女戶籍遷入，並符合自住事實要件之保 護義務。而系爭房地出售價格1,890 萬元完納奢侈稅189 萬 元後所餘價金顯不足1,830 萬元，自不符合出售條件，亦違 反系爭房地委託銷售契約之所生之附隨義務。 ㈢、又所有權人僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣本人或配偶或 未成年子女戶籍登記並有自住事實，且持有期間無供營業使 用或出租者，得免徵奢侈稅；特貨稅條例第5 條第1 項第1 款定有明文。依此，足認出售持有期間在2 年以內之房屋及 其坐落基地，尚非一律課徵奢侈稅，仍有排除課徵奢侈稅之 例外情形。上訴人公司為不動產經紀業者，從事業務涉及買 賣房地之專業知識，並有代書、地政士等專業人員於業務往 來上配合，就交易房地之相關稅捐、資訊，相較於被上訴人 ，自處於優勢地位，且被上訴人與上訴人公司成立系爭房地 委託銷售契約時，特貨稅條例已施行，媒體均大幅報導課徵 及免徵奢侈稅之資訊，上訴人公司及上訴人甲○○就此奢侈 稅之相關規定，本諸其專業理應熟知，則上訴人公司對被上 訴人簽訂系爭房地委託銷售契約時聲明實收1,830 萬元之契 約重要內容，自應善盡調查告知及規劃之義務，以供被上訴 人是否降低出售價格之重要參考。依此，上訴人公司就「所 有權人名下僅有1 戶房地」、「辦竣本人、配偶或未成年子 女之戶籍登記」、「持有期間無出租營業使用或出租」3 個 要件，依善良管理人之注意義務，於被上訴人詢問時，自應 據實告知被上訴人，否則無以達到系爭房地委託銷售契約由 被上訴人實收1,830 萬元之約定；詎上訴人甲○○未注意特 貨稅條例第5 條第1 項第1 款免徵奢侈稅之要件，其中「直 系血親」設立戶籍之要件，僅限所有權人直系血親卑親屬不 及於尊親屬，與出售不動產時，課徵土地增值稅或房屋稅時 ，稅務機關形式認定是否為住家用或住宅用地之標準時，包 含「直系親屬即含直系血親尊親屬及卑親屬」設立戶籍於出 售房屋內者，均得適用住宅用地之土地增值稅或自住用之房 屋稅優惠稅率不同，此有卷附錄音譯文附卷可稽（見原審卷 第79至87頁），是上訴人甲○○顯係積極錯誤告知免徵奢侈 稅要件，堪以認定。 ㈣、次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致 交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責 任；不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。被上訴 人與上訴人公司簽立系爭房地委託銷售契約後，由上訴人甲 ○○處理系爭房地仲介銷售，上訴人甲○○明知系爭房地銷 售條件為被上訴人實拿1,830 萬元，卻對高達189 萬元之奢 侈稅免徵要件積極地錯誤告知，顯未盡善良管理人之注意義 務而有過失，致系爭房地之交易遭課徵奢侈稅189 萬元、罰 鍰472,500 元。被上訴人固因出售系爭房地取得1,830 萬元 ，然事後遭追徵奢侈稅及罰鍰，致出售系爭房地實質對價有 同額之減損而未實際取得1,830 萬元，可認被上訴人受有差 額即相當於前開稅額及罰鍰共2,362,500 元之損害，依上開 規定，被上訴人自得請求上訴人公司與上訴人甲○○就此損 害負連帶賠償責任。 ㈤、上訴人雖辯稱：所謂「實拿1,830 萬元」之約定，係指售價 扣除交易成本、仲介服務費後，被上訴人應實拿1,830 萬元 ，況銷售契約條款中亦已載明稅金應由買賣雙方依法自行負 責，自不應計入銷售總價，系爭交易完成後，被上訴人已受 領1,830 萬元，上訴人已依約履行，並舉其他判決支持其論 據等語。惟上開契約內容變更同意書既明文「實拿1,830 萬 元」，意即賣方不負擔任何規費、稅捐，此為一般人之生活 經驗，此觀卷附被上訴人與上訴人甲○○之錄音譯文亦觸及 奢侈稅議題，已如前述，足見上訴人甲○○亦知悉此為其處 理本件賣方「實拿1,830 萬元」時應注意之告知義務自明。 至另案判決與本件案情不同，尚難比附援引，附為敘明。 ㈥、上訴人又辯稱：被上訴人未自住於系爭房地，縱告知免徵奢 侈稅要件，被上訴人出售系爭房地仍應課徵奢侈稅等語。惟 上訴人既於系爭房地委託銷售契約約定被上訴人可實拿1,83 0 萬元，則上訴人應善盡系爭房地委託銷售契約本旨，若上 訴人認被上訴人出售系爭房地必然須課徵如此高額之奢侈稅 ，更應善盡據實告知之義務，使被上訴人得據以決定委託銷 售之價格。另上訴人雖舉被上訴人與任信皇簽立之買賣契約 第13條第1 項明白記載：地政士已告知奢侈稅之相關法令規 定，出賣人應自行申報，日後如有未繳納或繳納不實之情事 ，出賣人應自行負責（見原審卷第25頁），故被上訴人應自 負其責等語；惟該條文係約定於被上訴人與任信皇之買賣契 約，用以釐清系爭房地買賣雙方之權益，與上訴人應依兩造 系爭房地委託銷售契約履行債之本旨無涉。 ㈦、末按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠 償金額或免除之。民法第217 條第1 項定有明文。此項規定 之目的在謀求加害人與被害人間之公平，倘受害人於事故之 發生亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過酷 ，是以賦與法院得不待當事人之主張，減輕其賠償金額或免 除之職權。此所謂被害人與有過失，只須其行為為損害之共 同原因，且其過失行為並有助成損害之發生或擴大者，即屬 相當，不問賠償義務人應負故意、過失或無過失責任，均有 該條項規定之適用。又上開規定不以侵權行為之法定損害賠 償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外 ，於計算賠償金額時，亦難謂無其適用，且此項基於過失相 抵之責任減輕或免除，非僅視為抗辯權之一種，亦有可使請 求權全部或一部為之消滅。法院應斟酌雙方原因力之強弱， 與過失之輕重，以定賠償金額應減至何程度，抑為完全免除 （最高法院54年台上字第2433號判例、90年度台上字第122 號判決參照）。本件被上訴人自陳：伊知悉擬出售持有期間 在2 年以內之系爭房地本屬須繳納奢侈稅之情（見原審卷第 7 頁），是被上訴人既明瞭出售系爭房地有課徵奢侈稅之可 能，又身為系爭房地之所有權人，對系爭房地之狀況自屬最 為明瞭，縱認於交易過程中對系爭房地須課徵奢侈稅與否有 所疑義，除詢問代辦之地政士或上訴人公司人員外，尚有其 他可供諮詢之管道，惟被上訴人未再為任何諮詢，是被上訴 人就本件損害之發生亦有過失，本院自得依上開規定，依過 失相抵法則，減輕上訴人之賠償金額。爰斟酌兩造對於系爭 房地持有事實之知悉程度、被上訴人於出售系爭房地後未依 期申報遭罰鍰、上訴人未查明法令變動之專業程度等，認被 上訴人應負6 成之與有過失責任，上訴人則負擔4 成過失責 任。則被上訴人得請求之損害賠償金額為945,000 元【計算 式：2,362,500 元x 0.4 】，逾此部分之請求，即屬無據。 本件既依不動產經紀業管理條例第26條第2 項准被上訴人之 請求，其另依民法第227 條第2 項、第567 條第2 項規定請 求，毋庸贅述，附為敘明。 六、綜上所述，被上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2 項 之規定，請求上訴人連帶給付945,000 元，及上訴人公司自 105 年11月24日起、上訴人甲○○自105 年12月6 日起，均 至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，自屬正 當，應予准許，逾此部分請求，即屬無據。從而原審為上訴 人及附帶上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴及附帶上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴 及附帶上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，依民事訴訟法第 449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段、第85條第2項 ，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 11 月 21 日 民事第二庭 審判長法 官 吳上康 法 官 丁振昌 法 官 陳學德 上為正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 106 年 11 月 21 日 書記官 林宛妮