臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度上易字第87號
上 訴 人 璞苑開發有限公司
法定
代理人 謝明璋
訴訟代理人 李孟哲
律師
被
上訴人 余景登律師即吳永興之
遺產管理人
上列
當事人間請求
拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○六
年十二月二十五日臺灣臺南地方法院第一審判決（一○六年度訴
字第一○三八號）提起上訴，本院於一○七年六月五日
言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原判決關於
駁回上訴人下開第二項之訴，
暨訴訟費用（確定部分
除外）之
裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣貳仟貳佰柒拾玖元
，及自民國一○六年六月二十六日起，
按月再給付新台幣壹仟貳
佰參拾捌元。
其餘
上訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔十分
之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、
本件上訴人主張：坐落台南市○○區○○段○○○○○○號
土地（下稱
系爭土地），為伊於民國一○五年五月四日，以
總價新台幣（下同）八百五十七萬元向執行法院拍定而取得
所有權。系爭土地上現有如原判決附圖（下稱附圖）編號Ａ
、面積三○九．六四平方公尺之鐵皮建物（下稱系爭建物）
，係吳永興於七十年間起造（吳永興死亡後，經法院選任余
景登律師為遺產管理人）。原審認定系爭土地與系爭建物間
存在
民法第四百二十五條之一條第一項之法定租賃關係，伊
自得依同條第二項規定，請求被上訴人給付租金。訴外人林
蕉治即吳永興之配偶，曾將系爭建物以每月一萬元出租予其
外甥蔡建明使用，審酌長年通膨與貨幣貶值等因素，系爭土
地之租金應以一萬五千元為
適當；故起訴前已到期租金為二
萬六千五百元，自起訴日起之每月租金則為一萬五千元。原
審判決駁回伊請求被上訴人再給付二萬零三十四元（已到期
租金），及自起訴日起按月再給付一萬一千二百八十四元部
分，
尚有未洽。
並聲明：㈠原判決駁回下開第二項之訴廢棄
。㈡上廢棄部分，被上訴人應再給付二萬零三十四元，及自
一○六年六月二十六日起按月再給付一萬一千二百八十四元
（原審判決駁回上訴人先位之訴，暨就備位之訴判命被上訴
人給付六千四百六十六元，及自一○六年六月二十六日起按
月給付三千七百十六元部分，未據
兩造聲明不服，不在本院
審理範圍）。
二、被上訴人則以：依土地法第九十七條第一項規定，城市地方
房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之
十為限；上訴人請求以最高上限計算租金，顯然偏高，應予
酌減等語，資為
抗辯。
三、兩造不爭執之事項如下：
㈠系爭土地原為吳永興所有，上訴人經向執行法院拍定後，由
執行法院於一○六年五月四日發給
不動產權利移轉證書，
嗣
於同年五月十八日，經地政機關以
拍賣為原因，將系爭土地
登記在上訴人名下。
㈡系爭土地上門牌號碼台南市○○區○○街○○○號房屋（即
系爭建物），係吳永興所有，占用系爭土地面積為三○九．
六四平方公尺。
㈢系爭建物為二層樓高之鐵皮建物，其內部堆置大量雜物，已
長時間無人使用；其西臨○○街，北臨○○街○○○巷，附
近多為民宅，亦有小型工廠坐落其間。
四、按城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總
價額年息百分之十為限；土地法第一百零五條
準用同法第九
十七條第一項定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報
地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，
承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金
相比較，以為決定，並
非必達申報總地價年息百分之十最高
額者，並經最高法院著有六十八年
台上字第三０七一號判例
可資參照；
經查：
（一）系爭土地與系爭建物原屬吳永興所有，嗣於一○六年五月
四日由上訴人取得系爭土地所有權，依民法第四百二十五
條之一第一項規定，
推定在系爭建物得使用期限內，兩造
間存有租賃關係，原審因而判決駁回上訴人先位之訴，上
訴人就此部分並未聲明不服，即已確定。兩造間就系爭建
物得使用期限內存有租賃關係，上訴人據以請求被上訴人
給付租金，
核屬有據。
（二）系爭土地西臨台南市○○區○○街，北臨○○街○○○巷
，附近多為民宅，亦有小型工廠坐落其間，交通尚稱便利
，
惟鄰近五百公尺至一公里範圍內，並無大型建築物或購
物中心、百貨公司乙情，
業據原審法院
勘驗現場明確，有
勘驗筆錄、現場簡圖、照片（原審卷第六九至七二頁）、
系爭土地之Google電子地圖（本院卷第九五頁）
可參，且
為上訴人所不爭執（本院卷第九九頁）；本院審酌系爭土
地坐落位置尚稱便利，惟鄰近並無大型建築物或購物中心
、百貨公司，對於帶動周邊經濟發展既無太大助益，可認
系爭土地可產生之經濟效益亦不高，關於酌定系爭土地之
租金即已不宜太高等一切情狀，認以土地之申報總地價年
息百分之八計算為適當。
（三）系爭土地於一○五年一月之申報地價為二千四百元，有卷
附之土地登記第二類謄本可參（原審卷第一二、七四頁）
；系爭建物占用系爭土地面積為三○九．六四平方公尺，
以此計算被上訴人應按月給付之租金為四千九百五十四元
，每日租金則為一百六十五元（計算式：309.64㎡×2,40
0元×8%÷12月＝4,954元，4,954元÷30日＝165元，元以
下四捨五入）。基上，自上訴人取得系爭土地之日即一○
六年五月四日起，至起訴前一日即同年六月二十五日止（
共五十三日），被上訴人應給付上訴人之租金為八千七百
四十五元（計算式：165元×53日＝8,745元）。
（四）上訴人雖主張：系爭建物曾以每月租金一萬元租與訴外人
蔡建明使用，加計長年通膨與貨幣貶值之因素，故系爭土
地每月租金應以一萬五千元為適當
云云。惟房客承租房屋
所支出之租金，實際係就土地及其上建物為使用收益之
對
價，此與單純承租基地建築房屋，所須支出之租金僅係使
用收益基地之對價者不同，尚難
比附援引，遽為本件計算
被上訴人使用收益系爭土地之租金之基準。至於上訴人於
本院審理時提出訴外人簽訂之房屋
租賃契約（本院卷第七
九至九一頁），其中門牌號碼○○街○○○巷○○之○號
房屋，每月租金為二萬二千元，惟同巷○○之○號房屋之
每月租金僅一萬三千元，至於門牌號碼○○街○○○巷○
○○之○○號房屋，每月租金則為二萬三千元，可見個別
房屋之租金高低差異極大，尚難僅憑一、二戶房屋之租金
價額，作為論斷系爭土地之租金是否偏高或偏低之準據；
況該等房屋之房客所支出之租金，同樣是包括對於土地及
其上建物為使用收益之對價，自難援引作為與系爭土地酌
定租金時相互比較之參考依據。基上，被上訴人使用收益
系爭土地之對價，酌定為每月四千九百五十四元，尚稱妥
適。此外，上訴人並未舉證證明，其空言「加計長年通膨
與貨幣貶值之因素」乙詞，逕謂即應以一萬五千元作為被
上訴人使用收益系爭土地之對價云云，亦嫌無據，委不足
採。綜此，上訴人請求被上訴人再給付租金部分，於再給
付（已到期租金）二千二百七十九元（8,745元－6,466元
＝2,279元），及自一○六年六月二十六日起按月再給付
一千二百三十八元（4,954元－3,716元＝1,238元）範圍
內，
洵非無據，
逾此範圍，則為無理由。
五、
綜上所述，上訴人本於租金給付
請求權，求為命被上訴人再
給付二千二百七十九元，及自一○六年六月二十六日起按月
再給付一千二百三十八元部分，
於法尚無不合，應予准許，
逾此之請求，即非有據，不予准許。就
上開應准許部分，原
審
未遑詳察，遽為上訴人敗訴之判決，自有可議，
上訴意旨
指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，
爰由
本院
予以廢棄改判如主文第二項所示；至於上訴人之請求不
應准許部分（確定部分除外），原審為其敗訴之判決，經核
於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回
其上訴。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法之陳述，與判決
結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，
判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 19 日
民事第四庭
審判長法 官 李 文 賢
法 官 張 家 瑛
法 官 黃 義 成
上為
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 19 日
書記官 盧 建 元