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臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　　109年度上字第148號 上　訴　人　盧畇榛 訴訟代理人　王識涵律師 被上訴人　　于曉惠 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年3月 30日臺灣臺南地方法院第一審判決（108年度訴字第918號）提起 上訴，本院於109年8月27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、本件上訴人主張：伊於民國（下同）106年1月5日經由信義 房屋臺南文化店（下稱信義房屋）向被上訴人購買坐落臺南 市○區○○段○○○○○號土地（面積207平方公尺）及其上同 段00000建號，即門牌號碼臺南市○區○○街○○巷○弄○○號房 屋（主建物面積94.06平方公尺，下稱系爭土地、房屋，合 稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）11,500,000元， 並簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。嗣伊於 106年7月3日欲將系爭房屋拆除重建時，發現系爭土地207平 方公尺中有約18.91坪（即62.81平方公尺）土地供公眾通行 使用。惟被上訴人於系爭買賣契約書所附「標的物現況說明 書」第14項「所有權人是否單獨持有基地內土地，但須全部 或部分供公眾通行使用」、第15項「對外通行巷道是否有無 法通行或曾發生通行權糾紛或須支付通行費情形」，均勾選 「否」，足見伊於購買時不知系爭土地有約18.91坪土地供 公眾通行，無法作為建築用地。按標的物現況說明書依不動 產經紀業管理條例第24條規定，視為買賣契約書之一部分， 則系爭土地之權利存有瑕疵，依民法第349條、第353條、第 226條第1項規定，被上訴人應負權利瑕疵擔保責任。縱認被 上訴人就系爭房地不負權利瑕疵擔保責任，依民法第354條 、第360條規定，被上訴人於標的物現況說明書中勾選系爭 土地未作為供公眾通行使用，已與事實不符，致系爭土地具 有價值及效用上之瑕疵，被上訴人亦應負物之瑕疵擔保責任 。爰依權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保之法律關係，提起本件 訴訟，請求法院擇一判命被上訴人給付3,840,197元本息等 語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴 ）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人 3,840,197元（系爭房地經歐亞不動產估價師聯合事務所鑑 定，認系爭土地有無現行巷道使用，將影響市價達3,840,19 7元），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：㈠伊於92年間經由信義房屋購買系爭房地。 嗣伊基於信賴關係，亦委託信義房屋來銷售系爭房地，故信 義房屋對系爭房地之現況非常清楚。伊與銷售人員劉宗政簽 署信義房屋買賣仲介一般委託書時，曾口頭說明系爭房地三 面臨路，並無隱瞞任何資訊。㈡伊係第一次出售房地，不清 楚委託書及附件會成為系爭買賣契約書之一部分，對複雜之 標的物現況說明書未仔細核對，在說明書第14項之問題「所 有權人是否單獨持有基地土地，但須全部或部分供公眾通行 使用」，勾選「否」，伊並無故意隱瞞事實。㈢伊與銷售人 員洽談買賣時，曾要求做土地鑑界，只是後來上訴人又放棄 土地鑑界，足見上訴人在決定購買系爭房地前，已知悉系爭 土地包含道路用地。㈣系爭房地買賣價金為1,150萬元，上 訴人以系爭房地向玉山銀行貸款金額為1,104萬元，以銀行 貸款一般設定為標的物價值5至7成來說，可知系爭房地價值 遠高於1,150萬元。況上訴人於108年1月初將系爭房地以1,2 50萬元出售他人，比兩造買賣金額1,150萬元還高出100萬元 ，足見上訴人並未受損失等語，資為抗辯。並答辯聲明：上 訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠被上訴人於92年7月29日間經由信義房屋向他人購買系爭房 地，買賣價金為4,000,000元。 ㈡被上訴人於105年間再委託同一家仲介即信義房屋出售系爭 房地，被上訴人於系爭買賣契約書所附標的物現況說明書第 14項「所有權人是否單獨持有基地土地，但須全部或部分供 公眾通行使用」、第15項「對外通行項道是否有無法通行或 曾發生通行權糾紛或須支付通行費」，均勾選「否」。 ㈢上訴人於106年1月5日經由信義房屋店長葉錕良、業務員劉 宗政，向被上訴人購買系爭房地，買賣價金為11,500,000元 ，兩造簽署系爭買賣契約書。 ㈣上訴人於106年3月1日登記取得系爭房地後，即以系爭房地 設定最高限額抵押權，向玉山商業銀行股份有限公司貸款 1,104萬元。 ㈤系爭土地面積中約有18.91坪土地供公眾通行使用。 ㈥上訴人因本件買賣糾紛提告被上訴人詐欺，被上訴人經臺灣 臺南地方檢察署（下稱臺南地檢）檢察官以107年度偵字第 9359號為不起訴處分（下稱9359號不起訴處分書），上訴人 不服而提出再議，經臺灣高等檢察署臺南檢察分署以108年 度上聲議字第419號處分書（下稱419號處分書）駁回再議（ 見107年度偵字第9359號卷，下稱偵字卷，第42-44、56-58 頁）。 ㈦臺南市政府工務局108年9月19日南市工管一字第1081095748 號函檢附62年南建都字第49169號建造執照及62年南工字第 000000號使用執照影本、平面、立面、位置、配置圖、剖面 圖見原審卷第167-182頁及附圖證件存置袋內。 ㈧歐亞不動產估價師聯合事務所109年2月4日EAZ0000000000號 函檢附不動產估價報告書，估價結果略以：「…經本所估價 師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素 、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，土地採 用比較法及土地開發分析法進行評估，建物則以成本法評估 。勘估標的價值(B項目：可開發建築土地62.62坪及其建物) 為14,656,193元，另系爭房地(A項目：土地62.62坪(其中18 .91坪供公眾通行而無法建築之基地及其建物）價值為10,81 5,996元，因此，部份土地供公眾通行致土地價值減損金額( B-A)為3,840,197元…」等語（見原審卷第247頁、外放不動 產估價報告書第3頁）。 四、兩造爭執事項： ㈠上訴人於105、106年間購買系爭房地時，是否已知悉系爭土 地中之系爭18.91坪土地係供公眾通行使用？ ㈡上訴人依權利瑕疵擔保責任及物之瑕疵擔保責任之法律關係 ，請求被上訴人負擔損害賠償責任、或減少價金，有無理由 ？ 五、得心證理由: ㈠上訴人於105、106年間購買系爭房地時，是否已知悉系爭土 地中系爭18.91坪土地係供公眾通行使用？ ⒈物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時具有其所保證之品質。又買受人於契約成立時，知其物有 前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354 條第1、2項、第355條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存 在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定 ，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有 瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字 第1173號判決意旨參照）。所謂權利瑕疵擔保，依民法第 349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物 對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出 賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高 法院96年度台上字第2617號判決意旨參照）。上訴人主張: 系爭土地於移轉登記後，經伊發現其中18.91坪土地係供公 眾通行使用，無法建築房屋乙節，充其量僅為是否構成物之 瑕疪問題，蓋上訴人就系爭土地全部面積207平方公尺，已 登記為所有權人，即受有土地法第43條之保護，而無虞第三 人追及。縱系爭土地中之18.91坪土地係供公眾通行使用， 仍無礙於上訴人已取得系爭土地所有權之事實，自無權利瑕 疵可言，上訴人以系爭土地中有18.91坪土地係供公眾通行 使用，係屬權利瑕疵等情，主張被上訴人應負損害賠償責任 云云，並無可採。 ⒉查系爭房屋係一層樓加強磚造建築，系爭土地面積為207平 方公尺（約62.62坪），系爭房屋主建物面積為94.06平方公 尺，兩造買賣總價金為11,500,000元，且依現況系爭土地面 積包含18.91坪土地供作道路使用（已為現有巷道）。被上 訴人於系爭買賣契約書所附標的物現況說明書第14項「所有 權人是否單獨持有基地內土地，但須全部或部分供公眾通行 使用」、第15項「對外通行巷道是否有無法通行或曾發生通 行權糾紛或須支付通行費情形」，均勾選「否」，此有系爭 買賣契約書、標的物現況說明書、系爭土地及建物謄本、臺 南市政府都市發展局函（函文稱案地部分指示為現有巷道） 、系爭房屋62年申請建照執照及使用執照之資料、不動產說 明書（內含：產權調查表、所有權屬一覽表、相關稅費及服 務費項目、增值稅概算表、相關法令說明、買賣仲介委託書 、標的物現況說明書、行情資訊、地籍圖、建物測量成果圖 ㈠、電子地圖）附卷可證（見原審補字卷第19至26頁、第51 至52頁、台南地檢偵字第9359號卷（下稱偵字卷）第20、26 頁、第32至33頁、原審卷第167至181頁、臺南地檢107年度 他字第297號卷〈下稱他字卷〉第68至87頁），堪信為真實 。 ⒊次按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕 疵者，出賣人不負擔保之責」，民法第355條第1項定有明文 。因「買受人於締結買賣契約時，若已明知標的物之價值或 效用有滅失或減少之瑕疵，則是拋棄本於瑕疵而請求擔保之 權利，不必使出賣人負其責任」（民法第355條立法理由參 照）。查系爭土地中之18.91坪土地係供作道路使用，位於 系爭房屋圍牆外，為兩造所不爭執，上訴人買受後自無從排 除民眾通行，而供一己使用收益，其價值及效用自難與圍牆 內地坪部分等同視之，自足以影響買賣價金之決定。惟倘上 訴人知悉上情，揆諸上開說明，自不構成物之瑕疵。經查： ⑴系爭買賣契約書第1條第2項記載「買方（上訴人，代理人為 上訴人之姐盧佳伶）於簽約前確實已親至標的物所在地詳細 檢視屋況，並對信義房屋仲介股份有限公司提供之不動產說 明書等資料已充分瞭解」，有買方盧佳伶（上訴人代理人） 之簽名（見補字卷第20、24頁）。另盧佳伶於106年1月5日 簽約日簽收信義房屋所交付之不動產說明書，載有「本人確 已收到並充分瞭解本不動產說明書內容所載事項」（見他字 卷第68頁）。盧佳伶於偵查中陳稱：系爭房地是我和媽媽出 面買的。由辛秉治（信義房屋人員）帶我們看系爭房地。我 之前有買過房地。簽買賣契約前只有與我媽媽到現場看過一 次。因為我也住在系爭房地附近，對該處的環境也很熟悉， 常路過看一下系爭房地的狀況及其他附近的狀況。辛秉治帶 我們去看系爭房地時，沒有跟我們說系爭土地的坪數包含馬 路，沒有說包含三面道路等語（見他字卷第110至111頁）。 惟系爭房屋圍牆外即三面臨路，有現場照片可參（見他字卷 第66至67頁），而系爭土地面積207平方公尺（約62.62坪） 、系爭房屋主建物面積卻僅有94.06平方公尺（約28.45坪） ，即系爭土地面積約略是系爭建物面積的2.2倍（62.62÷28 .45≒2.2），況信義房屋交付產權調查表（見他字卷第70頁 ）予盧佳伶，其中亦明確記載建物總面積為94.06平方公尺 （約28.45坪）而已，又系爭房屋現況三面臨路，盧佳伶及 其母親亦居住在系爭房屋附近，對於系爭房屋（即在圍牆內 土地）面積，應可依簡易測量方式得知系爭房屋占用系爭土 地之長度及寬度，即可輕易獲知系爭房屋占用系爭土地確實 之面積，亦可清楚得知系爭土地其中系爭房屋圍牆外之道路 面積係多少平方公尺，應為明確。若如上訴人所主張：其購 買的土地全部都在圍牆範圍（亦即系爭土地蓋滿建物）內， 上訴人所期待建物面積應為系爭建物之2.2倍，差距不可謂 不大，盧佳伶自陳曾入屋看過一次，也有買房經驗，也常路 過看一下房地狀況，衡情盧佳伶並非無知識經驗之人，對於 系爭房屋之實況面積與伊期待之面積存在1.2倍差距，縱令 以目測方式，仍不難查知，上訴人主張：其認知所買之系爭 土地皆是圍牆內的土地，不知系爭土地有部分供道路使用乙 節，實與常理有違。 ⑵次查，按信義房屋提供兩造不動產說明書，內檢附產權調查 表、列印本為105年11月14日之信義房屋系爭土地地籍圖謄 本、系爭建物於89年間之建物測量成果圖（見他字卷第71頁 、第83至84頁）。信義房屋人員曾將系爭建物於地籍圖謄本 上標示，亦註明系爭建物之長、寬，另台南市東南地政事務 所建物測量成果圖（由信義房屋105年11月14日列印）亦計 算建物面積為94.06平方公尺（見他字卷第83至84頁）。再 參照產權調查表中「三、注意事項說明」之第一類「屋況相 關」第3點記載「…建物坐落之土地依地籍圖判斷疑未臨街 廓，但是否得以建築仍需按土地個別條件及其週邊相鄰土地 使用情形進行規劃後始能確定，本案有關未來改建、重建、 土地利用或是否須退縮建築等專業問題，信義房屋建議買方 需於簽約前徵詢建築專業人士意見，並自行負擔建築開發之 風險；若買方對於界址有疑慮時，可自付土地鑑界費用申請 鑑界…」（見他字卷第71頁）。而依現場照片所示，系爭房 屋三面臨路（見他字卷第66至67頁），依地籍圖謄本及建物 測量成果圖觀之，系爭房屋位於系爭土地中間，然系爭土地 並未臨街廓（見他字卷第83至84頁），則扣除系爭房屋以外 ，系爭房屋所臨之三邊空地，即係供公眾通行而成為現有巷 道，致系爭房屋三面臨路。上開產權調查表、地籍圖及建物 測量成果圖均為不動產說明書之物件，且經辛秉治解說在案 ，並經上訴人代理人盧佳伶簽名確認無訛，盧佳伶於不動產 說明書首頁記載「本人確已收到並充分瞭解本不動產說明書 內容所載事項」等文字之下方簽名（見他字卷第68頁），參 以證人辛秉治（信義房屋業務專員）於本院證稱：「我們到 現場時有跟她（盧佳伶）說，如果拆掉重蓋，因為（三面） 臨路，…土地勢必會退縮…」（見本院卷第94頁）；另葉錕 良（信義房屋店長）於偵查中陳述:「我們交易時應該有跟 告訴人（上訴人）的媽媽及姐姐說明系爭土地的實況，即包 含有道路用地」（見他字卷第42頁反面）、證人劉宗政（信 義房屋業務）則於本院證稱：「（上訴人是否知道系爭土地 有三面臨路？）我們每次帶看都有說明…，買方都知道（系 爭土地有三面臨路）」（見本院卷第97頁）、及於偵查中供 稱「我們當時一定會說明舊透天座落的土地現場有三面臨巷 道，而巷道本身一半是該物件產權，…到現場的客戶都一定 會問現場土地沒有62.5坪的面積，我們當時一定會說明舊透 天座落土地現場有三面臨巷道，而巷道本身一半是該物件的 產權，圍牆內看起來不到62.5坪的面積…」（見他字卷第43 頁）等語，則上訴人對系爭土地有部分供道路使用之情，自 無諉為不知之理。上訴人主張：伊不知系爭土地有部分供作 道路使用云云，要無可採。 ⑶上訴人固以：依被上訴人所提供標的物現況說明書（見原審 卷第93頁）中，第14項次「所有權人是否單獨持有基地內土 地，但須全部或部分供公眾通行使用？」，係勾選「否」、 第15項次「對外通行巷道是否有無法通行或曾發生通行權糾 紛或須支付通行費情形」，均勾選「否」，伊不可能得知系 爭土地有供公眾通行之事實云云。查被上訴人自承伊於標的 物現況說明書第14、15項次有勾選錯誤之情（見本院卷第61 頁）。然證人辛秉治於本院證稱:「簽委託時，屋主都要勾 選，有時候屋主不清楚，屋主勾選完後，我們業務會查檢， 屋主有時候坪數狀況都不清楚（會勾錯）。」、「（當時為 何沒有指正被上訴人說明書勾錯了？）這部分可能要問證人 劉宗政比較清楚」（見本院卷第95頁），證人劉宗政於本院 則證稱:「說明書常常會有人勾錯，蠻常發生的，我們帶看 、解釋時會說明，我們地籍圖上的也有用手工標示（如他字 卷83頁所載)」、「…我們有告訴買方說（標的物現況說明 書）勾錯了」（見本院卷第97頁），則證人劉宗政既已告知 上訴人標的物現況說明書第14、15項次被上訴人有勾選錯誤 之情，上訴人自無誤認之虞，要不能持該勾選錯誤之標的物 現況說明書，主張伊不知系爭土地中有18.91坪係供公眾通 行之事實。 ⑷本件原審曾送請歐亞不動產估價師聯合事務所就系爭土地於 106年1月5日買賣交易日之當日價格予以鑑價，鑑定結果認 ：系爭房地若可開發建築土地為62.62坪加計建物價值，評 估價值為14,656,193元，若以其中18.91坪作為供公眾通行 之道路，不得作為建築用地及其建物價值為10,815,996元， 有歐亞不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書在 卷可參（見外放鑑定報告書，見第1至3頁）。而被上訴人委 託信義房屋出售系爭房地時，其委賣價為13,880,000元，有 買賣仲介一般委託書附卷可考（見原審卷第91頁）。本件被 上訴人出售系爭房地之委賣價，已低於鑑定結果所示系爭土 地62.62坪（全部）均可建築之土地加計建物價格776,193元 （14,656,193－13,880,000＝776,193），可認被上訴人原 本就是以系爭房地本有「部分土地供公眾通行作為道路使用 」予以出售，故其委賣價格低於系爭土地62.62坪均可建築 之土地加計建物價格達776,193元。又本件最終成交價格為 11,500,000元，更遠低於上述完整建地（62.62坪加計建物 價值）鑑定之出售價格3,156,193元（14,656,193－11,500, 000＝3,156,193），足資兩造議價後之交易價格，並非以全 部62.62坪土地加計建物作為買賣標的，否則，成交價格當 不致低至11,500,000元，益徵被上訴人出售之標的原本就是 以系爭土地中有18.91坪作為供公眾通行之道路，不得作為 建築用地及其建物作為出售標的至明。又若兩造成交之價格 係以系爭土地全部62.62坪，加計建物作為買賣標的，上訴 人若未隱瞞系爭土地有部分供作道路使用，則其後之出售價 格應遠低於先前買入價格，然108年1月間，上訴人將系爭房 地轉售，其轉售價竟為1,250萬元，有實價登錄查詢結果可 參（見原審卷第81頁），並未低於兩造成交之11,500,000元 ，可認兩造就系爭房地成立買賣契約時，上訴人確已知悉系 爭土地其中有18.91坪土地供作道路使用。 ⑸按系爭買賣契約書第17條第15項約定「…若買方對於界址有 疑慮時，可自付土地鑑界費用申請鑑界，由於現況已有建築 物若因此無法辦理鑑界，買方同意以可鑑得之界址點作為界 址確認結果。（註：本案簽約時已經買賣雙方合意不辦理鑑 界並同意按現況界址點交，且無後續費用補貼問題）…」（ 見補字卷第25頁），查依現場照片、產權調查表、105年11 月14日列印之系爭土地地籍圖謄本、系爭建物於89年間之建 物測量成果圖綜合觀之，應可判斷系爭土地包含供公眾通行 之道路，若上訴人對此有疑慮，應會申請鑑界，然上訴人卻 同意不予鑑界，且同意按現況界址點交，顯見上訴人買受時 對系爭土地有部分供公眾通行之事實，知之甚詳，且無異議 。是上訴人稱於簽約前不知悉系爭土地有提供部分土地作為 道路使用乙情，並無可採。 ㈡上訴人依權利瑕疵擔保責任及物之瑕疵擔保責任之法律關係 ，請求被上訴人負擔損害賠償責任、或減少價金，有無理由 ？ 本件上訴人以系爭土地中有18.91坪土地係供公眾通行使用乙 節，並無權利瑕疵可言，已如上述。又系爭土地其中18.91坪 土地作為供公眾通行之道路，不得作為建築用地，復為上訴 人簽約前明知，自不構成物之瑕疵。上訴人依權利瑕疵擔保 責任及物之瑕疵擔保責任之法律關係，請求被上訴人負擔損 害賠償責任、或減少價金，即屬無據，不應准許。 六、綜上所述，上訴人依權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保責任之法 律關係，請求被上訴人應給付伊3,840,197元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息， 非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並 駁回其假執行之聲請，即無不合。上訴論旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 9 月 17 日 民事第五庭 審判長法 官 吳森豐 法 官 郭貞秀 法 官 孫玉文 上為正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 被上訴人不得上訴。 中 華 民 國 109 年 9 月 17 日 書記官 黃雁勤 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。