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最　高　行　政　法　院　裁　定 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　106年度裁字第475號 上　訴　人　國城建設股份有限公司 代　表　人　蔡麗環 上　訴　人　統揚廣告事業有限公司 代　表　人　林慧靜 上　訴　人　動力國際廣告有限公司 代　表　人　施棟瀝 共　　　同 訴訟代理人　許猷進　律師 　　　　　　廖培穎　律師 　　　　　　朱書瑩　律師 被 上訴 人　公平交易委員會 代　表　人　黃美瑛 上列當事人間公平交易法事件，上訴人對於中華民國105年12月8 日臺北高等行政法院105年度訴字第1112號判決，提起上訴，本 院裁定如下： 　　主 文 上訴駁回。 上訴審訴訟費用由上訴人負擔。 　　理 由 一、按對於高等行政法院判決之上訴，非以其違背法令為理由， 不得為之，行政訴訟法第242條定有明文。依同法第243條第 1項規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；而 判決有同條第2項所列各款情形之一者，為當然違背法令。 是當事人對於高等行政法院判決上訴，如依行政訴訟法第24 3條第1項規定，以高等行政法院判決有不適用法規或適用不 當為理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該 法規之條項或其內容；若係成文法以外之法則，應揭示該法 則之旨趣，倘為司法院解釋或本院之判例，則應揭示該判解 之字號或其內容。如以行政訴訟法第243條第2項所列各款情 形為理由時，其上訴狀或理由書，應揭示合於該條項各款之 事實。上訴狀或理由書如未依此項方法表明者，即難認為已 對高等行政法院判決之如何違背法令有具體之指摘，其上訴 自難認為合法。 二、緣上訴人於銷售高雄巿路竹區「○○○○」建案（下稱系爭 建案）廣告，對於使用分區為農業區之用地（下稱系爭土地 ）宣稱「3000坪自然生態園區」、「3000坪生態公園」、「 3千坪公園湖光水景」，並佐以各種樹木、花卉、桌椅、步 道及湖景等圖示（下稱系爭廣告），涉有足以影響交易決定 之商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平 交易法第21條第1項規定，乃依同法第41條前段規定，以民 國105年6月7日公處字第000000號處分書（下稱原處分）分 別處以上訴人國城建設股份有限公司（下稱國城建設公司） 新臺幣（下同）40萬元罰鍰、統揚廣告事業有限公司（下稱 統揚公司）20萬元罰鍰、動力國際廣告有限公司（下稱動力 公司）5萬元罰鍰。上訴人不服，提起行政訴訟，求為判決 ：原處分撤銷。經原判決駁回。 三、本件上訴人對於原判決上訴，主張：（一）系爭廣告用語包 含「公園」一詞，僅係一般描述性、敘述性用詞，並非在向 消費者暗示或宣稱系爭建案所附連之土地（即系爭土地）屬 於都市計畫法高雄市施行細則規定之「公園用地」；且系爭 廣告既從未單獨使用「公園」二字，而係就系爭土地既有之 天然植栽、水塘、森林，可供社區戶外遊憩、享受大自然等 環境實況為描述，則依相關交易相對人就系爭廣告整體(搭 配文字敘述及實體照片)施以「普通注意力之認知」，甚難 想像其會進一步聯想該廣告中「3000坪自然生態園區」、「 3000坪生態公園」之描述，即為都市計畫法中法律定義上之 「公園」。從而，依公平交易委員會於公平交易法第21條案 件之處理原則第7點第㈠小點、第㈣小點規定之判斷原則， 系爭廣告用語符合一般消費者之普通認知，並無不實。原審 疏未注意「公園」於一般消費大眾之認知上，本有其普通意 涵，誤就「法律上之公園」和農業用地之差別予以比較，驟 認系爭廣告用語所稱之公園，常態上應是「法律上之公園」 ，而謂系爭廣告與真實不符，當有適用公平交易法第21條錯 誤之違法，及判決不備理由之違法。（二）系爭土地實際上 為房屋及其基地(商品本身)以外，為達公開共用而以近乎贈 與之方式移轉予買受人之附帶景觀，而本件主要交易標的之 房屋及其基地，皆無任何虛偽不實或引人錯誤之情事，原審 並未說明交易標的以外之「土地使用分區」如何影響一般大 眾之認知及決定，亦未闡明兩造就系爭土地樣貌得否較易經 久維持為充分辯論，逕認原處分並無違法云云，亦有認定事 實未依經驗法則及論理法則、判決不備理由之違誤。（三） 系爭建案係屬「先建後售」之成屋銷售方式，消費者於系爭 建案銷售時，可親見系爭土地之真實樣貌，並經銷售人員告 知其土地使用分區屬於農業用地，且於雙方買賣契約書中作 如是記載，與預售屋只能憑廣告來認識其所欲購買建物之各 項條件，迥然不同。上訴人於原審中業已屢次主張，並藉此 說明系爭廣告顯難僅以「公園」之描述性用詞即致一般消費 者陷於錯誤，則本件實際上並不存在消費者權益減損之可能 性，詎原審對此項攸關判決結果之攻擊防禦方法未予採納， 又未說明不採之理由，當屬判決不備理由之違失。（四）上 訴人歷來主張系爭廣告用語所稱之「公園」表彰的是「符合 一般消費大眾普通認知下之公園」，從未強調系爭廣告用語 係在表彰「都市計畫法之特殊涵義」，上訴人之真義乃：即 使「公園」一詞之定義，於法律上有其特別定義，仍難以排 除該詞彙本含有「保留其自然狀態，以作為公眾戶外遊憩及 享受大自然的特定場所」之意涵，故系爭廣告符合客觀上多 重意義之一，並無不實。原判決誤解上訴人之陳述，並於判 決理由中課予上訴人「應特別加以說明，以免消費者誤認」 之義務，顯係增加法律所無之限制，並足以影響本件是否構 成廣告不實之論斷，亦有不當。（五）系爭土地並非系爭建 案交易標的，亦非建築物本體，故本件應適用修正前公平交 易委員會對於不動產廣告案件之處理原則第3點第⑻小點， 以系爭廣告與系爭土地之「差異難為一般大眾所接受」為構 成「虛偽不實或引人錯誤」之要件，然原判決漏未審酌此節 ，僅以系爭土地同屬買賣交易之一部分，作為迴避適用上開 規定之理由，自有判決不備理由之違誤等語。 四、本院按：原判決已敘明：（一）系爭建案係上訴人國城建設 公司出資興建，並分別委託上訴人統揚公司，及上訴人動力 公司負責銷售，上訴人國城建設公司、統揚公司、動力公司 均為廣告主，上訴人且於系爭建案廣告中，對於使用分區為 農業區之用地宣稱「3000坪自然生態園區」、「3000坪生態 公園」、「3千坪公園湖光水景」，並佐以各種樹木、花卉 、桌椅、步道及湖景等圖示，顯就足以影響交易決定之商品 內容及用途，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易 法第21條第1項規定，被上訴人依公平交易法第41條前段規 定，分別處以上訴人國城建設公司40萬元罰鍰、統揚公司20 萬元罰鍰、動力公司5萬元罰鍰，經核尚無不合。（二）查 系爭廣告用語為「3000坪自然生態園區」、「3000坪生態公 園」、「3千坪公園湖光水景」，整體上顯然予消費者「購 買系爭建案之社區可使用合法之3000坪自然生態與湖光水景 公園」之印象，而高雄市政府農業局已函復系爭土地之使用 分區係屬該市都市計畫農業區，依據都市計畫法高雄市施行 細則規定，系爭農業區不得作「公園」使用，顯見系爭廣告 所稱之「生態園區、生態公園、湖光水景公園」，與真實不 符，不能因目前尚未遭裁罰，即稱廣告並無不實。系爭廣告 用語所稱之公園，常態上應是「法律上之公園」，若上訴人 欲強調前揭用語只是「非法律上之公園」，而是都市計畫法 下特殊涵義（即非農業用地使用方式所形成之自然景觀及遊 憩功能），反而應特別加以說明，以免消費者誤認。再者， 建物周遭之環境有無公園或綠地，景觀視野如何，能否持續 存在，係消費者「承購房屋與否」之重要因素之一，系爭廣 告所為之環境描述，顯具有招徠效果，足以讓消費者作成「 購買系爭房屋與否」之決定，若合法公園並不存在，只有「 非農業用地」之自然景觀及遊憩功能，消費者可能根本不會 購買系爭房屋，其影響不止於景觀及遊憩功能之減損而已， 上訴人主張「消費者只在乎圖片所呈現之自然景觀，不會在 乎是否法律上公園用地」、「縱系爭土地違反土地使用分區 而遭拆除、停止使用或回復原狀，對於房屋整體價值效用之 影響甚是輕微」云云，不足採信，系爭廣告用語已足以引起 一般大眾錯誤之認知或決定，即屬虛偽不實及引人錯誤之表 示，原處分因認其違反公平交易法第21條第1項規定，並非 以無關因素作為審查基礎，自未違反不當連結禁止原則。又 系爭廣告圖示樹木、花卉、桌椅、步道等雖非與客觀現況不 符，但該客觀現況既非公園，該農業區之自然景觀、遊憩功 能，與公園仍有重大差別，原處分並無指出「廣告圖示與真 實現況有何差異」之必要，自難謂原處分違反明確性原則。 （三）原處分已審酌各上訴人公司資本額、103年營業額、 廣告期間系爭建案銷售戶數、銷售金額，並考量違法行為持 續期間以及上訴人等乃首次違法等情，分別裁處上訴人5萬 元至40萬元不等之罰鍰，已具體審酌公平交易法施行細則第 36條之事項，難謂原處分違反行政程序法第9條。原處分並 無違法，因將上訴人之訴駁回。上訴意旨雖以原判決違背法 令為由，惟核其上訴理由，係就原審取捨證據、認定事實之 職權行使，所為：上訴人於銷售系爭建案之系爭廣告所稱之 「生態園區、生態公園、湖光水景公園」與真實不符，足以 引起一般大眾錯誤之認知或決定之事實認定，指摘其為不當 ，並就原審已論斷者，泛言未論斷不備理由，而非具體說明 其有何不適用法規或適用法規不當之情形，並揭示該法規之 條項或其內容，及合於行政訴訟法第243條第2項所列各款之 事實，難認對該判決之如何違背法令已有具體之指摘。依首 開規定及說明，應認其上訴為不合法。 五、據上論結，本件上訴為不合法。依行政訴訟法第249條第1項 前段、第104條、民事訴訟法第95條、第78條、第85條第1項 前段，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　106　 年　　4　　 月　　20　　日 最高行政法院第三庭 審判長法官　吳　東　都 法官　鄭　小　康 法官　林　文　舟 法官　姜　素　娥 法官　黃　淑　玲 以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異 中　　華　　民　　國　　106　 年　　4　　 月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊　子　鋒