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最　高　行　政　法　院　判　決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　108年度判字第1號 上　訴　人　冠伊企業股份有限公司 代　表　人　侯明賢 上　訴　人　侯明和 　　　　　 侯月琴 共　　　同 訴訟代理人　洪濬詠　律師 被　上訴人　高雄市政府地政局新興地政事務所 代　表　人　游彤芬 上列當事人間更正土地登記事件，上訴人對於中華民國106年9月 6日高雄高等行政法院105年度訴字第504號判決，提起上訴，本 院判決如下： 　　主 文 原判決廢棄，發回高雄高等行政法院。 　　理 由 一、上訴人3人共有高雄市○○區○○段4小段1146建號，門牌號 碼為高雄市○○區○○○路○○號之建物（下稱系爭建物）， 登記層次3層，總面積1248平方公尺，分別為2層面積416平 方公尺、3層面積416平方公尺、騎樓面積416平方公尺。上 訴人認為系爭建物中關於「騎樓：416平方公尺」之登記錯 誤，於民國104年11月23日依土地法第69條規定，申請將「 騎樓：416平方公尺」更正為「騎樓：39.89平方公尺、1樓 ：376.11平方公尺」。被上訴人審查結果，認為系爭建物係 54年間辦理建物所有權第1次測量登記，當時依起造人申請 及實地測繪結果，將該建物第1層登記為騎樓，面積416平方 公尺，已依法完成測量、登記程序，再經查對相關圖資，實 難認定當時辦理建物所有權第1次測量登記有誤，以104年12 月16日高市地新測字第10471114400號函（下稱原處分）否 准。上訴人不服，循序提起行政訴訟，經原審法院105年度 訴字第504號判決（下稱原判決）駁回後，提起本件上訴。 二、上訴人起訴主張： ㈠、系爭建物第1層，應為「騎樓面積39.89平方公尺、1樓面積 376.11平方公尺」，卻誤載為「騎樓416平方公尺」。在上 訴人取得系爭建物所有權之前，1樓即專供所有權人支配使 用，不是供不特定人通行。上訴人取得所有權後，曾將系爭 建物出租予皇宮SPA俱樂部，將1樓部分提供該店顧客停車使 用，非供不特定人通行。況該範圍全面鋪設磁磚，非柏油路 面，前方與兩側店面相同，均設有排水溝渠，並劃有紅線禁 止停車，基此以觀，足見被上訴人稱系爭建物1樓全部面積 為騎樓，供不特定多數人通行，不符實際狀況。系爭建物之 使用執照是高雄市政府工務局(55)高市建土築使字第00358 號，地上3層1棟含系爭建物計15戶，依55年當時之變更設計 圖說，騎樓面積由217.836平方公尺變更為216.4平方公尺， 則扣除其他14戶建物合計之騎樓面積176.51平方公尺，系爭 建物之騎樓面積應為39.89平方公尺，卻明顯誤載為416平方 公尺，故1樓面積應為376.11平方公尺。 ㈡、系爭建物第1層騎樓及1樓面積之登載內容，應以建築執照及 使用執照內容為準。依地籍測量實施規則第281條規定，建 物應於取得使用執照後，為辦理建物所有權第1次登記，此 時向地政事務所申請繪製建物測量成果圖，方屬適法。系爭 建物曾於55年8月31日變更設計，55年9月6日竣工，55年9月 21日領有使用執照，則被上訴人應於55年9月21日以後始得 進行建物第1次測量，再依此測量結果登載，卻逕於54年5月 29日進行第1次測量，並轉為登載辦理所有權第1次登記，以 建築執照為辦理依據，測量程序明顯違誤，進而造成系爭建 物第1層登載錯誤，而53年1月7日之施工平面圖，已不能作 為系爭建物變更設計以後使用狀況之判斷基礎。況本件使用 執照含系爭建物之共15戶建物，騎樓面積至多217.836平方 公尺，系爭建物騎樓面積達416平方公尺，明顯違反依建築 執照辦理登記之行政慣例，違反行政自我拘束原則，而建築 執照及使用執照，具拘束辦理建物所有權第1次登記之構成 要件效力，不得反於該等內容為認定。 ㈢、55年8月31日變更設計後的1樓平面圖，已無通路規劃設計， 縱變更前，系爭建物的第1層平面圖記載有通路字樣，然通 路不等同於騎樓，整棟的15戶建物，於設計規劃時已明確規 劃騎樓面積為217.836平方公尺，變更設計後則為216.4平方 公尺，絕非416平方公尺，被上訴人將系爭建物第1層全部或 所稱通路範圍，均登載為騎樓，認事用法即有違誤，亦違背 高雄市建築管理自治條例或其他縣市關於騎樓面積限制標準 等語，聲明求為判決訴願決定及原處分撤銷、被上訴人應將 系爭建物登記謄本記載「騎樓416平方公尺」部分，更正為 「騎樓39.89平方公尺、1樓376.11平方公尺」。 三、被上訴人則以： ㈠、系爭建物於54年5月29日測繪，54年9月4日登記完成，原案 卷因逾規定之保存年限銷毀。然依系爭建物之建造執照及設 計圖，第1層部分標示有騎樓與通路，前後側無牆壁厚度尺 寸，二者皆屬供公共通行性質，1樓現況照片亦與設計圖相 符。被上訴人依臺灣省政府46年1月9日(四六)府民地甲字第 108號令（下稱臺灣省政府46年1月9日令）發布之測繪建物 平面圖及位置圖規定，由當時申請人申請測繪建物平面圖及 位置圖，會同實地指界將第1層部分一併測繪登記為騎樓（ 亭子腳），並依法公告2個月，無人提出異議，完成登記程 序，尚無違誤。系爭建物領有之建築執照為(53)高市建土築 字第174號，是多棟建物共照。將系爭建物與相鄰同照之已 登記建物，建號132、1145、1151、1152等建物，與建築執 照之工程設計圖第1層進行套繪結果，系爭建物1層前後側工 程設計圖上無牆設計、左右側與同照相鄰已登記建物間亦無 實牆，實質為一開放空間，供系爭建物與前述相鄰4棟建號 建物進出通行使用，具公共設施使用性質，與工程設計圖所 載通路用途相符，併同測繪登記為騎樓，尚無違誤。 ㈡、33年2月12日訂定發布之地籍測量實施規則，未規範建物測 量，64年5月26日修正發布時，於第219條明訂建物測量辦法 另訂之，迄79年6月27日修正始有第4編建築改良物測量，即 自79年6月27日起建物測繪始有該規則之適用。系爭建物於 53年取得建築執照，54年4月10日建築完成，依內政部44年4 月18日臺44內地字第67113號規範新造建物總登記申請期限 起算之函釋（下稱內政部44年4月18日函釋）意旨，被上訴 人於54年間依建築執照辦理測繪登記，時間在行政院57年6 月5日台(57)內字第4423號令（下稱行政院57年6月5日令） 核示之前，程序並無不合，上訴人稱應依該規則辦理測繪， 顯有誤解。另依內政部57年7月12日臺內地字第277354號申 請建物所有權第1次登記，非以取得使用執照為必要條件之 函釋意旨，上訴人以55年核發之使用執照內容，主張54年之 測量登記錯誤，顯無理由。另依高雄市政府工務局提供之系 爭建物建築執照及其設計圖係55年8月31日設計變更後，其 設計圖1樓核定日期53年1月7日，2樓及3樓核定日期55年8月 31日，顯示55年8月31日設計變更僅為2樓及3樓，則系爭建 物1樓部分，並無上訴人所稱建物設計變更，時間先後順序 不符；另依該局106年3月14日高市工務建字第10631519100 號函說明，所詢位置圖說標示為通路，被上訴人依建築執照 及設計圖說，衡酌使用性質供通行用，歸類測繪登記為騎樓 ，尚無違誤等語資為抗辯，並聲明求為判決駁回上訴人在原 審之訴。 四、原判決駁回上訴人之訴，係以： ㈠、建物登記後發現錯誤，須該錯誤純係因觀測、量距、整理原 圖、訂正地籍圖或計算面積等測量技術錯誤，或係因複丈人 員記載之疏忽致抄錄錯誤，且有原始資料可資核對，始得由 登記機關逕行辦理更正。依系爭建物平面圖之建物面積欄分 別載有「亭子腳416平方公尺、第2層416平方公尺、第3層41 6平方公尺，合計1248平方公尺」，第1層未記載面積，並劃 刪除線，平面圖內詳盡標繪投影面積，復載有「停子腳、貳 層、參層」等文字，未見有「1層」記載。又系爭建物53年1 月7日施工平面圖（依行為時臺灣省政府46年1月9日令釋意 旨，應由系爭建物起造人檢附建物施工平面圖申請測繪建物 平面圖，並據以申請建物所有權登記）已載明為通路，與同 一平面圖內其他建物亦標示騎樓部分，符合行為時建築物多 留設「亭子腳（即騎樓）」供公眾通行使用之社會通念及習 慣，騎樓也是供公眾通行之道路型態之一，被上訴人將系爭 建物之「亭子腳416平方公尺」，登記為「騎樓416平方公尺 」，尚無違通常經驗法則，且該平面圖與登記謄本所載各層 面積亦無二致，則被上訴人否准更正登記申請，於法並無違 誤。至上訴人事後自行阻隔，於系爭建物基地層屬通路之認 定，並無影響，而原通路設計是否應檢討變更，與本件更正 登記申請，亦不能混為一談。 ㈡、69年土地登記規則全面修正，於第3章第2節規定總登記，特 於第2目規定建物所有權第1次登記，建物所有權第1次登記 區分所有登記制度從此建立。而地籍測量實施規則係79年6 月27日修正發布，始有第4編建築改良物測量之規定，自是 時起建物測繪始有該規則之適用，在此之前，均以相關主管 機關函釋為辦理依憑，而在行政院57年6月5日令核示之前， 辦理建物所有權第1次登記，不以提出使用執照為必要。系 爭建物係54年5月29日由起造人申請辦理建物所有權測繪， 並於54年6月1日申請建物所有權第1次登記，內政部44年4月 18日函釋，係規範新造建物總登記申請期限之起算，土地登 記法令未限制及規範是否辦理建物所有權第1次登記，則申 請人以建物已完成，檢附設計圖說，請求辦理測繪登記，縱 與使用執照登載完工日期不符，亦不影響地政機關已辦理測 繪，並就測繪結果所為登記之合法性。另本件縱認騎樓面積 所為登記與高雄市建築管理自治條例第15條第1項關於騎樓 面積之計算不合，亦屬系爭建物基地層將通路登載為騎樓， 應否為正確核計、註記或更正。且騎樓之記載，未脫離原始 設計功能，非所有權人得排除他人使用之空間，然上訴人申 請更正為「騎樓39.89平方公尺、1樓376.11平方公尺」，將 使騎樓以外之部分，變更為專屬上訴人支配使用範圍，使基 地層權利性質變更，已失其同一性，違反土地法第69條規定 ，非屬更正登記範疇等為論據。 五、上訴理由略謂： ㈠、現行法規明訂建物必須取得使用執照後，始得進行建物第1 次測量而繪製建物測量平面圖，原判決違背課予義務訴訟之 事實審言詞辯論終結時，應適用地籍測量實施規則第281、 282條規定，且理由中敘稱本件應適用之法規，其後反稱上 訴人錯誤引用，有判決不適用法規、適用不當，且理由矛盾 之違法；另對上訴人提出之重要攻擊方法及法務部函釋見解 ，未於判決理由說明不採理由，亦有判決不備理由之違背法 令。又本件建築執照、使用執照，所載騎樓面積僅217.83平 方公尺或216.4平方公尺，該等執照對被上訴人具行政處分 構成要件效力，卻將系爭建物第1層騎樓面積登記為416平方 公尺，明顯錯誤，復未說明不採理由，亦判決理由不備。 ㈡、關於系爭建物坐落土地105年度之地價稅核課，關於上訴人 冠伊企業股份有限公司持分1/3計算，騎樓免稅面積僅46.22 平方公尺、應稅1樓面積99.78平方公尺，與原判決及被上訴 人認定免稅之騎樓面積416平方公尺，明顯矛盾衝突，原判 決未依職權調查釐清，即有當然違背法令之違誤。又通路在 法律上不等同騎樓，原判決拒絕適用於事實審言詞辯論終結 時，仍屬有效之高雄市建築管理自治條例第15條第1項關於 騎樓面積範圍之規定，有判決不適用法規或適用不當之違誤 ，且未於理由說明而判決不備理由。 ㈢、上訴人於原審提出系爭建物於55年8月31日設計變更後之圖 面，已無任何通路字樣，原判決無視該施工平面圖，未說明 理由，即以53年1月7日建物最初施工圖面推論；復未正確適 用課予義務訴訟裁判時法律，即地籍測量實施規則第281、2 82條應於55年9月21日取得使用執照後，始得進行測繪及建 物謄本登載之規定，程序上明顯重大瑕疵，又未說明為何不 採納系爭建物於55年8月31日進行變更設計之事證，有判決 不備理由之違誤。此外，高雄市政府交通局在系爭建物第1 層前方，劃設紅線，如同隔壁透天厝前方禁止停車及通行， 益證該第1層絕非騎樓，對此原判決未職權調查釐清，未說 明不採理由，有判決理由不備之違誤等語。 六、本院之判斷： ㈠、土地登記是指由土地登記機關依法定程序，將應不動產登記 之事項，包括土地及建築改良物之標示、所有權及他項權利 之取得、喪失及變更情形，記載於登記機關所設特定簿冊， 並予公示之行政行為，其目的在於管理地籍、確定不動產權 利及將權利狀態公示於第三人，以維護交易安全，並作為課 徵土地稅、推行土地政策的依據。為使登記簿記載內容即登 記事項，包括標示、權利及其相關事項，與實體關係吻合， 登記須遵守嚴謹之程序，以保障人民之財產權及維護交易之 安全。但事實上，土地登記機關對於登記申請案件的處理作 業，難免偶因申請人或登記人員之疏失等原因，致產生登記 事項誤記、漏記或不應登記卻予登記等錯誤或遺漏之情事， 當此等情事於嗣後發現時，為確保土地登記目的，自應予以 釐正。土地法第69條即規定：「登記人員或利害關係人，於 登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上 級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登 記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者， 由登記機關逕行更正之。」，依土地法第37條第2項授權訂 定之土地登記規則第2條規定：「土地登記，謂土地及建築 改良物之所有權與他項權利之登記。」第13條規定：「土地 法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登 記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記 事項而漏未登記者。」是以，登記事項與登記原因證明文件 所載內容是否不符致有錯誤，自係依登記當時的法令依據來 檢視觀察。又登記錯誤之更正，與已經登記之土地或建物， 因標示或權利狀態發生變動之變更登記，分屬不同性質之登 記事項，而是否符合辦理建物所有權第1次登記之要件，與 該登記內容是否錯誤而得予更正，更是不同層次的二個問題 。 ㈡、再者，關於建物所有權之登記，土地法雖設有建物之定義規 範，但未有建物權利登記之其他規定，至69年1月土地登記 規則全面修正，始增訂建物所有權第1次登記之相關規定（ 見當時該規則第69-74條，包括申請建物所有權第1次登記， 原則上應提出使用執照之規定）；而關於建物之測量，79年 6月27日修正發布之地籍測量實施規則始為規範，包括申請 建物第1次測量，應檢附使用執照之規定。在此之前，建物 第1次測量或登記，都是以相關地政主管機關之函釋為辦理 之依據。內政部44年4月18日函釋：「查新造之建築改良物 辦理第1次所有權登記，應依土地總登記之程序辦理，其聲 請登記之期限可比照土地法第49條之規定定之。并自各該建 築物完成之日起算」；而土地登記規則69年1月23日修正增 訂第70條（即現行法第79條），增訂理由為「本條規定建 物所有權第1次登記，應檢附之文件。申請建物所有權第1 次登記，如該建物係在實施建築管理地區者，應檢附平面圖 、位置圖及使用執照，以證明係合法房屋，前經行政院57年 6月5日令核示有案」之說明；另臺灣省政府46年1月9日令： 「關於建物權利人申請建物所有權登記提出之建物平面圖， 應照規定附繪建物位置圖，此項位置圖參照地籍圖謄繪，並 註記地號地目，基地坐落地號應全部繪註，不得遺漏，登記 人員審查時必須核對地籍圖及土地登記總簿，新建或改建之 建物辦理登記時，應囑申請人依照土地複丈規則之規定申請 測繪建物平面圖，以免錯誤，發生糾紛。」足見，在行政院 57年6月5日令之前，申請辦理建物所有權第1次登記，係於 建物完成後，檢附建築執照、設計圖，申請地政機關辦理測 繪並登記，並不是以取得使用執照為要件。 ㈢、查系爭建物於53年4月24日經核發建造執照（53高市建土築 字第174號，見原審卷一第83頁）後，54年5月29日由起造人 申請辦理建物所有權測繪，54年6月1日申請建物所有權第1 次登記，54年9月4日登記（見原審卷一第137頁建物平面圖 、第135頁建築改良物登記簿）等情，為原審確定之事實， 核與卷內證據資料相符，時間在行政院57年6月5日令之前。 依前開規定及說明，原審認為系爭建物係54年間辦理所有權 第1次登記，依臺灣省政府46年1月9日令之規定，應由起造 人檢附建物施工平面圖申請測繪建物平面圖，據以申請建物 所有權登記，並以系爭建物54年5月29日測繪之建物平面圖 （見訴願卷第137頁）關於面積及相關標示之記載，及系爭 建物53年1月7日施工平面圖（見訴願卷第141頁）之標示， 檢視觀察系爭建物是否登記錯誤之情節，自於法有據。上訴 意旨以系爭建物於辦理所有權第1次登記後，曾於55年8月31 日辦理第1次設計變更、55年9月21日領得(55)高市建土築使 字第00358號使用執照，及嗣後土地登記規則於69年1月對於 建物所有權第1次登記、地籍測量實施規則於79年6月對於建 物之第1次測量，均增訂應檢附使用執照之規定，主張建物 之測繪並登記，在使用執照核發之前，程序有重大瑕疵，且 系爭建物設計變更後之圖說，已無通路字樣，又原判決未依 課予義務訴訟以事實審言詞辯論終結時為裁判基準，以新增 訂應檢附使用執照之規定為依據等語，指摘原判決違誤，容 屬對法令之誤解，應無可採。 ㈣、然而，前揭原審所稱訴願卷第141頁之施工平面圖，其實是 系爭建物新建工程設計圖一樓平面圖，對照訴願卷第137頁 測繪之建物平面圖，該施工平面圖上之系爭建物，除中間標 示為通路外，左右兩側凸出的位置（即扇形兩側外凸部分） 係另標示為「店鋪」，而非通路。則原判決以系爭建物經登 記為騎樓之部分，於該施工平面圖係經標示為通路，據此認 定系爭建物所有權第1次登記關於「騎樓416平方公尺」部分 ，並未登記錯誤乙節，即有認定事實未依證據之違誤；且對 該基地層之扇形兩側外凸部分，復認定已於55年8月31日變 更設計，由原屬店鋪部分改為上下2、3樓之樓梯，就系爭建 物54年9月4日辦理所有權第1次登記後，此基地層之扇形兩 側外凸部分，由原標示之店鋪，設計變更為樓梯，是否仍得 以騎樓視之，未說明理由，有理由不備之違誤；另本件爭執 之騎樓416平方公尺，屬系爭建物經登記之一部分，不論標 示為騎樓或第1層，不會改變該部分為建物一部之事實，也 不會變更所有權人歸屬或所有權範圍，核無礙登記之同一性 ，原判決以權利性質變更，認為登記已失同一性，非屬更正 登記範疇等情，亦有判決適用法規不當之違誤。 七、綜上，原判決有如上所述判決不適用法規、適用不當及理由 不備之違背法令，足以影響本件判決之結果，上訴意旨求予 廢棄，為有理由。因上揭違誤影響裁判之結果，而系爭建物 經登記為騎樓416平方公尺部分，其中扇形兩側外凸部分， 依案卷資料並無足以認定面積之憑據，又該扇形兩側外凸部 分是否全部或一部位於訴願卷第141頁施工平面圖標示店鋪 之範圍等事實，尚有未明，有待原審法院調查審認，故將原 判決廢棄，發回原審法院更為適法之裁判。 八、結論，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項、第 260條第1項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　108　 年　　1　　 月　　4　　 日 最高行政法院第一庭 審判長法官　侯　東　昇 法官　沈　應　南 法官　蕭　惠　芳 法官　高　愈　杰 法官　蘇　嫊　娟 以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異 中　　華　　民　　國　　108　 年　　1　　 月　　4　　 日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莊　子　誼