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最　高　行　政　法　院　判　決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　109年度判字第393號 上　訴　人　富王股份有限公司 代　表　人　黃凱鈴 訴訟代理人　楊承彬　律師 被 上訴 人　臺中市政府 代　表　人　盧秀燕 上列當事人間公告地價事件，上訴人對於中華民國107年12月6日 臺中高等行政法院107年度訴更一字第5號判決，提起上訴，本院 判決如下： 　　主 文 上訴駁回。 上訴審訴訟費用由上訴人負擔。 　　理 由 一、上訴人為臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下分別稱 358、363地號土地，或合稱系爭2筆土地）之所有權人，系 爭2筆土地前經被上訴人所轄中興地政事務所（下稱中興地 政事務所）辦理民國105年公告地價作業後，提送臺中市地 價及標準地價評議委員會（下稱臺中市地評會）104年12月7 日以104年第5次會議審議通過，並經被上訴人於105年1月1 日公布。上訴人認被上訴人公告105年度系爭2筆土地之地價 區段劃設（358地號土地劃屬西屯區第555、554及545號3個 地價區段，363地號土地劃屬同區第555及545號2個地價區段 ）及公告地價〔358地號土地每平方公尺新臺幣（下同）25, 869元、363地號土地每平方公尺40,964元〕有區段範圍劃分 等錯誤，依據內政部所頒「辦理更正公告地價、公告土地現 值作業注意事項（下稱更正注意事項）第3點規定，於106年 3月31日（被上訴人所屬地政局收文日）向被上訴人申請更 正系爭2筆土地105年度之公告地價。經被上訴人以106年4月 25日府授地價一字第1060086814號函（下稱原處分）復上訴 人略以：「……旨揭地號土地之地價區段之劃設，作業單位 中興地政事務所係依據地價調查估計規則等規定……查旨揭 地號土○○○區段○○○區段地價訂定，經本市中興地政事 務所檢視後，均依規定辦理並無違誤，尚無前開得辦理更正 公告地價之適用。」上訴人不服，循序提起行政訴訟，並聲 明：撤銷訴願決定及原處分；暨被上訴人就上訴人系爭2筆 土地所核定之105年度公告地價，應送請臺中市地評會評議 後辦理更正。經原審法院106年度訴字第268號裁定（下稱原 審106年裁定）駁回後，上訴人提起抗告，經本院107年度裁 字第166號裁定廢棄原審106年裁定，發回原審法院更為審理 。經原審判決駁回，乃提起本件上訴。 二、上訴人起訴主張及被上訴人於原審之答辯均引用原判決所載 。 三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：（一）被上訴 人辦理系爭2筆土地105年度公告地價之查估作業，劃設為55 5、554、545號地價區段，並無「地價區段範圍劃分錯誤」 之情事：1.中興地政事務所係依據平均地權條例第15條、地 價調查估計規則第3條、第9條、第18條、第19條等規定之地 價調查估計程序：(1)將含文心路東側18公尺範圍內，南起 大墩十九街與文心路交叉口大墩段377地號土地，北至20○○ ○區段○○○路線段土地，劃設為555號○○區段○○○○ 路線價區段；(2)將含大墩二十街南側，西起555號地價區段 東側界線，往東延伸至臨大墩路252號○○區段○○○路線 段土地，劃設為554號地價區段，亦屬一般路線價區段；(3) 將555號地價區段界線往東延伸至大容東街以西，554號地價 區段界線往南延伸至254號地價區段範圍內之裡地，劃設為5 45號地價區段，屬一般地價區段，以上有105年地價區段圖 、地價區段勘查表、區段地價估價報告表、影響地價區域因 素分析明細表可參。2.依被上訴人都市計畫土地使用分區（ 或公共設施用地）證明書影本所載，可知系爭2筆土地之使 用分區屬「第三種商業區」，且系爭2筆土地實際上已作為 經營「富王飯店」之商業使用，並不因上訴人是否繳納回饋 金或捐獻土地而有所差異，故中興地政事務所查估時以系爭 2筆土地為商業區，並無違法或不當之處。3.關於555號地價 區段部分：被上訴人於105年公告地價作業期間，斟酌地價 之差異、工商活動、房屋建築現況等影響地價因素，將作捷 運系統用地、富王飯店（坐落系爭2筆土地）及土地銀行等 商業用途使用之地段（位於文心路東側，介於臺灣大道南側 至大墩十九街間）劃屬同一地價區段，經核係將地價相近、 地段相連、情況相同或相近之土地劃為同○○○區段○○○ ○路東側帶狀土地（寬18公尺），其地價與一般地價區段之 地價有顯著差異，劃設為一般路線價區段，並無違誤。555 號地價區段包括「捷運系統用地」部分，依被上訴人所屬交 通局100年9月「臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線G9 站捷運系統用地捷G9-2用地開發內容及管制規定」，該捷運 系統用地之使用管制應依都市計畫法臺灣省施行細則「商業 區」之相關規定管制之。系爭2筆土地與該捷運系統用地地 段相連，二者均位在文心路上，且臺中市捷運系統用地並無 單獨劃設為單一地價區段之情形，故被上訴人將二者劃設為 同一地價區段，尚難指為違法。4.關於554號地價區段部分 ：被上訴人於105年公告地價作業期間，將部分建物1樓做店 鋪使用，其餘均作住宅使用之土地〔位於大墩二十街南側， 介於555號○○區段○○○○路）及252號○○區段○○○○ 路）間之路段〕，劃屬同一地價區段，經核係將地價相近、 地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段，屬大 墩二十街南側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯 著差異，劃設為一般路線價區段。5.關於545號地價區段部 分：被上訴人於105年公告地價作業期間，將非臨主要道路 或次要道路之裡地〔位於555號地價區段以東、554號○○區 段以南（近大墩二十街）、254號地價區段以北（近大墩十 九街）及大容東街以西間〕地價區段，劃屬同一地價區段（ 住商混合），經核係將地價相近、地段相連、情況相同或相 近之土地劃為同一地價區段，並無違誤。6.另對照被上訴人 所檢附之102、104、105年地價區段圖可知，自102年至105 年之地價區段圖均相同，故至少自102年起555、554、545號 地價區段之劃設範圍即已如現狀，並非自105年起始經被上 訴人改劃設為現狀。（二）被上訴人辦理系爭2筆土地105年 度公告地價之查估作業，劃設為555、554、545號地價區段 ，亦無「區段地價計算錯誤」之情事：1.依地價調查估計規 則第21條第1項規定可知，無買賣及收益實例之區段，若無 法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰 近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之，亦即基 ○○○區段○○○區段的使用性質類似，但使用分區或編定 用地不同，故其建蔽率與容積率亦有不同。2.關於555號地 價區段部分：105年公告地價作業期間，被上訴人於該地價 區段並未蒐集到適當之買賣及收益實例，中興地政事務所依 據地價調查估計規則第21條規定，選取土地使用分區相同之 編號201及202號地價區段作為基準地價區段，以201號○○ 區段○○○區段○○○號地價區段區域條件較為相近，故依201 號○○區段○區段地價修正估計目標區段555號○○區段○ 區段地價。555號○○區段○○○區段地價為每平方公尺415 ,000元，依臺中市全市公告地價應占市價比例平均約為14.6 1%之原則等因素，約為60,632元。555號地價區段之公告地 價由萬位數四捨五入取整數，以每平方公尺60,000元整提交 臺中市地評會評議通過在案。3.關於554號地價區段部分：1 05年公告地價作業期間，被上訴人於該地價區段並未蒐集到 適當之買賣及收益實例，中興地政事務所選取土地使用分區 相同之編號254及528號地價區段作為基準地價區段，以254 號○○區段○○○區段○○○號地價區段區域條件較為相近， 故依254號○○區段○區段地價修正估計目標區段554號○○ 區段○區段地價。554號地價區段之公告地價以每平方公尺 23,000元整提交臺中市地評會評議通過在案。4.關於545號 地價區段部分：105年公告地價作業期間，被上訴人於該地 價區段並未蒐集到適當之買賣及收益實例，中興地政事務所 選取土地使用分區相同之編號530及566號地價區段作為基準 地價區段，以530號○○區段○○○區段○○○號地價區段區域 條件較為相近，故依530號○○區段○區段地價修正估計目 標區段545號○○區段○區段地價。545號地價區段之公告地 價以每平方公尺17,500元整提交臺中市地評會評議通過在案 。5.綜上所述，555、545及554號地價區段之地價估計皆依 地價調查估計規則等相關規定辦理，有被上訴人檢附之地價 區段勘查表、區段地價估價報告表及影響地價區域因素明細 表為證，並無「區段地價計算錯誤」情事。（三）上訴人以 「地價區段範圍劃分錯誤」及「區段地價計算錯誤」為由， 主張依據更正注意事項第3點請求被上訴人就系爭2筆土地更 正105年度公告地價。惟如上述被上訴人辦理上訴人所有系 爭2筆土地105年度公告地價之查估作業，劃設為555、554、 545號地價區段，並無地價區段範圍劃分錯誤及區段地價計 算錯誤，是被上訴人以原處分否准，並無違誤等語，判決駁 回上訴人在原審之訴。 四、本院按： （一）平均地權條例第15條規定：「直轄市或縣（市）主管機關 辦理規定地價或重新規定地價之程序如左：一、分區調查 最近1年之土地買賣價格或收益價格。二、依據調查結果 ，劃○○○區段○○○區段地價後，提交地價評議委員會 評議。三、計算宗地單位地價。四、公告及申報地價，其 期限為30日。五、編造地價冊及總歸戶冊。」直轄市或縣 （市）主管機關依此規定，先分區調查轄區內土地最近1 年之買賣或收益價格，劃○○○區段○○○區段地價，提 交地價評議委員會評定後，據以計算區段內宗地單位地價 ，隨後應公告及申報地價，其期限30日，再編造地價冊及 及總歸戶冊。規定地價後，每3年重新規定地價1次（行為 時平均地權條例第14條規定參照。106年5月10日修正公布 之同法第14條，修正為每2年重新規定地價1次），但必要 時得延長之。 （二）土地法施行法第40條規定授權訂定之地價調查估計規則第 9條第1項規定：「第3條第2款所定影響區段地價之因素， 包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公 共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況 、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。」 第18條第1項、第2項規定：「（第1項）劃分地價區段時 ，……，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸 、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染 、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及 其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、 情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。（第2項）已 開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一○○○區 段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地 區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區 段○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其 地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。」 準此，地價區段劃分係將地籍圖上地價相近、地段相連、 情況相同或相近之土地劃為同一地價區段，而非將建蔽率 、容積率及地價無差異之土地劃為同一地價區段。地價調 查估計規則並無不同使用分區土地不得劃設為同○○○區 段之禁止規定，亦非僅依據土地使用管制一項因素，土地 使用管制只是諸多因素之一。地價區段劃設綜合考量當地 土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建 設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土 地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素後，於地籍圖 上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同 ○○○區段○○○○道路及其二側或一側帶狀土地，其地 價與一般地價區段之地價有顯著差異者，則劃設繁榮街道 路線價或一般路線價區段，故地籍圖上各宗使用管制不同 的土地，有可能因面臨相同已闢道路，或是因情況相同或 相近，而劃為同一地價區段。又地價調查估計規則第21條 第1項規定：「估計區段地價之方法如下：一、有買賣或 收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實 例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。二 、無買賣及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二 個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段○ ○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價 基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，考量價格形 成因素之相近程度，修正估計目○○○區段○區段地價。 無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得 以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。 」因此，無買賣及收益實例之區段，若無法選取使用分區 或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類 似或其○○○區段○區段地價修正之，亦即基○○○區段 ○○○區段的使用性質類似，但使用分區或編定用地不同 ，故其建蔽率與容積率亦有不同。 （三）原判決已查明上訴人所有系爭358、363地號土地之所有權 人，土地使用分區屬「第三種商業區」，且系爭2筆土地 實際上已作為經營「富王飯店」之商業使用，358地號土 地劃屬第555、554及545號3個地價區段，363地號土地劃 屬同區第555及545號2個地價區段。358地號土地每平方公 尺25,869元、363地號土地每平方公尺40,964元。對照102 、104、105年地價區段圖可知，至少自102年起555、554 、545號地價區段之劃設範圍即已如現狀，並非自105年起 始經被上訴人改劃設為現狀。關於(1)555號地價區段部分 ：被上訴人將作捷運系統用地、富王飯店（坐落系爭2筆 土地）及土地銀行等商業用途使用之地段（位於文心路東 側，介於臺灣大道南側至大墩十九街間）劃屬同○○○區 段。該捷運系統用地之使用管制應依都市計畫法臺灣省施 行細則「商業區」之相關規定管制之，乃納入此商業用途 使用之地價區段。此部分地價相近、地段相連、情況相同 或相近之土地劃為同一地價區段，其地價與一般地價區段 之地價有顯著差異，劃設為一般路線價區段。105年公告 地價作業期間，被上訴人於該地價區段並未蒐集到適當之 買賣及收益實例，其作業單位（即中興地政事務所）依據 地價調查估計規則第21條規定，選取土地使用分區相同之 編號201及202號地價區段作為基準地價區段，考量土地使 用管制、交通運輸、工商活動等因素，201號○○區段○ ○○區段○○○號地價區段區域條件較為相近，故依201號○ ○區段○區段地價修正估計目標區段555號○○區段○區 段地價。被上訴人參考103年至105年公告現值調幅、前次 公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾地價稅負 擔能力等因素，訂定臺中市105年全市公告地價應占市價 比例約為14.61%之原則，依據此原則，555號○○區段○ ○○區段地價為每平方公尺415,000元，其14.61%約為60, 632元，參考上開公告地價之各評定因素，555號地價區段 之公告地價由萬位數四捨五入取整數，以每平方公尺60,0 00元整提交臺中市地評會評議通過在案。(2)554號○○區 段部分：被上訴人將部分建物1樓做店鋪使用，其餘均作 住宅使用之土地〔位於大墩二十街南側，介於555號○○ 區段○○○○路）及252號○○區段○○○○路）間之路 段〕，劃屬同一地價區段。此部分地價相近、地段相連、 情況相同或相近之土地劃為同一地價區段，屬大墩二十街 南側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異 ，劃設為一般路線價區段。被上訴人參酌房屋建築現況、 土地利用現況、發展趨勢，並考量該地價區段內僅有富王 飯店的停車場，無其他諸如百貨公司、金融機構、娛樂設 施大型展示中心或觀光飯店等工商活動，因此將「使用分 區（編定）」填寫為「住宅區」。105年公告地價作業期 間，被上訴人於該地價區段並未蒐集到適當之買賣及收益 實例，中興地政事務所依據地價調查估計規則第21條規定 ，選取土地使用分區相同之編號254及528號地價區段作為 基準地價區段，考量土地使用管制、交通運輸、工商活動 等因素，254號○○區段○○○區段○○○號地價區段區域條 件較為相近，故依254號○○區段○區段地價修正估計目 標區段554號○○區段○區段地價。被上訴人參考103年至 105年公告現值調幅、前次公告地價、地方財政需要、社 會經濟狀況及民眾地價稅負擔能力及全市公告地價應占市 價比例平均約為14.61%之原則等因素，554號○○區段○ ○○區段地價為每平方公尺168,000元，該地價區段之公 告地價以每平方公尺23,000元整提交臺中市地評會評議通 過在案。(3)545號地價區段部分：被上訴人將非臨主要道 路或次要道路之裡地〔位於555號地價區段以東、554號地 價區段以南（近大墩二十街）、254號地價區段以北（近 大墩十九街）及大容東街以西間〕地價區段，劃屬同一地 價區段（住商混合），將此部分地價相近、地段相連、情 況相同或相近之土地劃為同一地價區段。105年公告地價 作業期間，被上訴人於該地價區段並未蒐集到適當之買賣 及收益實例，中興地政事務所依據地價調查估計規則第21 條規定，選取土地使用分區相同之編號530及566號○○區 段作為基準地價區段，考量土地使用管制、交通運輸、工 商活動等因素，530號○○區段○○○區段○○○號地價區段 區域條件較為相近，故依530號○○區段○區段地價修正 估計目標區段545號○○區段○區段地價。被上訴人參考1 03年至105年公告現值調幅、前次公告地價、地方財政需 要、社會經濟狀況及民眾地價稅負擔能力及全市公告地價 應占市價比例平均約為14.61%之原則等因素，545號○○ 區段○○○區段地價為每平方公尺129,000元，○○○區 段之公告地價以每平方公尺17,500元整提交臺中市地評會 評議通過在案。原判決明確論述被上訴人辦理上訴人所有 系爭358、363地號土地105年度公告地價之查估作業，劃 設為555、554、545號地價區段，其劃設及地價之計算， 未違反地價調查估計規則第18條、第21條第1項第2款之規 定，並無上訴人所指「地價區段範圍劃分錯誤」、「區段 地價計算錯誤」情事，被上訴人就上訴人申請更正系爭2 筆土地105年度之公告地價，以原處分否准，於法有據。 原判決敘明其判斷之依據及得心證之理由，並就上訴人在 原審之論據，何以不足採取，分別予以指駁，核無違誤， 並無判決違背法令或判決不備理由之違法。原審亦係基於 上述調查證據之結果而為認定事實及適用法律，並說明本 件地價區段之劃設及區段地價之估計，業經送請臺中市地 評會評議通過，地評會屬合議制之專家委員會，且臺中市 地評會委員中已包括3名不動產估價師，認應無委請臺中 市不動產估價師公會指派具有參與地評會經驗之不動產估 價師，以專家證人身分到庭表示意見之必要。復因上述調 查證據結果，上訴人爭執被上訴人將地價不相近之土地劃 為同一地價區段，提出555號地價區段範圍內幾宗土地每 坪略低之價格，縱係屬實，惟如上開（二）所述○○○區 段劃分係將地籍圖上地價相近、地段相連、情況相同或相 近之土地劃為同一地價區段，而非將相同使用分區土地、 建蔽率與容積率及地價無差異之土地劃為同一地價區段， 上訴人之不同地價資料仍不足為其有利之認定，原判決雖 就此部分未予論述，然此究屬原判決之證據取捨事項，且 經原判決已就前開調查證據結果為論斷基礎，亦核無上訴 人所指有應調查之證據未予調查之違法。上訴意旨主張： 原審未准委請臺中市不動產估價師公會指派曾擔任地評會 經驗之估價師，以專家證人身分到庭提供專業經驗，就本 件有無存在「地價區段範圍劃分錯誤」，未予詳查，以55 5號○○區段○○○○路線價區段，範圍包括捷運系統用 地，及現屬第二種住宅區用地而於繳納回饋金後得變更為 第三種商業區之用地在內，惟捷運系統用地與第二種住宅 區用地之使用分區、建蔽率與容積率均不同，市價自明顯 不相近，被上訴人之劃設顯不符合上開地價調查估計規則 云云，再就原審取捨證據、認定事實之職權行使，及已詳 為論斷之事項，以其主觀意見指摘原判決違法，並無可採 。復依上述本院關於原處分係屬適法之論斷，原判決並無 必要援引上訴人105年度地價稅提起行政訴訟經敗訴確定 ，及是否未依土地法第154條規定，於標準地價公布後30 日內向被上訴人提出異議救濟，蓋此與原處分是否適法無 涉。況原判決僅係附帶敘明該地價稅之行政訴訟情形及上 訴人是否曾就標準地價之救濟狀況，並未以之作為原處分 適法之論據。上訴理由執以指摘，尚有誤會，亦非可採。 （四）綜上所述，上訴人之主張均無可採，原判決駁回上訴人在 原審之訴，核無違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令， 求予廢棄，為無理由，應予駁回。 五、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項 、第98條第1項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　109　 年　　7　　 月　　23　　日 最高行政法院第二庭 審判長法官　吳　東　都 法官　陳　秀　媖 法官　王　俊　雄 法官　林　妙　黛 法官　胡　方　新 以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異 中　　華　　民　　國　　109　 年　　7　　 月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張　玉　純