最 高 行 政 法 院 判 決
111年度上字第554號
上 訴 人 楊坤興
代 表 人 盧秀燕
參 加 人 黃崇智
黃喜虹
黃正杰
黃崇道
黃崇亮
黃柏鈞
黃柏誠
黃陳麗雪
黃正豐
黃郁菁
黃正超
共 同
訴訟代理人 蔡本勇 律師
上列
當事人間耕地三七五租約事件，上訴人對於中華民國111年6月16日臺中高等
行政法院110年度訴字第305號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文
理 由
一、爭訟概要：
緣上訴人及
訴外人楊坤榮、楊明煌、楊竣凱、楊榮標、楊靖怡、楊佳燕、楊淑涴、楊富琴(後改名為楊季芸)等9人(下稱
系爭承租人)，原與
參加人訂有三七五耕地租約（租約字號：犁鎮字第171號，下稱
系爭租約），承租參加人（下亦稱系爭出租人）分別共有坐落臺中市南屯區(下同)○○段245、245-1、245-2、245-3、245-4、245-5地號等6筆土地(下稱系爭土地，面積合計8,911平方公尺)其中面積3,880平方公尺之部分，租期自民國104年1月1日起至109年12月31日止(系爭土地其餘部分，參加人與訴外人楊銘河等人另訂他份耕地租約）。
嗣系爭土地因109年間實施
市地重劃，於重劃後分配為○○段118、226地號2筆土地（下稱
重劃後土地），面積分別為1782.21平方公尺及2552.26平方公尺，
都市計畫土地使用分區編定為可供建築使用之「第一之一種住宅區用地」。參加人依平均地權條例第76條至第78條規定，於109年11月24日向被上訴人申請終止系爭租約（下稱
系爭申請），經被上訴人審核參加人尚未與系爭承租人達成協議，於110年1月21日召開協調會議，雖到場之系爭租約雙方達成以新臺幣（下同）2,400萬元對系爭承租人為補償而終止系爭租約之協議結論（下稱
前協調結論），但因上訴人未到場參與協調，並對前協調結論表明異議，被上訴人遂於同年5月10日再召開協調會議（下稱
系爭協調會），邀集系爭租約雙方協調，上訴人仍拒未出席，被上訴人遂依平均地權條例第78條第1項規定，
按同條例第77條規定之標準，並
參酌參加人以系爭土地參與市地重劃受分配重劃後土地各有增、減配情形，以參加人「重劃後應分配面積」為基準，依系爭土地登記總面積與系爭租約承租面積比例，計算重劃後土地系爭租約之承租面積，計算系爭承租人應領之補償金額為2,671萬7,837元（下稱
系爭補償費），並請系爭出租人通知系爭承租人領取後，雙方會同至臺中市南屯區公所（下稱南屯區公所）辦理終止租約登記，如系爭承租人未會同辦理，系爭出租人應將系爭補償費依法提存。參加人於110年6月3日寄送
存證信函通知系爭承租人於同年月16日前往南屯區公所領取系爭補償費（下稱
系爭通知），上訴人於同年月4日收受系爭通知，屆期除上訴人外，其他系爭承租人均到場欲領取補償費並願會同辦理，
惟因系爭承租人未全體依通知領取系爭補償費，參加人遂將補償費全數依法辦理提存，再檢附提存書影本，促請被上訴人依系爭申請准予終止系爭租約，經被上訴人審核後，以110年6月28日府授地權一字第1100157516號函（下稱
原處分）
准予終止租約，嗣並以110年7月16日函補正告知對原處分不服之救濟程序。上訴人不服，循序向臺中高等行政法院（下稱原審）提起
行政訴訟，聲明：「
訴願決定及原處分均
撤銷」，經原審以110年度訴字第305號判決（下稱原判決）駁回，上訴人不服，提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張、被上訴人在原審之答辯及聲明均引用原判決之記載。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠系爭土地於109年6月9日因市地重劃編為都市計畫「第一之一種住宅區」而屬建築用地，出租人於109年11月5日以存證信函向系爭承租人表明欲依平均地權條例第76條第1項規定終止系爭租約，系爭承租人共同於109年11月16日以存證信函向系爭出租人表明全體皆不同意，顯示該終止租約意思表示已
送達系爭承租人全體，且雙方無法達成協議，參加人即依同條例第78條第1項規定，以書面由被上訴人於109年11月24日收件之系爭申請，向被上訴人申請終止系爭租約，經被上訴人邀集雙方協調，因承租人之一即上訴人拒不接受協調，致未達成協議，被上訴人
乃依平均地權條例第77條第1項規定標準，計算承租人應領之補償費，並依平均地權條例施行細則第98條規定，以收受系爭申請當期即109年
公告土地現值，計算補償費，並無
違誤。另縱使依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第1項第5款規定終止租約，同條第2項第3款
所稱終止租約當期之公告土地現值，亦係以出租人終止租約意思表示到達承租人日之當期公告土地現值，本件參加人於109年11月5日即以存證信函向系爭承租人表明欲終止系爭租約，以109年公告土地現值為計算系爭補償費之基準，亦無違誤。㈡系爭租約標的之系爭土地於重劃後分配為重劃後土地，因該2筆重劃後土地各有增配及減配情形，被上訴人以「重劃後應分配面積」為基準，鎮福段118地號土地重劃後應分配面積為1,749.62平方公尺；同段226地號土地重劃後應分配面積為2,634.72平方公尺，依重劃前系爭土地登記總面積8,911平方公尺與承租面積3,880平方公尺之比例，計算系爭租約在重劃後土地所承租之面積，鎮福段118地號土地重劃後承租面積為761.81平方公尺，鎮福段226地號土地重劃後承租面積為1,147.20平方公尺，合計系爭租約在重劃後土地之承租面積為1,909.01平方公尺。而預計
土地增值稅就鎮福段118地號土地部分為2萬4,910元，同段226地號土地部分為0元，故本件依系爭租約在重劃後土地承租面積之109年公告土地現值（每平方公尺4萬2,000元），減除預計土地增值稅後餘額3分之1計算，補償金額計2,671萬7,837元，與平均地權條例第77條第1項規定相合。㈢被上訴人於110年5月18日寄送予上訴人知悉之系爭協調會會議紀錄中，已載明其依平均地權條例第77條第1項規定所計算之系爭補償費金額，並請系爭出租人即參加人通知系爭承租人領取，參加人依此以系爭通知，通知系爭承租人於110年6月16日前往南屯區公所會同領取，使系爭承租人知悉領取補償費之時間及地點，該等領取時間及地點無違
公平原則，被上訴人雖未再以函文通知承租人領取，尚不影響承租
人權益，且上訴人既已收受系爭通知，明確知悉領取補償費之時間及地點，已受
適足程序保障，且系爭租約並未約定以現金繳納地租之清償地，依參加人所述且為上訴人不爭執之平時收取現金租金地點，乃收取當下租佃雙方均便利之處所，屬民法第314條所定「得依其他情形決定」之清償地。本件因雙方尚須會同至南屯區公所辦理終止租約登記，參加人以存證信函通知系爭承租人於南屯區公所交付補償費，難認有違民法
上開清償地之規定，上訴人未依通知到場受領系爭補償費，參加人
予以提存，並無不法。㈣本件系爭申請經被上訴人邀集系爭租約雙方協調，因上訴人拒不接受協調，被上訴人依平均地權條例第77條第1項規定計算承租人應領之系爭補償費，請參加人通知系爭承租人領取，系爭承租人未全體會同領取，參加人依法提存，被上訴人以原處分准予終止系爭租約，並無違誤等語，判決駁回上訴人在原審之訴。
四、本院按：
(一)平均地權條例第1條：「平均地權之實施，依本條例之規定；本條例未規定者，適用土地法及其他有關
法律之規定。」第76條第1項：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。」第77條第1項、第2項：「(第1項)耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作
改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額3分之1給予補償。(第2項)前項改良土地所支付之費用，以承租人已依耕地三七五減租條例第13條規定以書面通知出租人者為限。」第78條第1項：「依第76條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約；其經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。」減租條例第1條：「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」第17條第1項第5款、第2項：「(第1項)耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：……經依法編定或變更為非耕地使用時。(第2項)依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。尚未收穫農作物之價額。終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3分之1。」依此，依減租條例登記之三七五耕地租約所出租之耕地，若經依法編為建築用地，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用而終止耕地租約，平均地權條例第78條第1項對於出租人因此行使耕地租約終止權之方式設有特別規定，出租人自應依該條項規定，申請直轄市或縣（市）政府（下稱
主管機關）准許，始生終止耕地租約之效力。而主管機關依該條項規定邀集耕地租約雙方協調，承租人拒不接受或對補償金額有爭議時，主管機關應依該條項規定，以同條例第77條所定之標準，計算承租人應領之補償，並通知承租人領取，主管機關自行或委由出租人代為通知領取補償費之地，即出租人依該條例第77條應為補償債務之法定履行地，承租人經依法通知領取法定之補償費仍拒不領取而受領遲延者，出租人依民法第326條、第327條及提存法之規定，就法定補償費為提存者，主管機關即應准予終止耕地租約。至關於同條例第77條第1項所定計算補償費標準之「申請終止租約當期之公告土地現值」，依同條例施行細則第98條第1項規定，指土地所有權人依同條例第78條規定以書面向直轄市或縣（市）主管機關提出申請終止租約收件當期之公告土地現值。
(二)經查，本件系爭土地其中面積3,880平方公尺部分，經參加人與上訴人定有系爭租約，租期原至109年12月31日止，因系爭土地經市地重劃後分配為重劃後土地，依都市計畫編為「第一之一種住宅區」之建築用地，參加人於109年11月5日向系爭承租人表明依平均地權條例第76條第1項規定終止系爭租約，經系爭承租人共同回復不同意，顯示系爭承租人均已收受知悉參加人終止系爭租約之意思表示，參加人以書面於109年11月24日向被上訴人提出系爭申請，因系爭租約雙方尚未達成協議，被上訴人於110年1月21日、5月10日兩度召開協調會邀集雙方協調，承租人之一即上訴人均不到場而拒絕接受協調，被上訴人於110年5月10日召開之系爭協調會中，即以參加人就系爭土地於重劃後土地應分配面積為基準，計算系爭租約在重劃後土地之承租面積共計1,909.01平方公尺，依109年公告土地現值每平方公尺4萬2,000元，計算該等承租面積之公告土地現值，減除重劃後土地之預計土地增值稅2萬4,910元後餘額3分之1，計為2,671萬7,837元為系爭承租人依平均地權條例第78條第1項、第77條第1項應領之補償，並委由參加人代為通知系爭承租人領取，此計算系爭補償費及委由參加人代為通知情節，並以系爭協調會之會議紀錄寄送方式，使上訴人知悉，參加人即以系爭通知，通知系爭承租人於110年6月16日前往南屯區公所領取系爭補償費，上訴人有收受系爭通知，屆期因系爭承租人當中上訴人未到場領取，參加人乃將系爭補償費提存於臺灣臺中地方法院提存所，並提出提存書送經被上訴人審核後，被上訴人以原處分，依系爭申請准予終止系爭租約
等情，為原審依法確定之事實，核與卷內證據相符。原判決依此論明：系爭土地依系爭租約出租耕地部分，已依法編為建築用地，系爭出租人即參加人依平均地權條例第76條規定通知系爭承租人終止系爭租約，並依同條例第78條規定向被上訴人提出終止系爭租約之申請，因租約雙方未達成協議，被上訴人依同條例第1項邀集雙方協調，又因承租人之一即上訴人拒不接受協調，被上訴人依同條例第77條第1項規定標準，按同條例施行細則第98條規定，以收受系爭申請當期即109年公告土地現值計算系爭補償費，並請參加人通知系爭承租人領取，則參加人以系爭通知所通知領取之地點，難認屬違反法定之清償地，系爭承租人未全體至通知領取地點南屯區公所領取，參加人依法提存，被上訴人以原處分准予系爭申請終止系爭租約，並不違法等語，並
據以駁回上訴人之訴，參照前開規定及說明，並無違誤。上訴意旨復執陳詞，主張參加人因系爭土地重劃後依法編為建築用地，為收回自行建築或出售作為建築使用，仍應適用減租條例，由出租人向承租人為意思表示，始生終止之效力，本件參加人未向全體系爭承租人通知終止系爭租約，原判決認定事實違背證據法則，且系爭補償費應以被上訴人於110年6月28日准予終止租約時之當期即110年土地公告現值為計算，系爭補償費之清償地應參照租約地租收取地，為系爭承租人之住處，參加人以系爭通知前往南屯區公所領取，並非合法清償，上訴人未受領遲延，參加人之提存不合法，原處分不合法，原判決有不適用法規、適用不當之違法等語，經核無非執其個人主觀見解，就原審已論斷或指駁不採其主張之理由，或就原審認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 23 日
最高行政法院第三庭
審判長法官 蕭 惠 芳
法官 林 惠 瑜
法官 李 君 豪
法官 林 淑 婷
法官 梁 哲 瑋
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 113 年 10 月 23 日
書記官 曾 彥 碩