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行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　　　　八十八年度判字第三二一一號 　　原　　　告　翔瑞建設股份有限公司 　　代　表　人　甲○○○ 　　被　　　告　行政院公平交易委員會 右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十七年八月十七日台八十 七訴字第四○六○六號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左︰ 　　主 文 原告之訴駁回。 　　事 實 緣原告被檢舉預售「金田富貴家NO.2」房屋，涉嫌為不實之廣告，且於交屋時要求客 戶繳回舊合約書，違反公平交易法第二十一條第一項及第二十四條規定。案經被告調 查結果，以原告於預售房屋銷售廣告上對於建築物之用途為虛偽不實及引人錯誤之表 示，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，乃依同法第四十一條前段規定，於民 國八十六年八月六日以公處字第一一六號處分書，命原告自該處分書送達之次日起 ，應立即停止前述虛偽不實及引人錯誤之表示。原告不服，循序提起行政訴訟，茲摘 敍兩造訴辯意旨如次： 原告起訴意旨略謂︰一、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方 法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方 法、用途、原產地、製造者，製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之 表示或表徵。」，公平交易法第二十一條第一項定有明文。是上開法條之違法態樣， 包括「虛偽不實行為」及「引人錯誤行為」之廣告或商品表徵。而「虛偽不實」應近 於「故意」；「引人錯誤」除故意外，尚包括種種不注意。所謂虛偽不實，乃指廣告 內容與事實不符之情形；引人錯誤則指廣告內容會使消費者產生錯誤聯想，而做出錯 誤決策。然二者之判斷標準均應以客觀上一般交易概念為基礎，除考量其「行為」之 違法性外，亦應以「結果」來認定有無違法之可罰性。換言之，就是須衡量其廣告標 示是否與真實相違，而會引起消費大眾因信賴廣告內容，以致權益受損。故廣告縱有 不實之情事，非必構成公平交易法所規範之不實廣告行為，仍須考量是否具違法之可 罰性，合先敘明。二、查原告於規劃「金田富貴家NO.2」房屋專案時，即告知建築師 翁時霖以店舖產品為設計，嗣因法令變更，建築師翁時霖乃依法變更為現在之設計， 即系爭建物之一樓部分為法定停車位及住房。惟因八十五年三月一日以前台中縣之住 房皆可申請營利事業登記，此有台中縣政府於八十五年一月二十日對同一性質一樓住 房之建物核發營利事業之核准通知及使用執照可參。又系爭建物之基地係位於台中縣 ○○鄉○○村○○路○段，所建房屋有三戶係面向中山路（臨台中往彰化之四十米省 道上），其餘十二戶亦面向八米之道路，並與上開中山路相會，致往來之人潮、車 潮相會頻繁；再加上系爭建物之建造非純屬住宅之房屋，而係店面式之房屋，是原告 始於廣告上載為「金店面」。故系爭建物之一樓經變更設計後，其用途雖載為住房及 法定停車位，亦非屬與事實不符之情事。換言之，廣告上載明「金店面」之情，尚非 屬「虛偽不實」。第查，系爭建物無法申請營利事業登記證，純係因台中縣政府一反 行政慣例所致，而非原告有何「近於故意」或有種種「不注意」之情事使然，如與系 爭建物坐落同一基地之建物（門牌號碼：台中縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○ 號一樓），亦因法令更迭，而於八十七年九月二十四日亦取得營利事業登記證，足證 系爭建物並非不能取得營利許可，縱系爭建物倘真無法取得，亦因建管機關之故，並 非可歸責於原告之事由，豈可遽行認定原告有何不實廣告之舉。三、復觀預售屋買賣 之習性，因消費者與建設公司交易時，尚無成屋可供實地鑑察，故消費者係賴廣告圖 說來認識其所購建物之外觀、內容等，至於細節仍須待與建商洽談後，始能明瞭。蓋 廣告圖說侷限於篇幅，無法鉅細靡遺詳細描述房屋之概況，而平面設置圖亦屬專業繪 圖，只能約略描述預售屋，購屋者如未經專業人士解說實無法了解建物之隔間、配置 、用途及實際坪數，是預售屋之買賣絕非如原決定書所載「消費者幾乎完全依憑廣告 來認識其所購建物之外觀、坪數、隔間、配置、用途、建材設備等」。況不動產之買 賣，動軏交易金額以數百萬元計，是依一般經驗法則，消費者斷不可能單憑廣告即為 交易之決定。經查原告雖於廣告圖說上載稱金店面，惟對該建物之一樓變更為住房及 法定停車位之情事，均於簽訂買賣契約之前，由當時之銷售員林季敏、林月貴、謝佳 燕等人告知消費者；且於上開買賣契約附圖內亦詳細說明一樓之用途，故對一樓之法 定用途，應為檢舉人明知之事項，是於達成雙方意思表示一致後，始於上開買賣契約 書上蓋章簽認。縱該契約書第一頁因簡稱而載「店２」，亦無礙檢舉人對系爭建物法 定用途之認識，是原告之廣告絕無虛偽不實，更不可能引起消費者之錯誤而致消費者 產生錯誤聯想，進憑之與原告交易。故原決定書以「．．．買賣雙方所簽訂之房屋買 賣合約書第一頁所載『店２』，即與合約書所附一樓平面圖所載用途有矛盾之處，再 訴願人（即原告）未即時去除該等錯誤，易使消費者對一樓之用途產生錯誤之聯想， 進而與之交易，且再訴願人係長期從事房屋建築、銷售之事業，對建築物區分及申請 用途等均有相當認知，理應在刊登廣告前審查建築設計圖等事項，避免造成廣告有不 實之處，在變更設計時亦應注意有無損害承購人之權益，而再訴願人未事先審查即倉 促刊登廣告，承購人因信賴廣告對一樓用途之表示，而與之交易，造成檢舉人事後申 請營利事業登記遭駁回之損害，尚難以信賴建築師之專業設計，減免自身專業上於刊 登廣告時應事先盡審查之責任．．．」云云，認原告違犯公平交易法第二十一條第一 項之規定，尚欠妥當。四、又八十五年三月一日以前住房既能申請營利事業登記證， 舉重以明輕法定停車位亦得申請營利事業登記證。惟因台中縣政府於八十五年衛爾康 大火事件後，驟反其行政慣例，致系爭建物之住房及法定停車位無法取得營利許可， 原告為表誠信，爰主動依建築法第七十四條之規定申請變更使用執照，即將系爭建物 一樓原用途部分變更為店舖使用，並以其他處所取代原設計之停車空間，嗣經其他全 體住戶之同意，其中更獲檢舉人之一陳學龍之同意，與其他住戶一同簽章於「變更用 途同意書」之上，惟因另二位檢舉人拒絕蓋章致無法順利進行，實有權利濫用之嫌。 五、衡諸我國公平交易法之立法目的，乃在於維護交易秩序與消費者利益，確保公平 競爭，促進經濟之安定與繁榮。易言之，即在於期盼事業在法律規範下從事公平競爭 ，因而產生最大之效能，直接促進經濟之安定與繁榮，並達保護消費者之間接目的。 縱前所述，原告所刊登之廣告圖說並無虛偽不實或引人錯誤之情事，故未限制事業之 公平競爭；又消費者係在知悉系爭建物之法定用途下仍願意與原告訂立買賣契約，是 原告亦未損害檢舉人之權益。惟被告竟罔顧實情做出原處分；原決定機關亦昧於審酌 主客觀情狀而駁回訴願、再訴願，致上開決定非但未能促進經濟之安定與繁榮，反造 成原告經濟上莫大損害，同時亦無法達到保護消費者之間接目的，實違公平交易法之 立法目的。為此，請訊問證人翁時霖，查明事實後，撤銷原處分及一再訴願決定等語 。 被告答辯意旨略謂︰一、本案原告所銷售者為預售屋，按其買賣標的之特性，尚無成 屋可供檢舉人參考，及至完工交屋後申請營利事業登記證遭駁回，難謂無使檢舉人因 信賴廣告內容，致其權益受損之情事發生，該違法之事實臻明，合先敍明。二、本案 原告雖檢具台中縣政府核發之文件為證，惟原告所舉證者，其一樓用途為「住房」， 而本案系爭建物一樓部分為「停車空間及住房」，兩者規劃之用途、功能非屬相同， 自不能等同適用。三、本件契約當事人雙方所訂之契約書第一頁載明「店２」，即與 契約書附圖所載一樓用途有矛盾之處，是否僅憑契約附圖內有載一樓之用途，即可使 消費者認識最後核准之用途，尚待斟酌。原告對建物一樓用途之說明，使檢舉人無法 正常判斷，又原告未怯除該等錯誤，使消費者對一樓的用途產生錯誤的聯想，進而與 之交易，即已該當公平交易法第二十一條規定之違法。四、檢舉人等於完工交屋後， 向臺中縣政府申請營利事業登記證卻遭駁回之事實，為當事雙方所不爭。縱原告擬將 上開房屋之一樓法定停車位部分變更為住房使用，然該廣告不實已造成承購戶權益之 嚴重損害，且事後申請變更登記之手續，承購戶無協同辦理變更之義務。綜上，原建 物一樓設計為「停車空間及住房」與廣告所載內容不符之事實，要不因當時能申請營 利事業登記證而有不同，故無礙被告原先所為之處分，原告此項主張自非正當。五、 原告辯稱未損害檢舉人權益云云，如前開所述，原告之行為，均經原處分及訴願決定 時論明。至能否申請營利事業登記證，核屬民事契約履行之另一問是題，與有無違反 公平交易法規範無。故原處分、原決定並無違法，應予維持。原告之訴為無理由， 請判決駁回等語。 理 由 按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數 量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造 者，製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交 易法第二十一條第一項所規定。又公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期 命其停止或改正其行為，復為同法第四十一條前段所規定。查，本件原告銷售坐落於 台中縣烏日鄉「金田富貴家NO.2」預售屋，檢舉人等承購戶於完工交屋後，經向臺中 縣政府申請營利事業登記證卻遭駁回，始發現與廣告不符，以住房及法定車庫冒充店 鋪售予消費者，嫌不實廣告違反公平交易法，經被告八十六年七月二十五日第二九 九次委員會議決議，暨同年八月六日公處字第一一六號處分書，認原告於售屋廣告 對建築物之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項規 定，命其應立即停止就預售屋廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示。原告不服，循序提 起行政訴訟，主張：本案於規劃時，即告知建築師翁時霖以店舖產品為設計，嗣因法 令變更為現在之設計，即系爭建物之一樓部分為法定停車位及住房，但因八十五年三 月一日以前台中縣之住房皆可申請營利事業登記，原告自無虛偽不實廣告，引人為錯 誤表示可言；況對於該一樓之法定用途，應屬檢舉人明知之事項，而與原告訂立買賣 契約，故該契約第一頁因簡稱而載為「店２」，均無礙於檢舉人對系系爭建物法定用 途之認識，是則原告之廣告絕無虛偽不實，更不可能使消費者產生錯誤的聯想而與之 交易。原告於知悉台中縣政府違反行政慣例，不准系爭建物之住房及法定停車位取得 營利許可後，主動要求承購戶依建築法第七十四條規定，申請變更使用執照，但因本 件二位檢舉人拒不蓋章，致無法進行，實有濫用權利之嫌。從而原告所刊登之廣告圖 說並無虛偽不實或引人錯誤之情事，故未限制事業之公平競爭；消費者係在知悉系爭 建物之法定用途下與原告訂立買賣契約，亦未損害檢舉人權益，原處分於法有違云云 。經查，建築法第七十三條前段及第七十一條第一項分別規定：「建築物非經領得使 用執照，不准接水、接電、或申請營業登記及使用。」「申請使用執照，應備具申請 書，並檢附左列各件：原領之建造執照或雜項執照。建築物竣工平面圖及立面圖 。」，是停車空間不得作為店鋪使用，為原告建設公司應知之規定。本件依原處分 所附原告八十三年間推出「金田富貴家NO.2」之廣告，即載明「四樓金店面」；又依 台中縣政府工務局八十四年八月四日核發之工建使字第七一六七號使用執照，載明系 爭建物之使用分區為「住宅」，其第一層為「住宅、停車空間」，二至四樓為「住房 」。原告雖檢具台中縣政府核發之文件為證，惟原告所舉證者，其一樓用途為「住房 」，而本案系爭建物一樓部分為「停車空間及住房」，兩者規劃之用途、功能非屬相 同，自不能等同適用。從而，原告於房屋銷售廣告上對建築物之用途為虛偽不實或引 人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，自得依同法第四十一條前 段規定，命原告自該處分書送達之次日起，應立即停止前述虛偽不實及引人錯誤之表 示。又依預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，尚無成屋可供其實地參觀， 消費者幾乎完全依憑廣告認識其所購建物之外觀、坪數、隔間、配置、用途及建材設 備等，因此建商之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤之情事，將導致消費者產生錯 誤認知，影響其購屋之決定，不僅對消費者之權益影響甚鉅，對依法從事銷售行為之 同業亦造成不公平競爭。系爭建築物之一樓部分經建築主管機關核准之使用執照上既 記載為停車空間，自不得作店鋪使用，即與廣告所載金店面不符，觀諸原申請之建造 執照或完工後之使用執照，一樓部分之用途並無店舖之規劃，難謂原告無故意或能注 意而不注意之疏失存在。又雙方所簽訂之房屋買賣合約書第一頁所載「店２」，即與 合約書所附一樓平面圖所載用途有矛盾之處，原告未即時去除該等錯誤，易使消費者 對一樓之用途產生錯誤之聯想，進而與之交易，系爭廣告對建築物之用途所為虛偽不 實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項規定，洵堪認定。建築物之 用途屬消費者選購預售屋之重要內容，原告以「金店面」為廣告內容，致消費者預期 所購房屋未來可作為店面營業使用，詎料完工後建築主管機關核准使用之用途與廣告 不符，致檢舉人等向台中縣政府申請營利事業登記證時遭駁回，為原告所不爭執。縱 原告擬依建築法第七十四條規定，申請將系爭建築物之一樓停車空間變更登記為住房 使用，然該廣告之不實已造成承購人權益之嚴重損害，且可否獲准變更登記尚屬不確 定狀態，承購人自無協同辦理變更之義務。原告將該違法行為歸咎於檢舉人等二人拒 絕蓋章致無法進行，意圖轉嫁消費者，以此脫免其在廣告規範上應盡之誠實告知責任 ，要無可採。另本件買賣雙方所簽訂之房屋買賣合約書第一頁所載「店２」，即與合 約書所附一樓平面圖所載用途有矛盾之處，原告未即時去除該等錯誤，易使消費者對 一樓之用途產生錯誤之聯想，進而與之交易，且原告係長期從事房屋建築、銷售之事 業，對建築物區分及申請用途等均有相當認知，理應在刊登廣告前審查建築設計圖等 事項，避免造成廣告有不實之處，在變更設計時亦應注意有無損害承購人之權益，而 原告未事先審查即倉促刊登廣告，承購人因信賴廣告對一樓用途之表示，而與之交易 ，造成檢舉人事後申請營利事業登記遭駁回之損害。且原告並未舉證證明台中縣政府 於八十五年三月一日以前，就使用執照使用分區為「住宅」，而第一層記載為「住宅 、停車空間」者，皆可申請營利事業登記之事實，尚難以其所稱台中縣政府驟違反行 政慣例為由，減免自身專業上於刊登廣告時應盡事先審查之責任，是系爭廣告對建築 物之用途所為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項規定， 洵堪認定。雖本件建築師翁時霖於台灣台中地方法院審理八十六年度重訴字第一五七 號損害賠償民事事件時出庭證稱：系爭建築物於設計之初，並未規劃法定停車空間， 向台中縣政府建管課送件後，始將法定停車空間規劃至原設計之店舖內云云。翁某於 同院刑事庭詐欺一案審理時，於八十六年十一月十三日出庭作證亦稱：伊係於八十二 、八十三年間受託設計（金田富貴家）、申請建築執照，當初被告（本件原告公司負 責人）委託我規畫為店舖住宅，在草圖時沒有細部規畫為停車位云云，有上開筆錄附 原處分足稽。果翁某證言屬實，則建築執照使用分區應為「店舖、住宅」，焉有八 十四年七月二十二日完工，同年八月四日核發之使用執照一層改記載為「住宅、停車 空間」之理。足證翁某上開證言，為事後呼應原告主張之詞。原告主張，核無足採。 本件原處分核無違誤，一再訴願決定遞予維持，亦無不合，原告猶執前詞，聲請撤銷 ，為無理由，應予駁回。本件事實已臻明確，原告聲請本院詢問證人翁時霖，然其待 證事實與台灣台中地方法院民、刑事庭詢問內容相同，其證言不足採，已詳前開說明 ，本院認無再為傳訊之必要，併此敍明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。 中 華 民 國 八十八 年 七 月 三十 日 行 政 法 院 第 五 庭 審 判 長 評 事 廖 政 雄 評 事 趙 永 康 評 事 沈 水 元 評 事 林 清 祥 評 事 姜 仁 脩 右 正 本 證 明 與 原 本 無 異 法院書記官 張 惠 美 中 華 民 國 八十八 年 七 月 三十一 日