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臺北高等行政法院判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100年度簡字第351號 原　　　告　李無惑 被　　　告　新北市政府工務局 代　表　人　高宗正（局長）住同上 訴訟代理人　李佩琴 　　　　　　陳德儒 　　　　　　謝凱傑 上列當事人間公寓大廈管理條例事件，原告不服新北市政府中華 民國100 年4 月13日北府訴決字第0991086239號訴願決定，提起 行政訴訟，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、事實概要：原告為臺北GOGO社區之住戶，其於新北市淡水區 （即改制前臺北縣○○鎮○○○路○○巷○○號1 樓（下稱系 爭房屋）住處外，屬於該社區住戶共有之法定空地種植樹木 ，經臺北GOGO社區管理委員會制止而不遵從，該管理委員會 遂報請被告處理，被告認原告已違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項規定，爰依同條例第49條第1 項第2 款規定，以99 年10月8 日北工使字第0990962339號函裁處原告新臺幣（下 同）4 萬元罰鍰。原告不服，提起訴願經決定駁回，遂提起 本件行政訴訟。 二、本件原告主張： （一）處罰人民違反行政法上義務之行為，涉及人民權利之限制 ，其處罰構成要件均應以法律定之，而行政機關應將行為 人如何符合構成要件之情形加以說明，並據以作成處分。 若法律授權以命令為補充規定，授權之內容範圍應具體明 確，然後據以發布命令。故中央機關就涉及人民權利之限 制，既必須明定其處罰構成要件及數額，被授權之地方政 府就該授權所發布之命令、辦法，亦應明文規定其處罰之 構成要件及數額，不得有不確定之法律概念。故新北市政 府必須就細節性的「綠地」、「空地」等概念予以明文規 定，且處分亦應詳列人民之行為如何該當構成要件。 （二）原處分認定「原告變更設置目的及通常使用方法」，而依 公寓大廈管理條例第9 條及第49條規定，處原告4 萬元之 罰鍰，惟原處分就「綠地」之概念及其構成要件、「計入 綠地面積之法定空地」與「單純法定空地」之區別、「計 入綠地面積之法定空地」究指本案之何處、該計入綠地面 積之法定空地，原告是如何變更使用？被告內部之圖說亦 明確說明，原核准即為綠地，宏巨建設股份有限公司（下 稱宏巨公司）於草地上加種矮樹，如何違反原來設置目的 ？之前新北市政府處分宏巨公司違法設置矮牆時，對種植 矮樹一事，認為並未違反原來設置目的及使用方法，為何 現今又變更見解？原告如何符合公寓大廈管理條例第9 、 49條之構成要件？原處分皆未說明。 （三）公寓大廈管理條例第9 條第2 、3 項均有「另有約定者， 從其約定」之例外條款，而依消費者保護法第22條以及宏 巨公司與所有預售戶及現況買受人之定型化買賣契約書第 10條規定，宏巨公司置於廣告單上，就系爭房地可享有10 坪法定空地之專用部分，均經住戶於交屋時知悉簽署，依 法有分管契約之效力。退步言之，縱有疑義，亦屬私權糾 紛，應由台北GOGO管理委員會提起民事訴訟解決。 （四）系爭植栽係於90年間即已完成，被告於91年時亦知悉，怎 可因台北GOGO管理委員會欲將原告之專用部分收回，變更 為非綠地使用，所為之檢舉，而違反行政執行法第7 條規 定之5 年執行期間，追溯執行。況若檢舉人認定系爭專用 部分有無效或瑕疵之情形，亦應提起民事訴訟解決。 （五）原告並聲明： 1、訴願決定及原處分均撤銷。 2、訴訟費用由被告負擔。 三、被告則以： （一）台北GOGO社區業依公寓大廈管理組織申請報備處理原則報 備有案，並領有90使字第417 號使用執照。原告係該社區 15號1 樓住戶，前經99年3 月23日台北GOGO社區管理委員 會向被告陳情原告於台北GOGO社區法定空地共用部分擅自 種植樹木，被告於99年4 月27日派員至現場勘查，認原告 於法定空地種植樹木屬實，並於99年5 月18日以北工使字 第0990451117號函請台北GOGO社區管理委員會以書面制止 原告於法定空地種植植栽。惟台北GOGO社區管理委員會於 99年6 月28日99年度明字第0628001 號函向被告說明業於 99年5 月28日99年度明字第0528001 號函請原告於99年6 月15日前回復綠地原貌，惟經制止原告仍不從，被告遂以 99年7 月22日北工使字第0990532393號函請原告於99年8 月10日前改善完成或以書面向被告陳述意見。 （二）99年8 月5 日因民眾陳情上開情事，被告為釐清原告違規 情事是否已改善完成，於99年9 月16日15時至現場勘查， 經勘查結果原告仍於法定空地種植樹木，違反公寓大廈管 理條例第9 條第2 項規定屬實，被告爰依同條例第49條第 1 項第2 款規定，處原告4 萬元罰鍰，並無不合。 （三）被告並聲明： 1、駁回原告之訴。 2、訴訟費用由原告負擔。 四、本件如事實概要欄所述之經過事實，有被告99年10月8 日北 工使字第0990962339號函附處分書、新北市政府100 年4 月 13日北府訴決字第0991086239號訴願決定書附卷可憑，應認 屬實。原告不服原處分，循序提起行政訴訟，並以原處分未 說明原告何以符合公寓大廈管理條例第9 條、第49條之構成 要件，又系爭植栽於90年間即已存在，被告作成原處分已逾 執行之期間，且原告是否就法定空地有專用部分縱有疑義， 亦屬私權糾紛，應循民事訴訟程序解決云云據為主張，故本 件應審酌者厥為：原告是否確有違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項規定之情事？原處分是否適法？ 五、本院之判斷： （一）按「住戶對於共用部分之使用應依其設置目的及通常使用 方法為之（第2 項）。……住戶違反第2 項規定，管理負 責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管 機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠 償（第4 項）。」「有下列行為之一者，由直轄市、縣（ 市）主管機關處4 萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限 期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰 ：……二、住戶違反第8 條第1 項或第9 條第2 項關於公 寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。」公寓大 廈管理條例第9 條第2 項及第4 項、第49條第1 項第2款 定有明文。 （二）臺北縣淡水鎮臺北GOGO公寓大廈社區之管理組織於91年1 月18日經臺北縣淡水鎮公所備查，有公寓大廈管理組織報 備證明、登錄資料在卷可稽，原告為該社區住戶，因該社 區管理委員會，以原告所有位於社區之法定空地之樹木， 其栽植不符原核准圖說，故函請原告就占用社區法定空地 於99年6 月15日前回復綠地原貌等情，有台北GOGO公寓大 廈管理委員會99年5 月28日99年度明字第0528001 號函附 卷可稽，然原告未於期限內為相關處置，該管理委員會遂 報請被告處理，被告先以99年7 月22日北工使字第099053 2393號函，以原告違反公寓大廈管理條例第9 條規定，命 原告於99年8 月10日前依規定改善完成或以書面向被告陳 述意見，嗣被告於99年9 月16日會勘，發現原告仍未改善 ，遂以原處分裁處罰鍰4 萬元，經核尚非無據。 （三）原告雖主張其所有房屋以系爭樹木植栽區隔法定空地所構 成之庭園，均為宏巨公司（嗣更名為興富發建設股份有限 公司）所設計種植，先於90年間出售予其前手許祐誠，其 後再為原告買受，依約其就系爭樹木區隔之法定空地部分 ，有專用之權利云云，惟查： 1、按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物 之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其 約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用 方法為之。但另有約定者從其約定。」「住戶應依使用執 照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅 自變更。」「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用 及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定 之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款 事項，非經載明於規約者，不生效力：……二、各區分所 有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對 共用部分使用之特別約定……。」公寓大廈管理條例第9 條第1 項、第2 項、第15條第1 項、第23條定有明文。故 依前開規定，公寓大廈共用部分，如經區分所有權人約定 或規約規定，尚非不得於法令許可範圍內，由特定住戶專 用。惟主張對於公寓大廈共用部分具有專用權者，自應就 其權限取得之有利事實，負舉證之責。 2、本件原告主張其就系爭樹木區隔之法定空地空間具有專用 權一節，固據提出宏巨公司售屋廣告、前手許祐誠與宏巨 公司90年10月22日房地買賣契約書、原告與許祐誠98年11 月20日不動產買賣契約書為證，然共用部分約定專用既須 由區分所有權人約定或以規約定之，則原告所提售屋廣告 僅係建商銷售資料，雖其就直接買受人或就銷售資料應負 契約之義務，然尚難執為區分所有權人約定專用之依據。 而依原告所提前開契約書條款以觀，雖載有「依現況交屋 」「賣方將房地點交買方，買方應繼受其有關之權利，諸 如使用現況之分管協議、住戶規約……」然此均係買賣房 地一般性權利義務之約定，並未就特定範圍之共用部分得 由何一區分所有權人或住戶專用訂有明確約定，亦無原告 所稱之分管協議存在，是原告主張其依買賣契約取得部分 法定空地之專用權云云，實難採認。另依90年11月29日訂 立之台北GOGO社區住戶管理規約，其內並無有關共用部分 約定專用之記載，此有規約附於訴願卷可參，此外亦未據 原告提出其他證據資料，可資佐證其所主張對於由系爭樹 木植裁區隔之獨立法定空地區域，具有合法專用權之事實 ，是其此部分之主張，尚難憑採。 3、原告復主張系爭樹木非其所裁種，且其於被告前次拆除圍 牆後，原告均維持原貌使用並未改變云云，經查，系爭樹 木所在位置乃前開社區之法定空地，有使用執照及一樓平 面圖在卷可參，且依申請使用執照所檢具之綠化配置平面 圖，該區原規劃舖設草皮。而系爭樹木栽植於磚造花台內 ，並將原告房屋後方法定空地與其餘法定空地隔離，形成 原告得獨立使用之空間等情，亦有照片附卷可稽，是系爭 樹木之栽種方式與原使用執照之規劃不同，且其目的係為 使原告得獨立享有該區法定空地之使用，故實質而言，原 告利用系爭樹木區隔，就該共用部分法定空地之使用行為 ，已與其原先設置目的有違，且亦非以通常使用方法為之 ，故被告認其使用已違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項 之規定，核屬有據。 4、原告雖主張系爭樹木所在位置旁，宏巨公司曾興建違章水 泥隔牆，然已為被告拆除多年，原告自買受該屋後均未變 更現狀使用，應屬合法，然查，宏巨公司因於坐落台北縣 ○○鎮○○路○○巷○○號1 樓旁法定空地，建造矮圍牆（ 高約120 公分），而為被告認屬行為時公寓大廈管理條例 第45條第2 項所稱「有損害區分所有權人權益之行為」， 依行為時同條例第45條第2 項處罰鍰4 萬元等情，有台北 縣政府91年7 月19日北府工使字第09140451號處分書影本 在卷可憑，前開圍牆事後雖經拆除，惟系爭樹木仍續栽種 該處，並由原告因受讓系爭房屋而取得所有權，亦為原告 所不爭，故原告實為系爭樹木之事實上管理處分權人，而 該樹木種植方式既不符原綠化之規劃，且其阻絕該社區住 戶正常使用該樹木所隔離區域之法定空地，而達成供原告 專用之目的，則被告認原告對共用部分之使用，有未依其 設置目的及通常使用方法之情形，而應由樹木之現所有人 即原告，依其處分權負改善之責，應屬有據。原告主張樹 木非其栽植固屬實在，然其繼受後乃係基於自己之決意， 而利用其所有之樹木為違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項之行為，故並非系爭樹木非屬原告栽種，原告即無義務 為合法之管理處置。且本件被告亦非於原告買受後即逕行 對原告裁處罰鍰，而係於前開管理委員會制止不從報請被 告處理時，經會勘並限期命原告進行改善，因原告拒絕改 善而為違反共用部分使用之行為，且又未能提出其可得專 用之具體依據，始作成原處分依同條例第49條第1 項第2 款裁處原告罰鍰，是其認事用法尚難指為違誤。至於原告 主張系爭樹木已存在多時，被告依行政執行法第7 條，5 年內未經執行，不得再予執行云云，惟本件裁處之標的乃 原告利用系爭樹木從事違反共用部分使用之行為，並非執 行前行為人所違反之法律上義務，故原告主張不得再執行 云云，亦非可採。 六、綜上所述，被告以原告有違規使用共用部分情事，依公寓大 廈管理條例第9 條第2 項及第4 項、第49條第1 項第2 款規 定，以原處分裁處原告4 萬元罰鍰，經核尚無違誤，訴願決 定遞予維持，亦無不合，從而原告訴請撤銷訴願決定及原處 分，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及聲明陳述，於 判決結果無影響，爰不逐一論列，又本件訴訟標的金額未逾 40萬元，應適用簡易訴訟程序，爰不經言詞辯論逕為判決， 附此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236 條、第 233條第1項、第98條第1 項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　101 　年　　5 　　月　　24　　日 臺北高等行政法院第四庭 　 法　官 劉穎怡 上為正本係照原本作成。 本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本 判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如已於本 判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴 理由（均按他造人數附繕本），且經最高行政法院許可後方得上 訴。 中　　華　　民　　國　　101 　年　　5 　　月　　24　　日 　　 　　　　　　　 　　　 書記官 林苑珍