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臺北高等行政法院判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100年度簡字第40號 原　　　告　惠陽國際不動產仲介經紀有限公司 代　表　人　林秀芬 被　　　告　新北市政府地政局 代　表　人　康秋桂（局長）住同上 訴訟代理人　徐鳳儀 　　　　　　王耀聰 　　　　　　高文斌 上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服改制前臺北 縣政府中華民國99年12月21日北府訴決字第0990791054號訴願決 定（案號：000000000 號），提起行政訴訟，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、程序事項： 本件因屬不服行政機關所為罰鍰處分而涉訟，其標的金額為 新臺幣（下同）12萬元，係在40萬元以下，依民國99年1 月 13日修正公布，同年5 月1 日施行之行政訴訟法第229 條第 1 項第2 款規定，應適用簡易程序。本院並依同法第233 條 第1 項規定，不經言詞辯論，逕行判決，合先敘明。 二、事實概要： 被告派員於99年6 月14日前往原告申請設立所在地新北市○ ○區○○路○○號稽查，發現原告僱用之白燕卿未領有不動產 經紀人證書，另原告僱用之不動產經紀營業員張秀鈺未依規 定完成受訓時數及重新辦理登錄期間，承辦仲介業務並於委 託銷售契約書上簽章，分別違反不動產經紀業管理條例第11 條及第17條之規定，爰依同條例29條第1 項第2 款規定，於 99年7 月12日以北地價字第0990629109號函檢附同文號處分 書（下稱「原處分」），各處6 萬元、合計12萬元罰鍰。原 告不服，提起訴願，經改制前臺北縣政府以北府訴決字第09 90 791054 號訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。 三、本件原告主張：被告未進行行政指導亦未通知伊，逕於99年 6 月14日至伊營業處所進行業務檢查，以伊所僱用之白燕卿 未領有不動產經紀人證書，及伊僱用之不動產經紀營業員張 秀鈺未依規定完成受訓時數及重新辦理登錄期間，承辦仲介 業務並於委託銷售契約書上簽章，違反不動產經紀業管理條 例第11條、第17條規定。然伊所僱用之不動產經紀人白燕卿 已經不動產經紀人考試及格，僅尚未領取不動產經紀人證書 ，而不動產營業員張秀鈺之營業員證明有限期限為98年6 月 13日，並於99年6 月30日重新核發，此乃為行政程序補正之 問題，並不影響其具有不動產經紀人及不動產營業員之資格 ，且伊亦依照被告指示辦理並補正不動產經紀人及營業員證 照，故被告以原處分各裁處伊6 萬元，合計12萬元罰鍰，顯 違反行政程序法第165 條及第8 條誠信原則等語。並聲明： 訴願決定及原處分均撤銷。 四、被告則以：伊曾以97年10月21日北地價字第0970784465號函 （下稱「97年10月21日函」）同意原告經營不動產經紀業， 且明確告知原告於開始營業後15日內，應依不動產經紀業管 理條例施行細則第5 條規定檢具相關文件向伊辦理營業備查 ，惟原告逾1 年迄未辦理備查事宜，伊遂至原告申請設立所 在地進行業務檢查，發現白燕卿並未具有不動產經紀人資格 ，且抽查案件之承辦人員張秀鈺營業員證明已逾期失效，遂 先以99年6 月25日北地價字第0990584714號函（下稱「99年 6 月25日函」）通知原告，且原告於99年7 月5 日回覆表示 白燕卿領有營業員證明及經紀人及格證書，並自承張秀鈺之 營業員證明已過期，有效之證明書領取後將補呈，故伊以原 告違反不動產經紀業管理條例第11條、第17條之規定，而依 同條例第29條之規定，以原處分裁處原告各6 萬元罰鍰，並 無違法等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 五、上開事實概要欄所述之事實，為兩造所不爭執，並有99年6 月14日臺北縣政府不動產經紀業業務檢查紀錄表（甲表）影 本、被告97年10月21日函影本、張秀鈺承辦之一般委託銷售 契約書影本、原告99年7 月5 日之說明申請書影本、張秀鈺 內政部不動產服務業管理作業系統查詢資料影本、原處分影 本及訴願決定書影本在卷可稽（訴願卷第19、33至34頁、答 辯卷第1 至4 、19至20、22至26、30頁、本院卷第12至18頁 ），堪認為真正。 六、原告主張被告未進行行政指導亦未通知伊，逕於99年6 月14 日至伊營業處所進行業務檢查，且伊亦依照被告指示辦理並 補正不動產經紀人及營業員證照，被告仍以原處分裁處伊， 違反行政程序法第165 條之規定及第8 條之誠信原則等語， 惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點即為：原 處分是否違反行政程序法第165 條之規定及第8 條之誠信原 則？本院判斷如下： ㈠按不動產經紀業管理條例第3條：「本條例所稱主管機關： 在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市 ）為縣（市）政府。」而改制前臺北縣政府業依行政程序法 第15條規定，於97年10月2 日以北府地價字第0970652036號 公告：「主旨：公告不動產經紀業管理條例所規定本府權限 之有關行政處分事項，委任本府地政局執行，並自即日起生 效。」是被告就違反不動產經紀業管理條例之行為，有裁罰 之權限，合先敘明。 ㈡次按不動產經紀業管理條例第11條第1 項前段：「經紀業設 立之營業處所至少應置經紀人一人。」第13條第1 項：「中 華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產 經紀人證書者，得充不動產經紀人。」第14條第1 項：「經 不動產經紀人考試及格者，應具備1 年以上經紀營業員經驗 ，始得向直轄市或縣（市）政府請領經紀人證書。」經查： 1.被告曾以97年10月21日函同意原告經營不動產經紀業，則 依不動產經紀業管理條例第11條第1 係前段規定，原告於 其設立之營業處所至少應置經紀人1 人，惟經被告派員於 99年6 月14日前往原告申請設立之營業處所新北市○○區 ○○路○○號稽查，發現原告僅僱用1 名不動產經紀人白燕 卿、1 名不動產經紀營業員張秀鈺等情，此有99年6 月14 日臺北縣政府不動產經紀業業務檢查紀錄表（甲表）影本 在卷足憑（訴願卷第19頁）。惟查，白燕卿雖曾經不動產 經紀人考試及格，惟其當時尚未領有不動產經紀人證書， 則依不動產經紀業管理條例第13條第1 項之規定，自不得 擔任不動產經紀人。此外，原告當時並未僱用其他經不動 產經紀人考試及格並領有不動產經紀人證書之人擔任經紀 人，則被告認原告違反不動產經紀業管理條例第11條第1 項前段之規定，自屬有據。 2.至於原告嗣於99年7 月5 日雖向被告補提顏健舜之不動產 經紀人證書及不動產經紀人員名冊，惟稽諸前開被告不動 產經紀業業務檢查紀錄表（甲表）所示，原告於被告稽查 當時，尚未僱用顏健舜為其不動產經紀人，自無解於原告 於被告稽查當時確有違反不動產經紀業管理條例第11條第 1 項前段規定之認定。 ㈢又按不動產經紀業管理條例第13條第2 項、第3 項：「經中 央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓 練合格或不動產經紀人考試及格，並向中央主管機關指定之 機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者，得充任不 動產經紀營業員。」「前項經紀營業員訓練不得少於30個小 時，其證明有效期限為4 年，期滿時，經紀營業員應檢附完 成訓練20個小時以上之證明文件，向中央主管機關指定之機 構、團體重新辦理登錄。……」第17條：「經紀業不得僱用 未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。」經查： 1.被告派員於99年6 月14日前往原告申請設立之營業處所稽 查時，發現原告僱用之不動產經紀營業員張秀鈺，其不動 產營業員證有效期限至98年6 月13日止，於稽查當時已逾 有效期限，此有張秀鈺之內政部不動產服務業管理作業系 統查詢資料影本附卷可佐（訴願卷第33頁）。且張秀鈺於 未依規定完成受訓時數及重新辦理登錄期間，即於99年5 月11日在委託銷售契約書上簽章，而承辦仲介業務等情， 亦有原告與林昭億簽訂不動產一般委託銷售契約書影本附 卷可稽（訴願卷第22至26頁）。原告僱用未依規定完成受 訓時數及重新辦理登錄之張秀鈺從事不動產仲介業務，已 違反不動產經紀業管理條例第17條之規定。 2.原告雖主張白燕卿經不動產經紀人考試及格，亦得擔任不 動產經紀營業員云云，惟查，白燕卿係於被告稽查後之99 年6 月30日始取得不動產經濟營業員證明，有該證明影本 在卷可稽（本院卷第52頁），依不動產經紀業管理條例第 13條第2 項規定，其於取得證書前，尚不得擔任不動產經 紀營業員。況於原告與林昭億簽訂不動產一般委託銷售契 約書上簽章，而實際從事不動產仲介業務之人為張秀鈺， 而非白燕卿，是被告認定原告僱用未具備經紀人員資格之 張秀鈺從事仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第17條 之規定，並無違誤。 ㈣復按不動產經紀業管理條例第29條第1 項第2 款：「經紀業 違反本條例者，依下列規定處罰之：……二、違反……第11 條、第17條……規定者，處新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰 鍰。……」蓋不動產經紀業管理條例之立法目的，在使不動 產仲介經紀業及不動產代銷經紀業之設立，應經目的事業主 管機關之許可，始可設立公司或商號之登記，並建立經紀人 員證照制度，以提昇服務品質，並使不動產經紀業及經紀人 員之管理與輔導有法可循，以促使國內不動產交易市場步入 正軌。本件原告於稽查當時未僱用經不動產經紀人考試及格 並領有不動產經紀人證書之人擔任經紀人，且僱用未具備經 紀人員資格之張秀鈺從事仲介或代銷業務，分別違反不動產 經紀業管理條例第11條及第17條之規定，是被告依同條例29 條第1 項第2 款規定，分別裁處法定最低額之罰鍰各6 萬元 ，合計12萬元罰鍰，自無不合。 ㈤再按行政程序法第165 條規定：「本法所稱行政指導，謂行 政機關在其職權或所掌事務範圍內，為實現一定之行政目的 ，以輔導、協助、勸告、建議或其他不具法律上強制力之方 法，促請特定人為一定作為或不作為之行為。」經查，不動 產經紀業管理條例施行細則第5 條第1 項業已明定：「經紀 業應於開始營業後15日內，檢附下列文件，向所在地直轄市 或縣（市）主管機關申請備查：一、申請書一式二份。二、 公司或商業登記證明文件影本。三、營業保證金繳存證明影 本。四、同業公會會員證明影本。五、不動產經紀人員名冊 及其證書影本。六、其他經中央主管機關規定之文件。」且 被告以97年10月21日函准予原告不動產經紀業許可時，業於 函文中告知原告應依不動產經紀業管理條例施行細則第5 條 規定，於開始營業後15日內應檢具申請書及其附文件向被告 申請備查，已於其職權範圍內，以輔導、協助、勸告等行政 指導之方法，促請原告遵守相關法令之規定，原告主張原處 分違反行政程序法第165 條之規定，顯非事實。況原告既依 不動產經紀業管理條例之規定，申請許可經營不動產仲介經 紀業，則不動產經紀業管理條例所規定之各項法定義務，本 無待主管機關為行政指導，原告即有遵守之義務，是被告縱 未於稽查前通知原告，或對原告為行政指導，並不違反行政 程序法第165 條之規定甚明。 ㈥末按「行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應保護人民 正當合理之信賴。」行政程序法第8 條定有明文。本件被告 前往原告設立之營業處所稽查，發現有違反不動產經紀業管 理條例相關規定之情形，乃依行政程序法第102 條前段、行 政罰法第42條本文之規定，以99年6 月25日函通知原告，給 予原告陳述意見之機會，以避免誤罰原告，雖經原告於99年 7 月5 日檢附相關資料予以補正及說明，惟經被告審核後， 認為原告確實違反不動產經紀業管理條例第11條、第17條之 規定，而依同條例第29條之規定予以裁罰，自無違反誠信原 則之可言。是原告主張原處分違反誠信原則，亦屬無據。 ㈦綜上所述，原告起訴主張各節，均無足採。從而，被告以原 告於稽查當時未僱用經不動產經紀人考試及格並領有不動產 經紀人證書之人擔任經紀人，且僱用未具備經紀人員資格之 張秀鈺從事仲介或代銷業務，分別違反不動產經紀業管理條 例第11條、第17條之規定，而依同法第29條第1 項第2 款之 規定，分別裁處原告法定最低額之罰鍰各6 萬元，合計共12 萬元罰鍰，認事用法，並無違誤。訴願決定予以維持，亦無 不合。原告徒執前詞，訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理 由，應予駁回。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要， 併予敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第233 條第 1項 、第236 條、第98條第1 項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　 100　　年　　7 　　月　　20　　日 臺北高等行政法院第六庭 法 官　張 國 勳 上為正本係照原本作成。 本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本 判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如已於本 判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴 理由（均按他造人數附繕本），且經最高行政法院許可後方得上 訴。 中　　華　　民　　國　 100　　年　　7 　　月　　20　　日 書記官　陳 可 欣