臺北高等
行政法院判決
102年度訴字第1946號
103年5月7日
辯論終結
原 告 張林鶴
訴訟代理人 顏瑞成
律師
被 告 臺北市政府都市發展局
代 表 人 邊泰明（局長）住同上
訴訟代理人 劉其康
邱沛綺
上列
當事人間建築法事件，原告不服臺北市政府中華民國102 年
10月17日府訴二字第10209154100 號
訴願決定，提起
行政訴訟，
本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
原告所有臺北市○○區○○○路○ 段○○號2 樓之40建物（下
稱
系爭建物），領有87使字439 號
使用執照，核准用途為日
常用品零售業，因有未經核准擅自變更外牆情事，經被告於
民國（下同）101 年7 月27日以北市都建字第0000000000E
號函通知原告陳述意見，並於101 年11月1 日會勘後續查證
，而以102 年3 月19日北市都建字第0000000000E 號函通知
原告，該案將依法續處。
嗣被告查認原告違反建築法第77條
第1 項規定，
乃依同法第91條第1 項規定，以102 年5 月9
日北市都建字第10262164800 號函（下稱102 年5 月9 日函
）通知原告於文到20日內
回復原狀或申請變更使用執照。被
告102 年5 月9 日函於同年月13日
送達，
惟原告
迄至102 年
7 月4 日仍未將系爭建物回復原狀或申請變更使用執照，被
告乃以原告違反建築法第77條第1 項規定，
爰依同法第91條
第1 項規定，以102 年7 月10日北市都建字第10262108300
號函（下稱原處分）處原告新臺幣（下同）6 萬元
罰鍰，並
限於文到30日內依規定補辦手續或自行改善完成。原告不服
，經提起訴願遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
原告於88年間向家瓏建設股份有限公司（下稱家瓏公司）購
買系爭建物，本欲投資作為店面使用，惟該公司以陽台外推
之方式擴大2 樓使用面積，經臺北市政府工務局以有陽台加
窗、外牆拆除之違章事由，於89年間
予以拆除，導致系爭建
物陽台既無外牆，亦無窗戶，同時因有坪數不符原買賣面積
等瑕疵，家瓏公司乃遲遲未將系爭建物交付原告使用，並藉
由與原告簽立專任委託租賃契約書，約定原告委任家瓏公司
將系爭建物轉租他人收取租金，隱瞞無法交屋之事實。而家
瓏公司既未將系爭建物交予原告，原告亦未曾取得系爭建物
鑰匙及其使用權，顯見臺北市政府工務局於89年7 月27日勘
查發現系爭建物有陽台加窗、外牆拆除之違規情事，乃系爭
建物之實際占有人家瓏公司所為，且該建案2 樓每間店面均
有擅自變更外牆之違規事實，更足見該違規行為絕非原告所
為。原告對系爭建物既無直接管領力，就系爭建物未經許可
擅自變更外牆之行為應無預見可能性，主觀上自無
故意過失
，客觀上亦無防止或排除侵害之可能性。被告未善盡職權調
查證據之責，置實際使用情形不論，逕以原告為系爭建物所
有權人而為
裁罰對象，
顯有違誤等情。
並聲明求為判決
撤銷
訴願決定及原處分。
三、被告則以：
不論擅自變更系爭建物外牆者為何人，原告既為系爭建物所
有權人，依建築法第73條第2 項及第77條第1 項規定，自應
負維護系爭建物合法使用與其構造及申請變更使用執照之責
任，與變更外牆是否原告所為無涉。又原告經通知，仍未履
行其排除系爭建物危險、回復安全之義務，即
難謂無故意過
失。而由臺北市政府工務局於89年間拆除違建之結案照片、
原告與家瓏公司間之房屋代租約定書至94年8 月15日屆滿而
未再行簽訂，及被告101 年3 月22日現場會勘結果，均顯示
系爭建物屬無人使用狀態，故被告以系爭建物所有權人即原
告為裁罰對象，應屬
適當、合理之裁量，並非恣意選擇等語
，
資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、
兩造之
爭點：被告以原告為系爭建物所有權人，而以其為裁
罰對象，有無違誤？
五、本院之判斷：
㈠
按「建築物應依
核定之使用類組使用，其有變更使用類組或
有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施
、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，
應申請變更使用執照。……」「第2 項建築物之使用類組、
變更使用之條件及程序等事項之辦法，由中央主管建築機關
定之。」「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用
與其構造及設備安全。」「有左列情形之一者，處建築物所
有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6 萬元以上
30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或
補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。
必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，
恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2 項規定，未經核
准變更使用擅自使用建築物者。二、未依第77條第1 項規定
維護建築物合法使用與其構造及設備安全。……」建築法第
73條第2 項、同條第4 項、第77條第1 項及第91條第1 項定
有明文。次按「本辦法依建築法（以下簡稱本法）第73條第
4 項規定訂定之。」「本法第73條第2 項所定有本法第9 條
建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設
備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變
更使用執照之規定如下：……八、建築物之共同壁、分戶牆
、外牆……之變更。」建築物使用類組及變更使用辦法第1
條及第8條 第8 款亦有明文規定。
㈡經查，原告所有系爭建物領有87使字439 號使用執照，核准
用途為日常用品零售業，因有未經核准擅自變更外牆情事，
經被告以102 年5 月9 日函通知原告於文到20日內回復原狀
或申請變更使用執照，該函於102 年5 月13日送達，惟原告
至102 年7 月4 日仍未依被告102 年5 月9 日函辦理之事實
，為原告所不爭執，並有系爭建物建物登記第2 類謄本、系
爭建物使用執照、被告102 年5 月9 日函及其
送達證書、系
爭建物現場照片等件影本在卷
可憑（見本院卷第21、27-29
頁，
原處分卷書證4 、5 ），
堪信為真實。從而，被告以系
爭建物有未經核准擅自變更外牆之違章情事，違反建築法第
77條第1 項規定，爰依同法第91條第1 項規定，處原告6 萬
元罰鍰，並限於文到30日內依規定補辦手續或自行改善完成
，核諸
上開規定，於法並無不合。
㈢原告雖主張家瓏公司未將系爭建物交付原告使用，其對系爭
建物無直接管領力，亦非擅自變更外牆之人，主觀上無故意
過失，客觀上亦無防止或排除侵害之可能性，不應以其為裁
處對象
云云。經查：
1.按建築法第77條原僅規定主管建築機關對於建築物之公共安
全與公共衛生構造設備，得隨時派員檢查；嗣為全面建立建
築物使用檢查制度，使建築物使用主體與責任歸屬能具體明
確，乃於84年8 月2 日修正增訂第1 項，明定建築物之所有
權人、使用人應負有維護建築物合法使用與其構造及設備安
全之責任，使其本於建築物所有人、使用人之地位就建築物
之危險狀態負其責任。查系爭建物現況為空無一物，並無人
使用，此有被告分別於102 年5 月7 日、同年7 月4 日拍攝
照片
可稽( 見原處分卷書證4 、5)，且為原告所不爭執，則
原告既為系爭建物之所有權人，依建築法第77條第1 項及第
73條第2 項規定，其自應負維護建築物合法使用與其構造及
申請變更使用執照之責任，至擅自變更系爭建物外牆，不論
是否為何人所變更，原告本於系爭建物之所有權人，即負有
排除危險、回復安全之義務，與是否為原告所變更無涉。另
臺北市建築管理工程處於89年7 月27日查報系爭建物違建案
，係屬陽台增建行為，該行為係違反臺北市
違章建築處理規
則相關規定，且當時已自行將違建部分拆除結案，核與本件
系爭建物擅自變更外牆，係違反建築法第77條第1 項規定，
與
前開陽台增建行為分別屬不同之違規情事。
2.次按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，由買受人負
擔，固為民法第373 條所明定。但該條所謂交付，並非以現
實交付為限，亦可準照同法第946 條第2 項、第761 條第3
項規定，讓與返還
請求權以代交付。」最高法院44年台上字
第828 號判例要旨著有明文。查依卷附原告於89年6 月20日
與家瓏公司所簽訂之「南港太陽大帝專任委託租賃契約書」
內容，其中「三、租賃
期間：本專任委託租賃契約，係延續
甲方( 即原告) 與乙方( 即家瓏公司) 之房屋代租約定書之
期限，乙方已非代出租人，…。故其租期係從代租約定書期
滿日之
翌日起3 年，即民國91年8 月16日至94年8 月15日止
。」( 見本院卷第35頁) 原告訴訟代理人亦陳稱：「於覓得
承租人後給付原告租金利益，委託契約約定期間為3 年，委
託期間只有收過7 、8 個月的租金，…。」( 見本院卷第86
頁) 則原告既以系爭建物之所有權人委託家瓏公司出租並收
取租金，
渠等間就系爭建物之買賣，核諸上開規定，可認系
爭建物已交付予原告，
是以，原告主張家瓏公司未將系爭建
物交付原告使用，其對系爭建物無直接管領力云云，與事實
不符，應不可採。又原告於接獲被告102 年5 月9 日函時，
即應知悉系爭建物有未經核准擅自變更外牆之違章情事，其
至102 年7 月4 日仍未依該函於文到20日內回復原狀或申請
變更使用執照，已認定如前述，原告主張其主觀上無故意或
過失，亦非可採。
3.末按「
行政罰之
裁處權，因3 年期間之經過而消滅。」「前
項期間，自違反行政法上義務之行為終了時起算。但行為之
結果發生在後者，自該結果發生時起算。」
行政罰法第27條
第1項、第2項固有明文。惟裁罰權時效之起算時點，依行為
人違反行政法上義務之行為應負之責任，究屬行為責任或
狀
態責任而有不同。本件原告所違反者係建築法第77條第1項
規定，建築物之所有權人應負有維護建築物合法使用與其構
造及設備安全之狀態責任。因此，在原告未將系爭建物外牆
回復原狀前，原告違反建築法第77條第1 項規定義務之行為
即仍持續存在，自無從起算
裁處權時效。原告主張原處分已
罹於3 年之裁處權時效，殊不足取。
六、
綜上所述，原告所訴各節均不可採，被告以原告所有系爭建
物有未經核准擅自變更外牆情事，乃依建築法第77條第1 項
及第91條第1 項規定，處原告6 萬元罰鍰，並限於文到30日
內依規定補辦手續或自行改善完成，於法並無違誤，訴願決
定予以維持，亦無不合，原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理
由，應予駁回。
七、本件判決基礎
已臻明確，兩造其餘之
攻擊防禦方法經本院斟
酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，
併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第
1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
臺北高等行政法院第六庭
審判長法 官 蕭惠芳
法 官 侯志融
法 官 陳姿岑
一、上為
正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判
決送達後20日內補提上訴理由書（須按
他造人數附
繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出
委任書。（行政訴
訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同
條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部
審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.
稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.
專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ ，亦得為上訴審訴│ 。 │
│ 訟代理人 │3.
專利行政事件，具備專利師資格或│
│ │ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為
公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為
強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。 │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
書記官 李依穎