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臺北高等行政法院判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　102年度訴字第820號 　　　　　　　　　　　　　　　　　　102年10月3日辯論終結 原　　　告　丸振興業股份有限公司 代　表　人　黃振彬（董事長） 訴訟代理人　詹順貴　律師 　　　　　　高樗寧　律師 　　　　　　李明芝　律師 被　　　告　桃園縣政府 代　表　人　吳志揚（縣長） 訴訟代理人　丁宗賢 　　　　　　何坤得 上列當事人間區段徵收事件，原告不服內政部中華民國102年3月 27日台內訴字第1020133045號、102年3月28日台內訴字第102013 4126號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、事實概要： ㈠原告所有坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○段286-1、286 -3、286-5地號及同段○○○段79-2地號等4筆土地（下稱系 爭土地），面積6,619平方公尺，因內政部辦理機場捷運A7 站地區（第一期）區段徵收之需要，經報奉行政院100年8月 8 日院授內中地字第1000725159號函核准區段徵收，被告據 以100 年9 月29日府地區字第10003940611 號公告區段徵收 土地，公告期間自100 年10月7 日至100 年11月7 日止。原 告於公告期間內100 年10月31日向被告申請建物基地原位置 保留分配，經被告審核後，以101 年2 月16日府地區字第10 10038115號函復原告：「主旨：台端申請機場捷運A7站地區 （第一期）區段徵收案範圍內○○○段○○○段建物（142 建號）坐落土地（○○○段○○○段79-2地號及○○○段○ ○○○段286-1 地號、286-3 地號、286-5 地號）原位置保 留分配乙案，經審查結果應予駁回，……說明：……二、查 旨揭建物係位於都市○○○○○○區街廓之建築基地，其建 築最小面寬不得小於40公尺。本案依合法部分投影面積計算 之保留面積，未達都市計畫規定之最小開發規模，依本案審 查作業要點第六點第（五）項之規定不得核准，應予駁回。 ……」原告以101 年3 月1 日及101 年4 月5 日申訴函分別 請求被告說明建築最小面寬、最小開發規模為何及自認符合 最小開發規模，若有面積不足部分，願意承購，分別經被告 以101 年3 月9 日府地區字第1010058777號函及101 年4 月 17日府地區字第1010091962號函復說明在案。嗣原告以101 年7 月27日丸振字第2012 07270009 號申覆書請求依「桃園 縣政府配合辦理機場捷運A○○○區○○○區段徵收建物基地 申請原位置保留分配審查作業要點」（以下簡稱原位置保留 分配審查作業要點）第6 點第2 項之規定，認定本案情況特 殊，且影響相關都市計畫輕微者，得專案核准原位置保留分 配土地。案經被告以101 年8 月7 日府地區字第1010187778 號函復略以：「主旨：有關貴公司就『機場捷運A7站地區（ 第一期）區段徵收案』原位置保留分配申覆一案，……說明 ：……二、查本案審查之原位置保留範圍，係以臨路最小面 寬40公尺劃設兩側基地線，後側基地線則按該街廓形狀、臨 路條件以深約88公尺估算，故本案預計劃設後保留分配面積 約達3, 520平方公尺，與貴公司預計可配回面積實有落差， 故未符合原位置保留分配規定。三、又貴公司提及該街廓為 黃金地段一節，因區段徵收抵價地分配係以公開抽籤自行選 配方式為之，除有符合原位置保留分配規定時始得例外准予 保留，否則對都市計畫即劃設為公共設施用地之原土地所有 權人豈不有失公平。是以，貴公司所述區位條件良好部分， 實非屬情況特殊得專案核准之情形，併此敘明。」（下稱原 處分一）。 ㈡另被告以100 年11月7 日府地區字第10004486581 號公告徵 收桃園縣○○鄉○○○段○○○段○○○○○號等1,410 筆土地 上之土地改良物，公告期間自100 年11月9 日至100 年12月 9 日止。原告所有坐落上開區段徵收範圍內系爭○○○段79 -2地號土地上之建築物（門牌：桃園縣○○鄉○○○路○○○ 號，下稱系爭建物），由訴外人德丸倉儲有限公司（以下簡 稱德丸公司）承租從事物流倉儲業。原告以地上物拆遷後無 法從土地租賃獲取租金收入為由，迭次向被告請求營業損失 補償，案經被告及被告所屬工商發展局分別函復駁回在案。 原告復以101 年7 月17日丸振字第201207170008號申覆書就 其商業損失請求損害補償，被告以101 年9 月3 日府商輔字 第1010219307號函復略以：「……說明：……二、按土地徵 收條例第33條規定：『土地或土地改良物原供合法營業之用 ，因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失，應給予補償 。』另依據本縣興辦公共設施拆遷建築改良物補償自治條例 第13條規定：『……供營業使用之建築物於徵收公告前領有 營利事業證或持有拆除前六個月繳納營業稅據者，依實際拆 除部分之營業面積計算停業損失補償費。』是以，營業損失 補償對象係以徵收範圍內土地或土地改良物上之工廠商號為 發放對象，合先敘明。三、查貴公司所有位於本徵收案範圍 內供營業使用之建築物係出租予德丸倉儲有限公司，貴公司 之實際營業場所並未於本案徵收範圍內且無徵收地址之繳納 營業稅據證明，依上開規定本案營業損失補償係以德丸倉儲 有限公司為發放對象，且租賃屬私法之契約行為，亦非屬營 業損失補償範疇。四、綜上，貴公司申覆商業損失補償乙節 因未符規定，本府歉難照辦。」（下稱原處分二）。 ㈢原告不服，提起訴願，分別經內政部102年3月27日台內訴字 第1020133045號（下稱訴願決定一）、102年3月28日台內訴 字第1020134126號訴願決定（下稱訴願決定二）駁回，原告 仍不服，遂向本院提起行政訴訟。 二、本件原告主張： ⒈申請既成建築物基地原位置保留分配部分： ⑴被告訂定之分配要點無明確授權依據，被告以其為據駁回原 告原位置保留之申請，並經內政部訴願決定亦維持，違反釋 字第443 號解釋理由書揭示之法律保留原則、行政程序法第 4 條之依法行政原則而屬違法： ①按行政程序法第4 條規定：「行政行為應受法律及一般法律 原則之拘束。」其中所謂行政行為應受法律拘束，即為法律 保留原則之揭示。而關於法律保留原則，釋憲實務有採「層 級化法律保留體系」。所謂之「層級化法律保留體系」即「 憲法所定人民之自由及權利範圍甚廣，凡不妨害社會秩序公 共利益者，均受保障。惟並非一切自由及權利均無分軒輊受 憲法毫無差別之保障……何種事項應以法律直接規範或得委 由命令予以規定，與所謂規範密度有關，應視規範對象、內 容或法益本身及其所受限制之輕重而容許合理之差異：諸如 剝奪人民生命或限制人民身體自由者，必須遵守罪刑法定主 義，以制定法律之方式為之；涉及人民其他自由權利之限制 者，亦應由法律加以規定，如以法律授權主管機關發布命令 為補充規定時，其授權應符合具體明確之原則；若僅屬與執 行法律之細節性、技術性次要事項，則得由主管機關發布命 令為必要之規範，雖因而對人民產生不便或輕微影響，尚非 憲法所不許。」釋字第443 號解釋理由書可資參照。 ②原位置保留分配之權利牽涉人民財產權之保障甚鉅，觀上開 釋字第443 號解釋理由書之意旨，應有法律或法律明確授權 之命令，方得予以限制： A、內政部102 年3 月27日台內訴字第1020133045號訴願決定第 5 頁指出「……土地所有權人應受分配抵價地之位置及面積 如何，係屬於日後抵價地分配方式之問題……」、「原位置 保留分配審查作業要點…在檢視原位置保留分配申請，有無 妨礙都市○○○○○區段徵收計畫，係原處分機關基於地政 業務主管機關之職權，就執行原位置保留分配等技術性、細 節性事項所為之規定，核無不妥……」惟查： B、土地徵收條例第40條第1 項規定「實施區段徵收時，原土地 所有權人不願領取現金補償者，應於徵收公告期間內，檢具 有關證明文件，以書面向該管直轄巿或縣（巿）主管機關申 請發給抵價地。」由此可知，土地徵收補償地價可分為「現 金補償」與「發給抵價地」兩種方式。另由同條例第47條規 定「區段徵收範圍內不妨礙都市○○○○○區段徵收計畫之 既成建築物基地…得按原位置保留分配。」亦可得知，原土 地所有權人申請發給抵價地後，得申請將既成建築物之基地 原位置保留，於將來分配抵價地時分配予自己。乍看之下， 原位置保留似僅涉及抵價地分配位置而已，惟進一步深思之 ，在土地利用的實際層面上，土地徵收條例第47條之所以規 定於不妨礙都市計劃事業及徵收計畫之情形下，容許被徵收 人得申請原位置保留，其立法意旨，一則以最小變動原則降 低整體社會成本，二則在落實釋字第400 號解釋理由所申述 之財產存續價值與行政程序法第7 條第2 款之最小侵害原則 。故申請原位置保留分配之權利，牽涉人民財產權之保障甚 鉅，觀上開釋字第443 號解釋理由書之意旨，欲對此權利加 以限制，應有法律或法律明確授權之命令方得為之。 ③區段徵收實施辦法之授權母法為土地徵收條例第4 條第6 項 ，惟土地徵收條例第4 條第6 項未授權區段徵收實施辦法得 就原位置保留之事項加以規範，遑論再授權地方主管機關訂 定分配要點規範之。惟區段徵收實施辦法第18條內竟規定地 方主管機關得會商需用用土地人訂定原位置保留分配審核作 業規定，此一規範已違反土地徵收條例第4 條第6 項之授權 ，故被告依據區段徵收實施辦法訂定之分配要點亦違反法律 保留原則；被告進而以此分配要點第5 點及第6 點駁回原告 原位置保留分配之申請，行政處分違反法律保留原則、依法 行政原則而屬違法： A、「區段徵收實施辦法」之法源依據，乃土地徵收條例第4 條 第6 項，此觀區段徵收實施辦法第1 條「本辦法依土地徵收 條例（以下簡稱本條例）第4 條第6 項規定訂定之。」即明 。 B、土地徵收條例第4 條第6 項，僅授權「中央主管機關」得就 「區段徵收範圍勘選、計畫之擬定、核定、用地取得、拆遷 補償、工程施工、分配設計、地籍整理、權利清理、財務結 算及區段徵收與都市計畫配合等事項」訂定實施辦法，其授 權範圍應不及「原位置保留分配」之事項，遑論就原位置保 留分配之事項授權中央主管機關得再授權地方主管機關加以 規定。 C、惟觀區段徵收實施辦法第18條之文字「直轄市或縣（市）主 管機關受理本條例第47條規定申請按原位置保留分配土地， 得會商需用土地人訂定原位置保留分配審核作業規定」，即 可察覺，本規範竟授權地方主管機關得會商需用用土地人訂 定原位置保留分配審核作業規定，此已違反土地徵收條例第 4 條第6 項之授權至明；被告訂定之分配要點，自違反法律 保留原則。被告101 年8 月7 日以府地區字第1010187778號 函，依分配要點第5 點及第6 點駁回原告原位置保留分配之 申請，此行政處分已違反律保留原則、依法行政原則而屬違 法。 D、被告雖主張土地徵收條例第4 條第6 項就有關區段徵收「分 配設計」之實施辦法，有授權由中央主管機關定之，由於原 位置保留分配，屬分配設計之一環，故區段徵收實施辦法第 18條，自得就原位置保留分配再授權地方主管機關訂定分配 要點加以規範，故被告所訂定之分配要點自無違法律保留原 則云云。惟查，土地徵收條例第4 條第6 項之「分配設計」 ，是指都市○○○○區段徵收範圍）內土地使用分區（例如 住宅區、商業區、產業專用區等）之分配比例與相對位置之 設計，與是否會有徵收範圍內所有權人提出原位置保留之申 請完全無關，此觀都市計畫法第15條第1 項第3 款、第4 款 規定：「市鎮計畫應先擬定主要計畫書，並視其實際情形， 就左列事項分別表明之：……三、人口之成長、分布、組成 、計畫年期內人口與經濟發展之推計。四、住宅、商業、工 業及其他土地使用之配置。」即明；又，土地徵收條例第4 條第6 項之立法理由內指出「……區段徵收作業過程繁雜， 爰於第6 項規定其作業處理細節，由中央主管機關訂定辦法 實施之。」可見，在「分配設計」事項中，惟有屬細節性事 項者，方得由中央主管機關加以訂定。原位置保留涉及人民 財產權之保障甚鉅，自非屬分配設計之細節性事項無疑。故 被告前開抗辯自不足採據。 ④土地徵收條例第47條未授權地方主管機關得就原位置保留分 配之要件加以規範；故被告訂定之分配要點限制原位置保留 之要件，並據以駁回原告之申請，行政處分已違反法律保留 原則、依法行政原則而屬違法： 雖分配要點第1 點規定：「桃園縣政府為配合內政部辦理機 場捷運A7站地區區段徵收……特依土地徵收條例第4○○○區 段徵收實施辦法第18條規定，訂定本作業要點。」惟查，土 地徵收條例第47條之規範乃「區段徵收範圍內不妨礙都市○ ○○○○區段徵收計畫之既成建築物基地或已辦竣財團法人 登記之私立學校、社會福利、慈善事業、宗教團體用地，得 按原位置保留分配，並減輕其依前條規定應繳納之差額地價 ，其減輕比例由主管機關視實際情形定之，並載明於區段徵 收計畫書。」其僅授權主管機關於原位置保留分配獲准後， 得視實際情況決定「應繳納之差額地價的減輕比例」而已， 並未授權主管機關得就原位置保留之要件予以規範。故被告 訂定分配要點，並依第5 點第1 款及第6 點第1 項第5 款之 規定，於101 年8 月7 日以府地區字第1010187778號函駁回 原告申請，行政處分已違反法律保留原則、依法行政原則而 屬違法。 ⑵退步言之，縱認被告訂定之分配要點與法律保留原則無違， 惟查： ①關於最小開發規模部分： A、本案原告土地，坐落於「非面臨廣場街廓之中心商業區」， 故無「最小開發規模」之限制，僅有「最小面寬」之限制； 惟被告竟依分配要點第5 點第3 款劃定後側基地線之規定， 決定街廓深度乃88公尺後，並以本案最小面寬之40公尺乘以 88公尺所得出之3520平方公尺，即為「本案最小開發規模」 ，並進而依分配要點第6 點第1 項第5 款「保留分配土地面 積，未達『都市計畫所規定之最小開發規模』」為由，駁回 原告所請，已違反法律保留原則、不當連結禁止原則： a、依都市計畫法第22條第1 項第3 款及都市計畫法臺灣省施行 細則第35條前段規定：「細部計畫應以細部計畫書及細部計 畫圖就左列事項表明之：……三、土地使用分區管制。」、 「擬定細部計畫時，應於都市計畫書中訂定土地使用分區管 制要點……」是都市計畫擬定機關依上開法律規定之授權， 於細部計畫內所擬定之土地使用分區管制要點，應屬法規命 令之性質。 b、本案之土地使用分區管制要點第24點規定：「……中心商業 區最小面寬不得小於臨街道路面寬且不得小於20公尺。中○ ○○區○○○○街廓，開發基地規模不得小於3000㎡。」觀 此管制要點前後文即可知，坐落「面臨廣場街廓」之中心商 業區之土地，方有「最小開發規模3000平方米」之限制。坐 落於非面臨廣場街廓之中心商業區，僅有最小面寬之限制。 c、本案原告土地雖坐落於中心商業區，惟其坐落於「非面臨廣 場街廓」之中心商業區（原告土地坐落正下方之中心商業區 ，方屬面臨廣場街廓之中心商業區，見本院卷第278 頁）， 此亦為被告所承認（「……又查原告申請原位置保留之合法 建物…坐落土地之使用分區為中心商業區，惟非屬面臨廣場 街廓……」）故依前開土地使用分區管制要點第24點之規定 ，原告土地自無最小開發規模之限制。惟被告於101 年8 月 7 日以府地區字第1010187778號函中表示「……保留範圍， 係以臨路最小面寬40公尺劃設兩側基地線，後側基地線則按 該街廓形狀、臨路條件以深約88公尺估算，故本案預計劃設 後保留分配面積（即其所認為之最小開發規模，本院卷第20 9-210 頁）約達3,520 平方公尺，與貴公司預計可配回面積 （即671.34平方公尺）實有落差，未符合原位置保留分配規 定。」竟自行決定因街廓深度為88公尺，以88公尺乘以最小 面寬40公尺，即為「本案最小開發規模」，忽略原告坐落土 地之分區，根本並無最小開發規模之限制，並錯誤援引分配 要點第6 點第1 項第5 款之規定，駁回原告所請，其做成行 政處分，已違反土地使用分區管制要點第24點之規定，與法 律保留原則有違，亦違反不當連結禁止原則。 d、原告土地坐落於非面臨廣場街廓之中心商業區，已如前述。 而依前開土地使用分區管制要點第24點規定：「……中心商 業區最小面寬不得小於臨街道路面寬且不得小於20公尺。」 查原告土地位於中○○○區○○○街道路（文化一路）寬度 為40公尺，故建築基地最小面寬不得小於40公尺。而由地籍 圖可得知（本院卷第352 頁），原告土地面臨文化一路，該 地籍圖上建築基地最小面寬測量後為10.5公分，又該地籍圖 之比例尺為一千二百分之一，以10.5公分乘以1200倍後計算 之結果，實際建築基地最小面寬達126 公尺，已超過40公尺 ，自與土地使用分區管制要點第24點無違。 B、縱認本案原告土地坐落分區，確有最小開發規模之限制，惟 被告於101 年8 月7 日以府地區字第1010187778號函僅表示 「後側基地線……以深約88公尺估算」、答辯狀第5 頁僅以 「考量後續街廓分配，規劃該街廓深度為88公尺」未具體說 明為何將街廓之深度估計為88公尺？理由何在？行政處分顯 違反行政行為明確性原則而屬違法。 C、此外以最小開發規模為手段，限制原位置保留分配之權利， 顯無法達變更林口特定區（配合改善庶民生活行動方案－機 場捷運沿線站區周邊土地開發－A7站區開發案興辦事業計畫 」都市計畫─有效抑制房價高漲、政策性供給合理價格之房 屋，使民眾得便宜購屋）之目的，已違反比例原則而屬違法 ： a、由本院卷第343 頁之最小開發規模之來由及相關事件時序表 可見，公開展覽版A7細部計畫內附錄之「擬定林口特定區（ 配合改善庶民生活行動方案─機場捷運沿線站區周邊土地開 發─A7站區開發案興辦事業計畫）」細部計畫土地使用分區 管制要點，並無最小開發規模之限制；最小開發規模之限制 ，乃由內政部100 年12月核定版本之A7主要計畫附件一「變 更林口特定區（配合「改善庶民生活行動方案- 機場捷運沿 線站區周邊土地開發－A7站區開發案興辦事業計畫）計畫（ 第一階段）土地使用分區管制要點」第24點所納入。 b、惟上開主要計畫土地使用分區管制要點第24點，之所以明定 最小開發規模，乃依內政部都市計畫委員會第767 次會議（ 本院卷第207-208 頁）審議之結論。而觀第767 次會議，其 之所以認為應有最小開發規模之限制，理由乃「……考量中 心商業區……使用強度較大，故擬定最小面寬限制以利都市 合理發展，並依所鄰道路寬度規定開發寬度，以限制開發單 元須達一定規模，型塑優美都市意象。」惟「限制開發單元 須達一定規模，型塑優美都市○○○○○段，顯無法達原「 變更林口特定區（配合改善庶民生活行動方案－機場捷運沿 線站區周邊土地開發－A7站區開發案興辦事業計畫」都市計 畫之目的─即有效抑制房價高漲、政策性供給合理價格之房 屋，使民眾得便宜購屋）之目的（本院卷第263-265 頁）； 被告進一步將其納入分配要點第6 點第5 款內，並以101 年 8 月7 日以府地區字第1010187778號函否准原告所請，手段 與目的顯欠缺關聯性，已違反比例原則而屬違法。尤有甚者 ，被告既然得知A7主要計畫已將此一最小開發規模之限制予 以納入，並將影響人民原位置保留分配之權利，惟其於100 年6 月28日、29日召開之機場捷運A7站地區（第一期）區段 徵收開發案協議價購暨區段徵收說明會時，觀說明會內資料 （本院卷第266-275 頁）拾壹、區段徵收範圍內合法建物處 理原則第3 點，僅論及「如欲申請原位置保留，應於規定期 限內提出申請」，就上開主要計畫內「最小開發規模之限制 」此等會重大影響原告原位置保留分配之權利，未加以告知 ，其後逕自於100 年10月7 日時訂定分配要點第6 點第1 項 第5 款，將最小開發規模納入，作為不予核准原位置保留分 配之要件，亦有所不當。 ②關於保留分配土地面積之計算部分： A、被告依分配要點第5 點第1 款，以中心商業區使用分區建蔽 率70% 而非以「實際建蔽率」為計算保留分配土地面積之基 礎，並以保留分配土地面積未達最小開發規模為由而駁回原 告所請，此並經內政部訴願決定維持，已侵害原告之財產權 ，不符合釋自第579 號之合理補償原則、行政程序法第7 條 之比例原則： a、被告於101 年8 月7 日以府地區字第1010187778號函內表示 「……本案預計劃設後保留分配面積約達3,520 平方公尺（ 即其所認為之本案最小開發規模），與貴公司預計可配回面 積實有落差（即671.34平方公尺），故未符合原位置保留分 配規定。」以使用分區建蔽率為基礎計算出之保留分配土地 面積671.34平方公尺，未達本案最小開發規模3520平方公尺 為由，而駁回原告所請。內政部102 年3 月27日台內訴字第 1020133045號訴願決定（第6-7 頁）、被告答辯狀（第5 頁 ）、補充答辯（二）狀（第2-3 頁）並進一步說明，以使用 分區建蔽率作為計算保留分配土地面積之基礎，其原因乃「 考量建物原位置保留分配後仍須具備建物合法性，故符合… …建蔽率……故實際建物合法投影面積，按其……建蔽率回 推……使其保留分配後實際建蔽率不致超出上限……」惟查 ： 甲、所謂之「建蔽率」，乃一塊建築基地內，建築面積（投影面 積）與基地面積之比例；而「使用分區建蔽率」則是限制特 定使用區域內，所能建築面積之最大比例。由上可知，實際 上之建蔽率必定「小於或等於」使用分區建蔽率，合先敘明 。 乙、次查本案即便以「實際建蔽率」作計算保留分配土地面積之 基礎，亦無被告所謂實際建蔽率超出上限，而使建物違法之 虞： 本案原告建物合法部分投影面積為471.34平方公尺（本院卷 第277 頁），而原告建物坐落土地為6619平方公尺，故計算 出之實際建蔽率為7%。又原告建物包含自用農舍之用途，興 建時乃位於都市計畫之農業區（本院卷第211-213 頁、第21 7 頁），而依都市計畫法臺灣省施行細則第29條第2 項第2 款前段之規定可知，農舍建蔽率為10% 。嗣後原告土地因變 更林口特定區（配合「改善庶民生活行動方案－機場捷運沿 線站區周邊土地開發－A7站區開發案興辦事業計畫）計畫（ 第一階段）發布後，土地使用分區改為中心商業區（本院卷 第278 頁），惟中心商業區之使用分區建蔽率為70% ，前述 二建蔽率之限制，皆較實際建蔽率7%為大。故今即便以「實 際建蔽率」作為計算保留分配土地面積之基礎（計算而得之 保留分配土地面積為6619平方公尺），亦無被告所稱實際建 蔽率超出上限而使建物違法之問題。 丙、至於被告所稱「……實際建蔽率回推保留面積一說，將產生 以合法建物坐落之小面積而企圖保留倍數不止之大面積之流 弊」，亦無可採，蓋原告建物坐落土地原本即為6619平方公 尺，保留分配之土地面積依實際建蔽率計算後亦為6619平方 公尺及等於原有土地面積，何來企圖保留大面積之有？前開 抗辯顯不足採。 b、綜前所述，本案被告應以原告建物合法部分投影面積除以「 實際建蔽率」後得出之6619平方公尺，作為保留分配土地面 積，並核准原告原位置保留分配之申請，始合於憲法保障人 民財產權保障之意旨，方與釋字第579 號解釋之合理補償原 則、比例原則無違（若認本案確有所謂之最小開發規模3520 平方公尺《原告否認之》，6619平方公尺亦大於此最小開發 規模3520平方公尺，而無分配要點第6 點第1 項第5 款之情 形）。 B、縱認以使用分區建蔽率作為計算保留分配土地面積之基礎， 並無不當，惟所謂之使用分區建蔽率，應指建物「興建時」 之使用分區建蔽率。被告依分配要點第5 點第1 款，以都市 計畫內中心商業區之使用分區建蔽率，作為計算保留分配土 地面積之基礎，並以此計算而得之保留分配土地面積未達最 小開發規模為由而駁回原告所請，並經內政部訴願決定維持 之，已違反信賴保護原則而屬違法： a、按本案分配要點第5 點第1 款計算保留分配土地面積時，所 謂之「使用分區建蔽率」，自應指建物興建當時之使用分區 建蔽率而言，非指都市計畫內土地使用分區之建蔽率。否則 ，因都市計畫使用分區之變更，建蔽率亦可能迭次變更，原 合法建物亦成為違法建物而面臨拆除之命運，自與信賴保護 原則有違。 b、次按農業發展條例第3 條第1 項第10款第2 目、第18條第3 項及第6 項規定：「本條例用辭定義如下：一○、農業用地 ：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供 下列使用之土地：（二）供與農業經營不可分離之農舍…… 之土地。」、「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前取 得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用 管制及建築法令規定，申請興建農舍。」、「前4 項興建農 舍之……農舍建蔽率……由內政部會同中央主管機關定之。 」次按農業用地興建農舍辦法第10條規定：「個別興建農舍 之……農舍建築面積……應依都市計畫法第85條授權訂定之 施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建 築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。」、都市計畫 法臺灣省施行細則第14條第1 項第10款、第29條第2 項第2 款前段規定：「都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃 定下列各種使用區……十、農業區。」、「申請興建農舍須 符合下列規定：二、農舍…建築面積不得超過申請興建農舍 之該宗農業用地面積百分之十…」故若於都市計畫之農業區 申請興建農舍，依前開規定，應符合建蔽率上限10% 規定。 c、查原告建物用途包含自用農舍（本院卷第217 頁），此建物 興建時，乃位於都市計畫之農業區，而其興建當時，建物第 一層面積為456.18平方公尺，承前，原告土地為6619平方公 尺，故計算後建蔽率約為6%，自符合都市計畫法臺灣省施行 細則第29條第2 項第2 款前段建蔽率上限10% 之規定。 d、次查，由於都市計畫法臺灣省施行細則第29條第2 項第2 款 前段規定，農舍建蔽率上限為10% ，故所謂之使用分區建蔽 率應為10% ，依此推算，原告建物合法部分投影面積為471. 34平分公尺（本院卷第277 頁），除以建蔽率10% ，得出之 基地面積為4713.4平方公尺，亦已大於最小開發規模3520 平方公尺，無分配要點第6 點第1 款不予核准原位置保留之 情形（若認本案確有所謂之最小開發規模而言，惟原告否認 之）。 e、都市計畫法臺灣省施行細則第29條第2 項第2 款前段關於農 舍建蔽率10% 上限之規定，為原告之信賴基礎；原告基於此 一信賴基礎，而合法興建建物，有信賴表現；其信賴利益亦 無不值得保護之情形。惟被告101 年8 月7 日以府地區字第 1010187778號函、內政部102 年3 月27日台內訴字第102013 3045號訴願決定（第7 頁）卻以原告建物位於都市計畫之中 心商業區，而中心商業區之建蔽率為70%)，計算出之保留分 配土地面積為673.34平方公尺，小於最小開發規模為由，而 否准原告所請，已違反信賴保護原則而屬違法。 ⑶綜上所述，被告駁回原告既成建築物基地原位置保留分配申 請之行政處分，違反法律保留原則、比例原則、信賴保護原 則、不當聯結禁止原則而屬違法，而應予撤銷變更。 ⒉申請建築改良物徵收營業損失補償部分： ⑴本案應適用91年12月11日修正公佈之土地徵收條例第33條、 及建築改良物徵收營業損失補償基準原告之營業損失： ①基於法安定性原則及信賴保護原則，法規原則上僅適用於在 其生效後發生之事件，是為法不溯及既往原則。新土地徵收 條例於101 年1 月4 日修正公布，第60條規定：「本條例施 行前，已公告徵收但尚未辦竣結案者，除本條例另有規定外 ，應依其公告徵收時所依據之法律規定，繼續辦理結案。」 即為避免法律適用之困擾所設，亦為法不溯及既往原則之明 ②內政部因辦理機場捷運A7站地區（第一期）區段徵收之需要 ，奉行政院100 年8 月8 日院授內中地字第1000725159號函 核准區段徵收，被告並於100 年11月7 日以府地區字第1000 4486581 號處分公告徵收原告建物，已如內政部訴願決定書 （本院卷第47頁背面）所述，故本案應屬新土地徵收條例施 行前，已公告徵收但尚未辦竣結案之案件，自應依上開新土 地徵收條例第60條之規定，適用公告徵收時之法律，即91年 12月11日修正公佈之土地徵收條例第33條、其所授權之建築 改良物徵收營業損失補償基準，以補償原告之營業損失。內 政部102 年3 月28日台內訴字第1020134126號訴願決定第3 頁引用101 年1 月4 日修正公布之新土地徵收條例第33條、 被告於答辯狀第7 頁引用101 年1 月4 日修正公布之新土地 徵收條例第33條（本院卷第53頁）、101 年1 月11日修正公 布新土地及土地改良物徵收營業損失補償基準（本院卷第54 頁），作為拒絕補償之依據，容有誤會。 ⑵補償自治條例第13條後段規範土地徵收營業損失補償之要件 ，已踰越建築改良物徵收補償費查估基準第7 條、土地徵收 條例第31條第3 項之授權。被告以補償自治條例第13條為由 ，拒絕發給原告營業損失補償費，並經訴願決定維持，已違 反法律保留原則、行政程序法第4 條之依法行政原則而屬違 法： ①土地徵收條例第31條規定：「建築改良物之補償費，按徵收 當時該建築改良物之重建價格估定之。……建築改良物…… 之補償費，由直轄市或縣（市）主管機關會同有關機關估定 之；其查估基準，由中央主管機關定之。」提供查估補償費 之依據，合先敘明。次按內政部據上開規定訂頒之建築改良 物徵收補償費查估基準（以下簡稱查估基準）第7 條規定「 直轄市或縣（市）政府應依本基準並參酌當地實際狀況，自 行訂定該直轄市或縣（市）辦理建物徵收補償費查估之依據 。」授權地方政府依該基準考量當地狀況自行訂定補償費查 估之依據。是被告據此訂定之「桃園縣興辦公共設施拆遷建 築改良物補償自治條例」（以下簡稱補償自治條例，本院卷 第51-52 頁），其規範範圍僅能及於「建物築改良物徵收補 償費之查估」，不得逾越上位規範土地徵收條例第31條、查 估基準第7 條之授權。 ②惟查，補償自治條例第13條後段規定：「供營業使用之建築 物，於徵收公告前領有營利事業登記證或持有拆除前六個月 內繳納營業稅據者，依實際拆除部分之營業面積按左表規定 一次發給停業損失補助費。」規範範圍竟及「領取停業損失 補助」，此顯已逾越上位規範土地徵收條例第31條、查估基 準第7 條所授權之「建物築改良物徵收補償費之查估」，而 違反法律保留原則。故被告據此規定駁回原告營業損失補償 之申請，已違反法律保留原則與行政程序法第4 條之依法行 政原則。 ⑶退步言之，縱認前開補償自治條例第13條後段得就營業損失 補償加以規範，惟被告運用本條時存在解釋上之錯誤，增加 法律所無之限制，並據以否准原告所請，亦違反法律保留原 則及行政程序法第4 條之依法行政原則： ①補償自治條例第13條後段之規定內容乃「供營業使用之建築 物，於徵收公告前領有營利事業登記證或持有拆除前六個月 內繳納營業稅據者，依實際拆除部分之營業面積按左表規定 一次發給停業損失補助費。」觀其文意，可知其乃在規範「 發放方式」，而非「發放之要件」，亦即「領有營利事業登 記證」或是「持有拆除前6 個月內繳納營業稅據」的營業人 ，應一次發給停業損失補助費，而非限制或是排除「未領有 營利事業登記證」或是「未持有拆除前6 個月內繳納營業稅 據」的營業人受領營業損失補償。 ②惟查，被告於101 年9 月3 日之府商輔字第1010219307號函 內，以營業損失補償對象係以徵收範圍內土地或土地改良物 上之工廠商號為發放對象、原告實際營業場所未於本案徵收 範圍內、無徵收地址之繳納營業稅據證明等，排除原告領取 營業損失補償之權利，已侵害原告財產權，不符合法律保留 及依法行政原則。 ⑷內政部訴願決定第4 頁、被告答辯狀第8 頁、補充答辯（二 ）狀第4 頁，以原告建物出租予德丸倉儲作倉儲物流業使用 ，違反建築法第73條第2 項以及都市計畫法臺灣省施行細則 第29條第2 向第4 款而非屬合法營業，而不應發給營業損失 補償，其主張乃無理由： ①建築法第3 條第1 項第1 款規定：「本法適用地區如左：一 、實施都市計畫地區。」查本案原告土地坐落於桃園縣龜山 鄉（本院卷第276 頁），此地區於59年時即屬林口特定區計 畫所涵蓋之地區，為都市計畫土地（本院卷第211 頁），有 建築法之適用，合先敘明。 ②次按建築法第73條第2 項前段規定：「建築物應依核定之使 用類組使用，其有變更使用類組……應申請變更使用執照。 」又同條第4 項授權訂定之建築物使用類組及變更使用辦法 中，第2 條第1 項、第2 項、第3 項分別規定：「建築物之 使用類別、組別及其定義，如附表一。」、「前項建築物之 使用項目舉例如附表二。」、「原核發之使用執照未登載使 用類組者，該管主管建築機關應於建築物申請變更使用執照 時，依前2 項規定確認其類別、組別，加註於使用執照或核 發確認使用類組之文件。建築物所有權人申請加註者，亦同 。」而依前開附表一（本院卷第214 頁）C 類為工業、倉儲 類，C-2 組別之定義則為「供儲存、包裝、製造、檢驗、研 發、組裝及修理一般物品之場所。」又由附表二（本院卷第 215 頁）可知，C-2 類組舉例之使用項目包含倉庫（倉儲廠 ）等類似場所。 ③原告建物78年6 月24日所領取之使用執照（本院卷第217 頁 ）內各層用途欄內之記載為「自用農舍、農產品包裝廠、儲 藏室」，可見原告建物非單純自用農舍而已，合法用途包含 「儲藏室」。其雖未申請於建築物使用執照上加註使用類組 ，惟若將其使用執照上記載之「儲藏室」，對照上開附表一 、二使用類組定義、使用項目舉例後即可得知，其儲藏室之 使用類組應為C-2 類組，又C-2 類組之使用項目包含倉庫（ 倉儲廠）。被告所指原告建物非屬C 類別之C-2 類組，因C 類係指工業使用建築物之使用類組，忽略C 類別為工業「或 」倉儲類，而原告建物用途有記載「儲藏室」之事實，有所 不當。 ④綜上所述，原告自得將建物出租予德丸倉儲有限公司（下稱 德丸倉儲）作倉儲使用，無須變更使用執照，而與建築法第 73條第2 項前段無違，亦無都市計畫法台灣省施行細則第29 條第2 項第4 款所稱農舍擅自變更用途之問題。內政部102 年3 月28日台內訴字第1020134126號訴願決定第4 頁、被告 答辯狀第8 頁、補充答辯（二）狀第4 頁內表示原告將建物 出租予德丸倉儲作倉儲物流業使用，而非屬合法營業，乃無 理由。 ⑸被告主張「於系爭建築改良物營業者係經由租賃契約取得使 用權之德丸公司，出租人（原告）本身並無……營業權…… 自無權利受有損害而須補償之理」、並主張原告租金之損失 於所有權損害獲得補償後，不另行補償，乃無理由： ①按以出租不動產、動產等為營業之公司，社會上比比皆是， 故租賃自屬營業權之一種型態，應無疑問，此觀公司行號營 業項目代碼表將租售業等列入即可得知。 ②查原告章程記載之所營事業為工業廠房開發租售業、住宅及 大樓開發租售業（本院卷第54頁），且原告已將建物出租予 德丸倉儲以獲取租金收益，亦有租賃契約在卷可稽（本院卷 第41-43 頁）；可見原告將建物出祖予德丸倉儲並獲取租金 收益，自屬其營業。故而後原告建物被徵收，因不能繼續出 租之營業損失，應有權獲得補償。被告主張租賃非屬營業、 於所有權損害獲得填補後，不另行補償，乃無理由。 ⑹綜上所述，本件原告依土地徵收條例第33條之規定，屬合法 營業，其因建物被徵收，因不能繼續出租之營業損失，被告 應予補償： ①土地徵收條例第33條明定：「建築改良物原供合法營業之用 ，因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失，應給予補償 。前項補償基準，由中央主管機關定之。」是故建築改良物 只要符合「合法營業」、「因徵收而致營業停止或營業規模 縮小之損失」兩要件，即得受領營業損失補償。次按而所謂 之「合法營業」，依建築改良物徵收營業損失補償基準（本 院卷第53頁）第2 點第2 項之規定，指「依法取得營業所需 之相關證照，並正式營業者。」 ②查原告將建物出租予德丸倉儲營業，已如前述；又原告領有 合法之營利事業登記證（本院卷第55頁）及98年至100 年12 月之營利事業所得稅、營業稅等繳款單據（本院卷第56-68 頁），可見其為「合法營業」；又其建物被徵收而無法繼續 出租予訴外人德丸倉儲，必須提前1 年中止租約，受有停止 營業之損失，自符合土地徵收條例第33條之要件，而有權獲 得營業損失補償。 ③又建築改良物徵收營業損失補償基準第8 點前段規定：「營 業性質特殊者，直轄市或縣（市）政府得依當地之情形核實 查估，辦理補償。」 ④查本案之情形，應可視為「營業性質特殊者」，因本案乃「 被徵收土地及建物，同時為2 家公司（即原告、德丸倉儲） 所營業（倉儲業乃德丸倉儲之營業、而出租該土地及建物予 德丸倉儲並獲取租金收入，乃原告之營業）之情形，就此特 殊情形，被告應依建築改良物徵收營業損失補償基準第8 點 前段之規定，就原告受有提前1 年終止租約之租金損失共37 8 萬元而補償之。 ⒊並聲明求為判決： ⑴訴願決定一、訴願決定二、原處分一及原處分二均撤銷。 ⑵被告應就原告建物（建物門牌：桃園縣○○鄉○○○路○○○ 號）之基地（地號：○○○○○○段79-2、○○○段○○○ ○段286-1 、286-3 、286-5 號）原位置保留分配，作成核 准之行政處分。 ⑶被告應就原告建物（同前項）徵收營業損失之補償，作成核 准新臺幣378 萬元之處分。 ⑷訴訟費用由被告負擔。 三、被告則以： ㈠駁回原位置保留申請部分： ⒈得原位置保留分配之前提在不能妨礙都市○○○○○區段徵 收計畫。因都市計畫為塑造與規範開發後都市發展願景，已 於都市計畫書中載明規劃內容、土地使用分區管制及都市設 計管制等事項，為區段徵收執行之重要依據。又區段徵收之 土地分配均以公開抽籤自行選配為之，原位置保留分配則為 例外。倘無妨礙始得例外保留，否則除將影響都市0000 000街廓抵價地不利分配，亦與前述應抽籤分配之公平性 相違。 ⒉保留分配土地面積計算，以該建物合法部分投影面積除以該 使用分區建蔽率為原則。原告申請保留之合法建物投影面積 為471.34平方公尺，按其坐落中心商業區之建蔽率70％計算 ，得保留分配土地面積約為673.34平方公尺（471.34平方公 尺÷70％）。另查原告之合法建物坐落位置，使用分區為中 心商業區，按「變更林口特定區（配合「改善庶民生活行動 方案- 機場捷運沿線站區周邊土地開發-A7 站區開發案興辦 事業計畫」）計畫（第一階段）書」內第7 章都市設計管制 事項第24點規定略以，中心商業區最小面寬不得小於鄰接道 路面寬且不得小於20公尺。因該街廓臨文化一路路寬40公尺 ，故最小面寬須達40公尺。又本案考量後續街廓分配，規劃 該街廓深度88公尺（見本院卷第147 頁至150 頁，即被證18 ），故該建物坐落土地最小開發規模為3,520 平方公尺（40 公尺*88 公尺）。原告申請保留之建物依合法部分投影面積 計算之保留面積（673.34平方公尺），未達都市計畫所規定 之最小開發規模（3,520 平方公尺），故依規定不得核准。 ⒊原告稱苗栗縣政府即有核准原位置保留之案例一節，經查該 府辦理高速鐵路苗栗車站特定區及後龍大庄地區區段徵收案 所訂定原位置保留分配土地審查作業要點（見本院卷第152 頁至154 頁，即被證20），亦訂有按合法投影面積除以建蔽 率保留面積○○○區段○○○○街廓土地使用分區管制之最 小建築面積之審查標準，與本案辦理之個案審查標準相近。 桃園縣辦理八德（○○○區○○○路地區區段徵收開發案亦 有原位置保留審查核准情形，由於機場捷運A7開發案地上物 大多為非合法建物，故提出原位置保留申請案件較少，且本 案係位於都市計畫所訂大面積開發街廓，經審核不符原位置 保留要件，原告所稱本案所訂審查標準有侵害其申請原位置 保留權利之情事，殊無理由。 ㈡營業損失補償部分： ⒈查本案原告所有位於桃園縣○○鄉○○○路○○○ 號建築改良 物登記之主要用途為自用農舍、農產品包裝場及儲藏室，出 租予德丸公司作非特定農用之倉儲物流業使用，違反建築法 第73條第2 項應辦理變更使用執造，及都市計畫法臺灣省施 行細則第29條第2 項第4 款農舍不得擅自變更使用之規定， 非供合法營業使用之事證明確，被告依土地及土地改良物徵 收營業損失補償基準第7 點規定不予補償營業損失，於法並 無不合。 ⒉次查土地徵收條例第30條至第36條及補償自治條例皆無租金 損失補償規定可適用，原告之請求於法無據；另觀土地及土 地改良物徵收營業損失補償基準第3 點所訂營業損失補償， 係以該事業最近3 年向稅捐稽徵機關申報之營利事業所得稅 結算申報書上營業淨利加利息收入減利息支出之平均數計算 ，未能依此方式計算者則以實際拆除部分之營業面積依級距 計算補償之。原告請求被告依租賃契約所訂租金之損失發給 補償費，與營業損失補償基準規定顯不相符。 ㈢綜上所述，原告之訴為無理由。並聲明求為判決駁回原告之 訴。訴訟費用由原告負擔。 四、本院之判斷： 本件事實概要欄所載事實，為二造所不爭執。歸納雙方之陳 述，本件爭點厥為：⑴原告申請建物基地原位置保留分配， 是否有理由？⑵原告主張因建築物被徵收而提前1 年解約， 請求補償1 年期租金作為商業營業損失，有無理由？⑶被告 分別否准所請，是否適法？茲分述如下： ㈠原位置保留分配部分： 1.按行為時土地徵收條例第4 條第6 項規定：「區段徵收範圍 勘選、計畫之擬定、核定、用地取得、拆遷補償、工程施工 、分配設計、地籍整理、權利清理、財務結算及區段徵收與 都市計畫配合等事項之實施辦法，由中央主管機關定之。」 ；第40條第1 項規定：「實施區段徵收時，原土地所有權人 不願領取現金補償者，應於徵收公告期間內，檢具有關證明 文件，以書面向該管直轄巿或縣（巿）主管機關申請發給抵 價地。該管直轄巿或縣（巿）主管機關收受申請後，應即審 查，並將審查結果，以書面通知申請人。」；第47條規定： 「區段徵收範圍內不妨礙都市○○○○○區段徵收計畫之既 成建築物基地或已辦竣財團法人登記之私立學校、社會福利 、慈善事業、宗教團體用地，得按原位置保留分配，並減輕 其依前條規定應繳納之差額地價，其減輕比例由主管機關視 實際情形定之，並載明於區段徵收計畫書。」次按行為時土 地徵收條例施行細則第54條規定：「抵價地分配街廓及最小 建築單位面積，由主管機關依開發目的及實際作業需要劃定 之。但最小建築單位面積不得小於畸零地使用規則及都市計 畫所規定最小建築基地之寬度、深度及面積。」再按行為時 區段徵收實施辦法第18條規定：「直轄市或縣（市）主管機 關受理本條例第47條規定申請按原位置保留分配土地，得會 商需用土地人訂定原位置保留分配審核作業規定。」；同辦 法第28條第1 項規定：「抵價地分配以公開抽籤並由土地所 有權人自行選擇分配街廓為原則。」 2.查依行為時區段徵收實施辦法第1 條規定：「本辦法依土地 徵收條例第4 條第6 項規定訂定之。」是區段徵收實施辦法 係依據土地徵收條例之授權，就有關區段徵收範圍勘選、計 畫之擬定、核定、用地取得、拆遷補償、工程施工、分配設 計、地籍整理、權利清理、財務結算及區段徵收與都市計畫 配合等事項之實施辦法，授權由中央主管機關定之法規命令 。又抵價地分配及原位置保留分配皆屬區段徵收「分配設計 」之一環，依區段徵收實施辦法第18條規定：「直轄市或縣 （市）主管機關受理本條例第47條規定申請按原位置保留分 配土地，得會商需用土地人訂定原位置保留分配審核作業規 定。」被告於100 年9 月6 日、9 月19日邀集本區段徵收案 需用土地人內政部（出席單位：內政部地政司）研商申請原 位置保留作業規定事宜，並以100 年10月7 日府地區字第10 00412405號令訂定桃園縣政府配合辦理機場捷運A○○○區○ ○○區段徵收建物基地申請原位置保留分配審查作業要點( 下稱原位置保留分配審查作業要點，見本院卷第87頁至89頁 ）。經核均符合相關法令規定，尚無原告所稱違法及無明確 授權之情事。 3.次按「保留分配土地面積之計算與範圍劃定如下：（一）保 留分配土地面積計算，以該建物合法部分投影面積除以該使 用分區建蔽率為原則。但建物合法部分，不包含位於公共設 施用地上須拆除部分。（二）同意保留範圍，由本府視建物 狀況、街廓（區塊）條件、預計權利價值或建物所有權人意 願，調整後劃定之。調整後劃定之範圍，不得小於都市計畫 所規定之最小開發規模。（三）同意保留範圍之兩側基地線 ，以至少能涵蓋該建物合法部分之最大投影範圍為原則；後 側基地線，以連接至街廓分配線為原則。（四）同意保留範 圍因考量第3 款兩側及後側基地線，致超過第1 款計算面積 時，不得超過第1 款所計算保留面積之200 ％。但經核算應 領抵價地面積大於預計保留之土地面積者，且其建物與基地 同屬一人時，不在此限。」、「（第1 項）有下列各項情形 之一者，不得核准原位置保留分配土地：……（五）依第5 點第1 款計算之保留面積，未達都市計畫所規定之最小開發 規模。……。（第2 項）前項各款情形，經本府認定其情況 特殊，且影響本計畫輕微者，得專案核准原位置保留分配土 地。」為桃園縣政府配合辦理機場捷運A○○○區○○○區段 徵收建物基地申請原位置保留分配審查作業要點第5 點、第 6 點所規定。( 參本院卷第87至89頁) 4.依上揭土地徵收條例第47條規定，區段徵收範圍內不妨礙都 市○○○○○區段徵收計畫之既成建築物基地得按原位置保 留分配。是以，其得原位置保留分配之前提在不能妨礙都市 計畫事業及區段徵收計畫。復依行為時區段徵收實施辦法第 28條規定，抵價地分配以公開抽籤並由土地所有權人自行選 擇分配街廓為原則。是以，區段徵收之土地分配原則係以公 開抽籤自行選配為之，原位置保留分配乃屬例外。故訂定原 位置保留分配審查作業要點之內容，即在審視有無前揭所謂 妨礙情事，倘無妨礙始得例外保留，否則依建物原位置均予 保留，除將影響都市0000000街廓抵價地不利分配， 亦與前述應抽籤分配之公平性相違，更對都市計畫規劃時即 被劃入公園或道路等公共設施之原有建物有失公平。 5.原位置保留分配審查作業要點第5 點及第6 點，即係為檢視 有無妨礙都市○○○○○區段徵收計畫而訂定，例如使用情 形有無符合土地使用分區管制、是否位在公共設施用地範圍 等審查事項。又所謂保留面積部分，係考量建物原位置保留 分配後仍應具備建物合法性，自需符合都市計畫規定之最小 開發規模或建蔽率、容積率等規定，故依實際建物合法投影 面積，按其所在住宅區或商業區建蔽率回推，補足合理法定 空地面積，以此檢視其保留分配後之實際建蔽率有無超出上 限，或是否未達最小開發規模。如依此方法計算之保留分配 後之面積，尚不足最小開發面積，即於法不合，自不許准予 原位置保留分配。足見相關規定之用意均係在詳細檢視有無 妨礙都市○○○○○區段徵收計畫，自得予適用。再者，所 謂「不能妨礙都市○○○○○區段徵收計畫」，乃屬不確定 之法律概念，何種情形該當於「妨礙都市○○○○○區段徵 收計畫」，行政機關自有裁量餘地，在裁量餘地範圍內，行 政機關之裁量除有顯然違法之情事外，原則上行政法院應予 尊重。 6.查原告之合法建物坐落位置，使用分區為中心商業區，依「 變更林口特定區（配合「改善庶民生活行動方案- 機場捷運 沿線站區周邊土地開發-A7 站區開發案興辦事業計畫」）計 畫（第一階段）書」內第7 章都市設計管制事項第24點規定 ，中心商業區最小面寬不得小於鄰接道路面寬且不得小於20 公尺（見本院卷第145 頁至146 頁，即被證17）。因該街廓 臨文化一路路寬40公尺，故最小面寬須達40公尺，此部分為 原告所不爭執( 參原告辯論意旨狀第26頁) 。又被告考量後 續街廓分配，規劃該街廓深為88公尺（見本院卷第147 頁至 150 頁，即被證18），故該建物坐落土地最小開發規模為應 3,520 平方公尺（40公尺*88 公尺）。原告申請保留之合法 建物投影面積為471.34平方公尺，按其坐落中心商業區之建 蔽率70％計算，得保留分配土地面積約為673.34平方公尺（ 471.34平方公尺÷70％），尚未達都市計畫所規定之最小開 發規模（3,520 平方公尺），則依前開原位置保留分配審查 作業要點第6 點第1 項第5 款規定，被告否准原告之原位置 保留申請，於法即無不合。又對於系爭建築基地其法規規定 之建蔽率為70% ，原告並不爭執（見本院卷第186 頁筆錄） ，原告雖稱：本件是農舍，一般是以農地10% 為可建築農舍 之上限，本件還不到8%，應將其法定空地一併計算納入，不 得單以投影面積計算云云。惟查：誠如原告於準備程序時所 言，本件農舍係在都市計畫實施前所建，當初並無法定空地 之問題( 見本院卷第186 頁筆錄），所謂農舍，一般是以農 地10% 為可建築農舍之上限，原告請求就其農舍之基地准予 原位置保留分配，自不可將其餘90% 未予建築之農地一併計 入農舍之基地。 7.至於原告稱：依土地使用分區管制要點第24點規定：「…… 中心商業區最小面寬不得小於臨街道路面寬且不得小於20公 尺。中○○○區○○○○街廓，開發基地規模不得小於3000 ㎡。」，可知，坐落「面臨廣場街廓」之中心商業區之土地 ，方有「最小開發規模3000平方米」之限制，坐落於非面臨 廣場街廓之中心商業區，僅有最小面寬之限制，本案原告土 地係坐落於「非面臨廣場街廓」之中心商業區自無最小開發 規模之限制，被告竟自行決定因街廓深度為88公尺，以88公 尺乘以最小面寬40公尺，即為「本案最小開發規模」，忽略 原告坐落土地之分區，根本並無最小開發規模之限制，原處 分自屬違法云云。惟查： ⑴如前所述，依上揭土地徵收條例第47條規定，區段徵收範圍 內不妨礙都市○○○○○區段徵收計畫之既成建築物基地， 方得按原位置保留分配。是以，其得原位置保留分配之前提 在不能妨礙都市○○○○○區段徵收計畫。至於所謂「不能 妨礙都市○○○○○區段徵收計畫」，乃屬不確定之法律概 念，何種情形該當於「妨礙都市○○○○○區段徵收計畫」 ，行政機關自有裁量餘地，在裁量餘地範圍內，行政機關之 裁量除有顯然違法之情事外，原則上行政法院應予尊重。 ⑵查本件系爭土地位於中心商業區，但非面臨廣場街廓，此為 二造所不爭執( 參本院卷第356 頁筆錄) ，依土地使用分區 管制要點第24點規定，其最小面寬不得小於臨街道路面寬， 在本件即面寬不得小於40公尺，此部分為原告所不爭執( 參 原告辯論意旨狀第26頁) ；又本件原告係請求原位置保留分 配，而原位置保留是為了要保留合法建物主體部分，依原告 所有建物坐落位置，如要全部包括在內，從道路基線起算， 縱深深度即接近88公尺( 另參被證38，本院卷第329 頁) ， 則被告為了考量後續街廓分配，規劃該街廓深為88公尺，係 為符合都市○○街廓之須要，故以此標準計算，如要准許原 告原位置保留分配之請求，其街廓面積即為3,520 平方公尺 （40公尺*88 公尺），此結果係因面寬不得小於40公尺，以 及考量都市○○○○街廓分配而來，並非援引土地使用分區 管制要點第24點「最小開發規模3000平方米」之限制，是原 告所稱，乃屬誤解。 8.又本件原告被徵收土地總面積合計為6,619 平方公尺（見本 院卷第151 頁，即被證19），被告考量中心商業區區位條件 ，預計配回抵價地比例以38％估計，則原告應領抵價地面積 初步核算約為2,515 平方公尺（6619平方公尺*38 ％），仍 未大於3,520 平方公尺且差距甚大。雖原告主張依土地徵收 條例第39條第2 項規定：「抵價地總面積，以徵收面積50％ 為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。 但不得少於40％。」，被告預計以38％計算抵價地之比例， 明顯違反土地徵收條例第39條第2 項不得低於40％計算之規 定云云。然依土地徵收條例施行細則第50條規定，有關領回 抵價地面積之計算方式，係以原土地所有權人領回抵價地權 利價值為基礎計算而得，而各原土地所有權人實際領回抵價 地之面積，須視原土地所有權人應領地價補償金額及領回抵 價地位置之單位地價計算。又按土地徵收條例施行細則第40 條第2 項規定：「抵價地發給比例因土地所有權人領取現金 補償或選擇高價區位土地較多者，致實際發給面積比例降低 ，視為已符合本條例第39條之規定」，綜上說明，各土地所 有權人之實際發還抵價地比例，將依據其應領權利價值配合 所選擇分配之街廓評定地價高低而有所不同，原則上選擇分 配之街廓價值越高者，配回之面積相對越少。故抵價地總面 積雖為徵收總面積之40％，惟實際領回面積可能高於，亦可 能低於40％，尚非區段徵收範圍內申請領回抵價地之各原土 地所有權人，均得領回其原有土地面積之40％。故原告此部 分所稱，亦不足採。退步言，縱始以50％計算抵價地之比例 ，原告可分得之抵價地面積亦僅為3,310 平方公尺（6619平 方公尺*50 ％），仍未達本件最小街廓面積3,520 平方公尺 ，自無從准予原位置保留分配。 9.復依行政程序法第96條第1 項第2 款規定，行政處分以書面 為之者，固應記載主旨、事實、理由及其法令依據，惟為此 等記載之主要目的，乃為使人民得以瞭解行政機關作成行政 處分之法規根據、事實認定及裁量之斟酌等因素，以資判斷 行政處分是否合法妥當，及對其提起行政救濟可以獲得救濟 之機會。故書面行政處分關於事實及其法令依據等記載是否 合法，即應自其記載是否已足使人民瞭解其受處分之原因事 實及其依據之法令判定之，而非須將相關之法令、事實或採 證認事之理由等等巨細靡遺予以記載，始屬適法（最高行政 法院96年度判字第594 號判決意旨參照）。本件原處分一即 被告101 年8 月7 日府地區字第1010187778號函業已載明： 「主旨：有關貴公司就『機場捷運A7站地區（第一期）區段 徵收案』原位置保留分配申覆一案，……說明：……二、查 本案審查之原位置保留範圍，係以臨路最小面寬40公尺劃設 兩側基地線，後側基地線則按該街廓形狀、臨路條件以深約 88公尺估算，故本案預計劃設後保留分配面積約達3, 520平 方公尺，與貴公司預計可配回面積實有落差，故未符合原位 置保留分配規定。三、又貴公司提及該街廓為黃金地段一節 ，因區段徵收抵價地分配係以公開抽籤自行選配方式為之， 除有符合原位置保留分配規定時始得例外准予保留，否則對 都市計畫即劃設為公共設施用地之原土地所有權人豈不有失 公平。是以，貴公司所述區位條件良好部分，實非屬情況特 殊得專案核准之情形，併此敘明。」（見本院卷第102 頁） 。核其記載已足使受處分人知悉其申請不符合法規之要件， 難認有理由不完備或不明確之情形。況被告於3 日後之被告 101 年8 月10日府地區字第1010193265號函並另敘明：「主 旨：有關貴公司就『機場捷運A7站地區（第一期）區段徵收 案』原位置保留分配請求一案，……說明：……三、查本案 建物係坐落於商業區，依土地使用分區管制要點規定，換算 最小開發規模面積概略為3,520 平方公尺（面寬40公尺、深 度約88公尺），貴公司所有……土地( 面積合計6,619 平方 公尺) ，考量區位條件( 中商區) ，預計配回抵價地比例以 35％-38 ％估計，貴公司保留分配面積仍未達上開最小開發 面積。四、又貴公司提及以專案核准一節，貴公司所述區位 條件良好部分，實非屬情況特殊得專案核准之情形……。」 （見本院卷第103 頁）亦已補充載明行政處分應記明之理由 。是原告主張原處分理由有不完備及不明確之情形云云，亦 無從採取。 　⒑至關於原告主張其建物位於文化一路40米大道，面寬約略10 0 米，位於黃金地段，因徵收行為勢必嚴重影響財產損失甚 鉅，要求依原位置保留分配審查作業要點第6 條第2 項規定 專案核准一節。惟查：原位置保留分配審查作業要點第6 條 第2 項係規定：「前項各款情形，經本府認定其情況特殊， 且影響本計畫輕微者，得專案核准原位置保留分配土地。」 是必須係經被告認定數情況特殊，且影響本計畫輕微，始得 專案核准原位置保留分配土地。原告僅以其所有土地及建物 適位於都市計畫中央商業區為由，即主張屬情況特殊，並無 進一步舉證證明特殊之事由，被告認原告無專案核准之適用 ，尚難指裁量違法。 ㈡營業損失補償部分： 1.按土地徵收條例第33條規定：「土地或土地改良物原供合法 營業之用，因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失，應 給予補償。前項補償基準，由中央主管機關定之。」，土地 及土地改良物徵收營業損失補償基準第2 點第1 項規定略以 ：「本基準之用語定義如下：（一）合法營業：係指依法取 得營業所需相關證照，並正式營業者。……」，同基準第7 點規定：「土地或土地改良物非供合法營業使用者，其營業 損失不予補償。」，建築法第73條第2 項規定：「建築物應 依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造 行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、 停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使 用執造。……」，都市計畫法臺灣省施行細則第29條第2 項 第4 款規定：「農舍不得擅自變更使用。」前揭補償基準， 係基於土地徵收條例第33條規定之授權，為本於一體適用之 平等原則，而訂定補償基準之細則及技術性事項，並無違背 母法，因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失，應如何 給予補償，自應以之為據。準此，請求營業損失補償者，必 須係合法營業，茍非供合法營業使用者，其營業損失不予補 償。 2.本件原告主張：依土地徵收條例第33條規定，只要符合「合 法營業」、「因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失」 兩條件，即屬於營業損失補償發放之對象，系爭農舍原出租 予第3 人德丸公司，因被徵收而提前一年與德丸公司終止租 約，原告應得請求租金營業損失云云。惟查： ⑴所謂土地改良物之營業損失，係指「成立於系爭建築改良物 且運作之營業」所生附著之財產價值因徵收而被迫剝奪，致 使營業人因營業活動停止或規模縮小而不能獲取利潤之損失 ，營業損失與建築改良物所有權所受損害係屬二事。建築改 良物所有權人因徵收而喪其失所有權，如已獲得建築改良物 之補償，其建築改良物之損害即已獲得彌補，至於租金部分 ，本為建築改良物衍生之法定孳息( 民法第69條第2 項) ， 建築改良物因徵收而領取補償金後，該租金之法定孳息即可 轉化為利息，故所有權人自不得再主張其租金係營業損失而 請求補償。至德丸公司是否因徵收而發生營業損失，乃德丸 公司得否請求營業損失補償之問題，與原告尚屬無關。 ⑵本件關於建物本身之徵收，被告業予補償，對於補償金額原 告未爭訟而告確定，僅因原告未為具領，而由被告辦理提存 ，此為原告所不爭執( 本院卷第171 頁筆錄) 。則原告關於 系爭建物之徵收業已獲得補償，依前開說明，其復請求租金 之營業損失，自不足採。 ⑶何況，本案原告所有位於桃園縣○○鄉○○○路○○○ 號建築 改良物登記之主要用途為自用農舍、農產品包裝場及儲藏室 ，其出租予德丸公司係供作非特定農用之倉儲物流業使用， 業已違反建築法第73條第2 項應辦理變更使用執造，及都市 計畫法臺灣省施行細則第29條第2 項第4 款農舍不得擅自變 更使用之規定，其非供合法營業使用之事證明確，被告依土 地及土地改良物徵收營業損失補償基準第7 點規定不予補償 營業損失，於法亦無不合。至原告稱：依建物有權狀，其各 層用途欄內之記載為「農產品、自用農舍、包裝廠、儲藏室 」，可見原告將建物出租予德丸公司，供其作為農產運銷加 工設施之內之農產品集貨包裝場之所，自無須依建築法第73 條第2 項變更使用執照，亦無違都市計畫法台灣省施行細則 第29條第2 項第4 款農舍不得擅自變更用途之規定乙節。查 依系爭農舍使用執照記載，該建物第一層為自用農舍及農產 品包裝廠、儲藏室，第二層為自用農舍，另騎樓亦記載為自 用農舍、農業設施( 本院卷第217 頁筆錄) 。足見其用途主 要係供自用農舍及其相關農產品之包裝、儲藏，原告將之出 租予德丸公司，供其作為農產運銷加工設施之農產品集貨包 裝場之所，自與使用執照相違。 ㈢綜上，原告所訴，核無足採。從而，原處分並無不法，訴願 決定予以維持，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷訴願決 定一、訴願決定二、原處分一及原處分二。及請求被告應就 原告建物（建物門牌：桃園縣○○鄉○○○路○○○號）之基 地（地號：○○○○○○段79-2、○○○段○○○○段286- 1 、286-3、286-5號）原位置保留分配，作成核准之行政處 分；就原告建物（同前項）徵收營業損失之補償，作成核准 新臺幣378 萬元之處分，為無理由，應予駁回。 五、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐 一論述，併此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條 第1 項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　102　 年　　10　　月　　24　　日 臺北高等行政法院第三庭 審判長法 官 黃　秋　鴻 法 官 陳 鴻 斌 法 官　陳　金　圍 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。 三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段） 四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項） ┌─────────┬────────────────┐ │得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │ │代理人之情形 │ │ ├─────────┼────────────────┤ │㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│ │ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│ │ 為訴訟代理人　 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │ │ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備會計師資格者。 │ │ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│ │ │ 利代理人者。 │ ├─────────┼────────────────┤ │㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│ │ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│ │ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│ │ ，亦得為上訴審訴│ 。 │ │ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│ │ │ 依法得為專利代理人者。 │ │ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│ │ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│ │ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│ │ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │ ├─────────┴────────────────┤ │是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│ │人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│ │文書影本及委任書。 │ └──────────────────────────┘ 中　　華　　民　　國　　102　 年　　10　　月　　24　　日 書記官 劉 道 文