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臺北高等行政法院判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　103年度簡上字第124號 上　訴　人　玉鼎房屋仲介有限公司 代　表　人　曾文龍（董事） 被　上訴人　臺北市政府地政局 代　表　人　黃榮峰（局長） 上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，上訴人對於中華民國 103 年7 月22日臺灣臺北地方法院103 年度簡字第125 號行政訴 訟判決，提起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 上訴審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、事實概要： 緣上訴人前經民眾檢舉上訴人公司仲介坐落臺北市○○區○ ○段○ ○段○○○號土地買賣，於該土地買賣契約書（下稱系 爭契約，民國101 年2 月25日簽約）未指派經紀人簽章，涉 及違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定，經上訴人 以書面向被上訴人陳述意見後，被上訴人審認上訴人受委託 仲介系爭土地買賣，卻未指派經紀人於系爭土地買賣契約書 簽章，違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定，爰依 同條例第29條第1 項第3 款規定，以102 年12月20日北市地 權字第10232711900 號函裁處書（下稱原處分），裁處上訴 人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰。上訴人不服，提起訴願遭駁 回，循序提起行政訴訟，經原判決駁回，遂提起本件上訴。 二、上訴人起訴主張略以：上訴人指派經紀人陪同地主前往簽訂 系爭契約，雖買賣契約草案中將上訴人列為見證人，但該契 約並非上訴人提出，基於不動產交易習慣，上訴人不能置喙 。買賣雙方談判交易條件歷經4 小時，前兩小時買賣雙方並 未有共識，上訴人指派之經紀人因有要事先行離開，無法得 知或預期雙方能否成交。嗣買賣雙方正式定稿用印時，買方 片面將上訴人列為見證人，並未通知上訴人到場簽章，上訴 人亦無法防止此結果之發生，故上訴人並無違反行政法上之 注意義務，亦不具有在買賣契約書上用印之期待可能性，而 無未在系爭買賣契約簽章之故意或過失等語，並聲明求為判 決撤銷訴願決定及原處分。 三、被上訴人則以：上訴人係經特別許可始得執業之專門行業， 上訴人之代表人亦為經紀人係經紀業所屬專業人員，具備不 動產經紀業管理條例等相關專業知識。其於101 年1 月10日 受賣方委託銷售土地，101 年2 月25日買賣雙方簽訂買賣契 約書，101 年8 月6 日上訴人向買方請求給付成交仲介費並 開立收取仲介費統一發票，是上訴人受委託仲介土地買賣且 已完成買賣雙方交易仲介。惟其於居間買賣成交後，買賣契 約書卻未指派經紀人簽章，違反不動產經紀業管理條例第22 條第1 項規定，被上訴人因依同條例第29條第1 項第3 款規 定予以裁罰等語，資為抗辯，並求為判決駁回上訴人之訴。 四、原判決駁回上訴人之訴，其理由略以：㈠、按不動產經紀業 管理條例第22條規定經紀業須指派經紀人於重要交易文件簽 章，係課以經紀人審閱、並確保交易內容正確性之責，是以 不動產經紀業於交付不動產買賣契約書予買賣雙方時，自應 確實指派並監督經紀人完成簽章，以維護不動產交易秩序， 保障交易者權益。上訴人係不動產經紀業者，自應遵守。㈡ 、經核101 年1 月10日委託銷售契約書及101 年1 月11日玉 鼎房屋仲介有限公司不動產說明書影本可知，訴外人愛馬屋 停車股份有限公司、大銘企業股份有限公司（賣方，負責人 均為楊勝全）委託上訴人銷售系爭土地，並係由「曾文龍」 以「經紀人」身分執行系爭土地買賣契約業務，且經買方廣 朋建設股份有限公司給付上訴人仲介費。其經紀人曾文龍未 於系爭契約簽章根本與上訴人所提「期待可能性」無涉。㈢ 、「曾文龍」既係基於經紀人之資格，執行系爭土地之仲介 業務，在管理條例並無經紀人得免於相關不動產買賣契約簽 名之特別規定，上訴人復未舉證證明其他法律有何特別規定 之情形，是「曾文龍」仍應本於其為經紀人之身分於系爭契 約簽章，此項義務更無因任何情況而得以免除。上訴人為經 紀業者，於社會生活上就同性質事務繼續反覆實施不動產仲 介業務行為，已具備專業知識及能力，自應遵守執業規範並 且盡善良管理人之注意義務，竟違反規定，難謂無過失。原 處分以上訴人之經紀人曾文龍未於系爭契約簽章，處以最低 罰鍰6 萬元，並無違誤。上訴人前開所稱，均無從為上訴人 有利之認定等語，資為論據。 五、上訴意旨略以：行為人是否有過失責任，應就行為人行為當 時客觀情境及其主觀心境，能否認識且避免行政法上之義務 而論。原判決適用行政罰法第7 條規定，僅認定上訴人之經 紀人就系爭仲介案件中有簽章之義務，隨即論斷上訴人未盡 善良管理人之注意義務而有過失，卻未審酌上訴人行為時之 客觀情境，驟然作出「難謂無過失」之結論，有悖論理法則 。且上訴人係協助買賣雙方促成交易，並未提供買賣契約書 ，故上訴人於雙方談判過程中先行離開，對於是否簽約及簽 約內容均無預見可能性，買方又片面將上訴人列為見證人， 而未通知上訴人到場簽章，上訴人亦無法防止此結果發生， 故上訴人並無違反行政法上注意義務。又行政罰法規定之注 意義務僅於行政罰法第15條及第22條論及「故意或重大過失 」，其餘均未明文規定，即應認行政罰法就過失責任之認定 上，係一視同仁的採取具體過失，不得任由法院自行提升或 添加，原判決適用行政罰法第7 條規定，竟自行創設行政罰 法所無「善良管理人之注意義務」，顯係課予上訴人法律未 規定之義務，有違行政罰法第4 條規定，而有判決適用法規 不當及不適用法規之違法等語。 六、本院查： ㈠、按為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者 權益，促進不動產交易市場健全發展訂有不動產經紀業管理 條例。依該條例第3 條、第4 條第4 款、第5 款、第7 款、 第5 條第1 項前段、第7 條、第11條、第22條第1 項、第29 條第1 項第3 款規定：「本條例所稱主管機關︰在中央為內 政部；在直轄市為直轄市政府地政處（現已更名為地政局） ；在縣（市）為縣（市）政府。」、「本條例用辭定義如下 ︰……四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之 公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租 賃之居間或代理業務。……七、經紀人員︰指經紀人或經紀 營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員 之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」、「經營經紀 業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記 ……」、「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業 登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業……」、「 經紀業設立之營業處所至少應置經紀人1 人……」、「不動 產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代 銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：……六、不動 產租賃、買賣契約書。」、「經紀業違反本條例者，依下列 規定處罰之：……三、違反…第22條第1 項規定者，處新臺 幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰。」同條例施行細則第25條之 1 規定：「本條例第29條所定之處罰，由經紀業所在地直轄 市或縣（市）主管機關為之……。」準此，不動產經紀業係 屬專門行業，應經主管機關許可，始得設立，於其營業處所 且應置專業經紀人執行仲介或代銷業務。委由不動產經紀業 仲介或代銷之不動產買賣，該經紀業且應指派經紀人於不動 產買賣契約書簽章，以保障交易當事人之權益。 ㈡、次按行政罰法第7 條第1 項規定：「違反行政法上義務之行 為非出於故意或過失者，不予處罰。」旨在確立「有責任始 有處罰」之原則，對於違反行政法上義務之處罰，應以行為 人主觀上有可非難性及可歸責性為前提，如行為人主觀上並 非出於故意或過失情形，應無可非難性及可歸責性，故明定 不予處罰。而行政罰法就該過失的判斷標準雖未予規範，惟 參酌刑法第14條規定，所謂「故意」包含「直接故意」與「 間接故意」，應係指「人民對違反行政法義務行為之事實， 明知並有意使其發生者，或預見其發生而其發生並不違背其 本意者」；所謂「過失」則涵括「無認識之過失」與「有認 識之過失」，意指「人民對於違反行政法義務之構成要件事 實之發生，雖非故意，但按其情節應注意，並能注意，而不 注意，致其發生，或雖預見其發生而確信其不發生者」而言 。至行為人是否違反其注意義務則取決於其所處之情境下， 客觀上得對守法、有理解力之人所提出的要求為何。因此由 特定地位或活動將產生一定的義務，義務人即必須獲取各該 義務的相關知識；如其不知相關法定義務，盡其注意履行， 即得對之為過失之非難。 ㈢、承前所述，不動產經紀業係經特別許可，且須加入同業公會 始得執業之專門行業，自應知悉上開不動產經紀業管理條例 相關規定，並於所仲介或代銷之不動產買賣成立時，指派相 關經紀人員於契約書上簽章，以盡不動產經紀業管理條例第 22條第1 項第6 款之法定義務。查上訴人為不動產經紀業， 於101 年1 月10日受訴外人愛馬屋停車股份有限公司、大銘 企業股份有限公司委託仲介系爭土地買賣，且由「曾文龍」 (即上訴人代表人）以「經紀人」身分執行系爭土地買賣契 約業務，惟經紀人曾文龍未於系爭契約簽章，而上訴人嗣已 取得仲介費等情，乃原審依法確定之事實。原判決並依調查 證據之辯論結果謂：上訴人為不動產經紀業者，於社會生活 上就同性質事務繼續反覆實施不動產仲介業務行為，具備專 業知識及能力，自應遵守不動產經紀業管理條例第22條規定 ，竟違反該規定，難謂無過失等詞，已就上訴人應注意遵守 該規定，且按其情節並無不能注意情事，致有不動產經紀業 管理條例第29條違章事實發生之過失情節，敘明其得心證之 理由。揆之上開規定及說明，原判決維持原處分，而駁回上 訴人在第一審之訴，尚無不合。至原判決於指明上訴人「應 遵守執業規範」後，緊接稱「並且盡善良管理人之注意義務 」無非在說明上訴人為不動產經紀業應知悉並注意遵守上述 管理條例，所稱上訴人應「盡善良管理人之注意義務」，固 有未洽，委無足取，惟依前述過失判斷標準，並不影響原審 就上訴人上開過失事實之認定。上訴意旨執此指摘原判決課 上訴人予法律未規定之義務，有違行政罰法第4 條規定云云 ，依行政訴訟法第236 條之2 第3 項準用同法第258 條規定 ，尚無法採為廢棄原判決之理由。又上訴人將其應盡指派經 紀人於仲介之不動產買賣契約書簽章義務之履行，與其所屬 經紀人仲介過程之情狀混為一談，復主張其係協助買賣雙方 促成交易，並未提供買賣契約書，故上訴人於雙方談判過程 中先行離開，對於是否簽約及簽約內容均無預見可能性，買 方又片面將上訴人列為見證人，而未通知上訴人到場簽章， 上訴人亦無法防止此結果發生，其無違反行政法上注意義務 ，原判決未審酌上訴人行為時之客觀情境，驟然作出「難謂 無過失」之結論，有悖論理法則云云，核乃以其主觀見解， 就原審取捨證據、認定事實等職權之行使為指摘，仍無可取 。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，難認有理由 ，應予駁回。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依行政訴訟法第236 條之2 第3 項、第255 條第1 項、第98條第1 項前段，判決如主文 。 中　　華　　民　　國　　103　 年　　12　　月　　5　　 日 臺北高等行政法院第七庭 審判長法 官 王立杰 法 官 許麗華 法 官 林玫君 上為正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　103　 年　　12　　月　　5　　 日 　　　　　　　　　 　 書記官 徐子嵐