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臺北高等行政法院判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103年度訴字第1118號 　　　　　　　　　　　　　　　　　　104年5月14日辯論終結 原　　　告　陳彥龍 訴訟代理人　陳德正　律師 被　　　告　桃園市政府 代　表　人　鄭文燦（市長）住同上 訴訟代理人　陳錦慧 參　加　人　官文清 　　　　　　官文詩 上列當事人間地籍清理條例事件，原告不服內政部中華民國103 年5 月20日台內訴字第1030150960號（案號：0000000000）訴願 決定，提起行政訴訟，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、被告代表人原為吳志揚，訴訟繫屬中變更為鄭文燦，業據其 具狀承受訴訟，核無不合，依法應予准許，合先敘明。 二、事實概要：緣坐落桃園縣蘆竹鄉（現為桃園市○○區○○○ 段○○○○○號土地（重測前○○○鄉○○段○○○號，下 稱系爭土地），原登記名義人為聖王會，所有權權利範圍 1050分之50。經被告以民國97年9 月16日府地籍字第 09703066141 號公告為「以神明會名義登記者或地籍清理條 例施行以前以神明會以外名義登記且具有神明會之性質及事 實之土地及建物」，公告申報之期間為「自97年9 月25日起 至98年9 月24日止共1 年」。俟申報期間屆滿，遂以102 年 4 月25日府地籍字第10201009411 號公告辦理第1 次代為標 售，開標結果經參加人官文清、官文詩以新臺幣2,018 萬9 千元得標。原告以102 年8 月9 日申請書依開標結果之決標 金額主張優先購買權，經被告以102 年9 月6 日府地籍字第 1020222678號函請桃園縣蘆竹地政事務所（現為桃園市蘆竹 地政事務所）現場勘測原告所主張之占用範圍及其所附文件 ，期間另有訴外人陳○○（系爭土地共有人之一）於102 年 9 月18日檢附土地所有權狀及買賣契約書影本並陳情表示原 告所稱占有之建物為其所搭建。被告爰就原告所附文件及蘆 竹地政事務所回復現場勘測之複丈成果圖等審查結果，以 102 年10月2 日府地籍字第1020243016號函請原告文到後10 日內補正相關事項。原告遂以102 年10月11日申請書陳明， 其為系爭土地地上建物之占用人，其與陳○○為共同占用系 爭土地及地上建物之占用人等語。嗣被告認原告未依上開函 內容予以補正，乃以102 年10月17日府地籍字第 10202536911 號函（下稱原處分）通知原告不具系爭土地優 先購買資格，並退還原告繳納之保證金。原告不服，提起訴 願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。 三、原告主張略以：（一）原告十幾年來都是系爭土地之善意使 用人及占有人，反而陳○○為常業之土地炒手，先誘騙原告 可協助購買鄰近土地，原告深信其說法先協助陳○○取得少 量比例之持分，並讓伊得自由進出系爭土地探勘場地，惟陳 ○○事後即翻臉不認帳，得知原告主張優先承買權後，竟趁 縣府派員赴現場會勘前，於102 年4 月底強行進場整地、搭 建鐵皮屋、安裝水電保全等，並派類似兄弟之不明人士駐守 該地，營造出有實際占用之假象。又即便陳○○前開工程之 動土時間在標售之前，但整體工程完工之時點確實在102 年 4 月25日之後，當時原告確實為系爭土地之實際使用人，只 是面對陳○○之大批機具、怪手與人員進駐而無法抵抗。實 則，陳○○在該地所搭建之鐵皮屋為新建，其上之舊鐵皮屋 方為原告所建，而且原告之廠房與占用建物間仍有兩個通道 ，亦無需翻閱圍牆即可進入現場等，被告卻疏而未查。陳○ ○所派駐人員、保全、工廠等均為假象，實際上根本沒有從 事何種業務，被告竟受伊詐騙而做出不實之認定。被告應針 對102 年4 月25日標售時，釐清並查明原告為當時之實際占 用者，而不應受事後會勘時之假象所矇蔽，始符合地籍清理 條例之規定。另依地籍清理條例相關辦法規定，被告應優先 審究有無土地四鄰、村（里）長、土地共有人（含繼承人） 等證明書及印鑑證明、戶籍謄本，及其他足資證明之文件， 倘無法認定時方須赴現場勘查以釐清事實，而原告本身即為 毗鄰同段1045地號土地之所有權人，所有員工及家人均可證 明有使用鄰近土地（即系爭土地）之事實。何況，此部分亦 已獲得土地共有人及其他鄰居之證明書佐證，被告卻略而不 查，反而以並非法定要件之兩次會勘紀錄充作依據，亦有不 適用地籍清理條例之違法。（二）原告所提之佐證資料不僅 止於稅籍資料，由於該鐵皮屋建物之歷史悠久，相關興建資 料難以尋找，所提供之稅籍資料或有誤會，但仍可依照其他 資料佐證原告有使用之事實。況原告當初於87-89 年間在毗 鄰1045地號上興建廠房時，該鐵皮屋結構非常完好毫無破損 ，原告基於節省建築成本才繼續沿用，並將廠房毗鄰該鐵皮 屋興建（其中有多處通道出入），將該鐵皮屋作為堆置基材 之倉庫使用。是故，即便稅籍資料所載之建物並非該鐵皮屋 ，並無法證明原告並無使用該鐵皮屋之事實。原告確實因該 鐵皮屋歷史久遠，無法提出建物所有權人證明，但陳○○亦 自承「其所建造鐵皮屋系保留原屋頂」，可見陳○○所述「 該建物為其所有」之說法不實在。又原告之廠房與所主張占 用建物間（即鐵皮屋）還有兩個通道：第一個通道，在原告 廠房後方圍牆間，有開設一道可供車輛出入之缺口，供原告 由廠房卸載貨物至該鐵皮屋及前方廣場使用，而該缺口卻在 原處分機關會勘時，不知何故以鐵皮等雜物掩蓋，以致相關 人員無法查知，原告當時亦認此點不重要而未主動提及。第 二個通道，在原告廠房前方之廣告鐵皮圍籬下方（此鐵皮圍 籬亦為原告所設置，倘無使用權限，怎可能在系爭土地上興 建圍籬？），有一供人員出入之缺口，原告除得以自由出入 外，於進入後之狹長空地上所堆置物品等，亦均屬原告所有 。實則，會勘時因原告自認相關資料已甚齊全，且未諳流程 ，亦無須補充此等現場實況，才導致縣府遭有心人士矇蔽， 原處分之認定事實已有違誤，且查該鐵門、新造鐵皮屋、水 電、保全等，均為陳○○事後為取信被告所營造之假象，被 告實有未盡調查義務之違法。另原告主張歷年來所使用之系 爭1046地號土地，並非僅止於其上之建物（即鐵皮屋），尚 包含前方之空地，被告卻僅會勘該鐵皮屋之實際管領權，而 未究明前方空地之利用現況，即認定原告並無實際占用系爭 土地，即已過於率斷。（三）原告所提不動產租約書所載出 租人雖為宏地紡織股份有限公司（下稱宏地紡織公司），並 非代為標售之「聖王會」，惟宏地紡織公司既為系爭土地之 原共有人，由原告與其簽定之買賣、租賃、承攬等諸多契約 以觀，可推斷原告對系爭土地具有使用權源，並可推斷該廠 房自85年開始即由原告使用之事實。再如系爭土地之承攬及 租賃契約，其承攬與租賃期間分別為94年至100 年、97 年 至104 年，更可推知該土地與廠房目前仍由原告使用之事實 。（四）原告曾於102 年10月11日申請書之補正理由說明： 「陳○○係與申請人（陳彥龍）為共同占用系爭土地及建物 之占用人」，即代表即便借用予陳○○，原告仍有占有並利 用之權限，並非賦予陳○○「獨佔」之使用權限。其次，系 爭土地不僅止於該建物，故出借之部分亦僅限於該建物，惟 鄰近之土地（建物前廣場）等並非在借用之範圍之列。原告 僅是暫時、無償、非獨占性的將該建物借予陳○○使用，依 實務見解，原告仍屬於「間接占有人」，除可隨時終止借貸 關係外，更可實際上管領該系爭土地及建物，原告自具有實 質管理權，符合「標售時仍繼續占有」之事實等語。並聲明 求為判決：⑴訴願決定及原處分均撤銷。⑵被告對於原告10 2 年8 月9 日優先承買權之申請，應作成准予優先承買之行 政處分。 四、被告則以：（一）原告所提蘆竹市○○段○○○○號之不動 產租約書所載出租人為「宏地紡織公司」（原系爭土地之共 有人），並非代為標售之登記名義人「聖王會」，原告應不 具有承租人之優先購買權，是以本案原告主張優先購買，不 屬地籍清理條例第12條第1 項第2 款規定之優先購買權順序 ，被告遂依申請書所載以同條例第12條第1 項第4 款規定主 張占有之事實審核。（二）本案經被告於102 年9 月11日派 員會同蘆竹地政事務所及原告、代理人鄭金明地政士至現場 勘查，及102 年9 月18日訴外人陳○○主張現場建物為其所 有等疑點及原告申請書所附相關資料、會勘後補充農林航空 測量所核發歷年航照圖、本縣蘆竹地政事務所102 年9 月23 日蘆地測字第1021004036號函陳報之9 月11日現勘土地複丈 成果圖審查結果，原告所附房屋稅籍證明，納稅義務人為「 振旭塑膠實業有限公司」，其起課時間為「89年6 月」，面 積「464.7 平方公尺」及構造別「鋼骨造」，均與同段86建 號（坐落於原告所有毗鄰地同段1045地號）較為相當，經核 對蘆竹地政事務所勘測成果及依農林航測所航照圖所顯示， 其主張之占有事實之建物於84年10月以前即已存在，與稅籍 資料所載建物面積構造別，二者並不相符。又因自然人及法 人係不同之權利主體，法人之對外代表人與其代表人自身之 權益，自有分別，是以本案原告所稱由其占有之證明文件， 以公司法人為納稅義務人之建物稅籍資料為證明，縱該主張 占有之建物為稅籍證明所載之建物，其申請人亦有不適格之 情形。且原告所附購買毗鄰土地蘆竹市○○段○○○○○號 （重測前新興段665-88地號）買賣契約書付款方式備註欄記 載「甲○○○鄉○○○○○段○號之部分廠房同意乙方使用 」，亦僅得證明原告有「使用」坐落系爭土地上部分廠房權 利而非建物所有權，與民法有關占有規定「係對於物得為支 配，排除他人的干涉，且時間上須有相當的繼續性，足認其 物為某人事實上所管領」仍屬有別，是以應另提相關文件證 明以原告所有之建物占有系爭土地之事實。被告遂以102 年 10月2 日府地籍字第1020243016號函通知原告補正。（三） 被告另於102 年10月4 日派員會同相關人員重赴現場釐清建 物權屬疑義，經陳○○先生打開鐵門進入建物坐落範圍，且 經陳○○先生說明其所建造鐵皮屋係保留原屋頂，水電則接 至毗鄰房屋，現場所得結論為「本案陳彥龍先生主張優先購 買之建物因產權爭議、所附稅籍資料及複丈結果亦有出入， 申請人適格與否問題，業經本府102 年10月2 日府地籍字第 10202430 16 號函通知補正，並經代理人鄭金明地政士確認 已收悉，應於10日內補正完竣，始由陳彥龍先生承買。」案 經原告102 年10月11日補正說明略以「申請人陳彥龍係為振 旭塑膠實業有限公司實際負責人，亦是1046地號土地地上建 物占用使用人。另有關陳○○係與申請人（陳彥龍）為共同 占用1046地號部分土地及地上建物之占用人。」並未提出其 為所主張之建物所有權人證明確實補正，且現場測量同仁亦 證實原告之廠房與所主張之占用建物間並無通道，102 年9 月11日現勘當日測量人員係由振旭塑膠公司廠房後圍牆進入 現場，沿屋簷滴水線測量範圍，至102 年10月4 日二度至現 場勘查當時，始由訴外人陳○○打開其所設定保全系統之大 門，而得以進入該建物，亦足證原告或振旭塑膠公司對該鐵 皮建物均無事實上管理能力。（四）原告於訴訟中所提相關 物證，均為自行說明之圖文，仍無從證明主張占有之建物產 權及建物實際使用管理情形，且原告訴願時陳述該建物其已 出借予訴外人陳○○，則原告對於建物已無實質管理權等語 資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。 五、參加人陳述略以：系爭土地之分割共有訴訟，於臺灣桃園地 方法院民事庭進行中，系爭廠房所占用之土地部分有可能會 分給參加人，因為土地持分最多之人卓施○○，其在上面的 廠房是租給VOLVO 汽車公司，還有貨運的倉儲。又參加人得 標後，原告希望跟參加人買7 坪土地，如果切割後前面只剩 10幾20坪，假設這個地將來分給參加人，這10幾20坪就報廢 掉了。且事實上，該廠房根本不是原告占有的，參加人去現 場測量時，原告根本沒有鑰匙可以進去，是陳○○拿著鑰匙 讓大家進去的等語。 六、本院之判斷： （一）按97年7 月1 日施行之地籍清理條例，第12條規定：「（ 第1 項）依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及 優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、 基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條 例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之 占有人。（第2 項）前項第1 款優先購買權之順序，以登 記之先後定之。」又行為時地籍清理未能釐清權屬土地代 為標售辦法第9 條規定：「主張優先購買標售土地者，應 以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳相當於保證金 之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或縣（市）主管 機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權：一、 身分證明文件。二、符合本條例第12條第1 項得主張優先 購買權之證明文件。三、申請人為土地占有人者，另檢附 第10條規定之證明文件。四、其他經中央地政機關規定之 證明文件。」第10條規定：「（第1 項）本條例第12條第 1 項第4 款所定優先購買權人，應提出占有土地四鄰之證 明或其他足資證明於本條例施行前已占有達10年以上，至 標售時仍繼續占有事實之文件。占有期間以現占有人之占 有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計 算。（第2 項）前項占有土地四鄰之證明人於占有人占有 之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所 有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力 為限。」 （二）查原告固依地籍清理條例第12條第4 款之規定主張優先購 買權，惟原告所提出之房屋稅籍證明，納稅義務人為「振 旭塑膠實業有限公司」，其起課時間為「89年6 月」，面 積「464.7 平方公尺」、構造別「鋼骨造」（見原處分卷 第70頁）。而依桃園縣蘆竹地政事務所102 年9 月23日蘆 地測字第1021004036號函檢陳系爭1046地號土地現況測量 複丈成果圖（見原處分卷第87頁）；及林務局農林航空測 量所84年至101 年航照圖（見原處分卷第51頁至第69頁） 所示，坐落系爭土地之建物於84年10月以前即已存在，該 建物經測量結果係面積為389.70平方公尺之鐵皮廠房。是 原告申請時所提出占有事實之建物，核應係坐落原告所有 與系爭土地毗鄰之同段1045地號土地上新福段86建號之建 物（建築完成日期為89年4 月5 日，見原處分卷第125 頁 ），而非占有系爭土地之建物，自無從以該納稅義務人為 振旭塑膠實業有限公司之建物，逕認為係原告對系爭土地 占有事實之憑據。 （三）原告主張十幾年來均有利用系爭土地與其上鐵皮屋之事實 ，並以其所提出購買同段1045地號之買賣契約書（契約日 期85年12月26日）付款方式備註欄記載「甲○○○鄉○○ 段○○○○號（按即系爭土地）之部分廠房同意乙方使用 」等為據（見原處分卷第19頁）。惟該買賣契約之乙方即 買受人為原告及簡○○二人，並非僅有原告，且其上所載 部分廠房同意乙方使用等語，至多亦僅能認為乙方有使用 坐落系爭土地上部分廠房權利，尚不足以證明原告即為符 合地籍清理條例第12條第4 款規定之占有人。另原告所提 簽約日94年10月4 日、當事人為（甲方）宏地紡織股份有 限公司、（乙方）振旭塑膠實業有限公司間訂定之清潔承 攬契約書（契約日期自94年11月1 日起至100 年10月31日 止），雙方約定「甲方應○○○鄉○○段○○○○號部份 （詳如後圖）約80坪，負責清潔整理，排除所有地上物。 甲方派員負責清潔工作，乙方應每月支付清潔費」，且「 契約期限內甲方不得出售本案土地」等語（見原處分卷第 38頁）。該清潔承攬契約書簽約當事人之乙方係振旭塑膠 實業有限公司，並非原告，亦難執為原告占有系爭土地事 實之證明。原告復提出簽約日97年7 月21日、當事人為（ 甲方）宏地紡織股份有限公司、（乙方）原告間所訂定之 租賃契約書（契約日期自97年1 月1 日起至104 年12月31 日止），雙方約定「租賃標○○○鄉○○段○○○○號部 份（詳如後圖）約80坪」、「每月乙方應支付月租3000元 」等語（見原處分卷第42頁）。該租賃契約書固為原告所 簽定，然原告為承租人，至多僅係依租賃契約而占有使用 租賃標的物之人，且縱使依該契約簽定日期計算原告占有 使用之期間，亦不符合「本條例施行前已占有達10年以上 」之規定，仍難採為有利原告之認定。 （四）原告另主張當初在同段1045地號上興建廠房時，因系爭土 地上之鐵皮屋結構非常完好毫無破損，原告基於節省建築 成本才繼續沿用，並將廠房毗鄰該鐵皮屋興建，將該鐵皮 屋及空地作為堆置基材之倉庫使用，原告之廠房與鐵皮屋 還有兩個通道云云。惟自然人與法人係不同之權利主體， 原告所指坐落同段1045地號土地上之廠房，係振旭塑膠實 業有限公司所在，是縱依原告之主張，系爭土地亦僅能認 係由振旭塑膠實業有限公司占有使用，而非原告。況該納 稅義務人為振旭塑膠實業有限公司之新福段86建號建物， 建築完成日期為89年4 月5 日、課稅日期為89年6 月起， 已如前述。是縱該公司有以系爭土地及其上鐵皮屋供堆置 基材倉庫使用，亦不符合地籍清理條例施行前已占有達10 年以上之規定，是原告此部分主張亦難憑採。 （五）再者，被告於102 年10月4 日派員會同蘆竹地政事務所、 原告及代理人、得標人及代理人、訴外人陳○○等人，重 赴現場釐清建物權屬疑義，依現勘紀錄所載：「（一）本 案於102 年9 月11日現勘當時，因陳彥龍先生所主張建物 須由鐵門進入，申請人並無鑰匙可打開鐵門，且振旭塑膠 實業有限公司廠房與陳彥龍先生主張占用土地之建物間並 無通道，蘆竹地所測量人員由振旭塑膠實業有限公司廠房 進入，由後門翻圍牆至該建物所坐落範圍施測，本日進入 之大門，係由陳○○先生打開鐵門，直接進入建物所坐落 之土地範圍。（二）航照圖所顯示建物於民國84年存在迄 今，亦經陳○○先生說明，其係保留原屋頂重新建造該鐵 皮屋，並無稅籍，所使用水電係接自毗鄰房屋。」現場所 得結論為「本案陳彥龍先生主張優先購買之建物因產權爭 議、所附稅籍資料及複丈結果亦有出入，申請人適格與否 問題，業經本府102 年10月2 日府地籍字第1020243016號 函通知補正，並經代理人鄭金明地政士確認已收悉，應於 10日內補正完竣，始由陳彥龍先生承買。」有該現勘紀錄 及現況照片在卷可稽（見原處分卷第90頁至96頁）。則坐 落系爭土地上之鐵皮屋究竟是否由原告占有使用中，洵非 無疑。另依原告於102 年10月11日申請書之補正理由說明 ：「陳○○係與申請人（陳彥龍）為共同占用系爭土地及 建物之占用人」（見原處分卷第97頁），原告主張其僅是 暫時、無償、非獨占性的將該建物借予陳○○使用，其仍 為間接占有人云云，惟並未舉證以實其說，仍非可採。從 而，自難認原告已符合「至標售時仍繼續為該土地之占有 人」之要件。至原告於本院所提鄰居及員工之證明書（見 本院卷第85頁），內容略為「陳彥龍及其振旭塑膠實業有 限公司員工，確實於桃園縣○○鄉○○段1045、1046地號 等兩筆土地（門牌：桃園縣○○鄉○○路○ 段○ 號），自 民國85年12月間起開始使用，其間來往車輛出入，堆積貨 物，工廠人員上下班，打掃清理，從未中斷」等語。依其 內容，仍無法認定所指使用系爭土地者是原告而非振旭塑 膠實業有限公司，且依本院上開說明，該證明書亦不能證 明原告已符合地籍清理條例第12條第4 款規定「本條例施 行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有 人」之要件。 （六）綜上所述，被告經審查結果，認原告不具地籍清理條例第 12條規定之優先購買資格，而以原處分通知原告並退還原 告繳納之保證金，於法並無違誤，訴願決定予以維持，亦 無不合，原告猶執前詞，訴請判決如聲明所示，為無理由 ，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，自無再至現場履勘或傳訊證人之必要； 又兩造其餘主張及陳述，經核於判決結果不生影響，爰不逐 一論列，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　104　 年　　6　　 月　　4　　 日 臺北高等行政法院第二庭 審判長法 官　胡方新 　法 官　蘇嫊娟 法 官　李君豪 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。 三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段） 四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項） ┌─────────┬────────────────┐ │得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │ │代理人之情形 │ │ ├─────────┼────────────────┤ │㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│ │ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│ │ 為訴訟代理人　 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │ │ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備會計師資格者。 │ │ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│ │ │ 利代理人者。 │ ├─────────┼────────────────┤ │㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│ │ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│ │ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│ │ ，亦得為上訴審訴│ 。 │ │ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│ │ │ 依法得為專利代理人者。 │ │ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│ │ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│ │ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│ │ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │ ├─────────┴────────────────┤ │是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│ │人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│ │文書影本及委任書。 │ └──────────────────────────┘ 中　　華　　民　　國　　104　 年　　6　　 月　　5　　 日 書記官 樓琬蓉