臺北高等
行政法院判決
105年度訴字第1241號
105年12月8日
辯論終結
原 告 天湛廣告有限公司
代 表 人 陳文文（董事）
被 告 公平交易委員會
代 表 人 吳秀明（主任委員）
訴訟代理人 蔣慧怡
林佳德
王政傑
上列
當事人間公平交易法事件，原告提起
行政訴訟，本院判決如
下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
緣訴外人暐泰建設開發有限公司（下稱暐泰公司
，已撤回起訴）與原告為銷售新北市○○區「○○○○」預
售屋建案（下稱
系爭建案），於民國104 、105 年間，以廣
告文宣及簡易銷售書宣稱系爭建案1 樓為Lounge交誼廳，屋
突1 層、2 層分別為○○會館及○○健身房等公共設施（下
合稱系爭廣告）。
惟依新北市政府工務局100 年8 月12日10
0 林建字第00439 號建造執照及第1 次變更設計（下合稱系
爭建照）之附表載明地上1 層之用途為「G3一般零售或服務
業、管理員室、樓電梯間，出入口緩衝空間」；突出物1 層
及2 層之用途分別為「樓電梯間」、「樓梯間、消防機房」
，且依系爭建照「A2-3一層平面圖」、「A2-10 屋頂層平面
圖」所示，
上開Lounge交誼廳設於地上1 層「防災中心」，
○○會館設於屋突1 層「梯廳」，○○健身房設於屋突2 層
「樓梯間」。被告據此審認系爭廣告涉有不實，原告就商品
內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法
第21條第1 項，依同法第42條前段及施行細則第36條規定，
以105 年7 月6 日公處字第105074號處分書裁處原告新臺幣
（下同）50萬元
罰鍰（下稱原處分，另裁處暐泰公司100 萬
元罰鍰）。原告不服，遂提起本件訴訟。
二、原告主張
略以：
㈠原告已據實陳述並提供所需資料，陳述書提及：「有關本案
之Lounge交誼廳、○○會館及○○健身房之空間規劃與使用
與原建造照平面圖之建築用語不符，初始只是為使住戶有更
好更優質的生活空間，將其規劃為公共休閒空間提供住戶活
動，卻疏於建築空間使用用途的法令規定之查證，造成規劃
設計業務上之瑕疵，而動心起念實屬善意並無欺瞞之犯意，
業已經與有關之建築師諮詢查明後，已即時修正銷售圖面且
立即於銷售時執行。」已說明並無
故意過失，係因疏於查證
建築空間使用用途法令，造成規劃設計業務上瑕疵。
㈡本件發出文宣海報15,000份、簡易銷售書50本，數量不足以
影響消費者購買意願，且廣告文宣樣式共計2 式，並無提及
任何上述公共設施內容與圖示，而簡易銷售書只針對已購買
之客戶發送，如何影響消費者購買意願？且於被告第1 次來
函後，原告已立即修正並停止發送簡易銷售書，希望能從輕
裁罰。
㈢聲明求為判決：原處分
撤銷。
三、被告答辯略以：
㈠原告於廣告DM及簡易銷售書宣稱1 樓為Lounge交誼廳、屋突
1 層為○○會館及屋突2 層為○○健身房等公共設施，足使
消費者誤認該公共設施皆可合法使用，並據此認知作成交易
決定。惟原告及系爭建案之地方
主管機關新北市政府均稱，
前開Lounge交誼廳等公共設施之位置於系爭建照施工平面圖
上之登載用途分別為「防災中心」、「梯廳」及「樓梯間」
。復據新北市政府表示，原告將前開防災中心、梯廳及樓梯
間位置規劃作為公共設施使用，與原
核定工程圖樣不符，應
依建築法第39條規定申請辦理變更設計，違者得依同法第87
條規定
予以處分。
按房屋銷售廣告所描述之公共設施情狀，
為影響消費者承購
與否之交易決定因素，一般消費者依據廣
告內容僅認知於購屋後得享有廣告所揭示之公共設施，而難
以知悉廣告
所載之公共設施違反建築法規。且原告亦
自承，
系爭廣告宣稱Lounge交誼廳、○○會館及○○健身房等公共
設施位置與系爭建照施工平面圖不符，其未向新北市政府申
請變更設計，亦無就前開公共設施變更
使用執照之規劃，而
將維持原防災中心、梯廳及樓梯間之設計交付予購屋者；
易
言之，系爭建案於日後交屋時，消費者將無法合法獲得或享
有系爭廣告所示之Lounge交誼廳、○○會館及○○健身房。
是系爭廣告之表示內容與事實不符，其差異已逾越一般大眾
所能接受之程度，足以引起一般大眾錯誤之認知或決定，核
有虛偽不實及引人錯誤情事。
㈡公平交易法第21條
乃規定事業不得以虛偽不實或引人錯誤之
表示或表徵爭取交易機會。原告因系爭建案之銷售而獲取利
益，則其對於系爭廣告所呈現之商品內容及用途是否正確，
即負有確保、檢查及監督等之注意義務。惟系爭廣告與系爭
建照施工平面圖不符，足使消費者誤認該公共設施皆可合法
使用，並據此認知而作成交易決定，原告縱無故意，亦有未
善盡注意義務之過失，自應就系爭廣告之不實情事負
行政責
任。原告辯稱並無故意過失
云云，實無可採。又系爭廣告就
商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，且其差異
顯已逾越一般大眾所能接受之程度，足以引起一般大眾錯誤
之認知或決定，自屬違反公平交易法第21條第1 項規定。原
告辯稱系爭廣告發放數量不多，不足以影響消費者購買意願
云云，純屬
卸責之詞，容無可採。
㈢依公平交易法第42條規定，對於違反同法第21條規定之事業
，被告除得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施外
，並得處5 萬元以上2,500 萬元以下罰鍰。被告考量系爭建
案總銷售戶數118 戶，總銷售金額高達19億3,574 萬元，處
分時已銷售35戶，銷售金額達5 億6,993 萬元，系爭廣告於
處分時已停止發放
等情，並綜合審酌相關違法情事後，處原
告50萬元罰鍰，裁處金額不但遠低於該銷售案1 戶之金額，
更僅為系爭建案總銷售金額之0.07％，並無裁罰過重情形。
㈣聲明求為判決：駁回原告之訴。
四、如事實概要欄所述之事實，有原處分（本院卷第51至56頁）
、系爭廣告（外放）、系爭建照（
原處分卷第15至48頁）、
A2-3一層平面圖（原處分卷第410 頁）、A2-10 屋頂層平面
圖（原處分卷第411 頁）
可稽，
堪信為真實。
兩造之
爭點厥
為：本件原告有無故意過失？裁罰額度是否過重？
五、本院之判斷：
㈠按「（第1 項）事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾
得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，
為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。（第2 項）前項所定
與商品相關而足以影響交易決定之事項，包括商品之價格、
數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用
方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地，
及其他具有招徠效果之相關事項。」「主管機關對於違反第
二十一條、第二十三條至第二十五條規定之事業，得限期令
停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬
元以上二千五百萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為
或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為
或採取必要更正措施，並按次處新臺幣十萬元以上五千萬元
以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。
」「本法施行細則，由主管機關定之。」公平交易法第21條
第1 、2 項、第42條及第49條分別定有明文。被告依上開公
平交易法第49條授權，修正發布同法施行細則第36條規定：
「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：
一、違法行為之動機、目的及預期之不當利益。二、違法行
為對
交易秩序之危害程度。三、違法行為危害交易秩序之持
續
期間。四、因違法行為所得利益。五、事業之規模、經營
狀況及其市場地位。六、以往違法類型、次數、間隔時間及
所受處罰。七、違法後悛悔實據及配合調查等態度。」核其
並未逾越授權範圍，與母法意旨亦無牴觸，應可援用。
㈡次按公平交易法第21條第1 項之立法目的，係要求事業對其
所銷售之商品或服務，於廣告及其他公眾可知悉之方法中，
應為真實之表示，以確保市場公平競爭之秩序及市場效能，
不因不實宣傳內容而受損害，其所非難者，乃事業對其商品
（服務）利用虛偽不實或引人錯誤之廣告及其他使公眾得知
之方法，以爭取交易機會之不正競爭手段。又按廣告提供消
費資訊，往往是消費者從事消費行為的重要判斷依據，若事
業對其商品或服務，為虛偽不實或引人錯誤之廣告，將使消
費者陷於錯誤，而為不正確之選擇，且將導致市場競爭秩序
喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足
生「不公平競爭」之效果。準此，事業倘於商品（服務）或
其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，就商品（服務）之
品質及內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即應認違反
公平交易法第21條第1 項規定。
㈢又按被告為公平交易法之主管機關，為維護交易秩序，保障
消費者權益，避免不動產業以不當廣告行為誤導交易
相對人
，形成不公平競爭，特訂定「公平交易委員會對於不動產廣
告案件之處理原則」以供遵循，其中第3 點第5 款規定：「
不動產廣告不得為下列虛偽不實或引人錯誤情形之表示或表
徵：㈤建築物外觀、設計、格局配置（區分所有權建築物之
共同使用部分，如休閒步道、戲水池、健身房、花園、游泳
池、涼亭等）：1.建築物之外觀、設計、格局配置與廣告海
報不符者。2.建築物之外觀、設計、格局配置雖與廣告海報
相符，惟與施工平面圖或竣工圖不符，且經建築管理單位認
定係屬違建者。3.設施或服務不屬於給付或附隨給付之內容
，而有被誤為屬於
之虞者。」第4 點規定：「（第1 項）預
售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時
之客觀狀況予以判斷。（第2 項）預售屋廣告之廣告主使用
廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符
，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。（第3 項）第一項
所稱
之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定
、建材之供給等。」上開處理原則係公平交易法之主管機關
即被告，於法定權限範圍內，本於職權所為細節性、技術性
及解釋性之統一
行政規則，為
法律所必要之補充，並未逾越
公平交易法第21條所規定為維護交易秩序與消費者利益，確
保公平競爭等規範意旨，亦未增加法律所無之限制或負擔，
核與公平交易法之立法目的無違，被告予以
適用，於法尚屬
無違。
㈣另按「本件之廣告為預售屋之廣告，進行預售屋交易時，因
尚無成屋，交易相對人悉依憑預售屋廣告以認識其所購建物
之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等，並
據為是否交易之參考，故廣告對預售屋之銷售，即有絕對影
響，而相關設施之興建與合法使用，亦為消費者於選購房屋
時之重要考慮因素，倘事業在廣告上對於建物設施之興建與
其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋
者有產生錯誤之認知與決定之可能性，當有依公平交易法第
21條規範之必要，要不因交易相對人在實際交易磋商過程中
，得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等等，進一步查證
廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤而阻卻其責任。」最高行
政法院98年度判字第241 號判決意旨
可資參照。
㈤經查，系爭建案為訴外人暐泰公司投資興建之預售屋建案，
委託本件原告銷售，於104 年3 月至105 年2 月間，原告印
製系爭廣告宣稱系爭建案1 樓為Lounge交誼廳，屋突1 層、
2 層分別為○○會館及○○健身房等公共設施，惟依系爭建
照附表所載，地上1 層之用途為「G3一般零售或服務業、管
理員室、樓電梯間，出入口緩衝空間」，突出物1 層及2 層
之用途分別為「樓電梯間」、「樓梯間、消防機房」，且依
「A2-3一層平面圖」、「A2-10 屋頂層平面圖」所示，系爭
廣告標示之Lounge交誼廳設於地上1 層「防災中心」，○○
會館設於屋突1 層「梯廳」，○○健身房設於屋突2 層「樓
梯間」，有原告副理吳○文陳述紀錄（原處分卷第426 至42
8 頁）、系爭廣告（外放）、系爭建照（原處分卷第15至48
頁）、A2-3一層平面圖（原處分卷第410 頁）、A2-10 屋頂
層平面圖（原處分卷第411 頁）
在卷可稽。顯見系爭廣告對
於1 樓Lounge交誼廳、屋突1 層○○會館、屋突2 層○○健
身房等公共設施之表示，與系爭建案所核准之內容及用途並
不相符，原告亦自承該交誼廳、會館或健身房，並無法合法
使用（本院卷第67頁）。且因系爭建案為預售屋之銷售，消
費者並無成屋設施可供辨識，其廣告即具絕對之影響效果，
系爭廣告上開不實內容，將致消費者誤認系爭建案具有提供
優質生活之合法公共設施，而有引其作成錯誤交易決定之虞
，並將導致競爭同業蒙受失去顧客之損害，而生不公平競爭
。是被告核認原告系爭廣告就足以影響交易決定之商品內容
及用途，為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法
第21條第1 項規定，自非無據。至於原告主張其因疏於建築
空間使用用途的法令規定之查證，造成規劃設計業務上之瑕
疵，動心起念實屬善意，並無欺瞞之故意，且系爭廣告發放
數量不多，不足以影響消費者購買意願云云。
惟查，系爭廣
告與系爭建照施工平面圖不符之處，並非存在於難以察覺之
細節，而是將1 樓防災中心標註為Lounge交誼廳，將屋突1
層梯廳標註為○○會館，將屋突2 層樓梯間標註為○○健身
房，並繪上櫃台與桌椅等設施，且採取引人聯想之「○○」
、「○○」等命名，足使消費者誤認其為提供優質生活之合
法公共設施，並據而作成錯誤之交易決定，自難認原告有欠
缺故意過失之情形。又公平交易法第21條之規範目的在於防
止事業利用不實廣告扭曲交易資訊，引起一般大眾作成錯誤
之認知或決定，進而破壞市場交易秩序，故判斷重點應在於
系爭廣告客觀上有無使一般大眾陷於錯誤之可能，至於實際
上是否確有消費者因而陷於錯誤而從事交易，尚非所問，故
系爭廣告發放數量多寡，尚與原告有無違反公平交易法第21
條第1 項規定無涉。是原告上開主張，
尚無可採。
㈥有關罰鍰部分，依公平交易法第42條規定，對於違反同法第
21條規定之事業，被告除得限期令停止、改正其行為或採取
必要更正措施外，並得處5 萬元以上2,500 萬元以下罰鍰。
原處分業依公平交易法施行細則第36條規定，就原告違法行
為之動機、目的、預期不當利益、對交易秩序之危害程度、
持續期間、所得利益，及事業規模、經營狀況、市場地位、
以往違法情形、違法後悛悔實據及配合調查等情狀加以審酌
。又被告
參酌原告副理吳○文陳述紀錄（原處分卷第426 至
428 頁）、原告公司
變更登記表（原處分卷第225 、226 頁
）、銷售房屋承攬契約書（原處分卷第215 至219 頁）、營
業人銷售額與稅額申報書（原處分卷第228 至242 頁），考
量本件原告104 年營業額為10,774,533元，系爭建案為地上
24層、地下4 層，總銷售戶數118 戶，總銷售金額1,935,74
0,000 元，採包銷制，已銷售35戶，銷售金額達569,930,00
0 元，其銷售率30% 以下，銷售服務費為售出房地總價4%，
若超過30% 以上，銷售服務費為售出房地總價5%，足見其銷
售服務費至少達2 千多萬元等情，並綜合審酌原告製作文宣
海報15,000份、簡易銷售書50本，系爭廣告
嗣已停止發放等
相關事實後，裁處原告50萬元罰鍰，係被告基於法律授權，
依
裁量權限所為，並無
裁量逾越或
裁量濫用情事，亦無違反
比例原則之情形，
於法尚無不合。
六、綜上，原告主張各節，均無可採，本件被告所為原處分，並
無
違誤，原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
本件事證
已臻明確，經核兩造其餘
攻擊防禦方法均與本件判
決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項
前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
臺北高等行政法院第五庭
審判長法 官 李玉卿
法 官 林秀圓
法 官 高愈杰
一、上為
正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於
送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判
決送達後20日內補提上訴理由書（須按
他造人數附
繕本）。
三、上訴時應委任
律師為訴訟代理人，並提出
委任書。（行政訴
訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同
條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部
審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.
稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.
專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ ，亦得為上訴審訴│ 。 │
│ 訟代理人 │3.
專利行政事件，具備專利師資格或│
│ │ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為
公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、
訴願業│
│ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為
強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。 │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
書記官 何閣梅