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臺北高等行政法院判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 105年度訴更一字第65號 　　　　　　　　　　　　　　　　 107年8月9日辯論終結 原　　　告　鍾智文 訴訟代理人　莊義瑞　會計師 被　　　告　財政部臺北國稅局 代　表　人　許慈美（局長）住同上 訴訟代理人　蘇芳儀 上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國103年7 月18日台財訴字第10313936350號（案號：第00000000號）訴願 決定，提起行政訴訟，經本院103年度訴字第1347號判決後，最 高行政法院以105年度判字第395號判決發回本院更為審理，本院 判決如下： 主 文 訴願決定及原處分(即復查決定)關於核定原告租賃所得新臺幣壹 仟零貳萬壹仟柒佰陸拾參元，超過玖佰玖拾肆萬貳仟零貳拾柒元 部分，均應予撤銷。 原告其餘之訴駁回。 第一審及發回前上訴審訴訟費用由原告負擔十分之九，餘由被告 負擔。 　　事實及理由 一、程序事項：被告代表人原為何瑞芳，於本件訴訟進行中變更 為許慈美，茲據被告現任代表人依法具狀向本院聲明承受訴 訟（見本院卷第55至57頁），核無不合，應予准許。 二、事實概要：緣原告民國95年度綜合所得稅結算申報，未列報 財產交易所得，另列報其與配偶徐英珍租賃所得新臺幣（下 同）6,276,339元（復查決定誤植為6,276,369元），被告依 據查得資料，核定租賃所得為10,324,903元（復查決定誤植 為10,324,933元）；另併同核定原告95年度出售坐落臺北市 ○○區○○○路6樓及其配偶徐英珍所有坐落新北市○○區 ○○路3段40筆建物之財產交易所得後，歸課核定原告95年 度綜合所得總額19,416,759元，應補稅額1,879,498元。原 告不服，申請復查，經被告103年3月26日財北國稅法二字第 1030012977號復查決定（下稱原處分），准予註銷新北市泰 山區40筆建物之財產交易所得442,680元及追減租賃所得303 ,140元。原告就租賃所得及臺北市○○○路6樓之財產交易 所得部分不服，提起訴願，嗣經財政部中華民國103年7月18 日台財訴字第10313936350號訴願決定駁回。原告就租賃所 得部分仍表不服，遂提起本件行政訴訟，前經本院103年度 訴字第1347號判決（下稱前審判決）原告之訴駁回。被告不 服，提起上訴，嗣經最高行政法院105年度判字第395號判決 （下稱發回判決）廢棄，發回本院更為審理。 三、本件原告主張： ㈠臺北市○○區○○路○號大樓（下稱系爭大樓）地下1樓為統 一超商股份有限公司(下稱統一超商)，包括「星巴克咖啡」 及「康是美」等關係企業，因其係採輪班制，而相關店長及 店員亦有開車上班者，該等關係企業之顧客亦會開車至系爭 大樓地下2、3樓之地下停車位，然後至地下1樓消費，亦有 些客人不願意走路，寧願從1樓搭電梯直達地下樓層，故1樓 之房客確實會使用到電梯。原告與系爭大樓管理委員會有契 約約定，有關電梯(包括人、貨、車用)三座，每月之保養費 原則上均由原告全額負擔，管理委員會原則上不需負擔。有 關車梯部份，係由友偉實業有限公司(下稱友偉公司)負責， 車梯除了供汽車升降外，並可供人員使用，故屬人、車共用 之功能。原告與其配偶合併報稅，持有系爭大樓70%左右持 有房產，因管理委員會服務品質影響房產的價格，故與系爭 大樓管委會曾有協議，在不增加住戶負擔下，原告配偶徐英 珍同意原則上負擔全額電梯(包括車梯)之維修費用，故電梯 保養費用尚無須按比例扣除。就系爭大樓10樓，被告虛擬租 金所得之部分，依所得稅法第14條第1項第5類之規定，由相 關法規所使用之字眼為「全年」，亦即「全年租賃所得＝全 年租賃收入－全年租金支出」，是一種「總數比總數」之概 念，自不必按比例計算，被告稱系爭大樓地下一樓超商之租 賃期間是到95年7月19日，亦應按比例計算云云，自無足採 。 ㈡原告於申報綜合所得稅時，針對系爭大樓2樓之翔雁國際股 份有限公司(下稱翔雁國際公司)及保誠人壽股份有限公司( 下稱保誠人壽公司)係採取「租賃收入X (1-43%)=所得」之 方式申報，而被告原查亦如數核定。而針對系爭大樓1樓之 統一超商及台灣大哥大股份有限公司衡陽分公司(下稱台灣 大哥大公司)係採「核實認列相關費用」之方式申報；針對 利息支出1,459,919元，被告原查係採系爭大樓1樓之2個承 租戶各認列1/2之方式(即729,959 = 1,459,919元X1/2)，而 被告之復查反而全數剔除，此嚴重違反「不利益變更禁止」 之論理。至於相關修繕費支出1,050,000元，則應由系爭大 樓1樓之2個承租戶各負擔1/2(即525,000 = 1,050,000 X1/2 )。依公寓大廈管理條例第10條規定，維護修繕費用若區分 所有權人會議或規約另有規定，從其規定，本件系爭大樓區 分所有權人會議既已約定修繕費用由原告負擔，傳訊到院之 證人也已證明確有修繕必要的事實，若被告否認無修繕必要 ，應由被告負舉證責任。又修繕費用發票記載之日期，是修 繕後請款的日期，修繕事實確實是在租賃期間，發票只是在 修繕完畢之後請款，故不能僅以發票記載日期為判斷。 ㈢若借款金額較大，貸放權限並非銀行分行經理權限，而是改 由總行審查部之放款審議委員會決定，又銀行分行之借款申 請書及放款申請書均非最後定版之有限文件，本件由系爭大 樓建物謄本抵押權設定為20年、系爭借款繳息證明記載「長 期房屋修建」，足見系爭借款確為購屋借款。此外，被告對 於10樓虛擬所得之調查，應多取幾個比準標的，調查鄰近租 金等情。並聲明：訴願決定及原處分（即復查決定）關於租 賃所得除追減部分外均撤銷。 四、被告則以： ㈠系爭大樓地下1樓修繕費用部分，由鳳璽大樓管理委員會會 議決議確認書內容，足認公用電梯及車梯維護及維修費用係 原告使用大樓屋凸空間之對價；又該地下1樓承租戶統一超 商租賃期間至95年7月19日止，租賃契約中亦未約定承租範 圍包括停車位，且由配置內線費之統一發票日期為95年8月 30日、燈具及線路修理費之統一發票日期為95年12月6日、 配件汽車升降車梯定時器支出之統一發票日期為95年10月24 日、空調維修費之統一發票日期為95年7月22日、冷氣維修 費之統一發票日期為95年12月20日、室內裝璜家飾支出之統 一發票日期為95年11月5日且無記載裝修項目，已足見自上 開費用均非屬租賃所發生之必要費用；況就燈具及線路修理 費、配件支出、室內裝璜家飾支出部分，由證人吳榮富、陳 弘基、簡苑貞相關證述，可知上開費用支出均係在租賃期間 後，顯與租賃期間所產生之收益無緊密關聯性；升降梯材料 款部分，由證人黃金錄相關證述，足認此費用非使用於地下 1樓部分，均非屬租賃所發生之必要費用，不得減除。此外 ，玻璃安裝工程含工資費用，係列在系爭大樓管理委員會的 支出項目內，修繕內容為2樓外牆玻璃，足認此費用非使用 於地下1樓部分。縱如原告所稱玻璃修繕費及貸款利息支出 可以減除，原核定租賃所得仍低於被告按原告主張計算之所 得，顯見被告原核定租賃所得對於原告已屬有利。再者，系 爭大樓地下1樓貸款利息支出部分，查原告配偶於81年9月29 日取得系爭大樓地下1樓房屋，惟其至81年12月30日始向上 海商業儲蓄銀行以該屋設定抵押貸款金額為30,000,000元， 82年1月5日撥款後之資金係轉入原告所有上海商業儲蓄銀行 帳戶，顯與一般購屋者之情形有別；況原告無法提供確切之 證明文件及資金流程等以證明其配偶所貸之金額確實用於支 付購置系爭大樓地下1樓之價金，且承租戶統一超商之租賃 期間自89年7月20日起至95年7月19日止，被告原核定租賃所 得對於原告已屬有利。 ㈡系爭大樓1、2樓修繕費用部分，2樓承租戶保誠人壽公司租 賃期間至95年2月15日止、翔雁國際公司租賃期間自95年8月 1日起，租賃契約中均未約定承租範圍包括電梯，1樓承租戶 統一超商和台灣大哥大公司幾乎不使用大樓公用電梯；又室 內裝璜家飾支出之統一發票日期為95年11月5日，惟並未記 載裝修項目，且由證人簡苑貞相關證述，亦足見該修繕之內 容及金額不明，原告無法證明該支出係為使租賃物能供出租 取得收益所支付之合理必要費用，且1樓通往2樓之樓梯部分 應屬於公共設施之維護，多由大樓管理委員會自收取之管理 費中支付，原告主張其全部應認列為必要損耗及費用自非可 採。就1樓至2樓電梯保養費、電梯修理工事費用部分，由富 士達公司102年1月17日函覆內容、證人彭兆敏、陳依則相關 證述、系爭大樓管理委員會95年度1月份至12月份支出表之 內容，足見此費用支出係原告使用系爭大樓屋凸空間之對價 ，非為使租賃物能供出租取得收益所支付之合理必要費用， 不得減除。再者，系爭大樓1樓貸款利息支出部分，查原告 配偶係於81年8月4日及83年2月21日分別取得系爭大樓1、2 樓持分共計544/1,000，於83年5月3日始向臺北市第三信用 合作社設定抵押，貸款金額為60,000,000元，且借款用途為 公司增資擴充營業所需資金，借款期限為7年，嗣原告配偶 徐英珍於86年6月6日向誠泰商業銀行將貸款期限延長至20年 ，是該借款金額60,000,000元非屬購屋貸款之用途；況原告 無法提供確切之證明文件及資金流程等以證明其配偶所貸之 金額確實用於支付購置系爭1樓之價金；縱如原告所稱其配 偶系爭1樓貸款金額係用於支付購置該屋之價金、電梯修繕 費及貸款利息支出可以減除，被告原核定租賃所得對於原告 已屬有利。 ㈢原告95年度綜合所得稅結算申報，就其配偶所有系爭大樓10 樓出租供寶德力資產管理有限公司（下稱寶德力資產公司） 營業使用，列報之租金收入較當地一般租金標準，顯屬偏低 ，且原告未能提示其配偶將系爭大樓10樓出租予東昇資產公 司之租賃契約及收受租金之相關資料；縱原告配偶係將該房 屋無償供東昇資產公司使用，符合所得稅法第14條第1項第5 類第4款規定之要件，仍應按標準租金設算租賃收入。被告 復實地調查同時期鄰近房屋出租供營業使用之租金申報情形 ，較本件設算租金為高，是被告調增租賃所得407,198元， 並無不合等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。 五、上開事實概要欄所述之事實經過為兩造所不爭執，並有原處 分(原處分卷第319至329頁)、訴願決定(原處分卷第428至44 4頁)等影本在卷可稽，自堪認為真正。按受發回或發交之高 等行政法院，應以最高行政法院所為廢棄理由之法律上判斷 為其判決基礎，行政訴訟法第260條第3項定有明文。本件為 經最高行政法院發回更審之案件，本院在此個案中，應受最 高行政法院105年度判字第395號判決所表示個案法律意見之 拘束，並依其提示之法律意見，據以為解釋法律之指針。經 核本件爭點為：系爭大樓1樓與地下1樓修繕費用及利息支出 得否自租賃所得予以減除？系爭大樓10樓之租賃所得究竟為 何？原告95年度綜合所得稅結算申報，列報其與配偶徐英珍 租賃所得6,276,339元，被告核定為10,021,763元，是否適 法有據？ 六、本院判斷如下： ㈠應適用的法令： 1.按行為時所得稅法第14條第1 項第5 類第1 款及第5 款規 定：「個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併 計算之：第一類……第五類：租賃所得及權利金所得︰… …一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收 入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額 。……五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金 為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。 」同法施行細則第15條規定：「（第1項）本法第14條第1 項第5類第1款所稱必要損耗及費用，係指固定資產之折舊 、遞耗資產之耗竭、無形資產之攤折、修理費、保險費及 為使租出之財產能供出租取得收益所支付之合理必要費用 。折舊、耗竭及攤折之減除，準用本法第3章第4節有關條 文之規定。必要損耗及費用之減除，納稅義務人能提具確 實證據者，從其申報數；其未能提具確實證據或證據不實 者，稽徵機關得依財政部核定之減除標準調整之。（第2 項）前項標準，由財政部各地區國稅局擬定，報請財政部 核定之。」同法施行細則第16條第3項規定：「本法第14 條第1項第5類……第5款所稱當地一般租金，由財政部各 地區國稅局訂定，送財政部備查。」 2.財政部74年5 月1 日台財稅第15333 號函釋：「納稅義務 人出租財產依法完納之地價稅、房屋稅，應屬取得租賃所 得所支付之必要費用。」 3.財政部74年10月19日台財稅第23739號函釋：「個人向金 融機構借款購置房屋，所支付之利息，應屬所得稅法施行 細則第15條所稱為使出租之財產能供出租取得收益所支付 之合理必要費用。納稅義務人如非選用必要損耗及費用之 標準減除，且能提供確實證明文件者，於核計房屋之租賃 所得時，核實減除。」 4.財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第000000000號函釋： 「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異 議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依 據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持 原核定。」 5.財政部96年3月3日台財稅字第09604512770號令核定：「 95年度財產租賃必要損耗及費用標準：一、固定資產：必 要損耗及費用減除43％；……」。 ㈡本件審理之租賃所得範圍： 1.經查，原告連同配偶徐英珍所有坐落臺北市○○區○○路 ○ 號及36號（以下省略「臺北市○○區○○○○路名及門 號分別表示）之部分樓層，出租予統一超商等承租人，原 告乃於95年度綜合所得稅結算申報列報租賃所得共計6,27 6,339元（申報資料見原處分卷第121頁）。惟經被告復查 後，核定原告及配偶租賃所得為10,021,763元（復查決定 明細表「復查決定」一欄金額見原處分卷第342頁），資 為爭議，而屬本件審理範圍（各筆租賃標的、租賃收入、 租賃所得等對應關係詳下述）。 2.又查，被告雖核定原告及配偶95年度租賃所得中之4,394, 493元係因出租「衡陽路7號1樓」部分區域予元大京華證 券公司而生（見原處分卷第342、322頁）；實則，該筆租 賃所得4,394,493元係因原告配偶於以前年度出租「衡陽 路36號地下1樓之1、之2」建物予元大京華證券股份有限 公司（下稱元大京華公司）所生，其租賃收入7,709,638 元遲於95年度始實現，按財政部頒定標準費用率43%計算 ，其所得額為4,394,493元〈7,709,638元×（1－43%）〉 ，此有元大京華公司之房屋租賃合約書及該公司開立之95 年度租賃所得扣繳憑單等，均載明所承租標的為「衡陽路 36號地下1樓」等情在卷可稽（見前審本院卷1第334頁、 原處分卷第150頁）。亦有原告於前審審理時表示：「我 出租給元大京華證券是衡陽路36號地下1樓，被告卻把它 併到這邊7號1樓」等語在卷可佐（筆錄見前審本院卷2第 392頁）。是以，原告所申報取自元大京華公司之租賃所 得4,394,494元（被告核定為4,394,493元），其所屬租賃 標的為「衡陽路36號地下1樓」區域，被告將之認定為「 衡陽路7號1樓」，即有違誤，先予敘明。 3.再者，被告雖核定原告及配偶95年度租賃所得中之65,116 元係因出租衡陽路7號「1樓」部分區域予保誠人壽公司而 生（見原處分卷第342、322頁）；實則，該筆租賃所得65 ,116元係因原告配偶出租衡陽路7號「2樓」部分區域予保 誠人壽公司所生，此有保誠人壽公司之承租契約及函覆被 告詢問事項等資料在卷可佐（見原處分卷第387至390頁） 。是以，原告取自保誠人壽公司之租賃所得65,116元，其 所屬租賃標的為衡陽路7號「2樓」之部分區域，被告將之 認定屬於衡陽路7號「1樓」，亦有違誤，併予敘明。 4.本件系爭租賃所得之對應關係： ⑴本件所涉租賃標的、承租人、租賃收入及所得等對應關 係（見原處分卷第121 、342頁），分列如下： ①「衡陽路7 號地下1 樓」出租予「統一超商」（序號 32）：原告申報租賃收入為1,567,998 元、租賃所得 為54,610元；被告核定租賃收入為1,567,998 元、租 賃所得為893,758 元。 ②「衡陽路7 號1 樓」出租予「統一超商」（序號30） ：原告申報租賃收入為2,344,920元、租賃所得為227 ,459元；被告核定租賃收入為2,344,920元、租賃所 得為1,336,604元。 ③「衡陽路7號1樓」出租予「台灣大哥大公司」（序號 33）：原告申報租賃收入為1,515,150元、租賃所得 為0元；被告核定租賃收入為1,515,150元、租賃所得 為577,022元。 ④「衡陽路7號2樓」出租予「保誠人壽公司」（序號36 ）：原告申報租賃收入為114,240元、租賃所得為65 ,117元；被告核定租賃收入為114,240元、租賃所得 為65, 116元。 ⑤「衡陽路7號2樓」出租予「翔雁國際公司」（序號35 ）：原告申報租賃收入為544,000元、租賃所得為31 0,080元；被告核定租賃收入為544,000元、租賃所 得為202,774元。 ⑥「衡陽路7 號9 樓」出租予「聯太國際」（序號31） ：原告申報租賃收入為1,805,000元、租賃所得為20 4,257元；被告核定租賃收入為1,805,000元、租賃所 得為1,012,278元。 ⑦「衡陽路7 號10樓」之出租（序號34及38）：原告申 報對「寶德力資產」公司獲有租賃收入720,000元、 租賃所得0元；被告除核定此部分租賃收入為720,000 元、租賃所得為41,444元（序號34）以外，尚以約定 之租金顯較當地一般租金為低，改按標準租金調增租 賃收入714,384元，並調增所得407,198元（序號38） 。亦即，被告就「衡陽路7號10樓」之出租，係核定 全部租賃收入為1,434,384元（720,000＋714,384） 、全部租賃所得為448,642元（41,444＋407,198）。 ⑧「衡陽路7號13樓」出租予「聲達資訊」股份有限公 司（下稱聲達資訊公司）部分（序號27）：原告申報 租賃收入為1,800,000元、租賃所得為870,161元；被 告核定租賃收入為1,800,000元、租賃所得為907,818 元。 ⑨「衡陽路7號14樓」出租予「詮鼎資訊」股份有限公 司（下稱詮鼎資訊公司）部分（序號28）：原告申報 租賃收入為1,080,000元、租賃所得為150,161元；被 告核定租賃收入為1,080,000元、租賃所得為183,258 元。 ⑩「衡陽路36號地下1樓」出租予「元大京華公司」部 分（序號29）：原告申報租賃收入為7,709,638元、 租賃所得為4,394,494元；被告核定租賃收入為7,70 9,638元、租賃所得為4,394,493元。 ⑵綜上，針對本件上開各項租賃標的，原告合計申報租賃 所得為6,276,339 元（54,610＋227,459＋0 ＋65,117 ＋310,080＋204,257＋0＋870,161＋150,161＋4,394,4 94），被告復查所核定之租賃所得合計則為10,021,763 元（893,758＋1,336,604＋577,022＋65,116＋202,774 ＋1,012,278＋448,642＋907,818＋183,258＋4,394,49 3）。 ㈢本件所涉租賃所得10,021,763元，就其中5,485,569元部分 ，原告並未爭執，被告之核定，尚無不合： 1.「衡陽路7 號13樓」出租予「聲達資訊公司」（序號27） 之租賃所得907,818 元部分： ⑴經查，原告因95年間出租衡陽路7 號13樓予聲達資訊公 司，獲有租賃收入1,800,000 元，原告雖申報租賃所得 為870,161 元（見原處分卷第121 頁），惟被告查得貸 款利息支出602,575元、房屋稅155,472元、地價稅70,1 76元、折舊59,500元、保險費4,459元等，合計損耗及 費用為892,182元（602,575＋155,472＋70,176＋59,50 0＋4,459），並以之為上開租賃收入1,800,000元之減 除金額，核算其所得額為907,818元（1,800,000－892, 182），相較於依財政部頒定之標準費用率43%計算之所 得額1,026,000元〈1,800,000×（1－43%）〉為低，復 查決定乃核定此筆租賃所得為907,818元（見原處分卷 第321頁）。 ⑵此部分之所以得予扣除合理必要費用，係因有95年度衡 陽路7號13樓之房屋擔保借款繳息清單、房屋稅繳納證 明書、地價稅課稅明細表及繳款書、房屋稅課稅現值、 保險單等憑證在卷可稽（見原處分卷第253、218、247 -248、217-218、234-235頁），亦為兩造所不爭執。則 被告復查核定此筆租賃所得為907,818元，尚無不合。 2.「衡陽路7 號14樓」出租予「詮鼎資訊公司」（序號28） 之租賃所得183,258 元部分： ⑴經查，原告因95年間出租衡陽路7 號14樓予詮鼎資訊公 司，獲有租賃收入1,080,000 元，原告雖申報租賃所得 為150,161元（見原處分卷第121頁），惟被告查得貸款 利息支出602,575元、房屋稅155,472元、地價稅70,176 元、折舊59,500元、保險費9,019元等，合計損耗及費 用為896,742元（602,575＋155,472＋70,176＋59,500 ＋9,019），並以之為上開租賃收入1,080,000元之減除 金額，核算其所得額為183,258元（1,080,000－896,74 2），相較於依財政部頒定之標準費用率43%計算之所得 額615,600元〈1,080,000×（1－43%）〉為低，復查決 定乃核定此筆租賃所得為183,258元（見原處分卷第321 頁）。 ⑵此部分之所以得予扣除合理必要費用，係因有95年度衡 陽路7號14樓之房屋擔保借款繳息清單、房屋稅繳納證 明書、地價稅課稅明細表及繳款書、房屋稅課稅現值、 保險單等憑證在卷可稽（見原處分卷第252、216、247 -248、215-216、229-232頁），亦為兩造所不爭執。則 被告復查核定此筆租賃所得為183,258元，尚無不合。 3.「衡陽路36號地下1 樓」出租予「元大京華公司」（序號 29）之租賃所得4,394,493 元部分： ⑴經查，原告因配偶出租衡陽路36號地下1 樓予元大京華 公司，發生租賃收入7,709,638元，於95年度始實現等 節，已如上述。然查，原告並未提示系爭出租標的「衡 陽路36號地下1樓」之必要損耗及費用等憑證供核，且 原告係逕以上開租賃收入7,709,638元，按財政部頒定 之標準費用率43%計算，而申報所屬租賃所得為4,394,4 94元（7,709,638×57%），係有申報書等資料在卷可憑 （見原處分卷第121、150頁）。此外，被告復查決定雖 誤認出租標的為「衡陽路7號1樓」之部分區域，並錯誤 拆分部分「衡陽路7號1樓」之損耗及費用合計160,773 元（另詳下述），作為上開租賃收入7,709,638元之減 項（見原處分卷第342頁），並算出錯誤對應之租賃所 得為7,548,865元（7,709,638－160,773），惟經與上 開按財政部頒定之標準費用率43%計算之所得額4,394,4 93元（7,709,638×57%）相比，後者4,394,493元較低 ，被告復查即核定所得額為4,394,493元（見原處分卷 第322頁），此係有利於原告之認定。 ⑵再者，經被告於前審審理時當庭陳明，依卷附申報書所 載（見原處分卷第121 頁），原告自己申報的收入即係 7,709,638 元，且原告自己亦逕以43% 列報為費用率等 情，原告則答以：「這部分應該不爭執，所得應該沒有 錯，只爭執到7 號這整棟樓……沒有爭執到36號。」等 語在案（見前審本院卷2第475頁）。從而，就「衡陽路 36號地下1樓」區域之出租，被告核定租賃所得為4,394 ,493元，尚無不合。 4.綜上，本件原告申報其與配偶之租賃所得6,276,339 元， 經被告復查核定為10,021,763元，已如上述。其中就衡陽 路7 號13樓、衡陽路7 號14樓、衡陽路36號地下1 樓等3 筆租賃所得，原告分別申報為870,161元、150,161元、4, 394,494元，合計5,414,816元（870,161＋150,161＋4,39 4,494）。經被告復查，核定該3筆租賃所得分別為907,81 8元、183,258元、4,394,493元，合計為5,485,569元（90 7,818＋183,258＋4,394,493）。就前開核定所得額5,485 ,569元部分，兩造並未爭執，且有卷附收支憑證及前審準 備程序筆錄等在卷可稽，已如上述，則被告就上開衡陽路 7號13樓、衡陽路7號14樓、衡陽路36號地下1樓等標的之 出租，核定租賃所得額為5,485,569元部分，尚無不合， 應予維持。 ㈣被告復查所核定之租賃所得4,536,194元部分，原告有所爭 執，被告復查決定亦有錯誤之處： 1.本件被告核定租賃所得共10,021,763元，其中5,485,569 元部分為兩造所不爭執，被告之核定亦無不合等節，已如 上述，然而其餘核定額4,536,194 元部分（核定之全部租 賃所得10,021,763元－上述5,485,569 元），則為本件有 所爭執之範圍，就前開有爭執部分，除衡陽路7號10樓房 屋爭點有租金調高項外，其餘爭點則在於財產租賃所得應 減除之「必要損耗及費用」後之餘額，而財產租賃所得是 以個別租賃物之全年租賃收入減除「必要損耗及費用」後 之餘額，原告主張貸款利息及修繕費用係「必要損耗及費 用」，是以本件乃就原告所提證據，分別以個別租賃收入 論述各該「必要損耗及費用」之系爭修繕費用或貸款利息 ，得否列為個別租賃收入之減項。 2.臺北市○○路○號「地下1樓」之租賃所得部分： ⑴原告主張貸款利息支出601,495元應予減除部分： ①經查，原告配偶於89年間與統一超商簽訂租賃契約， 由統一超商承租衡陽路7號地下1樓房屋，租賃期間係 89年7月20日至95年7月19日止（租約見前審本院卷1 第315頁）。原告本件則主張衡陽路7號地下1樓係原 告配偶於81年9月間因買賣而取得所有權，原告配偶 為給付購買衡陽路7號地下1樓之價金，即向上海商業 銀行借入款項3,000萬元，嗣89年12月間轉換貸款銀 行為世華銀行，亦是借入款項3,000萬元，則本件衡 陽路7號地下1樓於95年度之世華銀行貸款利息601,49 5元（繳息清單見原處分卷第257頁），被告否准列報 ，於法不合云云（原告書狀等見本院前審卷2第396-3 97頁）。 ②惟查，原告配偶係於81年9 月9 日購入衡陽路7 號「 地下1 樓」，並於81年9 月29日登記所有權在案（建 物謄本見前審本院卷1第365頁）。至於原告配偶向上 海商業銀行貸款3,000萬元，雖係以衡陽路7號地下1 樓作為擔保品而舉借，然而，原告配偶實際係遲至82 年1月5日始經上海商業銀行撥放款項而取得3,000萬 元資金，此有上海商業銀行出具之授信資料及放款帳 冊附卷可稽（見本院卷第153之5至153之7頁，後附證 物袋內）。再者，經本院函詢上海商業銀行系爭3,00 0萬元資金之流向，該行陳明系爭3,000萬元資金撥放 予原告配偶後，隨即轉入「原告」於該行設立之銀行 帳戶內（見本院卷第153之1頁）。此外，原告配偶於 89年12月21日對上海商業銀行之未清償貸款實際係2, 540萬8,077元（見本院卷第153之7頁），經原告配偶 改向世華銀行舉借3,000萬元（世華銀行貸款金額等 見前審本院卷2第443頁），對上海商業銀行清償2,54 0萬8,077元，取得上海商業銀行塗銷抵押權登記之同 意（見本院卷第153之8頁），並辦竣上海商業銀行之 抵押權塗銷登記（地政事務所函復資料見本院卷第10 2-105頁），世華銀行則成為第一順位抵押權人（世 華銀行函復資料見本院卷第106-108頁）。 ③換言之，原告配偶早於「81年9 月」間即買入並取得 衡陽路7 號地下1 樓之所有權，衡諸常情，其購買衡 陽路7 號地下1 樓之價金應於81年9 月相近期間即給 付予出賣人，始順利取得該買賣標的物之所有權。然 而，原告配偶卻遲至「82年1 月」間始向上海商業銀 行申請動用資金3,000 萬元，且該3,000 萬元款項係 流轉至「原告」之銀行帳戶內，而非給付予衡陽路7 號地下1 樓之出賣人，原告亦未提示系爭資金之給付 情形及給付對象等金流紀錄供核，則原告配偶向上海 商業銀行舉借之系爭3,000 萬元，是否果真用以支付 予衡陽路7號地下1樓之出賣人，已非無疑。 ④再者，原告配偶於89年12月21日再利用衡陽路7 號地 下1 樓作為擔保品，向世華銀行舉借3,000 萬元資金 ，世華銀行並於89年12月21日撥款3,000 萬元予原告 配偶（銀行撥款紀錄見本院卷第120 頁）。然而，原 告配偶於89年12月21日對上海商業銀行之未清償貸款 實際僅2,540 萬8,077 元，已如上述，則原告配偶於 89年12月21日轉換貸款銀行時，僅需對上海商業銀行 清償2,540萬8,077元，但原告配偶係向世華銀行借入 3,000萬元，亦即額外舉借459萬1,923元（3,000萬元 －2,540萬8,077元）。原告配偶雖於89年12月21日以 世華銀行之貸款清償原本對上海商業銀行之貸款2,54 0萬8,077元，惟原告配偶82年1月間向上海商業銀行 取得之資金是否果真用以支付予衡陽路7號地下1樓之 出賣人，尚有疑義，已如上述，則縱使原告配偶嗣後 轉而向世華銀行舉借資金清償系爭2,540萬8,077元， 亦難逕以認定向世華銀行融資實際係為購買衡陽路7 號地下1樓而為。尤有甚者，原告配偶於「89年12月 21日」額外向世華銀行舉借資金459萬1,923元之情， 已如上述，然而原告配偶早於「81年9月」間即買入 並取得衡陽路7號地下1樓之所有權，亦如上述，則原 告配偶於數年後之「89年12月21日」額外舉借之459 萬1,923元，顯難認定與購買衡陽路7號地下1樓有所 關涉。 ⑤從而，原告就衡陽路7 號地下1 樓之95年度租賃收入 ，列報減除對世華銀行支付之貸款利息601,495元， 被告以原告配偶利用衡陽路7號地下1樓作為擔保品先 後向銀行舉借之資金，難以認定果真係用於購買衡陽 路7號地下1樓，否准系爭貸款利息支出601,495元之 列報，尚非無據。原告雖稱因銀行作業需時致貸款資 金於標的物所有權登記之後才取得，建商延宕交屋云 云，尚無足採。 ⑵原告主張修繕費861,130元應予減除部分： ①原告主張於95年間因出租衡陽路7號地下1樓而有升降 機材料款212,830元、時鐘配件（大樓用）9,000元、 空調維修5,000元、冷氣維修12,600元、玻璃安裝工 程含工資15,000元、室內裝潢家飾525,000元、配置 內線31,700元、機電燈具及線路維修50,000元等修繕 支出，合計861,130元，應係衡陽路7號地下1樓租金 收入之減項，被告否准列報，於法不合云云（原告書 狀等見原處分卷第116-118頁及本院卷第292頁）。 ②經查，原告及配偶出租衡陽路7號（又稱鳳璽大樓） 相關樓層，實際係由承租人等繳納大樓管理費，此有 房屋租賃契約載明「房屋之……管理費等由乙方（註 ：指承租人）負擔」等語甚明在卷可稽（房屋租賃契 約見原處分卷第380、369、362頁，本院前審卷1第31 6頁）。亦有承租人經被告查詢後，具文函復「本公 司自使用日起支付大樓管理費」等語，並隨文檢附管 理費付款紀錄等在卷可佐（承租人函復等見原處分卷 第384至390頁）。尚有該大樓管理委員會印製之制式 「鳳璽大樓管理委員會管理費繳款書（收據聯）」附 卷可稽（大樓管理費繳款書見本院前審卷1第178、20 3頁）。更有承租人經被告查詢後，具文檢附由「本 件原告」以該大樓「管理委員會主任委員」之名義所 出具之管理費收據在卷可稽（承租人函復及管理費收 據等見原處分卷第344至345、359至360頁）。又查， 衡陽路7號鳳璽大樓之管理委員會，基於大樓公共事 務所生各項支出，即按月編製鳳璽大樓管委會各月份 支出表在案（該大樓管委會支出表見本院前審卷1第 178至190、204至215頁）。此外，原告之配偶亦曾擔 任鳳璽大樓管委會主任委員，並且該大樓公共事務所 生各項收支，實際係存有帳冊憑證等情，亦有本件原 告於他案本院審理時陳明「上開契約（註：大樓之電 梯保養契約），是以管委會簽署沒錯……當時我太太 就擔任主任委員」「（問：可否提出系爭大樓管委會 的相關帳證資料勾稽？）……管委會的帳證資料很複 雜，這部分我回去看看可否整理、提出」等語可證（ 他案審理筆錄見本院前審卷1第150、155至156頁）。 從而，原告及配偶出租衡陽路7號相關樓層，實際係 由承租人等繳納大樓管理費，且該大樓公共事務所生 各項收支，係由大樓管委會掌理並製有帳證，而且管 委會主任委員係由原告及配偶擔任等情，洵堪認定。 證人陳依則（衡陽路7號地主之一）雖於本院審理時 證稱「大樓沒有收管理費……大樓管理及修繕費用都 是鍾智文出錢處理」等語，然與上述該大樓管委會按 月向承租人等收取管理費、由管委會出具管理費收據 、管理費之收支實際存有帳證資料（但原告未提出供 核）等諸多事實，明顯不符，難以採據。 ③升降機材料款212,830元部分：經查，衡陽路7號地下 層之所有權人係原告配偶（房屋所有人資料見本院卷 第280頁），又該地下層闢有停車空間及停車機械設 施（使用執照見本院卷第281頁），原告配偶則將該 等停車位出租獲取收入（世華銀行之現場勘估資料見 本院卷第108頁）。次查，前開地下層之汽車升降機 及機械停車設備等係委由「友偉公司」施作維護保養 事宜（「汽車梯設備維護保養合約書」見原處分卷第 416至421頁）。友偉公司並於95年間因施作該等停車 設施之保養，開立升降機材料款等發票，金額合計21 2,830元（發票見原處分卷第97-98、93-94、81-90、 65-74、55-62頁），原告即利用執以列報為「衡陽路 7號地下1樓」出租予「統一超商」之租金收入減項。 證人即友偉公司負責人黃金錄雖於本院到庭證稱「維 修的地點在臺北市○○區○○路○號地下室，做汽車 升降機保養，以及雙層機械停車之維修工程」「都是 鍾智文或徐英珍付錢給我，與管委會沒有關係，這是 他的產權」等語（見本院卷第243-244頁）。然查， 本件所涉衡陽路7號「地下1樓」出租予統一超商店面 營業部分，租賃物係「房屋」，並非停車場（租約見 本院前審卷1第315頁），即原告配偶出租予統一超商 之租賃標的為地下1樓，作為經營咖啡店等商店之用 （世華銀行之現場勘估資料見本院卷第108頁），並 非系爭地下2樓及3樓停車場，縱使原告及配偶因汽車 升降機及機械停車設備等維護有所支出，亦與本件統 一超商對原告配偶給付「地下1樓」「商店租金」無 涉。此外，系爭停車場每月租金約為20萬元（世華銀 行之現場勘估資料見本院卷第108頁），但原告本件 「並未」列報出租系爭停車場之租金收入，則原告主 張應自統一超商給付之租金中減除系爭停車場升降機 材料款212,830元，並非合理必要。且公共設施之維 護，依一般社會經驗與常情，多由大樓管理委員會自 收取之管理費中支付，而非由單一區分所有權人自行 處理。原告主張其因所有樓層較多，故管委會要求上 開公用電梯及車梯之維護及維修費用均由原告配偶徐 英珍負擔等語，並提出鳳璽大樓管理委員會會議紀錄 及會議決議確認書為據（本院前審卷2第456至457頁） 。惟依該會議決議確認書所載，該大樓有屋凸空間閒 置，亦同意由原告配偶徐英珍保管使用，若徐英珍違 反協議（不負擔電梯及車梯保養費），或管委會將屋 凸收回時，徐英珍即不再負擔上開保養費，足認公用 電梯及車梯維護及維修費用雖約定由原告配偶徐英珍 支付，惟係其使用大樓屋凸空間之對價，自非屬出租 系爭房屋所支付之合理必要費用。是原告主張友偉公 司施作之停車場車梯等維護及維修費用，應自地下1 樓承租戶統一超商租賃所得中減除云云，自非可採。 ④時鐘配件（大樓用）9,000元部分：金生儀鐘錶股份 有限公司出具記載施工（或使用）地點位於地下1樓 之證明書，並開立95年10月24日之統一發票（見原處 分卷第79-80頁）。嗣經原告於本院審理時當庭表示 所修繕物品係「汽車升降電梯」的計時器（見本院卷 第238頁反面），然因該大樓之汽車升降電梯屬於停 車場設施範圍（該大樓之停車場「汽車梯設備維護保 養合約書」見原處分卷第416-421頁），又統一超商 係承租房屋作為商店，並非承租停車場，且原告本件 並未列報出租停車場之收入等節，均如上述，則系爭 停車場汽車升降梯計時器之費用9,000元與取自統一 超商之租金收入，二者間難認具有直接關聯及合理必 要性，原告主張減除云云，亦難採據。 ⑤空調維修5,000元、冷氣維修12,600元部分：韋名工 程有限公司（下稱韋名公司）雖出具記載施工（或使 用）地點位於地下1樓之證明書，並開立品名「空調 維修」為95年7月22日、「冷氣維修」為95年12月20 日之統一發票（見原處分卷第75- 78頁），惟韋名公 司102年1月18日函送之徐英珍付款記錄，依其統一發 票號碼及日期，韋名公司於備註欄中記載上開冷氣設 備係裝置於「7號2樓」及「1號6樓」（見原處分卷第 415、409頁），顯與衡陽路7號地下1樓無涉，則韋名 公司曲意配合而出具之「不實」施工地點（7號地下 層）證明書（見原處分卷第76、78頁），委不足採。 換言之，系爭空調維修5,000元與冷氣維修12,600元 ，與取自統一超商之租金收入，其等支出與收入之間 ，難認具有直接關聯及合理必要性，原告主張減除云 云，亦難採據。此外，就前開「7號2樓」空調維修5, 000元部分，業經列記在大樓管理委員會的支出項目 內（管委會支出表見本院前審卷1第210頁），而該大 樓管委會及原告等掌理管理費收支及帳證等節，亦如 上述，雖然「迭經」被告要另案要求原告提示管理費 收支等帳證供核而原告始終未提示（見本院前審卷1 第155-156頁、原處分卷第332-339頁），惟衡諸常情 ，該項5,000元支出既經列載為該大樓管委會支出明 細報表中，應係以管理費收入支應大樓公共開銷所致 ，則原告以他人之支出列報為自己與配偶之租金收入 減除項目，尚非法之所許。 ⑥玻璃安裝工程含工資15,000元部分：源旭玻璃企業社 出具記載施工（或使用）地點位於地下1樓之證明書 ，並開立95年2月25日之統一發票（見原處分卷第63- 64頁），證人即源旭玻璃企業社負責人廖錫源到庭證 稱：該15,000元發票，係施作衡陽路7號1樓往地下室 扶手梯旁之玻璃等語。惟此費用列在大樓管理委員會 的支出項目內，修繕內容為「2樓」外牆玻璃（管委 會支出表見本院前審卷1第205頁），則本項施工（或 使用）地點是否果真為地下1樓，顯有疑義。再者， 此項支出既經列載為該大樓管委會支出明細報表中， 應係以管理費收入支應大樓公共開銷所致，則原告以 他人之支出列報為自己與配偶之租金收入減除項目， 亦非法之所許。 ⑦室內裝璜傢飾525,000元部分：經查，依卷附「95年 11月5日」之統一發票所載，傑藝室內設計有限公司 （下稱傑藝室內設計公司）因承作「室內裝璜傢飾」 等工事而開立1,575,000元之發票予原告配偶（發票 見原處分卷第99頁）。嗣經原告要求，傑藝室內設計 公司於99年12月間出具證明書，表示系爭發票項目「 室內裝璜傢飾」之施工（或使用）地點為衡陽路7號1 樓、2樓、B1等地（證明書見原處分卷第100頁）。然 查，卷附衡陽路7號1樓、2樓、B1等樓層之租賃契約 均記載「房屋有改裝設施之必要，乙方（註：承租人 ）自行裝設」、「房屋有改裝設施之必要，乙方應取 得甲方（註：出租人）之同意後自行裝設」、「房屋 有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後自行裝設 」等約款（租約見原處分卷第396、381頁，本院前審 卷1第316頁），則系爭「室內裝璜傢飾」等工事是否 屬於「房屋改裝設施」、是否屬於承租人應依約負擔 之支出，因原告未提示系爭「室內裝璜傢飾」之實際 報價單及實地施工紀錄供核，則系爭「室內裝璜傢飾 」之費用1,575,000元是否與衡陽路7號1樓、2樓、B1 等樓層之租金收入有直接關聯及合理必要性，尚有疑 義。此外，就系爭發票之施作項目，證人即傑藝室內 設計公司負責人簡苑貞到庭改稱係「做地面上及天花 板的修繕」「B1有做，就是地面作一些修補」「2樓 做的比較多，1樓則是作一點修繕」「主要是2樓及地 下室的部分」等語（見本院卷第183、184頁及反面） 。又原告於本院審理時則表示系爭發票之施作項目係 「1樓通往2樓的樓梯」及「1樓通往地下室樓梯」（ 準備程序筆錄見本院卷第183頁）。換言之，系爭發 票所載1,575,000元之費用，原本經記載為「室內裝 璜傢飾」，嗣經業者改稱為「地面上及天花板的修繕 」，原告則另改稱為施作「樓梯」，則實際施作項目 及地點為何，相關人等前後所稱顯有歧異，是否如實 ，殊值商榷。又原告並未提示系爭1,575,000元費用 之實際項目報價單及具體施工紀錄等供核，則系爭發 票所載1,575,000元，是否果真因衡陽路7號1樓、2樓 、B1等樓層之修繕而支出，亦非無疑。此外，卷附證 明單雖經加註「1F&2F＝1,050,000元」「B1＝525,00 0元」等文字（見原處分卷第100頁），惟並非傑藝室 內設計公司所為，此有證人簡苑貞到庭表明「旁邊加 註文字不是我寫的」（見本院卷第183頁），則原告 所稱系爭發票金額其中525,000元，應自衡陽路7號地 下1樓租金收入減除云云，難認具備合理必要性，亦 難採據。又查，證人簡苑貞到庭亦證稱：「（問：這 項修繕要做多久？）時間不是很長，大約一個月左右 ……」「（問：你們修繕完畢，是否就直接向屋主收 款及開立發票？）他們是直接以現金付款給工人，到 最後才開發票。」「（問：他們付款到你開發票時間 隔了多久？）大約10天左右，工程時間很短暫……」 等語（準備程序筆錄見本院卷第183頁及反面）。亦 即，系爭95年11月5日發票所屬工事（施作品項不明 ，已如上述），據稱約係95年9月至10月間所施作， 惟統一超商承租衡陽路7號地下1樓房屋，租賃期間於 「95年7月19日」即終結，此有租賃契約在卷可稽（ 租約見前審本院卷1第315頁）。從而，系爭1,575,00 0元費用既發生在租賃終結後，與統一超商承租期間 所生租金收入無涉，亦難認定為取得該租金收入之必 要費用，被告否准減除其中525,000元，尚非無據。 ⑧配置內線31,700元部分：得賀有限公司雖出具記載施 工（或使用）地點位於地下1樓之證明書，並開立「 95年8月30日」之統一發票（見原處分卷第95-96頁） ，惟原告聲請傳訊證人李鄭月英，本院經傳訊而未到 庭，嗣經原告捨棄（見本院卷第186頁）。又得賀公 司所勾選施工（或使用）地點為地下層，是否真實， 本尚有疑義。再者，此部分配置內線支出，其施作內 容為何？與統一超商給付之租金，二者間何以具有直 接關聯？並無具體事證可供核實認定。又查，統一超 商承租衡陽路7號地下1樓房屋，租賃期間於「95年7 月19日」即終結，此有租賃契約在卷可稽（租約見本 院前審卷1第315頁）。從而，此費用係發生在租賃終 結後，難認與統一超商承租期間所生租金收入有所關 涉，即難認定為取得該租金收入之必要費用，被告否 准減除，尚非無據。 ⑨機電燈具及線路維修50,000元部分：實鼎機電有限公 司出具記載施工（或使用）地點位於地下1樓之證明 書，並開立「95年12月6日」之統一發票（見原處分 卷第91- 92頁），證人吳榮富雖到庭證稱「他們的工 程是地下室線路有問題，要我們去做更新」（準備程 序筆錄見本院卷第185頁），然而，此部分支出與統 一超商給付之租金，二者間何以具有直接關聯？並無 具體事證可供核實認定，原告所稱，尚難採據。再者 ，證人吳榮富到庭尚證稱：「這工程大概是一天、兩 天就可以完成。」「我們是採月結。工程做完之後大 約一個星期左右，就會開收據給他，最慢到月底就會 結帳」（準備程序筆錄見本院卷第185頁），而統一 超商承租衡陽路7號地下1樓房屋，租賃期間於「95年 7月19日」即終結，亦有租賃契約在卷可稽（租約見 前審本院卷1第315頁）。從而，此費用係發生在租賃 終結後，與統一超商承租期間所生租金收入無涉，尚 難認定為取得該租金收入之必要費用，被告否准減除 ，亦非無據。 ⑶綜上，就「衡陽路7 號地下1 樓」出租予「統一超商」 部分，原告申報租賃收入1,567,998元及租賃所得54,61 0元（申報數見本院卷第297頁）。被告核定租賃收入1, 567,998元、房屋稅122,769元、地價稅35,220元、折舊 47,100元、保險費4,560元、貸款利息支出0元、修繕費 0元，並依前開核定項目計算租賃所得成為1,358,349元 （1,567,998－122,769－35,220－47,100－4,560－0－ 0）。就前開核定租賃收入1,567,998元、房屋稅122,76 9元、地價稅35,220元、折舊47,100元、保險費4,560元 等項目，係有扣繳憑單、房屋稅繳納證明書、地價稅課 稅明細表及繳款書、房屋稅課稅現值、保險單等憑證在 卷可稽（見原處分卷第163、228、245-246、228-227、 244-243、316-315頁），亦為兩造所不爭執，僅係因被 告否准減除貸款利息支出601,495元及修繕費861,130元 ，而為兩造爭執（見本院卷第186頁）。惟原告主張減 除貸款利息支出601,495元及修繕費861,130元為無理由 ，已如上述。從而，被告以「衡陽路7號地下1樓」之租 金收入1,567,998元，另按財政部頒定標準費用率計算 之所得額893,758元〈1,567,998元×（1－43%）〉，相 較於上述租賃所得額1,358,349元而言，以標準費用率 計算之所得額893,758元較低，則被告此部分核定所得 額為893,758元，尚無不合。 3.臺北市○○路○號「1樓」之租賃所得部分： ⑴貸款利息支出1,459,919元部分： ①原告主張衡陽路7 號「1 樓及2 樓」因共同抵押貸款 而於95年度發生利息支出1,459,919 元（繳息證明見 原處分卷第256 頁），應作為衡陽路7 號「1 樓」租 金收入之減除項目（見本院卷第156、164頁反面）， 因被告否准減除而為爭執。 ②經查，原告配偶於83年5 月間向第三信用合作社（嗣 更名為誠泰銀行，嗣再被合併至新光商業銀行）申請 融資款項，按當時之借款申請書及放款申請書載明， 原告配偶係金千里建設公司之股東，申請舉借6,000 萬元之資金用途為「公司增資擴充營業規模所需資金 」，並以金千里建設公司之董事長徐敏豪為連帶保證 人，又針對該6,000萬元借款，係以「公司之盈餘分 配及借保人薪資及投資收入」作為還款來源，甚且前 開借款用途、還款來源……等徵信事項，經當時第三 信用合作社經理人等逐層審核認定在案，前開借款情 節係有新光商業銀行因法院函詢而檢送之授信資料在 卷可稽（授信資料等見本院卷第92、122、125-126頁 ）。換言之，原告配偶於83年5月間自第三信用合作 社取得融資款6,000萬元（金流紀錄見本院卷第123頁 ），其資金係欲作為「公司增資擴充營業規模」之用 ，並以「公司之盈餘分配及借保人薪資及投資收入」 作為還款財源，則原告配偶舉借6,000萬元應與購買 衡陽路7號1樓及2樓無涉。僅因原告配偶係提供衡陽 路7號1樓及2樓作為前開6,000萬元借款之共同擔保品 （擔保品鑑定表見本院卷第128頁），原告即利用該 6,000萬元所生利息費用作為個人綜合所得之減除項 目，而不當減少個人所得稅負。又查，原告配偶舉借 系爭6,000萬元，原定借款期間為7年，然因原告配偶 為擴大不當減少個人所得稅負之效果，乃於86年6月 間利用上開貸款之未償還餘額5,890萬元，延長貸款 期限至20年，並且每月僅象徵性償還本金10萬元，然 以5,890萬元本金而言，按月償還10萬元，須償還49 年（589個月），顯不符合一般購屋貸款情形。前情 係有誠泰銀行86年6月間之放款報告書載明「本案擔 保品（臺北市○○路○號，持分544／1000）原於本分 行貸款6,000萬元，期限7年，前3年為寬限期，目前 寬限期已屆滿，借款人已開始攤還本金，然因該擔保 品現正出租中，而出租之不動產貸款利息支出可扣抵 租金收入，產生節稅效果，故借款人擬將貸款期限延 長至20年，貸放金額5,890萬元，每月除繳息外另攤 還本金10萬元，以將其節稅效果延長……為鼓勵客戶 繼續往來暨配合客戶實際需要，本案爰擬請准予辦理 」等語在卷可稽（見本院卷第131-133頁）。至於86 年6月14日之授信申請書雖改稱借貸款項係購置本案 擔保品所需資金（見本院卷第141頁），惟該銀行既 已知悉客戶係意圖利用貸款利息以擴大減少稅負之效 果，衡情應係為了維持繼續往來暨配合客戶減少稅負 之目的，而曲意改稱資金用途所致，尚難採據。原告 主張借款金額較大，貸放權限並非銀行分行經理權限 ，而是改由總行審查部之放款審議委員會決定，銀行 分行之借款申請書及放款申請書均非最後定版之有限 文件，系爭借款繳息證明記載「長期房屋修建」，足 見系爭借款確為購屋借款云云，尚無足採。 ③從而，原告配偶於83年5月間以衡陽路7號1樓及2樓共 同充作擔保品，向銀行舉借款項6,000萬元，然該等 資金難以認定係用於購買衡陽路7號1樓及2樓等節， 已如上述，即難以認定所生利息費用係衡陽路7號1樓 及2樓租金收入之合理必要費用，則被告否准原告列 報減除系爭貸款利息支出1,459,919元，尚非無據。 ④至於原告所稱「衡陽路7 號1 樓」因建造瑕疵，以致 81年購入並過戶後，延遲至83年間始交屋，故83年間 始向銀行借款云云（原告書狀等見本院前審卷1第64 -65、68頁），亦無以證明系爭貸款6,000萬元果真用 於購買衡陽路7號1樓及2樓，即難據以對原告為有利 之認定。 ⑵修繕費1,050,000元部分： ①原告主張傑藝室內設計公司開立之95年11月5 日發票 1,575,000元，其中三分之二部分（1,575,000÷3×2 ），即1,050,000元，係衡陽路7號「1樓及2樓」共同 發生之修繕費，被告否准列報為衡陽路7號「1樓」之 租金收入減項，於法不合云云（原告書狀等見原處分 卷第134、116、100-99頁，本院卷第80頁）。然查， 就傑藝室內設計公司所開立之「室內裝璜傢飾」發票 1,575,000元，原告並未提示各樓層之修繕細目報價 單及具體施工紀錄等供核，且發票所載品名、傑藝室 內設計公司人員到庭所稱施作項目、以及原告所稱施 作項目，彼此互為歧異，則系爭發票所載1,575,000 元，是否果真因衡陽路7號1樓、2樓、B1等樓層之修 繕而支出，均有所疑等節，已如上述。 ②本件因無法認定系爭發票金額1,575,000元對於本案 租金收入確實具備直接關聯與合理必要性，則被告否 准原告列報減除，尚非無據。原告主張列報其中1,05 0,000元作為衡陽路7號「1樓」之租金收入減項，即 難採據。 ⑶修繕費229,300元部分： ①原告又主張衡陽路7 號「1 樓及2 樓」共同發生電梯 保養修理工事費，有富士達公司開立之發票共229,30 0元，被告否准列報為衡陽路7號「1樓」之租金收入 減項，亦有違誤云云（原告書狀等見原處分卷第134 、116、115-101頁）。經查，電梯保養費及零件費係 屬公共設施之維護，依一般社會經驗與常情，多由大 樓管理委員會自收取之管理費中支付，而非由單一區 分所有權人自行處理。原告雖主張其因所有樓層較多 ，故管委會要求公用電梯及車梯之維護及維修費用均 由原告配偶徐英珍負擔等語，並提出鳳璽大樓管理委 員會會議紀錄及會議決議確認書為據（見本院前審卷 1第69-71頁）。惟依該會議決議確認書所載，該大樓 有屋凸空間閒置，亦同意由原告配偶徐英珍保管使用 ，若徐英珍違反協議（不負擔電梯及車梯保養費）， 或管委會將屋凸收回時，徐英珍即不再負擔上開保養 費，足認公用電梯等維護及維修費用雖約定由原告配 偶徐英珍支付，惟係其使用大樓屋凸空間之對價，自 非屬出租系爭房屋所支付之合理必要費用。 ②因系爭電梯保養修理工事費229,300 元係原告及配偶 使用大樓屋凸空間之對價，非屬出租系爭房屋所支付 之合理必要費用，則被告否准自租賃所得中減除，並 無不合。 ⑷被告錯誤拆分費用160,773元及2,436元，二者合計163, 209元部分： ①本件出租予「元大京華公司」之標的為「衡陽路36號 地下1樓」，然被告誤認為「衡陽路7號1樓」，以致 被告錯誤拆分房屋稅101,069元、地價稅15,160元、 折舊費用39,196元、保險費5,348元，合計160,773元 。又本件出租予「保誠人壽公司」之標的為衡陽路7 號「2樓」，然被告誤認為衡陽路7號「1樓」，以致 被告錯誤拆分房屋稅1,531元、地價稅230元、折舊費 用594元、保險費81元，合計2,436元。 ②就房屋稅部分，因「衡陽路7 號1 樓」於95年度發生 「房屋稅153,135 元」（見原處分卷第210 頁），又 統一超商、保誠人壽公司、台灣大哥大公司、元大京 華公司等4筆租金收入（占比）分別為2,344,920元（ 20%）、114,240元（1%）、1,515,150元（13%）、7, 709,638元（66%），合計11,683,948元（100%，各筆 租金給付額見原處分卷第148頁），被告即以前開租 金收入比率拆分該房屋稅153,135元（核算表之房屋 稅欄位見原處分卷第316頁），分配數各為統一超商3 0,627元（153,135×20%）、保誠人壽公司1,531元（ 153,135×1%）、台灣大哥大公司19,908元（153,135 ×13%）、元大京華公司101,069元（153,135×66%） 。以致房屋稅101,069元不當歸屬至「元大京華公司 」租金收入項下減除，且1,531元不當歸屬至「保誠 人壽公司」租金收入項下減除，二者合計為102,600 元。 ③就地價稅部分，因「衡陽路7 號地下層、1 樓、2 樓 、9 樓及10樓」95年度發生「地價稅153,131 元 」 （見原處分卷第245 頁），又「衡陽路7 號地下層、 1 樓、2 樓、9 樓及10樓」之總面積為1,453.89㎡（ 各樓層面積見原處分卷第314 頁），被告係以1 樓面 積219.17㎡，其面積占比15% （219.17÷1,453.89） ，拆分出1 樓之地價稅為22,970元（153,131 ×15% ），再以上述租賃收入比率20% 、1%、13% 、66% ， 分配該地價稅153,131 元（核算表之地價稅欄位見原 處分卷第316 頁），分配數各為統一超商4,594 元（ 22,970×20%）、保誠人壽公司230元（22,970×1%） 、台灣大哥大公司2,986元（22,970×13%）、元大京 華公司15,160元（22,970×66%）。以致地價稅15,16 0元不當歸屬至「元大京華公司」租金收入項下減除 ，且230元不當歸屬至「保誠人壽公司」租金收入項 下減除，二者合計為15,390元。 ④就折舊費用部分，原告配偶對「衡陽路7 號1 樓及2 樓」之持分為544 ／1000（見原處分卷第224 頁）， 惟被告係以原告配偶持有100%持分計算折舊費用，此 係有利於原告之算法，仍以此方式作為比較之基礎。 惟「衡陽路7號1樓及2樓」於94年度之課稅現值為12, 442,900元（見原處分卷第225頁），95年度之課稅現 值為12,301,500元（見原處分卷第226頁），則95年 度「衡陽路7號1樓及2樓」發生折舊141,400元（12,4 42,900－12,301,500），按1樓、2樓現值比率42%、5 8%（見原處分卷第210頁）拆分，「衡陽路7號1樓」 之折舊為59,388元（141,400×42%），「衡陽路7號2 樓」之折舊則為82,012元（141,400×58%）。就「衡 陽路7號1樓」之折舊59,388元部分，被告以租賃收入 比率分配（核算表之折舊費用欄位見原處分卷第316 頁），分配數各為統一超商11,878元（59,388×20% ）、保誠人壽公司594元（59,388×1%）、台灣大哥 大公司7,720元（59,388×13%）、元大京華公司39,1 96元（59,388×66%）。以致折舊費用39,196元不當 歸屬至「元大京華公司」租金收入項下減除，且594 元不當歸屬至「保誠人壽公司」租金收入項下減除， 二者合計為39,790元。 ⑤就保險費部分，「衡陽路7 號1 樓」95年度發生「保 險費8,103 元」（見原處分卷第242-240 、315 頁） ，被告按上述租賃收入比率20% 、1%、13% 、66% ， 分配1樓之該保險費8,103元（見原處分卷第315頁保 險費欄位），分配數各為統一超商1,621元（8,103× 20%）、保誠人壽公司81元（8,103×1%）、台灣大哥 大公司1,053元（8,103×13%）、元大京華公司5,348 元（8,103×66%）。以致保險費5,348元不當歸屬至 「元大京華公司」租金收入項下減除，且81元不當歸 屬至「保誠人壽公司」租金收入項下減除，二者合計 為5,429元。 ⑥換言之，「衡陽路7 號1 樓」於95年度出租予統一超 商、台灣大哥大公司等二家承租戶，所生租金收入分 別為2,344,920元、1,515,150元（前開租金給付額見 原處分卷第148頁），二者合計為3,860,070元（2,34 4,920＋1,515,150），二者之占比分別為61%（2,344 ,920÷3,860,070）、39%（1,515,150÷3,860,070） 。上開「房屋稅153,135元」按前開比率拆分，即為 統一超商93,412元（153,135×61%）、台灣大哥大公 司59,723元（153,135×39%）。上開「地價稅22,970 元」則拆分為統一超商14,012元（22,970×61%）、 台灣大哥大公司8,958元（22,970×39%）。上開「折 舊費用59,388元」則拆分為統一超商36,227元（59,3 88×61%）、台灣大哥大公司23,161元（59,388×39% ）。上開「保險費8,103元」則拆分為統一超商4,943 元（8,103×61%）、台灣大哥大公司3,160元（8,103 ×39%）。從而，「衡陽路7號1樓」出租予統一超商 之租金收入部分，分攤得減除金額為148,594元（93, 412＋14,012＋36,227＋4,943）；出租予台灣大哥大 公司之租金收入部分，分攤得減除金額為95,002元（ 59,723＋8,958＋23,161＋3,160）亦即，衡陽路7號1 樓之房屋稅153,135元、地價稅22,970元、折舊費用5 9,388元、保險費8,103元等四項支出，合計為243,59 6元（153,135＋22,970＋59,388＋8,103），全數拆 分至統一超商、台灣大哥大公司等二項租金收入項下 減除，折分數額分別為148,594元、95,002元（148,5 94＋95,002＝243,596）。至於被告所核定之減除金 額「48,720元」（統一超商：房屋稅30,627元＋地價 稅4,594元＋折舊費11,878元＋保險費1,621元）、「 31,667元」（台灣大哥大公司：房屋稅19,908元＋地 價稅2,986元＋折舊費7,720元＋保險費1,053元）， 合計僅80,387元（48,720＋31,667），即不當低估16 3,209元（243,596－80,387＝160,773＋2,436）。 ⑦又原告主張「衡陽路7 號1 樓」之租金收入另須減除 貸款利息及修繕費云云，不足採據，均如上述。被告 所核定者，衡陽路7號1樓出租予統一超商之租金收入 2,344,920元，減除房屋稅等4項費用48,720元，計算 其所得額為2,296,200元（2,344,920－48,720）。縱 以上述正確之減除金額148,594元重新計算，其所得 額為2,196,326元（2,344,920－148,594），相較於 以標準費用率計算之所得額1,336,604元〈2,344,920 元×（1－43%）〉，後者1,336,604元較低，則被告 核定此部分所得額1,336,604元，尚無不合。亦即， 房屋稅等4項減除金額雖歸屬錯誤，但不影響此部分 之核定所得額。 ⑧再就出租予台灣大哥大公司部分而言，被告所核定者 係租金收入1,515,150元、房屋稅等4項減除費用為31 ,667元，計算其所得額為1,483,483元（1,515,150－ 31,667）。縱以上述正確之減除金額95,002元重新計 算，其所得額為1,420,148元（1,515,150－95,002） ，相較於以標準費用率計算之所得額863,636元〈1,5 15,150元×（1－43%）〉，後者863,636元較低。惟 被告復查僅核定此部分所得額577,022元，此係更為 有利於原告，則被告此部分核定所得額577,022元， 自應予維持。亦即，房屋稅等4項減除金額雖歸屬錯 誤，但不影響此部分之核定所得額。 ⑸綜上，原告主張「衡陽路7 號1 樓」之租金收入應減除 貸款利息支出1,459,919 元，並減除修繕費1,050,000 元及229,300 元，均不足採，已如上述。至於被告雖將 「衡陽路7號1樓」之房屋稅等4項減除金額其中160,773 元、2,436元錯誤歸屬，惟對「衡陽路7號1樓」租賃所 得之核定，並無影響，亦如上述。從而，本件「衡陽路 7號1樓」於95年度出租予統一超商、台灣大哥大公司， 被告分別核定租賃所得額1,336,604元、577,022元（租 賃所得核算表見原處分卷第315-316頁），合計1,913,6 26元部分（1,336,604＋577,022），尚無不合。 4.臺北市○○路○號「2樓」之租賃所得部分： ⑴經查，原告配偶95年度因衡陽路7號2樓出租予翔雁國際 公司（租期為95年8月1日起至100年7月31日止），獲取 租金收入544,000元（租約及扣繳憑單見原處分卷第381 -382、159頁），及出租予保誠人壽公司（95年度之租 期為95年1月1日起至95年2月15日止，僅收取1個月租金 ），獲取租金收入114,240元（承租人給付210,000元， 按原告配偶持分544／1000計算，租賃契約見原處分卷 第387-389頁）。被告將保誠人壽公司之承租樓層（正 確應為衡陽路7號2樓）錯誤認定為衡陽路7號1樓等節， 已如上述。又被告本件係核定取自翔雁國際公司之租金 544, 000元，經減除房屋稅215,910元、地價稅39,814 元、折舊82,012元、保險費3,490元，其租賃所得額為2 02,774元（544,000－215,910－39,814－82,012－3,49 0）。至於取自保誠人壽公司之租金114,240元，經減除 房屋稅1,531元、地價稅230元、折舊594元、保險費81 元，產生所得111,804元（114,240－1,000－000－000 －00），相較於以標準費用率計算之所得額65,116元（ 114,240×57%），後者65,116元較低，被告即核定此部 分租賃所得為65,116元（核定數見原處分卷第342頁） 。 ⑵就被告上開核定而言，關於衡陽路7號2樓發生房屋稅21 5,910元、地價稅39,814元、折舊82,012元、保險費3,4 90元等4項數額，係有房屋稅課稅明細表、地價稅課稅 明細表及繳款書、房屋稅課稅現值、保險單等憑證在卷 可稽（見原處分卷第159、210、245、226-225、242-24 1、316-315頁），亦為兩造所不爭執。雖然被告將保誠 人壽公司之承租樓層（正確應為衡陽路7號2樓）錯誤認 定為衡陽路7號1樓，此一錯誤影響衡陽路7號2樓之房屋 稅、地價稅、折舊費用、保險費等減除數額之分配，但 對於被告核定之所得額，並不影響，分述如下： ①由於此樓層出租予翔雁國際公司、保誠人壽公司，分 別發生租金收入544,000 元、114,240 元，二者合計 為658,240 元（544,000 ＋114,240 ），前者收入占 比為82.64%（544,000÷658,240）、後者收入占比為 17.36%（114,240÷658,240）。則取自保誠人壽公司 之租金收入114,240元（僅收取1個月租金），可減除 之房屋稅為3,123元（215,910元÷12月×收入占比17 .36%）、地價稅為576元（39,814元÷12月×收入占 比17.36%）、折舊1,186元（82,012元÷12月×收入 占比17.36%）、保險費50元（3,490元÷12月×收入 占比17.36%），4項減除金額合計為4,935元（3,123 ＋576＋1,186＋50）。換言之，衡陽路7號2樓出租予 保誠人壽公司部分，產生所得額109,305元（收入114 ,240元－損耗及費用4,935元），相較於以標準費用 率計算之所得額65,116元（114,240元×57%），後者 65,116元較低，應認定此部分所得額為65,116元，則 被告雖錯誤認定保誠人壽公司承租之樓層，惟對於此 部分所得額之核定數65,116元，並無影響。 ②再就取自翔雁國際公司之租金收入544,000 元而言， 可減除之房屋稅為212,787 元（215,910 －3,123 ） 、地價稅為39,238元（39,814－576）、折舊80,826 元（82,012－1,186）、保險費3,440元（3,490－50 ），4項減除金額合計為336,291元（212,787＋39,23 8＋80,826＋3,440）。換言之，衡陽路7號2樓出租予 翔雁國際公司部分，產生所得額207,709元（544,000 －336,291），相較於以標準費用率計算之所得額310 ,080元（544,000元×57%），前者207,709元較低。 然而，被告核定之所得額202,774元（低於207,709元 ），又係更有利於原告。則被告雖錯誤認定保誠人壽 公司承租之樓層，惟對於出租予翔雁國際公司之核定 所得額202,774元部分，亦無影響。 ⑶至於原告主張衡陽路7 號「1 樓及2 樓」於95年度共同 發生貸款利息支出1,459,919 元（銀行授信文件見本院 卷第131 、141 頁），並共同發生修繕費1,050,000 元 （即上述傑藝室內設計公司開立之室內裝璜傢飾發票1, 575,000元，其中三分之二部分）及電梯保養修理費229 ,300元（原告列表見原處分卷第116頁及本院前審卷1第 76頁）等，應予減除云云。然而，系爭貸款利息1,459, 919元、室內裝璜家飾1,575,000元、電梯保養修理費22 9,300元等，對於本件租金收入難認具有直接關聯及合 理必要性等節，均如上述。亦即，上開衡陽路7號「2樓 」之出租，其租賃所得亦無以額外減除貸款利息及修繕 費支出。 ⑷至於上述韋名公司雖於95年7 月因「7 號2 樓」空調維 修，開立5,000 元發票予原告配偶（發票等見原處分卷 第415 、77頁），惟該5,000 元開銷業經列記為大樓管 理委員會的支出項目（管委會支出表見本院前審卷1第 210頁）。又源旭玻璃企業社95年2月玻璃安裝工程含工 資15,000元之開銷（發票見原處分卷第63頁），亦經列 載為大樓管理委員會的支出項目，修繕內容為「2樓」 外牆玻璃（管委會支出表見本院前審卷1第205頁）。由 於該大樓管委會及原告等掌理大樓管理費收支及帳證等 節，已如上述，又衡諸常情，前開5,000元及15,000元 支出既經列載為該大樓管委會支出明細報表中，應係以 管理費收入支應大樓公共開銷所致。既係屬於大樓管理 費之公共開銷事項，且承租人依約須負擔繳納管理費等 情亦如上述，則大樓管委會之前開支出5,000元及15,00 0元，尚難認屬原告配偶出租此樓層之必要支出，被告 未採計為衡陽路7號2樓租賃所得之減除項目，尚無不合 。 ⑸從而，就衡陽路7 號「2 樓」出租予保誠人壽公司、翔 雁國際公司，被告分別核定租賃所得額65,116元、202, 774元，尚無不合。 5.臺北市○○路○號「9樓」之租賃所得部分： ⑴經查，原告配偶因95年間出租衡陽路7 號9 樓予聯太國 際公司獲有租賃收入1,805,000 元，原告雖申報租賃所 得為204,257 元（見原處分卷第121 頁），惟被告以查 得貸款利息支出546,585 元、房屋稅154,713 元、地價 稅27,564元、折舊59,300元、保險費4,560 元等，合計 損耗及費用為792,722元（546,585＋154,713＋27,564 ＋59,300＋4,560），並以之為上開租賃收入1,805,000 元之減除金額，核算其所得額為1,012,278元（1,805,0 00－792,722），相較於依財政部頒定之標準費用率43% 計算之所得額1,028,850元〈1,805,000×（1－43%）〉 ，前者1,012,278元較低，復查決定乃核定此筆租賃所 得為1,012,278元（見原處分卷第321頁）。 ⑵惟查，被告所核算之上開貸款利息支出546,585 元，係 源自衡陽路7 號「9 樓」及「10樓」於95年度共同發生 之銀行房貸利息。然而，按卷附房屋擔保借款繳息清單 所載，95年度係有二筆利息支出分別為951,584元及17 2,870元（二紙繳息清單見原處分卷第255-254頁），二 者合計應為1,124,454元（951,584＋172,870）。被告 並將衡陽路7號「9樓」及「10樓」於95年度共同發生之 銀行房貸利息，按收入比率拆分由「9樓」、「10樓」 之租賃收入項下分別減除。就被拆分之利息支出而言， 被告於核算上開二紙繳息清單之利息合計數時，雖以「 951,584＋172,870」為計算式，然卻誤算合計結果成為 「764,454」，並誤以「764,454」元為核算基礎。再就 拆分比率而言，被告係以「9樓」之租金收入1,805,000 元，及「10樓」之租金收入720,000元（漏未考量核定 調增之租金收入714,384元，另詳下述），計算該二樓 層之租金收入合計數為2,525,000元（1,805,000＋720, 000），再分別計算「9樓」租金收入占比為71.5%（1, 805,000÷2,525,000），及「10樓」租金收入占比為28 .5%（720,000÷2,525,000）。並以前開「9樓」租金收 入占比71.5%，乘算前開利息合計數764,454元，而核定 「9樓」租金收入項下之可減除房貸利息為546,585元（ 764,454元×租金收入占比71.5%）。 ⑶由於被告將上開二紙繳息清單之利息合計數1,124,454 元誤算成為「764,454」元，又衡陽路7號「10樓」之95 年度租金收入（另詳下述）業經被告調整成為1,434,38 4元（原告申報720,000元＋被告調增714,384），非僅 原告申報之720,000元，則被告上開計算方式係有所違 誤。又被告上開計算錯誤情形，係有卷附核算表所載內 容可稽（見原處分卷第316頁）。 ⑷經重新以被告核定之9 樓租金收入1,805,000 元、10樓 租金收入1,434,384 元計算收入比率，因該二樓層之租 金合計數為3,239,384 元（1,805,000 ＋1,434,384 ） ，則9樓租金收入占比係為55.7%（1,805,000÷3,239,3 84），10樓租金收入占比係為44.3%（1,434,384÷3,23 9,384）。再以正確之利息合計數1,124,454元乘算9樓 租金收入占比55.7%，則9樓可減除之房貸利息為626,32 1元（1,124,454元×55.7%），被告核定之房貸利息546 ,585元，即不當減少79,736元（546,585－626,321）。 ⑸至於衡陽路7號9樓之房屋稅154,713元、地價稅27,564 元、折舊59,300元、保險費4,560元等項目，係有房屋 稅繳納證明書、地價稅課稅明細表及繳款書、房屋稅課 稅現值、保險單等憑證在卷可稽（見原處分卷第222、 245、222-221、239-238頁），亦為兩造所不爭執。 ⑹從而，被告核定95年度衡陽路7 號「9 樓」之租賃所得 1,012,278元，其中932,542元部分（1,012,278－79,73 6），尚無不合，惟79,736元部分係有違誤，且不利於 原告，自應予撤銷。 6.臺北市○○路○ 號「10樓」之租賃所得部分： ⑴原告95年度就衡陽路7號10樓之出租，申報租金收入72 0,000元，被告以約定租金顯較當地一般租金為低，參 照當地一般租金標準，核算租賃收入為1,434,384元（ 即調增收入714,384元），而為兩造爭執。 ⑵經查，系爭衡陽路7號10樓於95年間，共有三家公司承 租並設籍營業，分別為寶德力資產公司（95/1/1至95/1 2/31）、東昇資產管理公司（95/2/17至95/12/31）、 寶威開發公司（95/11/29至95/12/31）等，此有原告之 委任會計師函查該樓層設籍營業人，經臺北國稅局中正 分局函復之資料在卷可稽（設籍營業人資料見本院前審 卷1第276頁）。並有原告以書狀陳明「『衡陽路7號10 樓』之95年度承租戶：共有……東昇資產管理……寶得 力資產……寶威開發」等情在案（原告書狀見本院前審 卷1第253、296頁）。惟原告95年度就衡陽路7號「10樓 」之出租，僅申報其中一戶承租人即寶德力資產公司給 付之租金720,000元（原告申報資料見原處分卷第1頁） 。至於東昇公司及寶威公司承租並設籍於衡陽路7號10 樓部分，原告並未申報任何租金收入。再者，相較於原 告配偶94年度出租衡陽路7號10樓獲取租金收入1,200,0 00元（原告書狀等見前審本院卷1第253、278頁）而言 ，原告95年度就衡陽路7號10樓之出租，僅申報系爭收 入720,000元，顯然偏低。 ⑶又按「個人之綜合所得稅總額，以其全年左列各類所得 合併計算之：……第5 類：租賃所得及權利金所得：… …一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃 收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所 得額。……五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一 般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租 賃收入。」所得稅法第14條第1 項第5 類第1 款、第5 款定有明文。上開第5 款規定之立法本旨係為防免藉故 壓低申報租賃所得，用以逃避所得稅而設。現行法制就 個人綜合所得稅固採收付實現制，然上開規定乃屬收付 實現制之例外，故如符合上開規定之構成要件事實，稽 徵機關即得以設算方式來認定租賃收入，當事人約定之 租金，縱使顯低於一般租金標準屬實，稽徵機關仍得將 出租人之租金收入調整至一般租金標準，無須證明租金 收入數額是否確如調整數額。又「綜合所得稅租賃所得 設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實 地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金 與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」亦經 財政部賦稅署77年11月9 日台稅一發字第000000000 號 函釋在案（最高行政法院101 年度判字第968 號判決意 旨參照）。 ⑷原告配偶於95年度出租衡陽路7號10樓予寶德力資產公 司（9 5/1/1至95/12/31）、東昇公司（95/2/17至95/1 2/31）、寶威公司（95/11/29至95/12/31），已如上述 ，然原告並未申報對東昇公司及寶威公司之租金收入。 又東昇公司及寶威公司承租衡陽路7號10樓之期間，並 有寶德力資產公司承租該一樓層，則原告僅申報寶德力 資產公司之租金給付，並未申報東昇公司及寶威公司之 租金給付，客觀上形同原告配偶對東昇及寶威公司合意 無償提供該樓層區域，並由該二公司無償進駐設籍營業 。則原告就衡陽路7號10樓之約定租金（部分有償及部 分形同合意無償），核有壓低申報租賃所得之情形。被 告以原告申報之租金，顯然偏低，參照95年度同一大樓 第11樓每坪每月租金1,586元（10.5個月租金1,655,283 元÷面積99.37坪÷10.5）、第12樓每坪每月租金1,586 元（10.5個月租金1,655,283元÷面積99.37坪÷10.5） 、第15樓每坪每月租金1,004元（12個月租金1,200,000 元÷面積99.64坪÷12），及前開三者之平均每坪每月 租金1,392元〈（1,586＋1,586＋1,004）÷3〉等情形 ，核定系爭衡陽路7號10樓之每坪每月租金為1,202.9元 ，再以10樓面積99.37坪及12個月予以乘算，而核定95 年度系爭衡陽路7號10樓之租金收入為1,434,384元（每 坪每月租金1,202.9元×面積99.37坪×12個月），前開 所述各節有95年度同一大樓第11樓等樓層之面積及租金 資料在卷可佐（鄰近租金比較等見原處分卷第142-149 頁）。 ⑸被告以鄰近租金水準核定95年度衡陽路7 號10樓之租金 為1,434,384 元，因原告申報數為720,000 元，被告即 據以調增租金收入714,384 元（核定數1,434,384 元－ 申報數720,000 元）。經審酌衡陽路7 號10樓之租金收 入有上述壓低申報之情形，又被告就衡陽路7 號10樓每 坪每月租金1,202.9 元之估算，與上述同一大樓其他樓 層之租金行情尚屬相當，則被告本件核定衡陽路7 號10 樓之租金收入為1,434,384元，尚非無據。原告主張被 告對於10樓租賃所得之調查，應多取幾個比準標的，調 查鄰近租金，始為合理云云，尚無足採。 ⑹又查，95年度衡陽路7 號10樓發生房屋稅155,472 元、 地價稅27,564元、折舊費用59,500元、保險費4,560 元 ，前開四項合計為247,096元（155,472＋27,564＋59,5 00＋4,560），並有卷附房屋稅繳納證明書、地價稅課 稅明細表及繳款書、房屋稅課稅現值、保險單等憑證在 卷可稽（見原處分卷第220、245、220-219、237-236頁 ），亦為兩造所不爭執。至於貸款利息部分，被告雖核 定為217,869元（以誤算之利息合計數764,454元×錯誤 之收入占比28.5%而得），惟被告誤算利息合計數764,4 54元及誤算收入占比28.5%等情，已如上述。 ⑺經重新以被告核定之9 樓租金收入1,805,000 元、10樓 租金收入1,434,384 元計算收入比率，因該二樓層之租 金合計數為3,239,384 元（1,805,000 ＋1,434,384 ） ，則10樓租金收入占比係為44.3%（1,434,384÷3,239, 384）。再以「9樓及10樓」共同房貸利息合計數1,124, 454元（二紙繳息清單見原處分卷第254-255頁），乘算 10樓租金收入占比44.3%，則10樓可減除之房貸利息為 498,133元（1,124,454元×44.3%），連同上開房屋稅 等四項減除金額247,096元，合計此樓層之損耗及費用 為745,229元（498,133＋155,472＋27,564＋59,500＋ 4,560）。又因被告核定10樓租金收入為1,434,384元， 則10樓之租賃所得係為689,155元（1,434,384－745,22 9），相較於依財政部頒定之標準費用率43%計算之所得 額817,599元〈1,434,384×（1－43%）〉，前者689,15 5元較低，由於被告本件係核定10樓之租賃所得448,642 元（41,444＋407,198），更為有利於原告，則95年度 衡陽路7號10樓之租賃所得核定數448,642元，尚無不合 。 7.準此，被告核定衡陽路「7號地下1樓」租賃所得893,758 元；「7號1樓」租賃所得1,336,604元及577,022元；「7 號2樓」租賃所得65,116元及202,774元；「7號9樓」租賃 所得1,012,278元；「7號10樓」租賃所得448,642元（復 查決定書見原處分卷第321-323頁），合計4,536,194元部 分（893,758＋1,336,604＋577,022＋65,116＋202,774＋ 1,012,278＋448,642），其中除「7號9樓」因被告計算房 貸利息發生錯誤且不利於原告，該樓層之租賃所得79,736 元部分應予撤銷以外，其餘租賃所得4,456,458元部分（ 4,536,194－79,736），被告之核定尚無不合，原告請求 撤銷為無理由。 七、綜上，被告核定原告及其配偶95年度租賃所得10,021,763元 ，就其中5,485,569元部分，原告並未爭執，被告之核定， 亦無不合，已如上述。至於原告有所爭執之4,536,194元部 分（10,021,763－5,485,569），除其中79,736元因被告誤 算而有違誤外，其餘租賃所得4,456,458元（4,536,194－79 ,736），被告之核定，亦無不合，已如上述。是以，原告95 年度綜合所得稅結算申報，原處分關於核定其租賃所得10,0 21,763元，超過9,942,027元部分（10,021,763－79,736） ，核有違誤，訴願決定未予糾正，亦有未洽，原告請求撤銷 原處分關於租賃所得未獲追減部分，於此範圍內為有理由， 應予准許，逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。本件事 證已臻明確，兩造其餘之主張及證據，核與本判決所得心證 及結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依行政訴 訟法第104 條、民事訴訟法第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　107　 年　　8　　 月　　28　　日 　　　　　　　　　　臺北高等行政法院第四庭 　　審判長法 官　李 玉 卿 　　　 法 官　高 愈 杰 　 　　 法 官　王 俊 雄 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。 三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段） 四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項） ┌─────────┬────────────────┐ │得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │ │代理人之情形 │ │ ├─────────┼────────────────┤ │㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│ │ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│ │ 為訴訟代理人　 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │ │ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備會計師資格者。 │ │ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│ │ │ 利代理人者。 │ ├─────────┼────────────────┤ │㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│ │ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│ │ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│ │ ，亦得為上訴審訴│ 。 │ │ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│ │ │ 依法得為專利代理人者。 │ │ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│ │ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│ │ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│ │ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │ ├─────────┴────────────────┤ │是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│ │人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│ │文書影本及委任書。 │ └──────────────────────────┘ 中　　華　　民　　國　　107　 年　　8　　 月　　30　　日 　　　　　　　　　　 書記官 陳 圓 圓