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臺北高等行政法院判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106年度訴字第1150號 　　　　　　　　　　　　　　　　　 106年11月16日辯論終結 原　　　告　誠銘建設開發股份有限公司 代　表　人　李順賓（董事長） 訴訟代理人　廖永煌　律師 被　　　告　公平交易委員會 代　表　人　黃美瑛（主任委員） 訴訟代理人　楊中琳 　　　　　　楊翔宇 上列當事人間公平交易法事件，原告不服被告中華民國106年6月 28日公處字第106050號處分書，提起行政訴訟，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事 實 及 理 由 一、事實概要：被告以原告與訴外人博亘開發股份有限公司（下 稱博亘公司）銷售桃園市八德區「Line世代」建案（民國10 3年8月間變更建案名稱為「時尚bobo」、下稱系爭建案）， 於紙本宣傳單刊載「健身房、lounge bar」等文字，及現場 接待中心設置之電子錶板，刊載13樓平台配置健身房、吧檯 區、有氧區及撞球檯等公共設施之3D示意參考圖（以下就上 述紙本宣傳單及電子錶板內容合稱系爭廣告），係就足以影 響交易決定之商品內容、用途為虛偽不實及引人錯誤之表示 ，違反公平交易法第21條第1項規定，依同法第42條前段規 定，以106年6月28日公處字第106050號處分書（下稱原處分 ），處原告新臺幣（下同）100萬元罰鍰；處博亘公司45萬 元罰鍰。原告不服，提起本件行政訴訟。 二、原告起訴主張：公平交易法第21條規定所謂虛偽不實或引人 錯誤之表示或表徵，均以足以使交易相對人陷於錯誤為必要 。原告於買方參觀時，即明確告知系爭廣告登載13樓設置之 公共設施與原建築執照不符，係屬二次施工，責任應由買方 承擔而與原告無關，此由買方簽訂「景觀美化同意書」即可 得知，是系爭廣告顯無足使交易相對人陷於錯誤之情事，亦 無令一般大眾對系爭建案用途產生錯誤認知或決定，自無導 致市場競爭秩序失去機能之可能，原處分稱原告之行為足生 不公平競爭之效果，顯與事實不符。又縱認原告有涉有不公 平競爭情形，惟原告接獲被告通知後，即配合調查並詳實說 明，被告未依公平交易法施行細則第36條規定，審酌原告違 法情節、危害程度及配合調查等態度，逕裁處原告罰鍰100 萬元，亦有裁罰過重之情等語。並聲明：原處分關於原告部 分撤銷。 三、被告抗辯：按房屋銷售廣告描述建物共有部分之配置、使用 情狀，為影響消費者承購與否之重要決定因素。綜觀系爭廣 告整體內容，足使一般大眾產生可於13樓露台合法使用該廣 告所示公共設施之印象，而為原告招徠交易機會。惟原告交 屋時，未依該廣告內容施作公共設施，且經函詢桃園市政府 覆稱露台擅自搭蓋之建物屬違章建築，買受人亦無法合法使 用該等公共設施，是系爭廣告之表示核與事實不符，將使消 費者陷於錯誤，為不正確之選擇，並使競爭同業蒙受失去顧 客之損害，足以生不公平競爭之效果，應認已違反公平交易 法第21條第1項規定。此外，系爭廣告一經刊登，即發揮招 徠或提高潛在交易機會之效果，縱嗣後原告於銷售過程中， 另以契約或由銷售人員口頭為補充、更正說明，亦無法據此 脫免不實廣告之責任，原告主張其與買方簽訂「景觀美化同 意書」，系爭廣告無足使交易相對人陷於錯誤云云，顯不足 採。故被告審酌原告明知故為不實廣告行為、且違法行為危 害交易秩序之持續期間長、影響程度及所得利益難謂不大， 並考量原告係初犯，及其營業規模、違法後配合調查態度等 情狀後，裁處原告100萬元罰鍰，尚無裁罰過重或裁量濫用 情事，且符合比例原則等語，並聲明：駁回原告之訴。 四、本院之判斷： ㈠按「事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法 ，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實 或引人錯誤之表示或表徵。前項所定與商品相關而足以影響 交易決定之事項，包括商品之價格、數量、品質、內容、製 造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、 製造者、製造地、加工者、加工地，及其他具有招徠效果之 相關事項。」「主管機關對於違反第21條、第23條至第25條 規定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措 施，並得處新臺幣5萬元以上2千5百萬元以下罰鍰；……。 」公平交易法第21條第1項、第2項及第42條前段分別定有明 文。查公平交易法第21條第1項之立法目的，乃要求事業對 其所銷售之商品或服務，於廣告及其他公眾可知悉之方法中 ，應為真實之表示，以確保市場公平競爭之秩序及市場效能 ，不因不實宣傳內容而受損害，其所非難者，乃事業對其商 品（服務）利用虛偽不實或引人錯誤之廣告及其他使公眾得 知之方法，以爭取交易機會之不正競爭手段。準此，事業倘 於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法， 就商品（服務）之品質及內容等為虛偽不實或引人錯誤之表 示者，即應認違反公平交易法第21條第1項規定。 ㈡次按公平交易法第21條第1項之表示或表徵是否虛偽不實或 引人錯誤，應考量表示或表徵與實際狀況之差異程度、表示 或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為 合理判斷並作成交易決定，及對處於競爭之事業及交易相對 人經濟利益之影響等。而房屋銷售廣告所提供建物所在環境 、設施、格局、坪數、配置及建材設備等資訊，乃一般大眾 選購房屋之重要參考，是廣告對於房屋之銷售，在競爭上有 絕對之影響，另建物相關設施之興建與合法使用，亦為消費 者選購房屋之重要考慮因素，若消費者獲悉廣告刊載之建物 設施，未經建築主管機關核准，致有遭罰鍰、勒令拆除、改 建、停止使用或恢復原狀等風險，自會影響其是否購買建案 房屋之決定。從而，倘事業在廣告上對於建物設施之興建與 其合法使用，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致 購屋者產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，當有依公 平交易法第21條規範之必要，要不因交易相對人在實際交易 磋商過程中，得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等，進 一步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤，而阻卻其責任 。 ㈢經查，原告於103年4月1日起，委託博亘公司負責系爭建案 之預售屋銷售業務，嗣系爭建案房屋興建完成，雙方於104 年5月31日終止委託合約，自104年6月1日起改由原告委聘業 務員對外銷售該建案房屋。而原告與博亘公司銷售系爭建案 時，以原告提供內容製作之系爭廣告，刊載13樓平台規劃設 置有健身房、吧檯區（lounge bar）、有氧區及撞球檯等公 共設施，供現場接待中心人員向消費者說明使用；及消費者 索取紙本宣傳單參考，迄105年5月31日止，原告持續於系爭 建案接待中心使用系爭廣告之電子錶板資料，並透過法拍網 站刊登系爭廣告內容，惟原告並未依該廣告內容施作上開公 共設施，且系爭廣告規劃設置該等公共設施之「13樓平台」 ，於竣工圖登載用途為「露台」等情，分別經原告及博亘公 司於被告調查時陳述明確(見原處分甲卷第228-236頁），並 有系爭廣告、系爭建案竣工圖（13層平面圖）附卷為憑（見 原處分甲卷第88、91、93、212-216、61頁）。而經被告詢 據系爭建案所在地建築主管機關桃園市政府函復說明略以： 依建築技術規則第1章第1條、建築法第25條第1項規定：直 上方無任何頂遮蓋物之平台，稱為「露台」，倘在露台上擅 自搭蓋建物者，即為露台違章建築等語，亦有該府106年4月 5日府地價字第1060074287號函附卷可稽（見原處分甲卷第 227頁）。則觀諸系爭廣告使用前述文字及圖示所構成之整 體內容，足使一般大眾認為健身房、吧檯區（lounge bar） 、有氧區及撞球檯等公共設施，皆可依該廣告規劃於13樓平 台合法使用，並為原告招徠交易機會。惟原告實際上未依系 爭廣告內容施作上開公共設施，且其規劃設置之位置，亦與 竣工圖登載用途為「露台」不符，縱依原告之規劃設置，交 易相對人亦無法合法享有該等公共設施空間使用，足見原告 以系爭廣告所為之表示，與系爭建案核准用途情形不符，其 差異已逾一般大眾所能接受之程度，並足使一般大眾對系爭 建案之內容及用途產生錯誤之認知，影響其等為合理判斷並 作成交易決定，且將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能， 使競爭同業蒙受失去顧客之損害，足以產生不正競爭之效果 ，自屬對商品之內容、用途，為虛偽不實及引人錯誤之表示 ，而違反公平交易法第21條第1項規定。 ㈣原告雖主張已與買方簽訂「景觀美化同意書」，明確告知系 爭廣告標示13樓平台設置之公共設施，與原建築執照不符， 係屬二次施工，自無足使交易相對人陷於錯誤云云。惟查， 房屋銷售廣告對房屋之銷售，有絕對之影響，而建物相關設 施之興建與合法使用，亦為消費者選購房屋之重要考慮因素 ，倘事業在廣告上對於建物設施之興建與其合法使用，為虛 偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋者產生錯誤之 認知與決定，當有依公平交易法第21條規範之必要，要不因 交易相對人得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等，進一 步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤，而阻卻其責任， 業經論述如前。原告於系爭廣告中，對於系爭建案之內容、 用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，藉以招徠消費者，並增 加系爭建案之交易機會，揆諸前揭說明，即已違反公平交易 法第21條第1項規定。至原告與系爭建案房屋買受人簽訂「 景觀美化委託書」，載明：13樓虛線標示處變更設計為烤肉 區、休憩亭、健身房、撞球室及Lounge Bar，屬二次施工， 其內容與原建築執照不符，相關責任為買方承擔與原告無關 ；施工費用合併於房屋價金內，由原告先行代收，買方並保 證不以任何理由就該工程向原告請求其負違約責任或主張任 何權利等語（見原處分甲卷第243頁），僅係原告是否有將 系爭建案13樓設置上開公共設施，日後可能遭主管機關勒令 拆除或停止使用，致喪失契約預定效用，故存有物之瑕疵之 事，告知締約相對人，而得依民法第355條第1項規定，免除 其所應負民事上物之瑕疵擔保責任之問題，要不得阻卻原告 因利用系爭廣告之不實表示，招徠消費者與增加交易機會， 依公平交易法第21條第1項規定應負之行政法上責任。況且 ，原告於買方簽訂之上開「景觀美化委託書」，並未明確告 知13樓露台設置上述公共設施，與原核定使用用途不同，日 後有遭查報拆除或停用之可能，而依一般大眾之知識經驗， 亦難認由「二次施工」一詞，即當然理解施作該等公共設施 ，係屬未經許可建造之違章建築，而有遭主管機關勒令拆除 或停止使用之風險，原告執以主張系爭廣告內容，並無足使 交易相對人陷於錯誤，亦無令一般消費大眾產生錯誤認知或 決定云云，即無足採。 ㈤又按公平交易法第42條前段，已明文授權被告就違反該法之 行為，是否令其停止、改正行為或採取必要更正措施，或者 處以罰鍰、裁處罰鍰額度，乃至於前述手段之前後順序，逕 依違規之事實情節而為專業之判斷，此即法律授權主管機關 裁量權之行使，其行使固不得放任，必須遵守法律優越原則 ，且就個案所作之判斷，應避免違背誠信原則、平等原則及 比例原則等一般法律原則之規範，然亦僅限於違反前述義務 者，始構成裁量瑕疵，而受司法審查。另公平交易法施行細 則第36條所規定：「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀， 並注意下列事項：一、違法行為之動機、目的及預期之不當 利益。二、違法行為對交易秩序之危害程度。三、違法行為 危害交易秩序之持續期間。四、因違法行為所得利益。五、 事業之規模、經營狀況及其市場地位。六、以往違法類型、 次數、間隔時間及所受處罰。七、違法後悛悔實據及配合調 查等態度。」則係被告行使裁處公平交易法罰鍰之裁量標準 。被告審認原告於系爭廣告就系爭建案之內容、用途，為虛 偽不實及引人錯誤之表示，而違反公平交易法第21條第1項 規定，依同法第42條前段規定之裁量權限內，審酌原告明知 系爭建案13樓露台不能施作上述公共設施，卻仍為不實廣告 ，且違法行為危害交易秩序之持續期間長，對交易秩序危害 程度及所得利益難謂不大，並考量原告係初犯、及其事業規 模、經營狀況、違法後配合調查等情狀後，裁處原告100萬 元罰鍰，核與上開公平交易法施行細則第36條所示各項裁量 標準，均無不合，亦無裁量悖離法律授權目的或上述一般法 律原則，抑或裁量濫用、裁量怠惰等情事，自屬適法。原告 指摘被告未依上開裁量標準，審酌原告違法情節、危害程度 及配合調查等態度，逕予裁處罰鍰100萬元，顯有裁罰過重 之情云云，亦無足取。 ㈥綜上所述，原告之主張，尚無可採。原處分認原告銷售系爭 建案所使用之廣告，違反公平交易法第21條第1項規定，依 同法第42條前段規定，裁處原告罰鍰100萬元，並無違誤， 原告訴請撤銷該部分原處分，為無理由，應予駁回。又本件 事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經核均與判 決結果不生影響，爰不分別斟酌論述，併此敘明。 五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第 1項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　106　 年　　12　　月　　7　　 日 　　　　　　　 　　臺北高等行政法院第二庭 審判長法 官　曹瑞卿 　 法 官 林淑婷 法 官 蕭惠芳 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。 三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段） 四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項） ┌─────────┬────────────────┐ │得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │ │代理人之情形 │ │ ├─────────┼────────────────┤ │㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│ │ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│ │ 為訴訟代理人　 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │ │ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備會計師資格者。 │ │ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│ │ │ 利代理人者。 │ ├─────────┼────────────────┤ │㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│ │ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│ │ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│ │ ，亦得為上訴審訴│ 。 │ │ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│ │ │ 依法得為專利代理人者。 │ │ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│ │ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│ │ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│ │ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │ ├─────────┴────────────────┤ │是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│ │人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│ │文書影本及委任書。 │ └──────────────────────────┘ 中　　華　　民　　國　　106　 年　　12　　月　　7　　 日 　　 　　　　　　　 　　 　 書記官 李依穎