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臺北高等行政法院判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　106年度訴字第277號 　　　　　　　　　　　　　　　　　　106年8月24日辯論終結 原　　　告　黃琦 　　　　　　曾憲益 共　　　同 訴訟代理人　林良材　律師 複代理人　　張思瀚　律師 被　　　告　新北市政府 代　表　人　朱立倫（市長） 訴訟代理人　歐彥熙 　　　　　　陳憶萍 　　　　　　杜宛臻 上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國105年12 月26日台內訴字第1050066507號訴願決定，提起行政訴訟，本院 判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、事實概要：被告為辦理「鶯歌區中湖里、東湖里通往龜山外 環道路新建工程」（下簡稱系爭工程），申請徵收新北○○ ○區○○段圳子頭坑小段144 地號內等31筆土地，並一併徵 收其土地改良物，經內政部以104 年9 月24日台內地字第10 41308339號函核准徵收，被告並據以104 年10月13日新北府 地徵字第10419251784 號公告徵收補償（公告期間自104 年 10月14日起至104 年11月12日止) 。原告黃琦所有大湖段大 竹圍小段78-17 、78-27 地號、圳子頭坑小段145-18、145- 21、145-25、145-26、145-30、148-4 、149-1 、171-11地 號等10筆土地及原告曾憲益所有大湖段大竹圍小段78-5、78 -18 、78-19 地號、圳子頭坑小段171-19、171-26、171-29 、171-31地號等7 筆土地（下合稱稱系爭土地）位於徵收範 圍內，原告黃琦對其土地徵收補償價額不服，於104 年10月 26日提出異議，經被告以104年11月16日新北府地價字第104 2189705號函復查處結果，黃琦不服上開查處結果，再於104 年12月3日申請復議；原告曾憲益亦對其土地徵收補償價額 不服，於104年12月2日提出異議，並於104年12月11日向內 政部提起訴願，經內政部以104年12月17日台內訴字第10422 01474號函移請被告依土地徵收條例第22條規定辦理。嗣被 告依土地徵收條例第22條規定，就本件原告異議事項提請新 北市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）復議，並請 原告到場陳述意見。案經105年4月1日地評會105年第2次會 議決議維持原補償市價，被告據以105年4月20日新北府地價 字第1050695280號、105年4月20日新北府地價字第10506965 41號函（下合稱原處分）分別通知原告黃琦及曾憲益復議結 果。原告不服提起訴願，業經內政部訴願決定駁回，循序提 起本件行政訴訟。 二、原告起訴主張略以： （一）參照最高行政法院104年度判字第48號判決意旨，關於本 　　　件徵收補償價額之判斷雖應承認行政機關享有判斷餘地而 　　　予以尊重，惟倘行政機關所為之判斷係出於錯誤之事實認 　　　定或違反法定正當程序時，行政法院仍得加以審查並予以 　　　撤銷或變更；本件徵收補償之價額係由地評會所評定，而 　　　徵收補償價額之判斷，本應尊重行政機關之專業判斷，而 　　　使其享有判斷餘地，惟使行政機關享有判斷餘地，絕非意 　　　味行政法院不得予以審查，今被告關於本件徵收補償價額 　　　之判斷，既有違反土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估 　　　辦法）第7條第4款、第8條第3款規定之情事，而屬未遵法 　　　定正當程序，且被告對於徵收補償價額之認定，又係出於 　　　錯誤之事實及不完全之資訊，法院自得對原處分加以審查 　　　並予以撤銷或變更。 （二）查本件被告所委託之華信不動產估價師事務所（下稱華信 估價師），係依行為時查估辦法第10條規定，將原告等所 有之系爭土地依用地別劃設地價區段，本件原告黃琦所有 　　　之圳子頭坑小段145-21地號、大竹圍小段第78-27地號土 　　　地，屬山坡地保育區丁種建築用地，被劃為第2地價區段 　　　。原告曾憲益所有之大竹圍小段78-18、78-19地號土地， 　　　屬山坡地保育區農牧用地，被劃為第5地價區段。而原告 　　　等所有之大竹圍小段78-5、78-17地號、圳子頭坑小段145 -18、145-25、145-30、148-4、149-1、171-11、171-19 、171-26、171-29、171-31地號土地，亦屬山坡地保育區 農牧用地，被劃為第7地價區段。原告黃琦所有之圳子頭 坑小段145-26地號土地，為山坡地保育區交通用地，被劃 為第9地價區段。本件華信估價師依行為時查估辦法第18 條規定，就第2地價區段選取原告黃琦所有之圳子頭坑小 段145-21地號、大竹圍小段第78-27地號土地為比準地。 而就第5地價區段，選取原告曾憲益所有之大竹圍小段78 -18地號土地為比準地。就第7地價區段，選取原告黃琦所 有之圳子頭坑小段149-1地號為比準地。就第9地價區段， 選取原告黃琦所有之圳子頭坑小段第145-26地號土地為比 準地。另原告等自行委託之誠立不動產估價師聯合事務所 （下稱誠立估價師）進行之市價查估，其選取之比準地與 華信估價師所選取之比準地，並無不同。 （三）華信估價師於辦理系爭土地之土地徵收補償市價查估時， 就系爭土地中之圳子頭坑小段145-18、145-25、145-26、 145-30、148-4、149-1、171-11、171-19、171-26、171 -29、171-31、大竹圍小段78-5、78-17、78-18、78-19地 號等15筆土地部份，係選取鄰近地區山坡地保育區農牧用 地之三界公坑小段5、7、41、42- 11、58、58-1、60、60 -1、61、62、62-7、63、64、64-1地號等14筆土地（即實 例編號6)，作為比較標的，而實例編號6經估計土地正常 買賣單價為每平方公尺2,551元。惟查，華信就本件土地 徵收補償市價查估所選取之實例編號6，乃係借名買賣， 且依實例編號6之買賣合約所示，該實例編號6之買方為訴 外人華泰窯業股份有限公司（下稱華泰公司），而賣方經 鶯歌區東湖里里長證實，為華泰公司之股東陳文錄，且華 泰公司購買實例編號6乃係為其公司工廠使用，可見實例 編號6屬查估辦法第7條第4款之「親友關係人間之交易」 外，尚有行為時查估辦法第7條第12款「與法定用途不符 之交易」之情形，而導致實例編號6之交易價格情況無法 有效掌握及量化調整，則依查估辦法第7條第4款之規定， 應將實例編號6予以排除而不得作為比較標的，惟華信估 價師卻逕自選取實例編號6中之三界公坑小段5地號等14筆 土地，作為系爭土地中之圳子頭坑小段145-18地號等15筆 土地之比較標的，退步言之，縱認實例編號6並無交易價 格情況無法有效掌握及量化調整之情事而得採用作為比較 標的，惟依查估辦法第7條第4款、第8條第3款之規定，實 例編號6既屬「親友關係人間之交易」，則華信估價師應 將實例編號6屬於「親友關係人間之交易」之情況，詳予 查證確認後記載於買賣實例或收益法調查估價表中，並對 價格作出適當之修正，惟自實例編號6買賣實例調查估價 表觀之，華信估價師並未為之，則本件被告所為之土地徵 收補償市價查估，顯有違反查估辦法第7條第4款之違法。 （四）查行為時之查估辦法，係依土地徵收條例第30條第4項之 授權，由中央主管機關訂定之，則行為時之查估辦法之規 定，自不得逾越母法土地徵收條例之授權範圍或違反其立 法精神，否則即屬不合法。土地徵收條例第30條規定之修 正理由，乃係鑒於舊法依「徵收當期之公告土地現值」方 式計算徵收補償地價，易生與市價相距甚遠，造成不公平 之現象，遂修法改依「徵收當期之市價」補償其地價，較 為公平合理，不致不當侵害人民之財產權。故依母法土地 徵收條例第30條第4項授權訂定之行為時查估辦法，其規 定亦需符合母法土地徵收條例第30條之修正理由，易言之 ，行為時查估辦法，需能忠實反應被徵收土地「當期之市 價」，方無違反母法土地徵收條例第30條之修正理由。查 行為時之查估辦法第17條規定將案例蒐集期間限定於當年 之3月2日至9月1日，已屬逾越母法土地徵收條例第30條之 授權範圍，此乃增加法所無之限制，顯有不當。又行為時 之查估辦法第17條規定將案例蒐集期間限定於當年之3月 　　　2日至9月1日，排除蒐集期間以外之適當案例，導致依行 　　　為時之查估辦法作成之查估結果，無法忠實反應被徵收土 　　　地「當期之市價」，則行為時之查估辦法第17條顯然違反 　　　母法土地徵收條例第30條之修正理由。再觀修正後之查估 　　　辦法第17條規定及其修正理由可知，行為時之查估辦法第 17條規定因不當限縮案例蒐集期間，導致無法忠實反應被 徵收土地「當期之市價」，因此修正後查估辦法方會放寬 案例蒐集期間，顯見行為時之查估辦法第17條規定確非適 法。查原告黃琦曾於105年4月1日新北市地評會105年第2 次會議中表示：1.徵收土地周遭尚有數○○○區○○段大 湖小段151－180地號之實價登錄案例可供採用。2.依行為 時查估辦法之規定，案例蒐集期間有一定限制且僅能自估 價基準日前選取，致部分案例無法援用，建議應擴大案例 選取期間或選取鄰近桃園市之案例進行推估。惟被告卻僅 以本案係屬適用修正前規定之查估案件，爰依規僅能蒐集 估價基準日前半年內之案例等語，堅持採用實例編號6、 實例編號1作為比較標的，顯見本件被告之所以堅持以不 適當之實例編號6、實例編號1作為原告等所有之系爭土地 之比較標的，係因被告囿於不合法之行為時查估辦法第17 條規定所致，被告所為之原處分，確屬違法。 （五）查實例編號6中之三界公坑小段5地號等14筆土地，於交易 前即由華泰公司長期使用，該等土地上之建物乃華泰公司 自行建造而使用，故華泰公司向訴外人陳文錄購買三界公 坑小段5地號等14筆土地時，並不需同時購買該等土地上 之建物，且依實例編號6之買賣合約所示，實例編號6中之 三界公坑小段5地號等14筆土地之買賣金額並不含土地上 之建物，顯見三界公坑小段5地號等14筆土地上之建物本 屬華泰公司所有乙情確為事實。惟自實例編號6買賣實例 調查估價表中關於「第7條、第8條修正說明及修正數」欄 位內之記載可知，華信估價師於計算土地成本時，卻誤扣 除土地上之建物成本13,339,700元，導致所估計土地正常 買賣單價僅有每平方公尺2,551元(若未扣除建物成本13,3 39,700元，土地正常買賣單價至少應為每平方公尺4,028 元），顯見被告所為之土地徵收補償市價查估，於計算基 礎上有明顯重大之錯誤。又實例編號6買賣實例調查估價 表之「備註攔」前既已記載應扣除之大湖段圳子頭坑小段 312地號之農牧用地面積為「488」㎡，何以又於其後之計 算式中將面積記載為「448」㎡？顯見被告所為之土地徵 收補償市價查估，於此部分之計算亦有錯誤。另實例編號 6買賣實例調查估價表之「第7條、第8條修正說明及修正 數」欄位中第1行－第2行記載於計算土地成本時，亦扣除 掉該大湖段圳子頭坑小段42地號土地之價格（703,000元 ），惟實例編號6買賣實例調查估價表之「備註欄」中既 已敘明大湖段圳子頭坑小段312地號之農牧用地（面積488 ㎡)乃不相連之農牧用地，於計算面積時應予扣除，何以 於計算土地成本時，未將該土地之價格比照前述大湖段圳 子頭坑小段42地號土地予以扣除？由此可知，被告所為之 土地徵收補償市價查估於計算基礎上有明顯重大之錯誤。 （六）既然本件被告所核定之徵收補償價額，係於違反法定正當 程序下所作成，且被告對徵收補償價額之認定亦係出於錯 誤之事實及不完全之資訊，則於邏輯上，被告所核定之徵 收補償價額絕非正確之價額，實際上被告所核定之徵收補 償價額遠低於市價，而非屬土地徵收條例第30條所稱「當 期之市價」，故被告所作成之原處分，確有違反土地徵收 　　　條例第30條規定。 （七）查華信估價師於辦理系爭土地之土地徵收補償市價查估時 ，就原告黃琦所有之圳子頭坑小段145-21地號、大竹圍小 段第78-27地號土地部份，係選取鄰近地區同為山坡地保 育區丁種建築用地之圳子頭坑小段156-4、157、153 -23 地號土地（即實例編號1)作為比較標的，而實例編號1經 估計土地正常買賣單價為每平方公尺22,001元。惟查實例 編號1之土地，原係遭拍賣之土地，該等土地經拍賣10年 後，方有投資客進場承買，且該等土地於拍定後，投資客 隨即將該等土地轉賣，故實例編號1實屬查估辦法第7條第 7、13款所規定之「拍賣」或「其他特殊交易」，而導致 實例編號1之交易價格情況無法有效掌握及量化調整，依 查估辦法第7條第7、13款之規定，應將實例編號1予以排 除而不得作為比較標的，惟華信估價師卻將實例編號1選 為比較標的。退步言之，縱使實例編號1並無交易價格情 況無法有效掌握及量化調整之情形，而得選為比較標的， 惟實例編號1既屬「拍賣」或「其他特殊交易」，則被告 所委託之華信估價師亦應依查估辦法第7條第7、13款、第 8條第3款規定，將實例編號1.屬於「拍賣」或「其他特殊 交易」之情況，詳予查證確認後記載於買賣實例或收益法 調查估價表中，並對價格作出適當之修正，惟華信估價師 並未進行查證及價格修正，顯見被告所為之土地徵收補償 市價查估，有違反查估辦法第7條第7、13款規定之情事。 原告等自行委託之誠立估價師進行之市價查估，乃係選取 圳子頭坑小段245-5地號、242、242-68地號等適當之買賣 實例，作為圳子頭坑小段145-21地號、大竹圍小段第78 - 27地號土地之比較標的，且誠立估價師亦依法參照主管機 關發佈之區域因素、個別因素評價基準表進行調整，故其 所查估之比準地地價，方屬正確之價格。 （八）再者，華信估價師選取之實例編號1之土地，其出入口狹 窄，坡度亦屬陡峭，一般大貨車及貨櫃車均無法進出，實 例編號1之土地於使用目的上遭受諸多限制，其經濟價值 實難與原告黃琦所有之圳子頭坑小段145-21地號、大竹圍 小段第78-27地號土地相提並論，今華信估價師選取與原 告黃琦所有之圳子頭坑小段145-21地號、大竹圍小段第78 -27地號土地價值顯不相當之實例編號1土地，作為比較標 的，其查估結果導致本件原告黃琦所有之圳子頭坑小段14 5-21地號、大竹圍小段第78-27地號土地之徵收補償價額 遠低於市價，是故，被告就此部份所核定之徵收補償價額 ，亦已違反土地徵收條例第30條之規定，而非屬所謂「當 期之市價」，從而，被告所作成之原處分自屬違反土地徵 收條例第30條規定之違法處分。 （九）原告等所有之系爭土地進行市價查估，據誠立估價師所作 成之報告所示，關於原告等所有之圳子頭坑小段145-18、 145-25、145-26、145-30、148-4、149-1、171-11、171- 19、171-26、171-29、171-31、大竹圍小段78-5、78-17 、78-18、78-19地號等15筆土地部份，其查估之地價結果 為每平方公尺為8,400元(華信估價師就此部份查估之土地 正常買賣單價為每平方公尺2,551元），而關於原告黃琦 所有之圳子頭坑小段145-21地號、大竹圍小段第78-27地 號土地部份，其查估之地價結果為每平方公尺40,700元（ 華信估價師就此部份查估之土地正常買賣單價為每平方公 尺22,001元）。 　１、被告與原告等均有委託不動產估價師進行查估，何以雙方 　　　之查估結果相差甚大？顯見被告所進行之土地徵收市價查 　　　估，確有疑義，被告所為之原處分實難認屬合法而無違誤 　　　。又參酌前述華信估價師查估時有違反查估辦法第7、8條 　　　之情事，且其查估之計算基礎有明顯之重大錯誤等情，可 　　　見華信估價師所作成之查估結果，明顯錯誤而不可採信， 　　　從而，被告所為之徵收補償市價查估，確有違法及重大錯 　　　誤，而應以原告等自行委託之誠立估價師所作成之查估結 　　　果，作為本件徵收補償價額核定之基礎。 　２、另查，原告黃琦於104年間，就系爭土地中之圳子頭坑小 　　　段145-18、145-25、145-26、145-30、148-4、149-1、17 1-11地號、大竹圍小段78-17地號土地(被告就此部分土地 核定之徵收補查價額約為每平方公尺2,700元）鄰近，曾 向財政部國有財產署（下稱國產署）申請專案讓售國有土 地，當時財政部國有財產署讓售價格約為每平方公尺15,0 00元，惟何以同一區域內之土地價格竟然落差如此之大？ 顯見本件被告對於系爭土地之徵收補償價額之核定，確有 違誤，方導致徵收價額與讓售價格有差距甚大之情事，職 是，被告所作成徵收補償之原處分，確有違法不當之處。 又關於被告稱原告黃琦未依限完成承購作業乙事，此部份 係因被告向原告黃琦表示，原本國產署核准專案讓售予原 告黃琦之部分國有土地，亦在「鶯歌區中湖里、東湖里通 往龜山外環道路新建工程」用地範圍內，被告為避免原告 黃琦購買後不久，又再經被告因工程需要而徵收，造成原 告黃琦之損失，故而由國產署另與原告黃琦協議，由原告 黃琦購買「鶯歌區中湖里、東湖里通往龜山環道路新建工 程」用地範圍外之國有土地，而原告黃琦亦已完成申購手 續。 （十）被告在原告等於106年2月24日提起行政訴訟後，始以地評 會於106年5月2日決議，作為維持原土地徵收補償市價之 　　　理由，惟此一理由之追補，明顯對原告等造成訴訟上攻擊 　　　防禦方法之突襲，被告所為更係架空訴願機關對於被告原 　　　處分作合法性審查之權限，況地評會於106年5月2日作成 　　　之決議，係依據被告之查估單位另外增加選取2筆比較標 　　　的而新作成之查估結果，被告之查估單位另增加選取2筆 　　　比較標的而做成之查估結果，與被告原處分所依據之查估 　　　結果在本質上即已不同，既然地評會於106年5月2日所為 　　　決議之依據，與原處分有本質上之不同，則參照最高行政 　　　法院105年判字第65號之判決意旨，被告以地評會於106年 　　　5月2日作成之決議為原處分理由之追補，於本訴訟中應不 　　　予准許。 （十一）縱容許被告以地評會於106年5月2日作成之決議為原處 分理由之追補（假設語氣）該決議內容所認定之事實亦 　　　　有錯誤而顯然違法： １、查地評會於106年5月2日作成之決議，係根據被告之查估 　　　單位，就原告等所有之圳子頭坑小段145-18、145-25、14 5-26、145-30、148-4、149-1、171-11、171-19、171-26 、171-29、171-31、大竹圍小段78-5、78-17、78-18、78 -19地號等15筆土地（下稱圳子頭坑小段145- 18地號等15 筆土地)部分，除原選取實例編號6外，另增加選取實例編 號7實例編號8為比較標的，而作成查估結果。惟由被告新 北府地價字第1050695280號、第0000000000號函之內容可 知，被告於地評會105年第2次會議決議時，即已認實例編 號7因區位條件、使用現況等條件與原告等所有之圳子頭 坑小段145-18地號等15筆土地大相逕庭，故而將實例編號 7排除，並改以實例編號6作為本件之比較標的，何以被告 得於原告等提起本件訴訟後，突然改認實例編號7得作為 本件之比較標的？被告顯然違反行政程序法第8條誠實信 用原則及禁反言之要求。 　２、次查，由不動產交易實價查詢服務網查詢記錄、新北市政 府地政局共用地理資訊圖台查詢記錄及實例編號7之地籍 圖謄本等可知，被告另增加選取之實例編號7，其位置確 實與原告等所有之圳子頭坑小段145-18地號等15筆土地相 距甚遠，二者之區位條件、繁榮程度明顯不同，復查，依 建築技術規則建築設計施工編第十三章山坡地建築第262 條規定，若山坡地平均坡度超過30%，則該山坡地不得開 發建築。由原告等所有之圳子頭坑小段145-18地號等15筆 土地相鄰近土地之坡度分析表可知，原告等所有之圳子頭 坑小段145-18地號等15筆土地之平均坡度約為11%，惟觀 實例編號7之現況照片可知，實例編號7之地勢陡峭，平均 坡度顯應大於30%，故實例編號7應不得開發建築。既然原 告等所有之圳子頭坑小段145-18地號等15筆土地並無因坡 度陡峭而受開發建築之禁止，則原告等所有之圳子頭坑小 段145-18地號等15筆土地與使用上遭受限制之實例編號7 ，於經濟價值上，實難相提並論。故被告選取實例編號7 作為本件之比較標的，確已導致所查估之比準地地價、宗 地明顯偏低，而與土地徵收條例第30條所稱之「當期之市 價」不符。 　３、依不動產交易實價查詢服務網查詢記錄、新北市政府不動 　　　產買賣交易服務網實價登錄記錄可知，實例編號8乃係「 　　　持分移轉」之特殊案例，又自實例編號8獇子寮段388地號 土地之地籍異動索引觀之，該土地係自土地所有權人於77 年2月15日繼承取得後，至103年5月29日時方賣出，係於 繼承後首次交易(蓋實例編號8於103年5月29日交易前，除 因繼承發生外，無其他所有權變動之情形，若非繼承當時 已有多數繼承人共同繼承，而形成共有狀態，應無其他可 能使實例編號8成為共有狀態，進而於103年5月29日進行 土地持分之交易)，且該交易又係「持分移轉」，而非交 易土地所有權全部，則實例編號8顯然亦係查估辦法第7條 第4款所稱之「親友關係人交易」，而屬應予排除、不得 作為比較標的之案例。退步言之，縱認實例編號8非屬查 估辦法第7條第4款所稱之「親友關係人交易」（假設語氣 ）則實例編號8亦屬查估辦法第7條第13款所稱之「其他特 殊交易」，依法自不得選取之作為比較標的，被告另增加 選取實例8作為本件之比較標的，亦屬違反查估辦法第7條 第4款、第13款規定之重大違誤。 　４、又自新北市政府地政局共用地理資訊圖台查詢記錄及實例 　　　編號8 之地籍圖謄本觀之，實例編號8 亦係處於鄰近無人 　　　之偏遠山區，其所處之位置環境乃係鄰近廟宇及休閒步道 　　　等景觀山林，又鄰近新北市樹林區公立納骨塔，而屬鄰近 　　　嫌惡設施之土地，反觀原告等所有之圳子頭坑小段145-18 　　　地號等15筆土地，並無此種情形，故實例編號8 之區位條 　　　件及鄰近繁榮程度根本無法與原告等所有之圳子頭坑小段 　　　145-18地號等15筆土地相比，被告另增加選取實例8 作為 　　　本件之比較標的，根本無法反應原告等所有之圳子頭坑小 　　　段14地號等15筆土地應有之正常市價，被告選取實例編號 　　　8 作為本件之比較標的，確實有違法不當之處。 （十二）又被告辯稱：「且即便賣方為買方前股東，地上未登記 建物由該公司出資建造，其建造成本隱含賣方之股東權 　　　　益價值，係屬內部權益關係，是以考量實例狀況及參酌 　　　　該區域市場行情，扣除地上建物成本，實基於專業評估 　　　　後之修正。」云云，既被告認實例編號6.之買賣雙方間 　　　　有公司與公司股東間之內部權益關係，則何以被告得一 　　　　再辯稱實例編號6非查估辦法第7條第4、13款所稱「親 　　　　友關係人間之交易」及「其他特殊交易」之情形？被告 　　　　之抗辯顯然前後矛盾。又所謂股東權益，除查閱權、新 　　　　股優先認購權等等以外，最主要者即係盈餘分派請求權 　　　　及剩餘財產分派請求權，今公司與公司股東間縱有交易 　　　　，又與所謂股東權益有何干係？被告既不否認實例編號 　　　　6上之建物係由華泰公司出資建造，何以華泰公司需再 　　　　次出資購買自己出資興建之建物？倘訴外人華泰公司向 　　　　其股東陳文錄購買實例編號6之土地時，其支付之買賣 　　　　價金有包含建物成本，則無異於使訴外人陳文錄不當受 　　　　有該建物部分價值之利益，華泰公司之負責人是否顯有 　　　　掏空公司資產、背信而圖利他人之嫌？既實例編號6 之 　　　　交易僅係土地交易，而不包含土地上建物部分，則縱使 　　　　實例編號6 得採用作為本件之比較標的( 假設語氣）， 　　　　於計算價格上，亦不應再將土地上之建物成本扣除，被 　　　　告委託之查估單位選取實例編號6 作為本件之比較標的 　　　　，如前述已有違法在先，竟於查估計算時，又因重大疏 　　　　失，誤將土地上建物成本扣除，則被告所為之原處分， 　　　　確實明顯違法不當。 （十三）基上，原處分認事用法顯有違誤。並聲明：１、訴願決 定（105 年12月26日台內訴字第1050066507號）及原處 分（105 年4 月20日新北府地價字第1050695280號、10 5 年4 月20日新北府地價字第1050696541號函）關於後 開二至八項部分均撤銷。２、第一項撤銷部分，被告應 就附表7 所示原告黃琦所有之土地，作成每平方公尺以 40,700元計算徵收補償金之行政處分，並再核定補償原 告黃琦每平方公尺以22,870元計算之價差金額。３、第 一項撤銷部分，被告應就附表8所示原告黃琦所有之土 地，作成每平方公尺以8,400元計算徵收補償金之行政 處分，並再核定補償原告黃琦每平方公尺以5,762元計 算之價差金額。４、第一項撤銷部分，被告應就附表 　　　　9所示原告黃琦所有之土地作成每平方公尺以8,400元計 　　　　算徵收補償金之行政處分，並再核定補償原告黃琦每平 　　　　方公尺以5,657元計算之價差金額。５、第一項撤銷部 　　　　分，被告應就附表10所示原告黃琦所有之土地，作成每 　　　　平方公尺以8,400元計算徵收補償金之行政處分，並再 　　核定補償原告黃琦每平方公尺以5,868元計算之價差金 　　　　額。６、第一項撤銷部分，被告應就附表11所示原告曾 　　　　憲益所有之土地，作成每平方公尺以8,400元計算徵收 　　　　補償金之行政處分，並再核定補償原告曾憲益每平方公 　　　　尺以5,657元計算之價差金額。７、第一項撤銷部分， 　　　　被告應就附表12所示原告曾憲益所有之土地，作成每平 　　　　方公尺以8,400元計算徵收補償金之行政處分，並再核 　　　　定補償原告曾憲益每平方公尺以5,551元計算之價差金 　　　　額。８、第一項撤銷部分，被告應就附表13所示原告曾 　　　　憲益所有之土地，作成每平方公尺以8,400元計算徵收 　　　　補償金之行政處分，並再核定補償原告曾憲益每平方公 　　　　尺以5,762元計算之價差金額。９、訴訟費用由被告負 　　　　擔。 三、被告答辯略以： （一）按土地徵收條例第30條規定，內政部於101年6月5日以台 內地字第1010199193號令發布「土地徵收補償市價查估辦 法(下稱查估辦法)」，據以明確規範查估市價之程序、方 法及應遵行事項。且依查估辦法第1條規定可知查估辦法 已依法授權訂定，適法性並無疑義，合先陳明。嗣後查估 辦法配合實務作業檢討，於103年11月14日修正發佈，然 因本案估價基準日為103年9月1日，爰查估單位華信不動 產估價師聯合事務所(下稱華信估價師)係依101年6月5日 發布之查估辦法規定辦理。 （二）查估辦法第7、10、18、19及20條規定之合法性及對於本 案適用之影響分述如下: 　１、按查估辦法第7條之立法說明，可知本條係列舉常見之特 　　　殊交易型態，並明定就此等實例應先行審視，如有異於市 　　　場行情時則需進行量化調整或排除不予適用，俾利以符合 　　　市場行情之案例進行市價查估，此規定與土地徵收條例第 　　　30條所謂市價補償之精神相符，並無不合。於本案中查估 　　　單位為符合上開規定，故於案例之選取上，即會進行篩選 　　　或就成交價格量化調整，據此作業後之結果，始能查估出 　　　合理市價。 　２、按查估辦法第10條之立法說明可知本條係明定劃分為同一 　　　地價區段之原則，以利查估單位作業有所依循，尚無逾越 　　　母法意旨。本案僅涉及查估辦法第19條規定，選取之比較 　　　標的是否需進行區域因素評比修正。因影響不動產價格包 　　　含一般、區域、個別等因素，未劃屬同一地價區段即表示 　　　區域間之地價水準有別，經由區域因素之修正，始得調整 　　　此一差異，以查估比準地所在地價區段之合理市價。 　３、按查估辦法第18條之立法說明第一點可知該條僅係明定比 　　　準地之選定，應於各地價區段間擇一代表性土地辦理，以 　　　統一各查估單位之作業方式，尚無逾越母法意旨。查比準 　　　地之選取，僅係作為估算同一地價區段內其餘預定徵收土 　　　地宗地市價之基準，因比準地或其他預定徵收土地之市價 　　　，皆係依據宗地本身之個別條件進行調整評估，故就本案 　　　而言，比準地之選取，尚不影響查估結果。 　４、按查估辦法第19條之立法說明可知本條係明定比準地地價 　　　之查估方式及區域、個別因素調整規範。以比較標的價格 　　　為基礎，比較、分析及調整區域及個別條件之差異，據以 　　　估算比準地之市價，此規定與土地徵收條例第30條所謂市 　　　價補償之精神相符，並無不合。本案中查估單位是否擇取 　　　適當之比較標的，並就此等案例與比準地之差異，於區域 　　　及個別因素確實合理量化調整，為查估結果與市價是否相 　　　符之重大關鍵。 　５、按查估辦法第20條之立法說明可知本條僅為明確規範個別 　　　條件可考量之細項及預定徵收土地宗地市價之計算方式， 　　　俾供各查估單位作業遵循，尚無逾越母法意旨。至對於本 　　　案適用之影響，與查估辦法19條之概念相同。 （三）有關地價區段劃分之部分，本案系爭土地共計有17筆，皆 位於山坡地保育區內，分別○○○區○○段大竹圍小段78 -27及同段圳子頭坑小段145-21地號等2筆丁種建築用地、 同段大竹圍小段78-5、78-17、78-18、78-19及同段圳子 頭坑小段171-26、145-30、148-4、145-25、171-19、171 -29、171-31、145-18、149-1及171-11地號等14筆農牧用 　　　地、同段圳子頭坑小段145-26地號1筆交通用地。本案華 　　　信估價師按查估辦法第10條第1項規定將本徵收案範圍內 　　　之土地，依用地別不同分別劃設地價區段○○○區○○段 　　　大竹圍小段78-27地號及同段圳子頭坑小段145-21地號等2 　　　筆土地劃屬於第P002-00（山坡地保育區丁種建築用地○ 　　　○○區段○○○段大竹圍小段78-5、78-17地號及同段圳 　　　子頭坑小段171-26、145-30、148-4、145-25、171-19、 171-29、171-31、145-18、149-1及171-11地號等12筆土 　　　地劃屬於第P007-00（山坡地保育區農牧用地○○○區段 　　　○○○段大竹圍小段78-18及78-19地號等2筆土地劃屬於 　　　第P005-00（山坡地保育區農牧用地○○○區段○○○段 　　　圳子頭坑小段145-26地號土地則劃屬於第P009-00（山坡 　　　地保育區交通用地）地價區段內。 （四）有關地價訂定情形之部分 　１、本案之估價基準日為103年9月1日；買賣實例蒐集期間為 　　　103年3月2日至103年9月1日。 　２、就比準地選取及查估部分： （１）第P002-00地價區段（山坡地保育區丁種建築用地）：依 查估辦法第18條規定，爰選取原告黃琦所有之大湖段大竹 圍小段78-27地號及同段圳子頭坑小段145-21地號等2筆土 地（合併評價單元）為比準地。因本地價區段內查無適當 之比較標的，故於鄰近地區另選取同為山坡地保育區丁種 建築用地○○○區○○街31~60號透天厝成交案例（下稱 實例編號1），按查估辦法第13條規定估計出土地正常買 賣單價為每平方公尺2萬2,001元，復依同辦法第19條規定 調整修正區域因素（總修正率-8.89%）及個別因素（總修 正率-16.00%）後，求得比準地地價為每平方公尺1萬 6,900元。 （２）第P005-00地價區段（山坡地保育區農牧用地）：依查估 辦法第18、19條規定，選取原告曾憲益所有之大湖段大竹 圍小段78-18地號土地為比準地。因本地價區段內查無適 當之比較標的，故於鄰近地區另選取同為山坡地保育區農 牧用地○○○區○○段三界公坑小段1~30地號等14筆土地 成交案例（交易年月為103年5月，華信估價師於選用時， 已排除不相連之同小段301~330地號及不同用地別（林業 用地）之同小段31~60號等2筆土地），經實地勘查發現該 買賣實例地上尚有未登記之鐵皮廠房，且於實價登錄資訊 上備註欄載有「賣清」之情形，爰華信估價師依查估辦法 第7、8條規定量化調整，估計出土地正常買賣單價為每平 方公尺2,551元，復依同辦法第19條規定調整修正區域因 素（總修正率2.38%）及個別因素（總修正率-7.00%）後 ，求得比準地地價為每平方公尺2,500元。 （３）第P007-00地價區段（山坡地保育區農牧用地）：依查估 辦法第18、19條規定，選取黃琦所有之大湖段圳子頭坑小 段149-1地號為比準地，因本地價區段內查無適當之比較 標的，華信估價師以第P005-00地價區段所採用之同一案 例，經調整修正區域因素（總修正率5.00%）及個別因素 （總修正率-9.00%）後，求得比準地地價為每平方公尺2, 500元。 （４）第P009-00地價區段（山坡地保育區及鄉村區之交通用地 ）：依查估辦法第18、19條規定，選取黃琦所有之大湖段 　　　圳子頭坑小段145-26地號土地為比準地。因本地價區段內 　　　查無適當之比較標的，華信估價師以第P005-00地價區段 　　　所採用之同一案例，經調整修正區域因素（總修正率3.95 %）及個別因素（總修正率-11.00%）後，求得比準地地價 為每平方公尺2,400元。 （５）查本案第P002-00（山坡地保育區丁種建築用地）、P005 -00、P007-00（山坡地保育區農牧用地）、P009-00地價 區段（山坡地保育區及鄉村區之交通用地）地價區段內宗 地計有2、2、16、5筆，多為不規則形，華信不動產在排 除面積過於細小、形狀過於狹長等宗地條件差異較大之宗 地後，分別選取面積較適宜利用、相對適宜並具代表性之 大湖段圳子頭坑小段145-21及同段大竹圍小段78-27、78 -18、同段圳子頭坑小段149-1、145-26地號作為比準地， 已符上開規定尚無違誤。 　３、關於被徵收土地宗地市價，依查估辦法第20條規定，查估 　　　單位按需地機關所查填之宗地個別因素清冊及斟酌分割前 　　　之宗地條件，以所屬區段之比準地為基準調整估計後，求 　　　得徵收土地宗地市價，並經105年4月1日本市地價及標準 　　　地價評議委員會105年第2次會議復議通過。因上開價格之 　　　估價基準日為103年9月1日，係供作為104年1月至6月計算 　　　徵收補償價額之基準，本案工程徵收公告日期為104年10 　　　月14日至104年11月12日止，爰依查估辦法第29條規定提 　　　交104年6月29日本市地價及標準地價評議委員會(下稱地 　　　評會)104年第5次會議評議通過，鶯歌區之市價變動幅度 　　　為105.50%，上開價格加計變動幅度後，大湖段大竹圍小 　　　段78-27地號及同段圳子頭坑小段145-21地號等2筆土地為 　　　每平方公尺1萬7,830元，同段圳子頭坑小段171-26地號土 　　　地為每平方公尺2,849元，同段大竹圍小段78-5、78-17、 　　　同段圳子頭坑小段145-30、148-4、145-25、171-19、171 -29及171-31地號等8筆土地為每平方公尺2,743元，同段 大湖段大竹圍小段78-18、78-19、同段圳子頭坑小段145- 18、149-1及171-11地號等5筆土地為每平方公尺2,638元 ，同段圳子頭坑小段145-26地號土地為每平方公尺2,532 元。 （四）就原告於起訴狀第四點所陳本案選取山坡地保育區丁種建 築用地（即實例編號1）之比較標的屬「拍賣」或「其他 特殊交易」，應排除或量化調整，非屬「當期之市價」一 節，查上開實例為103年5月經買賣成交之價格，並非採用 100年間拍賣之價格，非屬查估辦法第7條所列特殊交易， 自無依該條進行量化調整或排除之適用，且其估計之土地 正常買賣單價，係按查估辦法第13條第4款規定之方法計 算，依法尚無違誤。至所陳案例之現況地勢及臨路條件較 　　　差一事，依查估單位現場勘查，案例所通行之東學巷，其 　　　近中湖街口確有小部分路段傾斜情形，惟該巷其餘路段尚 　　　稱平坦，整體不致造成宗地出入困難。另黃琦所有○○○ 　　　區○○段大竹圍小段78-27及大湖段圳子頭坑小段145-21 　　　地號等2筆山坡地保育區丁種建築用地，經比對現況及地 　　　籍圖、空照圖等圖資，實際並無直接臨路，其出入須經由 　　　同小段145-18及148地號等土地始得通行，反觀該筆實例 　　　則直接面臨私設之既成巷道（中湖街東學巷），上述現況 　　　條件皆已詳實勘查並於查估書表中合理調整修正。 （五）原告於起訴狀第六點所陳國有財產局讓售價格與土地徵收 補償價額差異甚大一事，經查國有財產局所評定之專案讓 售價格，係就各該宗地個別估價，並考量讓售範圍與原告 原有土地合併利用下之最有效使用因素，價格評定方式與 土地徵收補償市價係評估徵收當時被徵收土地之宗地及土 地使用管制等條件有別，二者價格實難相提比較，且另查 原告亦未依限完成承購作業。 （六）就原告起訴狀第三點所陳本案選取之山坡地保育區農牧用 地比較標的（實例編號6）不當且查估計算基礎錯誤一節 ： １、查實例編號6之交易，經查估單位檢視地上存有未登記之 鐵皮廠房及實價登錄資訊備註欄載有「賣清」等二項情形 ，爰依查估辦法第7、8規定量化調整，估計出之土地正常 買賣單價為每平方公尺2,551元，因業就價格偏高因素合 理修正，且查估之土地正常買賣單價符合當地山坡地保育 區農牧用地成交行情（介於每平方公尺0.1至0.3萬元間） ，故本實例之選取並無不適當之情形。 ２、至原告指陳實例編號6於交易前已提供實際出資之買方使 用，是否應扣除地上未登記建物之疑慮，查本案不動產買 賣契約書僅載明交付標的等交易約定，本案土地購置確由 華泰公司，並借名登記在股東林秋德、林秋諒等2人名下 　　　，雖登記名義人與實際出資人非為同1人，實無涉交易雙 　　　方；且即便賣方為買方前股東，地上未登記建物由該公司 出資建造，其建造成本仍隱含賣方之股東權益價值，係屬 內部權益關係，是以考量實例狀況及參酌該區域市場行情 ，扣除地上建物成本，實基於專業評估後之修正。 ３、另原告所提查估計算基礎錯誤一事，查實例編號6共計成 交16筆土地，移轉土地面積共計10,220平方公尺，交易標 的除選用之14筆土地外，尚有不相連之大湖段圳子頭坑小 段301~330地號之農牧用地(面積488平方公尺)，及同小段 31~60地號之林業用地(面積703平方公尺)等2筆土地，經 檢視發現華信估價師僅扣除前述林業用地價格（70萬3,00 0元），而未扣除前述不相連之農牧用地價格（118萬960 元），致原計算之土地正常買賣單價每平方公尺2,551元 有誤，正確應為每平方公尺2,420元。 ４、華信估價師考量實例編號6土地正常買賣單價確有計算錯 誤之情形，復審酌原查估過程僅採用1件買賣實例，與現 行規定雖無不符，惟為強化查估市價行情之合理性，爰另 增加選取2筆分屬鶯歌區及樹林區之山坡地保育區農牧用 地買賣實例作為比較標的（即實例編號7、8），據以估算 本案P005-00、P007-00、P009-00地價區段比準地之市價 ，因重新估算後之比準地市價仍為相同，故徵收土地宗地 市價與原處分結果相同，此更正後之查估結果已符查估辦 法規定，並已提交106年5月2日地評會106年第2次會議決 議通過。 （七）有關原告起訴狀第五點提供自行委託之誠立不動產估價師 聯合事務所（以下簡稱誠立估價師）之查估結果，與本案 徵收補償市價差異甚大一節: 　１、關於山坡地保育區農牧用地部分，誠立估價師係採用坐落 　　　於鶯歌區之2筆一般農業區農牧用地交易實例作為比較標 　　　的，據以辦理本案山坡地保育區農牧用地之推估，而依估 　　　價報告書所載，該2筆案例僅於區域因素總調整率僅分別 　　　下修-11%及-10.5%（另個別因素總調整率為-15%及-6.25% 　　　），合先陳明。惟本案山坡地保育區農牧用地及誠立估價 　　　師所採用之一般農業區農牧用地，二者地形、地勢、位置 　　　並不相同，且前者位於山坡地範圍，另受水土保持法及山 　　　坡地保育利用條例等規定之管制。復經統計，鶯歌區101 　　　年7月至104年3月間之實價登錄案例，扣除備註欄載有親 　　　友間移轉、急買急賣、債權抵償等特殊原因及混有其他使 　　　用地類別等實例後，一般農業區農牧用地之成交價格分佈 　　　約為每平方公尺0.5至1.4萬元間，山坡地保育區農牧用地 　　　（位於山坡地範圍）則為每平方公尺0.1至0.3萬元間，經 　　　華信估價師依統計方式量化一般農業區及山坡地保育區農 　牧用地之差異，二者市場正常成交行情逾6 成，顯示誠立 　估價師於區域及個別總調整率明顯不足，故以一般農業區 　農牧用地作為比較標的，因有各項條件修正率過大之情形 　，故不適宜做為本案比較案例。 　２、關於山坡地保育區丁種建築用地部分，誠立估價師共選取 　　　2筆丁種建築用地作為比較標的，其中查比較標的1○○○ 　　　區○○路○○○○○號，基地為大湖段圳子頭坑小段242-5地號 　　　，交易年月為102年12月，交易總價3,825萬元），其交易 　　　年月非屬本案蒐集期間（103年3月2日至103年9月1日）， 　　　依查估辦法規定不得選取。再者，比較標的2位於大湖路 　　　一帶（交易行情每坪約15萬元），該區域土地規劃方整、 　　　地形平坦且臨大湖路等10公尺以上道路，又周邊土地多為 　　　丁種建築用地，工廠林立聚集；比較標的1、2均與系爭土 　　　地位屬之區域（交易價格多數介於每坪2萬至4萬間）交易 　　　行情顯有別，誠立估價師並未就價格差異合理量化調整， 　　　因亦有各項條件修正率過大之情形，故經檢視不適宜作為 　　　本案比較案例。 　３、本案系爭土地共有17筆，惟誠立估價師於劃分地價區段時 　　　，僅將本○○○區○○段大竹圍小段78-27等2筆丁種建築 　　　用地劃至P001-00地價區段（丁種建築用地）；同段大竹 　　　圍小段78-17地號等6筆山坡地保育區農牧用地及同段圳子 　　　頭坑小段145-26地號1筆山坡地保育區交通用地土地劃至 　　　P002-00（農牧用地）地價區段內，而漏未將同段大竹圍 　　　小段78-18、78-19、78-5及同段圳子頭坑小段171-11、17 1-26、171-19、171-29及171-31等8筆系爭土地（均為山 坡地保育區農牧用地）劃設至所屬之地價區段。且誠立估 價師未依查估辦法第20條規定估計預定徵收土地宗地市價 ，查估單位是否確實掌握預定徵收土地與比準地間之個別 條件差異，並予以量化調整，將影響查估結果之合理性。 　４、誠立估價師之其他報告書諸如未依內政部訂頒之書表格式 　　　查填、比較標的非屬買賣實例蒐集期間、距離量測有誤、 　　　區段範圍與地價區段劃設不符、地價區段勘查表及宗地條 件查填、未檢附徵收土地宗地市價估計表等，似有與查估 辦法不相符之情事。承上，誠立估價師於查估過程中有多 項影響地價查估之重大缺失及錯誤，其查估結果自當不足 以採信。 （八）綜上，本案徵收市價查估已依法辦理，原告主張並無理由 並聲明：１、駁回原告之訴。２、訴訟費用由原告負擔。 四、兩造之聲明陳述同前，因此本件爭點應為㈠本件原處分適用 101 年6 月5 日版土地徵收補償市價查估辦法規定之「案例 蒐集期間為當年三月二日至九月一日」之規定是否違法？㈡ 原處分於查估系爭土地價格時，有無違反行為時土地徵收補 償市價查估辦法規定第7 條規定選取案例？有無違反行為時 土地徵收補償市價查估辦法第8 條第3 款「實例狀況」之違 法？ （一）本件應適用之法律及本院見解： 　１、按土地徵收條例第30條規定：「（第1 項）被徵收之土地 　　　，應按照徵收當期之市價補償其地價。……（第2 項）前 　　　項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員 會評定之。（第3 項）各直轄市、縣（市）主管機關應經 常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定 被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據 。（第4 項）前三項查估市價之地價調查估計程序、方法 及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同條例施 行細則第30條規定：「本條例第三十條第一項所稱徵收當 期之市價，指徵收公告期滿次日起算第十五日經地價評議 委員會評定之當期市價。……」 ⑴前開土地徵收條例之立法理由略以：①現行徵收土地，以 　公告土地現值加成補償方式各方指教意見甚多，目前無論 　相關機關、專家學者，或民間反應，均不乏主張採市價補 　償，使被徵收土地所有權人得以在同一地段買回性質相同 　及面積之土地，較為公平合理，亦可排除徵收（或區段徵 　收）之阻力，故於第一項規定以市價補償其地價，並刪除 　原第二項。另都市計畫區內土地經劃定為公共設施保留地 　，其土地利用即受限制，如以其土地本身市價補償其地價 　，將使土地所有權人蒙受過度之損失，基於保障公共設施 　保留地所有權人之權益，乃規定應按毗鄰非公共設施保留 　地之平均市價補償其地價。②參考國外體例，徵收土地補 　償地價多以土地徵收當期之土地市價為補償基準，因此市 　價由主管機關查價後送請地價評議委員會評議決定，爰增 　訂第二項。③參考日本土地收用法第71條規定之作法及精 神，除按照土地徵收申請時鄰近類似土地之市價為基準補 償其地價外，考量需用土地人申請徵收至中央主管機關核 准徵收時（一般約需半年以上），鄰近類似土地市價如有 變動，為求公平合理，並有效推動徵收作業，爰增列第三 項，由地價調查單位將調查之地價變動幅度提交地價評議 會定期評定作為徵收補償地價調整之依據。④有關市價查 估等查估技術性及細節性規範，為符法律授權明確性，爰 第四項明定由中央主管機關定之。 ⑵參照前開土地徵收條例第30條規定可知，土地之徵收案件 　於上半年度報內政部，倘其土地市價變動幅度，各地政府 　機關應於公告徵收時，應依規定按已評定之市價變動幅度 　計算調整徵收補償地價，並注意需用土地人所準備之經費 　應足敷支應；反之，若於下半年度報內政部，政府機關則 　依市價變動幅度計算調整徵收補償地價，填載於徵收計畫 　書第18項，並檢附已提送各地政府機關之地價評議委員會 　評定之「徵收土地宗地市價清冊」及「市價變動幅度表」 　，並且所準備之經費應足敷支應。 　２、次按行為時土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法） 　　　第4 條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下： 　　　一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查 　　　買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因 　　　素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、 　　　估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地 　　　價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地 　　　宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6 條第1 項 　　　規定：「依第四條第二款調查實例，以蒐集市場買賣實例 　　　為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例。調查實 　　　例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表。」 　　　第7 條第4 、7 、12、13款規定: 「買賣或收益實例如有 　　　下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之 修正，記載於買賣實例或收益實例調查估價表。但該影響 交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用 ：……四、親友關係人間之交易。……七、拍賣。……十 二、與法定用途不符之交易。十三、其他特殊交易。」第 8 條第3 款規定: 「買賣或收益實例除依前條規定辦理外 ，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整 ，並記載於買賣實例或收益實例調查估價表：三、實例狀 況。」第10條第1 項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地 籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為 單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、 自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、 房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地 籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃 為同一地價區段。」第13條第1 款規定：「以買賣實例估 計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬 特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為 特殊情況者，應依第七條及第八條規定修正後，必要時並 得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該 買賣實例之正常買賣總價格。」第17條規定：「依第十三 條或第十四條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。 前項估價基準日指每年九月一日，案例蒐集期間為當年三 月二日至九月一日。但屬第二十七條第一項但書規定者， 估價基準日指三月一日，案例蒐集期間為前一年九月二日 至當年三月一日。」第18條規定：「比準地應於預定徵收 土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都 市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」 第19條規定：「比準地地價之查估，應填載比準地地價估 計表，其估計方法如下：一、就第十七條估價基準日調整 後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比 較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推 估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度， 決定比準地地價。地價區段內無法選取比較標的者，得於 其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。 第一項第二款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影 響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準 表之最大影響範圍內調整。」第20條規定：「預定徵收土 地宗地市價應以第十八條選取之比準地為基準，參酌宗地 條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等 個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留 地，不在此限。前項宗地條件、道路條件、接近條件、周 邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個 別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。依前二項估計 預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表 。第一項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地 籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關 者為準。」 ⑴而上開行為時查估辦法係主管機關內政部依土地徵收條例 第30條第4 項之授權而訂定，就有關徵收土地之補償市價 之地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及 　　　細節性規定，與土地徵收條例第30條第1 項規定意旨，並 　　　無不合，亦符合法律授權明確性，其中前列行為時查估辦 法各規定涉及土地徵收補償市價查估之辦理程序、市價查 估應調查影響之區域因素、劃分地價區段時應辦理之事項 及應踐行之程序、案例選取原則、比準地之選取、比準地 地價之查估、宗地市價之調整估計等應考量之因素等為規 定，直轄市、縣（市）主管機關辦理土地徵收地價補償時 ，自得援以作為認定被徵收土地當期市價之依據，而與法 律保留原則無違。 ⑵上開查估辦法第7 條立法理由略以「明定買賣或收益實例 應先進行情況調整並修正之，其不能修正者，應不予適用 ，俾利所蒐集之實例得以反映市場正常交易價格。」因此 本條乃列舉常見之特殊交易型態，並明定就此等實例應先 行審視，如有異於市場行情即明顯偏高或偏低時，則需進 行量化調整（依查估規則第8 條、第19條、第20條等規定 調整），但影響交易價格之情形無法有效掌握及量化調整 時，即不予採用。 　　⑶查估辦法第10條立法理由略以「第一項明定劃分地價區段 　　　前，應依程序進行區段勘查，考量各項影響地價之區域因 　　　素，即劃分地價區段之一般原則。」因此未劃屬同一地價 　　　區段即表示區域間之地價水準有別，經由區域因素之修正 　　　，始得調整此一差異，以查估比準地所在地價區段之合理 　　　市價。 　　⑷查估辦法第18條立法理由略以「明定比準地選取時機及原 　　　則。」即明定比準地之選定之原則。 ⑸查估辦法第19條立法理由略以：「一、明定比準地之查估 　，應就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同 一地價區段內選與比準地條件相同或相似之比較標的。二 、考量一般個案估價係以蒐集三件比較標的為原則，但因 土地徵收範圍內預定徵收已影響交易市場，本辦法第6 條 又以蒐集市場正常買賣實例為主，不易於同一地價區段內 選擇一至三件比較標的，故明定得於其他地區選擇一至三 件比較標的……。其他地區得以比準地同一供需圈之相似 條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地為考量。……」。 即明定比準地地價之查估方式及區域、個別因素調整規範 。以比較標的價格為基礎，比較、分析及調整區域及個別 條件之差異，並據以估算比準地之市價。即被告等查估機 關是否擇取適當之比較標的，並就此等案例與比準地之差 異，於區域及個別因素確實合理量化調整，確保查估結果 與市價相符。 ⑹查估辦法第20條立法理由略以「第一項明定預定徵收土地 宗 地市價之計算方式，應以區段內比準地地價為基準， 參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行 政條件等個別因素調整查估宗地市價。……」。即明確規 範個別條件可考量之細項及預定徵收土地宗地市價之計算 方式使接近市價，俾供各查估單位作業遵循。 　３、再按主管機關所為之徵收，並非僅局限於一人或一筆土地 　　　，而往往是數百筆大範圍土地或跨鄉鎮市等不同行政區域 　　　之土地徵收，其所牽涉之人、事、物等面向既深且廣，為 　　　有效達成徵收之特定行政目的，並為兼顧個別受處分人不 　　　同之補償訴求，乃據此增設異議、復議等先行行政自我審 　　　查程序，同時限定受處分人得提起異議之請求時限，避免 　　　後續單一或少數人再以其他補償訴求，及因其是否提起行 　　　政救濟，而有歧異之補償計算基礎，致違反平等原則，是 　　　基於徵收補償事件之特性，有關徵收補償費發給之計算法 　　　規包含土地徵收補償市價查估辦法，不宜適用中央法規標 　　　準法第18條之從新從優原則，而應適用徵收當期之法律。 　　　參見最高行政法院判決104 年度判字第660 號判決意旨亦 　　　採相同見解。 　４、再「地價區段之劃分及各區段之地價」「依法復議之徵收 補償價額」「依法異議之標準地價」及「徵收補償地價加 成補償成數」之評議，為地價及標準地價評議委員會之任 務，此為依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授 權訂定之行為時地評會組織規程第3條第1款、第4款、第5 款及第6款所規定。又依同規程第4條規定，地價及標準地 價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對 地價有專門知識之人士、建築師公會代表、銀行公會代表 及地政、財政、工務或都市計畫、建設及農林機關主管等 。顯見有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，係 經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表， 根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享 有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機 關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有 無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之 考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行 政法院應予尊重。是徵收土地應補償之地價，依土地法及 有關法令之規定，原有一定之程序與標準，如已踐行法定 程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意於補償地價之數 額，而遽指為違法。 （二）兩造間對事實概要欄記載及下列事實均不爭執，並有兩造 提出之下列證據附本院卷、原處分卷及訴願卷可查，自足 認為真實。 　１、103 年10月31日，被告所屬新建工程處（下稱新工處）函 　　　被告所屬地政局，新工處為辦理新北市鶯歌區中湖里、東 湖里通往龜山外環道新建工程用地徵收，訂於103年11月 21日召開市價查估報告審查會議，本件系爭土地之估價基 準日為103年9月1日（原處分可閱覽卷三第8頁）。 　２、104 年4 月14日，新北市地價及標準地價評議委員會即地 評會104 年第2 次會議評議，通過本件徵收土地宗地市價 評議表所載之各宗土地「擬評市價」（詳原處分不可閱覽 卷二第1 至第4 頁）。 ３、104 年4 月15日，原告黃琦申請承○○○區○○段圳子頭 　　坑小段148-1 及148-3 地號等兩筆土地（原處分不可閱覽 　　卷二第81至第83頁）。 　　⑴104年5月25日，財政部國有財產署(下稱國產署)北區分署 　　　函覆原告黃琦148-3地號部分土地位屬「鶯歌區中湖里、 　　　東湖里通往龜山外環道路新建工程」用地範圍內，新工處 　　　後續將依程序辦理撥用或洽原告黃琦辦理徵收，請原告自 　　　行考量是否繳款承購，若原告有意僅承購非屬工程用地範 　　　圍之國有土地，國產署北區分署將撤銷104年4月15日之繳 款通知，再另案審查並報請財政部核准讓售(本院卷第129 頁) 　　⑵104年7月6日，新工處召開「鶯歌區中湖里、東湖里通往 　　　龜山外環道路新建工程」用地範圍內國有土地撥用事宜會 　　　議，會議結論略以，黃琦同意先不繳款取得讓售土地，待 　　　新工處撥用完成工程範圍內148-3地號國有土地後，再重 　　　新申請國有地專案讓售(本院卷第131至第133頁)。 　　⑶104年8月13日，本案將俟被告所屬工務局辦竣申撥相關事 　　　宜，並經國產署核定後，再予續處本案報請財政部核准讓 　　　售事宜（本院卷第130頁）。 　４、104 年6 月29日，對於新北市104 年土地徵收補償市價變 　　　動幅度一案，提起評議，地評會104 年第5 次會議依原處 　　　分卷不可閱覽卷二第66頁之市價變動幅度評議參考表同意 　　　照案通過（原處分不可閱覽卷二第63至第66頁）。 　５、104 年9 月24日，內政部以台內地字第1041308339號函核 　　　准徵收31筆土地，原告所有系爭土地位於徵收範圍內；10 　　　4 年10月13日，被告以新北府地徵字第10419251782 號公 　　　告徵收補償，並發函予原告黃琦、曾憲益，公告期間自10 　　　4 年10月14日起至104 年11月12日止（原處分可閱覽卷一 　　　第1 至第8 頁）。 　６、原告黃琦、曾憲益分別對土地徵收補償額不服而向被告提 　　　出異議。 　　⑴104年10月26日，原告黃琦對土地徵收補償額不服而向被 　　　告提出異議，請求被告提供比準地、比準地價估價表、地 　　　價區段勘查表等徵收估價報告作成之依據（原處分可閱覽 　　　卷一第9 頁）。 　　⑵104年11月12日，徵收補償公告期滿。 　　⑶104年11月16日，被告就原告黃琦於104年10月26日所提出 　　　之異議，函覆土地地價之訂定情形及查處結果（原處分可 　　　閱覽卷一第10至第15頁）。 　　⑷104年12月2日，原告曾憲益對土地徵收補償額不服而向被 　　　告提出異議，認為本徵收案比較標的誤用有需要重新評估 　　　，懇請被告重新調查評估土地市價（原處分可閱覽卷一第 　　　57至第58頁）。 　　⑸104年12月3日，黃琦發函向被告聲明對查處結果不服，提 　　　出復議(原處分可閱覽卷一第16至第56頁)。 　　⑹104年12月11日，曾憲益不服被告新北市政府104年10月13 　　　日新北府徵字第10419251782號函所為處分向內政部提起 　　　訴願（原處分可閱覽卷一第61至第63頁）。104 年12月17 　　　日，內政部認原告曾憲益於104 年12月11日所提起之訴願 　　　，係就徵收價格表示不服，故移請被告依土地徵收條例第 　　　22條規定辦理（原處分可閱覽卷一第59頁）。 　７、105 年4 月1 日，被告依土地徵收條例第22條規定，提地 　　　評會復議，並請原告到場陳述意見。就黃琦對「鶯歌區中 湖里、東湖里通往龜山外環道路新建工程」○○○區○○ 段大竹圍小段78-27 地號等10筆土地徵收補償市價提出異 議及曾憲益對「鶯歌區中湖里、東湖里通往龜山外環道路 新建工程」○○○區○○段大竹圍小段78-5地號等7 筆土 地徵收補償市價提出異議兩案，地評會105 年第2 次會議 決議本案維持異議土地104 年土地徵收補金額（原處分不 可閱覽卷二第5 至第18頁）。 　　⑴105 年4 月20日，被告以新北府地價字第1050695280號、 　　　105 年4 月20日新北府地價字第1050696541號函（即本件 　　　原處分）通知原告等就黃琦對「鶯歌區中湖里、東湖里通 　　　往龜山外環道路新建工程」○○○區○○段大竹圍小段78 　　　-27 地號等10筆土地徵收補償市價提出異議及曾憲益對「 　　　鶯歌區中湖里、東湖里通往龜山外環道路新建工程」○○ 　　　○區○○段大竹圍小段78-5地號等7 筆土地徵收補償市價 　　　提出異議兩案之復議結果維持原徵收補償價額（原處分可 　　　閱覽卷一第65至第84頁) 。 　　⑵105年5月20日，原告等就本案向內政部提起訴願。 　　⑶105年12月26日，內政部駁回原告等之訴願(本院卷第26至 　　　第35頁)；106年2月24日，原告等提起本件行政訴訟。 　８、原告提起本件訴訟後，被告針對原告質疑計算錯誤部分， 　　　全面檢視，106 年5 月2 日，就原告黃琦等2 人對「鶯歌 　　　區中湖里、東湖里通往龜山外環道路新建工程」之土地徵 收補償市價提起行政訴訟一案，經查估單位重新檢視結果 應予部分更正，故提請重新評議，而地評會106 年第2 次 會議將比準地地價估計表所選用之買賣實例，由實例編號 6 改為實例編號6 、7 、8 （增加編號7 、8 實例），並 經依法查估後，仍維持異議土地104 年土地徵收補償市價 （原處分可閱覽卷五第1 至第6 頁）；106 年5 月22日， 被告以新北府地價字第1060954746號函通知原告等，宗地 市價均維持原價格無須更正（原處分可閱覽卷五第7 至第 8 頁），並經被告送交本院。 （三）經查，本件被告依行為時（內政部於101 年6 月5 日以台 內地字第1010199193號令發布「土地徵收補償市價查估辦 法」即查估辦法規定，以本件查估包含系爭土地在內之估 價基準日為103 年9 月1 日，案例選取時間為103 年3 月 2 日至103 年9 月1 日（即估價基準日前半年），並委由 查估單位華信估價師調查及估算後，依查估辦法第20條規 　　　定以系爭土地所屬區段之比準地為基準調整估計，計算系 　　　爭土地之徵收補償價，嗣於103 年11月21日召開系爭工程 　　　案中預備徵收土地之市價查估報告審查會議，並於104 年 　　　4 月14地評會104 年第2 次會議評議，通過本件預備徵收 　　　土地宗地市價評議表所載之各宗土地「擬評市價」；被告 　　　於以104 年10月13日新北府地徵字第10419251784 號公告 　　　徵收補償，而原告分別對上開公告提出異議，被告則於函 　　　覆原告黃琦及原告曾憲益提出訴願後，一併將原告異議事 　　　項提交地評會105 年4 月1 日105 年第2 次會議評（復） 議並經維持原徵收補償價額，105 年4 月20日被告乃為本 　　　件原處分（即被告新北府地價字第1050695280號、新北府 　　　地價字第1050696541號函）。又原告提起本件訴訟後，被 　　　告發現華信估價師對本件實例編號6 土地正常買賣單價確 　　　有計算錯誤之情形，乃重新增加選取2 筆分屬鶯歌區及樹 　　　林區之山坡地保育區農牧用地買賣實例作為比較標的（即 　　　實例編號7 、8 ，依序○○○區○○段中坑小段271-300 地號，土地成交單價為每平方公尺1,511元○○○區○○ ○○段○○○○○○○○號土地，土地成交單價為每平方公尺1,8 40元）並據以估算本案P005-00、P007-00、P009-00地價 區段比準地之市價，核與原處分結果相同（重新估算後之 比準地市價仍與原處分相同），共再提交106年5月2日地 評會106年第2次會議決議通過等事實詳如上述，參照前開 本院法律見解（有關地評會之決議有判斷餘地之適用等） ，本件原處分核未違法。 （四）原告雖主張本件應適用現行查估辦法增定之第17條第3項 ：「前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基 準日前一年內。」規定，並主張本件查估選取案例期間應 延至1 年，故行為時之查估辦17條（無第3 項）違反母法 土地徵收條例第30條等規定云云。然行為時查估辦法第17 條符合法律授權明確性，且與法律保留原則無違詳如上述 ，並無違反母法即土地徵收條例第30條規定；且土地徵收 補償非僅局限於一人或一筆土地，有關徵收補償費發給之 　　　計算法規包含土地徵收補償市價查估辦法，不宜適用中央 　　　法規標準法第18條之從新從優原則均詳如上開本院法律見 　　　解，況查現行查估辦法第17條第3 項乃規定『得』放寬至 　　　價基準日前一年內，亦非『應』放寬至價基準日前一年內 　　　；綜上可知，原告此部分主張顯與法律規定不符，不能採 　　　據。 （五）原告再主張本件實例編號１違反行為時查估辦法第7 條第 7 款及第13款，依同條但書規定，應不予採用，然原處分 逕予採用並為查估計算市價依據，自屬違法云云。然： 　１、本件被告查估時採用實例編號1 ，乃以上開實例為103 年 6 月經買賣成交之價格（即登記原因及異動日期103 年6 月19日之買賣），而非登記原因及異動日期為100 年11月 30日之『拍賣』之價格；此有被告提出之上開案例之土地 登記簿謄本一件附原處分卷二附件15可查。因此原告誤會 主張實例編號1 之比較標的屬「拍賣」或「其他特殊交易 」，被告應依查估辦法第7 條第1 項但書規定，應不予採 用云云，因其植基於事實根據本有嚴重誤會，而顯無足採 。 　２、再依被告提出原處分卷二附件16實例編號1 圖資及現況圖 　　　等可知，實例編號1 所通行之東學巷，其近中湖街口確有 　　　小部分路段傾斜情形，惟該巷其餘路段尚稱平坦，整體不 　　　致造成宗地出入困難，並經詳實勘查後，於查估書表中合 　　　理調整修正使接近市價，核與前揭查估辦法規定相符。至 原告黃琦所有○○○區○○段大竹圍小段78-27 及大湖段 圳子頭坑小段145-21地號等2 筆山坡地保育區丁種建築用 地，經比對現況及地籍圖、空照圖等圖資，實際並無直接 臨路，其出入須經由同小段145-18及148 地號等土地始得 通行（詳原處分卷一附件17）；與實例編號1 完全不同。 　３、末按查估辦法第7 條乃列舉常見之特殊交易型態，並明定 就此等實例應先行審視，如有異於市場行情即明顯偏高或 偏低時，則需進行量化調整（依查估規則第8 條、第19條 、第20條等規定調整），但影響交易價格之情形無法有效 掌握及量化調整時，始不予採用。本件因此原告主張本件 被告選取實例編號1 違反查估辦法第7 條第7 款及第13款 規定云云，認定事實本有錯誤，且原告對特列交易型態不 論是否對但影響交易價格之情形可否有效掌握及量化調整 ，均不律不予採用之法律觀點，核與前揭查估辦法規定不 符，因此原告此部分主張並無理由，應予駁回。 ４、至原告主張國有財產局讓售價格與土地徵收補償價額差異 甚大，主張本件查估價格不符市價云云，然查國有財產局 所評定之專案讓售價格，係就各該宗地個別估價，並考量 讓售範圍與原告原有土地合併利用下之最有效使用因素， 價格評定方式與土地徵收補償市價係評估徵收當時被徵收 土地之宗地及土地使用管制等條件等程序及實體均不相同 ，因此二者價格實難相提比較，況查本件原告並未依限完 成承購作業詳如原處分卷一附件18。因此原告此部分主張 亦不能為其有利之認定。 （六）原告另主張本件實例編號6 ○○○區○○段三界公坑小段 1~30地號等14筆土地成交案例）違反行為時查估辦法第7 　　　條第4 款、第12款及第13款，依同條但書規定，應不予採 用，而原處分予以採用查估系爭土地市價故違法云云。 　１、按最高法院106 年2 月14日第三次民事庭會議決議，明確 　　　肯認登記名義人處分無名登記物仍屬『有權處分』，在信 　　　託法立法實施後，就不動產借名登記之「脫法行為」有相 　　　當程度之導正，應先敘明。本件原告提出之不動產買賣契 約書（契約當事人為賣方陳文錄，買方為林秋諒、林秋德 ），主張實例編號6 買賣交易實為華泰窯業股份有限公司 （下簡稱華泰公司）全額出資買受，借名登記予股東林秋 諒，核屬「親友關係人間之交易」，且與「法定用途不符 之交易」云云，參照前開決議可知，不動產登記原則上仍 以土地登記簿謄本上之登記資料為據，至當事人主張之借 名登記關係，原則上不能對抗借名登記關係以外之第三人 法理可知，本件原告之前揭主張法律上難認有據。況查前 開買賣契約書上買賣標的土地，全為農牧用地，以之移轉 為法人並充作工業或工廠使用，本違反農地農用之法律規 定，因此查估單位及被告援用土地登記簿謄本上記載，以 本件為買賣雙方均為自然人，不牽涉法人華泰公司，亦不 以買賣雙方為華泰公司股東或前股東認定系爭買賣契約當 事人，而認屬親友關係人之交易，本非無據。況查本件依 登記資料乃合法之買賣（自然人間之買賣農牧用地，非買 受人為法人買受工廠廠房用地），因此原告主張與『與法 定用途不符之交易』云云，亦不足採。 　２、又按查核辦法第7 條乃規定買賣或收益實例如有條文規定 13款之例外事由，致價格明顯偏高或偏低者，而異於市場 行情，於交易價格之情形無法有效掌握及量化調整時，始 例外不予採用。而該13款事由採列舉式，其中第13款為『 其他特殊交易』即不屬第1 款至第12款之交易始能列入第 13款。經查本件原告主張案例編號１及案例編號６各屬查 核辦法第7 條第7 款，第4 款及第12款之交易詳如上述， 因此原告未明確說明僅空言陳稱本件系爭實例編號1 、6 又屬『其他特殊交易』云云，即無理由，而顯無足採。 　３、次查，前揭實例編號6 之交易，經查估單位實地勘查檢視 地上存有未登記之鐵皮廠房，且實價登錄資訊備註欄載有 「賣清」等情況，爰查估辦法第7 、8 條規定量化調整， 　　　而估計出之土地正常買賣單價為每平方公尺2,551 元，已 　　　就價格偏高因素合理修正，且查估之土地正常買賣單價符 　　　合當地山坡地保育區農牧用地成交行情（介於每平方公尺 　　　0.1 至0.3 萬元間），另參照前揭查估辦法第7 條規定但 　　　書意旨，本件並非不能以量化調整有效掌握案例編號６可 　　　能影響交易價格之因素，因此原告逕認本件被告無法量化 　　　調整，而應不予採用云云，亦不能認有理由。原告雖主張 　　　該案例土地，於交易前實際買受人華泰公司即建造廠房於 　　　上，原告量化調整將交易價格再扣除買受人原即所有之廠 　　　房等建物價值自不合法云云。然參照前開不動產借名登記 　　　之說明，本件實價登錄資訊既然載明『賣清』，核自屬將 　　　該案例土地上之未辦保存登記之建物（違章建築）一併出 　　　賣予買受人而於系爭契約中之買賣價金中顯示，因此被告 　　　及查估單位（華信估價師）量化調整將之列入考慮因素， 　　　並無不法。原告持脫法之借名登記契約為前揭主張，並無 　　　理由。 　４、再查本件被告針對原告質疑案例編號6 計算錯誤部分，全 面檢視後再增加編號7 、8 實例，並經依法量化調整查估 經地評會決議通過後，以106 年5 月22日新北府地價字第 1060954746號函通知原告等，宗地市價均維持原價格無須 更正等事實詳如上述本院認定事實，因此原告主張計算錯 誤部分，業經更正，且參酌前揭判斷餘地之說明，本件地 評會就被告認案例6 可以量化調整亦予肯認，因此原告主 張增加編7 、8 實例及更正或追補理由違法云云，亦有誤 會而不足採。 ①實例編號6 共計成交16筆土地，移轉土地面積共計10,220 平方公尺，交易標的除選用之14筆土地外，尚有不相連之 大湖段圳子頭坑小段301-330 地號之農牧用地（面積488 平方公尺），及同小段31-60 地號之林業用地（面積703 平方公尺）等2 筆土地，經檢視發現查估單位僅扣除前述 林業用地價格（70萬3,000 元），而未扣除前述不相連之 農牧用地價格（118 萬960 元），致原計算之土地正常買 賣單價每平方公尺2,551 元有誤，正確應為每平方公尺2, 420 元，而更正後之價格低於原評估價格2,551 元，對原 告系爭土地言，原處分之補償價格並無不利。 ②又本件被告再審核編號6 土地正常買賣單價確有計算錯誤 　之情形，且為強化查估市價行情之合理性（原僅選實例編 　號6 並未違法）另增加選取2 筆分屬鶯歌區及樹林區之山 　　　坡地保育區農牧用地買賣實例作為比較標的（即實例編號 　　7、8，依序○○○區○○段中坑小段271-300地號，土地 成交單價為每平方公尺1,511元○○○區○○○段○○○○○○○ ○號土地，土地成交單價為每平方公尺1,840元），據以 估算本案P005-00、P007-00、P009-00地價區段比準地之 市價，因重新估算後之比準地市價仍為相同，故徵收土地 宗地市價與原處分結果相同，此有被告提出之原處分卷四 附件５在卷可查，且如上述本院認定事實，並已提交106 年5月2日新北市地價及標準地價評議委員會106年第2次會 議決議通過。因此本件原告補正理由，核未違法，亦未影 響原告權益。 　　③末查被告為使本件徵收補償能更接近市價，故於發現前揭 　　　錯誤後，再加選實例編號7 、8 為案例，該２案例均無實 例6 原告主張之農牧用地上被充作違法工廠廠房使用及上 有未辦保存登記之建物，因此被告為解決本件原告對案例 ６之採議，加選上開純粹與本件原告系爭土地相同之農牧 用地為查估案例，應更符合本件查估之比準地市價。至其 　　　中實例編號7 部分雖因距離比準地較遠原因前經被排除而 　　　不予選取，但為慎重起見如上述，被告於106 年間再予加 選並予量化調整（量化調整詳情形詳如本院卷第237 頁至 238 頁）後，再據估算本件系爭土地之相關比準地之市價 ，且經地評會決議通過，經核並未違法。原告主張選例矛 盾且不合法云云，並不足採。 　５、再查，原告指陳實例編號6 於交易前已提供實際出資之買 　　　方（即華泰窯業股份有限公司）使用，本件查估價格時， 　　　應扣除地上未登記建物云云。然查依原告提出之不動產買 　　　賣契約書僅載明交付標的（『二、不動產標示：詳如後附 　　　土地清冊』（清冊載明計16筆地號之農牧用地，並無廠房 ）、『九、……依現況點交』）及出資情形（『十一、… 　　　…由華泰窯業股份有限公司全額出資』）等交易約定。因 　　　此賣方陳文錄所有之上開案實例編號6 土地，實際買受人 　　　實為借名登記華泰公司，且上開契約並未載明土地上有廠 　　　房（未辦保存登記之建物且由華泰公司出資建造），且縱 　　　認有華泰公司出資建造廠房，則該建造成本仍隱含賣方之 股東權益價值，係屬內部權益關係；故被告主張已考量實 例狀況及參酌該區域市場行情，扣除地上建物成本，亦係 基於專業評估後之修正，核與量化調整相符。 　６、綜上，本件原告主張被告選取實例編號6 違法云云，並無 　　　理由。 （七）原告雖提出自行委託之誠立不動產估價師聯合事務所（下 簡稱誠立估價師）之查估結果，主張本件案徵收補償市價 差異甚大不合法云云。 　１、參照土地徵收條例第30條及查估辦法規定，本件被告依查 估辦法第3 規定委託華信估價師辦理查估作業，嗣於104 年4 月14日及6 月29日提交地評會104 年第2 、5 次會議 評議通過本案徵收土地宗地市價及其市價變動幅度；再因 原告異議而於105 年4 月1 日由地評會105 年第2 次會議 決議維持原徵收補償價額；嗣又因計算錯誤，被告及華信 估價師位重新全面檢視，再於106 年5 月2 日針對計算錯 誤（實例編號6 ）部分更正部分查估內容經地評會106 年 第2 次會議決議維持原徵收補償價額等事實詳如上述，因 此本件原告主張應依其自行委託之誠立估價師之估價報告 之估價價格，判決如聲明第二項至第八項所示云云，因程 序上未經地評會決議，自顯無理由，應先敘明。 　２、次查誠立估價師之查估結果與本案徵收補償市價差異甚大 　　　，乃因誠立估價師於比較標的之案例選取及價格量化調整 　　　過程有諸多瑕疵所致，再分述如下： 　　⑴有關山坡地保育區農牧用地部分：查誠立估價師係採用坐 　　　落於鶯歌區之2 筆一般農業區農牧用地交易實例作為比較 　 標的，據以辦理本案山坡地保育區農牧用地之推估，而依 立誠估價報告書所載，該2 筆案例僅於區域因素總調整率 僅分別下修-11%及-10.5%（另個別因素總調整率為-15%及 -6 .25% ）。然查本件系爭土地雖亦為「山坡地保育區農 牧用地」，但與誠立估價師所選採「一般農業區農牧用地 」，二者地形、地勢、位置並不相同，且「山坡地保育區 　　　農牧用地」位於山坡地範圍，另受水土保持法及山坡地保 　　　育利用條例等規定之管制。且被告提出經統計資料，鶯歌 區101 年7 月至104 年3 月間之實價登錄案例，扣除備註 欄載有親友間移轉、急買急賣、債權抵償等特殊原因及混 有其他使用地類別等實例後，一般農業區農牧用地之成交 價格分佈約為每平方公尺0.5 至1.4 萬元間，山坡地保育 區農牧用地（位於山坡地範圍）則為每平方公尺0.1至0.3 萬元間，而本件被告及查估單位以統計方式量化一般農業 區及山坡地保育區農牧用地之差異，二者市場正常成交行 情逾6成（詳原處分卷一附件6），益足證原告提出之誠立 估價師以一般農業區農牧用地作為比較標的，顯不適合， 應先敘明。 　　⑵有關山坡地保育區丁種建築用地部分：原告提出誠立估價 　　　師共選取2 筆丁種建築用地作為比較標的，其中比較標的 　　　1 ○○○區○○路○○○○○ 號，基地為大湖段圳子頭坑小段 　　　242-5 地號，交易年月為102 年12月，交易總價3,825 萬 　　　元），其交易年月非屬本案案例蒐集期間（103 年3 月2 　　　日至103 年9 月1 日），依查估辦法規定本不得選取。又 　　　比較標的2 位於大湖路一帶（交易行情每坪約15萬元）， 　　　該區域土地規劃方整、地形平坦且臨大湖路等10公尺以上 　　　道路，又周邊土地多為丁種建築用地，工廠林立聚集；同 　　　比較標的1 、2 均與系爭土地位屬之區域（交易價格多數 　　　介於每坪2 萬至4 萬間）交易行情顯有別（原處分卷３附 　　　件七），誠立估價師並未就價格差異合理量化調整，且有 　　　各項條件修正率過大之情形，自不符合查估辦法不能作為 　　　本案比較案例。 ⑶又誠立估價師於劃分地價區段時有多項影響價格訂定之缺 　失，略述如下： 　　　①系爭土地計有17筆，惟誠立估價師於劃分地價區段時， 　　　僅將本○○○區○○段大竹圍小段78-27 等2 筆丁種建築 　　　用地劃至P001-00 地價區段（丁種建築用地）；同段大竹 　　　圍小段78-17 地號等6 筆山坡地保育區農牧用地及同段圳 　　　子頭坑小段145-26地號1 筆山坡地保育區交通用地土地劃 　　　至P002-00 （農牧用地）地價區段內，而漏未將同段大竹 　　　圍小段78-18 、78-19 、78-5及同段圳子頭坑小段171-11 　、171-26、171-19、171-29及171-31等8 筆系爭土地（均 為山坡地保育區農牧用地）劃設至所屬之地價區段。 ②誠立估價師未依查估辦法第20條規定估計預定徵收土地 宗地市價，亦未確實掌握預定徵收土地與比準地間之個別 條件差異，並予以量化調整，將影響查估結果之合理性。 ③誠立估價師之報告書尚有其他諸如未依內政部訂頒之書 表格式查填、比較標的非屬買賣實例蒐集期間、距離量測 有誤、區段範圍與地價區段劃設不符、地價區段勘查表及 宗地條件查填、未檢附徵收土地宗地市價估計表等，均與 查估辦法規定不符，不另詳述。 ３、綜上，本件原告上開主張核無足採，因此原告聲明第二至 第五項顯無理由，應予駁回。 　４、末查土地徵收之地價查估補償，依前述本院法律見解，須 　　　依查估辦法規定先行查估，嗣提交被告地評會決議，始能 　　　依法確認被徵收土地之（依法查估時期即基準期）市場交 　　　易價格。因此原告於本件訴訟時，聲請再委送請第三鑑價 　　　單位鑑定原告所有系爭土地市價云云，因與上開規定不符 　　　，且核無必要應併予駁回。 五、綜上，本件原告所有系爭土地之土地徵收補償價額之查估均 符合法規，並經地評會審議通過在案，原處分及訴願決定雖 有計算錯誤，但被告於本院審理時復完成法定程序予以更正 ，且更正結果復與原處分並無不同，因此原處分及訴願決定 並無違法，原告訴請撤銷如聲明第一項所示，並無理由。又 原持自己委託之估價師估價，而該估價師又未依查估辦法規 定辦理查估，又未經地評會審議，故原告所持誠立估價師報 告於法不符，因此原告以誠立估價師報告請求法院判決如其 聲明所示第二項至第八項，核自無理由，應予駁回。又本件 為判決基礎事證已明，兩造間其餘攻擊防禦方法及提出證據 ，雖經審酌亦不影響前揭判決結果，爰不一一敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項 前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前段判決如主文。 中　　華　　民　　國　　106　 年　　9　　 月　　7　　 日 　　　　　 臺北高等行政法院第一庭 審判長法 官　黃本仁 法 官　林妙黛 法 官　洪遠亮 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。 三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段） 四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項） ┌─────────┬────────────────┐ │得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │ │代理人之情形 │ │ ├─────────┼────────────────┤ │㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│ │ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│ │ 為訴訟代理人　 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │ │ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備會計師資格者。 │ │ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│ │ │ 利代理人者。 │ ├─────────┼────────────────┤ │㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│ │ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│ │ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│ │ ，亦得為上訴審訴│ 。 │ │ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│ │ │ 依法得為專利代理人者。 │ │ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│ │ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│ │ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│ │ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │ ├─────────┴────────────────┤ │是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│ │人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│ │文書影本及委任書。 │ └──────────────────────────┘ 中　　華　　民　　國　　106　 年　　9　　 月　　7　　 日 　　　　　　 　　　 書記官 陳德銘