臺北高等
行政法院判決
106年度訴字第392號
108年5月2日
辯論終結
原 告 欣祐有限公司
代 表 人 林義雄（董事）
被 告 臺北市政府都市發展局
代 表 人 黃景茂（局長）
訴訟代理人 孫幼華
潘仕傑
陳沛緹
上列
當事人間公寓大廈管理條例事件，原告不服臺北市政府中華
民國106年1月23日府訴二字第10600004600號
訴願決定，提起
行
政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、
程序事項：
1.本件原告起訴後，被告之代表人已由林洲民變更為黃景茂，
茲由新任代表人具狀聲明
承受訴訟（參本院卷一p565），核
無不合，應予准許。
2.「訴狀
送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告
同意或行政法院認為
適當者，不在此限。」「有下列情形之
一者，
訴之變更或追加，應予准許：……二、
訴訟標的之請
求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第111條
第1項、第3項第2款分別定有明文。
3.本件原告起訴時，原聲明：「
訴願決定及原處分均
撤銷」
嗣
原告於訴訟中，變更訴之聲明為：「⑴違法成立之祥旺達康
管委會，被告應依人民團體法第53條及第58條
予以撤銷許可
。⑵訴願決定及原處分均撤銷。」（參本院卷一p422、524
）經核原告
上開訴之追加，與原訴請求之基礎事實不同，
揆
諸前揭規定，不應准許。本院另以
裁定駁回之。
二、事實概要：
1.原告為台北市○○區○○街○○○號6樓建物（屬「祥旺達康科
技中心」大樓，領有93使字第0324號
使用執照，下稱「
系爭
建物」）之區分所有權人，前因未依該大樓住戶規約（下稱
「系爭規約」）第21條第1項第2款規定擅自於系爭建物外牆
吊掛冷氣機，涉違反公寓大廈管理條例第8條第1項規定，經
臺北市政府以民國（下同）103年10月17日府都建字第10369
362300號函通知原告限期陳述意見，並經原告移除冷氣機。
①嗣民眾於104年5月6日透過臺北市政府單一
申訴管理系統
反映有再次於系爭建物外牆吊掛冷氣機之情事，經臺北市
政府建築管理工程處（下稱「建管處」）於104年5月8日
派員至現場勘查確認。被告審認原告違反公寓大廈管理條
例第8條第1項規定，
爰依同條例第49條第1項第2款規定，
以104年5月14日北市都建字第10462117900號函通知原告
於文到10日內限期改善。原告不服，於104年6月11日第1
次提起訴願，經臺北市政府以104年9月16日府訴二字第10
409120400號決定訴願駁回。
②又被告於105年5月30日派員至現場
複查，發現原告前揭違
規情事仍未改善，審認原告違反公寓大廈管理條例第8條
第1項規定，爰依同條例第49條第1項第2款及
裁罰基準規
定，以105年6月2日北市都建字第10562465600號裁處書處
原告新臺幣（下同）4萬元
罰鍰，並限於文到15日內改善
完畢並報備，逾期未辦理將依公寓大廈管理條例續處，直
至改善為止。該裁處書於105年6月23日送達，原告不服，
於105年7月19日第2次提起訴願，經臺北市政府以105年11
月7日府訴二字第10509156600號決定訴願駁回。
2.其間，被告
復於105年8月12日派員至現場複查，發現原告前
揭違規情事仍未改善，審認原告違反公寓大廈管理條例第8
條第1項規定，未依被告105年6月2日北市都建字第10562465
600號裁處書限期改善，爰依同條例第49條第1項第2款及
裁
罰基準規定，以105年8月23日北市都建字第10562590500號
裁處書處原告8萬元罰鍰，並限於文到15日內改善完畢並報
備。原告不服，於105年9月30日第3次提起訴願。經臺北市
政府106年1月23日府訴二字第10600004600號決定訴願駁回
。原告不服，遂提起行政訴訟。
三、本件原告主張：
1.系爭建物起造人為楊林瑞，該管理委員會之成立卻由葉日書
所召集，依公寓大廈管理條例第28條之規定，管理委員會應
由建物起造人召集，因而此一由無召集權人所召開之會議自
不能為有效之決議，也達反公寓大廈管理條例第28條。
①依公寓大廈管理條例第3條第9款、第36條之規定，管理委
員會之職務
乃執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈
管理維護工作，不包含規約修訂，然由系爭管委會之新規
約修訂意見調查表可知，其分別在100年7月12日、同年月
15日由管委會委員審閱，並決定提交100年區分所有權人
會議「追認」，顯見當時系爭管委會早於區權人會議前即
有造定見，其僭越職務自行決定修正內容，才有後續強行
偽造會議記錄送交報備一事。
②系爭建物100年11月18日區分所有權人會議通知僅記載有
「附件一：提案單」及「附件二：會議出席委託書」，可
知並未檢附擬修訂規約資料，原告及其他區權人事前無從
知悉修改規約之相關資訊，系爭管委會所為明顯違反公寓
大廈管理條例第30條「應載明開會內容」之規定，嚴重影
響區權
人權益。100年11月18日召開區權會當日，系爭管
委會臨時將規約修正對照表發給區分所有權人，區權人無
法表示意見乃反對當次進行表決，但主委強勢主導後通過
臨時動議要在當次表決，實際上，吵完架後區權人多自行
離去，後續並未逐條朗讀、逐條表決，
迺系爭管委會
竟捏
造不實之會議紀錄，謊報由總幹事將住戶規約逐條朗讀（
按原告主張依公寓大廈管理條例第44條規定，總幹事僅得
從事管理維護事項，卻違法參與區權人會議），甚至記載
「全數無異議通過」等明顯不實之紀錄，當時主委詹玉真
也不敢在會議紀錄上署名，明顯違反公寓大廈管理條例第
34條第1項規定。
③卻隨即在隔週一（101年11月21日）將會議記錄和規約送
交台北市政府報備，該區權人會議記錄所記載之附件三為
摸彩得獎名單，報備時卻魚目混珠變成規約新舊條文對照
，原告主張100年11月18日區權人會議決議不存在，即非
無據。系爭會議紀錄未由當時主委簽名，系爭管委會也未
依法於15日內送達各區分所有權人並公告，原告無從知悉
並
聲請撤銷，再觀系爭100年11月18日之規約修正對照表
，系爭管委會在刪除或增列之條文一欄，刻意不將規約第
21條增修部分列入，意在不使區權人注意以達欺瞞、蒙混
過關之目的，足見該次會議之不合法，自無由
拘束區分所
有權人。
2.系爭建物該管委會之成立達反公寓大廈管理條例第26條之規
定，B棟為非封閉式各自獨立之公寓大廈，未經B棟半數住戶
之書面同意，亦未經全體區分所有權人會議決議，建商便便
宜行事，逕行將A、B兩棟同組一管理委員會。
①A棟地址：○○街OOO號1樓至9樓，○○街OOO號1樓至9樓
，○○街OOO號1樓至7樓，共30戶；B棟地址：○○街OOO
號1樓至9樓，○○街OO0號1樓至8樓，共17戶。而公寓大
廈管理條例第8條第1項未規定區分所有權人不得再專有部
分設置冷氣室外機，縱被告稱原告違反系爭規約，
惟該系
爭規約乃系爭建物之非法管委會所訂之非法規約。自不得
拘束原告。
②104年8月6日召開B動區分所有權人會議，出席人數15人，
占全體區分所有權人數88％，且出席15位一直同意成立旺
達科技商業大樓管理委員會（參本院卷一p114-125），並
向
主管機關申請報備，然卻被主管機關退件。按公大廈管
理組織申請報備處理原則明定，公寓大廈管理組織應以建
築法第11條規定之一宗基地及其建築物為範圍，所謂一宗
基地依建築技術規則設計施工編第1條第1款規定，不得為
道路、鐵路或永久性空地等分隔，但本件之A、B二棟大廈
雖係一宗土地，然其中有永久性空地分隔，各自獨立，系
爭管委會成立時任意劃定範圍成立，與法不合。
③系爭管委會之成立未得B棟區分所有權人過半數書面同意
，欠缺成立之必要條件，任意即將B楝納入系爭管委會，
由於A棟有住戶30戶，B棟僅17戶，導致決議事務時有多數
暴力、利益不均之情形，此即本件B棟住戶另行設置管委
會之
緣由。
3.
並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。訴訟費用由被告負擔。
四、被告則以：
1.臺北市政府100年12月7日府都建字第10073390500號函同意
備查之「祥旺達康科技中心修訂住戶規約（100年11月1日印
製，參本院卷一p65-66）第21條第1項第2款規定：「廠區周
圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備
，不得變更其構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或外牆吊掛
冷氣等其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大
廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市
、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所
有權人會議決議之限制。」如有違反規約規定者，自屬違反
公寓大廈管理條例第8條第1項之規定；查原告既於系爭建物
外牆吊掛冷氣，顯屬違反
上揭規約及公寓大廈管理條例之規
定，依法自應受罰。
2.參最高行政法院103年9月第1次庭長法官聯席會議之意旨、
臺中高等行政法院90年度訴字第1256號判決要旨，原告之主
張，不足採據。亦即依最高行政法院103年9月份庭長法官聯
席會議決議，管委會報備之爭執是
私權行為，管委會只是一
種
觀念通知，讓
行政機關知道該大樓有成立管委會，以便後
續之監督及
行政指導，並不代表他們的報備有任何的
法律效
果。原告如質疑管委會的合法性，應循民事法院的裁判，以
資確定，該部分並非被告所能判斷。
3.並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
五、
兩造不爭之事實及兩造
爭點：
1.如事實欄所述之事實，
業據提出原處分（參本院卷一p18-22
）、訴願決定（參本院卷一p23-29）、會議記錄（參本院卷
一p15）、臺北市政府工務局使用執照（參本院卷一p16-17
）、台北達康科技中心管理委員會105年8月9日達康字第105
0809號函（參本院卷一p56）、祥旺達康科技中心住戶規約
（參本院卷一p57-67）、台北市公寓大廈爭議事件
調處申請
書（參本院卷一p109-113）、旺達科技商業大樓管理委員會
相關資料及報備文件（參本院卷一p114-122、163-271、278
-344、352-411）、被告106年3月21日北市都建字第1063623
9800號函（參本院卷一p124-125）、106年3月6日000000000
00號函（參本院卷一p272-273）、調處會議記錄（參本院卷
一p132-133）、建物所有權狀（參本院卷一p155-156）、公
文檔調卷資料（參本院卷一p427-517）、會議記錄（參本院
卷二p26、29、127）、新規約修訂意見調查表（參本院卷二
p27-28、72-82）、出席名冊及所有權人名冊（參本院卷二p
30-33、36-38）、使用執照（參本院卷二p34-35）、所有權
人會議資料（參本院卷二p85-109）等為證，其形式真正為
兩造所不爭執，
堪信為真。
2.兩造爭點為：⑴被告認原告違反公寓大廈管理條例第8條第1
項規定，乃依同條例第49條第1項第2款規定，以原處分處原
告8萬元罰鍰，並請於文到15日內改善恢復原狀，於法是否
有據？
六、本件應適用之法條與法理：
1.公寓大廈管理條例：
第2條：「本條例
所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄
市為直轄市政府；在縣(市) 為縣 (市) 政府。
第3條：「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上
或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數
部分之建築物及其基地。二、區分所有：指數人區分一建築
物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有
權。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨
立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈
專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共
同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供
特定區分所有權人使用者。六、約定共用部分：指公寓大廈
專有部分經約定供共同使用者。七、區分所有權人會議：指
區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集
全體區分所有權人所舉行之會議。八、住戶：指公寓大廈之
區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有
部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。九、管
理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈
管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員
所設立之組織。十、管理負責人：指未成立管理委員會，由
區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十
九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。十一、管理服
務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員
會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服
務人員或管理維護公司。十二、規約：公寓大廈區分所有權
人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會
議決議之共同遵守事項。」
第8條：「（第1項）公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺
及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置
廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外
，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，
經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規
約或區分所有權人會議決議之限制。…（第3項）住戶違反
第1項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而
不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住
戶並應於一個月內
回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理
負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」
第26條：「（第1項）非封閉式之公寓大廈集居社區其地面
層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混
合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該
幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商
場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所
有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商
場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄
市、縣(市)主管機關報備。（第2項）一、共用部分、約定
共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕
、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基
金之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘
額及第36條第8款規定保管文件之移交。五、全體區分所有
權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工
事宜。（第3項）第20條、第27條、第29條至第39條、第48
條、第49條第1項第7款及第54條規定，於依前項召開或成立
之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員
準用之。」
第30條：「（第1項）區分所有權人會議，應由召集人於開
會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有
急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告
期間不得少
於二日。（第2項）管理委員之選任事項，應在前項開會通
知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」
第34條：「（第1項）區分所有權人會議應作成會議紀錄，
載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送
達各區分所有權人並公告之。（第2項）前項會議紀錄，應
與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存
。」
第36條：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議
決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕
及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項
。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事
之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定
之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運
用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電
、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務
報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑
及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十
一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保
管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消
防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例
或規約所定事項。」
第49條：「（第1項）有下列行為之一者，由直轄市、縣(市
)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令
其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處
罰：…二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓
大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。…」
2.臺北市政府處理違反公寓大廈管理條例事件統一裁罰基準
第2點規定：「本府處理違反公寓大廈管理條例統一裁罰基
準如下表：（節錄）」
┌───────────┬────────────┐
│項次 │10 │
├───────────┼────────────┤
│違反事件 │公寓大廈周圍上下、外牆面│
│ │、樓頂平臺及不屬專有部分│
│ │之防空避難設備，其變更構│
│ │造、顏色、設置廣告物、鐵│
│ │鋁窗或其他類似之行為。 │
├───────────┼────────────┤
│法條依據（公寓大廈管理│第49條第1項第2款 │
│條例） │ │
├───────────┼────────────┤
│法定罰鍰額度（新臺幣：│40000以上200000以下 │
│元） │ │
├───────────┼────────────┤
│裁罰基準（新臺幣：元）│40000 │
├───────────┼────────────┤
│裁罰對象 │住戶 │
└───────────┴────────────┘
第3點：有關連續處罰之基準，第二次罰鍰金額以第一次罰
鍰金額2倍計算，第三次以上（含第三次）罰鍰金額則以法
定罰鍰金額上限計算。
3.臺北市政府104年3月26日府都建字第10462009901號公告：
「…公告事項：一、本府依公寓大廈管理條例規定主管之公
寓大廈管理業務，自104年5月1日起依規定委任本府都市發
展局辦理…。」
七、本院判斷：
1.本件原告實質之爭執有三：其一系爭管委會並非合法成立，
其二既為非法成立之管委會，所為之決議也是非法，不足以
拘束原告；其三就A、B兩棟建築，應各設管委會。
2.按所謂
行政處分，依
行政程序法第92條第1項規定，係指行
政機關就公法上具體事件所為之決定或其他
公權力措施而對
外直接發生
法律效果之單方
行政行為而言。又於人民向行政
機關陳報之事項，如僅供行政機關事後監督之用，不以之為
該事項之效力要件者，為「備查」，並未對受監督事項之效
力產生影響，其性質應非行政處分。公寓大廈管理委員會之
成立，係依公寓大廈管理條例第28條第1項（或第26條第1項
、第53條、第55條第1項）規定，經由召集區分所有權人會
議，並依同條例第31條所定人數及區分所有權比例之出席、
同意而決議為之，屬於私權行為，其依公寓大廈管理條例施
行細則第8條及公寓大廈管理組織申請報備處理原則第3點、
第4點規定程序申請報備（報請備查），係為使主管機關知
悉，
俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核
與管理委員會是否合法成立無涉。故申請案件文件齊全者，
由受理報備機關發給同意報備證明，僅係對管理委員會檢送
之成立資料作形式審查後，所為知悉區分所有權人會議決議
事項之觀念通知，對該管理委員會之成立，未賦予任何法律
效果，並非行政處分；同理，主管機關所為不予報備之通知
，對於該管理委員會是否合法成立，亦不生任何影響，仍非
行政處分（參最高行政法院103年9月第1次庭長法官聯席會
議），故被告稱「原告如質疑管委會的合法性，應循民事法
院的裁判以資確定」應屬有據。
3.本案經臺灣士林地方法院民事判決（105年度簡上字第126號
）就原告所爭執之事項為釐清。其判決之理由
略以：
①系爭公寓大廈管理委員會有無合法成立？按公寓大廈建築
物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權
比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有
權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理
負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。公寓大廈
管理條例第28條第1項定有明文。其目的在於為利公寓大
廈管理作業及建立管理組織，故課予起造人召集第一次區
分所有權人會議之責，並明定其召開要件及召集程序（
立
法理由參照）。而依臺北市建築管理工程處106年9月27日
北市都建秘字第10602072900號函檢送系爭公寓大廈之91
建字第0320號建造執照及93使字第0324號使用執照卷宗，
系爭公寓大廈起造人為祥旺建設股份有限公司。又依臺北
市政府都市發展局106年4月13日北市都授建字第10601326
400號函檢送系爭公寓大廈管理委員會成立之申請報備資
料（該院卷第136至156頁），系爭公寓大廈94年3月22日
第一次區分所有權人會議由起造人祥旺建設股份有限公司
人員葉日書擔任主席，當日開會出席人數達全體區分所有
權人數68%，區分所有權累計比例達71.5%，並經出席人員
全體同意成立管理委員會與制訂規約。而依證人即祥旺建
設股份有限公司當時之負責人楊林瑞於審理中證稱：當初
以祥旺建設股份有限公司為起造人在內湖興建祥旺達康科
技中心，葉日書在祥旺建設股份有限公司任職副理，此建
案是由葉日書主導，客戶之間他比較熟悉，由伊直接授權
，由葉日書代表起造人祥旺建設股份有限公司召開第一次
區權人會議等語（見該院卷第313、314頁107年5月7日
準
備程序筆錄），足認系爭公寓大廈第一次區分所有權人會
議由起造人祥旺建設股份有限公司召開，授權葉日書代表
出席主持會議，並於會議中決議成立管理委員會與制訂規
約
等情。
②依92年12月31日修正之公寓大廈管理條例第27條第3項規
定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，
得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有
權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有
權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部
分不予計算。」而本案原告（即欣祐有限公司）抗辯起造
人祥旺建設股份有限公司未以書面授權葉日書召開會議，
其程序違法等語。但依前述，公寓大廈管理條例第28條第
1項責由起造人召開第一次區分所有權人會議，目的在於
推行公寓大廈管理作業程序及建立管理組織，例如制訂規
約及成立管理委員會，而起造人多為建設公司即法人，本
身亦非全然為區分所有權人，是其以起造人身份召開第一
次區分所有權人會議，多有授權公司內部人員主持會議之
情事，依上開條例對起造人召開第一次區分所有權會議時
，關於授權方式既無特別規定，則本案原告（即欣祐有限
公司）抗辯應適用該條例第27條第3項針對區分所有權人
書面授權出席會議之規定，自無依據。
③依94年1月11日發布之公寓大廈管理報備事項處理原則（
現為公寓大廈管理報備事項處理原則），就公寓大廈管理
組織依該原則第2條第1款規定：「依建築法第十一條規定
之一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織
。」本案原告（即欣祐有限公司）雖辯以系爭公寓大廈區
分為A、B棟，並有道路分隔，並非一宗土地等語。但依系
爭公寓大廈建造執照及使用執照相關資料，系爭公寓大廈
雖分有A、B棟，但為同時規劃興建而成，基地地號○○○
區○○段3之7地號土地（見該院卷第215頁使用執照），
是系爭公寓大廈之建築基地係屬同一，自無本案原告（即
欣祐有限公司）所稱系爭公寓大廈A、B棟分屬不同宗基地
之情形，起造人祥旺建設股份有限公司基於系爭公寓大廈
A、B棟均屬同一宗建築基地上之建築物而成立一管理委員
會，於法並無不合。
④按公寓大廈管理條例第26條第1項規定：「非封閉式之公
寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區
內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口
各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就
該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人
過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明
定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權
人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機
關報備。」此條文規範之目的係針對非封閉式之公寓大廈
，就各自獨立出入口之住宅與辦公、商場部分，得就辦公
、商場部分經該部分區分所有權人過半數書面同意，再經
全體區分所有權人會議決議或規約明定，得就辦公、商場
部分獨立成立管理委員會之意旨。
而非規範綜合住宅、辦
公及商場之公寓大廈，於成立管理委員會之初，需各別取
得該辦公及商場部分區分所有人過半數同意始得成立管理
委員會，是上訴人曲解該條文規範文義，辯稱須得B棟區
分所有權人過半數同意始得成立系爭公寓大廈之管理委員
會，即不足採。
⑤系爭區分所有權人會議通過之系爭規約第21條第1項第2款
修正案是否有效成立？該修正案，係於100年11月18日經
系爭區分所有權人會議修訂通過，此有系爭管委會所提規
約修訂意見調查表、區分所有權人大會會議通知、會議通
知簽收簿、會議簽到簿、出席委託書、會議資料、臨時動
議不記名選票、會議紀錄、會議紀錄簽收簿等件為證（見
該院原審卷第24頁至第128頁）。按公寓大廈管理條例第2
5條第3項規定：「區分所有權人會議除第二十八條規定外
，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任
委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任
委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。
無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理
負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一
人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規
定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會
議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」及系
爭規約第6條第1項規定：「區分所有權人會議由本廠區全
體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依
公寓大廈管理條例第25條之規定，召集人由區分所有權人
互推一人產生。召集人無法互推產生時，依區分所有權人
名冊順序論流擔任，或申請地方主管機關指定臨時召集人
。輪值召集人違反召集義務時，區分所有權人得申請主管
機關指定次順位區分所有權人任之。」等內容（見該院原
審卷第144、145頁）。足見系爭公寓大廈區分所有權人會
議之召集，應依公寓大廈管理條例第25條第2項規定辦理
。至系爭規約第6條第1項後段
所載：「召集人由區分所有
權人互推一人產生。‧‧‧」，該段文字係緊接「依公寓
大廈管理條例第25條之規定」文字之後，依此判斷，當指
於公寓大廈管理條例第25條第3項後段所示於系爭公寓大
廈處於無管理委員會、管理負責人狀態下，關於區分所有
權人會議召集人之身分依規約第6條第1項後段辦理。系爭
區分所有權人會議之召集人詹玉真同為管理委員會主任委
員，其依公寓大廈管理條例第25條第3項規定召集系爭區
分所有權人會議，於法並無不合。
⑥本案原告（即欣祐有限公司）雖指系爭規約第8條第1項第
4款、第10條第4款有事後擅自修改規約等語，惟該部分僅
屬該規約修正部分有無經過區分所有權人會議議決之問題
，亦與系爭規約第21條第1項第2款之修正無涉。本案原告
（即欣祐有限公司）另
指摘系爭區分所有權人會議出席人
之委託書有偽造情形，此部分亦為其個人主觀之懷疑，並
無積極證據
佐證。本案原告（即欣祐有限公司）復指摘當
日委託書之數量有違公寓大廈管理條例第27條第3項法定
數量之限制等語。依公寓大廈管理條例第27條第3項規定
：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得
以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有
權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全
部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算
之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予
計算。」該條文係對個別單一受託人就其代理之區分所有
權比例或人數累計而為限制，而非就全部受託人受託之區
分所有權比例或人數累計而為限制，且當日出席之單一受
託人有無違反公寓大廈管理條例第27條第3項規定，亦未
據本案原告（即欣祐有限公司）舉證證明。因此，本案原
告（即欣祐有限公司）空言指摘有上述違法情事，
要無足
採。
⑦本案原告（即欣祐有限公司）另以系爭管委會未將系爭區
分所有權人會議紀錄送予全體住戶並公告，而不生拘束住
戶之效力等語。按區分所有權人會議之決議成立及其效力
之規定，於公寓大廈管理條例第31至33條分別定有明文。
至該條例第34條第1項規定：「區分所有權人會議應作成
會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會
後十五日內送達各區分所有權人並公告之。」此規定屬區
分所有權人會議附隨之通知義務，作為區分所有權人之權
益依憑（該條立法理由參照），非該區分所有權人會議決
議之成立要件或生效要件，與該會議決議之效力無涉，是
本案原告（即欣祐有限公司）此部分抗辯並無理由。
4.按何類訴訟事件屬於民事法院或行政法院之審判權限，乃是
公、私法二元分離、審判權限分屬不同法院之司法體制下，
所滋生之問題。基於憲法所保障之人民司法受益權，此種法
律制度所衍生之問題，其不利益不應由人民承擔，而基於「
法院等價」或「審判權等價」，一訴訟事件法院認其有受理
訴訟權限而為裁判經確定者，其他不同審判權之法院受該裁
判之羈束（參最高行政法院97年度裁字第4745號裁定）。民
事法院就系爭公寓大廈管理委員會有無合法成立？及系爭區
分所有權人會議通過之系爭規約第21條第1項第2款修正案是
否有效成立之認定結果，本院自當予以尊重。因此，臺北市
政府同意備查之「祥旺達康科技中心修訂住戶規約（參本院
卷一p65-66）第21條第1項第2款規定：「廠區周圍上下、外
牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，不得變更
其構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或外牆吊掛冷氣等其他
類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有
規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）
主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議
決議之限制。」對原告等區分所有權人，自有拘束力。如有
違反規約規定者，自屬違反公寓大廈管理條例第8條第1項之
規定；則原告於系爭建物外牆吊掛冷氣，顯屬違反上揭規約
及公寓大廈管理條例之規定，被告依法予以裁罰，自屬有據
。而臺北市政府處理違反公寓大廈管理條例事件統一裁罰基
準第3點，有關連續處罰之基準，第2次罰鍰金額以第1次罰
鍰金額2倍計算，本案原告是第2次受罰，處以8萬元，是依
循統一裁罰基準第3點而來，也是斟酌原告違規之情狀及原
告之受罰能力，應屬妥適；並限於文到15日內改善完畢並報
備者，是違規情節之改善措施，有助於系爭建物公寓大廈外
牆之整齊及安全，該管制性處分亦屬有據。
5.
綜上所述，原告上開所訴各節，
均非可採，原處分並無
違誤
，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告
徒執前詞，訴請判決
如其聲明所示，為無理由，應予駁回。本件判決基礎
已臻明
確，兩造其餘之
攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核
與判決不生影響，無一一論述之必要，
併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條
第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 16 日
臺北高等行政法院第六庭
審判長法 官 陳金圍
法 官 畢乃俊
法 官 陳心弘
一、上為
正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判
決送達後20日內補提上訴理由書（須按
他造人數附
繕本）。
三、上訴時應委任
律師為訴訟代理人，並提出
委任書。（行政訴
訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同
條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部
審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.
稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.
專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ ，亦得為上訴審訴│ 。 │
│ 訟代理人 │3.
專利行政事件，具備專利師資格或│
│ │ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為
公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為
強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。 │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 108 年 5 月 16 日
書記官 林淑盈