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臺北高等行政法院判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109年度訴字第1373號 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110年9月2日辯論終結 原　　　告　指南宮 代　表　人　高超文 原　　　告　南宮建設開發股份有限公司 代　表　人　高超文（董事長） 共　　　同 訴訟代理人　呂秋　律師 複 代理 人　陳建宇　律師 被　　　告　臺北市政府 代　表　人　柯文哲（市長） 訴訟代理人　蔡進良　律師 　　　　　　黃冠中　律師 上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國109年9月 18日台內訴字第1090048710號（案號：0000000000）訴願決定， 提起行政訴訟，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、事實概要： 緣交通部高速公路局為辦理「國道3號（原北部區域第二高 速公路）汐止木柵段（木柵1號隧道23K+50-23K+250）工程 」，申請徵收臺北市○○區○○段3小段（下同）378地號等 16筆土地之地上權，經內政部以民國108年11月11日台內地 字第1080266196號函核准，並經被告以108年11月14日府地 用字第10800937101號公告徵收，公告期間自108年11月15日 起至108年12月16日止，並以108年11月14日府地用字第1080 0937104號函（下稱108年11月14日函）通知上開土地所有權 人，其中原告南宮建設開發股份有限公司（下稱南宮公司） 所有坐落378、379、379-1、380、380-1、381、381-1、475 -1、476、476-1地號等10筆土地及原告指南宮所有坐落382 、383、384、384-1、478、480地號等6筆土地（下合稱系爭 土地）位於上開徵收範圍內，其中徵收系爭381、381-1、38 4、384-1、475-1、476、476-1地號土地全部地上權；徵收 系爭378、379、379-1、380、380-1、382、383、478、480 地號土地部分地上權。系爭土地徵收補償價格分別為每平方 公尺新臺幣（下同）5,217元、5,217元、5,217元、5,718元 、5,217元、5,718元、5,217元、5,016元、5,217元、5,217 元、5,618元、5,618元、5,618元、5,217元、5,618元、5,6 18元，系爭土地地上權徵收補償地價分別為110,861元、32, 606元、14,868元、392,255元、2,609元、1,677,375元、11 ,999元、31,601元、116,078元、15,912元、53,652元、1,1 04,218元、198,596元、38,606元、15,450元、124,720元。 原告因徵收補償價格偏低，於108年12月13日提出異議，經 被告以109年1月7日府地用字第1096000065號函（下稱原處 分）復查處情形。原告不服查處結果，於109年2月6日提出 復議，被告依土地徵收條例第22條規定，提請臺北市地價及 標準地價評議委員會（下稱地評會）109年4月8日第82次會 議復議，決議維持原補償價額。被告遂以109年4月22日府地 用字第1096006161號函（下稱復議結果）通知原告。原告不 服，提起訴願，遭決定駁回後，遂提起本件行政訴訟。 二、原告主張略以： ㈠被告就土地徵收當期市價之評定固享有判斷餘地，但非以此 排除行政法院事後審查。基此，被告審定徵收價額時，漏未 斟酌原告早年為配合臺北市政府推動靈灰安置場所之規劃所 投資成本，因交通部高速公路局疏失，以致後續系爭土地市 價懸崖式跌價、建築執照失效、歷經多年始蒙大法官解釋肯 認請求權等各項因素，顯見被告被賦予裁量之權限，卻怠為 裁量決定，或未確實作出最合乎個案情形之裁量，實屬裁量 瑕疵。 ㈡原告指南宮地藏王寶殿附設靈灰堂暨停車場空間新建工程（ 下稱系爭開發案）於83年11月1日經主管機關核發建造執照 （83年建字第411號），經依法展期之最後竣工日為101年11 月16日。嗣於97年間，發現北二高木柵隧道穿越系爭土地下 方後，導致該建築基地有風水上之禁忌而無法安靈，經原告 窮盡任何行政救濟、訴訟、聲請大法官解釋等程序，以致本 案即未再進行展期作業。系爭開發案固然未進行結構體工程 ，但已進行土地改良及相關水土保持等工程。 ㈢系爭土地平均坡度客觀上雖然超過30%以上，但系爭開發案 於83年取得建造執照時，因位處都市計畫指南宮風景區，依 臺北市土地使用分區管制規則，規定土地使用規模為建蔽率 20%、容積率60%，當時未有平均坡度在30%以上限制建築之 規範。為此，提起本件訴訟，並聲明求為判決：1.訴願決定 及原處分（含復議結果）均撤銷。2.被告對於原告指南宮10 8年12月13日徵收補償價額異議之申請，應作成准予2,070萬 6,125元徵收補償之行政處分。3.被告對於原告南宮公司108 年12月13日徵收補償價額異議之申請，應作成准予3,226萬9 ,188元徵收補償之行政處分。 三、被告答辯略以： ㈠最高行政法院歷來一貫見解咸認為，地評會所為相關評定結 論（包含地價區段之劃分及各區段之地價、土地徵收補償市 價及市價變動幅度及依法復議之徵收補償價額），係由直轄 市或縣市政府遴聘地政專家學者、不動產估價師等各類人士 組織地評會而為評議，因此，土地徵收「當期市價」之評定 係經由該等組織之委員會作成，在其成員具有類似鑑定事實 之專業能力，且能反應不同之社會多元理念，按照法定程序 獨立行使職權，各自依其專業根據不同觀點就「當期市價」 形成具體化結果，而為判斷餘地之範疇，除有違反程序規定 、認定事實錯誤等違法情事外，法院應予以一定之尊重。 ㈡被告辦理被徵收土地之補償費查估程序，已依土地徵收補償 市價查估辦法（下稱查估辦法）第9、10、11條等規定，執 地籍圖及地價區段勘查表，並考量「土地使用分區（風景區 ）」、「建蔽率（15%）」、「有限制建築」、「主要道路 （8米寬之萬壽路）」、「傾斜度（極陡峭）」、「地勢（ 高亢）」等因素，將地價相近、地段相連、情況相同或相近 之378、379-1、380、381、382、383、384、475-1、476、4 78、480地號等11筆土地劃為同一地價區段（即P001號地價 區段）。又系爭土地中379、380-1、381-1、384-1、476-1 地號等5筆土地核為都市○○○道路用地，且因其尚未經主 管機關徵收取得，則於查估當時，仍屬公共設施保留地，被 告遂依查估辦法第10條第3項規定，將上開379地號等5筆土 地單獨劃分為同一地價區段（第P002號地價區段），於法要 無違誤。 ㈢被告就「第P001號地價區段選取378、379-1地號土地作為比 準地，並依比較法調查估價表選取比較標的，據以查估第P0 01號地價區段之比準地地價」一節，核為合理且適當之行政 裁量及判斷，要無判斷瑕疵情形： ⒈被告於地價查估作業時，已依土地徵收條例第30條、查估辦 法第4、13、17、19條規定，考量第P001號地價區段中378、 379-1地號等2筆土地，其宗地條件中「面積（482平方公尺 ）」、「寬度（24公尺）」、「深度（20公尺）」、「土地 形狀（方形）」、「單面臨街」、「面臨主要道路（8米寬 之萬壽路）」等條件因素，核實為足以代表第P001地價區段 宗地之最適土地，不致產生低估勘估標的價格之情形。 ⒉本件第P001號地價區段使用分區為風景區，依內政部實價登 錄資訊於估價基準日為107年9月1日之調查案例蒐集期間（ 即107年3月2日至107年9月1日），甚且依查估辦法第17條第 3項規定放寬蒐集期間至估價基準日前1年內（即106年9月2 日至107年9月1日），臺北市文山區內皆無風景區之土地交 易案例，被告乃依查估辦法第19條第2項規定，並考量第P00 1號地價區段平均坡度在30%以上，且屬限制建築用地，現況 以維持原始山林使用為主，因而選取使用效益類似、同屬限 制建築用地之臺北市文山區保護區用地作為比較標的。被告 復由前開蒐集期間（即106年9月2日至107年9月1日）之臺北 市文山區保護區土地等8筆土地交易實例，填具買賣實例調 查估價表，綜合考量前開8筆土地之使用現況、臨路狀況、 坡度等條件後，選取鄰近位於第P003號○○區段○○○○段 2小段197、201、201-1地號保護區土地作為比較標的1（交 易日期：107年7月30日）、位於第P00○○○區段○○○○段 1小段555、557地號保護區土地作為比較標的2（交易日期： 107年8月3日）、位於第P004地價區段內臺北市○○區○○ 段2小段462地號保護區土地作為比較標的3（交易日期：107 年3月8日）。 ⒊被告於選取上開3筆比較標的後，乃參依影響地價區域（個 別）因素評價基準表、臺北市土地徵收補償市價查估影響地 價區域（個別）因素評價基準明細表，考量第P001號○○區 段之比準地與比較標的間之土地使用管制、交通運輸、自然 條件、土地改良、公共建設、特殊設施等因素，估計調整影 響地價之區域因素百分率，填具比較法調查估價表、影響地 價區域因素分析明細表（農業用地），將比準地與比較標的 考量區域因素、個別因素（包含宗地條件、道路條件、接近 條件、周邊環境條件、行政條件等因素）辦理地價估計與調 整，並據以推估比準地比較價格為5,199元，再依查估辦法 第21條第1項第3款規定進位，最終決定第P001號地價區段之 比準地價為每平方公尺5,200元，要無判斷瑕疵情形。 ㈣被告以「第P001號地價區段之比準地地價估計預定徵收土地 宗地（包含第P001號、第P002號地價區段之土地）單位市價 ，並將此送交地評會作成徵收補償價額之評定」一節，要無 判斷瑕疵情形： ⒈被告於查估第P001號地價區段之比準地地價，乃以該比準地 地價為基準，併參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊 環境及行政條件等個別因素調整估計後，估計出系爭土地中 378、379-1、380、381、382、383、384、475-1、476、478 、480地號等11筆土地之補償地價為每平方公尺5,000元至5, 700元不等。又第P002號地價區段核為都市計畫區內公共設 施保留地區段，被告遂依查估辦法第22條規定，以毗鄰非公 共設施保留地（即第P001號○○區段○○區段地價平均計算 ，即以第P001號地價區段之比準地地價每平方公尺5,200元 辦理查估，並據以作成系爭土地中379、380-1、381-1、384 -1、476-1地號等5筆土地之補償地價各為每平方公尺5,200 元。 ⒉被告復將前開系爭土地補償地價提送地評會108年1月31日第 77次會議評定通過，並按地評會108年6月18日第78次會議評 定之臺北市徵收土地市價變動幅度0.31%，據以調整估計系 爭土地之補償地價，其中378地號等11筆土地徵收補償地價 分別為每平方公尺5,016元至5,718元不等；379地號等5筆土 地徵收補償地價各為每平方公尺5,217元。準此，有關被告 就第P001號及第P002號地價區段所查估之單位市價，並送交 地評會評議通過一節，要無行政裁量及判斷之瑕疵。 ㈤再者，系爭土地使用空間範圍乃自地表深度44公尺至187公 尺不等，按交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收 補償辦法第4條及附表2規定，系爭土地之深度補償率為5%， 被告遂據以計算系爭土地中378、379-1、380、381、382、3 83、384、475-1、476、478、480地號等11筆風景區土地， 地上權徵收補償價額分別為11萬0,861元、1萬4,868元、39 萬2,255元、167萬7,375元、5萬3,652元、110萬4,218元、1 9萬8,596元、3萬1,601元、11萬6,078元、1萬5,450元、12 萬4,720元；系爭土地中379、380-1、381-1、384-1、476-1 地號等5筆道路用地土地，地上權徵收補償價額分別為3萬2, 606元、2,609元、1萬1,999元、3萬8,606元、1萬5,912元。 是以，被告據以作成之系爭土地相關徵收補償價額核定之處 分，要無違誤。 ㈥至於原告陳稱其購入系爭土地價格為每平方公尺約6萬0,606 元，且於84年曾委託顧問中心進行系爭土地之鑑價，得出約 每平方公尺7萬5,625元之結果。又原告業已取得系爭土地興 建指南宮地藏王寶殿暨附屬停車場之建造執照，且該等工程 無法施作乃為交通部高速公路局之行為所致，要非可歸責於 原告，是被告作成之系爭土地徵收補償價額核定容有違誤云 云。惟查，原告前開主張並未具體指摘被告就系爭土地之徵 收補償市價查估程序有何違法之處，尚不足以推翻被告系爭 土地徵收補償費估計程序無違反相關法規範之客觀事實，且 原告領有之系爭土地83年建字第411號建造執照，業因未於 期限內申報開工及辦理竣工而失其效力，原告此部分之主張 ，並不足採。為此，求為判決：駁回原告之訴。 四、上開事實概要欄所述之事實經過，除下列爭執事項外，其餘 為兩造所不爭執，並有內政部108年11月11日台內地字第108 0266196號函（可閱原處分卷第7頁）、被告108年11月14日 府地用字第10800937101號公告暨附件徵收地上權範圍地籍 圖、徵收地上權公告清冊（可閱原處分卷第8至14頁）、108 年11月14日函（可閱原處分卷第15至19頁）、原處分（本院 卷第173至177頁）、地評會109年4月8日第82次會議紀錄（ 可閱原處分卷第44至53頁）、復議結果（本院卷第179至183 頁）、訴願決定（本院卷第185至196頁）等影本在卷可稽， 自堪認為真正。是本件爭執事項厥為：原處分是否有應考量 因素而未予考量之裁量瑕疵？原處分適用土地徵收補償市價 查估辦法第20條有無裁量怠惰？ 五、本院之判斷： ㈠本件應適用之法規及法理： ⒈土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應 按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設 施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地 價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提 交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市） 主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議 委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地 價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、 方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」第57條 規定：「（第1項）需用土地人因興辦第3條規定之事業，需 穿越私有土地之上空或地下，得就需用之空間範圍協議取得 地上權，協議不成時，準用徵收規定取得地上權。但應擇其 損害最少之處所及方法為之。……（第4項）地上權徵收補 償辦法，由中央目的事業主管機關會同中央主管機關定之。 」 ⒉土地徵收條例施行細則第30條規定：「（第1項）本條例第 30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算 第15日經地價評議委員會評定之當期市價。（第2項）前項 當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。 」 ⒊查估辦法第1條規定：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱 本條例）第30條第4項規定訂定之。」第2條規定：「本辦法 用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準 地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土 地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非 公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵 收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有 關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關 圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段 ，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選 取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單 位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評 定。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集 市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填 寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條規定 ：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或 偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查 估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整 時，應不予採用：……。」第9條規定：「（第1項）土地徵 收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制 、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、 環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他 影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料， 應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1 項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查 表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之 差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良 、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現 況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價 相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段 。」第11條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然 界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制 之界線或適當之地籍線為準。」第17條規定：「（第1項） 依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金 或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日 為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原 則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日 至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適 當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規定： 「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性 之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地 價區段，亦同。」第19條規定：「（第1項）比準地比較價 格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一 、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地 價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進 行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成 因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內 無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計 時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款 及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素 評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍 內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與第1 項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之 可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。 （第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價 估計表。」第20條規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市 價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條 件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估 計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（ 第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條 件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價 基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定 徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。…… 」第21條規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺 為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方 公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達 百位數無條件進位。……」第22條第1項規定：「都市計畫 區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之 區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價○○ ○區段○○○○段計算。」第27條：「（第1項）直轄市、 縣（市）主管機關計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟 如下：分二期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣 實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例。分期 計算實例市價單價並排序。分期計算排序後百分位數25至 百分位數75間案例市價單價平均值。現期市價單價平均值 除以基期市價單價平均值，計算市價變動幅度。（第2項） 前項市價變動幅度計算之作業分區，原則以鄉（鎮、市、區 ）為單位，……。」第30條：「依第27條計算土地市價變動 幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月 前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之 依據。」等規定，係內政部依土地徵收條例第30條第4項之 授權，就有關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方法 及應遵行事項所為之技術性及細節性規定，核符授權範圍及 目的，被告辦理土地徵收地價補償時，自得援以作為認定被 徵收土地當期市價之依據，與法律保留原則無違。 ⒋交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法第 1條規定：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本條例)第57 條第4項規定訂定之。」第2條規定：「本辦法適用於依本條 例第3條第2款興辦之交通事業。……」第4條規定：「地上 權之徵收補償費，依下列規定計算之：……二、穿越土地之 下方者：地上權補償費等於徵收補償地價乘以穿越地下深度 補償率（如附表二）……」附表二「穿越地下深度補償率表 」規定：「工程構造物之上緣距地表之深度：24公尺以上， 地上權補償率：5%。」 ⒌臺北市都市計畫劃定山坡地開發建築管制規定第1點規定： 「山坡地應整體開發，其面積須在20,000平方公尺以上…… 。」第2點規定：「基地內原自然地形平均坡度超過30%者， 除屬排水、截水溝或滯洪、沉砂及擋土安全之水土保持設施 外，不得開挖整地及作為建築使用……。」 ⒍臺北市土地使用分區管制自治條例第65條規定：「在風景區 內得為下列附條件允許使用：（一）第一組：獨立、雙併住 宅。……」第75條規定：「在保護區內得為下列規定之使用 ：一、允許使用第四十九組：農藝及園藝業。二、附條件允 許使用……」 ⒎臺北市土地使用分區附條件允許使用標準第2點規定：「臺 北市（以下簡稱本市）各使用分區附條件允許使用之組別及 使用項目如附表。」附表規定：「風景區：使用組及使用項 目：第一組：獨立、雙併住宅……允許使用條件：一、設置 地點應有寬度6公尺以上之道路通達。二、建築物投影位置 及地下室配置位置坡度不得超過30%。三、不得影響景觀且 建築物與名勝古蹟之距離應在20公尺以上。四、基地範圍平 均坡度不得超過30%。五、基地範圍內應維持50%以上之原地 貌。……保護區……。」 ⒏依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之地 價及標準地價評議委員會組織規程第3條第1款、第5款、第6 款規定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收 補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」 之評議，為地評會之任務；又依同規程第4條規定，地評會 之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不 動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者，以及地政、 財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農林機關之主管人員 等。足見，地評會為合議制組織，其所作成地價及徵收補償 價額之判斷，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同 觀點，透過嚴格程序之要求，獨立行使職權，而共同作成決 定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能 就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事 實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無 關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定， 行政法院應予尊重。依此，徵收土地應補償之地價，依土地 徵收條例及查估辦法規定，原有一定之程序與標準如上述， 補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並合乎標準， 當事人自不能因不滿意補償價額，遽指其為違法（最高行政 法院109年度判字第431號判決意旨參照）。 ㈡查系爭土地市價徵收補償價格之形成，係依土地徵收條例及 查估辦法規定之程序與標準，被告依據地評會之評定所作成 之原處分（含復議結果），係於法有據，茲分述如下： ⒈關於劃分地價區段： 查被告辦理被徵收系爭土地之補償費查估程序時，係由查估 單位執地籍圖及地價區段勘查表而為之，將景美溪以西、電 力設施用地以東、指南路3段157巷以北及保護區以南所圍之 風景區土地，劃為第P000-0○○○區段○○區段之土地使用 管制屬都市計畫內風景區用地，建蔽率15%、有整體開發及 平均坡度之建築限制，接近聚落程度為「政大一街、萬壽路 1,000M」、接近運銷中心程度為「木柵市場3,300M」、接近 消費市場程度為「木柵市場3,300○○○區段○道路規劃及闢 建程度為「鋪設柏油」、農地改良有「修築農路」，地勢高 亢及極陡峭，土地利用現況為雜木。另將毗鄰第P000-0○○ ○區段○道路用地，劃為第P000-0○○○區段○○區段屬都 市計畫內，有限制建築（既成道路或不得妨礙道路使用）， 土地利用現況為「公共設施」等情，此有地價區段勘查表影 本卷附可稽（訴願卷第115至116頁）。而查估單位考量上開 區段所述影響地價因素及系爭土地之土地使用管制、交通運 輸、自然條件等情形，於地籍圖上將地價相近、地段相連、 情況相近之系爭382、383、384、478、480、380、381、378 、379-1、476、475-1地號風景區用地劃為第P000-0○○○區 段。另將系爭384-1、476-1、379、380-1、381-1地號等5筆 道路用地劃為第P002-00地價區段，經核與前揭查估辦法第9 條、第10條及第11條規定尚無違誤。 ⒉關於選取比準地及查估比準地地價： ⑴按查估辦法第18條、第19條規定，比準地應於預定徵收土地 範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取，其比較價 格之查估，應於選取比較標的後，考量價格形成因素之相近 程度進行調整。則本件估價基準日為107年9月1日，依查估 辦法第17條規定，比較標的案例蒐集期間為107年3月2日至1 07年9月1日為原則，因於前開案例蒐集期間無買賣案例，依 同條第3項規定，得放寬至估價基準日前1年內。 ⑵查估單位於第P001-00地價區段內選取378及379-1兩筆地號 風景區土地為比準地，該筆土地形狀方形、單面臨街、地勢 高亢、面臨次要道路（萬壽路）8公尺，接近政大附中1,155 公尺、傑生超市2,455公尺、指南宮535公尺、有停車場，現 況為風景區、建蔽率15%、容積率60%、有限制建築、傾斜度 劣，被告以該筆土地為第P001-00地價區段之比準地，於法 並無不合。本案估價基準日為107年9月1日，因風景區無買 賣實例，且系爭土地平均坡度在30%以上，屬限制建築用地 ，現況並以維持原始山林使用為主，使用效益與同屬限制建 築用地之保護區用地類似，被告依據查估辦法第17條第3項 規定，放寬案例蒐集期間（106年9月2日至107年9月1日）， 並依同辦法第19條第2項規定，於土地使用效益性質類似之 保護區蒐集買賣實例，蒐集期間完整產權保護區土地計8筆 交易，均經查估單位填寫買賣實例調查估價表（訴願卷第94 至101頁），考量各筆土地之使用現況、臨路狀況、坡度等 條件後，選取鄰近位於第P003-00地價區段內○○○區○○ 段○○段197、201、201-1地號保護區土地作為比較標的1（ 交易日期：107年7月30日），經調整至估價基準日單價為每 平方公尺3,734元；位於第P003-00地價區段內○○○區○○ 段○○段555、557地號保護區土地作為比較標的2（交易日期 ：107年8月3日），經調整至估價基準日單價為每平方公尺3 ,725元；位於第P004-00地價區段內○○○區○○段○○段○ ○○○號保護區土地作為比較標的3（交易日期：107年3月8日 ），經調整至估價基準日單價為每平方公尺3,708元，此有 比較法調查估價表在卷可憑（訴願卷第110頁），自非無憑 。 ⑶本案第P001-00地價區段內比準地與上開比較標的進行區域 因素及個別因素調整後，比準地與比較標的1價格形成因素 之相近程度較高（差異率為29.50%），權重為35%，試算價 格為5,259元；與比較標的2價格形成因素之相近程度較高（ 差異率為28.50%），權重為35%，試算價格為5,205元；與比 較標的3價格形成因素之相近程度普通（差異率27.00%）， 權重為30%，試算價格為5,121元。經推估比準地比較價格為 5,199元，並依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定 第P001-00地價區段之比準地地價為每平方公尺5,200元，上 開比準地價形成過程，此有影響地價區域因素分析明細表（ 農業用地）（訴願卷第111頁）、買賣實例調查估價表（訴 願卷第94至101頁）、比較法調查估價表（訴願卷第110至11 8頁）、比準地調查估價表（訴願卷第109頁）等影本附卷可 稽，係屬有據。 ⑷至原告稱系爭土地雖為風景區土地，惟已取得建築執照在案 ，為可建築用地，被告選取保護區土地為比較標的，已有失 洽云云。惟查，系爭土地其中380、381、382、383、384、4 78、480地號7筆土地係因與其他案外8筆土地併同申請建築 （基地面積42,252平方公尺），始達開發要件，且原領有被 告核發83建字第411號建造執照（本院卷第61頁），亦因未 於期限內申報開工及辦理竣工而已失其效力，此為原告所不 爭執（本院卷第303頁之筆錄），並有上開建造執照（訴願 卷第316至317頁、本院卷第61頁）、臺北市建築管理工程處 107年11月27日北市都建照字第1076141357號函在卷可證（ 可閱原處分卷第78頁）。且按臺北市都市計畫劃定山坡地開 發建築管制規定第1點、第2點規定，山坡地應整體開發，且 面積須在20,000平方公尺以上，平均坡度則不得超過30%。 而依卷附用地徵收公告清冊、臺北市地理資訊e點通平均坡 度圖表、臺北市政府工務局大地工程處山坡地資訊查詢結果 等資料（可閱原處分卷第13至14頁、訴願卷第225至250頁） 可知，系爭土地總面積14,010平方公尺，並未達整體開發面 積，其與3筆比較標的土地平均坡度均在30%以上，且均為公 告之山坡地範圍，則二者在土地利用效益上性質相似，均屬 限制建築用地，應堪認定屬實。是以，原告此部分主張，難 認有據，無從援引為對其有利之認定。 ⑸又按臺北市土地使用分區管制自治條例第65條、第75條、臺 北市土地使用分區管制附條件允許使用核准標準第2點及其 附表規定，風景區若平均坡度未達30%，附條件有可能允許 作第一類組：獨立、雙拼住宅使用，保護區則不允許作為住 宅使用。是系爭土地所屬風景區依臺北市都市計畫劃定山坡 地開發建築管制規定第1點及臺北市土地使用分區管制附條 件允許使用核准標準第2點及其附表規定，若以整體開發申 請，總面積逾2萬平方公尺，且基地範圍平均坡度未逾30%， 有可能允許開發作為住宅使用，較之比較標的所屬保護區不 得供建築作為住宅使用之條件略優。本案辦理查估作業時， 案例蒐集期間並無風景區買賣實例，依查估辦法第19條第2 項規定，地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於 其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。而 查估單位於期間內選取土地使用效益性質相近3筆保護區買 賣實例為比較標的，並考量風景區及保護區建築用途之差異 及優劣，已依查估辦法第19條第2項、第3項規定進行區域因 素及個別因素調整，於土地使用管制使用分區及行政條件－ 使用分區或編定用地1項，依內政部影響其他用地區域因素 評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之可調整最大影 響範圍內酌予調整，於法尚無違誤。 ⒊關於估計土地市價，提交地評會評定： ⑴經被告以比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條 件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計後，計算 結果，系爭382、383、384、478、480、380、381、378、37 9-1、476、475-1地號土地之補償價額分別為每平方公尺5,6 00元、5,600元、5,600元、5,600元、5,600元、5,700元、5 ,700元、5,200元、5,200元、5,200元、5,000元。又本案係 於108年11月公告徵收，故依地評會108年6月18日第78次會 議通過之臺北市價變動幅度（100.31%）調整徵收補償地價 分別為每平方公尺5,618元、5,618元、5,618元、5,618元、 5,618元、5,718元、5,718元、5,217元、5,217元、5,217元 、5,016元。 ⑵另依查估辦法第22條規定，都市計畫區內公共設施○○○區 段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。則 本案查估單位將系爭384-1、476-1、379、380-1、381-1地 號等5筆道路用地劃為第P002-00地價區段，毗鄰之非公共設 施保留地為P000-00○○○區○○○區段，其區段地價即378 地號等比準地地價為每平方公尺5,200元，故P000-0○○○區 段為每平方公尺5,200元。是以，系爭384-1、476-1、379、 380-1、381-1地號土地之補償價額分別為每平方公尺5,200 元、5,200元、5,200元、5,200元、5,200元。又本案係於10 8年11月公告徵收，故依地評會108年6月18日第78次會議通 過之臺北市市價變動幅度（100.31%）調整徵收補償地價分 別為每平方公尺5,217元、5,217元、5,217元、5,217元、 5,217元，係屬於法有據。 ⒋復按交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦 法第4條及附表2規定，穿越土地下方之地上權補償費為徵收 補償地價乘以穿越地下深度補償率，深度達24公尺以上者， 補償率為5%。經查，本件系爭土地使用空間範圍分別自地表 深度44公尺至187公尺不等（詳見用地徵收公告清冊備註欄 所載），補償率應均為5%，系爭382、383、384、478、480 、380、381、378、379-1、476、475-1地號等11筆風景區用 地徵收面積分別為191平方公尺、3,931平方公尺、707平方 公尺、55平方公尺、444平方公尺、1,372平方公尺、5,867 平方公尺、425平方公尺、57平方公尺、445平方公尺、126 平方公尺，則地上權徵收補償地價應為徵收面積乘以徵收補 償地價乘以穿越地下深度補償率5%，分別為5萬3,652元、11 0萬4,218元、19萬8,596元、1萬5,450元、12萬4,720元、39 萬2,255元、167萬7,375元、11萬0,861元、1萬4,868元、11 萬6,078元、3萬1,601元；系爭384-1、476-1、379、380-1 、381-1地號等5筆道路用地徵收面積分別為148平方公尺、6 1平方公尺、125平方公尺、10平方公尺、46平方公尺地上權 徵收補償地價為徵收面積乘以徵收補償地價乘以穿越地下深 度補償率5%，分別為3萬8,606元、1萬5,912元、3萬2,606元 、2,609元、1萬1,999元。前揭事實有徵收地上權用地徵收 公告清冊、徵收土地宗地市價估計表、公共設施保留地地價 加權平均計算表、徵收土地宗地市價評議表等影本附卷可參 （訴願卷第145至146頁、第108頁、第107頁、第103頁）。 從而，被告提請地評會108年1月31日第77次會議評定通過及 109年4月8日第82次會議復議決議仍維持原評定價格，核屬 於法有據。 ㈢至原告陳稱：其購入系爭土地價格為每平方公尺約6萬0,606 元，且於84年曾委託顧問中心進行系爭土地之鑑價，得出約 每平方公尺7萬5,625元之結果；又原告業已取得系爭土地興 建系爭開發案之建造執照，且該等工程無法施作乃為交通部 高速公路局之行為所致，要非可歸責於原告，被告核定系爭 土地徵收補償市價未斟酌上情，顯有違誤云云，並提出鑑定 報告書以佐其說。惟查，觀諸原告所提之鑑定報告書（本院 卷第63至84頁），其鑑定日期為85年2月15日，其上已載明 鑑定目的係供做資產證明使用，顯無從作為系爭土地於本件 估價基準日（107年9月1日）之估價憑據。且如前所述，原 告前所取得系爭土地興建系爭開發案之建造執照，已失其效 力，並有臺北市建築管理工程處107年11月27日北市都建照 字第1076141357號函在卷可稽（見可閱原處分卷第78頁）， 原告於本院審理時亦自承系爭土地上並無地上物，僅有為系 爭開發案所作之土地改良及相關水土保持工程等情（本院卷 第447頁之筆錄）；且系爭土地於查估單位於徵收補償核定 期間至現場勘查時，並未見有何塔位等殯葬設施或其他地上 物，此有需用機關即交通部高速公路局於107年8月1日現場 履勘所攝之照片及同年10月1日空拍影像照片附卷可佐（本 院卷第頁315至335頁），是被告依現況辦理查估作業，推估 系爭土地地上權補償市價，於法即非無據，故原告此部分主 張，並不足採。 ㈣原告另稱系爭土地因下方有隧道通過為風水上所禁忌，以致 其無法進行系爭開發案一節，惟按風俗民情係因地而異，禁 忌深淺亦有所不同，自難以量化評估，則地評會就此未予列 入影響地價因素，而依前揭查估程序為系爭土地地上權徵收 補償審查，亦屬有據。 六、綜上所述，原告並未具體指摘被告就系爭土地之徵收補償市 價查估程序有何違法之處，其所訴各節，均非可採，地評會 對系爭土地徵收補償價額之評定，已遵守辦理查估之法定程 序，並未基於錯誤之事實或夾雜與事件無關之考慮因素而為 審查，其所為之專業判斷，本院應予尊重，而被告依據地評 會之評定作成原處分以核定系爭土地徵收補償價額，認事用 法，係屬有據，核無裁量怠惰，復議結果及訴願決定遞予維 持，亦無不合。原告自行設算系爭土地應徵收補償價格，且 未辨明原處分就已有各核定予原告指南宮及南宮公司徵收補 償價額1,535,242元及2,406,164元（合計3,941,406元，詳 見訴願卷第152至153頁之工程徵收地上權徵收補償費保管清 冊）部分，實已有滿足其等該部分訴求，而無值得權利保護 之利益存在，原告猶訴請判決如其聲明第2項及第3項，並附 帶聲明撤銷原處分（含復議結果）及訴願決定，是應認就原 處分已滿足原告之部分，屬原告欠缺權利保護之必要，為無 理由；另原告訴請被告應作成核給其餘未滿足之差額補償金 額部分（即原告指南宮請求19,170,883＜=20,706,125-1,53 5,242＞元；原告南宮公司請求29,863,024＜=32,269,188-2 ,406,164＞元），於法無據，亦無理由，均應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結 果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第 1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如 主文。 中　　華　　民　　國　　110　 年　　9　　 月　　30　　日 　 　　　　　臺北高等行政法院第六庭 審判長法 官　陳心弘 法 官　郭銘禮 法 官　林淑婷 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。 三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段） 四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項） ┌─────────┬────────────────┐ │得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │ │代理人之情形 │ │ ├─────────┼────────────────┤ │㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│ │ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│ │ 為訴訟代理人　 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │ │ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備會計師資格者。 │ │ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│ │ │ 利代理人者。 │ ├─────────┼────────────────┤ │㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│ │ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│ │ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│ │ ，亦得為上訴審訴│ 。 │ │ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│ │ │ 依法得為專利代理人者。 │ │ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│ │ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│ │ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│ │ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │ ├─────────┴────────────────┤ │是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│ │人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│ │文書影本及委任書。 │ └──────────────────────────┘ 中　　華　　民　　國　　110　 年　　10　　月　　6　　 日 　　　　　　 　　　 書記官 黃玉鈴