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高等行政訴訟庭第六庭

113年度簡上字第90號

上  訴  人  桂冠開發建設股份有限公司

代  表  人  林志鴻（董事長）

訴訟代理人  吳光群  律師

被 上訴 人  宜蘭縣政府                               

代  表  人  林姿妙（縣長）

上列當事人間平均地權條例事件，上訴人對於中華民國113年6月20日本院地方行政訴訟庭112年度簡字第212號行政訴訟判決，提起上訴，本院判決如下：

上訴駁回。

上訴審訴訟費用由上訴人負擔。

一、事實概要：上訴人預售宜蘭縣礁溪鄉「○○○○」建案預售屋(下稱系爭建案)，前於民國111年9月12日與訴外人柯君簽訂系爭建案A區3號預售屋之定金收據(下稱系爭定金收據)。嗣被上訴人於111年11月8日辦理預售屋銷售建案聯合稽查，查知系爭定金第4條約定「買方如因故致不能履行契約時，買賣雙方得解除本契約，解約時賣方得將已收受之定金沒收」(下稱系爭條款)等文字，涉有違反112年2月8日修正前平均地權條例第47條之3第5項規定(下稱系爭平均地權條例規定)之虞，被上訴人以111年12月1府地用字第1110187065號函通知上訴人於文到7日內陳述意見，上訴人以111年12月9日陳述書陳述略以：「……定金收據記載：『買方因故致不能履行契約……』，主要用意是買方因個人因素致不能履行契約，非歸責於賣方時，才行使違約沒收定金；本公司在敘述約定時不夠完整，無法讓消費者充分了解，是本公司疏失，於之後相關合約必審慎研擬……」。案經被上訴人審認上訴人有上開違規事實，依平均地權條例第81條之2第6項第1款及宜蘭縣政府執行平均地權條例第81條之2裁罰基準(下稱裁罰基準)第2點之附表項次9規定，以111年12月20日府地用字第1110191759號行政處分書(下稱原處分)處上訴人新臺幣(下同)15萬元罰鍰，上訴人不服，提起訴願，經內政部以112年3月24日台內訴字第1120006559號訴願決定(下稱訴願決定)駁回，上訴人仍不服，提起行政訴訟，經本院地方行政訴訟庭(下稱原審)113年6月20日112年度簡字第212號判決(下稱原判決)駁回，上訴人猶未甘服，提起本件上訴。

二、上訴人起訴主張及被上訴人在原審之答辯，均引用原判決之記載。

四、本院經核原判決駁回上訴人在原審之訴，於法並無違誤。茲就上訴意旨補充論斷如下：

  ㈠契約自由固然受憲法各相關基本權利規定之保障，惟國家基於維護公益之必要，尚非不得以法律對之為合理之限制（司法院釋字第576號解釋參照）。為維護市場交易秩序、防杜投機炒作房價及保障消費者購屋權益之公共利益，鑒於買受人與銷售預售屋者簽訂預售屋買賣契約之權利義務，實務上不動產業者於銷售預售屋過程，為行銷策略或自身商業利益，常於收受定金或類似名目之金額時，與買受人約定保留出售或保留簽訂買賣契約之權利，當消費者反悔不買則遭沒收定金或類似名目之金額，而業者不出售或不同意簽訂買賣契約，則僅需退還該筆款項，形成不公平交易現象，影響消費者權益至鉅；甚或有部分不動產業者利用人頭假冒買受人名義，透過保留出售或保留簽約權利之條款，刻意營造預售屋熱銷假象，藉機炒作哄抬房價，嚴重影響不動產交易秩序，平均地權條例遂於109年12月31日修正，並於110年1月27日公布，增訂第47條之3第1項至第6項規定，其中第5項規定「銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。」同條例第81條之2第6項第1款並規定，銷售預售屋者，自行銷售或委託銷售違反第47條之3第5項規定，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處15萬元以上100萬元以下罰鍰。

  ㈡被上訴人為執行平均地權條例第81條之2規定違規事件之裁罰，定有「宜蘭縣政府執行平均地權條例第八十一條之二裁罰基準」（下稱裁罰基準），依裁罰基準第2點附表項次9之規定，銷售預售屋者，自行銷售或委託銷售，有不利於買受人之事項，違反1款規定者，處15萬元罰鍰。上述裁罰基準之規定，係被上訴人基於平均地權條例地方主管機關之地位，為協助所屬人員就法律授予裁罰裁量權之行使，在遵循法律授權目的及範圍內，為實踐具體個案正義，並顧及法律適用之一致性及符合平等原則，就違反平均地權條例第47條第2項、第6項、第47條之3第1項、第2項、第5項、第6項規定，依同條例第81條之2規定應予處罰之事件，依其不同情節訂定不同之處罰額度範圍，復就違規次數、違反1款或同時違反數款規定等分別作為裁量處罰之事由，並未逾越法律授予裁量權之立法本旨。

  ㈢關於定金，民法第249條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」簽立買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定(最高法院93年度台上字第441號判決意旨參照)。準此，買賣預約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還；因不可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，則定金應返還之。是以，銷售預售屋者，向買受人收受定金，如就定金之處理另有約定，該約定較民法規定更不利於買受人，即屬約定不利於買受人之事項，而違反平均地權條例第47條之3第5項規定，應依同法第81條之2第6項第1款規定處罰。

  ㈣經查，上訴人預售宜蘭縣礁溪鄉「○○○○」建案預售屋，於111年9月12日與訴外人柯君簽訂建案A區3號預售屋之定金收據，該定金收據第4條約定：「買方如因故致不能履行契約時，買賣雙方得解除本契約，解約時賣方得將已收受之定金沒收。」等情，為原審依職權調查證據認定之事實，核與卷內證據相符，自得為本件判決之基礎。上訴人雖主張：由定金收據第3條規範賣方不履行契約時定金之處理，條款亦使用「因故」二字，從契約解釋足見定金收據第3條、第4條所稱「因故」均係指「可歸責」，並未較民法第249條不利於買受人云云，惟：

    ⒈平均地權條例第47條之3第5項規定銷售預售屋向買受人收受定金，不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項，乃係基於行政管理之目的，至於交易所涉之民事關係，仍依民法相關規定辦理（該條立法理由第7點參照）。從而，銷售預售屋者，如向買受人收取定金，而有不利於買受人之約定，即屬違反平均地權條例第47條之3第5項規定，不因民事關係可透過契約解釋而採取有利於買受人之認定，即認其不違反平均地權條例第47條之3第5項規定。

    ⒉系爭定金收據第4條約定：「買方如『因故』致不能履行契約時，買賣雙方得解除本契約，解約時賣方得將已收受之定金沒收。」其使用「因故」一詞，依一般理解僅指「因為某些原因」，是原判決認定上開約定並未區分不能履行契約之原因是否可歸責於付定金之買受人而異其法律效果，自屬有據。上訴人於111年12月9日向被上訴人提出之陳述書，亦表示「A區3號之定金收據記載『買方如因故致不能履行契約……』，主要用意是……非歸責於賣方時，才行使違約沒收定金」，亦即上訴人最初是辯解「因故」是指買方不能履行契約，「非歸責於賣方」時才沒收定金。然而，非可歸責於賣方，並不意味即可歸責於買方，如約定非可歸責於賣方而買方不履行契約即可沒收定金，將造成不可歸責於賣方，亦不可歸責於買方時，賣方仍得沒收已收定金，相較於前述民法第249條規定，仍屬不利於買受人之約定。至於上訴人委任律師提出爭訟後，改稱系爭條款所稱「因故」即指「可歸責」之意云云，不僅已超出文義可以理解之範圍，且與上訴人最初陳述意見之主張有異，自不足採。原判決就上訴人主張不可採之論述，雖稍欠完足，但對於判決結論並無影響，尚難認原判決有上訴人所指不備理由、適用法規不當之違背法令。

  ㈤綜上所述，上訴人之主張經核均無可採，原判決將訴願決定及原處分予以維持，駁回上訴人在原審之訴，並無違誤。上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。　　

五、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第263條之5、第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。 

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日

                                審判長法  官  洪慕芳

                                      法  官  郭銘禮

                                      法  官  周泰德

上為正本係照原本作成。

不得上訴。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日

                                      書記官　蕭純純