臺北高等
行政法院判決 九十年度訴字第五五○二號
原 告 輕而堅金屬股份有限公司
代 表 人 甲○○董事長
訴訟代理人 丙○○
被 告 財政部臺北市
國稅局
代 表 人 張盛和（局長）
訴訟代理人 乙○○
右
當事人間因營利事業
所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十年七月十三日台財
訴字第○八九○○二七四八二號
訴願決定，提起
行政訴訟。本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告八十六年度
營利事業所得稅結算申報，經被告
核定全年所得額新
台幣（下同）一九、○二二、○九○元，補徵稅額九五二、二三六元。原告不服
，就營業成本及出售資產損失二項申經復查結果，經被告追認營業成本一五七、
四二○元及追認出售資產損失一、三三九、七九○元。原告仍不服，就出售資產
損失項目，向財政部提起訴願，經遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟。
二、
兩造聲明：
㈠原告聲明：
⒈
訴願決定、復查決定及原處分均
撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造
爭點：本件被告計算原告出售資產損失是否於法
有據？
㈠原告主張之理由：
⒈原告依法
設立登記，為所得稅法
所稱營利事業及
營業稅法所稱營業人，一切營
業行為皆受所得稅法、營業稅法及商業會計法規範。原告出售長期投資項下固
定資產，
乃係營業稅法所定銷售貨物，銷售額如有偏低，依同法第十七條規定
：「：：：無正當理由者，
主管機關得依時價認定其銷售額。」；關於營業人
以土地及房屋合併銷售，依同法施行細則第二十一條規定：「：：：除銷售價
格
按土地與定著物分別載明者外：：：。」；又財政部八一台財稅第0000
00000號
函釋：「營利事業以土地及房屋併銷售時，如其買賣合約或統一
發票已劃分房屋款及土地款，除經查明確有虛偽不實情事，或房屋款顯較市價
為低者外：：：。」，不
適用
營利事業所得稅查核準則（以下簡稱查核準則）
第三十二條第三款規定。第以原告原始取得及其後出售繫案房屋及土地，皆依
買賣合約劃分房屋款及土地款，並按土地銷售額與房屋銷售額，分別開立發票
（按：銷售土地價款免徵營業稅，銷售房屋價為應稅售銷額），符合前述二規
定。
詎本件原處分及訴願決定，逕依「房屋評定標準價格占土地公告現值及房
屋評定標準價格總額之比例計算定著物部分之銷售額」，明顯違反營業稅法第
十七條規定：「：：：依時價認定銷售額。」，亦違反施行細則第二十一條及
財政部八一台財稅第000000000號函釋意旨。
⒉原告購入
系爭房地，原以長期投資科目列帳，只因房地產行情長期看跌，難於
脫手，基於理財及週轉目的脫售求現，符合房地產當時時價及市況。再者，原
告脫售系爭房地，與承買人訂立土地款及房屋款買賣合約與實際給付價金，有
明確資金流程可以逐一追查，絕無較市價顯著偏低或虛偽不實情事。承買人王
旻付款流程：八十六年三月二十八日台銀#九九六○NO.BE0000000號支
票一：四二○、○○○元；八十六年四月十四日台銀#二九四八NO.BB0000
0000號支票一、三○○、○○○元；八十六年五月二日合作金庫#七─八
NO.S0000000號支票一、四二○、○○○元；八十六年五月二十日匯款
九、九九○、○○○元。
前揭付款流程支票三筆為銀行支票
而非買受人個人使
用支票，匯款部分為電匯，直接匯入原告在華南銀行一一六─一○─○○○五
四九─二號帳戶，付款總額與合約金額及帳冊記載金額相符。
⒊原告帳冊、憑證、記錄完備齊全，出售房屋及土地銷售額，分開開立統一發票
。原處分、原決定將房屋銷售額調高至三、七四○、三○七元，為真實銷售額
（即合約訂定價格一、一五○○、○○○元）多出二、二四○、三○七元。土
地售價重計結果只有一○、四三八、二六四元（全部售價一四、一七八、五七
一元減去一三、七四○、三○七元之餘額）。被告何以未依營業稅法第十七條
規定責令原告補開短開統一發票金額二、二四○、二四○、三○七元及依同法
第五十二條規定議罰。被告調整營業人銷售額為
行政處分之作為，未責令原告
補開統一發票差額及議罰則係行政處分行為之
不作為。同一營業人之同一件銷
售事實，在三種不同稅法（所得稅法、營業稅法及印花稅法）適用下，導致納
稅人納稅義務及權利嚴重受損。
㈡被告答辯之理由：
⒈按所得稅法第二十四條第一項規定：「營利事業所得之計算，以其本年度收入
總額減除各項成本費用、損失及稅捐後之純益額為所得額。」；次按查核準則
第一百條第一款規定：「：：：一、資產之未折減餘額大於出售價格者，其差
額得列為出售資產損失。」。
⒉本件原告八十六年度營利事業所得稅結算申報，原列報出售資產損失八、五八
五、三二八元，被告初查以出售房屋及土地之售價改以評定價值及公告現值比
例計算售價，核算損益，核定出售資產損失為四、九三三、八○二元。原告不
服，主張其所有系爭房、地出售，契約書已劃分土地及房屋款，且分別開立發
票，原告依房屋實際售價減除帳面價值，申報出售房屋損失八、五八五、三二
八元，並無不合等語，申經被告復查決定以原告本年度申報出售房屋及土地合
計為一四、一七八、五七一元，依房屋評定價格一、一九三、四○○元及土地
公告現值三、三三○、七八四元之比例計算房屋為百分之二六．三八，土地為
百分之七三．六二，房屋售價應為三、七四○、三○七元（全部售價 14,178,
571元×比率26.38%），原告房屋帳面價值為一○、○一三、八九九元，是出
售房屋損失應為六、二七三、五九二元（3,740,307元－10,013,899元＝－6,2
73,592元），被告原核定誤計損失為四、九三三、八○二元，復查決定變更核
定出售資產損失為六、二七三、五九二元。
⒊第查原告於七十九年十一月二十九日預訂購買位於台北縣新店市江坡華城樸遠
居之房屋及其坐落土地，購入成本為二四、一○八、九三三元，其中房屋價款
一○、六五八、九三三元，占成本百分之四四．二一，土地價款一三、四五○
、○○○元，占成本百分之五五．七九，
嗣於八十六年五月二十日出售總價為
一四、二五○、○○○元，並開立發票房屋售價為一、五○○、○○○元，占
收入之百分之一○．五二，土地售價為一二、七五○、○○○元，占售價之百
分之八九．四八，房屋售價顯為偏低，經
參酌台北縣稅捐稽徵處，該筆土地移
轉核算
土地增值稅之移轉現值核算為三、三三○、七八四元，又其房屋稅之課
稅現值為一、一九三、四○○元，房屋價值之比率為百分之二六．三八，另該
筆土地於出售時移轉現值每平方公尺單價為二八、○○○元，原購入時，每平
方公尺單價為一五、○○○元，
惟原告列報購入成本為一三、四五○、○○○
元，出售時僅為一二、七五○、○○○元，顯為異常。原告申報出售房屋及土
地合計為一四、一七八、五七一元，依房屋評定價格一、一九三、四○○元及
土地公告現值三、三三○、七八四元之比例計算房屋價值占總價之百分之二六
．三八，土地為七三．六二，房屋售價計為三、七四○、三○七元（全部售價
14,178,571元×比率26.38%）原告列報房屋帳面價值為一○、○一三、八九九
元，計算出售房屋損失應為六、二七三、五九二元（3,740,307元－10,013,89
9元＝－6,273,592元），被告原核定誤算出售資產損失為四、九三三、八○二
元，是復查決定追認出售資產損失一、三三九、七九○元。
⒋按「三、自七十五年一月一日起，營利事業與地主合建分成、合建分售土地及
房屋或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經
查明顯較市價為低者，其房屋價格應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房
屋評定標準價格總額之比例計算。」，為查核準則第三十二條第三款所明定；
又「主旨：營利事業以土地及房屋合併銷售時，如其買賣合約或統一發票已劃
分房屋款及土地款，除經查明確有虛偽不實情事或房屋款顯較市價為低者外，
不適用營利事業所得稅查核準則第三十二條第三款之規定。說明：二、至於房
屋款顯較市價為低如何查證乙節，請參酌本部賦稅署八十年六月二十八日邀集
省市稽徵機關會商結論辦理。」為財政部八十一年二月二十五日台財稅第00
0000000號函所明釋；財政部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵
機關會商結論：「房屋款之市價
可參酌左列資料認定之：一、營利事業所得稅
查核準則第二十二條第二項規定之時價參考資料。二、不動產鑑價公司鑑價資
料。三、銀行貸款評定之房屋款價格。四、臨近地區政府機關或大建築商建造
房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之市價。五、大型仲介公司買賣資
料扣除佣金加成估算之售價。六、出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。七、
法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。八、依前述各項資料查得房地
總價及土地市價所計算獲得之房屋售價。」。原告八十六年度申報出售資產損
失八、五八五、三二八元，明細如左（因出售土地之交易所得免納所得稅，申
報出售資產損失為出售房屋損失八、五八五、三二八元）：
┌────┬──────┬────┬─────┬─────┬─────┐
│資產項目│ 原始成本 │累計折舊│未折減餘額│ 售 價 │ 出售損失 │
├────┼──────┼────┼─────┼─────┼─────┤
│土 地│ 13,450,000 │ － │13,450,000│12,750,000│ 700,000│
├────┼──────┼────┼─────┼─────┼─────┤
│建 築 物│ 10,658,933 │645,034 │10,013,899│ 1,428,571│ 8,585,328│
├────┼──────┼────┼─────┼─────┼─────┤
│合 計│ 24,108,933 │645,034 │23,463,899│14,178,571│ 9,285,328│
└────┴──────┴────┴─────┴─────┴─────┘
⒌原告訴稱：「八十六年度出售土地及房屋開立統一發票已劃分房屋款及土地款
，依財政部八十一年二月二十五日台財稅第000000000號函規定，不
適用查核準則第三十二條第三款之規定，其房屋價格，依房屋評定標準占土地
公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算：：：。」等語，
惟查原告本年
度出售房屋原始購入成本一○、六五八、九三三元，經減除折舊六四五、○三
四元後，帳面未折減餘額為一○、○一三、八九九元，原告申報房屋售價僅為
一、四二八、五七一元，核與前揭財政部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市
稽徵機關會商結論，房屋款之市價可參酌左列資料認定之六、出售房屋帳載未
折減餘額估算之售價，顯不相當，是被告依查核準則第三十二條第三款規定，
其出售房屋之價格，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格
總額之比例，計算出售房屋損失為六、二七三、五九二元（計算式為：房屋評
定價格1,193,400元/房屋評定價格1,193,400元＋土地公告現值3,330,784元×
房屋及土地售價，合計14,178,571元＝3,740,307元房屋帳面餘額10,013,899
元－3,740,307元＝損失6,273,592元）。
理 由
一、按「營利事業所得之計算，以其本年度收入總額減除各項成本費用、損失及稅捐
後之純益額為所得額。」，所得稅法第二十四條第一項定有明文。次按「：：：
一、資產之未折減餘額大於出售價格者，其差額得列為出售資產損失。」、「三
、自七十五年一月一日起，營利事業與地主合建分成、合建分售土地及房屋或自
行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較市
價為低者，其房屋價格應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價
格總額之比例計算。」，復分別為查核準則第一百條第一款、第三十二條第三款
所規定。
二、本件原告於七十九年十一月二十九日預訂購買位於台北縣新店市江坡華城樸遠居
之房屋及其坐落土地，購入成本為二四、一○八、九三三元，其中房屋價款一○
、六五八、九三三元，占成本百分之四四．二一，土地價款一三、四五○、○○
○元，占成本百分之五五．七九，嗣於八十六年五月二十日出售總價為一四、二
五○、○○○元，所開立發票房屋售價為一、五○○、○○○元，占收入之百分
之一○．五二，土地售價為一二、七五○、○○○元，占售價之百分之八九．四
八
等情，有江坡華城房屋及土地
暨車位土地、建物預訂買賣契約書、交款備忘錄
、統一發票等影本附於
原處分卷可稽，並為原告所不爭，自
堪認為真正。第以系
爭房屋售價僅占總價款百分之一○．五二，其偏低至為顯然，且參酌台北縣稅捐
稽徵處資料，系爭土地移轉時土地增值稅之移轉現值為三、三三○、七八四元，
房屋稅之課稅現值為一、一九三、四○○元，房屋價值之比率為百分之二六．三
八，是原告出售房屋之價格既顯較市價偏低，自無適用財政部八十一年二月二十
五日台財稅第000000000號函釋之餘地。又原告既係營利事業，其將土
地及房屋合併銷售，即應適用查核準則第三十二條第三款之規定，不因其是否為
建商而異，原告所稱
委無可採。再原告於申報時將系爭不動產列於固定資產項下
，是被告依查核準則第一百條第一款規定計算出售資產損失，
尚非無憑。另系爭
土地於出售時移轉現值每平方公尺單價為二八、○○○元，原購入時每平方公尺
單價為一五、○○○元，惟原告列報購入成本為一三、四五○、○○○元，出售
時僅為一二、七五○、○○○元，自屬異常；且系爭房屋原始購入成本一○、六
五八、九三三元，經減除折舊六四五、○三四元後，帳面未折減餘額為一○、○
一三、八九九元，然原告申報房屋售價僅為一、四二八、五七一元，核與出售房
屋帳載未折減餘額估算之售價，顯不相當，是被告依查核準則第三十二條第三款
規定，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計
算出售房屋損失，即非無據。從而被告復查時所為追認出售資產損失一、三三九
、七九○元之決定，
揆諸首揭法條規定，並無
違誤，訴願決定
予以維持，亦無不
合，原告起訴意旨難認為有理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主
文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 四 日
臺 北 高 等 行 政 法 院 第 四 庭
審 判 長 法 官 鄭忠仁
法 官 楊莉莉
法 官 林育如
右為
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於
送達後二十日內，向本院提出
上訴狀並表明上訴理由，如於本判
決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按
他造人
數附
繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 四 日
書 記 官 林如冰