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臺北高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　　九十年度訴字第六一八九號 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度訴字第六四七三號 　　原　　　告　大昌國際股份有限公司 　　就本件原告甲○○○、乙○ 　　代　表　人　郭枝茂 　　訴訟代理人　毛國樑　律師（兼送達代收人） 　　　　　　　　林慶苗　律師 　　原　　　告　甲○○○ 　　（就本件原告大昌國際股份有限公司之訴訟部分兼被告參加人） 　　原　　　告　乙○○ 　　（就本件原告大昌國際股份有限公司之訴訟部分兼被告參加人） 　　原　　　告　丙○○ 　　（就本件原告大昌國際股份有限公司之訴訟部分兼被告參加人） 　　右三人共同 　　訴訟代理人　戊○○ 　　　　　　　　庚○○ 　　　　　　　　錢裕國　律師（兼送達代收人） 　　被　　　告　行政院公平交易委員會 　　代　表　人　黃宗樂（主任委員） 　　訴訟代理人　丁○○ 　　　　　　　　己○○ 　　　　　　　　辛○○ 右當事人間因公平交易法事件，原告大昌國際股份有限公司不服行政院中華民國九十 年八月三十一日台九十訴字第０四八三二三號訴願決定，原告甲○○○、乙○○、丙 ○○三人不服行政院中華民國九十年十月十九日台九十訴字第０五八八二一號訴願決 定，均提起行政訴訟。本院判決如左： 主 文 原告大昌國際股份有限公司之訴駁回。 原告甲○○○、乙○○、丙○○之訴駁回。 九十年度訴字第六四七三號案之訴訟費用由原告甲○○○、乙○○、丙○○負擔。 九十年度訴字第六一八九號案之訴訟費用由原告大昌國際股份有限公司負擔。 事 實 壹、事實概要： 一、本案原告（兼本案原告大昌國際股份有限公司《下稱大昌公司》起訴部分之被 告參加人）甲○○○、乙○○、丙○○三人於八十九年元月間以原告大昌公司 （兼本案原告甲○○○、乙○○、丙○○起訴部分之被告參加人）於行銷自行 興建之「上流社會」（八十五年後更名為「至善珍寶」）房屋時，在整個銷售 案過程中，有廣告不實、違反公平交易法第二十一條第一項規定之情事，而具 狀向被告機關提出檢舉。其檢舉意旨謂： Ａ、甲○○○、乙○○、丙○○三人分別於八十四年四月五日向大昌公司購買「 上流社會」預售屋。 Ｂ、惟在交屋前發現有以下七項設施與廣告不符，而涉有廣告不實之情事。 １、缺乏「龐畢度噴泉戲水池」設施。 ２、缺乏「石雕拱門」設施。 ３、缺乏「龍吟流泉、映月水塘」設施。 ４、整個建築社區並無廣告中所言之「十二米長迎賓大道」。 ５、缺乏「露天咖啡座」設施。 ６、缺乏「十五米迎賓大門」之設施。 ７、不具有如廣告上所宣稱之「（完全不計入公設）之五百坪佛羅里達中庭」 。 二、被告機關受理上開案件後，在調查程序中，先於八十九年二月八日作成（八九 ）公參字第八九０一０五０號函，通知甲○○○、乙○○、丙○○三人，表明 以下之意思內容： Ａ、檢舉內容中有關以下二項之廣告內容，依甲○○○、乙○○、丙○○三人在 檢舉當時所提供之照片等資料，已足判斷並無虛偽不實或引人錯誤之情事， 並不違反公平交易法第二十一條第一項之規定： １、有關「龐畢度噴泉戲水池」設施之設置部分。 ２、有關「石雕拱門」設施之設置部分。 Ｂ、其餘五項檢舉內容（即「龍吟流泉、映月水塘」設施、「十二米長迎賓大道 」、「露天咖啡座」設施、「十五米迎賓大門」設施、「五百坪佛羅里達中 庭」部分），被告機關將進行進一步之調查，並請原告配合提供資料。 三、其後被告機關歷經實際調查程序，最後於八十九年十二月七日作成（八九）公 處字第二０五號之行政處分，其處分內容如下： Ａ、對大昌公司所為之規制性決定： １、大昌公司於「上流社會」建物之銷售廣告上，就「龍吟流泉、映月水塘」 設施，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項 之規定。 ２、大昌公司自處分書送達之次日起，應立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之 表示。 Ｂ、但於處分書中同時註明以下之廣告內容，在完工交屋時均已實現，並無違反 公平交易法第二十一條之情事（換言之，亦等於否認了甲○○○、乙○○、 丙○○三人之檢舉內容）： １、廣告中所載「十二米長迎賓大道」設施部分。 ２、廣告中所載「十五米迎賓大門」設施部分。 ３、廣告中所載「五百坪佛羅里達中庭」設施部分。 ４、廣告中所載「露天咖啡座」設施部分。 四、而該案之檢舉人甲○○○、乙○○、丙○○三人與被檢舉人大昌公司對於上開 行政處分均表不服【檢舉人甲○○○、乙○○、丙○○三人一併對被告機關上 開八十九年二月八日之（八九）公參字第八九０一０五０號函所載之內容，有 關「龐畢度噴泉戲水池」及「石雕拱門」之認定結論表示不服】，提起訴願， 雙方之不服內容茲分述如下： Ａ、檢舉人甲○○○、乙○○、丙○○三人部分： 甲○○○、乙○○、丙○○三人認為，其檢舉內容全部均屬實情，而被告機 關僅就其中「『龍吟流泉、映月水塘』設施未設置」一節，為違反公平交易 法第二十一條第一項之認定，而駁回其餘六項之檢舉請求，是以上開行政處 分顯然違法。 Ｂ、被檢舉人大昌公司部分： 大昌公司認為其事後變更廣告中所載「龍吟流泉、映月水塘」設施之設計， 另有正當原因，並無廣告「虛偽不實」以及「引人錯誤」之情事，原處分在 事實認定上顯然違法。 五、而上開訴願分別經行政院以下列訴願案駁回，大昌公司及甲○○○、乙○○、 丙○○二方亦因此各自以公平交易委員會為被告分別提起行政訴訟，本院受理 後，認為上開二案中原告大昌公司及原告甲○○○、乙○○、丙○○係基於相 同之事實上原因，對不同之訴願決定起訴，雖然原告大昌公司起訴在先（九十 年十月三十日），原告甲○○○、乙○○、丙○○三人起訴在後（九十年十一 月十九日），但依行政訴訟法第四十二條第四項所定之「避免裁判歧異」法理 ，應視上開二案中之原告互為對方起訴案件之「被告獨立參加人」，且二案有 合一判斷之必要，爰依行政訴訟法第一百二十七條合併審理、辯論並裁判之。 １、原告大昌公司部分： 台九十訴字第０四八三二三號案。 ２、原告甲○○○、乙○○、丙○○三人部分： 台九十訴字第０五八八二一號案。 貳、兩造聲明： 一、原告（同時兼被告參加人）大昌公司之聲明： Ａ、起訴部分： 求為判決撤銷被告機關（八九）公處字第二０五號之行政處分及行政院台九 十訴字第０四八三二三號訴願決定。 Ｂ、參加部分： 求為判決駁回原告甲○○○、乙○○、丙○○三人之訴。 二、原告（同時兼被告參加人）甲○○○、乙○○、丙○○三人之聲明： Ａ、起訴部分： １、求為判決撤銷被告機關（八九）公處字第二０五號之行政處分中不利於原 告甲○○○、乙○○、丙○○三人判斷之部分及行政院台九十訴字第０五 八八二一號訴願決定。 ２、被告機關應就原告郭秀梅、乙○○、丙○○三人檢舉內容之全部，作成大 昌公司違反公平交易法第二十一條第一項之行政處分。 Ｂ、參加部分： 求為判決駁回原告大昌公司之訴。 三、被告聲明： Ａ、求為判決駁回原告大昌公司之訴。 Ｂ、求為判決駁回原告甲○○○、乙○○、丙○○之訴。 參、兩造之爭點： 一、原告大昌公司主張之理由： Ａ、起訴部分： １、按行政處分之作成首應認定事實，亦即就具體事件闡明事實關係，如行政 機關對處分之構成要件事實，判斷之結果與真象不符，勢將影響行政處分 內容之正確性。此等「認定事實錯誤」之瑕疵，應構成行政處分撤銷之原 因。經查： ａ、揆之本件房屋銷售案「一樓庭園配置圖」及「龍吟流泉、映月水塘」透 視圖，均清楚顯示系爭設施之主體工程「龍吟流泉」及「映月水塘」均 設在一樓；至於二樓露台於樓梯通道處，則有「淺水池」上覆幾片石板 以供通行之附屬設計，依建築法第四條及第七條之規定，此部分工程既 非建築物、亦非雜項工作物，故非屬送照圖之必要標示。大昌公司就系 爭設施確實早有與廣告圖一致之設計，並於八十七年八月間按原設計圖 發包施工，此有大昌公司與「建同營造股份有限公司」所立合約之原設 計圖可資勾稽比對。上開二項資料，大昌公司代表人曾親送予被告機關 知悉，詎被告機關未查明事實，反遽認大昌公司於申請建照時明知無此 項工程，意圖以不實廣告欺瞞訂購戶，其所判斷之結果顯與真象不符。 ｂ、依據一般客戶之習慣，僅就其所承購房屋之修繕意見填寫於工地意見表 ，公共設施部份則多以口頭反應。經查多數住戶自始即針對系爭設施之 安全顧慮多次提出「口頭反應」。由於大昌公司不斷接獲住戶反應，乃 先進行變更工程之圖面作業檢討，並暫停按原設計施作之工程，此時工 程變更之部分則尚未進行施作。此部分事實，大昌公司於履勘時已向被 告機關人員作詳細說明。詎被告機關未查及此，遽指大昌公司提出八份 聲明書時，系爭設施工程業已變更施作中，進而認多數住戶未知悉並同 意變更設計云云，其就此部分事實所判斷之結果，亦顯與真象不符。 ｃ、本件系爭「龍吟流泉、映月水塘」設施之變更施作並無任何不法情事， 業經前呈台灣板橋地方法院九十年度易字第三八八號刑事無罪判決查明 屬實（詳上揭刑事判決書理由欄三之（四）），茲再分述如次： Ⅰ、系爭設施依庭園配置圖、休閒設施總配置圖、廣告圖所載，係於二樓 露台邊設計一「流泉」自上而下，於一樓地面則設計一「水塘」，承 接自上而下之流水，並於二樓露台設計一淺水池，而現場設施流泉則 係自一、二樓夾層處出水，一樓仍設有水塘一處，功能正常，二樓淺 水池則改舖水紋彩石代替，此業經板橋地方法院履勘現場無訛。其設 施雖與原設計不盡相符，但精神則一。 Ⅱ、本件變更原設計之原因，乃因客戶擔心舖設之石板日後受水氣浸潤濕 滑或滋生青苔，恐老人或小孩有安全上疑慮，迭向大昌公司公司反應 後，大昌公司公司始應客戶要求而變更設計，此分別有證人謝崑山結 證稱：「我在買房子的時候看到圖上有設水池，就有向售屋小姐反應 ，後來又向張淑美小姐反應，我說久了石頭會生青苔，小孩或年紀大 的人過去會有危險，是否可以不要做這個淺水池」，大昌接受其反應 後，「有變更（設計），他叫我要簽切結書」「他說要把水改成從樓 板底下出來」「看廣告圖，他們都有依照圖在做」「大昌公司在板橋 蓋五十多年房子了，風評不錯，所以才找他們買房子」；證人陳玲琇 結證稱：「在施工中，因我家裡都是老年人，我有跟公司講這樣設計 很危險有向大昌公司職員反應，我說儘量不要有妨礙老人家行走的設 計，我在施工中如有看到一些設計可能妨礙老人家行走的設計就會向 公司反應，二樓露台我是希望他做平平的」「二樓水池有照我意思變 更」；證人林昌盛結證稱：「在裝修期間我常來，我的小孩還小，他 的設計有危險，我向公司反應說，如果石頭長青苔會滑，對小孩有危 險」「．．．後來有變更設計」；證人李建霖結證稱：「我是第二任 主委」「．．．有住戶跟我反應說映月水塘這樣做了會不會有危險性 」「我問一些住戶，有住戶說那個水池久沒打掃會生青苔會造成危險 ，我就向大昌公司發函反應，大昌公司要做什麼，他們願意配合。在 我卸任前住戶還沒有決定怎麼做」各等語可稽。 ｄ、是以被告機關原處分之作成，並未就本事件闡明事實關係，亦即對構成 要件事實判斷之結果，與事實真象多所出入，自已嚴重影響原處分內容 之正確性。原處分既存有此等「認定事實錯誤」之違法瑕疵，依法自應 予以撤銷。 ２、次按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商 品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方 法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或 引人錯誤之表示或表徵」，公平交易法第二十一條第一項固定有明文。然 由其立法意旨：「事業常為競爭之目的，於商品或其廣告上或其他使公眾 週知之方法，就商品之價格、數量、品質、內容．．．等虛偽不實或引人 錯誤之表示，致他人誤信而之交易遭受損害，故明定禁止」觀之，可知其 立法目的係在於預防消費者遭受損害，則事業在廣告上所刊載部分項目予 以變更施作，該變更內容，如消費者未遭受損害，甚至更有利益於消費者 及公眾時，其變更即難謂有違反上開法條之責任可言，此行政法院八十六 年度判字第二五九九號判決著有明文可資參照（該案嗣雖經行政院公平交 易委員會聲請再審，惟仍遭行政法院以八十七年度判字第二二六七號判決 駁回）。 ３、本件系爭設施於工程進行中，社區中有多位訂購戶提出反應，原二樓露台 樓梯通道淺水處所鋪設之石板，恐日久因水氣浸潤濕滑，致產生住戶通行 安全上之疑慮，乃陸續向大昌公司提出安全顧慮之建議。大昌公司於接獲 客戶反應後，基於住戶安全之考量，亦認系爭設施誠如客戶建議確有修改 設計之必要，故而變更該項「龍吟流泉、映月水塘」設施之「部分」施作 內容。在變更施作上，大昌公司並未藉此而偷工減料，基於尊重客戶意見 、秉持專業良知、並不損及客戶權益及力求本項設施能盡善盡美之一貫原 則下，不顧成本、不惜斥資，將原設計僅新台幣（下同）九十三萬九千一 百七十六元（未稅，含稅為九十八萬六千一百三十五元）之工程費用，於 變更設計後暴增為二百八十四萬六千六百九十元，較之原設計已多耗費逾 一百九十萬元之鉅。實因大昌公司為一在地四、五十年的老公司，一向秉 持「信譽」重於一切之經營理念，故無條件免費為客戶昇等建材，並竭盡 所能加強建築外觀、景觀設施之設計及施工品質，事後證明本社區除榮獲 獎項外，平均售價亦為同區跌幅最少者，甚至目前更是一屋難求，多數客 戶無不對大昌感激萬分。試問如此的做法又何錯之有呢？ ａ、為證明就「龍吟流泉、映月水塘」設施之變更施作金額特於準備程序提 出安侯建業會計師事務所李錦隆會計師之簽證報告，經李會計師核對所 有之工程承攬契約書、請款明細及支出憑證，並指派會計師及所屬人員 前往現場勘驗、盤點，確認本項設施大昌公司所支付工程造價於扣除部 分未見廠商請款憑證，為二百六十五萬六千三百三十八元整（未稅）。 ｂ、此一金額再參照大昌公司所提出原與建同工程股份有限公司簽立景觀工 程承攬契約書中之明細表，可清楚明瞭大昌公司僅於「龍吟流泉、映月 水塘」此項工程，即以原發包價格近三倍之工程費用來完成本項設施。 且經由被告機關及地院承審法官之現場履勘均承認「龍吟流泉、映月水 塘」之主體設施在一樓，所變更施作之內容無非係因安全顧慮，而將二 樓露台部分原作為出水處之淺水池改置於二樓地板與一樓頂板間之夾層 流出。易言之，系爭設施之部分附屬工程內容變更施作，承購房屋之消 費者不僅未遭受任何損害、反更有利益。由此可知，系爭設施之變更施 作，承購房屋之消費者不僅未遭受任何損害，反更有利益於消費者，依 前揭行政法院判決見解，其變更即難謂有違反公平交易法第二十一條第 一項之責任可言。 ４、次按行政處分之作成，行政機關首應對法規條文涵義有所瞭解，進而就具 體事件所涉及之相關事實，涵攝於所依據法規範之構成要件，藉以判斷該 事件是否應作成處分之決定。故行政機關如對條文概念內涵有所誤解，即 屬「錯誤解釋法規」之情形；如將法規適用於不該當之事實，亦即學理上 所謂「涵攝錯誤」之適例。不論錯誤解釋法規或涵攝錯誤，行政機關據以 作成之行政處分，均顯違反合目的性及合義務性之要求，自有違法瑕疵， 應構成撤銷之原因。經查： ａ、本件系爭廣告圖有關系爭設施之文字謂：「二道長長的歐式階梯，環擁 一池悠雅水塘，引領您步入VIP休閒世界」，被告機關履勘現場設施現 況時所記載亦為：「一樓設有二層水池、二道樓梯環擁水塘而上」，二 者主旨精神完全相符。亦即，流泉係由二樓淺水池流下、抑或自二樓地 板與一樓頂板間之夾層流瀉，其產生之效果實無分軒輊；至於因安全顧 慮而稍作變更之二樓淺水池，亦僅係「龍吟流泉、映月水塘」公共設施 之「附屬設施」爾，其既非「流泉」亦非「水塘」，更非系爭公共設施 之主要廣告訴求。詎被告機關僅以廣告中之該項附屬設施有此微差異， 即認系爭廣告有虛偽不實之表示，除有誇大言過其實外，更對公平交易 法第二十一條第一項所謂「虛偽不實」之涵義有所誤解，原處分顯有「 錯誤解釋法規」之違法瑕疵。 ｂ、大昌公司依與訂戶所簽訂之「房屋（車位）預定買賣契約書」附件三建 材設備說明書特記事項第（四）項約定，為維護建物外觀之精緻格調， 本有公共設施之設計變更權。嗣接獲客戶反應後，基於住戶通行安全之 考量，乃決議變更小部分施作內容：於二樓露台通道處之淺水，改以藍 色水紋彩石內崁義大利進口整組磁磚圖騰替代，並完全保留一樓部分之 水塘設施，流泉部分之水流則由二樓地板與一樓頂板間之夾層流出，仍 產生流泉水幕之效果。如此變更施作，一方面可保留原設計之風貌，另 方面亦可避免安全上之顧慮。此外，鑑於流泉水幕之後原無任何施工設 計，為增添原設計之美觀，大昌公司特向法國名設計師訂購其個人針對 本案所特別燒製之手繪彩磁，作為水幕後之壁面裝飾，以增進整體景觀 之情境。由此可知，大昌公司不計成本、力求盡善盡美，承購房屋之消 費者不僅未遭受任何損害、反更有利益，誠如行政法院八十六年度判字 第二五九九號及八十七年度判字第二二六七號判決所言，系爭設施之變 更並無違反公平交易法之責任可言。亦即，本件系爭廣告並無「引人錯 誤」之事實，詎被告機關將公平交易法第二十一條第一項規定強適用於 此不該當之事實，原處分亦顯有「涵攝錯誤」之違法瑕疵。 Ｂ、參加部分： １、本件甲○○○、乙○○、丙○○三人起訴之訴訟標的亦涉及大昌公司有無 違反公平交易法第二十一條第一項廣告虛偽不實之規定，本件行政訴訟結 果如認甲○○○等三人之訴為有理由，則大昌公司將有受被告機關依同法 第四十一條處分或裁罰之權利受損害情事，大昌公司自得依行政訴訟法第 四十二條之規定參加訴訟。 ２、除前述「龍吟流泉，映月水塘」外，被告就甲○○○等檢舉事項，認定為 未違反公平交易法第二十一條第一項，並將認定結果通知檢舉人即呂郭秀 梅、乙○○、丙○○三人，詎甲○○○、乙○○、丙○○三人竟將被告機 關此項「事實通知」指為行政處分，藉詞其權利受侵害提起訴願，經被告 機關依法駁回其訴願，甲○○○、乙○○、丙○○三人不服提起行政訴訟 請求「撤銷原處分及決定」，故本件首應審究者厥為被告機關對檢舉人所 發大昌公司未違反公平交易法之通知，是否可視得為行政處分而提起訴願 及行政訴訟？被告機關就此採否定見解駁回甲○○○、乙○○、丙○○三 人之訴願，大昌公司贊同此見解，謹補充理由如次： ａ、被告對甲○○○、乙○○、丙○○三人所發「檢舉覆函」僅為觀念通知 ，並非行政處分： Ⅰ、向主管機關檢舉他人行為違法，主管機關函覆不予受理或所檢舉事項 經查證並不成立，原檢舉人對此一函覆可否聲明不明，端視此種「覆 函」是否為行政處分。 Ⅱ、按檢舉人「請求」國家機關作成行政處分處罰被檢舉人者，此等「請 求」之提出，解釋上應以有「請求權」存在為前提，始有將「檢舉函 覆」定性為行政處分之可能。否則如無「請求權」存在，國家機關縱 對該「請求」加以拒絕，對於該檢舉人而言，即無從產生權利義務之 變動，自亦無定性為行政處分之餘地。易言之，行政機關對於檢舉事 項不成立之「函覆」，是否對檢舉人發生權利義務變動之法律效果， 進而認係行政處分並允其聲明不服，須視法律是否明文賦與檢舉人有 向國家機關請求制止或處罰被檢舉人之權利而定。 Ⅲ、上揭「請求權」之存在，於法有明文時固無問題，例如依專利法第七 十三條及第四十六條規定，對於專利之「舉發」（按未取得專利尚在 公告中者稱異議），任何人皆得為之，不論舉發人或異議人有無利害 關係，均准其對舉發或異議之審定不服時，提起行政訴訟，學理上另 將此種爭訟型態稱為「民眾訴訟」。惟上揭「請求權」之存在法無明 文時，例如公平交易法或其他法令上之「檢舉」，現行法律並無類如 上揭專利法之規定，且按其性質既屬國民基於維護「公益」之目的， 而促成機關進行調查、制止與處罰等國家公權力之行使，則主管機關 之處理與否、甚或處理之結果如何，均不生檢舉人權利義務是否發生 變動之法律效果，是主管機關對該檢舉之「覆函」，自亦非行政處分 之性質，充其量僅屬於欠缺法效性之「觀念通知」，檢舉人應不得對 之提起訴願或行政訴訟。 ｂ、學者見解多認「不處分被舉人之通知」非屬行政處分： Ⅰ、學者吳庚認為公平交易法或其他法令上檢舉，法律並無相同規定，且 其性質既屬國民基於公益發動公權力之行使，主管機關處理與否對檢 舉人權益不生影響，相關之覆函自非行政處分，乃觀念通知之一種， 檢舉人不得對之提起訴願或行政訴訟。 Ⅱ、學者蔡志方在探討商業同業公會對公平交易委員會不處分其所檢舉會 員之覆函性質時，認為雖立法政策上應肯認其為「行政處分」，且在 行政救濟上賦與「訴權」，然權利之賦與及義務之課予基於法律保留 原則應有法律明文（中央法規標準法第五條規定參照），於創設足以 發生法律效果之行政處分及訴願，與行政訴訟法上具有重要地位之訴 權賦與，因涉及他人之應訴義務，當無例外。再者，公平交易委員會 之函覆，其內容僅在說明「涉案會員行為無公平交易法適用」，而非 「確認涉案會員之行為是否有公平交易法適用」，尚無「賦與特定法 律效果之效果意思」，其效果之發生，乃直接本於法律規定，而非本 於公平交易委員會之意欲與表示而發生，故屬於「觀念通知」，自非 行政處分。因此在大部分之檢舉案件「不處分被檢舉人之通知」，可 謂既無「行政處分之存在」，縱有之，檢舉人亦欠缺法律明文賦與「 訴權」。 Ⅲ、學者許宗力亦認為檢舉事項不成立之函覆是否對檢舉人發生效果，仍 視法律是否賦與檢舉人有向國家請求制止或處罰被檢舉人之權利而定 。一般的檢舉都欠缺請求權的後盾，毋寧是檢舉人基於國民一分子地 位，為公益目的，促成調查、制止與處罰等國家公權力的發動而提出 而已，故檢舉事項不成立之函覆，自不可能對檢舉人發生若何影響權 利或義務之法律效果，從而不是行政處分，充其量只是觀念通知。 ｃ、日本實務見解亦認公平會決定舉發事件並無違法時報告之消費者不得聲 明不服：日本獨占禁止法第四十五條規定「任何人皆得向公平交易委員 會報告其認為違反獨禁法之事實，並請求公平會適當之措置」，司法實 務上，將之解釋為該條僅為公平會審查手續開始的發端，並非規定具體 的請求採取適當措置的權利，故而公平會決定該事件並無違法時，報告 之消費者不得聲明不服。 ｄ、依上述說明可知，不論從學者多數說或比較法觀點，應認被告機關對呂 郭秀梅、乙○○、丙○○三人所發不處分大昌公司之覆函，僅係觀念通 知，而非行政處分，甲○○○、乙○○、丙○○三人並無提起行政救濟 之訴權存在甚明。 ４、或有論者主張保護規範理論認為公平交易法兼有保護消費者權益之作用， 主管機關認定檢舉不成立之覆函，難謂對檢舉人之法律地位無所影響，故 應視為行政處分云云。惟查公平交易法立法本旨為維護交易秩序確保自由 市場之公平競爭（同法第一條參照），至於消費者權利之保護，政府另立 有專法即消費者保護法，兩者立法目的涇滑分明，從而公平交易法之制定 旨在維護公平交易秩序，尚非以保護消費者權益為宗旨，消費者僅有反射 利益。故就保護規範理論而言，公平交易法之規範係在保護業者在交易市 場公平競爭之權益，尚非保護消費者權益，消費者僅享有反射利益，縱依 保護規範理論主管機關對檢舉不成立之覆函，亦非可視為行政處分。再者 ，保護規範理論僅係一種學說，目前法無明文或實務上尚無判例可資遵循 ，是否可逕行採用該學說為裁判依據，殊值商榷。 ５、綜上所述，被告機關對甲○○○、乙○○、丙○○三人所發檢舉不成立之 覆函，究其性質僅係觀念通知，並非行政處分，因公平交易法規範目的非 在保護消費者權益而係在維護市場交易秩序保護業者權益，故縱依保護規 論理論，上開覆函亦非可視為行政處分，甲○○○、乙○○、丙○○三人 自無提起行政救濟之訴權。被告機關因而決定駁回其訴願，洵屬適法允當 ，甲○○○、乙○○、丙○○三人並無訴權竟又提起本件行政訴訟，其訴 尤非合法。 ６、再退一步言之，大昌公司之廣告本身也沒有違反公平交易法第二十一條第 一項之規定，被告機關拒絕甲○○○、乙○○、丙○○三人之部分檢舉請 求，就該等被拒絕之部分而言（檢舉成立部分大昌公司已表不服，並提起 行政訴訟，其不服之理由已如前述），實體上亦無錯誤，理由如下： ａ、本建案銷售之初原負責銷售之高原廣告公司為便於客戶記憶，將各項景 觀設施一一命名，以下僅就本件中檢舉人及被告機關所提出之爭點說明 如后： Ⅰ、露天咖啡座： 已依廣告標示內容設置完成並點交與社區管理委員會接管。 Ⅱ、十二米長迎賓大道： 經板橋地方法院承審法官前往現場實際測量，大門至建築線共長有十 二米確實無誤，並載明於判決書中。縱因測量基準不同有些許差距， 此一差異程度不足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決 定。 Ⅲ、十五寬迎賓大門： ⑴、十五米迎賓大門實係將本社區十七項景觀休閒設施中編號８十二米 長迎賓大道中為形容社區入口極度寬敞之敘述，誤認為景觀休閒設 施中編號9社區宮廷大門之寬度，並自系爭廣告之文字內容及圖示 ，即可明知本項所表達之概念為迎賓大道與社區入口之景觀配置。 ⑵、本案迎賓大門依界定為供進出之空間，故凡屬社區進出寬敞空間， 即應可界定為門（面）的概念，而非僅指狹隘之兩片門扉部分。本 案於社區入口處有一水幕及社區LOGO，具有相當明顯界定裡外的用 途，因此所謂十五米迎賓大門自應係此處量算，並經板橋地方法院 承審法官前往現場實際測量，社區LOGO經丈量結果為4.3米、警衛 亭為3.5米、大. 小門為7.7米，其寬度總計為15.5米，已超出銷售 海報所稱之十五米。被告機關亦認此與廣告上之表示，尚稱相符。 Ⅳ、石雕拱門 ⑴、因石雕拱門座落於本社區Ｃ棟後方較隱蔽幽暗處，而原設計係採用 大型石塊堆砌而成，拱門上方並無燈具設計，為增添花園景觀之夜 間情調，特接受景觀專業設計師之建議，改採現有施工方式以利管 線施作，完工後拱門出水口之照明確實與水流結合，造型高貴優雅 ，另於露易絲湖周圍追加多盞側燈裝置，夜間配以燈光照射，水波 璘璘，使原本陰暗之花園易顯明亮，整體庭園景觀更具氣氛與氣派 。且若按原設計採廠作劈面印度崗石柱或是越南玄武石柱施作，絕 對比修正後需設搭架，組模板、綁紮鋼筋、配管線、黏壓條、洗宜 蘭石、勾縫等之施作方式來得更省時、省工（原設計廠作完成後僅 須一天即可完成組立；現有設計至少需耗時二十個工作天）、省錢 （原設計僅須花費八萬餘元；現有設計則耗用近二十一萬元）。 ⑵、至於拱門之形狀，與廣告圖示完全一致，並無任何不符。 Ⅴ、龐畢度噴泉： ⑴、水塘中之天鵝，原設計係採用坊間FRP或GRC之現品，因其式樣到處 可見，大昌公司為求社區景觀之整體美觀與格調，特別聘請名家專 為本案精心設計，並採用整塊原石雕刻而成，其製作成本係數倍於 原設計之施作方式，展現之美感與質感更遠勝於FRP或GRC之成品。 ⑵、本項設施確具噴水功能，所差異者不過系噴水處所之不同，此一差 異對於承購戶而言並無明顯休閒效用之影響。 Ⅵ、五百坪中庭： ⑴、現行建築相關法令中並無「中庭」乙詞。 ⑵、次按檢舉人所提示之銷售海報及銷售平面圖上，明確標示著如大昌 公司所稱之中庭範圍，此點於銷售之初銷售人員即以現場模型及多 份廣告圖說再三向承購戶說明，並經檢舉人等確認無誤，可見檢舉 人所指無非為渠等臨訟杜撰之詞。 ⑶、國內知名環境規劃權威學者王小璘教授（英國倫敦大學環境規劃博 士、東海大學景觀系所教授）對現今集合住宅之中庭所下定義：「 中庭是建築之中介性空間，過度性空間及室內空間的延伸及擴展， 亦是一特殊的建築型式。它是人為化的自然空間，是在某種程度上 再現自然（即藝術化了的自然）的一種建築藝術。就空間性質而言 ，中庭屬於部份居住者使用之半私密性空間。就權屬而言，為同一 棟或同一區域之住戶有所，為建築基地內之共用部份。就位置而言 ，因住它空間不同，可將空間層次分為住宅外圍環境之外部空間， 建築本體延伸之外部空間及建築本體內之空間，其中建築本體延伸 之外部空間意指存在於建築基地上，或在其周圍，或在建築本體上 之空間，住宅中庭即屬於此類空間」。故相對於現今集合住宅而言 中庭並非如傳統建築般僅指一個完全被建築物或建築本體之延伸所 包圍的庭院，尚應含蓋建物周邊延伸之空間。 ⑷、另檢舉人所提出台北地方法院八十八年重訴字第七九二號判決對中 庭狹隘定義為中間庭院，不及其周邊延伸空間，藉此認定本建案大 樓中庭僅有二百六十餘坪云云，然查該判決於文中對於中庭面積之 計算方式，亦係以基地面積扣除建築面積所得法定空地面積即為中 庭面積。查本建案之基地面積（3049.99㎡）扣除建築面積（ 1406.35㎡）餘為中庭面積（1643.64㎡）即497.2坪，此一廣告並 無任何錯誤。 ⑸、再就檢舉人所稱開放空間面積應加以扣除而言，按所謂開放空間之 檢討僅建管單位於建築執照審核程序中之一個程序，其目的係就基 地留設之有效開放空間是否足夠來加以檢討，其計算與中庭面積根 本無涉。 二、原告甲○○○、乙○○、丙○○三人主張之理由： Ａ、起訴部分： １、程序部分： ａ、查被告提出台北高等行政法院八十九年度訴字第一六六五號聯合利華股 份有限公司案及台北高等行政法院九十年度訴字第五二三二號台灣明尼 蘇達礦業製造股份有限公司案為佐證，而認為原告甲○○○、乙○○、 丙○○三人應不得提起本件課予義務之訴。 ｂ、惟查前開二判決雖認原告甲○○○、乙○○、丙○○三人不得提起課予 義務之訴，惟亦不否認原告得提起撤銷之訴，茲說明如下： Ⅰ、按台北高等行政法院八十九年度訴字第一六六五號判決謂：「．．蓋 課予義務之訴並非要求撤銷變更行政處分，而是以要求作成某項行政 處分為主要目的，由於此一訴訟型態係在促使行政機關發動某一職務 上行為，因此這種訴訟應著重在個人擬進行某些特定的活動，需要行 政機關許可、允許或核准的情形。是以上開條文中所謂『依法申請』 係指有依法請求行政機關作為的權利之謂，具體而言，即有請求行政 機關作成授益處分之法律上依據。故與該申請人權利無關之陳情、建 議等不包括在內；而所稱之依法不限於法律，包括各種法規命令、自 治規章等在內。公平交易法第二十六條僅規定：「公平交易委員會對 於違反本法規定，危害公共利益之情事，得依檢舉或職權調查處理」 ，並無主管機關應依檢舉，以檢舉人與被檢舉人為處分對象，作成有 個案規制效力之行政處分以及作成如何之行政處分之明文，此外該法 亦無任何相關規定，則檢舉事件與人民依法申請行政機關為行政處分 事件，在法律上顯然有別，因此本法（行政訴訟法）施行後，檢舉人 並無法適用課予義務訴訟請求救濟之餘地。至於行政處分違反具有保 護第三人目的之法規，至多可以構成利害關係人請求撤銷該處分之理 由，．．．．」云云，雖認為原告不得提起課予義務之訴，惟亦不否 認原告得以請求撤銷該處分，且查該案亦判決訴願決定及原處分均撤 銷。 Ⅱ、又按台北高等行政法院九十年度訴字第五二三二號雖駁回原告之訴， 惟其駁回之理由，亦非否認原告得提起撤銷之訴。該判決謂：「退而 言之，苟認本件仍如舊法時期，可許原告提起撤銷訴訟；但查本件經 向原告闡明，主張提起之訴訟類型係『撤銷訴訟』，有原告起訴狀及 筆錄可憑。而原告之聲明係『訴願決定撤銷、原處分除認定錦徽企業 有限公司於其所製作及發送『軟性招牌底材檢驗報告』比較廣告，關 於原廠保證年限為不實記載，係足以影響交易秩序之顯失公平行為， 暨命被處分人應立即停止前揭顯失公平行為外，均予撤銷』等語；但 按系爭處分主文明載『一、被處分人製作及發送『軟性招牌底材檢驗 報告』比較廣告，關於原廠保證年限為不實記載，為足以影響交易秩 序之顯失公平行為，違反公平交易法第二十四條規定。二、被處分人 自本處分書送達之次日起，應立即停止前項足以影響交易秩序之顯失 公平行為』，其餘並未為任何之處分，是原告本件請求撤銷被告其餘 處分之聲明，要屬無請求審理之對象，原告提起本件撤銷訴訟，為欠 缺權利保護之要件，顯非合法，應予駁回。」云云，乃以「要屬無請 求審理之對象，原告提起本件撤銷訴訟，為欠缺權利保護之要件，顯 非合法」為理由而駁回，亦非否定原告得提起撤銷之訴。 ｃ、被告於行政訴訟答辯狀中亦稱：「至於行政處分違反具有保護第三人目 的之法規，至多可以構成利害關係人請求撤銷該處分之理由，．．．． 」云云，亦未否認原告甲○○○、乙○○、丙○○三人得提起撤銷之訴 。 ２、實體部分： ａ、緣甲○○○、乙○○、丙○○三人與大昌公司於八十三年四、五月間訂 定房屋買賣契約，支付價金購買「上流社會」之預售集合住宅三戶，查 該「上流社會」之社區住宅，係標榜與「台北信義計劃」、「仁愛名人 圈」同級之板橋地區住宅，是甲○○○、乙○○、丙○○三人等雖明知 當時板橋地區房屋市價應僅每坪二十萬元左右，而仍願以高出甚多之每 坪二十五萬五千元至二十六萬二千元之價格購買，足見甲○○○、楊笑 梅、丙○○三人係信賴大昌公司廣告內容而購買者。 ｂ、次查大昌公司所提出之給付，與該公司行銷廣告所記載者有甚大之出入 ，爰分述如後： Ⅰ、五百坪中庭完全不計入公設： ⑴、查關於中庭部分，銷售廣告所記載之中庭面積達五百坪，而所謂「 『中庭』云者，一般無房地專業知識之人亦足知係建築物所圍成之 空間，略指中間庭院之意，以與前庭、後院相區別」，此就相類似 的案件事實台北地方法院八十八年度訴字第七九二號已有明白表示 見解，本件依台北縣政府所有該建築物面積計算表所示「使用基地 面積」為三千零四十九點九九平方公尺（換算為九百二十二坪）， 扣除不能計入中庭面積之開放空間有效面積七百四十九點九八平方 公尺（換算為二百二十六點八坪），及建築面積一千四百零六點三 五平方公尺（換算四百二十五坪），得出二百七十一坪，亦即系爭 中庭面積至多不過二百七十一坪，甚者依台灣板橋地方法院法官於 九十年三月二日親至現場履勘丈量之結果，中庭面積更僅一百三十 八坪左右而已（13.2×11.2＋10×31.2=459平方公尺≒138坪）， 此與銷售廣告中所載之「五百坪中庭」有一倍餘的差距，足以証明 大昌公司的確有詐欺之犯行。 ⑵、至於大昌公司所辯，無非意圖將前揭「開放空間」之面積，亦列入 中庭之面積範圍內云云，惟查本件所謂「開放空間」，仍依「未實 施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」所規劃之開放空間，係供公眾 使用任何人不得圈圍佔用，此於本件房屋預定買賣契約書第十四條 第（二）點更已清楚載明，而查所謂「中庭」，不論依前揭判決意 旨，甚或大昌公司於歷次答辯中所引用之王小璘教授對「中庭」之 見解亦稱：「．．．中庭屬於部分居住者使用之半『祕密性空間』 。．．．」，，故參前揭開放空間之定義，自難認開放空間可認為 「半私密性空間」之中庭之一部分。 ⑶、且查大昌公司經理張淑美於八十九年七月三日本件刑事偵查時亦己 供稱：其所認知之中庭「是指所有我們有製作景觀的面積」，當亦 不包括前指「開放空間」在內。 ⑷、次查有關甲○○○、乙○○、丙○○三人檢舉大昌公司「五百坪中 庭完全不計入公設」之廣告不實部分，早經於八十九年元月二十日 第一次檢舉函時，即已於附件一中函附上開清楚載明「五百坪中庭 完全不計入公設」之不實廣告單，故原訴願決定書不察，竟謂呂郭 秀梅、乙○○、丙○○三人「．．．並未具體指明『完全』不計入 公設之廣告刊載時間及內容」云云，自顯有誤，而被告先是對民眾 已提出之檢舉事証，未加詳查，以致不知其存在，嗣於因此發生錯 誤認定後，又不知即時補正，反而硬指甲○○○、乙○○、丙○○ 三人前未曾提出，故非為原調查及認定範圍云云。是實則姑不論前 揭「中庭」面積之認定標準為何，單就此「完全不計入公設」以論 ，已難謂被告無詐騙之情事。而此當然為至關重大者，蓋試以每坪 土地僅一百萬元計算，五百坪即達數十億元之譜，是今檢視本件之 土地、建物謄本及建築執照可知，大昌公司已把全部基地面積（包 括其硬指為中庭之法定空地）全部登記由區分所有權人共同持分， 是根本無「五百坪中庭完全不計入公設」之情形，是此項重大差異 ，自足以影響一般或相關大眾錯誤之認知或決定，而有違公平交易 法之虞。 Ⅱ、十五米迎賓大門： 有關「迎賓大門」部分，銷售廣告中記載寬度為十五米，經甲○○○ 、乙○○、丙○○三人現場實際丈量結果僅七點八米，雖大昌公司辯 稱：「門應界定為供進出之空間，至於社區進出之界定元素，不應以 狹隘之門扇為限，只要意象上可為社區進出空間之界定者，應可視為 門之概念；本案社區入口處有一流水瀑及社區ＬＯＧＯ，有相當明顯 界定裡外的用途，故所稱十五米迎賓大門應由此處量算」云云，換言 之，大昌公司所主張之「大門」除「社區宮廷大門」外，尚包括「皇 家警衛中心」、「淺水灣湧泉中心」、「十二米長迎賓大道」等三項 公設，查所謂「門」者固係界定為供進出之空間，然不論依通常觀念 或是依文字結構，「門」應是具象上供人進出之設施，申言之，應是 具體特定而得為五官所探知者，并非如大昌公司所指「意象上」可為 社區進出之空間，更何況依系爭銷售廣告記載，「社區宮廷大門」、 「皇家警衛中心」、「淺水灣湧泉中心」、「十二米長迎賓大道」係 獨立不同之設施，若在概念上可以認為係「門」的一部分，則廣告上 又何必當作不同的公設而分別記載，質言之，此乃因社區中庭面積縮 水近一半，連帶使進出大門亦按比例縮減寬度所致之結果大昌公司於 申請建造執照、使用執照時，既明知中庭面積、大門寬度之實際情形 ，卻於銷售廣告中予以灌水，其具有詐騙意圖及行為，實已無可狡賴。 Ⅲ、十五米寬十二米深迎賓大道： 「十五米寬十二米深迎賓大道」之廣告表示，亦係大昌公司以虛偽不 實廣告手段，刻意營造本件社區為一高水準、高格調、高附加價值之 住宅（如尚有別人均無之迎賓大道，且寬達十五米長達十二米），以 使消費者誤認本件住宅有高於一般市場價格之價值惟實際以尺丈量結 果，充其量僅寬七點八米、長十餘米而已，絕無十五米及十二米之譜。 Ⅳ、石雕拱門及以水泥柱及細石充數： 查大昌公司在開始銷售一年後，因自知理虧，遂將「上流社會」改名 為「至善珍寶」以每坪貳拾壹萬之價格再行出售，於行銷廣告中，原 「石雕拱門」又特別改名為「造型拱門」，是若真如大昌公司所辯其 所施作者如何較原約定者為優等情，又何須如此欲蓋彌彰。 Ⅴ、露天咖啡座： 此部分已經大昌公司自承於八十九年六月份始行點交，足見根本原來 無此物，而係甲○○○、乙○○、丙○○三人提出刑事告訴後，為掩 飾罪行始行設置。 Ⅵ、龐畢度噴泉戲水池天鵝無法噴水，與原廣告單不符。 ｃ、實則本件十七項公共設施中，「社區交誼中心」、「多功能媽媽教室」 、「露天品茗邀月廣場」及「韻律中心、健身房」被登記在共同部分建 物中，另「石雕拱門」、「皇家警衛中心」、「社區宮廷大門」、「龐 畢度噴泉戲水池」及「映月水塘」等，除形狀、功能等均與廣告圖說大 不相同，而有不實外，甚者，根本上其本屬未經許可建造之違章建築， 且已經台北縣政府函令限期拆除在案，從而大昌公司先於締約之前，明 知不得為此設施，竟先以不實廣告，大肆宣傳，使一般消費者誤信而訂 約購屋，事後又不顧住戶消防生命安全擅作違建，以虛應故事，如此重 大不實之欺罔行為，自足影響一般大眾之認知及決定，而為詐欺甚明。 Ｂ、參加部分： 被告機關對大昌公司「龍吟流泉，映月水塘」之不實廣告部分，為違反公平 交易法第二十一條第一項之認定，完全合法，應予維持。並應與甲○○○、 乙○○、丙○○三人上開起訴部分之請求合併，由被告機關對大昌公司為另 一「認定大昌公司就甲○○○、乙○○、丙○○三人所檢舉之全部內容均違 反公平交易法第二十一條第一項之規定，並為較嚴厲處置」之新處分。 三、被告主張之理由： Ａ、原告大昌公司起訴部分： １、成屋之交付，遠在預售屋廣告銷售期之後，預售屋公共設施廣告真實與否 ，影響購屋人對居住休閒空間之利用，為決定購買意願之重要因素，亦為 建商能否取得交易機會之關鍵要素之一。大昌公司「龍吟流泉、映月水塘 」設施未依系爭建案廣告圖施作，逕依系爭建物買賣契約之約定變更為洗 水紋彩石地面，核已違反公平交易法第二十一條第一項事業不得在其廣告 上為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。 ａ、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商 品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用 方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不 實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所明定 ；復依行為時同法第四十一條前段規定：「公平交易委員會對於違反本 法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為。」故事業於廣告上，對 於建築物之用途、環境等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，即違反 首揭法條規定，被告機關自得限期命其停止或改正其行為。參照公平交 易法立法目的總說明五之㈣關於禁止「虛偽不實或引人錯誤之表示或表 徵」不公平競爭行為之立法規範目的，係以「事業於公平競爭之基礎上 ，始能促進資源合理分配及提高事業經營效率，並間接嘉惠消費者。」 輔以預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，尚無成屋可供其實 地參觀，幾乎完全依憑廣告來認識其所購建物之環境、外觀、坪數、隔 局、配置、建材設備等，要不因購屋者親赴現場對所購標的多做了解而 有差異，故建商所為之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤情事，除導 致消費者產生錯誤之認知，從而影響消費者購屋之決定，不僅對消費者 權益之影響甚鉅，同時對依法從事銷售行為之同業競爭亦造成不公平競 爭情事。其所稱「虛偽不實」，係指表示或表徵與事實不符，其差異難 為相當數量之一般或相關大眾所接受，足以引起錯誤之認知或決定者； 所稱「引人錯誤」，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相 當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。復按表示或表徵是否引 人錯誤或虛偽不實，應考量左列因素：（一）表示或表徵與實際狀況之 差異程度。（二）表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之 一般大眾為合理判斷並作成交易決定。（三）對於處於競爭之事業及交 易相對人經濟利益之影響。據上，被告機關認定事業有無違反公平交易 法第二十一條第一項之規定，除針對事業主於廣告上所為表示與實際情 形之差異，是否足以引起消費者錯誤之認知或決定；該表示是否係消費 者交易決策之重要因素，以及表示與事實不符對消費者及其他競爭同業 之影響等綜合加以判斷，合先敘明。 ｂ、本案緣於甲○○○、乙○○、丙○○三人於八十九年元月間向被告檢舉 略以：其等分別於八十四年四月五日向大昌公司購買「上流社會」（八 十五年後更名為至善珍寶）預售屋，惟交屋前發現「龐畢度噴泉戲水池 」、「石雕拱門」、「龍吟流泉、映月水塘」、「十二米長迎賓大道」 、「露天咖啡座」、「十五米迎賓大門」及「五百坪佛羅里達中庭」等 七項設施與廣告不符，涉有廣告不實之情事。案經被告調查以大昌公司 就「龍吟流泉、映月水塘」設施並未設置，為虛偽不實及引人錯誤之表 示，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，至大昌公司主張其與承 購戶已約定就公共設施保有修改權一事，此為大昌公司在民事上得主張 之理由，不得阻卻因不實廣告所負之行政責任，並於八十九年十二月七 日以（八九）公處字第二０五號處分命大昌公司應立即停止前項虛偽不 實及引人錯誤之表示，大昌公司不服，提起訴願，亦遭駁回，爰提起行 政訴訟。 ｃ、查本件大昌公司「上流社會」建案廣告係以「佛羅里達的陽光與水」之 景觀設計為其主要促銷訴求，依系爭建案廣告（十三項）「龍吟流泉、 映月水塘」公共設施之文字所載，「二道長長的歐式階梯，環擁一池悠 雅水塘，引領您步上VIP休閒世界」，復依系爭廣告圖示流泉係自步上 樓梯後由二樓之小水池飛瀉流下至一樓，構成完整之流泉及水塘效果， 故從廣告整體觀之，本案「龍吟流泉、映月水塘」公共設施之原有設計 ，其主體工程之流泉與水塘均設在一樓，工程原應於二樓露台樓梯通道 處設有一淺水池，其上覆幾片石板以供通行，並有流泉自二樓淺水池流 下。惟查系爭「龍吟流泉、映月水塘」設施完工後，經被告於九十年三 月五日親赴系爭建案現場勘驗實際完工情形為─一樓設有二層水池，二 道樓梯環擁水池而上，一、二樓中有約七十五公分之夾層，十八公分間 距之出水口，流泉改由二樓地板與一樓頂板間之夾層流出，上樓後，二 樓為洗水紋彩石之露台，其上並無任何水池或水塘，系爭「龍吟流泉、 映月水塘」設施之上層淺水池部分並未施作，有被告機關勘驗紀錄及照 片可證。上開系爭公共設施之實際完工情形業與「龍吟流泉、映月水塘 」之廣告圖示已有不符，此亦為大昌公司就廣告認知所不爭執，而其差 異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，大昌公司未依系爭建案廣告 圖施工，逕依系爭建物買賣契約之約定變更二樓露台為洗水紋彩石地面 ，核其行為，業已違反公平交易法第二十一條第一項之規定。至大昌公 司主張其與承購戶已約定就公共設施保有修改權乙事，惟其尚不得藉此 作為阻卻其因不實廣告所應負之行政責任，事理至為明確。 ２、又大昌公司以投資興建建築為專業，亦為「上流社會」建案之起造人，對 於建物之整體環境、設施、配置等，當負較高之注意義務及設計規劃能力 ，其未依廣告設計圖施工，亦未獲多數住戶同意，逕行變更二樓露台為洗 水紋彩石地面，是大昌公司固主張系爭公共設施變更係基於安全考量云云 ，惟仍不得以此阻卻其廣告不實之不公平競爭之行政責任。 ａ、按建築設計專業繁鉅，且攸關承購戶之居家安全，除住宅環境之美觀外 ，居住安全為一般承購戶之首要考量，因此建商於設計之時即應本於專 業而負較高之注意義務，推案時自應將安全設計納入評估，並於廣告中 真實表示。而廣告表示之真實與否將影響承購者之交易決定，進而有排 除競爭對手競爭之效果。事後系爭建物完成之結果與廣告當時之表示不 符，而其不符之處亦未獲承購戶之授權改變，且其變更難為一般大眾所 接受者，則該當公平交易法第二十一條虛偽不實及引人錯誤之違反，不 得因事後之補救措施而得阻卻其於廣告當時未盡注意之責。故大昌公司 於廣告當時未注意是項設計可會能有安全之顧慮，而事後亦未廣泛徵詢 承購戶意見或充分獲得承購戶之授權，則其因廣告不實而排除競爭效果 ，於交易決定確立後已然存在。縱大昌公司於訴願期間因被告調查之需 而檢具八份承購戶追認之聲明書，惟其真實性及多數住戶代表性亦有待 商榷，大昌公司辯稱系爭設施之變更係應承購戶請求而為之修正云云， 惟所提出事證僅為「客戶參訪工地意見表」，且時間為八十七年十月二 十二日，為大昌公司系爭設施變更之後，其說詞已有前後之矛盾。況據 該社區管理委員會八十九年六月二十三日（八九）至善管字第００二二 號函稱，該管理委員會自八十八年十一月十日成立迄今，均未曾與大昌 公司就社區公設部分達成任何協議。是大昌公司所提相關事證，尚難認 系爭「龍吟流泉、映月水塘」設施之變更施作係因住戶同意而變更系爭 設施，足見大昌公司訴詞、顯不可採信。 ｂ、另按公共設施之施作雖非建物買賣之最終標的，惟對於交易決定具有正 面效果，且對於建物價格具有附加價值，承購戶所作成之交易決定必期 待完工後之給付與廣告相同。系爭建案為近二百戶之社區規劃，復以系 爭廣告「佛羅里達的陽光與水」之景觀設計為其主要促銷訴求，「龍吟 流泉、映月水塘」設施為中庭中較大面積之施作，屬公共設施重要施作 之一，關係所有承購戶休閒空間之利用，大昌公司尚不得以該八戶或少 數參訪工地承購戶意見片面取代大多數承購戶決定之權利，縱大昌公司 所為變更增加成本屬實，終非多數承購戶所同意之需求，是施作金額多 寡尚不得作為阻卻不實廣告之責，前已述及是大昌公司所訴理由，顯非 可採。 ３、此外，大昌公司應不得以系爭「龍吟流泉、映月水塘」設施變更施作經刑 事判決無罪，即得據此主張袪除其不實廣告之行政責任。 參照公平交易法立法目的總說明五之㈣關於禁止「虛偽不實或引人錯誤之 表示或表徵」不公平競爭行為之立法規範目的，係以「事業於公平競爭之 基礎上，始能促進資源合理分配及提高事業經營效率，並間接嘉惠消費者 。」業如前述，亦即公平交易法規範不實廣告之目的，即在貫澈維護公平 競爭秩序之行政目的，此與刑法詐欺罪所保護個人之財產法益，顯然有別 。構成要件亦不相同，故雖大昌公司相關負責人因本件系爭廣告爭議，經 甲○○○、乙○○、丙○○三人提出刑事告訴後，由台灣板橋地方法院就 刑事詐欺部分判決無罪。惟刑法詐欺罪之構成要件與公平交易法第二十一 條不實廣告之構成要件截然不同，並非當然得比附援用，況其所為之廣告 有虛偽不實或引人錯誤之表示，大昌公司不得以其刑事詐欺獲判無罪即得 據以袪除其不實廣告之行政責任。 ４、至大昌公司援引行政法院八十六年度判字第二五九九號判決，認系爭設之 變更並無違反公平交易法之責任可言云云，惟查上開判決意旨略以：「檢 舉人於八十一年一月二十七日即與原告成立購屋契約，而系爭預售屋廣告 則於八十一年二月十二日印製，檢舉人於訂購時得否謂因該廣告而為錯誤 之訂購表示？非無研求之餘地，復查該案設施之變更係因施工後環保法令 之變更，須加設地下管線及大型污水排放系統所致，而不得不於事後為必 要之變更，該變更之原因非廣告當時所得預期，況該案之變更亦於管委會 成立後經多數住戶所同意，與本案之變更無涉法令修訂，其變更非屬必要 ，且變更復未經多數住戶同意之情事有別，並非當然得比附援用，故大昌 公司此部分主張顯不足採。 Ｂ、原告甲○○○、乙○○、丙○○三人起訴部分： １、程序部分： ａ、本案甲○○○、乙○○、丙○○三人對於大昌公司涉嫌違法向被告機關 提出檢舉，此檢舉僅係促使被告機關調查權之發動，被告機關依職權調 查事證，作成處分或不處分決定，與行政訴訟法第五條條文中所謂「依 法申請」係依法有請求權利之人請求該管機關作成授益處分，尚有未合 ，應不得提起課予義務之訴： Ⅰ、按行政訴訟法第四條第一項規定：「人民因中央或地方機關之違法行 政處分，認為損害其權利或法律上之利益，經依訴願法提起訴願而不 服其決定，或提起訴願逾三個月不為決定，或延長訴願決定期間逾二 個月不為決定者，得向高等行政法院提起撤銷訴訟。」復依同法第五 條第一項規定：「人民因中央或地方機關對其依法申請之案件，於法 令所定期間內應作為而不作為，認為其權利或法律上利益受損害者， 經依訴願程序後，得向高等行政法院提起請求該機關應為行政處分或 應為特定內容之行政處分之訴訟。」同條第二項規定：「人民因中央 或地方機關對其依法申請之案件，予以駁回，認為其權利或法律上利 益受違法損害者，經依訴願程序後，得向高等行政法院提起請求該機 關應為行政處分或應為特定內容之行政處分之訴訟。」上開條文中所 謂「依法申請」之具體意涵，學者認為：課予義務之訴性質上乃是給 付之訴的下位類型，其並非要求撤銷變更行政處分，而是以要求作成 某項行政處分為主要目的，由於此一訴訟想要促使行政機關發動某一 職務上行為，因此這種訴訟在個人擬進行某些特定的活動，需要許可 、允許或核准的情形，扮演重要角色。例如對於建築或營業許可的核 發，即可透過課予義務之訴，由行政法院加以實現。所謂「依法申請 」係指有依法請求行政機關作為的權利之謂，具體而言，即有請求行 政機關作成授益處分之法律上依據。故與該申請人權利無關之陳情、 建議等不包括在內；而所稱之依法不限於法律，包括各種法規命令、 自治規章等在內。反觀公平交易法第二十六條規定：「公平交易委員 會對於違反本法規定，危害公共利益之情事，得依檢舉或職權調查處 理」，並無主管機關應依檢舉，以檢舉人與被檢舉人為處分對象，作 成有個案規制效力之行政處分以及作成如何之行政處分之明文。則檢 舉事件與人民依法申請行政機關為行政處分事件，在法律上顯然有別 ，因此本法（行政訴訟法）施行後，似無法適用課予義務訴訟請求救 濟。至於行政處分違反具有保護第三人目的之法規，至多可以構成利 害關係人請求撤銷該處分之理由，在法律沒有明文規定的情形下，尚 不能據以解釋為利害關係人可取得申請主管機關對他人作成不利益處 分的權利，否則對該他人而言，實有違反制裁性法律的明確性原則。 Ⅱ、本案緣因甲○○○、乙○○、丙○○三人於八十九年元月間向被告檢 舉略以：其等分別於八十四年四月五日向大昌公司購買「上流社會」 （八十五年後更名為至善珍寶）預售屋，惟交屋前發現「龐畢度噴泉 戲水池」、「石雕拱門」、「龍吟流泉、映月水塘」、「十二米長迎 賓大道」、「露天咖啡座」、「十五米迎賓大門」及「五百坪佛羅里 達中庭」等七項設施與廣告不符，涉有廣告不實之情事。案經被告受 理調查後，先於八十九年二月八日（八九）公參字第0000000 ─００一號函復甲○○○、乙○○、丙○○三人，略以有關「龐畢度 噴泉戲水池」表示乙節，大昌公司確有施作，且功能上確可噴水，「 石雕拱門」尚不足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並 作成交易決定，故尚難認系爭表示有虛偽不實或引人錯誤之情事，並 請甲○○○、乙○○、丙○○三人就「龍吟流泉、映月水塘」等五項 表示提出說明暨佐證資料供參。另被告就「龍吟流泉、映月水塘」等 五項表示調查後，以八十九年十二月七日（八九）公參字第0000 000─００八號函復甲○○○、乙○○、丙○○三人，略以其等檢 舉大昌公司於「上流社會」（現稱至善珍寶）建物之銷售廣告不實， 涉有違反公平交易法乙案，業經被告決議應予處分，並作成（八九） 公處字第二０五號處分書等語。甲○○○、乙○○、丙○○三人不服 ，認為「上流社會」係以完善公共設施為號召而享有較高之售價，系 爭公共設施顯係一般承購所重視而足以影響其交易決定事項，大昌公 司明顯為不實廣告，有違公平交易法規定，而被告僅就其檢舉七項公 共設施中之「龍吟流泉、映月水塘」部分處分，心有不甘乃因此提起 訴願，亦遭駁回，爰提起行政訴訟。 Ⅲ、被告對於檢舉人甲○○○、乙○○、丙○○三人所為之答復函，在訴 願法及行政訴訟法修正前，為配合僅有撤銷訴訟之唯一救濟管道，在 檢舉人（即指甲○○○、乙○○、丙○○三人）能主張其權益因被告 之調查處理受損之情形下，權宜的認為檢舉人可提撤銷訴訟；惟新法 施行後，救濟途徑增加，非只有行政處分才能獲得救濟，且救濟途徑 與行政行為之間，有法定的適用關係，舊法時期個案需要救濟為由所 為之權宜措施，已失其正當性。蓋撤銷訴訟只發生使檢舉人不獲答復 之效果，應非原告請求權利保護之目的；如檢舉人得請求行政機關作 成行政處分，在訴訟種類的適用上，屬於課予義務訴訟之範疇，惟課 予義務訴訟，僅適用於人民依法申請之事件，無論是申請對自己作成 處分，或例外對他人作成處分，均須有法律明文規定，但公平交易法 並無檢舉人得提起課予義務訴訟之規定，業如前述，則檢舉事件與人 民依法申請行政機關為行政處分事件，在法律上顯然有別，因此行政 訴訟法施行後，似無法適用課予義務訴訟請求救濟。此一見解除經台 北高等行政法院八十九年度訴字第一六六五號聯合利華股份有限公司 案所肯認外，另台北高等行政法院九十年度訴字第五二三二號台灣明 尼蘇達礦業製造股份有限公司行政訴訟案亦採同一見解。本案呂郭秀 梅、乙○○、丙○○三人對於大昌公司涉嫌違法向被告機關提出檢舉 ，被告機關依職權調查，作成處分或不處分決定，與行政訴訟法第五 條之構成要件尚有未合，應不得提起課予義務之訴。是以甲○○○、 乙○○、丙○○三人起訴訴之聲明有關課予義務之請求，顯不合法。 ｂ、次查甲○○○、乙○○、丙○○三人就系爭廣告有關「龐畢度噴泉戲水 池」、「石雕拱門」表示尚難認有虛偽不實或引人錯誤一節未經合法提 起訴願，現又逕提起行政訴訟，依前開行政訴訟法第四條第一項規定， 尚難認為其等三人就此部分之起訴為合法。 ２、實體部分： ａ、按公平交易法第二十一條規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其 他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法 、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、 加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」該條所稱 「虛偽不實」，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一 般或相關大眾所接受，足以引起錯誤之認知或決定者；所稱「引人錯誤 」，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或 相關大眾錯誤之認知或決定者，合先敘明。 ｂ、有關甲○○○、乙○○、丙○○三人主張「十五米迎賓大門」與廣告所 載不符乙節，查所稱之「大門」，應係指凡屬可供社區進出之寬敞空間 ，不應僅限於狹隘門扉概念，復查系爭廣告文字記載「寬十五米迎賓大 門，一簾水幕及幾株棕櫚搖曳，流露與眾不同的生活意境」及圖示，所 表達者係迎賓大道與社區入口之景觀配置，與一樓庭園配置圖相符，故 系爭廣告所指「十五米迎賓大門」應包括大、小門七．七米、警衛亭三 ．五米及社區LOGO四．三米，總計十五．五米，與廣告表示尚稱相符。 ｃ、有關「十二米深迎賓大道」乙節，廣告內所載迎賓大道長度與實際差距 僅一米多，此差異應為一般大眾可普遍接受，不足以引起相當數量或相 關大眾錯誤之認知或決定，就此部分尚難認有廣告不實情事。 ｄ、「露天咖啡座」設施部分，查大昌公司已如系爭「上流社會」預售屋廣 告圖示，提供桌椅及遮陽傘，就此部分亦難認有廣告不實之情事。 ｅ、關於「五百坪佛羅里達中庭」一節，查「中庭」並非建築法定用語，其 範圍應視具體個案情節，依一般或相關大眾之通念而定。中庭面積計算 方式，以基地面積之建蔽率換算成空地面積，即指法定空地，而空地前 後相通，凡作為植栽、裝飾、造景之用，以提供住戶從事休閒及親子活 動場所，此空間即可稱為「中庭」，另廣告中「五百坪佛羅里達中庭」 予人印象為系爭建案庭園景觀為一連貫性設計，故中庭面積應整體計算 ，系爭建案法定空地為四百九十七坪，雖略低於廣告所稱五百坪，惟依 具普通知識經驗一般大眾判斷力，此差距尚不致造成交易相對人錯誤之 認知與決定，與廣告所稱，尚屬相符，故就此節難謂被告所為之決定有 所違誤。 ｆ、至於甲○○○、乙○○、丙○○三人又主張「五百坪中庭完全不計入公 設」一節，查甲○○○、乙○○、丙○○三人委請錢裕國律師八十九年 元月二十日代函檢舉（被告機關收文日期為八十九年元月二十六日）檢 送「至善珍寶」及「上流社會」廣告正本之事證請求調查，惟並未具體 指明「五百坪中庭（完全不計入公設）」之廣告刊載期間及內容，亦未 指明該廣告詞與圖示不符之處，復於被告機關受理調查後，甲○○○、 乙○○、丙○○三人函復被告機關五百坪中庭面積實際僅二百七十一坪 ，並於六月二十六日（被告機關收文日期）提供照片稱「五百坪中庭明 顯不足」，是甲○○○、乙○○、丙○○三人所檢舉事由概與中庭面積 相關。另另行政院十九十年十月十九日台訴字第０五八八二一號訴願決 定，亦就「五百坪中庭完全不計入公設」乙節作成「係另案檢舉事項， 非本件審究之範圍」之決定，併予敘明。 ｇ、有關甲○○○、乙○○、丙○○三人主張「龐畢度噴泉戲水池」與「石 雕拱門」廣告不實部分，縱認甲○○○、乙○○、丙○○三人業已合法 起訴，查大昌公司確有施作「龐畢度噴泉戲水池」，且功能上確可噴水 ，並具噴泉之功能，至於是否能自天鵝嘴中噴水，對承購戶而言並無明 顯休閒效用之影響，故系爭表示尚無虛偽不實或引人錯誤之情事。「石 雕拱門」之表示，亦不足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判 斷並作成交易決定，故尚難認系爭表示有虛偽不實或引人錯誤之情事， 至於甲○○○、乙○○、丙○○三人主張系爭設施係以水泥柱細石充數 云云，查系爭設施業已施作，如有爭議，應屬民事給付債務不履行之問 題。 ｈ、末查甲○○○、乙○○、丙○○三人主張系爭廣告中十七項公共設施為 違章建築部分，甲○○○、乙○○、丙○○三人於本案提出檢舉時及調 查期間皆未說明該等設施涉有違建，被告僅就相關系爭設施之設置是否 涉有不實廣告進行調查，甲○○○、乙○○、丙○○三人此項主張應屬 建管法令之規範範圍，與被告原調查之認定係屬二事，自不容混為一談 。 ３、綜上所述，本案甲○○○、乙○○、丙○○三人等之主張顯不合法且均無 理由。 理 由 壹、本案之事實經過概要： 一、按本案原告甲○○○、乙○○、丙○○三人於八十九年元月間以原告大昌公司 於行銷自行興建之「上流社會」（嗣更名為「至善珍寶」）房屋時，在整個銷 售案過程中，有下列七項內容不實之廣告、涉及違反公平交易法第二十一條第 一項規定，而提出檢舉。 Ａ、實際施作之建物不具廣告上宣稱之「龐畢度噴泉戲水池」功能。 Ｂ、實際施作之建物將廣告上所宣稱「石雕拱門」設施改為水泥施作。 Ｃ、實際施作之建物沒有廣告上所圖示之「龍吟流泉、映月水塘」設施。 Ｄ、完工後之建築社區並無廣告中所言之「十二米長迎賓大道」。 Ｅ、完工後之建築社區也無廣告上所稱之「十五米迎賓大門」。 Ｆ、交屋時，其建築社區廣場上並無廣告上所言之「露天咖啡座」設施。 Ｇ、完工後之建築社區中庭，並無如廣告上所宣稱之「（完全不計入公設）五百 坪佛羅里達中庭」，僅有一、二百坪而已。 二、被告機關受理上開案件後，在調查程序中，先於八十九年二月八日作成（八九 ）公參字第八九０一０五０號函，通知甲○○○、乙○○、丙○○三人，表明 以下之意思內容： Ａ、檢舉內容中有關以下二項之廣告內容，依甲○○○、乙○○、丙○○三人在 檢舉當時所提供之照片等資料，已足判斷並無虛偽不實或引人錯誤之情事， 並不違反公平交易法第二十一條第一項之規定： １、有關「龐畢度噴泉戲水池」設施之設置部分。 ２、有關「石雕拱門」設施之設置部分。 Ｂ、其餘五項檢舉內容（即「龍吟流泉、映月水塘」設施、「十二米長迎賓大道 」、「露天咖啡座」設施、「十五米迎賓大門」設施、「五百坪佛羅里達中 庭」部分），被告機關將進行進一步之調查，並請原告配合提供資料。 三、其後被告機關歷經實際調查程序，最後於八十九年十二月七日作成（八九）公 處字第二０五號之行政處分，其處分內容如下： Ａ、對大昌公司所為之規制性決定： １、大昌公司於「上流社會」（現稱「至善珍寶」）建物之銷售廣告上，就「 龍吟流泉、映月水塘」設施，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交 易法第二十一條第一項之規定。 ２、大昌公司自處分書送達之次日起，應立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之 表示。 Ｂ、但於處分書中同時註明以下之廣告內容，在完工交屋時均已實現，並無違反 公平交易法第二十一條之情事（換言之，亦等於否認了甲○○○、乙○○、 丙○○三人檢舉內容之真實性）： １、廣告中所載「十二米長迎賓大道」設施部分。 ２、廣告中所載「十五米迎賓大門」設施部分。 ３、廣告中所載「五百坪佛羅里達中庭」設施部分。 ４、廣告中所載「露天咖啡座」設施部分。 四、而該案之檢舉人甲○○○、乙○○、丙○○三人與被檢舉人大昌公司對於上開 行政處分均表不服【檢舉人甲○○○、乙○○、丙○○三人一併對被告機關上 開（八九）公參字第八九０一０五０號函所載之內容，有關「龐畢度噴泉戲水 池」及「石雕拱門」之認定結論表示不服】，提起訴願。 五、而上開訴願分別經行政院駁回，原告大昌公司及原告甲○○○、乙○○、丙○ ○二方亦因此各自以公平交易法為被告提起本件行政訴訟。 貳、程序方面： 從以上之客觀事實足知，本件因原告甲○○○、乙○○、丙○○及原告大昌公司 各自以公平交易法為被告提起行政訴訟，然而其等行政爭訟之標的均為同一行政 處分（這點被告就原告甲○○○、乙○○、丙○○三人有關「龐畢度噴泉戲水池 」與「石雕拱門」廣告不實之檢舉，是否在同一行政處分中被認定檢舉不成立， 還有爭執，但本院認為，在法理上，該二項檢舉內容應解為於被告機關（八九） 公處字第二０五號行政處分中被認定為檢舉不成立，理由後詳），只不過各自對 同一處分中不利於己部分為爭執。而且原處分不利於原告甲○○○、乙○○、丙 ○○三人，即有利於原告大昌公司；不利於大原告大昌公司者，即有利於原告甲 ○○○、乙○○、丙○○三人，法院判決結果亦是有利一方者，即不利於他人， 原本依行政訴訟法第四十二條第一項之規定，應各別命令參加他方之行政訴訟， 惟因原告甲○○○、乙○○、丙○○三人及原告大昌公司均已起訴，依行政訴訟 法第四十二條第四項「避免裁判歧異」之法理，應認二方原告依行政訴訟法之規 定，自動取得他方起訴案件之被告參加人身分，且二案有合一辯論之必要，爰在 先行敘明之。 參、又基於上開客觀事實，兩造（含參加人）產生了如下之爭點： 一、原告大昌公司起訴之部分： 就此原告大昌公司與被告及被告參加人甲○○○、乙○○、丙○○三人之爭點 很單純，原告大昌公司否認廣告中之「龍吟流泉、映月水塘」設施標示，事後 已完全施作，並無虛偽不實及引人錯誤之處，因此也沒有違反公平交易法。 二、原告甲○○○、乙○○、丙○○三人起訴之部分： Ａ、程序方面： １、原告三人所檢舉，而遭被告機關為檢舉不成立認定之「龐畢度噴泉戲水池 」設施與「石雕拱門」設施廣告不實部分，是否在被告機關（八九）公處 字第二０五號行政處分之規制範圍內﹖還是此一部分之規制性決定早於八 十九年二月八日，即由被告機關以（八九）公參字第八九０一０五０號函 行政處分作成，且因原告甲○○○、乙○○、丙○○三人未對該函文表示 不服，而告確定，所以原告甲○○○、乙○○、丙○○三人對此二項之檢 舉內容不得再為爭執﹖ ａ、就此原告甲○○○、乙○○、丙○○三人主張，該二項檢舉內容與其餘 五項檢舉內容在不可分離之關係，因此被告機關此部分之認定亦應劃入 其（八九）公處字第二０五號行政處分之規制效力範圍內。 ｂ、被告及被告參加人大昌公司則主張，原告此二項內容之檢舉，被告機關 之認定表示在（八九）公參字第八九０一０五０號函中，且該函之行政 處分因人異議而告確定，所以原告甲○○○、乙○○、丙○○三人對此 不得再為爭執。 ２、原告甲○○○、乙○○、丙○○三人有無提起本件課予義務訴訟或及獨立 撤銷訴訟之資格。 ａ、原告甲○○○、乙○○、丙○○三人主張，其等在本案中有提起課予義 務訴訟之訴訟權能。退一步言之，至少也有提起獨立撤銷訴訟之訴訟權 能。 ｂ、被告及被告參加人大昌公司則主張，原告甲○○○、乙○○、丙○○不 僅無權在本案中有提起課予義務訴訟，甚至提起獨立撤銷訴訟之訴訟權 能也應被否認。 Ｂ、實體方面： １、就此原告甲○○○、乙○○、丙○○三人認為以下六項檢舉內容均屬事實 ，因此被告機關應為「認定檢舉內容全部成立，大昌公司有違反公平交易 法第二十一條第一項規定之事實，而其違規情節嚴重程度為處理」之新處 分。並且指其中ｆ項之中庭部分有關「不計入公設」部分，被告機關完全 未認定，顯屬違法。另外本案大昌公司廣告中之公共設施屬違章建築，亦 未見被告機關處理。 ａ、實際施作之建物不具廣告上宣稱之「龐畢度噴泉戲水池」功能。 ｂ、實際施作之建物將廣告上所宣稱「石雕拱門」設施改為水泥施作。 ｃ、完工後之建築社區並無廣告中所言之「十二米長迎賓大道」。 ｄ、完工後之建築社區也無廣告上所稱之「十五米迎賓大門」。 ｅ、交屋時，其建築社區廣場上並無廣告上所言之「露天咖啡座」設施。 ｆ、完工後之建築社區中庭，並無如廣告上所宣稱之「（完全不計入公設） 五百坪佛羅里達中庭」，僅有一、二百坪而已。 ２、被告及被告參加人大昌公司則主張上開六項檢舉之不實內容廣告，實際上 均無不實，並不違反違反公平交易法第二十一條第一項之規定。另外被告 機關還主張，原告甲○○○、乙○○、丙○○三人有關「中庭不計入公設 」之主張，在檢舉時根本提出，故不在本案審理範圍內。至於公共設施有 違章建築部分，不僅為原告甲○○○、乙○○、丙○○三人檢舉時所未曾 提及，且此等主張亦屬建管法令之規範事項，與被告原調查之不實廣告分 屬二事，不容混為一談。 肆、本院之判斷： 一、原告甲○○○、乙○○、丙○○三人起訴案件之程序爭點部分： Ａ、本案應認「被告機關就原告提出之七項檢舉內容，其成立或不成立之判斷， 係在（八九）公處字第二０五號處分書中為一次決定，且產生對該全部檢舉 內容產生單一而全面之規制作用」，其理由如下： １、首先從原告甲○○○、乙○○、丙○○三人提出檢舉之真意觀察，其等三 人係要求被告機關就全部檢舉內容為大昌公司違反公平交易法第二十一條 第一項之單一判斷。換言之，大昌公司如果有違章行為，其違章行為在法 律評價上，也只有一個行為，而非數個行為，七項檢舉內容只不過一個違 章行為底下的七個不同的「動作表現」，因此被告機關不能割裂判斷。 ２、再從被告機關作成之（八九）公參字第八九０一０五０號函內容觀之，主 旨中既未明確表明作成行政處分之意思，而且又無教示期間之告示，因此 顯然連被告機關於作成該函文時，也未將之視為產生足以法律上規制作用 之「行政處分」。 ３、因此上開函文說明欄二中之答覆內容，僅能視為作成最終「行政處分」前 之「預備動作」，只不過事先讓檢舉人知悉而已。 ４、只有在被告機關作成（八九）公處字第二０五號處分書後，其認定「全部 檢舉內容只有一項被判定成立，另外六項被判定為不成立」之法效表示， 才以完整、明確而無缺漏的形式向外揭露（並記明有大昌公司之救濟教示 ），故應認定該函文才是本案被告機關對檢舉案所作成之行政處分。雖然 該處分書中之理由欄中沒有就「有關『龐畢度噴泉戲水池』設施與『石雕 拱門』設施之廣告內容是否違反公平交易法第二十一條第一項之規定」為 記載，但是基於前述「判斷不能割裂」之法理，仍應此二項檢舉內容是與 其餘五項檢舉內容，在同一行政處分中一起經過認定，而非被割裂在（八 九）公參字第八九０一０五０號函中為判斷，因此原告甲○○○、乙○○ 、丙○○三人得在本案中就此二項檢舉內容為實體上之主張。 Ｂ、原告甲○○○、乙○○、丙○○三人得否提起本件課予義務訴訟或獨立撤銷 訴訟： １、對於涉及公平交易法之案件，依公平交易法第二十六條之規定，任何人均 得向被告機關提出檢舉。然而檢舉所生之效果如何﹖特別是在被告機關接 受檢舉並進行調查後，做出與檢舉人檢舉內容相反之認定，而決定不對被 檢舉人課予處罰時，檢舉人是否可以表示不服，而提起行政爭訟，則在司 法實務上向有爭議，有以下二種對立之法律意見： ａ、有認為檢舉人僅有提出檢舉，請求被告機關調查之權利，但不論調查結 果如何認定，檢舉人均無公法上權利遭到侵犯。因為就算是被檢舉人有 不正競爭行為，且對檢舉人構成損害，那也應依民、刑法來處理，因此 檢舉人提出檢舉以後，被告機關僅有進行調查之作為義務而已，此種作 為也僅屬「事實行為」而非「行政處分」。調查之結果，檢舉人不能循 行政爭訟程序為爭執。 ｂ、亦有認為如果檢舉人提出檢舉之原因，是因為其主觀上認為自己的權利 受到侵犯，而被告機關處理結果，如不符合檢舉人之期待時，檢舉人有 權提起行政爭訟，以尋求救濟。 ２、本院則認為，如果檢舉人之檢舉事由是「不正競爭」行為，而非「限制競 爭」行為，且檢舉人主張：「被檢舉人不正競爭行為之競爭或打擊對象正 是檢舉人」時，則從外觀上觀察，檢舉事由與檢舉人之損害間具有直接因 果關係，應承認檢舉人之權利，會因被告機關拒絕處置或處置太輕，而受 到侵犯，得提起行政訴訟，其理由如下： ａ、按行政訴訟法第五條第二項規定：「人民因中央或地方機關對其依法申 請之案件予，予以駁回，認為其權利或法律上利益受違法損害者，經依 訴願程序後，得向高等行政法院提起請求該行政機關應為行政處分或應 為特定內容之行政處分之訴訟」。依此規定，人民提起課予義務之訴， 以拒絕之行政處分違法侵害其權利或法律上之利益為要件。 ｂ、而上開權利人之認定標準，目前係採「保護規範理論」，茲將其理論分 述如下： Ⅰ、因行政訴訟係以「主觀訴訟」為原則，以「客觀訴訟」、「民眾訴訟 」為例外，為避免權利人之範圍過份擴張，使主觀訴訟流於民眾訴訟 ，故對權利人之範圍應予界定。 Ⅱ、參諸行政法學理，行政訴訟所保障之權利係指所有法秩序（包括憲法 保障基本權之規定）認為值得保護，並得以個別化之利益，因此探究 原告有無得以主張之權利，即轉換為以保護原告利益為目的之保護規 範存否的問題。 Ⅲ、而「保護規範理論」之內涵向有新舊兩說，舊說偏重從歷史上之立法 意旨解釋法規範，須該法規範至少要同時包含保護該第三人之權利或 法律利益之目的，始得認為「保護規範」（行政法院八十九年度裁字 七三一號裁定參照）；新說則著重於探求法規範的客觀目的，如「就 法律之整體結構、適用對象、所欲產生之規範效果及社會發展因素等 綜合判斷，可得知亦有保障特定人之意旨時」，即得認該法規屬「保 護規範」（司法院釋字四六九號解釋參照）。 Ⅳ、而以上新舊兩種「保護規範理論」並非相互排斥，而係立於補充關係 ，蓋依立法目的解釋（歷史解釋方法）不足認定為保護規範時，於法 律無明文限制時，尚得依客觀解釋方法，探求系爭規範是否有保護特 定人之意旨，當有助於保障人民實體權利以及提供人民有效的權利救 濟途徑。 ｃ、公平交易法第十八條至第二十四條，對不正競爭行為所為之禁止規範， 其立法目的，除了為維護市場秩序公共利益外，當然也及於遭到不公平 競爭事業主體之商業利益。因此以上之規定，對遭到不公平競爭事業主 體而言，當然是一種「保護規範」，而可以作為該事業主體請求被告機 關，對不正競爭者，依公平交易法，進行規制性效果之制裁或拘束之法 律上依據，故得做為此種「課予義務之訴」之請求權規範基礎。 ｄ、至於前揭否定意見認為：「檢舉人對因不正競爭行為所受之損害，可循 民、刑事途徑尋求救濟」一節，本院則以為行政救濟亦屬公權力救濟之 一環，而且民、刑事之救濟功能偏重在損害之填補，而行政救濟另具防 止損害繼續或擴大之特殊效果，二者應可併行不悖。 ｅ、至於在限制競爭行為之情形下，由於第三人之受害均屬間接受害，損害 與限制競爭行為間之關連性較難建立，私人權益自無受影響，不應賦予 檢舉人提起行政爭訟之權能。另外在因公益而提出檢舉之情形，或者是 不正競爭行為之間接受害人提出檢舉之情形，基於相同之理由，亦均不 得賦予檢舉人提起行政爭訟之權。 ｆ、因此當檢舉人是以受不正競爭行為影響之事業主體身分為之，因其主張 自身商業利益已因到不正競爭行為而受到侵犯，此時被告機關不僅有進 行調查之作為義務，而且如果檢舉人檢舉之事實屬實，並有依檢舉人之 請求對不正競爭者進行制裁之義務。如果被告機關認定檢舉之事實不成 立，而拒絕對遭指訴之不正競爭者做出規制性之制裁或管制時，此種拒 絕即符合行政處分之要件，檢舉人可以提起行政爭訟及「課予義務之訴 」。 ３、但到底公平交易法第二十一條第一項之規定，其所欲直接保護之對象，是 否只限於競爭之同業，還是包括「消費者」在內﹖則尚有爭議。參照公平 交易法立法目的總說明五之㈣關於禁止「虛偽不實或引人錯誤之表示或表 徵」不公平競爭行為之立法說明，此等「禁止不正競爭行為」之規範目的 ，應為「（促使）事業於公平競爭之基礎上，始能促進資源合理分配及提 高事業經營效率，並間接嘉惠消費者」，從其「間接」用語一詞觀之，消 費者似乎不在直接保護之列，不過若直接參照公平交易法第二十一條之立 法理由（「事業常為競爭之目的，於商品或其廣告上或以其他使公眾得知 之方法，就商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、用途、原產地、 製造者、製造地、加工者、加工地等做虛偽不實或引人錯誤之表示，致他 人誤信而與之交易遭受損害，故明定禁止」），消費者也未被排除在保護 範圍外，因此本院仍認為公平交易法第二十一條第一項之保護範圍應及於 消費者。因此本案原告甲○○○、乙○○、丙○○三人就「其等檢舉而經 被告機關為檢舉不成立認定」之事項，從「保護規範」理論而言，似應有 提起課予義務訴訟之訴訟權能。 ４、再退一步言之，即使其等三人無提起課予義務訴訟之訴訟權能，但依目前 實務上之法律意見，仍認其等對檢舉不成立之行政處分，得以行政處分違 法為由，而提起獨立撤銷訴訟之訴訟權能（本院八十九年度訴字第一六六 五號判決及九十年度訴字第五二三二號判決參照），因此其等三人本件之 起訴，至少在撤銷訴訟限度內，仍具備訴訟合法要件，故本院仍應進行 實體判斷。 二、原告大昌公司起訴案件之實體爭點部分： Ａ、公平交易法第二十一條第一項構成要件之法律解釋以及其與刑法上詐欺取財 罪之異同： １、公平交易法第二十一條第一項之規定內容： 事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價 格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用 途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯 誤之表示或表徵。 ２、上開規定所稱「虛偽不實」及「引人錯誤」之法律解釋： ａ、「虛偽不實」係指「表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一 般或相關大眾所接受，足以引起錯誤之認知或決定者」。 ｂ、「引人錯誤」係指「表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數 量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者」。 ３、上開所謂表示與表徵「足以引起錯誤認知或決定」，其判斷時所須斟酌之 因素： ａ、表示或表徵與實際狀況之差異程度。 ｂ、表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判 斷並作成交易決定。 ｃ、對於處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。 ４、公平交易法第二十一條第一項所稱之表示或表徵「虛偽不實」與「引人錯 誤」，其與刑法第三百三十九條詐欺取財罪所稱「詐術行為」之區別： ａ、刑法上所稱之「詐術行為」，其行為內容從客觀上觀察，必須與錯誤決 策（包括「締約」、「價格」與「履約」三個決策層面）之形成具有絕 對而關鍵之關連性，乃是質上差異的絕對概念。換言之，該等行為內容 ，依社會通念為判斷，假設受詐欺人沒有發覺被詐騙，因此而陷於錯誤 時，此等錯誤認知之存在是形成其決策之單一《或至少是最重要的》因 素，其判斷標準清楚明確，而不會發生爭議。 ｂ、但從上述之定義足知，公平交易法第二十一條第一項所稱「虛偽不實」 與「引人錯誤」，其行為內容對交易決策的作成（包括「締約與否」以 及「價格形成」），僅具有影響力，乃是作成決策時所衡量的眾多條件 之一，並不具備關鍵之地位。因此其判斷時必然比較主觀，比較抽象， 而且因為此等行為對決策之影響力有大有小，到底要大到那一程度才算 是「虛偽不實」或「引人錯誤」，其間總不免有其「灰色地帶」。取決 於判斷者之日常經驗與相關行業之熟悉程度。 Ｂ、認定本件原告大昌公司在行銷「上流社會」（或嗣後更名之「至善珍寶」） 之社區建物時，廣告文案中有關「龍吟流泉、映月水堂」部分，其廣告不實 之理由。 １、基於上開法理說明，首應指明即使大昌公司負責人因本案同一事實遭告訴 涉有刑法上詐欺取財罪嫌之刑事案件業經一審判決無罪，仍不影響本案是 否構成違反公平交易法第二十一條第一項所定違章行為之認定。 ２、次查： ａ、大昌公司廣告中所稱「龍吟流泉、映月水堂」，表現於文字上與圖示上 者為： Ⅰ、文字：二道長長的歐式階梯，環擁一池悠雅水塘，引領您步上VIP休 閒世界 Ⅱ、圖示：流泉係自步上樓梯後由二樓之小水池飛瀉流下至一樓，上有流 泉，下有水塘，而二樓露台樓梯通道之淺水池，其上則覆有數 片石板。 ｂ、而現今實際施作結果（見本院卷內大昌公司所提出之現場照片及被告機 關之勘驗資料）為： 一樓設有二層水池，二道樓梯環擁水池而上，一、二樓中有約七十五公 分之夾層，十八公分間距之出水口，流水改由二樓地板與一樓頂板間之 夾層流出，上樓後，二樓為洗水紋彩石之露台，其上並無任何水池或水 塘。 ｃ、從上開比較中足知： Ⅰ、二者外觀顯然不同（原來二樓應有之上層淺水池實際並未施作）。 Ⅱ、從景觀之美感言之，廣告上之圖樣華麗而實際施作結果式樣簡單（換 言之，比較單調）。 Ⅲ、其間外觀有一定程度之差距，而從一般具有普通知識經驗之社會大眾 在接觸該項廣告時與實物之情況來判斷，前者情境下，消費者明顯會 產生比較大的購屋「衝動」（或「企圖」，其中也包括願出價格的提 高）。 Ⅳ、從而被告機關因此判斷，上開廣告有「虛偽不實」或「引人錯誤」之 處，即無錯誤。 ｄ、就此原告大昌公司雖謂基於以下之客觀事實，足以證明廣告之始，其並 無為「虛偽不實及引人錯誤廣告」之違章故意存在： Ⅰ、大昌司依約保有公共設施之修正權，且此部分設計之修正是為了社區 住戶之安全，並出於社區其餘住戶之請求。 Ⅱ、大昌公司修正設計後所使用之建材比原來設計之建材高級，所花費之 金錢比原來設計之預估費用為多。 ｅ、但本院認為大昌公司上開否認具有「違章故意」之抗辯內容，顯非可採 ，理由如下： Ⅰ、上開大昌公司提出之社區住戶同意變更此部分設計之書面僅有八份， 而此一社區為近二百戶之大社區，以如此少數住戶之意見作為變更設 計之理由，而不問大多數客戶間之感受，此等決策過程之粗糙與率斷 ，不足以動搖本院前開有關「大昌公司在制作（或委託他人制作）廣 告時，具有不實廣告違章故意」之事實認定。 Ⅱ、大昌公司固然保有「上流社會」社區公共設施之修改權，但此等修改 權屬「私法上因契約而生之權利」，行使時仍須具有正當合理之原因 ，若行使結果，造成不符廣告宣示之商品品質，將構成權利濫用，也 無從解免其違反公平交易法第二十一條第一項之違章責任。 Ⅲ、大昌公司又提出會計師之簽證報告，證明上開工程經會計師核對所有 資料，並至現場勘驗、盤點，確認其工程造價為二百六十五萬六千三 百三十八元。且謂：「原來之預估造價九十三萬九千一百七十六元」 （有其與建同工程股份有限公司簽立景觀工程承攬契約書中之明細表 為證）。因此主張：「大昌公司是事後精益求精，改以更好建材、更 高之費用來施作」云云，但查： ⑴、大昌公司所言；「其公司在訂約後，又於未提高售價之情況下，改 以更高級、更昂貴的建材來施作工程，以回饋客戶」等語，雖然有 可能是實情，但在日常經驗法則下，這樣的事實主張，其主張之「 事實內容」畢竟屬於「變態事實」，大昌公司應負起積極證明之責 任。 ⑵、但大昌公司目前只能證明其目前施作結果下所實際支出之施工費用 及提供之建材，卻不可能證明「依廣告圖示來施工，實際支出之金 額」（因為這個事實根本沒有發生，也就沒有辦法去證明）。 ⑶、對此大昌公司是提出原來之契約書面，證明當初此項設施原始之預 估建造費用九三九、一七六元，藉以主張：「實際施工金額二、六 五六、三三八元是預估金額之三倍」等情，據以證明其所稱之「事 後變更設計，是為提昇施作品質，而非降低施作品質，因此廣告之 始，並無不實廣告之違章故意」等情屬實。 ⑷、然而本院對上開預估金額之合理性，基於下述之理由，實有充份合 理之懷疑。因此認為在目前現有證據資料下，大昌公司提出之此項 「預估金額」，並不足以如實反映其公司在廣告作成時對系爭工程 施作金額之真實預估（換言之，原告與承包商雖然有此項預估金額 文件之書立，但雙方是否有認真看待此項預估，值得懷疑）。因此 也無從憑此為有利於大昌公司之認定。 ①、首先必須指明，變更後之設計，二樓小水池直接改為地板，而流 水是從一、二層樓之夾縫中流出，則地板舖設與夾層內部水管埋 設與水池之施作相比較，容易許多，為何還有花多出三倍之價錢 ，此點顯然不合常情。 ②、又大昌公司聲稱：「其因為變更此項設計，而須進口義大利圖騰 及法國手繪彩磁等昂貴建材來施工」云云，但是任何施工建材都 是為了搭配周遭環境之整體設計，如果舖設地板及流水之水幕都 必須使用進口建材，難道小水池底部及其流泉切面就可以單純上 塗上水泥或隨意使用一種廉價磁磚來拚貼嗎﹖因此本院認為，如 果連變更設計後之地板及水幕都要使用「進口高級建材」，沒有 理由去相信原始設計的小水池與流泉切面就可以用廉價之建材隨 意施工。大昌公司此部分辯解，顯然有違常情。 ３、因此本院認為被告機關所為之原處分，對大昌公司而言，並無違法可言。 三、原告甲○○○、乙○○、丙○○三人起訴案件之實體爭點部分： Ａ、有關公平交易法第二十一條第一項構成要件之法律解釋以及其與刑法上詐欺 取財罪之異同，已如上述，茲不再贅言。 Ｂ、而在上開法理基礎下，本院認為，被告機關對原告甲○○○、乙○○、丙○ ○三人之下列六項檢舉內容，所為檢舉不成立之認定，於法無違，爰分述如 下： １、有關廣告「十五米迎賓大門」部分，本院同意被告機關之法律意見，認為 廣告用語上之「大門」一詞，應汎指「在視覺上可以作為社區進出標示之 寬敞空間」，故可將「大、小門」、「警衛亭」以及「社區標誌（LOGO） 」之Ｌ型正面聯合看成廣告所稱之「迎賓大門」。 ２、有關廣告「十二米深迎賓大道」部分，實際丈量結果為十米多，相差僅有 僅一米多，此差異應為一般大眾可普遍接受，不足以引起相當數量或相關 大眾錯誤之認知或決定。 ３、有關廣告「露天咖啡座」設施部分，大昌公司已有提供，此點亦為二造及 參加人所不爭執。 ４、有關廣告「石雕拱門」部分，由於大昌公司確實有依造形外觀施作，即使 其使用之材料不是石材，不過此等差異在交易上是否會對交易決策產生可 以查覺之影響，而在法律上被視為「虛偽不實」或「引人錯誤」，恐仍處 於難以明確查覺之「灰色地帶」，基於「責任不明，惟輕認定」之法理以 及對被告機關專業知識之專重，本院接受被告機關之法律判斷結論。 ５、有關廣告「龐畢度噴泉戲水池」部分，原告甲○○○、乙○○、丙○○三 人所爭執者，僅在「天鵝無法噴水」一節而已，然而此部分設施大昌公司 既有施作，亦有設其他噴水裝置提供噴水功能，此等細微末節，對交易決 策之影響過於輕微，不能以廣告與實物間之此等細小出入，視為「虛偽不 實」及「引人錯誤」之不實事項 ６、關於「五百坪佛羅里達中庭」一節，本院亦同意被告機關之法律意見，認 為「中庭」一語，應依一般或相關大眾之通念而定，其在現今社會中，主 要是指「法定空地」中可讓社區住戶實際優先使用之空間。不應侷限在古 代三合式建築之「天井」意涵。而本案中，大昌公司廣告圖樣所指之「五 百坪佛羅里達中庭」，根本未特別標示其位置，而整體構圖也是將內外綠 地同時畫入，予人以「連貫性之庭園景觀設計」，則被告機關在本案中按 整體法定空地來計算中庭面積，尚符合社會一般通念，應屬合法。計算結 果則為四百九十七坪，雖略低於廣告所稱五百坪，但依具普通知識經驗一 般大眾判斷力，此差距尚不致造成交易相對人錯誤之認知與決定，與廣告 所稱，尚屬相符。 Ｃ、至於原告甲○○○、乙○○、丙○○三人另主張檢舉內容，包括「五百坪佛 羅里達中庭（完全不計入公設）」一節，而被告機關對「中庭完全不計入公 設」之廣告不實部分，完全朱予斟酌一節，本院則認為： １、所謂「中庭完全不計入公設」之真實含義到底為何，原告甲○○○、楊笑 梅、丙○○三人來檢舉及行政爭訟階段，並未清楚意識到其含義（所以第 一次檢舉時完全未提及此部分文字與真實情況有何不符），事後才在本院 中謂，是指「大昌公司不應將中庭土地出賣並過戶予包括原告甲○○○、 乙○○、丙○○三在內之多數購屋客戶」云云，但此等法律意見並不足採 ，因為如果法定空地不過戶予購屋客戶，則該等土地之所有權人事後仍可 本諸所有權之使用權能實際使用上開土地，這將造成包括原告甲○○○、 乙○○、丙○○三人等購屋客戶無法使用系爭法定空地之結果，完全違反 締約購屋目的，是以原告甲○○○、乙○○、丙○○三人此部分主張顯有 誤解。 ２、在本院審理中原告甲○○○、乙○○、丙○○三人又變更其主張，而謂： 「所謂『中庭完全不計入公設』一語，是指法定空地上不能有建築物」云 云，然而這樣的解釋也與文字之文義不符。 ３、實則此處所稱之「中庭完全不計入公設」，正確之解釋應為「中庭為空地 ，因此在計算房屋價格時，不計入建物坪數中（因為目前我國房屋買賣之 計價方式，均是按建物每坪單價乘以總坪數來計價，而且此等計價建物坪 數包括建物應分擔之公共設施比例）」，原告甲○○○、乙○○、丙○○ 三人對此文字之法律含意顯有誤會。而事實上，兩造對本案計價建物之坪 數並無爭議，因此並無再行判斷之必要。 Ｄ、又原告甲○○○、乙○○、丙○○三人在本院審理中又謂：「廣告中所言之 公共設施有部分為違建」云云，然而這裏所牽涉之爭點，為「大昌公司廣告 上之公共造景，在建築法規上應否取得建築執照方得施工」之問題，根本不 在本案原告檢舉範圍內，被告機關主張：「此等爭議不屬其原先調查不實廣 告之事項，因此不在本案審理範圍」等情，自屬有據。 伍、綜上所述，本件被告機關所為之（八九）公處字第二０五號行政處分，無論對原 告甲○○○、乙○○、丙○○三人或對原告大昌公司而言，於法均無不合，訴願 決定分別（各自從原告甲○○○、乙○○、丙○○三人爭訟之角度及原告大昌公 司爭訟之角度）予以維持亦無違誤之處，因此原告甲○○○、乙○○、丙○○及 原告大昌公司分別訴請撤銷原處分對其等不利之規制性決定，原告甲○○○、乙 ○○、丙○○並進一步要求被告機關作成更不利於原告大昌公司之行政處分，均 屬無據，同應駁回。 據上論結，本件原告大昌公司之訴與原告甲○○○、乙○○、丙○○三人之訴均無理 由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段、第一百零四條、民事訴訟法第八十五條 第一項前段，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　九　　　月　　二十五　　日 臺北高等行政法院 第五庭 審判長 法 官　張瓊文 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法　官　黃清光 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法　官　帥嘉寶 右為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判 決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人 數附繕本）。 中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　九　　　月　　二十五　　日 書記官 林麗美