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臺灣臺北地方法院行政訴訟判決　　　　　103年度簡字第125號 　　　　　　　　　　　　　102年7月15日辯論終結 原　　　告　玉鼎房屋仲介有限公司 代　表　人　曾文龍 被　　　告　臺北市政府地政局 代　表　人　黃榮峰 訴訟代理人　陳怡如 　　　　　　謝偉薇 上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府 中華民國103年3月19日府訴二字第00000000000號訴願決定，提 起行政訴訟，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、事實概要：緣原告前經民眾檢舉原告公司仲介坐落臺北市○ ○區○○段0○段00地號土地買賣，於該土地買賣契約書（ 下稱系爭契約，民國101年2月25日簽約）未指派經紀人簽章 ，涉及違反不動產經紀業管理條例第22條第1項規定，經原 告以書面向被告陳述意見後，被告審認原告受委託仲介系爭 土地買賣，卻未指派經紀人於系爭土地買賣契約書簽章，違 反不動產經紀業管理條例第22條第1項規定，爰依同條例第 29條第1項第3款規定，以102年12月20日北市地權字第00000 000000號函裁處書，裁處原告新臺幣（下同）6萬元罰鍰。 原告不服，提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。 二、本件原告主張原告指派經紀人陪同地主前往簽訂系爭契約， 雖買賣契約草案中將原告列為見證人，但該契約並非原告提 出，基於不動產交易習慣，原告不能置喙。買賣雙方談判交 易條件歷經4小時，前兩小時買賣雙方並未有共識，原告指 派之經紀人因有要事先行離開，後買賣雙方正式定稿用印時 ，並未通知原告到場，使原告無法於該買賣契約書上簽章。 本件因原告在買賣雙方談判中先行離開，無法得知或預期雙 方能否成交，事後買方片面將原告列為見證人，並未通知原 告到場簽章，原告亦無法防止此結果之發生，故原告並無違 反行政法上之注意義務，因此原告就系爭買賣契約未簽章之 事實，無故意、過失可言。再本件原告於買賣雙方談判中途 即因另有要事先行離開，後買方在正式之契約書中，片面將 原告列為見證人買賣雙方又均未有人通知原告到場用印，原 告顯不具有在買賣契約書上用印之期待可能性等情，並聲明 求為判決撤銷訴願決定及原處分。 三、被告則以下述理由資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴 ： （一）不動產經紀業管理條例第22條第1項規定：「不動產之買 賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者 ，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：……六、不動產 租賃、買賣契約書」。不動產經紀業管理條例第29條第1 項第3款規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰 之：……三、違反……第22條第1項規定者，處新臺幣6萬 元以上30萬元以下罰鍰。……」。本局處理違反不動產經 紀業管理條例事件統一裁罰基準第2點丙類違規事件10規 定：「一、依違規次數處罰如下，並於處罰同時以書面通 知限期30日內改正：1.第1次處6萬元以上9萬元以下罰鍰 。……」。（裁處時裁罰基準為101年7月19日北市地權字 第00000000000號令修正發布，並自101年8月1日起生效） 。 （二）有關原告主張經紀人於買賣雙方正式定稿用印時，並未受 通知，致無法於該買賣契約書上簽章，原告無法防止此結 果之發生，故原告並無違反行政法上之注意義務乙節，按 不動產經紀業管理條例第22條第1項規定：「不動產之買 賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者 ，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出租 、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、 定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、 不動產租賃、買賣契約書」，故不動產之買賣如委託不動 產仲介經紀業者，於交易過程中產生之重要文件（含不動 產買賣契約書），均應由該經紀業者指派經紀人簽章，經 紀人受指派後應簽章以示完成審查及負責，以收保障消費 權益之效，經紀業從事仲介業務，自應依規定辦理。查本 案原告係受賣方委託進行不動產買賣居間業務，原告所提 供本案委託銷售契約書、不動產說明書等相關文件，均依 規定指派經紀人簽章，足證原告確為本件買賣之仲介居間 者，惟其於居間買賣成交後，買賣契約書卻未指派經紀人 簽章，違反前揭條例第22條第1項規定，殆無疑義，本案 尚無由原告主張買賣雙方簽訂買賣契約書前因要事離開， 後因未受通知，而以非故意或過失而規避法律賦予不動產 經紀業仲介居間之法定義務，本局依法裁處，並無違誤， 原告所述，實難認為有理由。 （三）有關原告主張行政罰領域內，行為人如欠缺期待可能性， 亦可構成「阻卻責任事由」，原告無法防止簽約未受通知 結果之發生，顯不具有在買賣契約書用印之期待可能性乙 節，原告係經特別許可始得執業之專門行業，原告之代表 人亦為經紀人係經紀業所屬專業人員，應具備不動產經紀 業管理條例等相關專業知識，並應主動遵循相關規定，原 告自稱經營不動產經紀業超過30年，理應對不動產仲介業 務過程各環節階段應相當熟稔，且本應掌握不動產交易各 階段重要流程，本案原告101年1月10日受賣方委託銷售土 地，101年2月25日買賣雙方簽訂買賣契約書，101年8月6 日原告向買方請求給付成交仲介費並開立收取仲介費統一 發票，是被告受委託仲介土地買賣且已完成買賣雙方交易 仲介之事證明確，亦即，原告要求仲介完成應給付仲介費 ，卻不完成仲介業者被課予之應盡義務，被告執行不動產 仲介業務過程，土地買賣契約書未指派經紀人簽章，依法 自應受罰，原告稱買賣雙方正式定稿用印時，並未受通知 ，致無法於該買賣契約書上簽章，原告無法防止此結果之 發生，即得據以構成阻卻其違法之事由，原告此部分主張 ，實不足採。 （四）有關原告主張被告已有不少輔導案例，對本案卻執意開罰 ，其處分自難招折服乙節，不動產經紀業執行不動產仲介 業務，不動產買賣契約書應指派經紀人簽章，係不動產經 紀業管理條例第22條所課予經紀業應盡之法定義務，依同 條例第29條第1項第3款規定違規者即應裁處，該條例規定 並未有先行輔導改善，逾期未改善者，始予以處罰之機制 。按「本法所稱行政指導，謂行政機關在其職權或所掌事 務範圍內，為實現一定之行政目的，以輔導、協助、勸告 、建議或其他不具法律上強制力之方法，促請特定人為一 定作為或不作為之行為」為行政程序法第165條所明定， 本局就不動產經紀業者廣告刊登內容，以宣導、輔導之方 法促請符合政府法規，以達行政管制目的，係屬行政指導 ，自與本局就原告買賣契約書未指派經紀人簽章違規情形 所為之裁處不同，原告主張應以輔導代替裁罰，係屬誤解 。故本案原告執行仲介業務不動產買賣契約書未指派經紀 人簽章，違反前揭條例第22條規定，本局依同條例第29條 及本局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準 規定，處最低額度6萬元罰鍰，自無違誤。 四、本院之判斷： （一）按「本條例所稱主管機關︰在中央為內政部；在直轄市為 直轄市政府地政處（按：現已更名為地政局）；在縣（市 ）為縣（市）政府」、「不動產之買賣、互易、租賃或代 理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀 業指派經紀人簽章：…六、不動產租賃、買賣契約書。… 」、「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：…三、 違反…第二十二條第一項規定者，處新臺幣六萬元以上三 十萬元以下罰鍰」，為管理條例第3條、第22條第1項、第 29條第1項第3款明定。次按不動產經紀業管理條例施行細 則第25條之1規定「本條例第二十九條所定之處罰，由經 紀業所在地直轄市或縣（市）主管機關為之…」。 （二）兩造之爭點：被告以系爭契約係由原告仲介成交，惟其僱 用之經紀人漏未於系爭契約簽章，裁處原告6萬元罰鍰， 是否適法？ （三）原告前經民眾檢舉原告公司仲介之系爭土地買賣契約，無 經紀人簽章，涉及違反不動產經紀業管理條例之規定。經 被告查證，原告雖以曾文龍為經紀人，惟經紀人曾文龍未 於系爭契約簽章，此有原處分卷附之系爭契約（原處分卷 第9-13頁）、委託銷售契約書（原處分卷第17頁）、玉鼎 房屋仲介有限公司不動產說明書（原處分卷第18頁）、原 告陳述意見書所載「高欽明理事長提供之買賣契約書草約 初稿寫上仲介公司為玉鼎房屋仲介有限公司…之後一直拖 延到半年後，廣朋建設才同意由本公司申請仲介費，而且 片面蠻橫決定只願意給本公司0.5%之微薄仲介費」文字（ 原處分卷第25頁）等影本在卷可稽。 （四）原告主張其非因故意或過失為由經紀人簽章，實因原告在 買賣雙方談判中先行離開，無法得知或預期雙方能否成交 ，事後買方片面將原告列為見證人，並未通知原告到場簽 章，原告亦無法防止此結果之發生，故原告並無違反行政 法上之注意義務云云。茲以： 1.按為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易 者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。 管理條例第1條定有明文。而管理條例第22條規定經紀業 須指派經紀人於重要交易文件簽章，係課以經紀人審閱、 並確保交易內容正確性之責，是以不動產經紀業於交付不 動產買賣契約書予買賣雙方時，自應確實指派並監督經紀 人完成簽章，以維護不動產交易秩序，保障交易者權益。 是上開規定既係保護消費者權益之特別規定，原告係不動 產經紀業者，自應遵守。而本件係經紀人未於系爭契約簽 名，根本與原告所提「期待可能性」無涉，自無從比附援 引。 2.經核101年1月10日委託銷售契約書及101年1月11日玉鼎房 屋仲介有限公司不動產說明書影本，訴外人愛馬屋停車股 份有限公司、大銘企業股份有限公司（賣方，負責人均為 楊勝全）委託原告銷售系爭土地，依委託銷售契約書第2 條約定委託銷售售價為每坪240萬元，同契約第4條買賣成 交者委託人得付給原告仲介費委託價百分之一。可見愛馬 屋停車股份有限公司、大銘企業股份有限公司委託原告仲 介系爭土地買賣。 3.另核101年1月11日玉鼎房屋仲介有限公司不動產說明書， 經紀人欄位則有「曾文龍」之簽名，足見「曾文龍」係以 「經紀人」身分執行系爭土地買賣契約業務。 4.「曾文龍」既係基於經紀人之資格，執行系爭土地之仲介 業務，在管理條例並無經紀人得免於相關不動產買賣契約 簽名之特別規定，原告復未舉證證明其他法律有何特別規 定之情形，是「曾文龍」仍應本於其為經紀人之身分於系 爭契約簽章，此項義務更無因任何情況而得以免除。原告 為經紀業者，於社會生活上就同性質事務繼續反覆實施不 動產仲介業務行為，已具備專業知識及能力，自應遵守執 業規範並且盡善良管理人之注意義務，竟違反規定，難謂 無過失。即本件原處分以原告之經紀人曾文龍未於系爭契 約簽章，處以最低罰鍰6萬元，顯無違誤。原告前開所稱 ，均無從為原告有利之認定。 五、綜上所述，本件原告係不動產經紀業者，其經紀人曾文龍未 於系爭契約簽章，原告未善盡督導之責，確已違反管理條例 第22條第1項規定。從而，被告依管理條例第29條第1項第3 款規定，裁處原告法定最低額度之6萬元罰鍰，揆諸首揭條 文規定，於法並無不合，訴願決定遞予維持，亦無不合。原 告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩 造其餘主張陳述，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併 予敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98 條第1項 前段，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 7 月 22 日 行政訴訟庭 法 官 范智達 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由 書（均須按他造人數附繕本），逾期未提出者，勿庸命補正， 即得依行政訴訟法第245條第1項規定以裁定駁回。上訴理由 應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資 料可認為原判決有違背法令之具體事實。 中 華 民 國 103 年 7 月 22 日 書記官 蔡凱如