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臺灣臺北地方法院行政訴訟判決　　　　　 106年度簡字第78號 原　　　告　標柱房屋仲介股份有限公司 代　表　人　吳國源 輔　佐　人　連冠勳 被　　　告　臺北市政府地政局 代　表　人　李得全 訴訟代理人　陳怡如 　　　　　　江繼元 上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府 中華民國106年2月24日府訴二字第10600030100號訴願決定，提 起行政訴訟，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、事實概要：原告為不動產經紀業者，被告受理民眾檢舉，查 得原告於591房屋交易網站刊登之租屋廣告（物件編號：R00 00000，下稱系爭廣告）未註明經紀業名稱，僅於「經紀業 」欄位登載「住商」二字，且內容不實，廣告內記載所出租 之臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號9樓之房屋（下稱系爭 建物）之總樓層為「13F」，與系爭建物使用執照（99使字 第0069號）所載樓層為「地上14層、地下3層」不同。案經 被告以民國105年8月23日北市地權字第10532313201號函通 知原告於文到15日內提出說明，原告於105年9月29日（收文 日）以書面陳述意見。嗣被告審認系爭廣告未註明經紀業名 稱，且其內容中所出租之房屋總樓層標示確與事實不符，違 反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，且原告前曾於 105年7月間違反相同規定，經被告以105年8月10日北市地權 字第10532118900號裁處書裁處在案，本次為105年第2次違 規，乃依同條例第29條第1項第3款及臺北市政府地政局處理 違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準（下稱裁罰基 準）規定，以105年11月2日北市地權字第10532753100號裁 處書（下稱原處分）處原告罰鍰新臺幣（下同）7萬元。原 告不服，提起訴願，經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。 二、原告主張： ㈠司法院大法官解釋釋字第619號意旨：對於人民違反行政法 上義務之行為處以裁罰性之行政處分，涉及人民權利之限制 ，其處罰之構成要件及法律效果，應由法律定之，以命令為 之者，應有法律明確授權，始符合憲法第23條法律保留原則 之意旨。伊與委託人簽訂之委託契約書，其出租之建物為系 爭建物，伊本於委託契約書刊登廣告，廣告內容與委託契約 書完全符合，並無不實。依不動產經紀業管理條例第21條第 2項規定，刊登之廣告內容是否與事實相符，應以委託契約 書內容為標準，本件委託契約書係出租「臺北市○○區○○ ○路○段○○巷○○號9樓」建物，系爭廣告內容亦為出租該址建 物，完全相符，至於系爭建物所屬大樓最高樓層為14樓或13 樓，非屬委託事實，被告誤用法律，難令伊折服。另依不動 產經紀業廣告處理原則（下稱廣告處理原則）第4點規定， 委託契約書內容如有與事實不符者（如：委賣房屋位於大樓 第3層，誤書為第4層），則要求經紀業應依事實修正廣告內 容，而被告105年12月6日答辯書主張「經紀業刊登之廣告內 容是否與事實相符，尚非僅限於『委託契約書』內容為標準 」云云，伊亦不能接受。訴願決定及原處分均認為系爭廣告 有關出租標的物所在大樓最高樓層為「13樓」或「14樓」， 必須精確，否則將有礙房屋出租之交易安全，顯已違反上開 大法官解釋意旨。 ㈡又原處分處罰之事實為「廣告不實」，涉及行為人是否有詐 騙意圖，不能僅以外觀不符之情形即認定系爭廣告有不實。 本件伊將出租標的物所屬大樓最高樓層記載為「13層」，即 定伊有詐騙意圖，更認定有廣告不實，認事用法，均已違反 上開大法官解釋意旨。 ㈢被告105年12月6日答辯書另主張「本案廣告於105年8月22日 本局列印時，公司名稱確實僅顯示為『住商』，嗣原告於 105年8月25日才將公司名稱修改為『住商不動產台北遠企加 盟店/標柱房屋仲介股份有限公司』」云云，令伊無法接受 。伊於105年8月24日收到被告通知「應提出說明」之公文， 即於105年8月25日修正廣告內容，卻仍遭裁罰，被告之處分 已違反前揭大法官解釋意旨。 ㈣綜上，原處分顯非適法等語。並聲明：訴願決定及原處分均 撤銷。 三、被告則以： ㈠本件係民眾於105年8月間檢舉原告於網路刊登不動產租屋廣 告（R0000000）內容（總樓層）與事實不符，涉違反不動產 經紀業管理條例規定，請伊查處。經伊審視系爭廣告內容， 並發現該廣告「經紀業」欄位僅登載原告所加盟品牌名稱「 住商」，故伊以105年8月23日北市地權字第10532313201號 函請原告就系爭廣告不實及未註明經紀業名稱部分提出說明 並提供資料受檢，嗣原告以105年9月5日說明書回復略以： 「…伊前往出租房屋即仁愛御品大樓探勘時，依其外觀認定 本大樓總樓層高為13層，…另有關廣告中未註明經紀業名稱 乙節，其廣告界面中第1頁，其連姓營業人員肖像旁有『詳 情』檔，立即顯示本公司經紀業名稱…貴局來函所附之廣告 影本是舊版591租屋網站提供之頁面，該租屋網站現已全面 更換為新版頁面…自動註記本公司經紀業名稱…」等語，並 提供委託租賃契約書受檢。為釐清事實，伊遂以105年9月30 日北市地權字第10532552700號函請數字科技股份有限公司 查明原告前揭說明是否為真，嗣該公司以105年10月20日數 字（法）字第1051020001號函復略以：「……即無論舊版的 直接顯示，或是新版點選『詳情』後的顯示均會一致。…於 105年8月22日貴局列印之時的確顯示為『住商』，後會員於 105年8月25日將公司名稱修改為『住商不動產台北遠企加盟 店/標柱房屋仲介股份有限公司』…。」等語。查系爭廣告 標的為「臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號9樓」建物， 並領有99使字第0069號使用執照，依該使用執照所載之總樓 層數為14層，故系爭廣告刊登總樓層13樓即與事實不符，且 亦未註明經紀業名稱，故原告已違反不動產經紀業管理條例 第21條第2項規定，又本次為原告105年第2次違反前揭規定 （105年度業經伊以105年8月10日北市地權字第00000000000 號裁處書裁罰在案），爰依同條例第29條第1項第3款及裁罰 基準第2點丙類違規事件9規定，以原處分處罰鍰7萬元。 ㈡原告主張伊違反大法官解釋釋字第619號意旨一節，按「經 紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前 項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」 為不動產經紀業管理條例第21條第1項及第2項所規定。查前 揭規定之立法精神係為規範不動產經紀業刊登之廣告內容應 與事實相符，並明示經紀業名稱，俾使一般民眾得事先瞭解 不動產標的之真實狀況與租售條件，以及該經紀業是否為合 法業者及其之風評、商譽，再為是否委託該經紀業者進行交 易之決定，以保障交易安全。又是否違反該規定之認定並不 以行為人有無具主觀上之犯意為要件，本件經伊查得原告違 反前揭行政法上義務，依同條例第29條規定：「經紀業違反 本條例者，依下列規定處罰之︰…三、違反…第21條第1項 、第2項…規定者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。… 」作成原處分，顯有法律明確之授權，而非以法規命令增加 裁罰性法律所未規定之處罰對象，故原告主張被告違反釋字 第619號大法官解釋意旨，難認有理由。 ㈢另原告主張不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，刊登 之廣告內容是否與事實相符，應依「委託契約書內容」為標 準乙節，查不動產經紀業管理條例第21條第2項規定之立法 目的，在課以不動產經紀業者揭露正確資訊之義務，俾使一 般民眾得事先瞭解不動產之真實狀況，復查內政部訂頒廣告 處理原則第4點規定：「廣告應與委託契約書內容及事實相 符。委託契約內容與事實不符者，經紀業應依事實修正廣告 內容。」，是以經紀業刊登之廣告內容是否與事實相符，尚 非僅限以「委託契約書」內容為標準，系爭廣告標的總樓層 實際為14樓，系爭廣告卻刊登為13樓，即與事實不符，據以 裁處並無違誤。 ㈣至於原告主張其於105年8月24日收到伊通知「應提出說明」 之公文，即於105年8月25日修正廣告內容，卻仍遭裁罰，已 違反前揭大法官解釋意旨乙節，查廣告處理原則第5點規定 ：「經紀業名稱及經營型態等事項，應依下列規定於廣告載 明：…2、加盟店或加盟經營：除依直營店方式註明經紀業 名稱外，應另標明加盟店或加盟經營字樣，不得逕以加盟店 名稱替代管理條例第21條第2項規定之經紀業名稱。…」案 經伊查證結果，系爭廣告於105年8月22日伊列印時，公司名 稱確實僅顯示為「住商」，一般民眾無從辨識經紀業者為何 ，嗣原告於105年8月25日始將公司名稱修改為「住商不動產 台北遠企加盟店/標柱房屋仲介股份有限公司」，僅係為事 後改善行為，並不影響本件違規行為之成立，而原告為不動 產經紀業，刊登廣告內容未依上開不動產經紀業管理條例第 21條第2項規定，應與事實相符，並註明經紀業名稱，伊依 同條例第29條第1項第3款及裁罰基準第2點丙類違規事件9規 定予以處分，自屬有據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。 四、查上開事實概要欄所述之事實，除後列之爭點事項外，其餘 為兩造所不爭執，並有專任委託銷售契約書、系爭廣告、系 爭建物使用執照存根、被告105年8月23日北市地權字第1053 2313201號函、原告105年9月5日說明書、原處分及訴願決定 書等件附卷可稽，堪信為真實。經核兩造之陳述，本件爭點 厥為：被告以原告所刊登之系爭廣告內容與事實不符，且未 註明經紀業名稱，違反不動產經紀業管理條例第21條第2項 規定，依同條例第29條第1項第3款及裁罰基準規定，以原處 分裁處原告罰鍰7萬元，是否適法有據？茲析述如下。 五、本院之判斷： ㈠按「（第1項）經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊 登廣告及銷售。（第2項）前項廣告及銷售內容，應與事實 相符，並註明經紀業名稱。」、「經紀業違反本條例者，依 下列規定處罰之：…三、違反…第21條第1項、第2項…規定 者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。」不動產經紀業 管理條例第21條第1項、第2項、第29條第1項第3款分別定有 明文。次按不動產經紀業管理主管機關內政部，為利直轄市 、縣市主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售、租 賃不動產廣告案件，以保護消費者權益，促進不動產交易安 全，特訂定廣告處理原則以供遵循，其第4點規定：「廣告 應與委託契約書內容及事實相符。委託契約內容與事實不符 者，經紀業應依事實修正廣告內容。」、第5點規定：「（ 第1項）經紀業名稱及經營型態等事項，應依下列規定於廣 告載明：㈠廣告應註明經紀業名稱：…⒉加盟店或加盟經營 ：除依直營店方式註明經紀業名稱外，應另標明加盟店或加 盟經營字樣，不得逕以加盟店名稱替代管理條例第21條第2 項規定之經紀業名稱。（第2項）經紀業係加盟經營者，應 於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣 ；…」上開廣告處理原則係不動產經紀業管理條例之主管機 關即內政部，於法定權限範圍內，就不動產經紀業事業受託 居間或代理銷售、租賃不動產於其廣告內容上，為與事實不 符或引人錯誤之內容，本於職權所為細節性、技術性及解釋 性之統一行政規則，為法律所必要之補充，並未逾越不動產 經紀業管理條例第21條所規定為保護消費者權益，促進不動 產交易安全規範意旨，亦未增加法律所無之限制或負擔，行 政機關於辦理相關案件時，自可據之適用。 ㈡又按不動產經紀業管理條例條第21條第2項規定，廣告內容 應註明經紀業名稱，係俾使一般民眾得事先瞭解該經紀業之 風評、商譽，再為是否委託經紀業者進行交易之決定，而達 保障交易者權益及建立交易秩序之目的。查原告為不動產經 紀業者，其於591房屋交易網站刊登之系爭租屋廣告未註明 經紀業名稱，於「經紀業」欄位僅登載原告所加盟品牌名稱 「住商」二字，無法辨別經紀業者為何公司（見本院卷第36 頁），原告雖稱其係住商臺北遠企店云云，惟依前揭廣告處 理原則第5點規定，加盟店或加盟經營除依直營店方式註明 經紀業名稱外，應另標明加盟店或加盟經營字樣，不得逕以 加盟店名稱替代管理條例第21條第2項規定之經紀業名稱， 是縱原告係住商加盟店，亦應於廣告中標明經紀業名稱，不 得逕以加盟店名稱替代經紀業名稱。是以，原告於系爭廣告 僅登載加盟品牌名稱「住商」二字，而無註明經紀業名稱， 自與前揭廣告處理原則第5點規定不符，而有違反不動產經 紀業管理條例第21條第2項規定之情，洵堪認定。 ㈢次查，系爭建物之樓層為9樓，原告於系爭廣告刊載「樓層 ：9F/13F」（見本院卷第36頁），然依系爭建物使用執照存 根影本之記載：「幢層戶數：1幢1棟地上14層、地下3層， 共29戶」等字（見本院卷第48頁），足知系爭廣告將系爭建 物所屬大樓之總樓層數標示為13樓，核與事實不符。至原告 雖主張其係依委託契約書刊登廣告內容，故系爭廣告內容與 委託契約書完全符合，而系爭廣告是否與事實相符，應視是 否與委託書內容相符云云。惟查，綜觀原告所提出之委託契 約書，其內容僅記載系爭建物之樓層數為9樓，並無任何有 關系爭建物所屬大樓之總樓層數記載（見本院卷第16-18頁 ），則原告主張其係依委託契約書內容刊登系爭廣告云云， 顯係卸責之詞，要無足採。況縱委託契約書有記載系爭建物 所屬大樓之總樓層數為13層，此顯與使用執照所載不相符， 前引廣告處理原則第4點明文規定，委託契約內容與事實不 符者，經紀業應依事實修正廣告內容。是原告刊登系爭廣告 ，其內容仍應以與事實即使用執照存根所載總樓層數相符為 優先。原告要難執系爭廣告與委託契約書內容相符，而主張 免其系爭廣告刊登內容應與事實相符之行政法上之義務。另 上揭不動產經紀業管理條例第21條規定，其主要立法目的乃 在課以不動產經紀業者揭露正確資訊之義務，俾使一般民眾 得事先瞭解不動產之真實狀況及銷售條件，再為是否委託經 紀業者進行交易之決定，以達保障不特定消費者權益及建立 交易秩序之目的。而廣告內容是否與事實不符，應以不動產 經紀業者使用廣告時之客觀狀況予以判斷，不動產經紀業者 使用廣告時，已預知或可得知其日後給付內容無法與廣告相 符，則其廣告即有虛偽不實。本件系爭建物所屬大樓總樓層 數為14樓，乃於刊登系爭廣告時客觀存在之狀況，原告卻於 系爭廣告刊登系爭建物所屬大樓總樓層為13樓，已足使消費 者就出租房屋總樓層數無法得知正確資訊，且可得知原告日 後給付內容無法與系爭廣告內容相符，系爭廣告自有礙交易 安全，與前揭規定之立法意旨相悖。準此，系爭廣告登載「 樓層：9F/13F」，與前揭廣告處理原則第4點規定不符，而 違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，亦堪認定。 ㈣另按行政罰法第7條第1項規定：「違反行政法上義務之行為 ，非出於故意或過失者，不予處罰。」是以，違反行政法上 義務之行為，如係出於故意或過失者，均應處罰，並非僅限 於故意，始受處罰。查原告從事經紀業，對於不動產經紀業 管理條例等相關法令規定，自應有相當之了解及注意之義務 ，並於執行不動產經紀業務時，要求其所屬人員予以遵守； 其應注意能注意監督所屬人員刊登廣告應註明其公司名稱及 與事實相符，竟疏未注意，致有上述違章情事，難辭過失之 責。從而，被告依不動產經紀業管理條例第21條第2項、第 29條第1項第3款規定，以原處分處原告罰鍰7萬元，於法尚 無違誤。至原告主張廣告不實涉及行為人是否有「詐騙意圖 」云云，容係對法律規定有誤解。再按裁罰基準第2點規定 ：「本局處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表：（節 錄）」 ┌─────────┬─────────────────────────┐ │類別 │丙 │ ├─────────┼─────────────────────────┤ │違規事件 │九、經紀業受委託後所刊登之廣告及銷售內容，與事實並│ │ │ 不相符，或未註明經紀業之名稱者。 │ ├────┬────┼─────────────────────────┤ │法條依據│違反法條│本條例第21條第2項 │ │ ├────┼─────────────────────────┤ │ │裁罰法條│本條例第29條第1項第3款、第2項 │ ├────┴────┼─────────────────────────┤ │裁罰對象 │經紀業 │ ├─────────┼─────────────────────────┤ │法定罰鍰額度（新臺│一、處6萬元以上30萬元以下罰鍰……。 │ │幣：元）或其他處罰│ │ ├─────────┼─────────────────────────┤ │統一裁罰基準 (新臺│一、依同一年度違規行為次數處罰如下，並於處罰同時以│ │幣：元) │ 書面通知限期30日內改正： │ │ │…… │ │ │ 2.第2次處7萬元以上17萬元以下罰鍰……。 │ └─────────┴─────────────────────────┘ 此裁量基準為被告本於職權，依其行政目的，將違反不動產 經紀業管理條例之行為程度作不同處罰，其已列示考量事項 而按行政機關為行使法律所授與裁量權，在遵循法律授權目 的及範圍之內，必須實踐具體個案正義，惟顧及法律適用之 一致性，符合平等原則，乃訂定行政裁量準則為行使裁量權 之準據，既能實踐具體個案之正義，又能符合平等原則，自 非法所不許。又該規定將行為人違規次數列為裁罰額度之審 酌因素，亦核與比例、平等原則及不當聯結禁止等法律原則 無違。被告辦理具體個案時，自得予以援用。本件被告考量 原告係於105年第2次違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定（第1次業經被告以105年8月10日北市地權字第00000 000000號裁處書裁罰在案，見本院卷第51-52頁），爰依同 條例第29條第1項第3款及裁罰基準第2點丙類違規事件9規定 ，以原處分處罰鍰7萬元，於法核無不合。此外，被告認定 原告所刊登之系爭廣告違反不動產經紀業管理條例第21條第 2項所規定之構成要件，乃依同條例第29條第1項第3款規定 為裁罰性之行政處分，其處罰之構成要件及法律效果，均係 法律所明定，與大法官解釋釋字第619號解釋意旨相符合， 原告主張原處分違反該解釋云云，即無足採。 六、綜上所述，原告主張均非可採，被告認原告違反不動產經紀 業管理條例第21條第2項規定，依同條例第29條第1項第3款 及裁罰基準規定，以原處分裁處原告罰鍰7萬元，其認事用 法，並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。從而，原告 訴請撤銷，為無理由，應予駁回。 七、本件事證，已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌對於 本件判決結果並不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第 1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 7 月 31 日 行政訴訟庭 法 官 魏式瑜 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表 明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須 按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令 及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事 實。 中 華 民 國 106 年 7 月 31 日 書記官 林郁芩