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臺灣臺北地方法院刑事判決　　　　　　　103年度易字第442號 公　訴　人　臺灣臺北地方法院檢察署檢察官 被　　　告　劉崇鎮 選任辯護人　陳博文律師 被　　　告　楊家興 選任辯護人　吳孟良律師 被　　　告　曹志壽 選任辯護人　江肇欽律師 　　　　　　吳俊宏律師 上列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（102年度偵續一字 第67號、103年度偵字第450號），本院判決如下： 主 文 劉崇鎮、楊家興、曹志壽均無罪。 理 由 一、公訴意旨略以：被告楊家興係昭城建設有限公司（下稱昭城 公司）之總經理及名山城建設有限公司（下稱名山城公司） 之總經理，且掛名為永興工程股份有限公司（下稱永興公司 ）之負責人；被告劉崇鎮則係昭城公司及永興工程股份有限 公司（下稱永興公司）之副總經理，被告曹志壽則係安信廣 告股份有限公司（下稱安信公司）負責人。緣名山城公司於 民國96、97年間推出位於臺北市○○區○○路3段304巷之「 夏‧夢林-登峰別墅」預售屋建案（下稱夏夢林別墅建案） ，由被告劉崇鎮、楊家興負責夏夢林建案之建造施工、擬約 出售等事宜，並以該建案實際銷售總價金之5%做為報酬，委 託安信公司代為銷售，由被告曹志壽規劃接待中心，製作相 關廣告、樣品屋、模型屋等銷售道具，並聘請銷售人員於接 待中心向看屋者解釋、說明建案內容約定。而被告楊家興等 3人明知上開夏夢林別墅建案屬12戶連棟式建物，僅有地下 室19個停車位，其中門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷 000號之A1建物（下稱A1建物）並無任何車位，另門牌號碼 臺北市○○區○○路0段000巷000○0號之B1建物（下稱B1建 物），則僅有1個地下平面停車位可供使用，且附圍於上開 建物之空間係屬騎樓及無遮簷人行道，應提供予公眾通行使 用，不得設置圍牆、欄杆、綠籬等妨害公眾通行之設施或做 其他使用；亦知一般民眾在購買預售屋，尚無實屋可以參看 ，均僅以建商所製售之廣告、模型屋及樣品屋作為購屋之判 斷標準；竟為提高銷售價格及利於銷售夏夢林別墅建案，開 會討論後，共同意圖為自己不法所有而基於詐欺之犯意聯絡 ，推由被告曹志壽印製平面媒體廣告、製作模型屋、樣品屋 之工作，而於銷售期間刊登標榜夏夢林建案所有住戶將擁有 「地下室平面雙車位」及「一樓門前可供獨立使用之遮蔽性 庭院空間」平面媒面廣告；模型屋之製作則將上開建物正面 之騎樓部分以及A1建物及B1建物側面之無遮簷人行道部分， 均以木牆、圍籬分別做成門戶正面有私人庭園、A1建物及B1 建物兩側另有專屬停車空間之設計；接待會場之樣品屋則將 無法使用之騎樓、無遮簷人行道範圍以圍籬或木牆圍起且加 鋪磁磚，做成室內空間及庭院展示；並將上開別墅建案係有 前院庭園、A1建物及B1建物之屋側各自有平面空間可做專屬 停車位使用等資訊，告知不知情之銷售人員許育蓉（另為不 起訴處分）及鄭培英，由許育蓉及鄭培英於接待現場向看屋 者解釋推銷。另被告劉崇鎮、楊家興及曹志壽所提供之房屋 預定買賣契約書中關於購買權利範圍之附件四「壹樓空地約 定專用平面圖」中，除原應屬各戶正門前之騎樓、A1建物及 B1建物兩側無遮簷人行道等空間並未正確清楚記載屬性外， 反以螢光筆將A1及B1兩側區域標示起來，同時於契約書內第 八條第二款部分加註（本社區壹樓接鄰前方騎樓及後方側面 庭院約定為各該戶專用部份「附件四：壹樓空地約定專用平 面圖」）等文字，顯示上開標示部分即屬A1建物、B1建物住 戶約定專用之權利範圍，又於該合約之附件二「一層平面圖 」將建物前方區域連同主建物一同以螢光筆框起，用以顯示 各戶前方空間即屬於該戶獨自使用之範圍。楊家興等3人遂 以上開方式隱瞞該建物附圍空間均屬無法作為供公眾通行目 的以外使用之騎樓及無遮簷人行道等訊息，進而向看屋者謊 稱該別墅各戶正門前均屬私人前院，其中A1建物及B1建物則 於屋側即有專屬之平面車位可以使用云云。而適有看屋之徐 游鴻、吳炫章於夏夢林別墅建案接待中心，因聽聞許育蓉及 被告劉崇鎮之說明而陷於錯誤，誤信該屋前及屋側之空間係 屬於A1、B1建物住戶約定專用之區域，可分別作為前院及專 屬停車位使用，而於另有其他附地下室平面雙車位之物件可 供選擇之情形下，徐游鴻仍舊決定以高達新臺幣（下同）32 70萬元之價格購買實無任何前院、停車位之A1建物，吳炫章 則以高達2670萬元之價格購實無前院且僅有一個地下室車位 之B1建物，渠等並各自於97年3月21日與名山城公司簽立房 屋預定買賣契約書，且陸續支付上開價金完畢。嗣於被告劉 崇鎮所經營之永興公司施作後續圍籬及加蓋工程期間，即遭 檢舉違建而經臺北市政府拆除上開圍籬，且徐游鴻、吳炫章 於A1、B1建物旁之空地停車，亦屢遭警察單位取締，經徐游 鴻、吳炫章向建築管理單位調取圖說後，始悉名山城公司銷 售之A1、B1建物正門前實為騎樓，而側旁空地屬無遮簷人行 道，不得作為庭院及停車位使用，始悉受騙等語，因認被告 告楊家興、劉崇鎮、曹志壽共同涉犯刑法第339條第1項之詐 欺取財罪嫌。 二、按「犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實 ，又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決」，刑事訴訟 法第154條第2項、第301條第1項定有明文。又「認定犯罪事 實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內 ，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常 一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始 得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理 之懷疑存在、無從為有罪之確信時，自應為無罪之判決」， 有最高法院76年臺上字第4986號判例可資參照。而「被害人 所述被害情形如無瑕疵可指，而就其他方面調查又與事實相 符，其供述始足據為判決之基礎；且自訴人之指訴，係以使 被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調 查其他證據以資審認」，有最高法院32年上字第657號、52 年台上字第1300號判例可資參照。又按「刑法第339條第1項 詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使 人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付， 必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認 為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪。」，有最高 法院46年度臺上字第260號判例足參。 三、公訴人認被告劉崇鎮、楊家興、曹志壽共同刑法第339條第1 項之詐欺取財罪嫌，無非係以證人即告訴人徐游鴻、吳炫章 之指訴、證人管羽甄、吳春木、李芬芳、許育蓉、鄭培英、 何耀堂、劉清波、王素娟、毛恩涓、張淑惠、嚴美津、陳木 壽之證述、劉崇鎮名片影本、昭城公司對外寄送郵件之信封 、名山城公司基本資料查詢列印資料、安信公司廣告企劃合 約書、臺北市政府都市發展局98使字第328號使用執照存根 、附表、96年建字第481號竣工圖、一層平面圖、A1建物及 B1建物之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、委託 書、工程簡式合約證人何耀堂、劉清坡、王素娟、毛恩涓、 張淑惠、嚴美津之房屋預定買賣契約書、夏夢林別墅建案廣 告、模型、樣品屋照片、各樓層家俱配住參考圖、臺北市政 府都市發展局99年4月15日北市都建字第00000000000號函、 99年8月19日北市都建字第00000000000號函、99年10月25日 北市都建字第00000000000號函、99年11月25日北市都建字 第00000000000號函等為其主要論據。訊據被告劉崇鎮、楊 家興、曹志壽等均堅詞否認有何詐欺犯行，被告劉崇鎮辯稱 ：伊係受僱於永興公司，該公司之負責人是楊家興，伊負責 夏夢林建案之工程現場指揮，預售屋是否有圍籬、交屋時有 幾個停車位伊不清楚，交屋後有一些二次工程，屋主會交給 伊來施作，客戶簽署之二次施工委託書也都可以證明客戶知 悉施作圍籬是違建，必須自行承擔責任，伊僅係基於服務客 戶之立場幫忙再行裝回違建報拆之圍籬等語；而被告楊家興 則辯稱：銷售事宜均委託安信公司，伊並未向購屋者說圍起 來部分是約定專用，增建的兩次工程合約上已經對告訴人講 得很清楚，是交屋後告訴人自己去做的，且銷售的價格很合 理，沒有另算停車位之價格予告訴人等語；至被告曹志壽則 辯稱：廣告圖並未記載系爭法定空地可以停車，模型屋內也 未放置模型車或標示停車位，伊並無向告訴人或銷售人員表 示該等空間可供停車使用，伊並無詐欺之故意，且告訴人等 均有簽署工程合約，可以證明告訴人等均知悉系爭空間為二 次施工，不得作為合法停車之用，且告訴人等並未受到財產 上的損害等語。 四、經查： （一）本件系爭A1、B1建物房地買賣契約之締結，係分別於97年 3月21日、同年月11日為之，而其銷售內容主要係由證人 即安信公司房屋銷售人員許育蓉與告訴人等接洽，此為告 訴人等所不否認（參臺灣臺北地方法院檢察署100年度他 字第7750號卷，下稱他字卷第66、64頁）。而本件銷售之 過程業據證人許育蓉於本院審理時結證稱：「我有曾經擔 任名山城建案的銷售人員。我從事房屋代銷、包銷工作差 不多三十多年。名山城建案在銷售，是由曹志壽的安信廣 告公司代銷、包銷。我是受僱於安信廣告公司。有關來接 洽買屋的客人，為客戶說明講解，是我的工作。楊家興、 劉崇鎮在銷售現場他們不需要跟客人講解、銷售房屋，我 們銷售過程中有見過這二人，但是他們都沒什麼跟我們講 話，他們是公司主管，他們真正位階我不太清楚。他們不 會直接跟客戶接觸關於銷售房屋的事情。（提示102年偵 續一第67號卷第97頁偵訊筆錄）我當時回答檢察官說沒有 建議住戶可以停車，但是我們有跟住戶說可以約定專用。 房屋旁邊的法定空地是否可以約定專用，年代過那麼久了 我真的不大記得，只是我們跟客戶銷售的話，一定是公司 給我們的資料，我們就照著講，我不知道是否可以約定專 用。吳炫璋來銷售現場看過幾次名山城建案我真的不記得 了，太久了。有無三至四次我真的不記得了，兩次應該是 有，我對吳炫璋有點印象。當時好像有一個李秀芬陪吳炫 璋一起來。我記得吳炫璋有來看過，吳炫璋的媽媽李秀芬 也有帶一個男生來看過，說是李秀芬的姊夫，好像有說是 一個建築師。徐游鴻有來銷售現場看過名山城建案。他們 來銷售現場徐游鴻就跟一般客人一樣沒有很特別，就看了 之後跟我們議價，之後就買了。議價當時有跟徐游鴻談到 房屋一坪多少錢。多少錢太久了不記得。因為那房子比較 特別，是透天的，所以我們是算一棟多少錢，就看房子幾 坪賣多少錢，徐游鴻那戶應該沒有特別講停車位的問題， 因為他那戶本來就沒有停車位，我記得在房子旁邊有一塊 空地約定可以專用，但是我們不會特別告訴客人做什麼， 就是管理使用。通常我們銷售時我們要跟客人回答一坪多 少錢、一個車位多少錢。本案徐游鴻那戶本來就沒停車位 ，徐游鴻知道。我記得在徐游鴻的房子旁邊有一塊空地約 定專用，但是我不會告訴徐游鴻做什麼用。（提示103年 度偵字第450號卷第11頁曹志壽偵訊筆錄）曹志壽說銷售 現場有放建管處在102年5月14號函所附建築師設計圖，是 否有放置這麼細的事情我不記得。吳炫璋在偵查中曾經說 我有跟他說旁邊的空地可以當作停車場使用，針對約定專 用部分，我不會特別去跟客人講說要作為停車、種花什麼 ，我也不記得講過什麼，因為約定專用部分，我會說你可 以管理使用，但是我們不會去特別去引導客人將來要做什 麼。根據卷內徐游鴻的筆錄，他也是說我有跟他說他買的 房子旁邊的空地可以停車使用，我沒有權利告訴客人要怎 麼用，所以我不會這樣跟他講。（提示100年度他字卷第 7750號第24頁模型圖照片）該照片上有車子，其擺放這沒 什麼意思，一般模型上面一定會擺放幾部模型車。該照片 上旁邊的空地裡面這樣看起來是沒有放置車子，且這個模 型看起來空地是圍起來的，車子進不去。我剛說徐游鴻沒 有買停車位，我記得吳炫璋買的房子有附停車位。吳炫璋 有無購買機車位我真的不記得。吳炫璋跟徐游鴻在簽訂買 賣契約時我在場。所以我有看到他們二人簽名、用印。根 據卷內徐游鴻簽立之買賣契約書是零車位。吳炫璋、徐游 鴻他們二人在簽二次施工委託書時，我應該在場。他們二 人知道房子裡面有二次施工，但我不記得是否有在騎樓上 二次施工。我剛剛說名山城建案就是位於臺北市○○路○ 段○○○巷之夏夢林別墅建案。我在該建案擔任銷售。我是 受僱於曹志壽的公司。我不記得我擔任銷售的期間為何了 。（提示103年度偵字第450號卷第50頁平面圖）有見過平 面圖。該平面圖上有記載Ａ1、Ｂ1，其前緣及旁邊的空地 是騎樓跟人行道的空間，我之前看到的不是提示的這張圖 ，但是這個分佈是對的，我之前所看到的是壹張有圖色、 劃線的圖，這張圖沒有，我剛才說有看到是記錯了。該建 案Ａ1戶跟Ｂ1戶的前緣跟旁邊的空地它應該屬於什麼我不 知道。我剛剛說約定專用的部分是指房子旁邊的空地。我 沒有告訴過來看屋的客戶說約定專用部分是可以供停車使 用。曹志壽有無告訴過我說約定專用部分是可以供停車使 用我忘記了。我現在沒有在安信公司上班，建案結束就離 職。我在安信公司上班只是單純接受本案名山城建案的銷 售。換言之，我不是安信公司的長僱員工，只是單純的銷 售人員，並跟鄭培英二人一起去銷售該建案。在銷售該建 案時，我自始至終只接觸到曹志壽以外，沒有接觸到其他 人。該建案銷售人員只有我們二人。…該建案只有我跟鄭 培英在銷售，所有的住戶都是我們賣出的。Ａ1、Ｂ1兩處 的價錢是否跟其他一樣我不記得。記得Ａ1、Ｂ1的銷售是 該建案應該是銷售中間就賣出。我的意思是說Ａ1、Ｂ1買 主在買賣房子時，該建案還有其他的房屋還沒有賣出這麼 細的事情我真的不記得。當一個房子在我個人的銷售經驗 中，同樣的建物，但地下室有二個停車位跟沒有停車位的 價格，會有差距。本建案有兩個停車位的建物跟Ａ1完全 沒有停車位的價格是否有差距我不記得，因為我印象中好 像徐游鴻的坪數比較小的樣子，他沒有車位也會比較便宜 ，且一般來說房子的位置也會跟定價有關。Ｂ1戶只有一 個地下停車格，價格是否也有差距我不記得，因為還要看 房子的位置。這個建案中我跟鄭培英二人完售。傭金是千 分之二，銷售壹仟萬元，傭金為二萬元，我與鄭培英一人 一半。我當初確定有跟Ａ1Ｂ1戶二位告訴人提過他們各自 有約定專用的地方，不過我說只是告訴他們有專用，並沒 有告知一定是停車位，我有跟客戶說車子可以停放門口， 且社區很好停車，因那裡是一個小重劃區，空地很多，隨 便路邊都可以停車。當時這個建案旁邊有其他建物，但是 沒有那麼多，還有一些空地，路邊都可以停車。我當初是 跟Ａ1戶或Ｂ1戶講說雖然沒有停車位，但是路邊都可以停 車。所謂的約定專用的定義是這個社區裡面有多出來的這 二塊空地可以讓其管理使用。所以這二塊空地是社區所有 ，還是公共空間或公設這我沒有辦法區分，我只是說這是 約定專用。我所謂的約定專用的概念，我們進場銷售時， 會有銷售講習，安信廣告公司的人告訴我們這是約定專用 ，我不太記得是曹志壽還是江正定講的。我是銷售人員， 我本身所學專業不是為此。我當初銷售Ａ1、Ｂ1給當事人 時，是根據曹志壽公司委託我們所陳述的相關資料以後而 銷售。我沒有質疑過或再請教過。我沒有因此建案而被告 。（提示102年度偵續字第832號卷、101偵字卷第1716號 不起訴處分書）我有被不起訴處分過，我以為不起訴就不 算被告。剛剛辯護人問我劉崇鎮、楊家興有無接觸客戶， 我回答說他們不會接觸到客戶，因為楊家興不會直接跟客 戶有接觸到，劉崇鎮是我們有時有一些工程問題才會去請 教他，我跟他們二人不熟，我是就我所見的回答。我不記 得夏夢林別墅建案，Ａ1戶即徐游鴻所購買之建物，當初 在跟徐游鴻介紹時，徐游鴻是否就清楚不包含停車位。徐 游鴻那戶本來就沒有停車位，他自己也知道，因為他本來 就對此很內行，這是他跟我說的，他是賣磁磚的，工地什 麼的他都很清楚。夏夢林別墅建案，有的建物包含停車位 ，有的建物不包含停車位，我在向來看屋的客人介紹時， 不需要說明。該建案Ａ1戶並無停車位，徐游鴻不選有停 車位的房屋，而要購買無停車位的Ａ1戶是因為那戶的總 價比較低，且門口可以停車，且當時社區裡面要停車也方 便，其他有停車位房屋價格更高，因為他那戶的坪數也比 較小，所以總價也比較低。曹志壽實際有跟我介紹夏夢林 別墅建案。」等語（見本院卷二第230至237頁）綦詳，並 經證人即同為本件房屋銷售人員之鄭培英於本院審理時結 證稱：「（民國97年間，你是否任職於安信廣告股份有限 公司？）是。（當時你是否曾經擔任名山城建案之銷售人 員？）是。（當時該建案之銷售人員幾人？）二人，是我 跟許育蓉。（是否記得名山城建案總共幾間房子？）我只 知道一邊是大樓，另一邊是透天的，戶數總共多少我忘記 了。（從安信公司包銷名山城房子到整個建案完售約多久 時間？）我忘記了，沒有一年那麼久，應該四至六個月間 。（是否記得告訴人徐游鴻、吳炫章？）不記得。（是否 記得告訴人所購買之房屋是誰賣給告訴人的？）這兩個人 我都沒有跟他們講過話，我沒有接觸過。（所以這二個客 戶是許育蓉自己接觸的？）對。（客戶進來看屋，你跟許 育蓉的工作分擔為何？）我們就是誰有空就誰接客戶，因 為我們都不會兩個人一同接待一組客戶，每一組客戶都是 由一個人從頭負責到尾，另一人不會插手。（你在售屋過 程中，如何跟客戶介紹房屋，是由建設公司的人告訴你如 何跟客戶說，還是由安信公司的負責人告訴你要如何跟客 戶介紹？）我們一般工地都有基本的資料，比如說位置、 地點、規劃坪數、視野、空間等等，建築師都會畫有基本 的圖樣出來，我們就根據這個介紹，現場也會配置銷售平 面圖，我們會拿該平面圖跟客戶介紹。（所以你跟許育蓉 是依照現場資料直接跟客戶介紹？）是。（建設公司沒有 其他人會告訴你要如何說明嗎？）不會，一般建設公司不 會管那麼多芝麻綠豆的小事，最重要就是把房子銷售出去 ，現場有這些基本的銷售資料，我們根據這樣的資料來跟 客戶陳述，建設公司不會特別要求我們特別講什麼。（現 場資料是何人提供？）廣告公司提供的，即銷售公司，即 安信公司。（安信公司的資料是由何人提供？）這我不清 楚，因為我是直接受僱於銷售公司，他的資料我不知道是 由建築師或建設公司或是誰提供，這我不清楚，我們不會 逾越去探討這些事情。（當時安信公司負責人為何人？） 曹志壽。（你們在銷售該建案房屋時，曹志壽有無在現場 ？）有。（他也會幫忙銷售房屋嗎？）他會帶他的朋友、 親戚等來看房子，至於幫現場銷售房子應該是沒有，因為 他會招待他的朋友。（曹志壽有告訴你跟許育蓉要如何跟 客戶推銷房屋嗎？）有。（(提示100年度他字第7750號卷 第46至48頁房屋契約一樓平面圖)該平面圖第一頁Ａ1部分 ，第二頁Ｂ1部分，你對於這二戶房屋是否有印象？）有 。（你是否有幫忙銷售過這二戶房屋？）沒有。（你是否 記得Ａ1建物是否有附車位？）我忘記了。（Ｂ1建物是否 有附停車位？）我也忘了。因為這一整片應該全部都有車 位，從Ａ1、Ａ2到Ｂ9印象中應該全部都有停車位才對。 （當時銷售公司有無跟你說Ａ1的建物旁邊是否可以停車 ？）沒有。（你們銷售時，是否有跟客戶提到這二戶的門 前可以停車？）沒有。因為我從來沒有賣過這二戶，也沒 有介紹過這二戶給客戶，我對這二戶也沒印象。（銷售公 司有無跟你或許育蓉提到這二戶怎麼賣，怎麼跟客戶說明 ？）沒有。（你是否記得二位告訴人來看過房屋？）二位 告訴人徐游鴻、吳炫章的名字很陌生，我沒有印象。（( 提示100年度他字第7750號卷第24至27頁)對於模型圖的照 片是否有印象？）有。（這個模型圖上擺放汽車意思為何 ？）這是點綴用的，這只是一個模型，沒有特別的意思。 （是否認識在庭三位被告？）都認識。（銷售夏夢林別墅 建案是與三位被告中的何人有聯繫？）我們的老闆曹志壽 ，其他楊家興、劉崇鎮偶而會來工地探望我們，來走走、 看看。（曹志壽有無跟你和許育蓉解釋過剛剛提示之建案 Ａ1、Ｂ1的門前或兩側空地是他們專屬使用？）這個我忘 記了因為我沒有接觸這塊的客戶。（你是否記得這個建案 是每戶都配有停車位，還是只有幾戶配有停車位？）我印 象中他整個車道下去，下面就是車庫，每一戶都有。（停 車位是要另外購買，還是含在價金裡面？）含在價錢裡面 。」等語（見本院卷三第10至12頁）屬實，是證人許育蓉 及鄭培英等銷售人員並未告知告訴人等將擁有專屬停車位 及門前可供獨立使用之遮蔽性庭院空間之情形；此外，於 夏夢林別墅建案模型及樣品屋照片中亦無標示可作為停車 位使用之情形（見他字卷第24至28頁），且夏夢林別墅建 案之平面媒體廣告上亦無描述「一樓門前可供獨立使用之 遮蔽性空間」字句，亦有本件系爭建案廣告附卷可稽（見 他字卷第20至23頁），是公訴意旨執上開證人許育蓉、鄭 培英之證詞及本件系爭建案廣告、模型、樣品屋認定被告 三人施用詐術，並非有據。 （二）又證人即房屋設計師林威廷於本院審理時亦結證稱：「（ 提示100年他字第7750號卷第27頁照片）我有看過這張照 片裡面的現場狀況。該張照片以紅筆標示白色有反光的地 方，原來的設計，那塊地方是沒有東西的，那是接待中心 通往樣品屋的通道，原本設計就有用玻璃、木牆圍起來， 後來有這樣做。該照片紅筆標示白色反光部分以接待中心 的設計上，那是通道，一個從接待中心銷售區通往樣品屋 的通道。我會設置木牆是因為接待中心需要防颱，我們必 須做起木牆、玻璃圍起才能防颱，樣品屋外面就是戶外了 ，所以我們會設計一個通道在接待中心裡面，且我們有空 調，要阻隔室內外，且如果沒有做這些牆，下雨也會進水 。被告曹志壽沒有向我詢問為何會這樣做。該照片紅筆標 白色反光部分，是我提供這樣的建議來做木牆及玻璃。… 樣品屋外面所圍起來的玻璃是作防颱及室內空調、提供通 道之用。樣品屋外面左側的木牆是做防颱及跟室外隔開的 隔間，因為最後面那面牆就是我們所稱外牆。」等語（見 本院卷二第170、172頁）屬實，是被告等並非故意將騎樓 及人行道等作成室內空間及庭院。 （三）此外，證人楊弘志及張廣宇於本院審理時亦分別結證稱： 「(提示100年度他字第7750號偵查卷第27頁照片)我去看 屋時，用紅筆標示白色反光部分，現場就是以木牆及玻璃 圍起來這樣。被告曹志壽有向我說明過這部分是屬於騎樓 ，被告曹志壽有跟我說將來這部分如果自己要圍起來的話 ，那屬於二次施工，自己要花錢，但是有可能被拆除。被 告有拿建造圖給我看過。我記得建造圖上好像有標示騎樓 ，但是有無人行道我忘記了。被告曹志壽沒有跟我表示過 房屋週邊有哪裡可以停車。…我有開車，去看屋當時我有 問關於停車位的問題，我有問到停車位是怎麼規劃，曹志 壽回答別墅的停車位都是集中規劃在地下室。…曹志壽就 車位部分，我有問他車位在哪，他說停在地下室，當初我 看到的執照圖的圖面是一個公共的地下停車場設計。…當 時我去看樣品屋時，曹志壽有跟我提到房子的庭院或一樓 門外的空間的問題，我有對照建造圖，因為房子一樓的前 面那部份叫做騎樓，我有問他那塊騎樓是不能夠圍起來的 嗎，他回答說如果要自己圍起來就是自己去二次施工，就 自己要負責被拆除的可能。」、「我有問過停車位的問題 ，問怎麼賣，一個車位多少錢，曹志壽當時回答說是停在 地下室，怎麼賣，一個算多少錢。剛剛證人楊弘志說地下 室是整個大的停車場，我當時是問說如果我買這間，我的 車子是不是就直接停在我房子的下面，曹志壽回答說就是 停在自己房子的下面。」等語（見本院卷二第173至176、 180頁），足證被告曹志壽並未向銷售人員表示系爭A1、 B1建物之騎樓及側面空間可供停車之用，且被告等亦明確 向欲購買之客戶表示停車位係設計於地下公共的停車場及 二次施工有可能被拆除之風險，堪可採信。 （四）依據卷附系爭A1、B1房屋買賣契約書第8條（壹樓法定空 地及各樓層露台之約定及使用方式）第2項約定：「本社 區壹樓接鄰前方騎樓及後方個周庭院約定為各該戶專用部 份，惟不得搭蓋違建，騎樓部份則依法律規定使用。非屬 各該戶之買方，於簽訂房地買賣合約書時，已確認對各該 部分庭院無任何權利。」，另同條第1項亦約定：「本社 區之法定空地之產權為全體區分所有權人共有，其中規劃 壹樓逃生口及車道出入口等公共部份，應屬全體社區共同 使用，不得約定為專用。」，況依第24條附件(2)房屋平 面圖顯示房屋面積並未包括接鄰前方、屋側及後方空間為 騎樓及無遮簷人行道部分的面積，且同條附件(6)住戶管 理公約有關共同產權部分之管理，亦明確定載明：「一樓 法定空地部分，歸全體住戶所有，其中一樓部分，緊鄰該 戶前方側邊及後之空地（若有）則歸屬該戶一樓專責管理 及使用維護，惟不得搭蓋建、增建。」。而告訴人吳炫璋 及徐游鴻於簽約前，銷售人員已將該系爭房屋契約交付告 訴人等詳閱7日後始進行簽約，此有合約借閱書可稽，顯 見告訴人等對於「屋側附圍空間為騎樓及無遮簷人行道」 雖歸該戶一樓專責管理及使用維護但不得搭蓋建、增建之 事實，應甚為明瞭。此外，告訴人吳炫璋、徐游鴻等分別 於97年3月11日及同年月21日與名山建設公司簽訂系爭房 屋、土地買賣契約，簽訂買賣契約同日並均分別簽立聲明 書與委託書，均載明：「本人因個人裝潢之需求特託永興 裝潢工程股份有限公司於施作有關改裝工程（詳如附件即 工程簡式合約所載），…以上有關改裝部分係依本人要求 所進行施作，如有違反建築相關法規時本人願自行承擔一 切責任，倘日後如有發生任何問題，願自負一切責任。」 ；而依據上開附件即工程簡式合約所載，造價新台幣30萬 元（此部分費用應由告訴人自行負擔）之改裝工程即載明 包括：1F騎樓南方松圍牆、1F騎樓鍛造大門或1F騎樓車庫 鐵捲門等，更足證告訴人等確係知情而仍願施作騎樓圍牆 及騎樓車庫鐵捲門，並在違反建築相關法規時願自行承擔 一切責任。再者，內政部營建署95年9月15日營署建管字 第0000000000號函釋：「有關騎樓並未列入公寓大廈管理 條例第7條列舉款項中，故其於建造執照申請時所檢附之 詳細圖說，究應標示為共用部分或專有部分法無限制…」 ，另內政部營建署85年3月12日(85)營署建字第03278號函 釋，法定空地明得約定專用。是從上開函釋可知，有關騎 樓或者法定空地均可約定為專用。而本件告訴人等所購買 系爭A1、A2建物，住戶規約己訂1樓法定空地部分，歸全 體住戶所有，其中1樓部分，緊鄰該戶前方側邊及後之空 地（若有）則歸該戶1樓專責管理及使用維護。而告訴人 吳炫璋所購買系爭建物B1交屋日為98年11月9日，告訴人 徐游鴻所購買系爭建物Al之交屋日為98年11月30日，交屋 當時並無施作任何圍籬設施，顯見告訴人等於交屋時已知 悉建物之現況，並無陷於錯誤之情況；且基於簽約時規約 約定上開建物側邊及空地，渠等有專責管理及使用維護之 權益，所以才會於交屋時另行與被告劉崇鎮簽訂工程簡式 合約，施作必需自行負擔費用之1F騎樓南方松圍牆、1F騎 樓鍛造大門、1F騎樓車庫鐵捲門等工程，故被告等所辯告 訴人等對接鄰建物前方及屋側之空間為騎樓及無遮簷人行 道等情係明知，應非虛妄。 （五）又按刑法第339條第1項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第 三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要 件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於 錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯 誤，即與詐欺罪之構成要件不合。次按刑法詐欺罪之成立 ，必須行為人自始基於不法所有之意圖，以詐術使人交付 財物或得財產上不法之利益，始能構成。至於民事關係之 當事人間之未依債務本旨履行給付之情形，在一般社會經 驗上原因非一，或因合法抗辯而拒絕給付，或因不可歸責 之事由無法給付，甚至債之關係成立後，始行惡意遲延給 付，皆有可能，非必出於自始無意給付之財產犯罪一端； 要難單純以債務不履行之狀態，遽認被告自始有詐欺故意 。又實務上或有預售屋之廣告對於房屋及周邊設備品質有 所誇大，惟此係廣告本身具有引起消費者注意之條件特性 所使然，購買者仍須加以評估，以目前預售屋消費市場之 習慣，預售屋之廣告往往僅可認為具有邀約引誘之特質， 原非當然成為契約內容之一部分，但買賣雙方仍可將廣告 內容作為契約內容之一部分，即將廣告中關於房屋土地產 權及基本品質外所陳述之其他附隨內容一律視為買賣契約 書之條款，以為雙方履約遵循依據，苟如雙方未予明定， 即難以廣告內容誇大為由，指稱出賣人以廣告內容為詐術 手段致使消費者為錯誤判斷，有臺灣高等法院99年上訴字 第3074號判決可資參照。據此可知，廣告本身或縱有誇大 ，尚難一律視之為詐欺行為，仍應審視該行為依一般社會 觀念是否已達使人陷於錯誤之程度而定。查本件系爭騎樓 及無遮簷人行道停車位並未載明於雙方系爭A1、B1建物房 地買賣契約中，有A1、B1房屋、土地預定買賣契約書等附 卷可稽（見臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第1716 號卷，下稱偵1716卷第28至69頁及他字卷第13至18頁）是 難謂屬契約重要部分；況告訴人等確實明知車位必須另外 購買，且告訴人吳炫璋亦不否認其另購有一地下平面車位 ，是其等是否會因此而發生誤認，並非無疑。 （六）再查，告訴人徐游鴻所購之A1建物每坪單價為362,280元 ，而告訴人吳炫璋所購之B1建物，於扣除車位後之每坪單 價則為380,139元，與其餘戶每坪單價介於352,423元至38 3,806元間，價格並未明顯偏高，此有夏夢林登峰別墅銷 售明細表在卷可資佐證（見偵1716卷第27頁），尤其系爭 A1及B1建物均位於邊間，以市場行情，價位本較高，此亦 經證人許育蓉於本院審理結證如前述，足徵告訴人等並非 以較高之價格買受系爭A1、B1建物，是並無因此受有財產 上之損害，尚不得遽為對被告等有為詐欺行為之認定。 五、綜上所述，公訴人所舉之證據，尚不足以證明被告劉崇鎮、 楊家興、曹志壽等有何詐欺取財犯行。此外，復查無其他積 極證據足以證明被告等犯罪，自難以詐欺取財罪相繩，而均 應為無罪之諭知。 六、據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。 本案經檢察官林淑玲到庭執行職務。 中 華 民 國 104 年 12 月 31 日 刑事第五庭 審判長法 官 廖紋妤 法 官 溫宗玲 法 官 曾正龍 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備 理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正 本之日期為準。 書記官 萬可欣 中 華 民 國 104 年 12 月 31 日