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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度簡上字第495號 上　訴　人　繪影廣告事業有限公司 法定代理人　吳靜珠 訴訟代理人　林明正律師 複代理人　　周明添律師 　　　　　　吳忠勇律師 被上訴人　　李弘毅 　　　　　　欒夢玲 　　　　　　林月靜 　　　　　　陳宜信 　　　　　　林建成 　　　　　　李江河 　　　　　　李素津 　　　　　　王長和 　　　　　　陳怡倩 　　　　　　呂昆霖 兼上一人 法定代理人　呂鴻隆 共　　　同 訴訟代理人　楊國華律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國100年9月8日 本院臺北簡易庭100年度北簡字第4131號判決提起上訴，經本院 於101年6月1日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴及其假執行之聲請均駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 上訴人主張：被上訴人為坐落臺北市○○○路○段118之5號喜 越大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人，兩造於民國95年3 月間簽訂媒體租賃契約書（下稱系爭租約），約定由上訴人承 租系爭大樓之頂樓及背面外牆，供設置廣告看板，租賃期間至 100年2月25日止，每年租金新臺幣（下同）55萬元，租賃期間 屆滿時，若被上訴人願意繼續出租，上訴人有同一價格優先承 租權。詎上訴人於99年8月9日以書面向被上訴人表示願以每年 租金120萬元續租5年，並於99年10月11日發函向被上訴人組成 之系爭大樓管理委員會（下稱管委會）表示願依管委會與訴外 人巨勳廣告工程有限公司（下稱巨勳公司）所訂租約之條件， 即每年租金121萬元，續租6年，並願分擔管委會與巨勳公司解 約所生違約金5萬元。然管委會竟於100年1月6日發函向上訴人 表示被上訴人不同意繼續出租上訴人，並稱已另與巨勳公司簽 訂租約。惟被上訴人理應與巨勳公司簽訂租約後，再依系爭租 約第5條之約定，通知上訴人行使優先承租權；被上訴人未依 約履行，致上訴人受有預期利益之損失，上訴人得依民法第 226條或優先承租權法理，請求被上訴人賠償損失。又上訴人 依系爭租約給付3年租金合計165萬元，轉租所得合計4,995, 000元，收益為3,345,000元，故若能續租3年，預期收益亦為 3,345,000元，惟上訴人僅請求486,992等情。求為判命被上訴 人李弘毅、欒夢玲各給付上訴人22,136元，被上訴人林月靜、 呂鴻隆、陳宜信、林建成、李江河、李素津、陳怡倩、呂昆霖 各給付上訴人44,272元，被上訴人王長和給付上訴人88,544元 ，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計付利息 之判決，並願供擔保，請准宣告假執行。 被上訴人辯稱：因招牌廣告之設置，須先經直轄市、縣市主管 建築機關審查並取得許可，故被上訴人於99年7月底先委由管 委會就出租頂樓及外牆辦理招標，經訴外人巨勳公司表示願以 每年租金120萬元承租後，即委由管委會詢問上訴人是否願以 同一價格優先承租，惟上訴人拒絕之，被上訴人遂於99年9月 10日與巨勳公司簽訂租約，且為方便平分給11個樓層之業主， 約定每年租金為121萬元；上訴人已不得主張優先承租，且未 證明受有預期利益之損害，其請求為無理由等語。 得心證之理由： 本件被上訴人為系爭大樓之區分所有權人，於95年3月間與上 訴人簽訂系爭租約，約定由上訴人承租系爭大樓之頂樓及背面 外牆，供設置廣告看板，租賃期間至100年2月25日止，每年租 金55萬元，租賃期間屆滿時，若被上訴人願意繼續出租，上訴 人有同一價格優先承租權；嗣被上訴人於99年9月10日與巨勳 公司簽訂租約，將系爭大樓之頂樓及外牆全部出租巨勳公司， 租賃期間自100年2月26日起至106年2月25日止，每年租金121 萬元等情，業據上訴人提出系爭租約及被上訴人提出廣告租賃 契約書為證，兩造亦不爭執，堪信屬實。惟上訴人主張：被上 訴人未依約由上訴人優先承租，逕與巨勳公司簽訂租約，致上 訴人受有預期收益之損害等情，為被上訴人所否認。是本件爭 執要點為：被上訴人有無通知上訴人以同一價格優先承租？上 訴人是否表示願優先承租？茲分述如次。 ㈠按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時 或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」、「自認 之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他 造同意者，始得為之。」民事訴訟法第279條第1項、第3項 定有明文。本件上訴人起訴時主張：上訴人自99年8月間起 表示願意續租，被上訴人卻於100年1月6日表示不同意而另 出租他人，拒絕依約由上訴人優先承租等語（參見原審卷第 4、5頁之起訴狀），經被上訴人於100年5月10日具狀辯稱： 被上訴人於99年9月10日與巨勳公司簽訂租約前，曾詢問上 訴人是否願以每年租金120萬元承租，然上訴人拒絕之等語 （參見原審卷第89頁之答辯㈠狀及本院卷第67、68頁之答辯 ㈠狀），並於原審100年5月16日言詞辯論期日陳稱：「我們 在出租第三人前已經先詢問上訴人，上訴人不願意以相同金 額承租…」等語，上訴人則當場表示：「…是有事先告知上 訴人，但是我們沒有辦法確認被上訴人確實可以這個價格出 租…」等語（參見原審卷第104、105頁），可見上訴人已自 認被上訴人所主張「於99年9月10日與巨勳公司簽訂租約前 ，曾通知上訴人以每年租金120萬元優先承租」之事實。再 參酌上訴人曾於99年10月11日發函向管委會表示願以每年租 金121萬元續約6年，並願於被上訴人與新廣告公司解除合約 時分擔違約金5萬元等語（參見原審卷第20頁），亦得佐證 被上訴人曾通知上訴人優先承租之租金至少為每年120萬元 ，堪認上訴人之自認與事實相符。其後，上訴人雖復否認被 上訴人曾通知上訴人以每年租金120萬元優先承租，然未舉 證證明其自認與事實不符，自不得撤銷其自認。 ㈡其次，關於被上訴人辯稱：被上訴人於99年9月10日前詢問 上訴人是否願以每年租金120萬元承租，為上訴人所拒絕等 語，上訴人除表示「沒有辦法確認被上訴人確實可以這個價 格出租」等語之外，並未主張已即時承諾，且雖主張曾於99 年8月9日以書面向管委會表示願以每月租金10萬元續租，並 提出該書面為證（參見原審卷第18頁），但被上訴人否認管 委會曾收受該書面，上訴人亦未舉證證明管委會曾收受，且 參酌上訴人所提99年9月24日致管委會函記載「希望後續與 貴管委會協商續約條件時能以書面往來」等語，則可知上訴 人迄99年9月24日尚希望與管委會協商續約條件，自難認上 訴人曾於99年8月間向被上訴人表示願以每年租金120萬元優 先承租。此外，參酌上訴人所提99年10月11日、99年12月3 日及99年12月30日函，均向管委會表示「若貴管委會與新廣 告公司因解除合約而生違約金時，本公司願幫貴管委會分攤 5萬元」、「願支付5萬元負擔貴管委會與新廣告公司解約之 違約金」、「願負擔解決貴大樓與新廣告公司解約所產生之 違約金」等語（參見原審卷第20至22頁），亦可見上訴人因 未於99年9月10日前承諾以每年租金120萬元優先承租，導致 被上訴人與巨勳公司於99年9月10日另訂租約，其後方表示 願額外負擔被上訴人與巨勳公司解除契約所生違約金，做為 繼續承租之條件。故被上訴人辯稱：上訴人於99年9月10日 前拒絕以每年租金120萬元承租，已喪失優先承租權等語， 並非無據。 ㈢上訴人雖主張：被上訴人應與巨勳公司簽訂租約後，再通知 上訴人優先承租等語。然依系爭租約第5條「本合約租賃期 間屆滿時，甲方（即被上訴人）若願意繼續租賃時，乙方（ 即上訴人）有同一價格優先承租權」之約定（參見原審卷第 7至17頁），僅須被上訴人「願意繼續租賃」，上訴人即有 「同一價格優先承租權」，並未約定被上訴人須與他人簽訂 租約後，方得通知上訴人行使優先承租權。故被上訴人既於 99年8月2日尋獲巨勳公司願以每年租金120萬元承租系爭大 樓之頂樓及外牆全部（參見原審卷第134頁之電子郵件）， 並據以通知上訴人行使優先承租權，顯見被上訴人願意以此 價格繼續出租，上訴人即得以同一價格優先承租，難認被上 訴人所為通知不符系爭租約第5條之約定。何況，上訴人既 自認其獲通知時，「沒有辦法確認被上訴人確實可以這個價 格出租」等情，且另稱「我們不認為可以用漲租的價格來出 租」等語（參見原審卷第128頁之100年6月22日言詞辯論筆 錄），足見上訴人未即時承諾以每年租金120萬元優先承租 ，應僅係認該租金數額過高而不予同意，並未爭執其他租賃 條件。從而堪認被上訴人將此價格通知上訴人時，上訴人尚 非無從決定是否行使優先承租權。故上訴人主張須待被上訴 人與巨勳公司簽訂租約後，上訴人方得行使優先承租權等語 ，並無理由。 ㈣上訴人雖又主張：被上訴人與巨勳公司所訂租約之標的為系 爭大樓之頂樓及外牆全部，惟上訴人僅就頂樓及背面外牆有 優先承租權，被上訴人與巨勳公司簽訂租約後，應將頂樓及 背面外牆之價格通知上訴人，如上訴人得知後不為承租，始 喪失優先承租權等語。惟審酌被上訴人主張與巨勳公司簽訂 租約前，曾詢問上訴人是否願以每年租金120萬元承租等語 ，上訴人所提99年10月11日、99年12月3日及99年12月30日 函，亦僅向管委會表示願以每年租金121萬元續租6年（即巨 勳公司承租之條件，參見原審卷第20至22、92頁），可見兩 造依系爭租約第5條履行關於優先承租之約定時，均未爭執 續租之標的範圍，上訴人亦未表示僅願就頂樓及背面外牆優 先承租，應認兩造均同意以頂樓及外牆全部為續租之標的。 故上訴人事後主張僅願就頂樓及背面外牆行使優先承租權等 語，並無理由。 ㈤另上訴人雖主張：上訴人僅須於系爭租約之租期屆滿前行使 優先承租權，即不生喪失優先承租權之效果等語。惟上訴人 對於被上訴人辯稱：招牌廣告之設置，須先經直轄市、縣市 主管建築機關審查並取得許可，故被上訴人於99年7月底先 辦理招標，俾承租人得在租期始日前申請審查許可，以免耽 誤租期等語，並不爭執，再參酌系爭租約所定租賃期間始自 97年2月26日，卻早於95年3月間即先簽約等情（參見原審卷 第7至17頁），可見被上訴人所辯並非無據，自難認被上訴 人提早於99年7月底先辦理招標，仍須等待上訴人至100年2 月25日決定是否行使優先承租權。何況，上訴人自認接獲通 知行使優先承租權時「沒有辦法確認被上訴人確實可以這個 價格出租」、「我們不認為可以用漲租的價格來出租」等語 （參見原審卷第128頁之100年6月22日言詞辯論筆錄），應 係認為續租之租金額過高，而表示不予同意，已如前述，難 認當時尚未表示是否行使優先承租權。故上訴人此部分主張 亦無足採。 ㈥綜上，上訴人經被上訴人通知以每年租金120萬元行使優先 承租權時，既認其價格過高而不予同意，即已拋棄優先承租 權，被上訴人嗣依較高之價格即每年租金121萬元與巨勳公 司簽訂租約，難認違反系爭租約第5條之約定。從而，上訴 人以被上訴人未履行系爭租約第5條之約定，致上訴人受有 預期利益之損失，依民法第226條或優先承租權法理，請求 被上訴人賠償，並無理由。 綜上所述，上訴人以被上訴人未履行系爭租約第5條之約定， 致上訴人受有預期利益之損失為由，依民法第226條或優先承 租權法理，請求被上訴人李弘毅、欒夢玲各給付上訴人22,136 元，被上訴人林月靜、呂鴻隆、陳宜信、林建成、李江河、李 素津、陳怡倩、呂昆霖各給付上訴人44,272元，被上訴人王長 和給付上訴人88,544元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按年息5%計算之利息，並無理由，應予駁回。原審為上訴 人敗訴判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄 ，為無理由，應駁回其上訴，另其假執行之聲請亦乏所據，爰 併予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 一一論述，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 6 月 22 日 民事第七庭 審判長法 官 林玲玉 法 官 徐千惠 法 官 蘇嘉豐 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 101 年 6 月 22 日 書記官 林鈞婷