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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1315號 原　　　告　圓山仰望社區管理委員會 法定代理人　楊燕如 訴訟代理人　王昭婷律師 　　　　　　溫尹勵律師 被　　　告　第五大道建設有限公司 法定代理人　蔡萬寶 訴訟代理人　蕭維德律師 被　　　告　瓏山林營建股份有限公司 法定代理人　陳志棟 訴訟代理人　張毓桓律師 上列當事人間確認租賃契約無效等事件，本院於民國101年3月22 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告圓山仰望社區管理委員會之法定代理人原為黃雅煌，嗣 於本件審理中變更為楊燕如，有原告提出之臺北市政府民國 100年4月7日府都建字第10067007200號函在卷可稽（見本院 卷第33頁），並經楊燕如聲明承受訴訟（見本院卷第32頁） ，核無不合，應予准許。 二、原告起訴主張： ㈠被告第五大道建設有限公司（下稱第五大道公司）於臺北市 ○○區○○段○ ○段○○○號土地、門牌號碼為臺北市○○○ 街○ 段○號及5號之房地（下稱系爭不動產）上，興建「圓山 仰望」建案（下稱圓山仰望建案），並於98年下半年開始對 外銷售。被告第五大道公司在公開銷售圓山仰望建案前，即 已先行與被告瓏山林營建股份有限公司（下稱瓏山林公司） 就系爭不動產之立體機械停車塔建物外牆（下稱系爭停車塔 外牆），於98年6 月12日簽訂建物外牆租賃契約書（下稱系 爭外牆租約），並於同日辦理系爭外牆租約之公證。外牆租 約第2條、第3條、第9條分別約定：「租賃期間自98年6月11 日起至118年6月10日止，共計20年。」、「每年年租金新台 幣20萬元。（含稅）」、「租賃期間，租金不得調漲，未經 雙方同意不得任意終止租約；租約屆滿時，乙方（即被告瓏 山林公司）有優先續租權，並於租約期滿前15日主張。」。 然與圓山仰望建案同質之廣告外牆出租行情每月租金平均為 50萬元至70萬元左右，年租金應係600萬元至840萬元，被告 等就系爭外牆租約竟僅議定每年租金20萬元，遠低於市場行 情。被告第五大道公司於圓山仰望建案之房屋買賣契約書第 1-50頁中，均附有「附件九停車塔外牆租賃契約特約事項」 （下稱系爭特約事項），要求每位買方均須無條件簽署，否 則不予銷售該建案之房屋。系爭特約事項第1 條約定：「本 人（即住戶）同意承受如後附建物外牆租賃契約書之租賃法 律關係，且於日後本社區管理委員會成立後，授權社區管理 委員會依租約內容遵守，承受前述租賃契約之法律關係，並 得依該租約由社區管理委員會收取租金。」，被告第五大道 公司於銷售建案時，迫使買方均需簽署系爭特約事項，致使 原告僅得無條件承受系爭外牆租約之法律關係，而成為系爭 外牆租約之出租人。系爭特約事項乃被告第五大道公司為與 不特定多數之買方訂立同類房屋買賣契約所預先擬定之條款 ，性質上當屬定型化契約條款。衡之社會常情，倘社區大樓 之外牆屬可使用收益得以出租之狀態，社區大樓通常均將外 牆出租之收益挹注於社區管理委員會，以減輕全體住戶管理 費之負擔，甚至可使住戶免繳管理費或分享租金收益。系爭 外牆租約約定之租金遠低於財團法人中華科技經濟鑑測中心 鑑定之合理市場租金2,188,019元或1,825,428元，相差10倍 之多，約定租期長達20年且不得終止租約，又不能調漲租金 ，致使原告被迫長期承受外牆租約並須拋棄調整租金及終止 租約之權利，系爭外牆租約之條款及系爭特約事項顯然均不 利於原告及全體住戶，已違反平等互惠原則及誠信原則，故 依消費者保護法第12條、消費者保護法施行細則第14條、民 法第247條之1等規定，系爭外牆租約及系爭特約事項均應無 效，對全體住戶及原告均無拘束力。 ㈡又系爭外牆租約第8 條約定：「甲乙雙方同意於租賃期間， 其外牆照明所需之電費，概由乙方（即瓏山林公司）負擔， 與社區公共用電之費用及出租人無關。」，依前揭約定可知 ，租賃有效期間內，外牆所需之電費均應由被告瓏山林公司 全額負擔。縱認系爭特約事項之條款有效，而使原告自成立 後即承受外牆租約之出租人地位，惟自原告成立以來，被告 瓏山林公司均未曾繳納停車塔外牆之照明電費，早已遲延履 行其繳納電費之承租人義務，原告多次派員催告被告瓏山林 公司繳清電費均無效果，遂於99年12月13日正式發函定期催 告被告瓏山林公司履行繳納電費之義務，然被告瓏山林公司 迄今仍未繳清，原告於100 年1月6日另行發函向被告瓏山林 公司主張依民法第254 條解除系爭外牆租約。故原告與被告 瓏山林公司間就系爭停車塔外牆之租賃關係已因原告解除系 爭外牆租約而不存在。 ㈢故聲明：⒈確認被告第五大道建設有限公司之「圓山仰望」 房屋買賣契約書之附件9 「停車塔外牆租賃契約特約事項」 條款無效。⒉確認原告與被告瓏山林營建股份有限公司間就 台北市○○○街○ 段○號、5號社區之立體機械停車塔建物外 牆之租賃契約租賃關係不存在。 三、被告抗辯： ㈠被告第五大道公司部分： ⒈原告提起本件訴訟並無確認利益：按所謂確認之訴，指非原 告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。而所謂「即 受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存否不明確， 而原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此 種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言。如係經法院判 決確認，亦不能除去其不妥之狀態者，即難認有受確認判決 之法律上利益。又公寓大廈管委會係指住戶為執行公寓大廈 管理維護工作，互選管理委員若干人所設立之組織，管理委 員會雖具有訴訟當事人之能力，但僅具非法人團體之性質， 其不具自然人與法人在實體法上之權利能力，故亦不能享有 權利，負擔義務。依據圓山仰望社區住戶即買方與被告第五 大道公司所簽訂之房屋買賣契約書（下稱房屋買賣契約）第 27條第3 項約定：「買方完全同意本買賣契約成立後，承受 前述租賃關係，且同意於日後本社區管理委員會成立後，授 權社區管理委員會，依前述租賃契約之約定收取租金」。系 爭外牆租賃關係乃存在於買方即圓山仰望社區之各個住戶與 另一被告瓏山林公司之間，非存在於原告與瓏山林公司之間 ，原告之地位充其量僅係得受各住戶委託代為收取系爭租賃 契約之租金而已。系爭租賃契約既不存在於原告與被告瓏山 林公司之間，則原告之實體法上法律地位，即無從藉此確認 訴訟達到除去其不安之狀態可言，故原告於本件訴訟並無確 認利益存在，其訴應予駁回。 ⒉圓山仰望社區各住戶與被告第五大道公司之間所簽系爭特約 事項，其內容並無違反誠信原則，亦無顯然不利於買方或對 買方有重大不利益之情事： ⑴原告自稱圓山仰望社區各住戶即買方於簽訂系爭房屋買賣契 約時，系爭租賃契約即已附在該房地買賣契約書（即附件9 ）。顯然買方在考慮及決定是否購買系爭房地前，已知悉系 爭租賃契約存在，則買方在此情形之下，仍願簽訂系爭房屋 買賣契約，表示買方係可接受系爭租賃關係存在之事實，買 方亦係依其自由意志決定是否購買系爭房地，被告第五大道 公司並無迫使買方無條件接受此租賃契約之情事。 ⑵系爭特約事項其內容係載稱：「本人同意承受如後附建物外 牆租賃契約書之租賃法律關係，且於日後本社區管理委員會 成立後，授權社區管理委員會依租約內容遵守，承受前述租 賃契約之法律關係，並得依該租約由社區管理委員會收取租 金」，此段內容僅表示買方同意承受外牆租約之租賃契約關 係，而依系爭外牆租約條款以觀，買方承受系爭租賃契約關 係，可收取年租金20萬元，並非同意將系爭建物外牆提供予 被告瓏山林公司無償使用，且於租賃期間之外牆照明電費， 乃係約定悉數由被告瓏山林公司負擔，買方並無代墊或代繳 之義務，該租約亦就承租方繳付租金之義務定有違約罰則， 承租方即被告瓏山林公司倘有不依約繳付租金之情事時，買 方即得於催告後，逕行解除租賃契約，並得請求違約金。凡 此均屬對買方有利之事項。是系爭外牆租約之內容並無違反 誠信原則，亦無顯然不利於買方或對買方有重大不利益之情 事，該等約定應仍屬有效。 ㈡被告瓏山林公司部分： ⒈被告瓏山林公司係於98年6 月12日與被告第五大道公司簽訂 系爭外牆租約，而被告第五大道公司於銷售圓山仰望建案時 ，各住戶與被告第五大道公司簽訂之房屋買賣契約第27條第 3 項約定：「買方完全同意本買賣契約成立後，承受前述租 賃關係，且同意於日後本社區管理委員會成立後，授權社區 管理委員會，依前述租賃契約之約定收取租金」，故承受系 爭租賃契約之法律關係當事人應為買方即圓山仰望建案之各 區分所有權人即各住戶，而非原告，系爭租賃關係實係存在 於被告瓏山林公司及圓山仰望各住戶之間。系爭外牆租約既 非存在於原告與被告瓏山林公司之間，自無藉由本件訴訟確 認其與被告瓏山林公司間租賃關係不存在之必要。 ⒉系爭外牆租約於98年6 月12日簽訂後，該外牆即由被告瓏山 林公司占有使用，嗣後被告第五大道公司陸續與各住戶簽訂 房地買賣契約，並依買賣契約將所有權移轉登記至各住戶名 下，依據民法第425條第1項買賣不破租賃原則，系爭外牆於 被告瓏山林公司占有期間中，被告第五大道公司雖將其所有 權讓與各住戶，系爭租賃關係對於受讓人即各住戶仍繼續存 在。是無論各住戶與第五大道公司間之系爭特約事項條款是 否有效，依據實體法上買賣不破租賃原則，系爭租賃關係仍 存於被告瓏山林公司與圓山仰望各住戶之間。 ⒊系爭特約事項其用語無論與房屋買賣契約第27條第3 項約定 是否略有不同，基於契約文義之解讀及適用，應以契約條款 本身優先於附件，且原告亦當庭主張二者並無不同，則依據 房屋買賣契約第27條第3 項之約定，各買受人已表明承受系 爭停車塔之租賃關係，故承受租賃關係之主體應為各住戶本 身，住戶僅係基於便利起見，授權管委會代為收取租金而已 。且承受租賃關係為實體法律關係，非社區住戶自治事項， 非可逕依多數決解釋或予以變更實體法上之法律關係。依民 事實體法律關係而言，系爭租賃契約係透過各個買賣契約之 成立始移轉由各買受人承受，非謂管委會一經成立，即變成 管委會代替各住戶承受租賃關係。況原告本身為管委會，僅 具有訴訟法上之當事人能力，不具實體法上之權利能力，自 無承受系爭租賃契約而成為租賃關係主體之餘地。 ⒋系爭特約事項內容並未違反消費者保護法： ⑴系爭外牆租約於房地買賣契約中已檢附，各住戶在購買前均 可基於自由意志斟酌是否願意承受系爭租約關係。且系爭外 牆租約乃明訂承租人即被告瓏山林公司必須繳付租金，非無 償使用，出售當時亦有將此租賃關係揭露，被告瓏山林公司 亦按時繳付租金，使各住戶受有額外之租金收益，實無違反 平等互惠原則。 ⑵依據鑑定報告所評估之外牆月租金為110元/平方公尺，每年 年租金為1,320元/平方公尺；準此，依被告所陳明之使用範 圍部分，可計算出年租金應為使用廣告總面積之計算，即「 LOGO、RSL、瓏山林」之總面積×年租金/平方公尺＝年度應 繳租金，則本件48.43平方公尺×四面牆×1320元/平方公尺 即為255,710 元，故契約約定年租金為20萬元，乃當初租賃 雙方所採之合理計價方式，經換算後，亦約略等同於年租金 255,710元，並無遠低於市場行情之情形。鑑定報告第4頁所 載數據鑑定當時被告即已提供，但鑑定單位卻未採之，逕以 整面牆計算，其計算方式顯有誤會。 ⒌被告瓏山林公司並未違反系爭外牆租約，原告主張系爭外牆 租約業已解除，尚無可採：被告瓏山林公司依據系爭外牆租 約，固有負擔外牆照明電費之義務，惟該等電費因係住戶與 被告瓏山林公司所共用，而電費又區分為每月基本電費（類 似月租費之概念）及流動電費（實際使用電費），因此在雙 方尚未會算之前，根本無法得悉被告瓏山林公司應分攤之電 費數額為何。惟嗣後雙方業已達成協議及會算，並已簽署協 議書為憑，以做為後續執行之依據。被告瓏山林公司除已依 協議書內容繳交結算至100 年10月應分攤之電費外，更已依 原告通知繳交結算至101年2月應分攤之電費17,320元，故雙 方電費業已結清，自101年3月份起，僅需原告依協議書之內 容按月核算應分攤之電費，並通知被告瓏山林公司繳納即可 。被告瓏山林公司並非故意不予繳納外牆照明燈所使用之電 費，且原告當初發文催告時，亦未載明被告瓏山林公司應繳 交之電費數額為何，故被告瓏山林公司實無從據以補繳，原 告未踐行合法之催告程序，事後單方面主張業已催告、得解 除系爭外牆租約云云，實無足憑採。 ㈢被告並均聲明：原告之訴駁回。 四、得心證之理由： ㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告 不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條第1項、第2 項 分別定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法 律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不 安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去 者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者 ，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字 第1240號判例參照）。 ㈡復按民事訴訟法第40條第3 項固規定「非法人之團體，設有 代表人或管理人者，有當事人能力」，並可據此規定，認非 法人團體於民事訴訟得為確定私權請求之人或為其相對人， 惟此乃程序法對非法人團體認其有形式上之當事人能力，尚 不能因之而謂非法人團體有實體上之權利能力（最高法院67 年台上字第865 號判例參照）。又依公寓大廈管理條例規定 ，公寓大廈管理委員會固有當事人能力，惟公寓大廈管理委 員會之成立，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「 公寓大廈管理維護事務」，管理委員會僅為公寓大廈區分所 有權人團體之代表機關，僅具非法人團體之性質，不具自然 人與法人在實體法上之權利能力（最高法院94年度台上字第 1966號裁定意旨參照）。 ㈢經查，原告提起本件訴訟，就訴之聲明第一項請求確認系爭 特約事項之條款無效部分，兩造對於該條款是否有效，固存 有爭執。惟出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其 所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在， 民法第425條第1項定有明文；而被告第五大道公司與被告瓏 山林公司係於98年6 月12日簽訂系爭外牆租約，租期為20年 ，並經公證，有系爭外牆租約在卷足稽（見本院卷第11至12 頁）；被告瓏山林公司主張系爭外牆租約簽訂後，該停車塔 外牆即由其占有使用，嗣後被告第五大道公司始陸續與圓山 仰望社區各區分所有權人簽訂房屋買賣契約，而將所有權移 轉登記至各區分所有權人名下，亦為原告所不爭執。則依民 法第425條第1項所定買賣不破租賃原則，系爭停車塔外牆於 被告瓏山林公司占有期間中，被告第五大道公司縱將其所有 權讓與圓山仰望社區各區分所有權人，系爭外牆租約對於受 讓人即各區分所有權人仍繼續存在。故無論系爭特約事項條 款是否有效，系爭外牆租約之租賃關係仍存於被告瓏山林公 司與圓山仰望社區各區分所有權人間，原告主觀上所認法律 地位不安之狀態，顯無法經由該項確認判決除去，故原告起 訴請求確認系爭特約條款無效部分，難認有即受確認判決之 法律上利益。 ㈣另查，關於訴之聲明第二項即原告起訴請求確認其與被告瓏 山林公司間就系爭外牆租約之租賃關係不存在部分，查被告 第五大道公司出售系爭不動產予圓山仰望社區各區分所有權 人時，雙方簽訂之房屋買賣契約第27條第2、3項係約定：「 買方於承購本房屋時，已確知該建物（即停車塔）之外牆， 因賣方已出租予瓏山林營建股份有限公司（租期自民國98年 6月11日至118年6月10日止），並經公證在案（如附件9）。 」、「買方完全同意本買賣契約成立後，承受前述租賃關係 ，且同意於日後本社區管理委員會成立後，授權社區管理委 員會，依前述租賃契約之約定收取租金。」（見本院卷第95 頁反面），亦即承受系爭外牆租約之租賃關係者，應為房屋 買賣契約之買方即圓山仰望社區各區分所有權人，而非原告 即圓山仰望社區管理委員會，原告僅係基於各區分所有權人 之授權代為收取租金，而非承受租賃關係之出租人。原告雖 主張依系爭特約事項，其已承受系爭外牆租約之法律關係云 云；惟原告為非法人團體，雖具有訴訟法上之當事人能力， 然並非實體法上之權利主體；又依公寓大廈管理條例第3 條 第9 款之規定，管理委員會係指為執行區分所有權人會議決 議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶 若干人為管理委員所設立之組織；而被告第五大道公司銷售 圓山仰望建案時，固均與買受人簽訂房屋買賣契約而要求買 受人承受系爭外牆租約，惟該等買受人有無將房地再行轉售 第三人之情況、轉售時有無相同之承受外牆租約約定，均有 疑問，自無從在未經圓山仰望社區區分所有權人會議決議之 情況下，逕依個別區分所有權人與被告第五大道公司簽訂之 房屋買賣契約或系爭特約事項，認定圓山仰望社區之區分所 有權人均授權原告承受系爭外牆租約，而使原告成為租賃關 係主體。況就原告起訴請求確認其與被告瓏山林公司間之系 爭外牆租約租賃關係不存在乙節，被告瓏山林公司亦不爭執 （見本院卷第41至42、169至170頁），故就上開部分，自無 法律關係存否不明確之情形，揆諸前揭說明，亦難認原告就 此部分有即受確認判決之法律上利益存在。 五、綜上所述，原告對被告提起本件確認訴訟，並無確認利益， 應予駁回。 六、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後 ，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要 ，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 101 年 4 月 5 日 民事第五庭 法 官 陳蒨儀 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 4 月 5 日 書記官 謝淑芬