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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1929號 原　　　告　宇澤管理整合有限公司 法定代理人　許晏蓉 原　　　告　吳秉澤 上二人共同 訴訟代理人　楊政雄律師 被　　　告　香港商西華能源開發有限公司 　　　　　（Westing Energy Group Co.,Ltd.） 法定代理人　胡瑋琳 被　　　告　李蓮蓉 被　　　告　杜肯國際有限公司 　　　　　　　　　　　　1 法定代理人　郭建彤 被　　　告　金品旅行社股份有限公司 　　　　　　　　　　　1 法定代理人　呂世雄 上四人共同 訴訟代理人　洪文浚律師 　　　　　　賴素如律師 受告知訴訟人張水美 　　　　　　　　　　　樓 上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國100年12月5日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告杜肯國際有限公司、金品旅行社股份有限公司應將門牌號碼 為台北市○○區○○○路○段○○○號九樓之一房屋遷讓返還原 告吳秉澤，並自民國一百年二月十七日起至遷讓返還上開房屋之 日為止，按月給付原告吳秉澤新台幣肆萬元。前開金錢給付義務 部分，如一被告為給付，他被告於其給付範圍內，免除給付義務 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告杜肯國際有限公司、金品旅行社股份有限公司負 擔二分之一，其餘由原告負擔。 本判決原告吳秉澤勝訴部分，原告吳秉澤以新台幣伍拾萬捌仟 貳佰元供擔保後得假執行，被告杜肯國際有限公司、金品旅行社 股份有限公司如以新台幣壹佰伍拾貳萬肆仟伍佰元預供擔保，得 免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分： 一、查被告香港商西華能源開發有限公司（下稱西華公司）前依 公司法第386條之規定，指派胡瑋琳為代表人於我國境內為 法律行為及設立辦事處，並向我國經濟部申請報備，經我國 經濟部於100年3月17日以經授商字第1000105710號准予報備 ，有被告西華公司之外國公司指派代表人報備表及經濟部 100年9月9日函文各1份在卷可稽，是被告西華公司為未經認 許之外國法人。 二、按未經認許其成立之外國法人，雖不能認其為法人，然仍不 失為非法人團體，苟該非法人團體設有代表人或管理人者， 依民事訴訟法第40條第3項規定，自有當事人能力，至其在 臺灣是否設有事務所或營業所則非所問，此有最高法院50 年台上字第1898號判例意旨可資參照。復按民事事件涉及香 港或澳門者，類推適用涉外民事法律適用法，涉外民事法律 適用法未規定者，適用與民事法律關係最重大牽連關係地法 律，香港澳門關係條例第38條前段規定甚詳，又本於同法第 46條第3項規定「依臺灣地區法律關於未經認許之外國法人 、團體或其他機構得為告訴或自訴之規定，於香港或澳門之 法人、團體或其他機構準用之」規定之立法精神，並參酌涉 外民事法律適用法第1條之規定，基於保護我國當事人之利 益，對於香港澳門地區未經認許之法人，應認其得在我國為 民事訴訟之原告、被告，香港澳門關係條例第39條所稱之「 法律行為」，應不包括訴訟行為在內，此有最高法院91年度 台上字第2647號裁判要旨為憑。西華公司雖為未經許可之香 港法人，然其已指派胡瑋琳為代表人於我國境內為法律行為 及設立辦事處，依據上述說明，原告以西華公司為被告提起 本件訴訟，被告西華公司應具當事人能力。 三、被告西華公司為香港法人，本案具有涉外因素，原告係本於 所有權人之地位及依據侵權行為、不當得利之法律關係提起 本件訴訟，我國涉外民事法律適用法就涉外案件應如何定其 國際管轄權，並無明文規定，即應類推適用民事訴訟法第2 條第2、3項、第15條第1項、第20條、第22條等規定，認被 告住所地及侵權行為地之法院，俱有管轄權。查被告西華公 司之辦事處及被告杜肯國際有限公司（下稱杜肯公司）、金 品旅行社股份有限公司（下稱金品旅行社）之事務所與被告 李蓮蓉之住所均位於本院轄區內，是依據上述說明，本院就 本件具涉外因素之民事案件，應有管轄權。 四、原告係本於所有物返還請求權、侵權行為與不當得利之法律 關係為本案之請求，按關於由不當得利而生之債，依其利益 之受領地法，但不當得利係因給付而發生者，依該給付所由 發生之法律關係所應適用之法律；關於由侵權行為而生之債 ，依侵權行為地法，但另有關係最切之法律者，依該法律， 涉外民事法律適用法第24條、第25條有明文規定。查本案原 告本於所有權人之地位及侵權行為之法律關係，請求被告返 還被告無權占用之門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○ 號9樓、9樓之一房屋（下稱系爭9樓房屋、9樓之1房屋）， 同時依據侵權行為與不當得利之法律關係，請求被告賠償原 告因此所受之損害或者相當於租金之不當得利，則依據上開 法條之規定，應以我國法律為本案準據法。 五、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者； 七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或 追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加 ，民事訴訟法第255條第1項第2、7款、第2項有明文規定。 查原告起訴本以民法第767條之所有物返還請求權為依據， 請求被告遷讓返還系爭9樓房屋及9樓之1房屋，並本於不當 得利之法律關係，請求被告應給付相當於租金之不當得利， 後原告就前開遷讓房屋部分，追加以香港澳門關係條例第40 條、侵權行為之法律關係為請求權基礎，同時追加被告應就 其無權占用系爭房屋，賠償原告所有之損害，此為被告無異 議而為本案之言詞辯論，且經核原訴與追加之訴，其基礎事 實同一，應無礙於被告之防禦與訴訟之終結，依據上開法條 之規定，為有理由，應予准許。 貳、實體部份： 一、原告主張： （一）原告宇澤管理整合有限公司（下稱宇澤公司）為系爭9樓 房屋與座落基地之所有權人，原告吳秉澤為系爭9樓之1房 屋與座落基地之所有權人。 （二）系爭房屋前為受告知人張水美所有。張水美將系爭9樓房 屋屋出租予被告西華公司，雙方並簽訂租賃契約（下稱系 爭9樓房屋租約），租賃期間自民國99年5月16日起至102 年12月31日為止，每月租金60,000元，惟被告西華公司及 其法定代理人李蓮蓉均未占有系爭9樓房屋，自與民法第 425條第1項「買賣不破租賃」規定不符。且被告西華公司 係於100年3月17日才向經濟部商業司核准報備，其未經認 許即向經濟部報備前，即在99年4月2日與張水美簽訂系爭 9樓房屋租約，依據香港澳門關係條例第39條之規定，上 開租賃契約應屬違反強行規定而無效，且依據同條例第40 條之規定，當時簽約之自然人即被告李蓮蓉亦應就被告西 華公司之上開行為負連帶責任。 （三）張水美將系爭9樓之1房屋出租被告杜肯公司（下稱系爭9 樓之1房屋租約），租賃期間自99年5月16日起至104年5 月31日為止，每月租金為40,000元，租約並未經公證，依 據民法第425條第2項規定「前項規定，對於未經公證之不 動產租賃契約，其期限長達五年或未定期限者，不適用之 」，故系爭9樓之1房屋租約並無民法第425條第1項「買賣 不破租賃」之適用。 （四）據此，系爭房屋租約均不符民法第425條第1項之「買賣不 破租賃」規定，原告均無需受上開租約之拘束。又而被告 金品旅行社設址於系爭9樓之1房屋，顯屬無權占用系爭9 樓之1房屋。系爭9樓房屋現為被告西華公司及李蓮蓉占有 ，系爭9樓之1房屋則為被告杜肯公司及金品旅行社占有， 原告於取得系爭房屋所有權後，已委任律師分別發函通知 被告西華公司及其代表人李蓮蓉、杜肯公司，應於100 年 3月8日前遷讓返還系爭房屋，然被告均置之不理。 （五）原告宇澤公司係自100年2月18日取得系爭9樓房屋之所有 權，原告吳秉澤係自100年2月17日取得系爭9樓之1房屋之 所有權，被告占用系爭房屋，顯然受有相當於租金之不當 得利，致使原告因此受有無法就系爭房屋為使用收益之損 害。又系爭房屋係供營業所用，且被告亦為公司，本件並 無土地法第97條租金上限規定之限制。 （六）綜上，原告宇澤公司爰本於民法第184條第1項前段、第 767條、及香港澳門關係條例第40條之規定，請求被告西 華公司及李蓮蓉遷讓返還系爭9樓房屋，及本於民法第179 條及第184條第1項前段之規定，請求被告西華公司及李蓮 蓉按月連帶給付原告60,000元。原告吳秉澤爰本於民法第 184 條第1項前段、第767條之規定，請求被告杜肯公司、 金品旅行社遷讓返還系爭9樓之1房屋，及本於民法第179 條、第184條第1項前段之規定，請求被告杜肯公司、金品 旅行社按月連帶給付原告40,000元。 （五）原告訴之聲明如下： 1、被告西華公司、李蓮蓉應將系爭9樓房屋遷讓返還原告宇 澤公司，並自100年2月18日起按月於每月1日連帶給付原 告宇澤公司60,000元，至將上開房屋返還原告宇澤公司之 日止。前開金錢給付部分如任一被告為給付，他被告於其 給付範圍內，免除給付義務。 2、被告杜肯公司、金品旅行社應將系爭9樓之1房屋全部遷讓 返還原告吳秉澤，並應自100年2月17日起按月於每月1日 連帶給付原告吳秉澤40,000元至將上開房屋返還原告吳秉 澤之日止。前開金錢給付部分如任一被告為給付，他被告 於其給付範圍內，免除給付義務。 3、願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告辯稱： （一）就系爭9樓房屋租約部份，租約租期不及5年，依據民法第 425條第1項之規定，張水美雖將系爭9樓房屋出售並移轉 所有權予原告宇澤公司，系爭9樓房屋租約對原告宇澤公 司仍繼續存在，故原告宇澤公司主張被告西華公司無權占 用系爭9號房屋，為無理由。而被告西華公司係於香港設 立之公司，為在台灣從事法律行為，故於99年3月2日持公 司登記證，在我國駐香港之駐外單位即香港中華旅行社辦 理許可證明後，才與張水美簽署系爭9樓房屋租約。況香 港法人所適用之法律，係香港澳門關係條例之規定，並不 是用公司法第七章有關外國公司之規定，而公司法第371 條第2項規定「非經認許，並辦理分公司登記者，不得在 中華民國境內營業」，則香港澳門關係條例第39條之「許 可」，與公司法第371條第2項之「認許」，兩者所使用之 文字不同，自不能認為香港法人須和外國法人辨理相同之 「認許」手續後，始能為法律行為，而是從寬認定香港法 人經我國政府單位許可後，即得為法律行為。依據經濟部 商業司網站之資訊，外國公司申請指派代表人在我國境內 為法律行為設立辦事處時，就設立地點應提出「使用同意 書」或「所有權狀」或「租賃契約」，而上開三種文書涉 及「使用借貸」、「買賣或贈與」、「租賃」等法律行為 ，若認外國公司項經濟部商業司完成登記前，所為之法律 行為一概無效，則上開做為登記完成必要文件之相關法律 行為亦屬無效，該公司以無效之文件作為登記申請，亦必 遭到撤銷，如此一來，不可能有外國公司可以合法完成登 記。故有關香港法人於向經濟部商業司辦理登記前，其於 我國境內所為之法律行為效力，自不得一概均認為無效， 如該法律行為係為完成登記之必要行為，應認為有效。因 此，原告主張系爭9樓房屋租約無效，並無理由。 （二）就系爭9樓之1房屋租約部份，雖記載租賃期間為5年15日 ，超過民法第425條第2項所規定之5年期間，然張水美係 因拍賣而取得系爭9樓之1房屋，當時被告杜肯公司為承租 人，雙方協議後張水美同意將該房屋出租予被告杜肯公司 ，並於裝修期間不收取租金，張水美並同意被告杜肯公司 將系爭9樓之1房屋轉出租予被告金品旅行社，可見張水美 亦認定於租期內被告杜肯公司之租賃權均不受影響，是以 張水美與被告杜肯公司簽訂系爭9樓之1房屋租約，應有適 用買賣不破租賃之真意。又系爭9樓之1房屋租約載明為99 年5月16日至104年5月31日，然其中45天為房屋裝修之寬 限期間，張水美並未收取租金，故應屬被告杜肯公司無償 使用系爭9樓之1房屋，並非屬於租賃關係而為使用借貸關 係，故系爭9樓之1房屋租約之契約存續期間，扣除不屬於 租賃關係之使用借貸期間後，尚未逾越5年，仍有民法第 425條第1項之買賣不破租賃規定之適用。實際上系爭9樓 之1房屋租約亦確實係約定為5年，被告杜肯公司亦信賴張 水美之保證，才將系爭9樓之1房屋轉租予被告金品旅行社 。 （三）此外，系爭房屋租約均為有效之契約，被告西華公司、杜 肯公司本可依據租約使用系爭房屋至租賃期間屆滿為止， 張水美竟因惡意不讓被告西華公司、杜肯公司繼續使用系 爭房屋，而以移轉系爭所有權之方式，由原告提起本件訴 訟，請求遷讓返還系爭房屋，系爭房屋雖以買賣為原因關 係辦理所有權移轉登記，然原告並未舉證證明其與張水美 間確實究就系爭房屋有買賣關係存在。原告明知張水美將 系爭房屋出租予被告西華公司、杜肯公司，卻仍移轉登記 為系爭房屋之所有權人，並提起本訴請求被告遷讓返還系 爭房屋，原告亦屬權利濫用，有違誠信原則。 （四）縱認被告西華公司、杜肯公司無權占用系爭房屋，而需返 還相當於租金之不當得利，然返還之金額應受土地法第97 條之限制，不得以原告所主張之租金為依據。 （五）綜上，被告爰為答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決 願供擔保請准宣告免為假執行。 三、經查： （一）原告宇澤公司於100年2月18日以買賣為原因關係，自張水 美受讓並登記為系爭9樓房屋與座落基地之所有權人，原 告吳秉澤於100年2月17日以買賣為原因關係，自張水美受 讓並登記為系爭9樓之1房屋與座落基地之所有權人。 （二）張水美將系爭9樓房屋所有權轉讓予原告宇澤公司前，將 系爭9樓房屋出租予被告西華公司，雙方於99年4月2日由 被告李蓮蓉以被告西華公司法定代理人之名義，與張水美 簽訂系爭9樓房屋租約，租賃期間自99年5月16日起至101 年5 月31日為止，每月租金為60,000元。 （三）張水美將系爭9樓之1房屋所有權轉讓予原告吳秉澤前，將 系爭9樓之1房屋出租予被告杜肯公司，雙方於99年4月2日 簽訂系爭9樓之1房屋租約，租賃期間自99年5月16日起至 104年5月31日為止，每月租金40,000元。 （四）被告杜肯公司於承租系爭9樓之1房屋後，將系爭9樓之1房 屋轉租予被告金品旅行社，被告金品旅行社將系爭9樓之1 房屋登記為公司所在地。 以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭房屋建 物登記謄本與座落基地土地登記謄本（原證1）、系爭9樓之 1房屋租約（原證2）及被告金品旅行社之公司變更登記表（ 附件4）與被告所提出之系爭9樓房屋租約（被證1）各1份為 證，應屬實在。 四、其次，原告主張被告無權占用系爭房屋，請求被告遷讓返還 系爭房屋，並按月給付相當於租金金額之不當得利或損害賠 償，然為被告所不承認，則本案爭執事項如下： （一）系爭9樓房屋租約之效力如何？是否因違反香港澳門條例 第39條而為無效之契約？ （二）系爭9樓房屋租約對於原告宇澤公司之效力如何？得否適 用民法第425條第1項之規定？ （三）原告宇澤公司請求被告西華公司、李蓮蓉遷讓返還系爭9 樓房屋，及給付相當於租金之不當得利或損害賠償，是否 有據？ （四）系爭9樓之1房屋租約對於原告吳秉澤之效力如何？得否適 用民法第425條第1項之規定？原告吳秉澤請求被告杜肯公 司、金品旅行社遷讓返還系爭9樓之1房屋，是否有據？ （五）原告吳秉澤請求被告杜肯公司、金品旅行社給付相當於租 金之不當得利或損害賠償，是否有據？金額如何？ 五、就上述爭執事項（一），判斷如下： （一）按未經許可之香港或澳門法人、團體或其他機構，不得在 臺灣地區為法律行為，香港澳門關係條例第39條有明文規 定。復按外國公司因無意在中華民國境內設立分公司營業 ，未經申請認許而派其代表人在中華民國境內為業務上之 法律行為時，應報明左列各款事項，申請主管機關備案： 一、公司名稱、種類、國籍及所在地；二、公司股本總額 及在本國設立登記之年、月、日；三、公司所營之事業及 其代表人在中華民國境內所為業務上之法律行為；四、在 中華民國境內指定之訴訟及非訴訟代理人之姓名、國籍、 住所或居所；前項代表人須經常留駐中華民國境內者，應 設置代表人辦事處，並報明辦事處所在地，依前項規定辦 理。前二項申請備案文件，應由其本國主管機關或其代表 人業務上法律行為行為地或其代表人辦事處所在地之中華 民國使領館、代表處、辦事處或其他外交部授權機構驗證 。外國公司非經申請指派代表人報備者，不得在中華民國 境內設立代表人辦事處，公司法第386條亦規定甚詳。 （二）查被告西華公司為香港地區之公司，申請指派代表人胡瑋 琳於我國境內為法律行為，設立辦事處向經濟部報備，經 濟部以100年3月17日經授商字第1001051710號函准予報備 之情事，業據經濟部以100年9月9日經商字第10002119000 號函覆本院，又被告李蓮蓉於99年4月2日以被告西華公司 法定代理人名義，與張水美簽訂系爭9樓房屋租約，前已 述及，則依據上開法條之規定，被告西華公司於簽約當時 ，尚未經我國准許得指派代表人於我國境內為法律行為， 應足以認定。 （三）原告雖主張系爭9樓房屋租約違反香港澳門關係條例第39 條之規定而無效，經查： 1、原告爰引最高法院96年台上字第1238號裁判要旨即「按香 港澳門關係條例第39條規定，未經許可之香港或澳門法人 、團體或其他機構，不得在台灣地區為法律行為，此乃法 律禁止之規定，違反該規定未經許可在台灣地區為法律行 為者，其法律行為依民法第71條前段規定，固屬無效。惟 為保護交易之安全，並保障與各該法人、團體或機構為法 律行為相對人之權益，同條例第40條乃明定，未經許可之 香港或澳門法人、團體或其他機構，以其名義在台灣地區 與他人為法律行為時，其行為人就該法律行為，應與該香 港或澳門法人、團體或其他機構，負連帶責任，特別將此 種情形所為之法律行為，與有效之法律行為同視，使行為 人就該法律行為，與上開法人、團體或機構負連帶責任， 俾與民法總則施行法第15條規定之旨趣相吻，而不失該條 規定連帶責任之真義。」，而主張系爭9樓房屋租約應為 無效。 2、然觀諸該裁判內容，該案件事實為：上訴人前向被上訴人 購買貨物，尚積欠貨款79,443元未付，第一審共同被告 TALENT公司為未經認許之香港法人，上訴人指示其員工以 TALENT公司名義向被上訴人購買產品，貨款共計63,625, 428元，被上訴人爰依據買賣契約、民法總則第15 條及香 港澳門關係條例第40條之規定，請求上訴人給付貨款79, 443元，及與TALENT公司連帶給付63,625, 428元，就被上 訴人請求TALENT公司連帶給付部份，第1、2審均為TALENT 公司敗訴之判決，此部份因TALENT公司未上訴第3審而確 定，上訴人就第2審判決其應與TALENT公司連帶給付貨款 63,625,428元部分不服而提起上訴，最高法院認上訴人係 以TALENT公司名義在台灣地區為交易之行為人，即應與 TALENT公司對該法律行為，依據香港澳門關係條例第40條 之規定負連帶責任，上訴人指該法律行為無效，被上訴人 不得就第2筆交易為請求，尚有未合。是以上開最高法院 裁判要旨，係認行為人以未經認許之香港法人名義所為之 法律行為，與有效之法律行為同視，且行為人應連帶負責 ，並非認該法律行為無效。故而原告爰引上開最高法院裁 判要旨，主張被告李蓮蓉以被告西華公司名義簽定系爭9 樓房屋租約，但被告西華公司當時尚未經准予指派代表人 於我國境內為法律行為，故系爭9樓房屋租約無效，容有 未洽。 3、再參酌最高法院89年度台上字第461號要旨：「未經許可 之大陸地區法人、團體或其他機構，不得在台灣地區為法 律行為，台灣地區人民與大陸地區人民關係條例第70條定 有明文，準此，未經許可之大陸地區法人、團體或其他機 構，原則上固應認其無權利能力，惟同條例第71條明定： 未經許可之大陸地區法人、團體或其他機構，以其名義在 台灣地區與他人為法律行為者，其行為人就該法律行為， 應與該大陸地區法人、團體或其他機構，負連帶責任。是 未經許可之大陸地區法人、團體或其他機構，以其名義在 台灣地區與他人為法律行為時，為保護其在台灣地區為法 律行為之相對人，上開規定例外承認該大陸地區法人於此 情形，在台灣地區亦為法律上之人格者，自亦有權利能力 ，而具有當事人能力，就該法律行為，應與行為人負連帶 責任，此與民法總則施行法第15條規定之意旨相同，否則 ，上開條例第70條規定所謂負連帶責任，將形同具文。」 。故上開裁判要旨認行為人以未經許可之大陸地區法人、 團體或其他機構，在台灣地區為法律行為時，為保護相對 人，其法律行為並非無效，且行為人應依據台灣地區人民 與大陸地區人民關係條例第71條之規定，與該法人連帶負 責。而香港澳門關係條例第39條、第40條則係規範未經許 可之香港或澳門法人、團體或其他機構，在台灣地區為法 律行為之效力，及行為人以未經許可之香港、澳門地區法 人、團體或其他機構，在台灣地區為法律行為之效力。兩 者之立法意旨應屬相同，且法條之文義規定亦無二致，則 依據上開裁判要旨之闡釋，亦徵行為人以未經認許之香港 澳門地區法人，在台灣地區與他人為法律行為時，為保護 相對人，上開規定例外承認該香港澳門地區法人於此情形 ，在台灣地區亦有權利能力，即法律並非無效。 4、至行政院大陸委員會（89）路港字第8910865號函文雖認 「香港澳門關係條例（以下稱本條例）第39條規定『未經 許可之香港或澳門法人、團體或其他機構，不得在台灣地 區為法律行為』應屬法律之禁止規定，故如香港法人未經 許可在台灣地區為法律行為者，其法律行為之效力，依照 民法第71條本文規定，應屬無效。而本條例第40條則為未 經許可之香港或澳門法人、團體或其他機構以其名義在台 灣地區與他人為法律行為時，使行為人就該法律行為負連 帶之規定，行為人就該無效之法律行為，應與其法人、團 體或機構負無效法律行為之損害賠償責任。」，雖與上開 最高法院裁判要旨不符，然此為行政機關之見解，對於本 院並無拘束力。 （四）綜上，被告李蓮蓉雖以被告西華公司名義與張水美簽定系 爭9樓房屋租約，然原告主張該租約因違反香港澳門關係 條例第39條之規定而無效，為無理由。 六、就上述爭執事項（二），判斷如下： （一）按出租人於租賃物交付後，承租人佔有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法 第425條第1項有明文規定，復按民法第425條第1項規定， 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所 有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時 ，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。最 高法院亦著有97年度台上字第508號裁判要旨說明甚詳。 （二）原告雖主張被告西華公司並未占有系爭9樓房屋，故原告 宇澤公司雖因買受系爭9樓房屋並登記為所有權人，但系 爭9樓房屋租約對其不生效力，然查，胡瑋琳到庭具結證 稱被告西華公司於簽約時即在系爭9樓房屋設立辦事處以 聯絡事情（見100年10月24日言詞辯論筆錄），故原告主 張被告西華公司並未占有系爭9樓房屋，應非無據。 （三）再觀諸97年度台上字第1729號裁判要旨：「按以不動產為 標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發 生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權 行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以 之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人 ，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權 絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債 權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當 事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以 登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作 用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並 使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於『債 權物權化』法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規 定：『出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將 其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存 在』，特揭櫫『租賃物交付後，承租人占有中』等公示作 用之文字」，查原告宇澤公司於買受系爭9樓房屋與座落 基地時，張水美曾提出系爭9樓房屋租約予原告宇澤公司 過目，此據張水美具結證述明確，是原告宇澤公司於買受 系爭9樓房屋時已經知悉該房屋係由被告西華公司承租， 且被告西華公司亦占有系爭9樓房屋，前已述及，則依據 上開裁判要旨之說明，及民法第425條第1項之規定，系爭 9樓房屋租約對於原告宇澤公司自應繼續存在。 七、就上述爭執事項（三），判斷如下： （一）承上所述，張水美雖將系爭9樓房屋與座落基地以買賣為 原因關係移轉登記為原告宇澤公司所有，系爭9樓房屋租 約對於原告宇澤公司仍繼續存在，被告西華公司係本於承 租人之地位占有系爭9樓房屋，原告宇澤公司主張被告西 華公司無權占有系爭9樓房屋，而本於所有物返還請求權 及侵權行為之法律關係，請求被告西華公司應遷讓返還系 爭9樓房屋，並依據侵權行為與不當得利之法律關係，請 求被告西華公司給付相當於租金之不當得利或者賠償原告 宇澤公司因被告西華公司無權占用系爭9樓房屋所受之損 害，均屬無據。又香港澳門關係條例第40條係規定「未經 許可之香港或澳門法人、團體或其他機構以其名義在臺灣 區與他人為法律行為者，其行為人就該法律行為，應與該 香港或澳門法人、團體或其他機構，負連帶責任。」，即 就行為人以未經許可之香港或澳門法人、團體或其他機構 之名義在臺灣區與他人為法律行為，其行為人之法律責任 ，原告以上開法條為請求權基礎，主張被告西華公司應遷 讓返還系爭9樓房屋，容有違誤。 （二）被告李蓮蓉雖以被告西華公司名義與張水美簽定系爭9樓 房屋租約，依據香港澳門關係條例第40條之規定，應就上 開行為與被告西華公司負連帶責任，然被告西華公司對於 原告宇澤公司並無遷讓系爭9樓房屋及給付相當於租金之 不當得利或者賠償原告宇澤公司所受損害之義務，則原告 依據香港澳門關係條例第40條、所有物返還請求權及侵權 行為之法律關係，主張被告李蓮蓉應遷讓返還系爭9樓房 屋，並與被告西華公司連帶給付原告宇澤公司相當於租金 之不當得利，或賠償原告宇澤公司因此所受之損害，即屬 無據。 八、就上述爭執事項（四），判斷如下： （一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，前項 規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未 定期限者，不適用之，民法第425條有明文規定。是以系 爭9樓之1房屋租約之租賃期間自99年5月16日起至104年5 月31日為止，既然超過5年且未經公證，則依據上開法條 之規定，於原告吳秉澤取得系爭9樓之1房屋所有權後，系 爭9樓之1房屋租約對於原告吳秉澤即非繼續存在，應甚為 明確。 （二）被告杜肯公司、金品旅行社雖辯稱：系爭9樓之1房屋租約 雖記載租期為5年又15日，實則張水美同意給予被告杜肯 公司不計租期之45日作為租賃物裝修期間，故張水美就99 年5月份並未收取租金，系爭9樓之1租約之租賃期間實際 上並未超過5年。經查，系爭9樓之1房屋租約第2條記載「 租賃期限經雙方協商同意為：自中華民國99年5月16日至 中華民國104年5月31日租約」、第3條記載「租金：甲方 （即張水美）；同意給予45天房屋裝修寬限免租期。自民 國99年5月16日至104年5月31 日止，每月租金新台幣肆萬 元，租金每月10日前繳納」，則張水美給予被告杜肯公司 裝修所需而不計入租期、不計收租金之45天，是否包括在 上開租賃期間？抑或不在上開租賃期間以內？張水美已到 庭具結證稱上開契約第3條之裝修期間並未計入契約第2條 之租賃期間，蓋系爭9樓之1房屋租約早於同年4月2日即已 簽定等語，經查系爭9樓之1租約之簽約時間確實記載為99 年4月2日，而自99年4月2日起算迄至99年5月15日，共計 為45天，是以張水美證稱45天裝修期間並未計入上開契約 第2條所載之租賃期間，應可採信。被告杜肯公司、金品 旅行社前揭辯解即非可採。 （三）被告杜肯公司、金品旅行社雖又辯稱：原告吳秉澤明知系 爭9樓房屋租約之存在卻故意受讓系爭9樓之1房屋，目的 即係以更換系爭9樓之1房屋所有權人之方式，排除被告杜 肯公司得以承租人之地位就系爭9樓之1房屋為使用收益之 權利，為權利濫用及違反誠信原則。然查，張水美已到庭 具結證稱系爭房屋與座落基地之價金約為60,000,000元左 右，伊與原告間就系爭房屋與座落基地已為買賣之合意， 並非通謀虛偽意思表示，則被告杜肯公司、金品旅行社辯 稱原告吳秉澤、張水美係為排除系爭9樓之1房屋租約而由 張水美將系爭9樓之1房屋與座落基地移轉登記為原告吳秉 澤所有，已非有據。復按權利之行使，不得違反公共利益 ，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依 誠實及信用方法，民法第148條雖有明文規定，惟按民法 第148條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者 ，係指行使權利，專以損害他為目的之情形而言，若為自 己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損 害他人為主要目的，即無該條之適用，最高法院69年度台 上字第1079號裁判要旨說明甚詳。又按權利之行使，是否 以損害他為人主要目的，應就權利人因權利行使所能取得 之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比 衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人 及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為 主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最 高法院亦著有71年度台上字第737號判例要旨可參。被告 杜肯公司、金品旅行社如遷讓返還系爭9樓之1房屋，原告 吳秉澤即可就系爭9樓之1房屋自由使用、收益，自非所得 利益甚小，即無從視為以損害他人為主要目的。又原告吳 秉澤向張水美買受系爭9樓之1房屋後，不欲繼續將9樓之1 房屋出租予被告杜肯公司，基於契約自由原則，實無可得 予以非難之處，縱使被告杜肯公司、金品旅行社認為其受 有損害，亦難謂原告吳秉澤有何濫用權利或者違反誠信原 則之處。被告杜肯公司、金品旅行社上開辯解，亦非有據 。 （四）承上所述，系爭9樓之1房屋租約既然對原告吳秉澤不生效 力，則被告杜肯公司、金品旅行社即無占用系爭9樓房屋 之正當權源，原告吳秉澤本於所有權人之地位，請求被告 杜肯公司、金品旅行社遷讓返還系爭9樓之1房屋，為有理 由。 九、就上述爭執事項（五），判斷如下： （一）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，最高法院著有61年台上字第1695判例要旨可資 參照，故原告吳秉澤移轉登記為系爭9樓之1房屋所有權人 後，系爭9樓之1房屋租約既然對原告吳秉澤不生效力，被 告杜肯公司、金品旅行社並無占用系爭9樓之1房屋之權限 ，原告吳秉澤依據不當得利之法律關係，請求被告杜肯公 司、金品旅行社應返還原告相當於租金之不當得利，應屬 有據。 （二）查系爭9樓之1房屋現租金為每月40,000元，可徵被告杜肯 公司、金品旅行社占用系爭房屋，受有相當於每月40,000 元之利益，為有理由。張水美將系爭9樓之1房屋出售予原 告吳秉澤之後，即不在向被告杜肯公司收取租金一事，據 張水美到庭證述明確，則原告吳秉澤請求被告杜肯公司返 還自100年2月17日起至遷讓返還系爭9樓之1房屋之日為止 ，按月以40,000元計算之利益，為有理由。復按租賃契約 為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經 所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效 ，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法 律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視 承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第九百五 十二條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使 用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利 可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並 無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益 ，此有最高法院91年度台上字第1537號要旨闡釋明確，就 被告金品旅行社部份，被告金品旅行社既然無權占用系爭9 樓之1房屋，則依據上開說明，除被告金品旅行社證明其已 支付租金予被告杜肯公司以外，本應就其無權占用系爭9樓 之1房屋之事實，返還原告吳秉澤相當於租金之不當利益， 而被告金品旅行社既然並未就上開有利之事實於本案審理 期間提出證據以資證明，則被告金品旅行社自亦就上開期 間所受之利益負返還之義務。原告主張被告杜肯公司及金 品旅行社係本於不同之原因事實，就同一內容之給付，對 原告吳秉澤各負全部給付義務，如一人給付則另一人於給 付之範圍內免給付義務，應屬有據。 （三）被告杜肯公司、金品旅行社雖辯稱應返還之利益，應受土 地法第97條之限制，惟按土地法第97條之立法意旨為「城 巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造 成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分 得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97 條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本 條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之 需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求， 為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間 ，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地 方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租 人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之 基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之 必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維 修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房 屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且 營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業， 挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取 相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業， 租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額， 營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之 原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土 地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而 言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同 ，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回 歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97 條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租 賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。是被告杜肯公司、 金品旅行社上開辯解，即非有據。 十、綜上所述，原告如其訴之聲明之請求，應以其中如主文第1 項所示，為有理由，應予准許，其餘部分，為無理由，應予 駁回。 十一、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就 原告勝訴部份，經核並無不合，爰分別酌定相當金額准許 之。就原告敗訴部份，其假執行之聲請即失所附麗，應併 予駁回。 十二、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核 均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明 。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條前段、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第 2項，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 12 月 19 日 民事第四庭 法 官 匡 偉 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 12 月 19 日 書記官 徐悅瑜