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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第3321號 原　　　告　翁日鴻 訴訟代理人　詹德柱律師 複代理人　　王子平律師 被　　　告　易斌凱 訴訟代理人　林永瀚律師 複代理人　　張權律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國101 年7 月18 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣捌拾叁萬元，及自民國一ＯＯ年九月一日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣貳拾柒萬柒仟元為被告供擔保後，得假執 行，但被告如以新臺幣捌拾叁萬元為原告預供擔保，得免為假執 行。 事實及理由 一、原告主張： （一）原告透過信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）於 民國100 年1 月20日，將原告所有門牌號碼為臺北市○○ 區○○○路○ 段○○號2 樓之1 房屋及坐落之臺北市○○區 ○○段4 小段321 地號基地持份（以下併稱系爭房地）出 售予被告，兩造簽訂有買賣契約（下稱系爭買賣契約）， 約定買賣價金為新臺幣（下同）1,335 萬元；兩造於同日 另與信義房屋、安信建築經理股份有限公司（下稱安信公 司）簽訂代辦履約保證委任契約書，由兩造委任安信公司 代向玉山商業銀行開立履約保證專戶（下稱系爭履約保證 專戶）。依信義房屋通常作業流程，於買賣雙方簽訂契約 後，原應在7 天後（即100 年1 月27日）完成用印，然因 本件被告有指定登記名義人之需要，兩造乃將簽約後至交 屋之時間流程延後而約定為：「100 年3 月8 日用印、3 月21日領取稅單、3 月25日完成完稅流程、3 月28日完成 所有權移轉、抵押權設定登記、3 月31日核發權狀、4 月 1 日代償銀行貸款、4 月7 日塗銷抵押權、4 月8 日交屋 」，為配合此約定之作業期程，除於契約第4 條約定各期 價款之給付時程（包括：被告應於100 年3 月25日給付完 稅款134 萬元）外，復於契約第17條第16項約定：「被告 至遲應於100 年3 月8 日前確定登記名義人，並補齊相關 資料予信義房屋之代書（即地政士）」，亦即：約定被告 應於100 年3 月8 日交付指定之登記名義人相關資料予代 書，以行用印、完稅之後續履約期程，被告此提供登記名 義人資料之義務，非僅實即身為買受人之被告，基於民法 第367 條受領移轉系爭房地所有權義務之附隨義務，且攸 關被告取得系爭房地所有權、原告取得買賣價金之系爭買 賣契約最終主要目的是否得以達成。 （二）詎被告於簽約而就系爭買賣契約第4 條約定之第一次款即 簽約款133 萬元，於100 年1 月20日、同年月26日分別給 付10萬元、123 萬元存入系爭履約保證專戶後，卻未依約 於100 年3 月8 日交付登記名義人相關資料予代書，甚且 於100 年3 月10日、同年月15日以奢侈稅之施行，致其申 請銀行貸款未獲准許為由，多次向原告表達希望解除原契 約、將該約之買受人變更為訴外人王薇婷之意願，然被告 既已與原告簽訂系爭買賣契約，自應以契約當事人身分依 約履行，並無權利要求原告必須與其重新另訂買賣契約， 且被告此欲以王薇婷為買受人重為訂約之要求，顯已屬契 約之承擔性質，並非單純之債權讓與，本須經契約原雙方 當事人之一即原告同意，原告有選擇是否同意之權利，並 無同意之義務，原告並已向被告表示拒絕，然被告仍於10 0 年3 月16日發函再次為重新訂約之要求，並主張原告有 違約事實，將向原告為解約之意思表示等語，被告此舉顯 為無理由之預示拒絕給付，原告本可不待催告即行使契約 解除權，惟原告仍於100 年3 月22日發函再次明確拒絕被 告換約之要求，並於函中催告被告仍應依契約期程履行各 項給付義務，如屆期不履行，將依系爭買賣契約第10條第 2 項第1 款及第2 款違約處罰規定，請求被告負擔違約責 任等語。然被告於收受該函後，仍未依約履行交付登記名 義人相關資料，及於100 年3 月25日給付完稅款134 萬元 等義務，原告乃再於同年4 月12日發函予被告，表明因被 告未依限給付完稅款，原告將依系爭買賣契約相關違約處 罰規定請求被告負擔違約責任等語，惟仍未獲被告置理， 原告遂於同年4 月18日發函向被告表達解除契約之意思表 示，並向安信公司主張沒收系爭履約保證專戶內被告已支 付之買賣價金133 萬元作為違約金。 （三）依系爭買賣契約上開第17條第16項之指定登記名義人約定 ，被告對於何人為登記名義人享有完全之指定權限，僅須 於100 年3 月8 日前備齊資料交付予代書即可逕為指定， 無庸另經原告或仲介之同意，亦無須簽署其他協議書，自 無可能有被告所稱原告未配合辦理被告指定登記名義人之 情事，且由被告於上開函件中係明確表示欲重新訂約，亦 見本件實際情形確係於原告拒絕被告欲以王薇婷為買受人 重新訂約之無理要求後，被告即無正當理由拒絕履約，而 遲延提供過戶資料、給付完稅款期限之義務，違約情事至 明；原告就此業以上開函件多次催告被告應依約履行，然 經相當期限迄至本件起訴之日，均未獲被告回應，被告甚 且明白預示拒絕給付，是系爭買賣契約已由原告合法解除 ，則依民法第250 條、債務不履行規定，以及系爭買賣契 約書第10條第2 項第2 款違約處罰約定，原告自得沒收被 告已支付之價金計133 萬元作為違約金。 （四）系爭買賣契約總價金為1,335 萬元，原告請求被告給付之 違約金133 萬元，僅為價金之百分之10，並未超過行政院 消費者保護委員會成屋買賣契約書範本規範之買賣總價百 分之15之違約金上限，且本件原告係於99年3 月31日買受 系爭房地，若被告未違約，使原告本得於奢侈稅開徵前即 系爭買賣契約約定之100 年4 月8 日如期交屋而不致被課 徵奢侈稅，然因被告違約，致原告於2 年內不得轉售，否 則將被課徵買賣總價百分之10至15之奢侈稅稅金，縱原告 得於2 年後即101 年3 月31日之1 個月內即可出售該屋， 原告亦因此受有無法於100 年4 月8 日取得本件買賣價金 1,335 萬元之1 年利息損失計66萬7,500 元（計算式：1, 335 萬×5%＝66萬7,500 ）；再者，本件契約雖已為原告 合法解除，然原告仍應給付信義房屋約定之仲介服務費35 萬元，此亦為原告之損失；又原告於99年3 月間係以1,10 0 萬元之價格買受系爭房地，扣除買受後支出約100 萬元 之裝修費用，原告亦因被告本件違約而受有約100 萬元之 差價利潤損失，復衡諸本件被告係惡意違約，且違約後不 思積極與原告和解，反以不實之事實及理由對原告、原告 本件買賣之代理人翁三協、信義房屋仲介黃献清、黃繻億 、代書程朝國等人提出刑事偽造文書、詐欺、背信等告訴 等情，應認本件違約金無過高情事，並無酌減之必要。基 此，原告爰依民法第250 條、債務不履行規定、以及系爭 買賣契約書第10條第2 項第2 款違約處罰約定，請求被告 將該133 萬元已支付價金給付予原告作為本件違約金，而 於扣除原告已自系爭履約保證專戶受領之50萬元後，被告 應給付原告83萬元（計算式：133 萬－50萬＝83萬）等語 ，並聲明：1.被告應給付原告83萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息； 2.願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）依兩造所簽系爭買賣契約第7 條第3 項約定，被告有權於 用印前確認登記名義人，無須經原告同意；而於系爭買賣 契約簽約時，被告即表明因自己已申辦房屋貸款，故須另 行指定登記名義人，兩造始於契約第17條第16項約定被告 應於100 年3 月8 日前確定登記名義人，並補齊相關資料 予信義房屋公司代書等語。本件被告已於100 年2 月28日 將指定登記名義人王薇婷之相關資料交予信義房屋仲介即 訴外人黃献清，並於同年3 月1 日再向黃献清確認登記名 義人為系爭房地登記名義人為王薇婷，復於同年3 月7 日 傳真該名義人資料予信義房屋代書即訴外人程朝國，又於 同年3 月10日、14日二度將王薇婷身分證字號資料以手機 簡訊告知黃献清，並於發完該14日之簡訊後隨即向黃献清 確認，黃献清陳稱已交給代書程朝國辦理，是被告已依該 第17條第16項約定，遵期提出登記名義人之資料。 （二）至原告所稱被告變更以王薇婷為契約當事人之事，係因於 系爭契約簽訂後，被告經申辦貸款之元大銀行（後改稱： 係經代書程朝國）告知錯誤之見解，稱政府不動產交易房 地產政策突然緊縮，使金融機構對承作貸款業務更保守， 因本件被告指定之登記名義人王薇婷僅為被告姪女，並非 被告之配偶或子女，故須將系爭買賣契約之買受人變更為 王薇婷，否則無法核貸，致被告誤以為一定需變更契約當 事人，乃與原告、原告代理人翁三協、黃献清、黃繻憶、 程朝國等人相約於同年3 月15日在信義房屋會議室，洽商 重新訂約事宜，被告於當場亦再次給予在場所有人王薇婷 之身分資料，並要求原告配合辦理重新訂約，然原告藉由 當事人自主原則拒絕重新訂約，並誣以被告無履約誠意， 但被告已如前述一再提供登記名義人王薇婷之資料，且於 3 月15日兩造協調前，被告業以自己名義辦妥系爭房地之 貸款，王薇婷並已完成房屋貸款對保手續，可見被告早已 完成履約準備，顯有履約誠意，且王薇婷最終究僅為登記 名義人或為契約當事人，僅影響被告所得取得之貸款成數 矣，不會影響被告貸款核准與否，對原告並無影響，原告 卻執此拒不換約，拒絕配合辦理登記名義人，無故拖延不 用印，致無法確認土地增值稅、契稅之繳稅對象，而無從 完成完稅手續，並以此對被告解除契約，要求違約金賠償 ，顯違背誠信原則。 （三）於100 年3 月15日兩造為上開協調之前，系爭房地貸款早 已以被告名義辦妥，已如前述，惟兩造簽訂系爭買賣契約 後，恰逢政府宣布奢侈稅將於未來開徵之消息，被告乃於 該協調會時，另表示希望原告能就系爭房地價額協商，此 僅為商業上因突發狀況而於簽約後協商以取得更有利條件 之慣用手法，參以被告早已辦妥系爭房地之貸款，是無論 協商是否成立，被告均得以辦好之貸款條件繼續履約，降 價成功與否及額度多少，並不影響被告是否履約之決定， 被告並無違約不買之理由及動機，原告主張被告以奢侈稅 作為違約藉口云云，並非事實。又本件買賣價金為1,335 萬元，被告已以自己名義核貸800 萬元，被告因奢侈稅因 素亦僅要求降價20萬元，與原告於協商時同意降價之10萬 元，差距僅有10萬元，金額不大，應能協商，原告率爾解 約，並不合法。 （四）本件原告依約本負有配合登載被告指定之人為登記名義人 之義務，已違約在先，卻以上開被告以奢侈稅為由要求降 價、政府規範、不願意變更契約當事人等無關或錯誤理由 ，主張被告未遵期繳納完稅款而解除契約，顯不合法。縱 認原告解約合法，然依一般社會習慣，買賣雙方之仲介及 代書費用本應於交屋後給付，但本件於被告在100 年1 月 26日交付130 萬元於代書程朝國時，代書即已逕扣7 萬元 作為賣方即被告之仲介費用之一部，而僅將餘額123 萬元 存入系爭履約保證專戶，且於尚未進行完稅手續前，即再 從系爭履約保證專戶撥付24萬5,000 元作為買方即原告仲 介報酬支付之用，並另撥付50萬元予原告受領；又原告已 將系爭房地改為自用住宅，可見原告不欲將此房屋出售， 是原告自無因系爭交易不成而有任何所失利益之損害，其 要求133 萬之違約金顯然過高，亦應依民法第252 條規定 酌減違約金等語，資為抗辯，並聲明：1.原告之訴駁回； 2.如受不利判決，願供擔保請免為假執行之宣告。 三、查兩造於100 年1 月20日簽訂系爭買賣契約，被告就系爭買 賣契約第4 條約定之第一次款即簽約款133 萬元，於100 年 1 月20日、同年月26日分別給付10萬元、123 萬元存入系爭 履約保證專戶，原告已自此專戶受領50萬元，並另經該專戶 撥付24萬5,000 元作為原告仲介費用之一部支付所用；依信 義房屋通常作業流程，原應於買賣雙方簽訂契約即100 年1 月20日之7 天後（即100 年1 月27日）完成用印，因本件被 告有指定登記名義人之需要，兩造乃將簽約後至交屋之時間 流程延後約定為：「100 年3 月8 日用印、3 月21日領取稅 單、3 月25日完成完稅流程、3 月28日完成所有權移轉、抵 押權設定登記、3 月31日核發權狀、4 月1 日代償銀行貸款 、4 月7 日塗銷抵押權、4 月8 日交屋」；被告就本件買賣 爭議，曾對原告、原告代理人翁三協、信義房屋仲介黃献清 、黃繻億、代書程朝國提出刑事偽造文書、詐欺、背信等告 訴，經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以101 年度偵字第13 73號為不起訴處分，被告聲請再議亦遭駁回確定等情，為兩 造所不爭執，並有系爭買賣契約、安信公司代辦履約保證委 任契約書、系爭房地登記謄本、原告授權代理人翁三協之授 權書、安信公司成屋履約保證專戶資金明細表、信義房屋承 作履約保證案件代書作業流程表（一般時程）、信義房屋承 作履約保證案件代書作業流程表（本案時程）、臺灣臺北地 方法院檢察署101 年度偵字第1373號不起訴處分書、臺灣高 等法院檢察署101 年度上聲議字第2344號處分書等件在卷可 稽（卷第6 至15頁、第50頁、第80至92頁、第120 至123 頁 、第155 至158 頁），並經本院職權調閱上開偵查卷宗核閱 屬實，自堪信為真正。 四、兩造爭執事項 （一）系爭買賣契約是否因被告經原告催告後不履約而解除？原 告得否依買賣契約第10條第2項第2款規定沒收被告已付之 價金？ 1. 經查，依系爭買賣契約第17條第6 項約定：「買方（即被告 ）至遲應於100 年3 月8 日前確定登記名義人，並補齊相關 資料予信義代書」，並經兩造於該約定旁空白處特為簽署明 確，有該契約書1 紙為證（卷第9 頁背面），至原告於書狀 中雖稱「兩造約定以王薇婷為登記名義人」等語，但衡諸系 爭買賣契約仍有上開第17條第16項約定之明文，可見原告上 開所稱，至多僅表示兩造或曾於簽約時口頭約定王薇婷為登 記名義人，但並未確實確認無訛，否則雙方當可於簽約時即 逕將王薇婷載明為登記名義人，何有尚為上開第17條第16項 約定且經雙方特為簽署確認之必要，基此，可見兩造於簽約 時並未確認登記名義人確為何人，尚待被告嗣後再為確認並 提供該人相關資料予代書，並明確約定以100 年3 月8 日為 被告應向本件代書即程朝國確定登記名義人暨提供相關資料 之期限；次查，依據上開約定，被告確認指定之登記名義人 後，即可由被告直接將登記名義人之身分證件等相關文件交 付予代書，由代書逕為後續文件程序之處理即可，無須再透 過仲介或另由兩造再簽署其他協議書等情，亦為兩造所不爭 執（見卷第149 頁、第167 頁），並經證人即本件代書程朝 國到庭結證屬實（卷第161 頁）；基此，依該第17條第6 項 約定，被告本即有於100 年3 月8 日前，逕向代書確認登記 名義人之人選，並直接將該人之身分證件等相關資料交付代 書以辦理後續過戶、報稅等文件程序之「義務」與「權利」 ，無須再行透過仲介或另由兩造簽署其他協議書，亦即：被 告就登記名義人相關資料之提供與交付，依約均「得」並「 應」於100 年3 月8 日前直接與代書進行交涉完畢，本即「 無庸」亦「無由」要求原告之「配合」，故被告所辯本件係 因原告「不配合」辦理變更登記名義人而致無法為後續過戶 、完稅事宜云云，已難認可採。又據證人程朝國於101 年2 月17日、同年6 月19日到庭證稱：「簽約時被告還未確定何 人為登記名義人，故為契約第17條第16項之約定，被告於10 0 年1 月20日簽約時付10萬元，於同年月26日支付123 萬元 ，當天我有向被告確定登記名義人，被告說是他自己，他離 開時我有再與其確認一次，同年2 月底，我有再打被告於契 約上所載之手機與其聯絡，再次確認登記名義人為被告本人 無誤，後來在同年3 月1 日我就用簽約時被告已提供之身分 證影本及被告授權我代刻之印章報契稅及增值稅，我有和被 告約用印時間，當時已經開出印花稅3,646 元之稅單，但尚 未繳納，後來我接到仲介黃献清的電話說被告要變更登記名 義人，叫我試算會多哪些費用，我有跟他說會增加印花稅3, 646 元及代書費2,000 元，因為撤案要先繳掉印花稅才可另 外申請，且要雙方同意的證明，我在100 年3 月15日買賣兩 造協調之前，不知道被告有要變更王薇婷為登記名義人之事 ，當天開協調會時，我只是去打一下招呼沒有參與，我是在 開完會後，始經告知被告要變更王薇婷為登記名義人或契約 名義人」等語明確（卷第104 頁、第161 頁）。被告就程朝 國證詞，雖抗辯被告於100 年2 月1 日已回美國，迄同年月 27日晚間始回臺灣，不可能使用契約所載之手機，否則即要 負擔高額漫遊費用云云，而提出護照出入境紀錄為證（卷第 117 頁），然縱被告於此期間人在美國，但亦不足遽認其確 實不會使用上開手機，且被告既自承於100 年2 月27日晚間 即已回到臺灣，則程朝國自亦有於翌日即同年月28日與被告 取得聯繫之可能，是被告上開所辯，不足為證人程朝國證言 可信性之質疑；又於不動產買賣契約之一般程序中，相關稅 單、過戶文件上之用印，僅讓與不動產所有權之賣方必須以 印鑑章用印，至受讓不動產所有權之買方則無必以印鑑章用 印之要求，此觀系爭買賣契約第4 條第二次款即用印款（零 元）第1 項約定：「第二次款定於100 年1 月27日由買方（ 即被告）一次付清，同時雙方備齊證件（詳如附表二）並在 過戶文件書表上加蓋印章（賣方為印鑑章）後交予信義地政 士（即代書）辦理。」（卷第7 頁），而該契約附表二買方 應備證件之「印鑑證明書」欄位亦載明僅買賣國宅時始須提 供（卷第11頁），是被告所辯於尚未辦理被告印鑑證明前， 代書程朝國無由為用印程序之辦理云云，亦難認可採。再者 ，證人即被告辦理本件買賣之助理劉青霖到庭所證：「本件 買賣後來碰到奢侈稅的問題，我和信義房屋的黃献清電話聯 絡表示登記名義人要換成王薇婷，黃献清說沒有問題，我記 得100 年3 月15日協調時有跟原告方面提過戶的問題，當時 有帶王薇婷的身分證及委託書，想說一併處理，... 100 年3 月15日協調會時，黃献清及黃繻億全程在場，程朝國有進來 打招呼」等語（卷第102 頁背面至第103 頁），所述有關被 告究係向黃献清表示要變更「登記名義人」或「契約當事人 」一節，雖與黃献清後開證述有所齟齬（詳見下述），但就 被告確實係向黃献清而非代書程朝國為上開「變更」名義人 表示，以及100 年3 月15日協調會時程朝國亦未實際參與之 情節，證人劉青霖所證與證人程朝國上開證述，已核相符， 衡情若非被告確曾表示是要以其本人名義為登記，則何來劉 青霖所述「變更」之可能，基此，可徵被告確實原先係向代 書程朝國明白表示要以其本人為登記名義人，而程朝國係直 至100 年3 月15日兩造開協調會後，始經第三人告知被告有 要變更登記名義人或契約當事人之事，亦即：被告於100 年3 月15日之前，均係向代書程朝國表示欲以其本人為登記名義 人，並未表示要變更登記名義人為王薇婷，更遑論有提供王 薇婷相關資料予代書以為後續文件程序辦理，故被告就事後 要求變更登記名義人為王薇婷之資料提供，應認已有遲延。 2. 被告固又抗辯其已於100 年2 月28日將指定登記名義人王薇 婷之相關資料交予黃献清，並於同年3 月1 日再向黃献清確 認登記名義人為系爭房地登記名義人為王薇婷，復於同年3 月7 日傳真該名義人資料予程朝國，又於同年3 月10日、14 日二度將王薇婷身分證字號資料以手機簡訊告知黃献清，並 於發完14日之簡訊後隨即向黃献清確認，黃献清陳稱已交給 代書程朝國辦理云云，然僅提出100 年3 月10日、14日傳送 王薇婷之身分證字號與出生年月日，以及同年月15日傳送內 容為「謝謝您（即黃献清）和繻意的努力！」、16日傳送「 麻煩請回電，謝謝！」等語之簡訊為證（卷第47頁），就於 100 年3 月8 日或10日前已將相關資料提供予黃献清或程朝 國之部分，則未舉證以實其說，且證人黃献清到庭所證：「 被告並未於100 年3 月8 日前提供登記名義人，被告是於10 0 年3 月10日傳簡訊告知我王薇婷之資料」等語（卷第103 頁），所述除與證人劉青霖上開證稱其係向黃献清而非程朝 國聯絡乙情相符外，亦與被告僅提出上開100 年3 月10日以 後之簡訊證據，相合符節，益徵被告確已逾契約所訂期限後 ，始提供欲變更登記之名義人王薇婷相關資料，且提供之對 象亦非代書程朝國，而係仲介黃献清。 3. 繼查，證人黃献清到庭結證續以：「被告於100 年3 月10日 傳簡訊告知我王薇婷之資料，但意思是要換契約名義人，故 兩造才約100 年3 月15日開會，被告當時有提到奢侈稅及銀 行一些貸款管制等問題，開會時要求原告再降價，或是換為 以王薇婷名義簽約，意思是說合約裡不能有被告的名字，原 告擔心買方不履約，所以不同意變更契約名義人，原告方面 沒有拒絕指定登記名義人，是拒絕變更契約名義人。」等語 在卷（卷第103 至10 4頁），而證人劉青霖則證稱：「我記 得100 年3 月15日協調時有跟原告方面提過戶的問題，當時 有帶王薇婷的身分證及委託書，想說一併處理，... 當天被 告希望原告再降20萬元，原告方面則表示願意降10萬元，被 告要求再降一點，原告方面就說那就不賣了，... 我不懂變 更登記名義人與變更契約當事人有何差別，但當時被告是要 求變更登記名義人」等語（卷第102 頁背面至第103 頁）， 二人所述有關被告究係要求將王薇婷變更為契約名義人或登 記名義人乙節，固有齟齬。然衡諸依系爭買賣契約上開第17 條第16項約定，被告於確認指定之登記名義人後，即可由被 告直接將登記名義人之身分證件等相關文件交付予代書，由 代書逕為後續文件程序之處理即可，本無須再透過仲介或另 由兩造再簽署其他協議書，已如前述，是若被告於100 年3 月10日確實僅係希望辦理登記名義人之變更或指定，並無其 他變更原訂契約之約定之要求者，自得逕將該人相關身分資 料提供予後續程序處理之代書程朝國即可，何須再特別通知 仲介黃献清，並由其另約買賣雙方於100 年3 月15日協調， 是被告是否僅單純要求變更登記名義人，確已堪疑。復以， 依被告提出其於100 年3 月15日協調當天攜帶到場之王薇婷 已填寫完畢之授權書（即劉青霖上開所證之王薇婷委託書） ，亦明確載明係「王薇婷授權劉青霖代為買受系爭房地，包 含交付斡旋金、定金、簽立不動產買賣契約等事項」，有該 授權書影本1 紙附卷可憑（卷第118 頁），顯見被告確實於 100 年3 月15日協調會前，即已有欲變更契約當事人之表示 及準備，而非僅欲變更登記名義人。而再觀諸被告於該協調 會翌日即100 年3 月16日，發函予買方即原告仲介黃繻億之 函件中再次明確表示：「本人於簽約後擬以王薇婷為登記名 義人，... 詎雙方簽約後，忽逢政府對於不動產交易採取緊 縮政策，亦使金融機構對承作貸款業務更趨保守，進而使過 去不動產交易實務由指定登記名義人辦理貸款之慣例發生變 動。因此雖於買賣契約書加載登記名義人，若無配偶、子女 之身分，目前銀行均不准核貸，造成本人難依原訂計畫辦妥 貸款，而有重新訂約之必要。... 為此，特函請黃繻億於文 到三日內協助本人所指定之登記名義人王薇婷與原告完成本 件不動產交易之重新訂約手續，俾利早日辦妥貸款並完成給 付買賣不動產之餘款予原告。」等語，乃於100 年3 月18日 在寄發予信義房屋及安信公司函文中，亦再次表明上開內容 ，此有被告100 年3 月16日、18日律師函影本各1 份存卷可 佐（卷第17至18頁、第62頁），足見被告於該協調會後，確 仍明確表示因其個人申貸作業之故，僅將王薇婷於原訂契約 中明確載為登記名義人尚嫌不足，須以王薇婷為買受人之身 分，與出賣人原告重新訂立另一份買賣契約，益徵本件被告 非僅逾越契約約定之100 年3 月8 日期限，始向代書程朝國 為欲變更登記之王薇婷之資料提供，且其亦非僅單純欲將王 薇婷變更為登記名義人矣，而係要求要將原訂契約之買受當 事人，亦變更為王薇婷，始有再請仲介將原告約出以進行協 調之必要。 4. 被告復又抗辯其所以提及要變更契約當事人，係因原告及代 書程朝國告知錯誤之見解，稱政府不動產交易房地產政策突 然緊縮，使金融機構對承作貸款業務更保守，因本件被告指 定之登記名義人王薇婷僅為被告姪女，並非被告之配偶或子 女，故須將系爭買賣契約之買受人變更為王薇婷，否則無法 核貸，致被告誤以為一定需變更契約當事人云云，然此非但 與被告前開迭為辯稱其並無要求變更契約當事人、而僅係要 變更登記名義人等語，大為不同，且亦與其於本件訴訟中在 100 年10月17日首次提出之民事答辯狀所載「系爭契約簽訂 後，因政府房地產政策突然緊縮，『經被告申辦貸款之元大 銀行告知』，因登記名義人王薇婷僅為被告姪女，並非被告 之配偶，因此須於契約中加入王薇婷，否則無法以王薇婷之 貸款購買系爭房地」等語（卷第46頁），前後矛盾，且衡情 被告是否經核准貸款，乃至貸款成數得為若干，均係被告個 人資金籌措之問題，若非被告有向原告、仲介乃至代書先為 其有資金籌措困難之表示，後者當不會橫生枝節而主動表示 有關貸款事宜乃至提議要重為訂約之意見，又被告既自承其 於簽約後即著手進行向元大銀行申貸事宜等語明確，則其如 有貸款相關事項，應會直接向申辦之元大銀行洽詢，縱原告 、仲介或代書曾就此事對其提供若干意見，其當亦會再向元 大銀行進行確認，如何可能僅以原告、仲介或代書之單方說 法為宗，是被告上開所辯，殊違常理，顯係臨訟卸責之詞， 不足採信。至證人即辦理被告本件貸款事宜之元大銀行天母 分行業務經理李宏祥固證稱：「系爭房地是用被告名義核貸 ，我們鑑定該房地價格為1,334 萬2,700 元，貸款核定6 成 即約800 萬元，後來被告表示要由王薇婷為登記名義人，我 們表示可以，我們有去跟王薇婷收徵信資料及申請相關證件 ，後來要等信義房屋把名字改為王薇婷才可以辦理，變更王 薇婷為契約當事人或登記名義人我們都可以接受，後來就沒 有消息，我問被告，被告說信義房屋或賣方不肯配合。」等 語（卷第134 頁背面），然於政府奢侈稅政策實施後，銀行 對於不動產買賣核貸業務確有緊縮，本件王薇婷究為契約當 事人或登記名義人，雖無涉准貸與否，但確可能影響核貸之 金額成數一節，為被告所自承在卷，參諸上開證人黃献清有 關被告於100 年3 月15日協調會當日係表示要求再將買賣價 格調降或將契約買受當事人變更為王薇婷之證述，乃至證人 劉青霖亦證稱本件被告所以會有名義人變更之要求，是因碰 到奢侈稅之問題，被告並於協調當日被告確實提出降價要求 等語，以及被告當天備妥之業經王薇婷簽名之買受人授權書 ，與前揭被告於100 年3 月16日、18日寄發之函件均表明係 欲「重新訂約」明確等情，綜合觀察可知，本件被告係於簽 約後，因政府奢侈稅政策及銀行相應之不動產核貸業務緊縮 之故，發生其個人資金調度之困難，從而提出希望將原契約 之買受當事人改為王薇婷，以提高銀行核貸之成數（即於80 0 萬元以上），或直接將原契約議定之買賣價格再為調降之 要求，以資解決現金籌措調度之問題，而因無論是要求變更 契約當事人或原議定之買賣總價，均須於取得出賣人原告同 意後，兩造重為訂約，被告始會和仲介黃献清進行聯絡，請 其約同原告進行協商，嗣因原告不同意變更契約當事人或減 少原已議定之買賣價格，而協商破局。 5. 依系爭買賣契約第10條第2 項第2 款約定，若被告因可歸責 於己之事由而違約者，經原告書面通知限期催告後仍無故不 履行時，原告得解除系爭買賣契約，並沒收被告已繳價款作 為違約之賠償，被告不得異議，有該契約影本為證。又按契 約經當事人雙方簽訂明確後，兩造自應以契約當事人之身分 ，依約履行，除非援引情事變更原則且確有該原則之適用， 任何一方均無嗣後再要求變更原已議定之價金數額，乃至請 求變更契約當事人之權利，他方自亦無同意其等事後單方面 要求之義務，此非僅為契約自由原則之貫徹，更係誠信原則 之根本。本件被告於與原告簽訂系爭買賣契約後，已有遲延 提供登記名義人資料之情，業如前述，甚又基於個人資金調 度之事由，單方面要求原告將原訂價格調降或變更契約當事 人，且有關契約當事人究為何人，牽涉該契約係對何人發生 效力，關乎履約風險重大，原告就此自有衡量價格合理性及 契約履約風險等因素，而決定是否接受之自由，若經原告於 衡量該等因素而表示不同意變更契約後，兩造自應回歸原契 約依約履行，始符誠信，焉有先以個人單方面事由要求變更 契約約定而未果者，反稱他方依原訂契約履行之決定係違背 誠信原則之理。查本件被告於100 年3 月15日經原告拒絕變 更契約價金或當事人之要求後，卻於翌日即寄發上開函件， 仍明確表示若原告未於3 日內依其上開所求與其辦妥重新訂 約手續，則將以原告違約解除原訂契約，顯已有明示拒絕依 原訂契約履行之意思表示，而原告於收受上開函件後，亦已 在100 年3 月22日發函再次明確拒絕被告重新訂約之要求， 並表示被告仍應依契約期程履行各項給付義務，如屆期不履 行，將依系爭買賣契約第10條第2 項第1 款及第2 款違約處 罰規定，請求被告負擔違約責任等語，並復於同年4 月12日 發函予被告，表明因被告未依限給付完稅款，原告將依系爭 買賣契約相關違約處罰規定請求被告負擔違約責任等語，有 原告該100 年3 月22日、同年4 月12日函件各1 份影本在卷 可稽（卷第19至21頁），可見原告業以上開函件再次且二度 對被告為履約之催告；而被告於收受該函後，仍拒絕依原訂 契約履行，原告乃於同年4 月18日發函向被告表達解除契約 之意思表示一節，亦有原告該100 年4 月18日函件及回執影 本可佐（卷第22至23頁），應認本件係因被告無故悔諾、拒 絕依約履行之可歸責於被告事由，致遲延契約原訂各項程序 期限甚至最終無法繼續履行，原告就此向被告迭為催告而未 果後，亦已向被告為解除契約之意思表示，是系爭買賣契約 已經原告合法解除，原告自得依民法債務不履行規定及系爭 買賣契約第10條第2 項第2 款之規定，沒收被告已繳納之13 3萬元價金作為違約金。 （二）本件違約金是否有過高情形？ 1. 按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額，民法第250 條第1 項、第2 項前段定有明文。系爭買 賣契約上開第10條第2 項第2 款之約定，並未就系爭違約金 之性質有特別約定，亦未就原告依此向被告請求違約金，是 否影響其另受損害賠償之請求，有所明文，揆諸前開民法第 250 條之規定，應認此係屬損害賠償總額預定性質之違約金 ，合先敘明。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當 之數額，民法第252 條亦有明文，而違約金是否相當，應依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及就 債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益， 以為衡量之標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者 ，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決 定其約定之違約金是否過高。若所約定之額數，與實際損害 顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠 償額預定性違約金而異（最高法院70年度台上字第3796號、 71年度台上字第2223號、82年度台上字第2529號、85年度台 上字第1041號、86年度台上字第285 號、88年度台上字第19 68 號 判決意旨可供參照）。惟民法第252 條之規定，乃係 賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並 平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職 權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實 ，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義 所應負之主張及舉證責任；況違約金之約定，為當事人契約 自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己 履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等 主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債 務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基 於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如 何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該 違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本 旨；倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過 高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權 人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私 法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台 上字第909 號判決參照）。 2. 經查，本件買賣契約買賣總價為1,335 萬元，而原告主張沒 收之違約金為133 萬元，僅約為總價金之百分之10，且依原 告與信義房屋間之仲介服務契約，於原告合法解除系爭買賣 契約後，原告仍須支付信義房屋仲介服務費35萬元，有信義 房屋買賣仲介契約相關稅費及服務費項目附件資料影本為證 ，是此35萬元自亦屬原告因被告本件違約所生之損害。再者 ，原告亦受有事後須再就另覓其他買受人，支出額外仲介或 自為銷售之勞力、時間、費用之損害，更遑論原告原依系爭 買賣契約第4 條付款約定，至遲可於100 年4 月8 日交屋日 前三個工作日即100 年4 月5 日受領該1,335 萬元價金，迄 其因本件解約而至事後成交履約之期間中，原告所受之利息 損失，而因被告本件違約所生之本件爭議，原告迄今均無法 為系爭房地之處分，則原告受有自100 年4 月5 日起算迄今 至少約1 年期間之利息損失計有66萬7,500 元（計算式：1, 335 萬×5%＝66萬7,500 ），而被告所稱原告已將系爭房地 變更為自用住宅云云，縱認為真，然此至多僅足認係原告於 尚未再尋得其他買受人前，基於節稅考量之作法，顯難以此 遽認原告日後即絕對不會再為其他處分，是被告依此抗辯本 件原告並無任何損失云云，要非可採。又查，本件被告係於 簽約後無故悔諾而拒絕依原訂契約履行，而經原告就此迭為 催告未果後，合法解除契約一節，業如前述，然被告明知及 此，卻在經原告解除契約後，反旋於100 年6 月1 日另以原 告未配合辦理指定登記名義人等與事實相悖情事，對原告、 原告代理人翁三協、信義房屋仲介黃献清與黃繻億、代書程 朝國提出刑事偽造文書、詐欺、背信等告訴，經臺灣臺北地 方法院檢察署檢察官歷經8 個月之偵查，於101 年2 月7 日 以101 年度偵字第1373號為不起訴處分，惟被告仍執前辭而 聲請再議，嗣經臺灣高等法院檢察署於101 年3 月27日以10 1 年度上聲議字第2344號處分書駁回確定，然原告及其代理 人於此偵查程序，已歷經多次警詢及偵查之訊問開庭程序等 情，有上開不起訴處分書及再議駁回處分書可佐（卷第120 至123 頁、第155 至158 頁），並經本院核閱上開偵查卷宗 無訛；可見原告非僅因被告本件違約而生爭議過程中，有上 開獲致價金期程延後之利息損害，更因被告之無故悔約，徒 生近10個月之刑事訟累，原告因此所生之出庭之實際勞力、 時間、費用乃至生理、心理壓力，實亦應認係其因本件被告 違約所受之損害。 3. 依上，本院審酌本件被告係無故悔約之違約情事，與本件違 約金所占買賣總價之比例，以及原告因被告本件違約所致35 萬元仲介費用之支出，與事後另覓其他買受人之額外仲介或 自為銷售之勞力、時間、費用支出，以及於此另覓買家期間 至少66萬7,500 元之價金利息損失，乃至因被告所提刑事告 訴而生之身心訟累壓力，認本件133 萬元之違約金尚稱合理 ，此外，被告亦未再就主張此133 萬元違約金，有何過高情 事，提出具體證據以資證明，揆諸首揭說明，應認被告主張 依民法第252條規定酌減違約金，並非有據。 五、綜上所述，本件係因被告無故悔約、拒絕依約履行之可歸責 於被告事由，致遲延契約原訂各項程序期限甚至最終無法繼 續履行，原告就此向被告迭為催告而未果後，已向被告為解 除契約之意思表示，系爭買賣契約已經原告合法解除，依民 法債務不履行規定及系爭買賣契約第10條第2 項第2 款之規 定，原告得沒收被告已繳納之133 萬元價金作為違約金；且 衡諸被告本件違約情事，與本件違約金占買賣總價之比例， 以及原告因被告本件違約所致35萬元仲介費用之支出，與事 後另覓其他買受人之額外仲介或自為銷售之勞力、時間、費 用支出，以及於此另覓買家期間至少66萬7,500 元之價金利 息損失，乃至因被告所提刑事告訴而生之身心訟累壓力，此 133 萬元之違約金數額，應認合理，並無過高情事。從而， 原告依民法債務不履行、第250 條規定以及系爭買賣契約第 10條第2 項第2 款違約處罰約定，於扣除其已自系爭履約保 證專戶受領之50萬元後，請求被告應給付其83萬元（計算式 ：133 萬－50萬＝83萬），及自起訴狀繕本送達翌日即100 年9 月1 日起（卷第29頁）至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息，為有理由，應予准許。 六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 101 年 7 月 25 日 民事第五庭 審判長法 官 薛中興 法 官 陳蒨儀 法 官 林伊倫 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 7 月 25 日 書記官 郭人瑋