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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第4544號 原　　　告　陳金鍠 訴訟代理人　黃啟倫律師 被　　　告　俊億實業股份有限公司 兼 法定代理人　李明俊 共　　　同 訴訟代理人　王盈智律師 複代 理 人　陳映姿 訴訟代理人　王良正 上列當事人間請求返還建物等事件，本院於民國101 年8 月23日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段二三０地號土地上建號 一九七八號建物如附圖所示Ａ（面積十二平方公尺）、Ｂ（面積 二十平方公尺）、Ｃ（面積五平方公尺）返還原告及其他共有人 全體。 被告應自民國九十六年八月十七日起至將上開建物返還全體共有 人之日止，每年給付原告新臺幣壹佰陸拾肆元。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限。 民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。 所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原 因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所 主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且 無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最 高法院91年度台抗字第648 號判決參照）。本件原告於101 年8 月17日具狀追加第二項聲明為「被告應自96年8 月17日 起至其將系爭建物返還共有人全體之日止，每年給付原告新 臺幣（下同）164 元。」。核原告聲明之追加，被告雖不同 意，惟原告所追加之聲明均係本於系爭建物之所有權人地位 而請求占有系爭建物之被告返還於全體共有人之主張，乃均 基於同一基礎事實之請求，為一次解決紛爭，本院無須再調 查其他訴訟資料，即得利用原來之訴訟資料，對於被告之防 禦及訴訟之終結亦屬無礙。是以，依上述民事訴訟法之規定 ，原告之追加及變更，均應予准許，併予敘明。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠伊為座落於臺北市○○區○○段一小段23地號土地上「黑松 通商大樓」（下稱系爭大樓）之區分所有權人之一，伊所有 之房屋門牌號碼為臺北市○○路○段○○○ 巷○ 號6 樓、建號 為臺北市○○區○○段一小段第1831號，而系爭大樓之共用 部分為第1978建號建物（下稱系爭建物），伊就系爭建物之 持份為萬分之十三。系爭建物應為全體區分所有權人所共有 ，詎遭被告多年擅自占有系爭建物編號第149 、150 、155 號停車位即地下二樓如附圖所示之部分作為停車使用，被告 所為顯屬無權占有，並已妨害伊及全體共有人之權利。又被 告無權占有他人之建物，因此受有相當於租金之利益，應以 96年8 月17日起至系爭建物返還予全體共有人之日止，每個 停車位每月3,500 元計算其不當得利，每年應給付伊164 元 【計算式：每月租金為3,500 ×3 （停車位數量）＝10,500 元；每年為10,500×12（月）＝126,000 元；126,000 ×13 /10000（原告之持份）＝164 元（小數點以下四捨五入）】 。為此，爰依所有權人之地位及不當得利之法律關係提起本 件訴訟，請求被告返還系爭建物及給付相當於租金之不當得 利等語。 ㈡對被告抗辯之陳述：依系爭大樓使用執照之竣工圖所示，遭 被告占用之部分為變電室及廁所，均非作為停車場使用，且 甲第建設股份有限公司（下稱甲第建設公司）於銷售時，亦 未將上述部分約定作為停車位使用，更不得任意約定違反原 設置目的之用途；甲第建設公司於銷售時，並非係與全體買 受人分別約定系爭大樓之共有部份由特定共有人使用者，而 係僅與特定買受人約定共有部份交由該共有人使用，該約定 自無拘束其他共有人之效力。又系爭大樓地下二樓及地下三 樓，除共用部分外，乃分別為第1976、1977建號，依竣工圖 所示，雖作為停車場使用，然與系爭第1978建號建物有別， 被告所占有之編號第149 、150 、155 號停車位，非位於第 1976號、第1977號建物，且亦未經第1978號建物全體共有人 同意。 ㈢並聲明：⒈被告等應將座落臺北市○○區○○段一小段230 地號土地上之第1978建號建物如附圖所示A 、B 、C 部分返 還予共有人全體。⒉被告應自96年8 月17日起至其將系爭建 物返還共有人全體之日止，每年給付原告164 元。 二、被告則辯以：伊於74年間向建商甲第建設公司買受系爭大樓 ，甲第建設公司原本應將地下二樓之4 個停車位移轉予伊等 ，卻因登記問題，而將地下室三樓共5 個車位登記予伊等， 再透過交換使用權的方式，使伊等獲得地下室二樓5 個停車 位之使用權，甲第建設公司則係使用地下室三樓之5 個停車 位。嗣於76年3 月6 日召開系爭大樓地下室停車位車主會議 ，會議中除承認147 個有產權之停車位外，尚另外同意13個 無產權或產權不足之停車位權益，即車位編號148 至160 號 ，產權若為二分之一者，除每月繳納管理費外，每年三月尚 須繳交1,000 元供作基金使用，若無產權者，則需繳交2,00 0 元；況且76年停車位車主會議為系爭大樓所共知，亦為管 理委員會所承認，共有人間所成立之分管協議，應對原告及 全體共有人有拘束之效力。並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張原告及被告俊億實業股份有限公司均為系爭大樓區 分所有權人，被告使用之編號149 、150 、155 號停車位（ 即附圖所示B 、A 、C ）係位在系爭大樓地下二樓之系爭建 物內，而系爭建物係屬系爭大樓區分所有權人之共用部分， 原告之應有部分為萬分之十三；且依竣工圖顯示上開停車位 所在位置原設計為自用變電室及廁所等情，業據其提出原告 ○○○區○○段○○段1831建號第二類謄本、被告俊億實業 股份有限公司○○○區○○段○○段1850、1851、1852 建 號建物所有權狀、竣工圖為證（見調字卷第7 頁、本院卷第 63頁至第65頁、第74頁），且為被告所不爭執，自堪信為真 實。 四、原告另主張被告使用之編號149 、150 、155 號停車位非屬 甲第建設公司所有，且未經甲第建設公司與系爭大樓區分所 有權人或經系爭大樓區分所有權人間成立分管契約，被告使 用上開車位為無權占有等節，則為被告所否認，並以前詞置 辯。是本院應審酌者厥為：㈠被告抗辯甲第建設公司就讓與 編號149 、150 、155 車位之使用權已與其他共有人達成分 管協議，有無理由？㈡被告抗辯編號149 、150 、155 車位 業經區分所有權人會議決議同意被告使用，有無理由？茲分 述如下： ㈠被告抗辯甲第建設公司就讓與編號149 、150 、155 車位之 使用權與被告一情，已與其他共有人達成分管協議，有無理 由？ ⒈被告提出甲第建設公司負責人於75年7 月17日出具之切結書 ，其中固然說明因被告購買地下二層4 個停車位無法移轉登 記與被告，故將地下三層之5 個停車位所有權移轉登記與被 告，並以地下二層5 個停車位與被告交換永久使用權，有上 開切結書及停車位使用權現場分配圖為證（見本院卷第19頁 至第22頁），且上開切結書亦經證人即切結書之見證人陳懷 仁律師到庭證稱該份切結書為伊見證一情明確（見本院卷第 83 頁 反面），足見被告主張編號149 、150 、155 車位為 甲第建設公司讓與使用權與被告一情，應屬實情。惟編號 149 、150 、155 車位係位在系爭建號內，而系爭建號為系 爭大樓區分所有權人之共用部分，縱甲第建設公司與被告約 定編號149 、150 、155 車位由被告使用，惟被告並未舉證 證明甲第建設公司亦與其他區分所有權人約明由被告使用上 開共用部分；況參以甲第建設公司之銷售廣告地下室二樓平 面圖中，亦未在編號149 、150 、155 車位所在位置劃上停 車格（見本院卷第75頁、第76頁），是以不論是否購買停車 位之區分所有權人均無法於買賣契約成立時充分認知編號 149 、150 、155 車位之存在，尚難認甲第建設公司已與各 共有人已就共有物之特定部分即編號149 、150 、155 車位 各自劃分使用範圍，而有成立分管契約之默契。 ⒉被告雖另辯稱甲第建設公司就黑松通商大樓地下室一至三層 之所有權屬甲第建設公司已與其他共有人達成分管協議，甲 第建設公司將編號149 、150 、155 車位使用權讓與被告， 其他共有人應受拘束云云，並提出常茂企業有限公司（下稱 常茂企業公司）與甲第建設公司之世界金融企業中心預定買 賣契約書為證（見本院卷第117 頁至第133 頁），而上開買 賣契約書之建物雖名為「世界金融企業中心」，惟房屋坐落 之地號與原告及被告俊億實業股份有限公司購買建物地號相 同，是被告陳稱係因系爭大樓原名世界金融企業中心，後改 名為黑松通商大樓等語，固可採信。然上開買賣契約書第10 條明載「乙方（即甲第建設公司）保留本大樓地下一、二、 三層另有獨立產權外預定為俱樂部停車場等，除電梯間、樓 梯間、水電等公共設施外之所有權，並得由乙方在不妨礙防 空避難使用情形下，逕行處分或以出售或出租使用權方式辦 理，甲方（即常茂企業公司）不得異議。」，且將竣工圖比 對被告提出編號149 、150 、155 車位所在之地下二樓平面 圖（見本院卷第21頁、第74頁），編號149 、150 、155 車 位原保留為設置變電室、廁所等公共設施之用，是依上開契 約第10條約定，編號149 、150 、155 車位自不屬於甲第建 設公司所有，甲第建設公司與買受人約定取得地下室所有權 之部分既不包括編號149 、150 、155 車位，被告即無從自 甲第建設公司受讓上開車為使用權。 ㈡被告抗辯編號149 、150 、155 車位業經區分所有權人會議 決議同意被告使用，有無理由？ 被告雖又辯稱系爭大樓管理委員會前曾於76年3 月6 日召開 區分所有權人會議，決議承認編號149 、150 、155 車位合 法使用權，已成立分管協議云云，惟該次召開之會議名稱為 黑松通商大樓地下室停車位車主會議，而非區分所有權人會 議，此有上開會議紀錄在卷可憑（見本院卷第23頁、第24頁 ）；且黑松通商大樓之使用執照上記載之戶數有192 戶，有 臺北市政府工務局74使字1262號使用執照在卷可憑（見本院 卷第177 頁），依98年1 月23日修正前之民法第820 條第1 項規定，除住戶規約另有訂定外，應由共有人共同管理之， 是共有人對共有物之特定部分占用收益，需徵得他共有人全 體之同意，惟76年3 月6 日會議之出席之共有人僅有33人， 編號149 、150 、155 車位既係屬於區分所有權人之共用部 分，則被告使用上開車位需經共有權人全體同意，被告辯稱 業經區分所有權人會議決議通過成立分管契約，產生分管之 拘束力云云，即無理由。 ㈢被告雖聲請傳喚常茂企業公司法定代理人江銘森，欲證明甲 第建設公司在買賣時有與各住戶達成分管協議云云，惟被告 已提出常茂企業公司與甲第建設公司之買賣契約書以說明常 茂企業公司與甲第建設公司間之約定，且其他住戶與甲第建 設公司間如何約定並未記載在上開買賣契約書內，是縱江銘 森到庭證述，亦無從證明被告所主張之事實，因認無傳訊之 必要。 ㈣原告請求被告應自96年8 月17日起至其將附圖所示A 、B 、 C 建物返還原告及全體共有人之日止，每年給付原告164 元 ，有無理由？ ⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因而 受利益，致他方受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍 ，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準 。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之 利益，應以相當於該土地之租金額為限，最高法院61年臺上 字第1695號著有判例（94年度臺上字第1094號判決要旨參照 ）。準此，被告未經全體共有人之同意占有系爭建物內編號 149 、150 、155 停車位使用，即屬無權占有，其占有系爭 建物所得之利益，應係共有人於被告占有期間中所可獲得相 當於租金之利益。 ⒉經查，被告占有編號149 、150 、155 停車位並無法律上原 因，構成不當得利，揆諸上揭說明，被告無權占有系爭停車 位所得之利益，應為原告於被告無權占有期間中所可獲得相 當於租金之利益。依系爭大樓管理委員會出租停車位，每月 租金3,500 元，此有系爭大樓100 年4 月管理費單據在卷可 查（見本院卷第172 頁），本院因認占有每個停車位可獲得 相當租金之不當得利以3,500 元計算，應為適當。被告占用 3 個停車位，每月相當租金之不當得利為1 萬0,500 元，原 告所有權應有部分為萬分之十三，有原告建物第二類謄本在 卷可憑（見調字卷第7 頁），是原告依民法第179 條之規定 ，請求被告給付自96年8 月17日起至騰空返還附圖所示A、B 、C 建物之日止，每年賠償相當於租金之損害164 元（計算 式：3500×3 ×12×13/10000≒164 ，小數點以下四捨五入 ），為有理由，應予准許。 五、綜上所述，被告占有附圖編號A 、B 、C 所示停車位無正當 權源，從而，原告依民法第767 條、第821 條、第179 條規 定，請求被告將附圖編號A 、B 、C 所示之建物返還原告及 全體共有人，並自96年8 月17日起至返還上開建物之日止， 按年給付佔用上開建物所受相當租金之不當得利164 元，為 有理由，應予准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，毋庸再逐一予已 論列，合併敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 101 年 9 月 20 日 民事第三庭 法 官 林芳華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 9 月 20 日 書記官 楊茗瑋