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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第4959號 原　　　告　敦南凱撒宮大樓管理委員會 法定代理人　陳麗君 訴訟代理人　林靜怡律師 原　　　告　許碧芬 上二人共同 訴訟代理人　陳建勳律師 複　代理人　林靜怡律師 被　　　告　星華鐘錶工業股份有限公司 法定代理人　范炎強 訴訟代理人　鄭華合律師 被　　　告　余峻明 訴訟代理人　林維堯律師 上列當事人間請求拆除建物等事件，本院於民國一百零二年十月 二十一日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、本件原告敦南凱撒宮大樓管理委員會（下稱敦南管委會）法 定代理人於起訴時為許碧芬，嗣於本院審理期間變更為陳麗 君，業據其聲明承受訴訟並提出台北市政府函（見本院卷一 第一○四頁至第一○五頁）為證，核無不合，應予准許。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第七款定有 明文。本件原告起訴時，依民法第七百六十七條第一項、第 八百二十一條及公寓大廈管理條例第九條第四項規定，請求 被告星華鐘錶工業股份有限公司（下稱星華公司）應將坐落 台北市○○區○○○路○○○號及○○○路○段○號敦南凱 薩宮大樓樓頂平台上如起訴狀原證一第二頁下方照片所示之 違章建築拆除並回復原狀、被告余峻明應將坐落上開同地址 敦南凱薩宮大樓樓頂平台上如起訴狀原證一第二頁上方照片 所示之違章建築拆除並回復原狀，並應分別返還原告許碧芬 及其他共有人全體（另訴請大都會國際商務中心股份有限公 司遷屋部分，業以民國一百年十二月二十二日民事爭點整理 狀撤回）；嗣以一百零二年七月十七日民事準備四狀，不變 更訴訟標的，變更其聲明為被告星華公司應將坐落台北市○ ○區○○○路○段○號敦南凱薩宮大樓（下稱系爭大樓）頂 樓平台上如附件複丈成果圖所示編號Ａ面積三十八平方公尺 及編號Ｂ面積六十六平方公尺之違章建築拆除並回復原狀、 被告余峻明應將坐落系爭大樓頂樓平台上如附件複丈成果圖 所示編號Ｃ面積六十六平方公尺之違章建築拆除並回復原狀 ，並應分別返還原告許碧芬及其他共有人全體。核原告請求 之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸 前揭規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：原告敦南管委會為系爭大樓所屬管理委員會 ，就系爭大樓共用部分有管理權，原告許碧芬、被告星華公 司、被告余峻明分別為系爭大樓門牌號碼台北市○○區○○ ○路○段○號九樓之一、十二樓、十二樓之一房地之區分所 有權人，詎被告星華公司、余峻明皆明知系爭大樓之頂樓平 台，係該大樓全體區分所有權人所共有，屬公寓大廈管理條 例規定之共用部分，竟未經全體區分所有權人之同意，且無 任何分管協議下，分別以所有如附件複丈成果圖所示編號Ａ 面積三十八平方公尺及編號Ｂ面積六十六平方公尺、編號Ｃ 面積六十六平方公尺之增建物（下稱系爭增建物）無權占有 使用頂樓平台（下稱系爭屋頂平台）迄今；雖被告辯稱渠等 在建商同意及其他住戶無異議之下，於系爭大樓頂樓平台上 搭蓋增建物，與系爭大樓其他區分所有權人間有默示分管協 議契約，惟系爭大樓之使用執照存根上特別註明「屋頂上不 得堆積雜物及私自加建」，且原告及區分所有權人多年來均 不斷要求被告應將其違建物拆除，被告對此均置若罔聞，故 無知悉被告於頂樓平台搭蓋違建物而未異議之情事，至原告 敦南管委會就被告之違建物收取管理費，係因被告之增建物 已使用系爭大樓提供如公共用電、垃圾清潔等公共服務，基 於使用者付費原則，自當繳納管理費，非因區分所有權人同 意渠等分管專用頂樓平台並搭蓋違建物而收取管理費，退萬 步言，縱建商或原告等區分所有權人與被告間有分管或默示 之分管協議，被告就樓頂平台之使用，亦不得超出其使用目 的，仍應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更， 而系爭增建物僅被告得出入使用，致頂樓平台作為火災避難 場、逃生避難通道之功能消失，悖於該共用部分之設置目的 及通常使用方式，故被告就該共用部分既違背該樓頂平台應 為開放、空置之原則，且排除其他區分所有權人之使用，自 不得據以對抗全體區分所有權人；又被告為時效抗辯，惟依 系爭大樓所據使用執照可知，系爭大樓所有區分所有建物第 一次登記之範圍，係以該建物之全棟為準，建築物概要內所 列面積，僅係該大樓範圍之概要，並非建物範圍之全部，故 未明列部分仍屬該建物之一部，而為區分所有權人按其範圍 或性質，登記為專有或共有，第一次登記之範圍應係區分所 有建物之完整結構及其所形成之空間，而非僅係平面之概念 ，故未列明在建物登記謄本及測量成果圖內之牆面、樑柱、 樓地板、樓頂平台等，仍包含於建物第一次登記範圍內，本 件頂樓平台既屬區分所有建物之共用部分，即已包含於建物 第一次所有權登記之範圍，並非被告所稱係屬未登記之建物 範圍，故原告請求無時效之限制，被告抗辯無理由；為此依 民法第七百六十七條第一項、八百二十一條及公寓大廈管理 條例第九條第四項等規定提起本訴。並聲明：被告星華公司 應將坐落系爭大樓頂樓平台上如附件複丈成果圖所示編號Ａ 面積三十八平方公尺及編號Ｂ面積六十六平方公尺之違章建 築拆除並回復原狀、被告余峻明應將坐落系爭大樓頂樓平台 上如附件複丈成果圖所示編號Ｃ面積六十六平方公尺之違章 建築拆除並回復原狀，並應分別返還原告許碧芬及其他共有 人全體，併願供擔保請准宣告假執行等語。 二、被告則以： ㈠被告星華公司以：原告敦南管委會並非系爭大樓之區分所有 權人，無從依民法第七百六十七條主張權利，且公寓大廈管 理條例第三十六條第二款、第五款、第十一款均非排除侵害 訴訟之請求權基礎，故其非適格之當事人，應以其訴不合法 ，程序駁回之；又伊於七十四年七月間向原始起造人高文慶 購買系爭大樓頂樓即十二樓合法房地，依當時大樓買賣及使 用習慣，屋頂平台由頂樓住戶分管專用，故所購買之範圍包 含頂樓平台之分管約定專用權利，伊乃在建商同意及其他住 戶無異議之下，出資於所購合法房屋平型屋頂上搭建構造物 ，該構造物屬七十二年十月一日公告之「違章建築處理辦法 」第十四條、第十六條規定十一種其中第四種不予拆除之違 章建築，並於伊買賣合法房地產權移轉前之七十四年六月十 七日，即由高文慶委由陳瑞貞建築師出具「合法房屋平型屋 頂上搭建構造物」之鑑定證明書，並依法向台北市政府工務 局建築管理處報備在案，是伊於七十四年間在系爭屋頂平台 上出資興建如附件複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ面積之增建物 ，不僅為住戶所共知同意，且使用已二十餘年，住戶均無爭 議，且原告敦南管委會亦於九十餘年起，因公寓大廈管理之 風氣，基於伊有權使用上開增建物之前提，開始對伊收受該 增建物之管理費多年，均足證區分所有權人間至少有默示之 分管契約無誤，該增建物所占用之系爭屋頂平台係伊分管使 用之範圍，屬伊約定專用部分，伊非無權占用該屋頂平台； 另系爭屋頂平台未經登記，伊所有增建物占用系爭屋頂平台 迄今已逾十五年，並援用另被告余峻明之時效抗辯。為此聲 明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願 供擔保請宣告免為假執行等語置辯。 ㈡被告余峻明以：原告敦南管委會非系爭大樓之共有人或所有 人，無從適用民法第七百六十七條、第八百二十一條規定主 張權利，且公寓大廈管理條例第三十六條係管委會職務之規 定，其中第二款、第五款、第十一款均為管委會之義務而非 權利，原告敦南管委會將之列為請求權基礎，請求伊拆除頂 樓平台上之建物，將系爭屋頂平台返還原告許碧芬及其他共 有人，於法無據而顯無理由；且伊於九十八年六月間向前手 連志堯購買門牌號碼台北市○○○路○段○號十二樓之一房 地，連同該房屋屋頂平台上之增建物，該增建物係伊所購上 開十二樓之一建物七十四年六月二十日所有權第一次登記後 ，由當時屋主田玉華於七十四年至七十九年間所建造，嗣經 多次移轉登記，該增建物亦隨同移轉，最後於九十八年六月 十七日以買賣為原因隨同移轉為伊所有，可知該增建物早在 二十餘年前即已建造完成，依臺灣早期公寓大廈使用之習慣 ，公寓大廈之區分所有權人多同意由最高樓層之住戶單獨使 用頂樓平台部分，伊為最高樓層住戶使用建造於頂樓平台上 之增建物，不僅多年來其他住戶無異議，且多次轉售俱無異 議，可見其他共有人不僅明知該屋頂平台係由伊單獨使用之 習慣，且亦同意由伊在該屋頂平台建造系爭增建物，而有默 示的分管合意甚為明確，再參諸系爭大樓地下室多年來均由 一樓房屋所有人分管使用並出租他人，伊為共有人經詢管委 會告知，依早年慣例地下室由一樓所有權人分管，就同一棟 大樓不可能有雙重標準，更足佐證屋頂平台由十二樓所有權 人分管之事實，尤有進者，伊所有系爭增建物前經原告敦南 管委會編為十三樓之一，並每月向伊前前手黃敏杰收取五百 五十元之管理費，既收取該十三樓之一管理費，足見系爭大 樓區分所有權人該共有之屋頂平台已有同意由十二樓之一住 戶分管使用之默示合意，伊自前手連志堯購得系爭增建物， 當然繼受此分管契約，而有權使用系爭屋頂平台，非無權占 有，原告亦應受此分管契約拘束；又已登記之不動產所有人 之回復請求權，依大法官會議解釋第一○七號解釋，固無民 法第一百二十五條消滅時效規定之適用，但未登記不動產所 有權人之回復請求權，依上開解釋之反面解釋，應有民法第 一百二十五條之適用無疑，本件系爭大樓頂樓平台縱如原告 主張為系爭大樓全體區分所有權人共有，但伊所有增建物所 在之系爭屋頂平台並未為所有權登記，而該屋頂平台上之增 建物於七十九年之前即已存在，迄今已超過二十二年，於原 告一百年九月一日起訴時亦已超過二十年，其請求權依民法 第一百二十五條之規定，已超過十五年未行使因時效經過而 消滅，伊得主張時效抗辯拒絕原告之請求。為此聲明：駁回 原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請 宣告免為假執行等語置辯。 三、兩造不爭執事項（參見本院卷二第一○四頁）： ㈠原告敦南管委會為系爭大樓之管理委員會，原告許碧芬為系 爭大樓門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○號九樓之一房 地之區分所有權人（見本院調解卷第二○頁）。 ㈡被告星華公司為系爭大樓門牌號碼台北市○○區○○○路○ 段○號十二樓房地之區分所有權人（見本院調解卷第二一頁 ），於七十四年六月間在該房地頂樓平台出資興建如複丈成 果圖所示編號Ａ面積三十八平方公尺、編號Ｂ面積六十六平 方公尺之增建物，對上開增建物有事實上處分權。 ㈢被告余峻明為系爭大樓門牌號碼台北市○○區○○○路○段 ○號十二樓之一房地之區分所有權人（見本院調解卷第二二 頁），同時購得前手連志堯之輾轉前手田玉華於七十四年至 七十九年間在該房地頂樓平台上，原始建造如複丈成果圖所 示編號Ｃ面積六十六平方公尺之增建物，對該增建物有事實 上處分權。 ㈣系爭大樓頂樓平台非該大樓任何區分所有權人單獨所有；如 複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ面積頂樓平台之增建物不在 台北市○○區○○段○○段○○○○○號即系爭大樓共同使 用建物登記範圍內（見本院卷二第八六頁、第八七頁）。 ㈤被告星華公司曾於九十四年二月及三月就上開複丈成果圖所 示編號Ａ、Ｂ頂樓平台上編定為十三樓之增建物繳納管理費 一千零五十元及七百四十三元（見本院調解卷第六三頁）。 ㈥被告余峻明之前前手黃敏傑曾於九十五年八月至九十六年間 就上開複丈成果圖所示編號Ｃ頂樓平台上編定為十三樓之一 之增建物繳納每月管理費五百五十元（見本院卷一第六一頁 至第六三頁）。 四、惟原告敦南管委會主張被告星華公司應將系爭大樓頂樓平台 上如附件複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ增建物拆除及回復原狀 ，並將占用之系爭屋頂平台返還原告許碧芬及其他共有人全 體等情，為被告星華公司以原告敦南管委會之當事人不適格 等語置辯。惟按當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有 實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定 訴訟標的之法律關係定之，且係依原告起訴主張之事實決之 ，非依法院判斷之結果定之，在給付訴訟，主張權利存在之 人，以其主張有給付義務之人為被告，當事人即為適格（最 高法院八十二年台上字第一八○一號判決參照）。一般而言 ，訴訟標的之主體通常為適格之當事人，雖非訴訟標的之主 體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者， 亦為適格之當事人（同院九十六年台上字第一七八○號判決 參照）。本件原告敦南管委會主張其受區分所有權人之委託 ，管理系爭大樓共同使用部分，包含系爭屋頂平台在內，該 屋頂平台遭被告星華公司無權占有使用，其依公寓大廈管理 條例第九條第二項、第四項規定，就該屋頂平台有管理權， 所謂管理，通常包含保管、使用及收益，則系爭屋頂平台既 為系爭大樓全體區分所有權人所共有，原告敦南管委會就本 件返還系爭屋頂平台訴訟，固非該訴訟標的法律關係之主體 ，但對於系爭屋頂平台既有管理權，其本於管理系爭屋頂平 台所生之私法上爭議無論為保管、使用或收益，即有訴訟實 施權，揆諸上開說明，即無當事人不適格之可言。 五、又原告主張被告星華公司應將系爭大樓頂樓平台上如附件複 丈成果圖所示編號Ａ及編號Ｂ、被告余峻明應將該大樓頂樓 平台上如附件複丈成果圖所示編號Ｃ之系爭增建物拆除及回 復原狀，並應分別將所占用之系爭屋頂平台返還原告許碧芬 及其他共有人全體等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置 辯。茲就兩造間爭執事項敘述如下： ㈠按請求權，因十五年間不行使而消滅，民法第一百二十五條 前段定有明文。又已登記不動產所有人之回復請求權，無民 法第一百二十五條消滅時效規定之適用，司法院大法官著有 釋字第一○七號解釋足參，依該解釋之反面解釋，未登記不 動產所有權人之回復請求權，自有民法第一百二十五條之適 用。此觀最高法院著有八十五年度台上字第三七九號民事裁 判要旨謂：「不動產所有權除已登記者外，其回復請求權應 適用民法第一百二十五條關於消滅時效之規定。故未登記之 不動產被他人無權占用，所有人自得請求回復時起已滿十五 年未請求者，無論占有人之取得時效已否完成，所有人之回 復請求權因消滅時效之完成即不得為回復之請求」等語亦明 。查本件原告主張被告星華公司、余峻明應分別返還原告許 碧芬及其他共有人全體之如附件複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ 、Ｃ增建物所占用之系爭屋頂平台，係未經登記之不動產等 情無訛，不惟有被告余峻明提出之系爭大樓共同使用部分即 台北市○○區○○段○○段○○○○○號之建物登記謄本及 該建號之建物測量成果圖在卷可稽外，並有原告提出之原告 許碧芬、被告星華公司、余峻明分別所有台北市○○○路○ 段○號九樓之一、十二樓、十二樓之一即台北市○○區○○ 段○○段○○○○○號、一六二七建號、一六三九建號之建 物登記謄本（見本院調解卷第二十頁、第二一頁、第二二頁 ），均記載系爭大樓之共有部分為上開「通化段五小段第00 000-000建號*****194.72平方公尺」建物，別無其他共有部 分之登記，依此對照上開一六一四建號之建物登記謄本：系 爭大樓之共有部分經登記者僅有：一層二九．一四平方公尺 、屋頂突出物七二．三三平方公尺、騎樓一七．一八平方公 尺及地下層七六．○七平方公尺，總計一九四．七二平方公 尺（見本院卷二第八六頁），再對照上開一六一四建號之建 物測量成果圖（見本院卷二第八七頁）記載面積，除一層係 指地面層（壹層樓梯及電梯）、地下層係指地下室（樓梯及 電梯、蓄水池、發電機室、變電室）及騎樓名稱相符外，屋 頂突出物並詳列：屋頂一層（壹層樓梯及電梯）二五．五七 平方公尺、屋頂二層（屋頂突出貳層機械房）二五．五七平 方公尺及屋頂三層（屋頂突出叁層水箱）二一．一九平方公 尺，足見系爭大樓除各區分所有建物外，共有部分僅有上開 一層之樓梯及電梯、地下層之樓梯、電梯、蓄水池、發電機 室、變電室、騎樓及屋頂突出物三層曾經登記，系爭屋頂平 台則未辦理共有部分之登記，自屬未登記之不動產。 ㈡雖原告主張依系爭大樓之使用執照可知，建物第一次登記範 圍以該建物之全棟為準，故登記範圍應係區分所有建物之完 整結構及其所形成之空間，未列明在建物登記謄本及測量成 果圖內之牆面、樑柱、樓地板、樓頂平台等，仍包含於建物 第一次登記範圍內云云。惟按我國民法就不動產物權採登記 要件主義，除法律另有規定外，不動產物權之有無，全依土 地或建物登記簿登載之狀態為準（最高法院七十年度台上字 第二四九六號裁判參照）。足認前揭民法第一百二十五條消 滅時效規定適用，所指不動產所有權之登記，係指土地或建 物登記簿登載之狀態而言，原告主張應依使用執照之記載推 知登記範圍，甚至未列明在建物登記謄本及測量成果圖內之 樓頂平台仍屬登記範圍內云云，於法不合，顯不足採，是以 原告據此主張系爭增建物所占用之系爭屋頂平台，非屬未登 記之建物範圍，故其請求無時效之限制云云，亦不足採。準 此，本件坐落系爭屋頂平台上之被告星華公司所有如附件複 丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ增建物，係於七十四年六月間出資 興建，被告余峻明所有如附件複丈成果圖所示編號Ｃ增建物 ，係其輾轉買受之前手田玉華於七十四年至七十九年間原始 建造等情，為兩造所不爭執，已如前述，並有被告星華公司 提出之鑑定證明書（見本院卷一第七七頁）、被告余峻明提 出之林務局農林航空測量所空照圖（見本院卷一第五七頁） 在卷可稽，則迄原告一百年九月二日始提起本訴，期間已分 別超過二十六年、二十一年餘，揆諸前項說明，足認被告抗 辯原告就系爭屋頂平台之回復請求權已罹於民法第一百二十 五條規定之十五年時效期間而消滅，核屬有據。 ㈢此外，原告主張系爭大樓之頂樓平台係該大樓區分所有權人 所共有，原屬公寓大廈管理條例所指共用部分等情，固為被 告所不爭執，惟辯稱該共用部分其中如附件複丈成果圖所示 編號Ａ、Ｂ及Ｃ增建物占用之系爭屋頂平台，因有默示之分 管契約存在，故屬約定專用部分，是就該系爭屋頂平台究為 共用部分抑或約定專用部分？即被告與系爭大樓其他區分所 有權人間有無默示之分管契約存在，而就系爭屋頂平台有無 占有使用之權源？一節，因本件原告請求，不應准許，已如 前述，是已無再審究之必要，附此敘明。 六、綜上所述，本件原告主張被告星華公司、余峻明應分別返還 原告許碧芬及其他共有人全體之系爭屋頂平台，係屬系爭大 樓區分所有權人共有但未經登記之不動產，被告抗辯原告就 該屋頂平台之回復請求權已罹於十五年時效期間而消滅，核 屬有據，原告請求被告應就該屋頂平台上之系爭增建物拆除 及回復原狀，並返還該增建物占用之系爭屋頂平台，即不應 准。從而，原告依民法第七百六十七條第一項、八百二十一 條及公寓大廈管理條例第九條第四項等規定之法律關係，訴 請被告星華公司應將系爭大樓頂樓平台上如附件複丈成果圖 所示編號Ａ面積三十八平方公尺及編號Ｂ面積六十六平方公 尺、被告余峻明應將系爭大樓頂樓平台上如附件複丈成果圖 所示編號Ｃ面積六十六平方公尺之系爭增建物拆除及回復原 狀，並應分別將所占用之系爭屋頂平台返還原告許碧芬及其 他共有人全體，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八 條、第八十五條第一項前段，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 11 月 15 日 民事第一庭 法 官 劉台安 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀， 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 11 月 18 日 書記官 高宥恩