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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第868號 原　　　告　龍巖股份有限公司 法定代理人　李世聰 訴訟代理人　李傑儀律師 　　　　　　洪郁棻律師 　　　　　　黃福雄律師 上一人之 複代理人　　邱玉萍律師 被　　　告　松崗資產管理股份有限公司 法定代理人　朱國榮 訴訟代理人　王藹芸律師 　　　　　　李宜光律師 被　　　告　台灣知多家股份有限公司 法定代理人　角嘉一郎 訴訟代理人　林明正律師 複代理人　　林育生律師 訴訟代理人　張榮正 被　　　告　慶盛國際有限公司 法定代理人　林景勳 訴訟代理人　陳政宇 被　　　告　偉曜實業有限公司 法定代理人　陳明維 訴訟代理人　曾國龍律師 　　　　　　鄭至量律師 上一人之 複代理人　　邱柏青律師 被　　　告　睿怡有限公司 法定代理人　曾惠珠 訴訟代理人　林慧娟 被　　　告　均威實業有限公司 法定代理人　汪長閎 訴訟代理人　林婉琪 被　　　告　皓成國際有限公司 法定代理人　邱詠璋 被　　　告　精特實業有限公司 法定代理人　蔡弘仁 被　　　告　美活力股份有限公司 法定代理人　陳玉崑 訴訟代理人　張旭業律師 　　　　　　楊珮君律師 被　　　告　萬岳體育用品有限公司 法定代理人　邱顯鎮 訴訟代理人　邱東茂 　　　　　　彭開宗 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國101年11月13日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告松崗資產管理股份有限公司應將臺北市○○區○○○路○段 ○○號三樓、三樓之一房屋內編號T08櫃位、面積十八點八四坪 部分騰空遷讓返還原告，並自民國一百年八月十八日起至返還前 開編號T08櫃位之日止，按月給付原告新臺幣伍萬陸仟伍佰貳拾 元。 被告松崗資產管理股份有限公司應給付原告新臺幣壹拾伍萬肆仟 玖佰柒拾肆元，及自民國一百零一年八月四日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。 被告台灣知多家股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰捌拾壹萬柒 仟玖佰零貳元，及自民國一百零一年八月四日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。 被告慶盛國際有限公司應給付原告新臺幣叁萬捌仟陸佰柒拾壹元 ，及自民國一百零一年八月四日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。 被告偉曜實業有限公司應給付原告新臺幣貳佰叁拾貳萬柒仟叁佰 肆拾貳元，及自民國一百零一年八月四日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。 被告睿怡有限公司應給付原告新臺幣叁萬陸仟陸佰元，及自民國 一百零一年八月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。 被告均威實業有限公司應給付原告新臺幣捌萬陸仟貳佰零肆元， 及自民國一百零一年八月四日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。 被告皓成國際有限公司應給付原告新臺幣叁萬陸仟陸佰元，及自 民國一百零一年八月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。 被告精特實業有限公司應給付原告新臺幣伍佰玖拾捌萬貳仟貳佰 柒拾叁元，及自民國一百零一年八月四日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。 被告美活力股份有限公司應給付原告新臺幣貳佰玖拾叁萬陸仟壹 佰玖拾伍元。 被告萬岳體育用品有限公司應給付原告新臺幣壹拾貳萬肆仟捌佰 壹拾伍元，及自民國一百零一年八月四日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告松崗資產管理股份有限公司負擔百分之五、被告 台灣知多家股份有限公司負擔百分之五、被告慶盛國際有限公司 負擔百分之二、被告偉曜實業有限公司百分之四、被告睿怡有限 公司百分之一、被告均威實業有限公司百分之二、被告皓成國有 限公司百分之一、被告精特實業有限公司百分之十、被告美活力 股份有限公司百分之五、被告萬岳體育用品有限公司負擔百分之 一；餘由原告負擔。 本判決第二項於原告以新臺幣伍萬壹仟陸佰伍拾捌元為被告松崗 資產管理股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告松崗資產管 理股份有限公司如以新臺幣壹拾伍萬肆仟玖佰柒拾肆元為原告預 供擔保，得免為假執行。 本判決第三項於原告以新臺幣陸拾萬伍仟玖佰陸拾柒元為被告台 灣知多家股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告台灣知多家 股份有限公司如以新臺幣元壹佰捌壹萬柒仟玖佰零貳元為原告預 供擔保，得免為假執行。 本判決第四項於原告以新臺幣壹萬貳仟捌佰玖拾元為被告慶盛國 際有限公司供擔保後，得假執行。但被告慶盛國際有限公司如以 新臺幣叁萬捌仟陸佰柒拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第五項於原告以新臺幣柒拾柒萬伍仟柒佰捌拾壹元為被告 偉曜實業有限公司供擔保後，得假執行。但被告偉曜實業有限公 司公司如以新臺幣貳佰叁拾貳柒仟叁佰肆拾貳元為原告預供擔保 ，得免為假執行。 本判決第六項於原告以新臺幣壹萬貳仟貳佰元為被告睿怡有限公 司供擔保後，得假執行。但被告睿怡有限公司如以新臺幣叁萬陸 仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第七項於原告以新臺幣貳萬捌仟柒佰叁拾伍元為被告均威 實業有限公司供擔保後，得假執行。但被告均威實業有限公司如 以新臺幣捌萬陸仟貳佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第八項於原告以新臺幣壹萬貳仟貳佰元為被告皓成實業有 限公司供擔保後，得假執行。 本判決第九項於原告以新臺幣壹佰玖拾玖萬肆仟零玖拾壹元為被 告精特實業有限公司供擔保後，得假執行。但被告精特實業有限 公司如以新臺幣伍佰玖拾捌萬貳仟貳佰柒拾叁元為原告預供擔保 ，得免為假執行。 本判決第十一項於原告以新臺幣肆萬壹仟陸佰零伍元為被告萬岳 體育用品有限公司供擔保後，得假執行。但被告萬岳體育用品有 限公司如以新臺幣壹拾貳萬肆仟捌佰壹拾伍元為原告預供擔保， 得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初 之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3、4款分 別定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明原請求「⑴被 告松崗資產管理股份有限公司（下稱松崗公司）應將臺北市 ○○區○○○路○段○○號3樓、3樓之1房屋（下稱系爭3樓房 屋）內編號T08、T12、T15、T16櫃位面積共69.9坪及同號4 樓、4樓之1房屋（下稱系爭4樓房屋）內編號T10、T11櫃位 ，面積共27.83坪，騰空遷讓返還原告；⑵被告台灣知多家 股份有限公司（下稱知多家公司）應將系爭3樓房屋內編號 T09、T13櫃位，面積共77.96坪，騰空遷讓返還原告；⑶被 告慶盛國際有限公司（下稱慶盛公司）應將系爭3樓房屋內 編號T14櫃位，面積共22.2坪，騰空遷讓返還原告；⑷被告 偉曜實業有限公司（下稱偉曜公司）應將系爭3樓房屋內編 號T04至T07櫃位，面積共81.8坪，騰空遷讓返還原告；⑸被 告睿怡有限公司（下稱睿怡公司）應將系爭3樓房屋內編號 T10櫃位，面積共6.2坪，騰空遷讓返還原告；⑹被告均威實 業有限公司（下稱均威公司）應將系爭3樓房屋內編號T17櫃 位，面積共18.74坪，騰空遷讓返還原告；⑺被告皓成國際 有限公司（下稱皓成公司）應將系爭3樓房屋內編號T10-1櫃 位，面積6.2坪騰空遷讓返還原告；⑻被告精特實業有限公 司（下稱精特公司）應將系爭4樓房屋內編號T01、T02、T19 櫃位，面積共152.51坪騰空遷讓返還原告；⑼被告美活力股 份有限公司（下稱美活力公司）應將系爭4樓房屋內編號T03 至T09及T13櫃位，面積共152.51坪，騰空遷讓返還原告；⑽ 被告萬岳體育用品有限公司（下稱萬岳公司）應將系爭4樓 房屋內編號T12、T14至T18櫃位，面積共116.07坪騰空遷讓 返還原告。⑴被告松崗公司應給付原告新臺幣（下同） 132萬2,504元、⑵被告知多家公司應給付原告81萬8,580元 、⑶被告慶盛公司應給付53萬9,460元、⑷被告偉曜公司應 給付原告85萬8,900元、⑸被告睿怡公司應給付原告6萬 5,100元、⑹被告均威公司應給付原告19萬6,770元、⑺被告 皓成公司應給付原告6萬5,100元、⑻被告精特公司應給付原 告160萬1,355元、⑼被告美活力公司應給付原告213萬9,690 元、⑽被告萬岳公司應給付原告55萬7,136元，及均自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被 告應自100年8月18日起起至遷讓返還前開各自占用部分之日 止，按月各給付原告下列金額：⑴被告松崗公司：29萬 3,190元、⑵被告知多家公司：23萬3,880元、⑶被告慶盛公 司：6萬6,600元、⑷被告偉曜公司：24萬5,400元、⑸被告 睿怡公司：1萬8,600元、⑹被告均威公司：5萬6,220元、⑺ 被告皓成公司18,600元、⑻被告精特公司：45萬7,530元、 ⑼被告美活力公司：61萬1,340元、⑽被告萬岳公司：34萬 8,210元。就前開訴之聲明部分，原告願供擔保請准宣 告假執行。」。嗣原告於100年9月15日具狀表示慶盛公司已 於100年9月1日就系爭3樓房屋內編號T14櫃位與其訂立租約 ，故撤回上開聲明⑶對被告慶盛公司所為遷讓返還房屋之 請求，並將原聲明⑶、⑶之請求合併變更為請求被告慶 盛公司應給付其起訴前及起訴後無權占用系爭3樓房屋T14櫃 位（100年5月5日起至同年8月31日）及同樓層T12、T15、 T16櫃位（100年5月5日起至同年7月3日）之損害賠償共57萬 0,540元，及自該訴之變更暨撤回部分訴訟狀送達被告慶盛 公司翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，核與上開規定 並無不合，應予准許。原告又於100年9月19日具狀表示被告 萬岳公司係於100年7月1日向被告松崗公司承租使用系爭4樓 房屋內編號T12、T14至T18櫃位，面積共116.07坪，雖被告 萬岳公司已於100年7月31日遷離，惟被告松崗公司卻於被告 萬岳公司遷離後就該部分之不動產再為無權占有，而撤回起 訴狀聲明⑽對被告萬岳公司請求遷讓返還系爭3樓房屋內 編號T12、T14至18櫃位面積共116.07坪，及⑽對被告萬岳 公司請求自100年8月18日起至騰空遷讓返還上開櫃位予原告 之日止按月給付原告34萬8,210元之主張，變更為請求被告 松崗公司應將上開被告萬岳公司原占用部分及原起訴狀⑴ 所示部分騰空遷讓返還原告，且將起訴狀原聲明⑴請求被 告松崗公司賠償起訴前之損害金額擴張為請求被告被告松崗 公司應給付原告151萬9,823元，及自該訴之變更暨撤回部分 訴訟狀繕本送達被告松崗公司翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，並就請求被告萬岳公司賠償起訴前無權占用之 損害賠償金額減縮變更為請求34萬8,210元，及自該訴之變 更暨撤回部分訴狀繕本送達被告萬岳公司翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，並將起訴狀原聲明⑴擴張為請求 被告松崗公司應自100年8月18日起至騰空遷讓返還房屋予原 告之日止，按月給付原告64萬1,400元，縱被告松崗公司不 同意原告所為上開變更，惟核與民事訴訟法第255條第1項第 3款、第4款規定既相符，自應予准許。原告復於101年7月3 日具狀表示被告知多家公司已自101年5月16日起向其租用系 爭3樓房屋內編號T9及T13櫃位，而撤回起訴狀聲明⑵對被 告知多家公司請求遷讓返還上開櫃位之請求，並將原起訴狀 聲明⑵、⑵請求被告知多家公司給付起訴前、後之損害 賠償金額減縮變更為請求自100年5月5日起至101年5月15日 止，按被告知多家公司占用面積357.13平方公尺（即108.03 坪），以每坪每月租金3,000元計算，共399萬7,110元，核 與民事訴訟法第255條第1項第3款、第4款規定亦相符，且為 被告知多家公司所同意（見本院卷㈡第204頁），自應予准 許。嗣原告又於101年7月20日具狀表示：㈠被告慶盛公司、 萬岳公司之占用面積，依臺北市建成地政事務所測量結果， 應分別為73.26坪（其中系爭3樓T12、T15 、T16櫃位面積為 47.38坪）、129.89坪（即系爭4樓T12、T14至T18櫃位）， 而對被告慶盛公司減縮聲明為請求給付54萬8,460元，對被 告萬岳公司擴張聲明為請求給付38萬9,670元；㈡並以被告 精特公司已自101年7月14日與其另簽租約，而撤回起訴狀聲 明⑻對被告精特公司請求遷讓返還系爭3樓房屋內編號T15 、T16櫃位及系爭4樓房屋內編號T01、T02、T09櫃位之請求 ，並就被告精特公司自100年7月4日起未經其同意而無權占 用系爭3樓T15、T16櫃位，依臺北市建成地政事務所測量系 爭上開櫃位及系爭4樓房屋T01、T02、T19櫃位面積之結果， 將原先請求被告精特公司起訴前及起訴後之損害賠償金額， 以每坪每月3,000元，依被告精特公司占用面積及期間，變 更為請求被告精特公司給付其共911萬4,440元；㈢且以被告 美活力公司未占用系爭4樓T09、T13櫃位，而撤回請求被告 美活力公司返還上開櫃位之請求，並以被告美活力公司占用 系爭4樓T03至T08部分面積共125.28坪，將原先請求被告美 活力公司「起訴前之損害賠償金額」減縮變更為請求132萬 1,110元，及「起訴後至遷讓房屋日止之損害賠償」變更為 每月37萬7,460元；㈣另撤回請求被告松崗公司返還系爭3樓 房屋內編號T12櫃位之聲明，並就請求被告松崗公司占用該 櫃位之「起訴前及起訴後之損害賠償」減縮為請求自100年7 月4日起至100年11月15日止，以每月每坪3,000元計算，合 計為17萬9,526元，及系爭3樓房屋編號T15、16櫃位固於100 年7月4日起至101年7月13日止經被告精特公司直接占有經營 商業活動，被告精特公司自101年7月13日遷出該部分櫃位及 原占用之4樓T01、T02、T19櫃位並返還予被告松崗公司占有 ，除維持原先對被告松崗公司請求返還系爭3樓T15、T16櫃 位之請求外，另擴張請求被告松崗公司返還系爭4樓房屋內 編號T01、T02及T19櫃位，且將請求被告松崗公司給付自100 年7月4日起至起訴日止及起訴後之至遷讓房屋日止占用該部 分房屋之損害賠償變更為請求被告松崗公司給付自101年7月 14日起至遷讓房屋日止之損害賠償；㈤復以被告松崗公司自 其100年5月5日起取得系爭4樓房屋所有權後，未經原告同意 無權占用系爭4樓房屋內編號T09、T13櫃位，一併將原對被 告美活力公司返還該部分房屋及無權占有之損害賠償變更為 向被告松崗公司請求，核均與民事訴訟法第255條第1項第3 款、第4款規定相符，應予准許。嗣原告另於101年8月3日具 狀表示就請求各被告給付起訴前無權占用系爭3樓、4樓房屋 之損害賠償金額，減縮為自其100年5月26日取得系爭3樓、4 樓房屋不動產權利移轉證書時起算，並撤回對被告偉曜公司 原起訴狀聲明⑷之返還房屋請求，且就請求被告偉曜公司 給付「起訴前及起訴後之損害賠償」金額變更為共299萬 2,297元（即100年5月26日起至101年5月31日止占用系爭3樓 房屋內編號T04至T07櫃位面積共81.8坪，以每坪每月3,000 元計算之損害賠償），復將請求被告萬岳公司賠償無權占用 房屋之損害賠償金額擴張為自100年7月1日起至100月8月28 日止以每月每坪3,000元計算之損害賠金額共74萬1,630元， 並減縮請求被告松崗公司賠償起訴前、後占用系爭4樓房屋 內編號T12、T14至18櫃位之損害賠償金額分別為45萬4,615 元及自100年8月29日起至返還遷讓房屋之日止按月給付其38 萬9,670元，並就請求各被告給付如附表19所示金額部分， 請求加計自該民事訴之變更暨撤回訴訟狀送達翌日起至清償 日止計算之法定遲延利息，核與民事訴訟法第255條第1項第 3款、第4款規定亦相符，應予准許。 二、被告均威公司、皓成公司均經合法通知，而均未於最後言詞 辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條各款所列情形， 爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠原告前於鈞院95年度執字第41908號強制執行事件拍賣程序 ，以12億0,110萬元買受臺北市○○區○○段0○段0000○號 （門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號3樓、3樓之1，即 系爭3樓房屋）、2492建號（門牌號碼臺北市○○區○○○ 路○段○○號4樓、4樓之1，即系爭4樓房屋）、2489建號（門 牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號房屋地下4、5層）建 物及其坐落基地，於100年5月26日取得鈞院100年5月5日核 發之不動產權利移轉證書，並於100年6月15日辦妥所有權移 轉登記，原告為系爭3樓、4樓房屋之合法所有權人。 ㈡詎被告松崗公司、知多家公司（店名「知多家」）、慶盛公 司（店名「Wing Max」）、偉曜公司（店名「GBT台北鋼彈 旗艦店」）、睿怡公司、均威公司（店名「Gliter」）、均 威公司、皓成公司、精特公司（店名「OAMI大網家居」）、 美活力公司（店名「速纖堂」）及萬岳公司，竟未經原告同 意，分別擅自占有使用系爭3樓、4樓房屋經營商業活動（各 被告占用情形詳如附圖所示，其中被告精特公司自100年7月 4日起並占用系爭3樓房屋內編號T15、T16櫃位），核均屬無 權占有。雖臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱臺灣金融 資產服務公司）100年3月31日99北職五字第168號第3次拍賣 公告記載：「2491、2492建號（即本件系爭3樓、4樓房屋） 係作賣場相通使用，由新采國際開發股份有限公司（當時法 定代理人為周再發）出租予文魁資訊股份有限公司（曾更名 為統一元氣資產管理股份有限公司，現更名為松崗資產管理 股份有限公司），租約載明得轉租，租期自93年9月15日至 108年9月14日。另據承租人提出前所有權人周再發之使用同 意書，債務人並以上開租約之存在作為抗辯理由，故租約效 力尚不容否認，抵押權人如有異議宜另循聲請除租解決」等 語，惟系爭3樓、4樓房屋之原所有權人乃訴外人「成霖建設 股份有限公司」（下稱成霖公司），並非新采國際開發股份 有限公司（下稱新采公司），亦即前揭拍賣公告所載出租系 爭3樓、4樓房屋之出租人新采公司並非系爭不動產之所有權 人，而屬「第三人出租他人之物」情形，本件自無民法第 425條第1項規定之適用，被告松崗公司以其與非所有權人新 采公司間之租賃契約主張取得系爭3樓、4樓房屋合法有效之 用益權屬無稽，更遑論被告松崗公司有將系爭3樓、4樓房屋 轉租予其他被告之正當權源。況依前揭拍賣公告所載租賃契 約期間為15年，依民法第425條第2項規定，該租約必需經公 證始得對抗原告，然被告松崗公司就系爭3樓、4樓房屋經原 所有權人成霖公司出租予新采公司，再由新采公司出租予被 告松崗公司乙節，並未提出租約以實其說，遑論租約經公證 而得對抗原告之效力，是本件自無買賣不破租賃原則之適用 ，顯無拘束為系爭3樓、4樓房屋受讓人即原告之效力，故其 他被告自更不得以其等與被告松崗公司間租約主張占有連鎖 ，亦即本件被告均欠缺占有使用系爭3樓、4樓房屋之法律上 正當權源。原告前於100年6月9日、同年7月7日兩度委請律 師寄發存證信函予被告，請求被告於函到7日內搬遷騰空並 返還系爭3樓、4樓房屋內櫃位予原告，嗣於100年7月29日委 請律師寄發律師函通知限期7日內與原告簽署租約，否則即 被告應將其等占用系爭3樓、4樓房屋櫃位部分返還予原告， 惟被告均置之不理，並繼續占用，致原告無法使用收益，而 受有相當於租金之損害。 ㈢而被告知多家公司自101年5月16日起向原告租用系爭3樓房 屋T09、T13櫃位，是被告知多家公司係自100年5月26日起至 101年5月15日起無權占用上開櫃位，依臺北市建成地政事務 所101年4月30日複丈成果圖所示，被告知多家公司占用面積 合計為357.13平方公尺，即108.03坪（四捨五入後）；被告 慶盛公司係自100年9月1日起向原告租用系爭3樓房屋內編號 T14櫃位，並於100年7月3日遷出系爭3樓房屋內編號T12、 T15、T16櫃位，是被告慶盛公司係自100年5月26日起至100 年8月31日無權占用系爭3樓房屋內編號T14櫃位，並自100年 5月26日起至100年7月3日止無權占用系爭3樓房屋內編號T12 、T15、T16櫃位；被告偉曜公司自101年6月1日起向原告租 用系爭3樓T04至T07櫃位，是被告偉曜公司係自100年5月26 日起至101年5月31日止無權占用上開櫃位，面積共81.8坪； 被告睿怡公司係自100年10月16日起向原告租用系爭3樓T10 櫃位，是被告睿怡公司係自100年5月26日起至同年10月15日 止，無權占用原告所有系爭3樓房屋T10櫃位；被告均威公司 已於100年9月30日遷出原占有系爭3樓房屋T17櫃位，是被告 均威公司係自100年5月26日起至同年9月30日止，無權占用 系爭3樓房屋內編號T17櫃位面積18.74坪；被告皓成公司自 100年10月16日起向原告租用系爭3樓T10之1、T12櫃位，是 被告皓成公司係自100年5月26日起至100年10月15日止無權 占用原告所有系爭3樓房屋內編號T10-1櫃位，面積計6.2坪 ；被告精特公司於101年7月14日與原告另訂租約，是被告精 特公司自100年7月4日起至101年7 月13日止，未經原告同意 無權占用系爭3樓房屋內編號T15、T16櫃位，並自100年5月 26日起至101年7月13日止無權占用系爭4樓房屋編號T01、 T02、T19櫃位；被告美活力公司實際占用系爭4樓房屋編號 T03至08櫃位合計125.82坪；被告萬岳公司係自100年7月1日 起至同年8月28日止無權占用原告所有系爭4樓房屋編號T12 、T14至T18部分，依臺北市建成地政事務所101年4月30日複 丈成果圖所示，其占用面積為129.89坪；被告松崗公司於原 告取得系爭3樓、4樓房屋所有權後，繼續無權占用，並擅自 於100年7月1日將該不動產出租予被告萬岳公司，嗣被告萬 岳公司於100年8月28日遷離，被告松崗公司卻就該部分再為 無權占有，該部分面積為129.89坪，被告松崗公司應給付原 告自100年5月26日起至100年6月30日之損害賠償45萬4,615 元，且被告松崗公司於原告起訴後仍繼續無權占用該櫃位， 故原告亦可對被告松崗公司請求給付該部分占有之損害賠償 ；又自被告均威公司於100年9月30日遷出原占有系爭3樓房 屋編號T17櫃位後，該櫃位即遭被告松崗公司不法占有；且 系爭3樓房屋T12櫃位自被告慶盛公司100年7月4日遷出後至 100年11月15日原告出租予被告皓成公司前，為被告松崗公 司無權占用；另系爭3樓房屋內編號T15、T16櫃位於100年7 月4日起至101年7月13日止，固由被告精特公司直接占有經 營商業活動，被告精特公司嗣於101年7月13日遷出上開櫃位 ，惟被告精特公司嗣於101 年7月14日遷出上開櫃位並將原 占用之系爭4樓房屋內編號T01、T02、T19櫃位返還予被告松 崗公司，現由被告松崗公司無權占用中，另系爭4樓房屋內 編號T09、T13櫃位，自原告100年5月26日取得該不動產後， 被告松崗公司未經原告同意無權占用上開櫃位。又系爭3樓 、4樓房屋坐落於臺北市○○○段之中正區，近臺北車站商 圈，比鄰百貨、商辦大樓，該區商用大樓之市場租金行情約 每月每坪3,000元。 ㈣爰依民法第767條規定請求被告松崗公司、美活力公司將其 等各自占用系爭3樓、4樓房屋櫃位部分騰空遷讓返還原告， 並依侵權行為損害賠償及不當得利之法律關係，請求被告松 崗公司、美活力公司給付自100年5月26日原告取得系爭3樓 、4樓房屋權利移轉證書時起至同年8月17日起訴日止，此期 間原告因被告松崗公司、美活力公司無權占用致原告所受損 害數額，及自100年5月26日起至被告知多家公司、慶盛公司 、偉曜公司、睿怡公司、皓成公司、精特公司向原告租用系 爭3樓、4樓房屋內櫃位之前一日止之期間內，原告因上開被 告無權占用所受損害數額，暨自100年5月26日起至被告均威 公司、萬岳公司分別遷出之日止，原告因被告均威公司、萬 岳公司無權占用行為所受損害數額（詳如附表19所示），並 自101年8月1日訴之變更暨撤回部分訴訟狀繕本送達被告翌 日即101年8月4日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延 利息，另請求自100年8月18日起至被告松崗公司、美活力公 司騰空遷讓其等系爭3樓、4樓房屋櫃位予原告之日止，按月 給付原告相當於每月租金之損害額（詳如附表20所示）。 ㈤並聲明： ⒈⑴被告松崗公司應將系爭3樓房屋內編號T08、T15至T17 櫃位及系爭4樓房屋內編號T01、T02、T09至T19櫃位騰空 遷讓返還原告；⑵被告美活力公司應將系爭4樓房屋內編 號T03至T08櫃位騰空遷讓返還原告。 ⒉被告應分別給付原告如附表19所示之金額，及自原告101 年8月1日訴之變更暨撤回部分訴訟狀繕本送達被告翌日即 101年8月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒊被告松崗公司、美活力公司應分別自附表20所示期日起至 遷讓返還聲明㈠所示占用部分之日止，按月給付原告如附 表20所示之金額。 ⒋就聲明⒉部分，原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠被告松崗公司部分： ⒈原告起訴狀自承系爭3樓、4樓房屋係經公開拍賣程序取得 ，而依據台灣金融資產服務公司100年3月31日拍賣公告通 知所載，系爭3樓、4樓房屋拍賣公告上已載明上開不動產 係經原所有權人成霖公司出租予新采公司，再由新采公司 轉租予文魁資訊股份有限公司，且該拍賣公告上已載明文 魁資訊股份有限公司曾更名為統一元氣資產管理股份有限 公司，現更名為松崗資產管理股份有限公司（即被告松崗 公司），因此被告松崗公司係合法使用系爭3樓、4樓房屋 ，並非無權占用，原告主張被告松崗公司無權占用，並訴 請被告松崗公司返還房屋及損害賠償，自無理由。 ⒉原告主張被告松崗公司自被告萬岳公司遷出系爭4樓房屋T 12、T14至18櫃位後續為無權占用，因而擴張請求被告松 崗公司返還上開不動產，及應給付原告自100年5月26日起 至100年6月30日止之損害賠償45萬4,615元，並自100年8 月18日或其他期日起至返還房屋之日止，每月38萬9,670 元之租金云云。惟原告就其主張之「萬岳公司遷出4樓T12 、T14至T18櫃位後即由被告松崗公司續為無權占用之事實 ，完全未舉證以實其說，且此亦非事實，更何況被告萬岳 公司亦答辯主張系爭4樓房屋內編號T12櫃位，其並無使用 且未租用，故原告之主張與事實不符，亦無理由。 ⒊又原告主張被告松崗公司自被告均威公司遷出系爭3樓房 屋內編號T17櫃位後續為無權占用，因而擴張請求被告松 崗公司返還上開櫃位，及自100年10月1日起至騰空遷讓返 還上開櫃位予原告之日止，按月給付其每月5萬6,220元之 租金云云，惟原告就其主張之「均威公司遷出3樓T17櫃位 後即由被告松崗公司續為無權占用」事實，完全未舉證以 實其說，且此亦非事實，故原告之主張不但與事實不符， 亦無理由。 ⒋原告又主張系爭3樓房屋內編號T12櫃位，於100年11月16 日即非由被告松崗公司佔用，因此撤回原先對被告松崗公 司之請求返還該櫃位，並請求被告松崗公司給付原告自 100年7月4日起至同年11月15日止之損害賠償17萬9,256元 云云，惟原告就其主張之「被告松崗公司無權占用系爭3 樓房屋內編號T12櫃位」事實，完全未舉證以實其說，且 此亦非事實，故原告之主張不但與事實不符，亦無理由。 ⒌再原告主張系爭3樓房屋內編號T15、T16櫃位及系爭4樓房 屋內編號T01、T02、T19櫃位固於100年7月4日起至101年7 月13日止係由被告精特公司直接占有經營商業活動，惟被 告精特公司於101年7月13日遷出上開櫃位並返還予被告松 崗公司占有，故擴張請求被告松崗公司返還上開櫃位，及 自101年7月14日起至遷讓返還該等櫃位之日止，每月65萬 0,040元之租金云云，惟原告就其主張之「精特公司遷出3 樓T15、T16位及4樓T01、T02、T19櫃位後並返還予被告松 崗公司占有」事實，完全未舉證以實其說，且此亦非事實 ，故原告之主張不但與事實不符，亦無理由。 ⒍原告主張被告松崗公司自原告100年5月26日取得系爭3樓 、4樓房屋後未經原告同意無權占用系爭4樓房屋T09、T13 櫃位，因而變更請求被告松崗公司應返還上開櫃位，及應 給付原告自100年5月26日起至100年8月17日止之損害賠償 共86萬5,602元，及自100年8月18日或其他期日起至返還 櫃位之日止，每月37萬2,210元之租金云云，惟原告就其 主張之「松崗公司無權佔用4樓T09、T13櫃位」事實，完 全未舉證以實其說，且此亦非事實，故原告之主張不但與 事實不符，亦無理由。 ⒎土地法第97條第1項係屬強制規定，因此原告對被告之租 金請求，係以其所謂之「市價」為請求基礎，不但遠遠超 過被告原先所給付之租金，亦違反土地法第97條第1項之 規定，就其超過部分並無請求權。 ⒏原告明知被告松崗公司為合法承租人，系爭3樓、4樓房屋 之裝潢、冷氣、空調、電燈、電器、電梯等設備均屬被告 松崗公司出資購買、施工及保養、維護，屬於被告松崗公 司所有。原告明知其所買受者僅系爭3樓、4樓房屋不動產 部分，並不包含上開動產設備，竟原告企圖不費分文、不 法攫取被告松崗公司就系爭3樓、4樓房屋租賃改良物及修 繕等高達1億2千餘萬元之裝潢、設備。原告自承已與無印 良品股份有限公司簽訂租賃契約，而使用被告松崗公司出 資購買、裝修及保養、維護之上開空調、冷氣、電器、電 燈、電梯等設備，原告就此乃係無法律上原因而獲高達1 億2千餘萬元之利益，應屬不當得利，此造成被告松崗公 司無法收取應得之租金損害。如鈞院認被告松崗公司應賠 償原告損害時，被告松崗公司即主張依據民法第334條規 定，予以抵銷等語資為抗辯。 ⒐並聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈡被告知多家公司部分： ⒈系爭3樓房屋原屬成霖公司（原名甘霖建設股份有限公司 ）所有，成霖公司於93年9月15日出具同意書給新采公司 ，同意新采公司轉租系爭3樓房屋給文魁數位時尚股份有 限公司（後更名為松崗公司）經營商場，轉租作為營業使 用，期間自93年9月15日起至108年9月14日止，嗣被告知 多家公司於98年10月30日再向被告松崗公司租用系爭3樓 房屋內編號T09、T13櫃位經營餐廳，租期自98年11月1日 起至101年10月31日止，約定租金為每月22萬元（含稅） 或當月營業額抽成10%，兩者取其高。又原告投標時，拍 賣公告已載明使用情形為「2491、2492建號（即系爭3樓 、4樓房屋）係作賣場相通使用，由新采國際開發股份有 限公司（當時法定代理人為周再發）出租予文魁資訊股份 有限公司（曾更名為統一元氣資產管理股份有限公司，現 更名為松崗資產管理股份有限公司），租約載明得轉租， 租期自93年9月15日至108年9月14日。另據承租人提出前 所有權人周再發之使用同意書，債務人並以上開租約之存 在作為抗辯理由，故租約效力尚不容否認，抵押權人如有 異議宜另循聲請除租解決」等語，是以原所有權人成霖公 司已將系爭3樓房屋出租予新采公司，並同意新采公司轉 租給被告松崗公司經營商場轉租使用，依民法第425條第1 項規定，原告既受讓系爭3樓房屋自應承受該租約，而被 告知多家公司係向被告松崗公司承租該櫃位，自非無權占 有。 ⒉被告知多家公司每月均按時繳付租金給被告松崗公司，被 告知多家公司占有使用系爭3樓房屋內編號T9及T13櫃位尚 非無法律上原因而受有利益。原告於投標參與拍賣時明年 系爭3樓、4樓房屋原所有權人已出租給新采公司，該公司 並得合法轉租，被告均為按付租之良善商家，原告自應向 新采公司主張出租人權利，原告如有受害，亦應向直接受 有利益之新采公司主張，不應逕向被告知多家公司請求損 害賠償。 ⒊被告知多家公司業於101年5月23日另與原告就系爭3樓房 屋內編號T09、T13櫃位重新簽訂租約。原告主張依地政機 關丈量結果，被告知多家公司系爭3樓房屋面積為357.13 平方公尺，即108.03坪，被告知多家公司應賠償原告399 萬7,110元云云，惟依複丈成果圖，被告知多家公司實際 使用區域僅有如附圖A-2、A-4所示部分，面積分別為 167.81、55.60平方公尺，合計相當於67.58坪，此與被告 知多家公司原本與被告松崗公司之租約相仿（60.78坪） ，也與兩造另立之租金68坪相當。原告主張被告知多家公 司占用面積為108.03坪，實乃加計附圖A-1及A-3區域，然 A-1 為露台，A-3為通往安全梯之廊道，均不在被告使用 範圍，原告予以列入並無理由。又依土地法第97條規定， 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 10% 為限，原告計算被告知多家公司相當於租金之不當得 利自應以此為基準，其以每坪3,000元計算，於法無據等 語置辯。 ⒋並聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈢被告慶盛公司部分： ⒈其自95年6月起，即租賃系爭3樓房屋櫃位作為門市使用， 並於99年7月起，與被告松崗公司租賃系爭3樓房屋內編號 T12、T14至T16櫃位，面積共73.26坪，作為賣場並簽訂合 約，並依合約按月給付租金予被告松崗公司。被告慶盛公 司於100年6月9日收到原告之存證信函後，因為系爭3樓房 屋所有權已由原告公司取得，被告慶盛公司立即向被告松 崗公司反應，並請被告松崗公司應立即處理，被告松崗公 司則表示其租約仍有效力，並非無法律依據，但被告慶盛 公司仍依一般社會常理，多次請被告松崗公司務必與原告 處理，以免訟累，足見被告慶盛公司並非故意侵占。 ⒉因被告松崗公司未能提出租賃權之法律證明，又不見其與 原告達成共識，因此被告慶盛公司即與原告協商。詎於被 告慶盛公司與原告協議簽約時，原告已對被告慶盛公司提 起本件訴訟，惟被告慶盛公司仍依前述協議，與被告松崗 公司終止合約，並於100年7月3日搬離系爭3樓房屋編號 T12、T15、T 16櫃位，另與原告在100年9月1日訂立新約 ，向原告承租系爭3樓房屋內編號T14櫃位，面積共22.2坪 。 ⒊被告慶盛公司已將100年5月至8月之租金給付予被告松崗 公司，原告應向被告松崗公司追討給付該部分之租金，而 非向被告慶盛公司請求等語置辯。 ⒋並聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈣被告偉曜公司部分： ⒈被告偉曜公司前於96年間，即向訴外人「文魁數位時尚股 份有限公司」（下稱文魁數位公司）承租位於系爭3樓房 屋內編號T04至T07櫃位，面積81.08坪，嗣文魁數位公司 因應業務拓展，更名為「統一元氣資產管理股份有限公司 」，惟前以文魁數位公司名義簽訂之租賃契約繼續有效， 後「統一元氣資產管理股份有限公司」亦因應業務擴展， 更名為「松崗資產管理股份有限公司」（即被告松崗公司 ），惟前已簽訂各項契約，亦仍繼續有效。系爭3樓房屋 係由原所有權人成霖公司出租予新采公司，復由新采公司 出租予文魁數位公司，租賃期間自93年9月15日起至108年 9月14日止，租約並載明得轉租，文魁數位公司乃將其中 編號T04至T07櫃位面積共81.8坪部分轉租予被告偉曜公司 ，並由被告偉曜公司占有使用中，嗣原告於100年5月26日 取得系爭3樓房屋所有權，依民法第425條第1項規定，被 告偉曜公司與文魁數位公司間之租賃契約對於原告仍繼續 存在，故被告偉曜公司占有、使用系爭3樓房屋編號T04至 T07櫃位面積81.8坪部分，並非無權占有，自非無法律上 之原因而受有占有使用上開櫃位之利益。 ⒉縱認被告偉曜公司自100年5月26日起占有、使用系爭3樓 房屋T04至T07櫃位面積81.8坪部分，係屬無權占有，原告 認被告偉曜公司受有相當於租金之利益，以每坪每月 3,000元計算亦屬過高。蓋租金之性質，應為使用位價值 之反應，深受場地之整體規劃、坐落位置、動線安排等因 素影響，係著重地點之價值對營業效果之影響，故縱於同 一賣場內之不同櫃位，縱使用面積相同，支付之租金亦未 必相同。而本件原告於取得權利移轉證書後，並未至上開 櫃位所在之樓層為行為管理，且於被告尚於營業時，任憑 各該樓層，因管理欠週而產生斷水斷電等不利營業之狀況 ，是原告以鈞院100年度訴字第4796號民事判決中所載理 由，認被告偉曜公司亦應支付每坪每月3,000元計算之不 當得利，顯未考量上述因素，而為相同請求，委不足採。 據此，倘當事人間對租金之數額有爭執，應依土地法第97 條第1項規定及最高法院43年度台上字第392號判例，以不 超過土地及其建物申報總價年息10%為限，故原告對超過 土地法第97條第1項所規定之部分，依法並無請求權。 ⒊退步言之，被告偉曜公司自承租上開櫃位經營GBT台北鋼 彈旗艦店時起，其間與文魁數位公司、統一元氣資產管理 股份有限公司、被告松崗公司間關於租金之計算，均有明 確之約定，而系爭租金之約定即係著重櫃位地點之價值對 營業效果之影響，且該等租約對原告亦屬有效，則原告得 請求之數額，亦應依被告偉曜公司與被告松崗公司間租賃 契約中關於租金之約定，計算不當得利之數額，方屬合理 等語資為抗辯。 ⒋並聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈤被告睿怡公司部分： ⒈其自97年7月起，向被告松崗公司承租系爭3樓房屋內編號 T10櫃位，面積6.2坪，每年簽約1次，被告睿怡公司雖有 收到原告存證信函，但被告睿怡公司係因被告松崗公司提 出台灣金融資產服務限公司100年3月8日99北金職五字第 168號第2次拍賣公告通知，表示其取得系爭3樓房屋之租 期為93年9月15日起至108年9月14日止，租期內可轉租， 租約效力不容否認，被告睿怡公司與其簽約完全合法，無 須擔心等語，而與被告松崗公司在100年7月1日又簽訂1 年租約，租賃期間自100年7月1日起至101年6月30日止。 被告睿怡公司已依上開租約按月繳交租金予被告松崗公司 ，並有交付押金9萬元予被告松崗公司，並非無償使用系 爭3樓房屋內編號T10櫃位，原告請求被告睿怡公司給付其 相當於租金之損害額並不合理。再者，若被告睿怡公司與 原告另行簽訂租約，被告睿怡公司即違反與被告松崗公司 簽訂之租金，需負擔違約金及放棄未收到貨款請求權，被 告睿怡公司夾在原告與被告松崗公司之間，實在很為難。 另被告睿怡公司已於100年10月16日與原告簽訂新租約等 語資為抗辯。 ⒉並聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈥被告均威公司部分： ⒈其係自100年4月1日起向被告松崗公司承租使用系爭3樓房 屋內編號T17櫃位，面積18.74坪，經營零售業務，因被告 松崗公司並未說明其合約有效期間，故僅簽訂為期6個月 之租賃合約，租約有效期間至100年9月30日止，期間銷售 貨款由被告松崗公司代收，並從中扣除租金、水電、管理 費用後再返還銷售所得，相關租金費用均依合約按時給付 ，並無拖欠。至100年7月中旬，被告均威公司始聞原告將 接收管理，並主動與原告公司之陳為彥聯絡確認，商談未 來合約到期要可換約並調到其他位置等溝通作業，陳為彥 承諾沒有問題，但迄今並無回應。於此同時，被告均威公 司亦多次要求原出租者即被告松崗公司應出面回應相關問 題，直至100年8月25日被告松崗公司主管方協理始出面表 達將待上層決策，卻直至9月下旬始終未能答覆。在原告 及被告松崗公司均無法回覆之同時，被告均威公司於合約 到期日100年9月30日即自行撤櫃。由於被告均威公司與被 告松崗公司之合約明訂銷售所得由被告松崗公司收取，並 明訂包底以銷售金額40萬元之12%支付租金，水電及管理 費另計，並直接由銷售貨款中先行抵扣後，再於次月15日 將餘款以支票方式支付銷售所得，實為善良第三者，依正 當合約行事，且銷售所得款均由被告松崗公司代收，並無 其他利益等語置辯。 ⒉並聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈦被告皓成公司部分： ⒈其與被告松崗公司簽立廠商契約書，向被告松崗公司租用 系爭3樓房屋內編號T10-1櫃位，面積共6.2坪，約定租賃 期間自100年7月1日起至101年6月30日止，被告皓成公司 有按時繳交租金予被告松崗公司。原告與被告松崗公司應 提出系爭3樓、4樓房屋之所有權、使用權之歸屬證明，不 應波及被告皓成公司，且被告皓成公司已於100 年10月16 日與原告另簽新租約等語資為抗辯。 ⒉並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈧被告精特公司部分： ⒈系爭4樓房屋內編號T01、T02、T19櫃位，面積共245坪， 係由原所有權人新采公司出租予被告松崗公司，租期15年 （93年9月15日起至108年9月14日止），租約載明得轉租 ，嗣被告松崗公司又將系爭4樓房屋轉租予被告精特公司 設櫃經營商品使用，約定租期2年，自100年3月16日起至 102年4月30日止。本件被告松崗公司依其與新采公司之租 約既有權占有使用系爭4樓房屋，則被告精特公司向被告 松崗公司承租系爭4樓房屋內編號T01、T02、T19櫃位使用 ，亦屬有權占有。原告嗣後取得系爭4樓房屋所有權，依 民法第425條第1項規定，被告松崗公司與新采公司租約對 原告亦繼續有效，故被告松崗公司並非無權占有。而被告 松崗公司依與新采公司之租約有權轉租他人，則被告松崗 公司將系爭4樓房屋內編號T01、T02、T09櫃位轉租予被告 精特公司，被告精特公司亦屬有權占有。且系爭4樓房屋 拍賣時，拍賣公告亦明確記載該不動產現由承租人松崗公 司使用，拍定後不點交。原告拍定取得該不動產後，自應 繼承原租賃契約，故被告精特公司亦有權繼續使用系爭4 樓房屋內編號T01、T02、T19櫃位，原告主張被告無權占 用系爭房屋應無理由。 ⒉被告精特公司完全無法同意原告所為以每月每坪3,000元 計算相當於租金損害額之請求，依據被告精特公司向被告 松崗公司承租條件為每月租金包底為24萬元或營業額押佣 12%取其高者，原告所請求每月每坪3000元租金，實屬無 稽之談。 ⒊被告精特公司係依據被告松崗公司之要求於100年7月22日 擴大營業面積以招攬更多客戶回轉4樓，其面積與包底租 金無任何關係，原告卻以不同樓層皆以每坪3,000元收取 租金，殊為荒謬至極。被告精特公司在系爭3樓房屋內實 際使用面積為22.8坪，並非原告所主張之56坪。 ⒋被告精特公司與被告松崗公司簽訂合約承租系爭4樓房屋 面積共245坪，實際使用145坪（扣除公設後），但因承租 裝潢後，屋況不如預期，不斷掉落石塊、漏水，不斷與被 告松崗公司反應，但被告松崗公司並未修繕也沒有任何回 應，為了維護賣場營運、消費者安全，不斷自行縮減使用 面積，到最後使用面積只剩原本145坪的三分之一，原告 欲收取租金，理應先整理賣場或將本公司無法使用面積扣 除重新概算之。 ⒌被告精特公司所租賣場於100年11月17日手扶梯無預警被 斷電、100年12月1日公用走道一片昏暗，期間內也有口頭 告知、存證信函通知原告、被告松崗公司及訴外人亞洲大 樓管理委員會，但都未得正面回應，甚至還收到原告回寄 存證信函。被告精特公司曾在其他賣場、百貨公司設立專 櫃、門市，房屋管理者理當全面協助承租者，以增加營業 額，雙方各取所需，造成雙贏，但從未見過如此不負責任 的房屋管理者。被告精特公司理當應付房租，但必須在合 情合理狀態下，雙方協議重新簽立合約，原告取得房屋所 有權後，一方面漫天討價，一方面又斷電造成被告精特公 司無法正常營運，造成員工士氣低迷，如此作為純為逼走 被告精特公司，非屬善良房屋管理者之行徑，被告精特公 司如果支付房租給原告。 ⒍被告精特公司向被告松崗公司租用之系爭4樓房屋，租用 前破損不堪，被告精特公司因而支出前置垃圾清理費用8 萬8,000元、裝潢費用24萬4,995元、水電工程費用8萬 5,000元、地板工程費用9萬9,500元、油漆工程費用11萬 元、展示櫃訂作費用6萬4,400元、3樓地毯費用7,858元， 共69萬9,753元，被告精特公司與被告松崗公司約定上開 裝潢費用分25個月攤還，每月為2萬7,990元，但被告精特 公司實際使用12個月，尚有13個月殘餘價值必須有房屋所 有權人支付共36萬3,871元。又被告精特公司於100年3月 25日開始營運後，同年6月25日天花板即開始掉落小碎石 ，同年7月11日至同年11月12日，天花板掉落更大石塊， 且漏水、漏油，被告精特公司不得不遞減賣場使用坪數， 而100年11月17日手扶梯無預警斷電之後，被告精特公司 營業額大受影響，100年12月1日，系爭4樓房屋陷入昏暗 狀態，被告精特公司不得已於101年4月初將4樓商品撤離 至3樓拍賣，依據被告精特公司在環球購物中心營業額坪 效評估業續成長比率轉換計算，被告精特公司在系爭3樓 、4樓房屋之賣場16個月營業額應達到2,642萬6,291元， 且實際只有625萬3,714元，距離可達成營業額不足2,017 萬2,577元，原告應賠償被告精特公司裝潢費用36萬3,871 元及營業損失20,172,577元等語置辯。 ⒎並聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑵受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈨被告美活力公司部分： ⒈被告美活力公司已於101年5月14日租期屆至日搬離系爭4 樓房屋編號T04至T08櫃位，現今並無占用之情，則原告請 求被告美活力公司返還房屋，已無權利保護必要。 ⒉被告美活力公司就系爭4樓房屋內編號G03至G08之櫃位（ 即原告主張之系爭房屋內編號T04至T08櫃位），乃係向被 告松崗公司所承租，而上開櫃位最早在98年即由被告美活 力公司向被告松崗公司承租。被告美活力公司承租上開櫃 位每月租金為38萬5,000元（內含管理費3萬5,000元）， 被告美活力公司於100年6月7日開立同金額支票12張交被 告松崗公司收執。被告美活力公司並未使用系爭4樓房屋 內編號T03、T09及T13櫃位，亦未向被告松崗公司承租上 開櫃位。又依被告美活力公司與被告松崗公司簽立之櫃位 契約書第11條第8項約定，被告松崗公司保證與房屋所有 權人訂立相關租賃契約，被告美活力公司並曾向被告松崗 公司寄出律師函，請求被告松崗公司處理與原告交涉事宜 ，被告松崗公司回覆其有轉租權利，出租於被告美活力公 司完全合法，並陳明拍賣公告上已經載明該公司租賃契約 效力不容否認等語，故而，在本案訴訟終結前，被告在本 案訴訟確定之前，僅能相信被告松崗公司之詞，認定被告 在基於與被告松崗公司之合法租賃契約下，應係繼受於被 告被告松崗公司之合法租賃契約下，應係繼受於被告松崗 公司之占有權源而為有權占有，並無法確知被告美活力公 司為無權占有人，而依法應推定為善意占有人，依民法第 943條、第944條第1項及最高法院77年台上字第1208號判 決要旨，原告依據不當得利規定，請求被告返還不當得利 ，顯屬無據，同理言之，被告占有系爭4樓房屋櫃位，既 係合法善意占有，即無原告所指侵權行為之情事，原告請 求侵權行為損害賠償，亦屬無稽。 ⒊退萬步言之，如被告松崗公司經鈞院審認並無合法之占有 權利，然被告美活力公司在本案判決之前，並無法確知被 告松崗公司有無合法占有之權利、占有權源是否有瑕疵， 依民法第959條第1項規定，原告請求賠償之時間起算點應 自本案起訴狀送達被告之日起，而非原告所主張之100年5 月26日，且計算之終日，應以101年5月14日被告美活力公 司因租約屆期搬離系爭櫃位為基準，方符法理。 ⒋再被告美活力公司占用系爭4樓房屋T04至T08櫃位面積， 依臺北市建成地政事務所101年4月30日複丈成果所示，應 為363.39平方公尺，約109.9坪，故被告美活力公司占用 之實際面積應以地政機關實測之面積為準，而非以被告美 活力公司與被告松崗公司間未經實地測量之約定面積 125.82坪為準。 ⒌縱使被告美活力公司無權占用上開櫃位，使原告受有無法 使用收益該等櫃位之損害，惟該損害應以原告受有無法使 用收益即相當於租金之損害予以計算。而依土地法第97條 第1項規定，系爭櫃位之租金應以系爭4樓房屋之申報現值 及坐落基地之應有部分面積按公告土地現值為基準計算， 以不超過年息10%為限，再除以12個月，計算每月租金， 被告所應負之賠償任則應按占有面積比例計算之。原告未 檢附任何證據證明，即以1坪3,000元方式計算害額，顯屬 無據，自不可採等語資為抗辯。 ⒍並聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈩被告萬岳公司部分： ⒈其於100年6月22日向被告松崗公司承租系爭4樓房屋內編 號G14至18櫃位（即原告主張之系爭4樓房屋內編號T14至 18櫃位，如101年8月24日複丈成果圖編號G所示位置）， 面積共102.49坪，作為運動用品臨時特賣櫃位，並未租用 系爭4樓房屋內編號T12櫃位，被告萬岳公司租用系爭4樓 房屋內編號G14至G18櫃位之租賃期間為自100年7月1日起 至同年8月28日止，被告萬岳公司已於100年8月28日搬離 撤出上開櫃位。被告萬岳公司當初不清楚系爭4樓房屋所 有權移轉到原告，且因被告松崗公司表示其依舊擁有優先 承租權文件，被告萬岳公司才與被告松崗公司簽約。原告 取得系爭4樓房屋所有權後，應向被告松崗公司提出續約 或換約要求，而非向被告萬岳公司請求賠償占用系爭4樓 房屋之損害，原告之主張為無理由等語資為抗辯。 ⒉並聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動 產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。查兩造對於 原告主張其前於本院95年度執字第41908號強制執行事件拍 賣程序，以12億0,110萬元買受系爭3樓、4樓房屋及2489建 號（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號房屋地下4、5 層）建物暨其坐落基地（下合稱系爭不動產），於100年5月 26 日取得本院100年5月5日核發之北院木95執壬字第41908 號不動產權利移轉證書，於100年6月15日完成所有權移轉登 記等事實均不爭執，並有原告提出與所述相符之不動產權利 移轉證書、建物登記謄本附卷可稽（見本院卷一第32至34頁 ），堪認原告自領得上開不動產權利移轉證書之日即100年5 月26 日起取得系爭3樓、4樓房屋之所有權。 四、又上開強制執行事件係本院委託臺灣金融資產服務公司代為 公開拍賣訴外人即債務人成霖公司所有之系爭不動產，臺灣 金融資產服務公司於100年3月8日99北金職五字第168號第2 次拍賣公告通知、100年3月31日99北金職五字第168號第3次 拍賣公告通知之不動產附表使用情形欄內均有記載：「2491 、2492建號（即本件系爭3樓、4樓房屋）係作賣場相通使用 ，由新采國際開發股份有限公司（當時法定代理人為周再發 ）出租予文魁資訊股份有限公司（曾更名為統一元氣資產管 理股份有限公司，現更名為松崗資產管理股份有限公司）， 租約載明得轉租，租期自93年9月15日至108年9月14日。另 據承租人提出前所有權人周再發之使用同意書，債務人並以 上開租約之存在作為抗辯理由，故租約效力尚不容否認，抵 押權人如有異議宜另循聲請除租解決」等語，亦為兩造所是 認，且有上開拍賣公告通知附卷可稽（見本院卷一第144至 145頁反面、第239至241頁反面），並經本院調閱本院95年 度執字第41908號清償債務強制執行事件卷宗查明無訛，此 部分事實亦堪認定。且自原告取得系爭3樓、4樓房屋不動產 權利移轉證書時起，系爭3樓房屋內編號T08櫃位（面積 18.84坪）迄今仍由被告松崗公司占有使用；系爭3樓房屋內 編號T09、T13櫃位（如101年8月24日複丈成果圖編號A2、A4 所示）面積共67.58坪【計算式：（167.81平方公尺+55.60 平方公尺）×0.3025坪/平方公尺=67.581坪，小數點2位數 以下四捨五入，以下面積計算亦同】係由被告知多家公司占 有使用；系爭3樓T12（面積22.2坪）、T14、T15、T16櫃位 （面積共47.38坪）係由被告慶盛公司占有使用；系爭3樓房 屋內編號T04至T07櫃位（面積共81.8坪）係由被告偉曜公司 占有使用；系爭3樓房屋內編號T10（面積6.2坪）櫃位係由 被告睿怡公司占有使用；系爭3樓房屋內編號T17櫃位（面積 18.74坪）係由被告均威公司占有使用；系爭3樓T10-1櫃位 （面積6.2坪）係由被告皓成公司占有使用；系爭4樓T01、 T02、T19櫃位（如101年8月24日複丈成果圖編號H-1、H-2 所示，面積共604.41平方公尺，即182.89坪【計算式：( 105.57平方公尺+499.04平方公尺)×0.3025坪/平方公尺 =182.894坪】係由被告精特公司占有使用；系爭4樓房屋內 編號T04至T08櫃位（如101年8月24日複丈成果圖編號C所示 ，面積共363.39平方公尺，即109.93坪【計算式：363.39平 方公尺×0.3025坪/平方公尺=109.925坪】）係由被告美活 力公司占有使用。嗣被告知多家公司自101年5月16日起向原 告租用系爭3樓房屋T09、T13櫃位（面積68坪）；被告慶盛 公司自100年9月1日起向原告租用系爭3樓房屋內編號T14櫃 位，並於100年7月3日遷出系爭3樓房屋內編號T12、T15、T 16櫃位；被告偉曜公司自101年6月1日起向原告租用系爭3樓 T04至T07櫃位；被告睿怡公司自100年10月16日起向原告租 用系爭3樓T10櫃位；被告均威公司已於100年9月30日遷出原 占有系爭3樓房屋T17櫃位；被告皓成公司自100年10月16日 起向原告租用系爭3樓T10之1、T12櫃位；被告精特公司已於 101年7月13日遷離系爭4樓房屋內編號T01、T02、T19櫃位； 被告美活力公司於101年5月14日遷離系爭4樓房屋內T04至T 08櫃位；被告萬岳公司則係於100年6月22日與被告松崗公司 簽訂廠商合約書，向被告松崗公司承租系爭4樓房屋內編號 G14至G18櫃位（即如101年8月24日複丈成果圖G所示，面積 355.29平方公尺，即107.48坪【計算式：355.29平方公尺× 0.3025坪/平方公尺=107.475坪】，亦即原告主張之T14至 T18櫃位，下稱T14至T18櫃位），嗣被告萬岳公司已於100年 8月28日遷離等事實，均為兩造所不爭執，並有原告提出之 系爭3樓配置圖、系爭3樓、4樓房屋內現場照片附卷可稽（ 見本院卷一第35頁至43頁），復有被告慶盛公司所提出與被 告松崗公司簽立之契約期限99年7月1日起至100年6月30日止 、100年7月1日起至101年6月30日止之廠商契約書（見本院 卷一第138至143頁、第160至173頁）、被告皓成公司所提出 與被告松崗公司簽立之契約期限100年7月1日起至101年6月 30日止之廠商契約書（見本院卷一第181至189頁）、被告萬 岳公司所提出與被告松崗公司簽立之契約期限100年7月1日 至101年8月28日止之廠商契約書（見本院卷一第193至206頁 ）、被告偉曜公司與文魁數位時尚股份有限公司簽立之櫃位 合作契約書、98年11月6日廠商聯絡函（見本院卷一第264至 288頁、第289頁）、被告均威公司所提出與被告松崗公司簽 立廠商合約書節本（見本院卷一第310頁）、被告精特公司 所提出與被告松崗公司簽立之契約期限自100年3月16日起至 102年4月30日止之廠商合約書（見本院卷一第313至317頁） 、被告美活力公司所提出與被告松崗公司簽立之契約期限自 100年5月15日起至101年5月14 日止、98年11月1日起至100 年5月14日止之之櫃位契約書（見本院卷一第322至331頁、 第332至341頁）、被告知多家公司所提出其與被告松崗公司 簽立之契約期限自98年11月1日起至101年10月31日止之櫃位 契約書、其與原告簽立且經公證之租賃契約書（見本院卷二 第6至10頁、第205至208頁）附卷可憑，且經本院履勘現場 屬實，並囑託臺北市建成地政事務所製作101年4月30日、10 1年8月24日複丈成果圖可參（見本院卷㈡第137頁、第251頁 ），上開事實應堪認定為真實。至原告主張被告自100年5月 26日起占有前揭櫃位均無正當權源，且均屬惡意占有，被告 應賠償其占用期間內相當於租金之損害，並返還現仍無權占 用部分，及被告松崗公司無權占用範圍尚包括系爭3樓房屋 內編號T15至T17及系爭4樓房屋內編號T01、02、T09至T19櫃 位，被告知多家公司占用範圍尚包括101年8月24日複丈成果 圖編號A-1、A-3所示面積111.97、21.75平方公尺部分，被 告精特公司自100年7月4日起至101年7月13日止並無權占用 系爭3樓房屋內編號T15、16櫃位面積33.8坪，被告美活力公 司占用範圍尚包括系爭4樓房屋內編號T03櫃位，被告萬盛公 司占用範圍尚包括系爭4樓房屋內編號T12櫃位54.66平方公 尺及T14櫃位西側轉角突出處14.89平方公尺範圍等情，則均 為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點乃㈠被 告占有兩造不爭執櫃位部分，是否為有權占有？被告知多家 公司、慶盛公司、偉曜公司、睿怡公司、均威公司、皓成公 司、精特公司、美活力公司、萬岳公司與被告松崗公司或其 前手文魁數位時尚股份有限公司簽立之租約對於原告有無拘 束力？如無法律上原因，是否為善意占有？占用期間為何？ ㈡被告松崗公司、知多家公司、精特公司、美活力公司、萬 岳公司是否有占用上開有爭執之櫃位？占用期間及範圍為何 ？㈢若被告係惡意無權占有系爭3樓、4樓房屋櫃位，則原告 得請求之損害賠償金額為若干？ 四、本院判斷如下： ㈠被告自100年5月26日起占有兩造不爭執櫃位部分，均無正當 權源： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條前 段、中段定有明文。原告自100年5月26日起為系爭3樓、4 樓房屋之所有權人，已如前述，被告主張有權占有，應由 被告負舉證責任。 ⒉次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有 權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前 項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或 未定期限者，不適用之，89年5月5日修正施行之民法第 425條規定甚明。 ⒊本件被告松崗公司、知多家公司、慶盛公司、偉曜公司、 睿怡公司、均威公司、皓成公司、精特公司、美活力公司 、萬岳公司固辯稱其等占用之櫃位係經系爭3樓、4樓建物 原所有權人成霖建設股份有限公司公司（原名甘霖建股份 有限公司）出租予訴外人新采國際開發股份有限公司，租 賃期間自93年9月15日起至108年9月14日止，經新采國際 開發股份有限公司轉租予訴外人文魁資訊股份有限公司， 租賃期自93年9月15日起至108年9月14日止，文魁資訊股 份有限公司交由其關係企業即原名先後為文魁數位時尚股 份有限公司、統一元氣資產管理股份有限公司之被告松崗 公司經營商場作為營業使用，再由被告松崗公司轉租予被 告知多家公司、慶盛公司、偉曜公司、睿怡公司、均威公 司、皓成公司、精特公司、美活力公司、萬岳公司經營商 場使用，其等非無權占有云云，則為原告所否認。經查被 告雖提出上揭台灣金融資產服務公司第2次、第3次拍賣通 知、廠商契約書、櫃位契約書為證，並據被告知多家公司 提出甘霖建設份有限公司93年9月15日出具之同意書（見 本院卷二第5頁）、被告松崗公司提出甘霖建設股份有限 公司與新采國際開發股份有限公司93年3月15日簽立之房 屋租賃契約書、新采國際開發股份有限公司與文魁資訊股 份有限公司93年3月15日簽立之房屋租賃契約書（見本院 卷二第第115至117頁、第118至119頁）為證，惟查系爭3 樓、4樓房地之原所有權人為成霖建設股份有限公司，而 成霖建設股份有限公司與新采國際開發股份有限公司所簽 房屋租賃契約書係於93年3月15日訂立，租賃期間自係93 年9月15日起至108年9月14日止共15年，核屬民法債編修 正施行後訂立之不動產租賃契約，其期限逾5年，且原告 主張該租約未經公證乙節，亦為被告所不爭執，參以本院 95年度執定41908號執行事件卷內亦查無該租賃契約經公 證之資料，堪認成霖建設股份有限公司與新采國際開發股 份有限公司間之租賃契約，既未經公證，依民法第425條 第2項規定，至原告100年5月26日取得本院民事執行處核 發之系爭3樓、4樓房屋權利移轉證書時止，已逾5年，即 失其效力，不得對抗原告（即受讓系爭3樓、4樓房屋所有 權人）。而新采國際開發股份有限公司既將系爭3樓、4樓 房屋於93年9月15日轉租予文魁資訊股份有限公司，並經 文魁資訊股份有限公司交由其關係企業即被告松崗公司（ 原名文魁數位時尚股份有限公司）轉租予本件其他被告， 換言之，自100年5月26日起新采國際開發股份有限公司即 屬無權占有，向新采國際開發股份有限公司承租系爭3樓 、4樓房屋之文魁資訊股份有限公司亦自100年5月26日起 屬無權占有，依文魁資訊股份有限公司指示占有系爭3樓 、4樓房屋之被告松崗公司自亦自100年5月26日起即屬無 權占有，向被告松崗公司承租系爭3樓、4樓房屋之被告知 多家公司、被告慶盛公司、被告偉曜公司、被告睿怡公司 、被告均威公司、被告皓成公司、被告精特公司、被告美 活力公司、被告萬岳公司亦自100年5月26日起均屬無權占 有。 ⒋雖被告另辯稱原告應受臺灣金融資產服務公司第2次、第3 次拍賣公告上所載「拍定後不點交」之拘束云云。惟按「 系爭房屋既經法院拍賣，由被上訴人標得，並辦畢所有權 移轉登記，上訴人自不得以其與原所有人間之買賣權利義 務關係，對抗被上訴人。上訴人繼續占用系爭房屋，對於 被上訴人而言，不能認有合法之權源。至於拍賣公告載明 拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而 已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求上訴人遷讓 」，此有最高法院70年度台上字第19號判決要旨可供參照 。本件臺灣金融資產股務公司之拍賣公告上雖載明拍定後 不點交，惟此部分核屬係告知投標人因執行債務人（成霖 建設股份有份公司）主張就執行標的物有租賃關係存在， 執行法院於拍定後不負責點交而已，非謂以拍定人須繼受 租賃契約為拍賣條件，或買受人於取得所有權不得依法請 求占有人遷讓為條件。蓋執行法院就抵押物所為之拍賣及 投標人應此拍賣而為之投標，其性質雖與買賣之法律行為 無異，惟執行標的物之承租人並非拍賣之買賣法律行為當 事人，法院之拍賣公告亦非可視為承租人之意思表示，承 租人自無從依拍賣公告，就其內容與拍定人成立意思表示 之合致，自無違反誠信原則之可言。被告此部分抗辯，並 無可取。是被告仍執該租賃契約、台灣金融資產服務公司 第2、3次拍賣通知抗辯其等為有權占有系爭3樓、4樓承租 範圍櫃位云云，即非可採。 ⒌又被告松崗公司迄今仍占用系爭3樓房屋內編號T08櫃位， 已如前述，則原告本於所有權之返還請求被告松崗公司返 還占用系爭3樓房屋內編號T08櫃位，核屬有據。至原告請 求被告美活力公司返還系爭4樓房屋內編號T04至T08櫃位 部分，因被告美活力公司辯稱其已於101年5月14日搬離乙 節，原告並未否認，且原告亦未舉證證明上開櫃位迄今仍 為被告美活力公司占用，是被告美活力公司既未占用該等 櫃位，則原告請求被告美活力公司返還系爭4樓房屋內編 號T04至T08櫃位，即屬無據。 ㈡原告主張被告松崗公司無權占用範圍尚包括系爭3樓房屋內 編號T15至T17及系爭4樓房屋內編號T01、T02、T09至T19櫃 位，被告知多家公司占用範圍尚包括101年8月24日複丈成果 圖編號A-1、A-3所示面積111.97、21.75平方公尺部分，被 告精特公司自100年7月4日起至101年7月13日止並無權占用 系爭3樓房屋內編號T15、16櫃位面積33.8坪，被告美活力公 司占用範圍尚包括系爭4樓房屋內編號T03櫃位，被告萬盛公 司占用範圍尚包括系爭4樓房屋內編號T12櫃位54.66平方公 尺及T14櫃位西側轉角突出處14.89平方公尺範圍等情，則為 上開被告所否認，且於本院101年2月16日至系爭3樓、4樓房 屋履勘現場時，被告知多家公司只係使用系爭3樓房屋內101 年8月24日複丈成果圖編號A-3所示廊道通行，並未設置任何 障礙物阻止他人使用該處，而編號A-1部分則為露臺，僅有 被告知多家公司一廣告看板立於其上，並無擺放被告知多家 公司物品，而被告美活力公司亦僅占有系爭4樓房屋內編號 T04至T08櫃位，面積共109.93坪，並未占有系爭4樓房屋內 編號T03號櫃位，系爭4樓房屋內T03、09櫃位並非被告美活 力公司使用範圍，被告松崗公司亦未占用，系爭4樓T14至 T18櫃位於被告萬岳公司在100年8月28日遷離後，上開櫃位 並無人使用，系爭4樓T10、T12櫃位現無人使用，T11櫃位則 係柱面上貼有被告精特公司之大網家居生活館海報及方向指 示看板，被告精特公司、松崗公司均未占有該部分妨礙他人 通行等情有勘驗筆錄在卷可按，而原告之訴訟代理人當場亦 不爭執，參以被告知多家公司於101年5月16日與原告另簽之 新租約所約定其承租範圍即原使用範圍，面積68坪，與101 年8月24日複丈成果圖編號A-2、A-4所示範圍面積167.81平 方公尺、55.60平方公尺（合計223.41平方公尺，換算相當 於67.58坪【計算式：223.41平方公尺×0.3025坪/平方公尺 =67.58坪】相當等情，益徵A-1、A-3並非被告知多家公司使 用範圍。另原告雖提出系爭4樓房屋內T12櫃位照片2幀（本 院卷二第274頁），主張被告萬岳公司有使用該櫃位，然為 被告萬岳公司所否認，且觀諸該2幀現場照片均係100年7月6 日所拍，固堪認係拍攝T12櫃位，且該櫃位有放置衣架掛放 衣物，惟並無被告萬岳公司之名稱，實難據此即認被告萬岳 公司於100年7月1日至同年8月28日均有占用系爭4樓房屋內 編號T12櫃位，至原告主張被告萬岳公司亦有占用系爭4樓 T14櫃位西側轉角突出處14.89平方公尺範圍等情，則為被告 萬盛公司所否認，且原告亦未舉證以實其說，自不足為有利 原告之認定。是原告所舉證據不足以證明被告松崗、知多家 公司、美活力公司、萬岳公司有占用該等有爭執櫃位之事實 ，是原告主張被告松崗公司應返還系爭3樓房屋內編號T15 至T17及系爭4樓房屋內編號T01、T02、T09至T19櫃位，被告 美活力公司應返還系爭4樓房屋編號T03至T08櫃位，及被告 應給付占用上開櫃位之損害金額，即屬無據。 ㈢被告松崗公司應自應100年5月26日起就占用系爭3樓房屋內 編號T08櫃位負賠償責任及返還不當得利之義務，被告知多 家公司、慶盛公司、偉曜公司、睿怡公司、均威公司、皓成 公司、精特公司、美活力公司、萬岳公司應自訴訟繫屬時起 （即100年8月17日起），就占用系爭3樓、4樓房屋櫃位部分 負賠償責任及返還不當得利之義務： ⒈被告松崗公司部分： 查系爭3樓、4樓房屋原所有權人成霖建設股份有限公司與 承租人新采國際開發股份有限公司所簽立租賃期限自93年 9月15日起至108年9月14日止之租賃契約，因未經公證， 且於原告在100年5月26日取得本院民事執行處核發之系爭 3樓、4樓房屋權利移轉證書時止，已逾5年，該租約即失 其效力，不得對抗原告，自100年5月26日起新采國際開發 股份有限公司即屬無權占有，向新采國際開發股份有限公 司承租系爭3樓、4樓房屋之文魁資訊股份有限公司亦自 100年5月26日起亦屬無權占有，依文魁資訊股份有限公司 指示占有系爭3樓、4樓房屋之被告松崗公司自亦自100年5 月26日起亦屬無權占有，已如前述，且為被告松崗公司所 明知，則被告松崗公司為惡意占有人，被告松崗公司應自 100年5月26日起至返還系爭3樓房屋內T8櫃位之日止，給 付其無權占有上開櫃位致原告所受損害之賠償。 ⒉被告知多家公司、慶盛公司、偉曜公司、睿怡公司、均威 公司、皓成公司、精特公司、美活力公司、萬岳公司對於 原告，於原告起訴前得主張其為善意占人： 原告請求被告知多家公司、慶盛公司、偉曜公司、睿怡公 司、均威公司、皓成公司、精特公司、美活力公司、萬岳 公司給付損害賠償部分，經查上開被告於原告起訴前，就 占用系爭3樓、4樓房屋櫃位與被告松崗公司定有租約，並 抗辯即使上開租約書對於原告並無拘束力，惟其亦有理由 相信自己為有占有之權源，從而其亦應屬善意占有，依法 得為占有物之使用收益，無返還不當得利之義務等語。依 當時客觀情事，依台灣金融資產服務公司之拍賣公告及被 告松崗公司之函覆，被告知多家公司、慶盛公司、偉曜公 司、睿怡公司、均威公司、皓成公司、精特公司、美活力 公司、萬岳公司非無相當理由相信其等與被告松崗公司之 租約得對抗原告，且上開被告於原告起訴前均有依租約繳 交租金予被告松崗公司，而非全無足以善意信賴之基礎。 即使事後證明原所有人成霖建設股份有限公司與新采國際 開發股份有公司間之租賃契約對原告並無拘束力，惟被告 知多家公司、慶盛公司、偉曜公司、睿怡公司、均威公司 、皓成公司、精特公司、美活力公司、萬岳公司誤信其等 有占有之合法權源，縱或有未進一步查證之過失，仍不能 因此即謂其等非屬善意，則上開被告抗辯其等係屬善意占 有人，應屬可採。 ⒊被告知多家公司、慶盛公司、偉曜公司、睿怡公司、均威 公司、皓成公司、精特公司、美活力公司、萬岳公司固均 為善意占有人，惟自本件訴訟拘束之時起，應視為惡意占 有人，給付相當租金之不當得利： ⑴按善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得為占有 物之使用及收益，民法第952條定有明文。其因此項占 有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不 當得利可言。是占有人因此項使用所獲得之利益，對於 所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定，不 當得利規定於此無適用之餘地。僅在其占有為惡意時， 對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，此時即應 依不當得利之規定，返還其所受利益（最高法院77年度 台上字第1208號判決、91年度台上字第1537號判決參照 ）。而原為善意占有人，於本權訴訟敗訴時，自其訴訟 拘束發生之日起，視為惡意占有人，應負返還占有物孳 息之義務，此就民法第958條、第959條之規定觀之甚明 。從而，如係向非權利人善意買受，其始係居於善意占 有人之地位者，於本權訴訟受敗訴之判決確定時，自其 訴訟拘束發生之日起，即應視為惡意占有人，所有權人 自得於本權訴訟拘束發生之日起，請求占有人返還孳息 （最高法院42年台上字第1213號判例意旨參照）。且民 法第958條所稱惡意占有人應返還之孳息，除法定孳息 及天然孳息外，亦包括占有物之使用利益本身（見王澤 鑑著，民法物權第二冊，第324頁）。查本件被告知多 家公司、慶盛公司、偉曜公司、睿怡公司、均威公司、 皓成公司、精特公司、美活力公司、萬岳公司雖均得認 係善意占有人，已如前述，惟其等既應受不利之判決， 則依上開說明，應自訴訟繫屬時，即自100年8月17日起 起，均應視為惡意占有人，並各自斯時起負返還使用系 爭房屋占有部分利益之義務。 ⑵原告請求被告松崗公司、美活力公司給付附表20所示相 當租金之不當得利，並非有據： 經查被告松崗公司並未占有系爭3樓房屋內編號T15、16 櫃位及系爭4樓房屋內編號T01、T02、T10至17櫃位，已 如前述，被告美活力公司自101年5月15日起即未再占有 系爭4樓房屋內編號T03至T08櫃位，則原告請求其給付 占有使用系爭房屋之不當得利，自屬無理由。 ⒋被告應返還相當租金之賠償數額，審酌如下： ⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息10%為限，土地法第97條第1項固有明文，然該 條文立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有 權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋 租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護 承租人」，是該條文限制房屋租金之立法政策係基於居 住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利 國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環 境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人， 使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則 該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始 有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤， 並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之 保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；又營業用房 屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納 之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈 之商業利益，自非一般居住用房屋可比，且營業用房屋 之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大 資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之 利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金 之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營 業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之 原意；復就土地法第3章房屋及基地之立法結構觀之， 土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住 宅而言；再者我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與 往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由 之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮， 故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之 房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨， 最高法院92年度台簡上字第20號著有裁判闡述詳明。 ⑵本件系爭3樓、4樓房屋為賣場使用，此為兩造所不爭執 ，業如前述，均為被告用以營業獲取利潤之用，並非供 居住，非唯建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住 宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，與人 民安居之基本需求及生存權之保障無涉，參以被告知多 家公司、慶盛公司、偉曜公司、睿怡公司、均威公司與 原告另訂租約所約定價金係以每月每坪租金3,000元計 算，被告顯有負擔上開金額租金之能力，且被告將系爭 3樓、4樓櫃位作為賣場，核屬營利行為暨被告松崗公司 資本額為20億元、知多家公司資本額為3,600萬元、被 告慶盛公司資本額為1,500萬元、被告被告偉曜公司資 本額2,000萬元、被告睿怡公司資本額為50萬元、被告 均威公司、皓成公司之資本額各為100萬元、被告精特 公司資本額為850萬元、被告美活力公司資本額為1,000 萬元、被告萬岳公司資本額為2,500萬元，此觀卷附被 告公司變更登記事項卡所載即明，並佐以被告知多家公 司在台設有10家分店、被告萬岳公司全台設有15 家門 市、被告精特公司自承在其他賣場、百貨公司設立專櫃 、門市（見本院卷二第245頁），足見被告均擁龎大資 金、巿場優勢，並非為經濟上之強者，且可獲取相當之 利潤，依上開說明，系爭建物之租金均不在土地法第97 條第1項限制範圍內。 ⑶被告松崗公司自100年5月26日起至同年8月17日止無權 占有系爭3樓房屋T08櫃位，面積18.84坪；被告知多家 公司自100年8月17日起惡意無權占有系爭3樓房屋內T03 、T09櫃位如101年8月24日複丈成果圖編號A-2、A-4所 示部分，面積共67.58坪；被告慶盛公司自100年8月17 日起至100年8月31日止惡意無權占有系爭3樓房屋內編 號T14櫃位，面積22.2坪；被告偉曜公司自100年8月17 日起至101年5月31日止，惡意無權占有系爭3樓房屋內 編號T04至T07櫃位，面積81.8坪；被告睿怡公司自100 年8 月17日起至100年10月15日止，惡意無權占有系爭3 樓房屋內編號T10櫃位面積6.2坪；被告均威公司自100 年8月17日起至100年9月30日止，惡意無權占有系爭3樓 房屋內編號T17櫃位，面積18.74坪；被告皓成公司自 100年8 月17日起至100年10月15日止，惡意無權占有系 爭3樓房屋內編號T10-1櫃位，面積6.2坪；被告精特公 司自100 年8月17日起至101年7月13日止，惡意無權占 有系爭3樓房屋內編號T15、T16櫃位面積共33.79坪及系 爭4樓房屋內編號T01、T02、T19櫃位面積共182.89坪； 被告美活力公司自100年8月17日起至101年5月14日止， 惡意無權占有系爭4樓房屋內編號T04至T08櫃位面積共 109.93坪；被告萬岳公司自100年8月17日起至同8月28 日止，惡意無權占系爭4樓房屋內編號T14至T18櫃位， 面積共107.48坪；且被告松崗公司自100年8月18日起迄 今仍繼續無權占用系爭3樓房屋內編號T08櫃位，此經本 院審認如前，被告於上開占用期間分別受有相當於系爭 櫃位使用對價之利益，致原告受有損害，殆無疑義。 ⑷本院審酌系爭3樓、4樓房屋拍定價額分別1億2,011萬元 ，為賣場使用，位在臺北市○○區○○○路○段、臺北 車站對面，比鄰百貨公司、商業辦公大樓，周邊商店、 餐館林立，人潮車流頻繁，商業活動興盛，坐落之基地 即臺北市○○區○○段0○段000地號土地，權利範圍萬 分之935之拍定價額更高達8億5,278萬1,000元，此觀權 利移轉證書所載即明，該區商用大樓市場租金行情每坪 每月3,000元，有原告與被告簽立租賃契約書可參，認 為被告就系爭房屋所受相當於租金之利益，以每坪每月 3,000元計算為適當。 ⑸則被告惡意無權占有系爭房屋部分，受有相當於租金之 不當得利，金額如附表一所示。 ⑹至被告雖辯稱該公司所受利益之計算尚應扣除該公司業 已支付予被告松崗公司之租金云云，然被告知多家公司 、慶盛公司、偉曜公司、睿怡公司、均威公司、皓成公 司、精特公司、美活力公司、萬岳公司與被告松崗公司 間就系爭3樓、4樓房屋內其等各自使用櫃位所訂租賃契 約，對於原告不生效力，前業敘明，被告知多家公司等 自不得以依該租賃契約支付予被告松崗公司之租金對原 告為任何主張，被告此部分所辯，仍無可採。惟被告知 多家公司等自得依其與被告松崗公司間之法律關係解決 ，附此敘明。 ⑺至被告松崗公司辯稱系爭3樓、4樓房屋內之裝潢、冷氣 、空調、電燈、電器、電梯等設備均係其出資購買、施 工及保養、維護，均屬被告松崗公司所有，原告並未買 受該部分，原告就此獲有高達1億2,000餘萬元之利益， 就被告松崗公司此部分之依民法第334條規定，就原告 請求賠償部分主張抵銷。惟按「因故意侵權行為而負擔 之債，其債務人不得主張抵銷」，民法第339條定有明 有。而被告松崗公司明知其係依文魁資訊股份有限公司 指示而占有文魁資訊股份有限公司向新采國際開發股份 有限公司轉租之系爭3樓、4樓房屋，而新采國際開發股 份有限公司與原所有人成霖建設股份有限公司所簽租約 迄100年5月25日原告取得系爭3樓、4樓房屋權利移轉證 明書時，已逾5年，且未經公證，自無對抗告原告之效 力，其為惡意占有，卻仍繼續占有，並繼續向被告知多 家公司等收取租金至100月9月間之租金，此據被告知多 家等公司陳明在卷，且為被告松崗公司所不爭執，堪認 被告松崗公司係故意侵害原告之所有權，而繼續占用系 爭房屋，致原告受有損害，是被告松崗公司有故意侵權 行為之情事，已如前述，是依上開規定，被告松崗公司 不得為抵銷之主張。 八、綜上所述，原告本於返還無權占有物及侵權行為、不當得利 之法律關係，請求被告松崗公司、被告美活力公司返還系爭 3樓、4樓房屋內附表18所示櫃位，及被告松崗公司、知多家 公司、慶盛公司、偉曜公司、睿怡公司、均威公司、皓成公 司、精特公司、美活力公司、萬岳公司給付如附表19、20所 示無權占用期間內相當於租金之賠償金額，就原告請求被告 松崗公司返還系爭3樓房屋內編號T08櫃位，及自100年5月26 日起至返還日止之不當得利，及被告松崗公司、知多家公司 、慶盛公司、偉曜公司、睿怡公司、均威公司、皓成公司、 精特公司、美活力公司、萬岳公司給付無權占用期間內相當 於租金之賠償金額（詳如附表一所示）部分為有理由，應予 准許。其餘返還所有物、不當得利、損害賠償及遲延利息部 分為無理由，應予駁回。 九、原告就訴之聲明第2項（即附表19所示金額）陳明願供擔保 聲請宣告假執行，被告松崗公司、知多家公司、慶盛公司、 偉曜公司、睿怡公司、均威公司、精特公司、萬岳公司亦陳 明願供擔保聲請免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律 規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行 之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。 十、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或 防禦方法；未經援用及調查之證據，經本院斟酌後，認為均 不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此 敘明。 十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依 民事訴訟法第79條前段，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 12 月 28 日 民事第二庭 法 官 陳慧萍 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 12 月 28 日 書記官 黃靖雅 附表一： ┌──┬───────┬───────┬──────┬─────┬──────┬────────┬─────────┐ │編號│ 被 告 │ 占用櫃位 │每坪每月租金│ 占用面積 │ 每月總額 │ 占 用 期 間 │ 應賠償金額 │ │ │ │ │ （新臺幣） │ （坪） │ │ （民國） │ （新臺幣） │ ├──┼───────┼───────┼──────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤ │ 1 │被告松崗公司 │系爭3樓房屋內 │ 3,000元 │ 18.84 │ 5萬6,520元 │100年5月26日起至│15萬4,974元（5萬 │ │ │ │編號T08櫃位 │ │ │ │100月8月17日止（│6,520元/月×2月+5 │ │ │ │ │ │ │ │共2月23日）及自 │萬6,520元/月×23 │ │ │ │ │ │ │ │100年8月18日起至│/31月），及自100年│ │ │ │ │ │ │ │返還左列櫃位之日│8月18日起至返還左 │ │ │ │ │ │ │ │止 │列櫃位之日止，每月│ │ │ │ │ │ │ │ │給付5萬6,520元。 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼───────┼──────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤ │ 2 │被告知多家公司│系爭3樓房屋內 │ 3,000元 │ 67.58 │20萬2,740元 │100年8月17日起 │181萬7,902元（20萬│ │ │ │編號T09、T13櫃│ │ │ │至101年5月15日止│2,740元/月×8月+20│ │ │ │位 │ │ │ │（共8月又2日） │萬2,740元/月×29/ │ │ │ │ │ │ │ │ │30月） │ ├──┼───────┼───────┼──────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤ │ 3 │被告慶盛公司 │系爭3樓房屋內 │ 3,000元 │ 22.20 │ 6萬6,600元 │100年8月17日起至│3萬8,671元（6萬 │ │ │ │編號T14櫃位 │ │ │ │同年8月31日止（ │6,600元/月×18/31 │ │ │ │ │ │ │ │共18日） │月）。 │ ├──┼───────┼───────┼──────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤ │ 4 │被告偉曜公司 │系爭3樓房屋內 │ 3,000元 │ 81.80 │24萬5,400元 │100年8月17日起至│232萬7,342元（24萬│ │ │ │編號T04至T07櫃│ │ │ │101年5月31日止（│5,400 元/月×9月 │ │ │ │位 │ │ │ │共9月又15日） │+24萬5,400元/月× │ │ │ │ │ │ │ │ │15/31月） │ ├──┼───────┼───────┼──────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤ │ 5 │被告睿怡公司 │系爭3樓房屋內 │ 3,000元 │ 6.20 │ 1萬8,600元 │100年8月17日起至│3萬6,600元（1萬8, │ │ │ │編號T10櫃位 │ │ │ │同年10月15日止（│600元/月×1+1萬8, │ │ │ │ │ │ │ │共1又30/31月） │600元/月×30/31月 │ │ │ │ │ │ │ │ │）。 │ ├──┼───────┼───────┼──────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤ │ 6 │被告均威公司 │系爭3樓房屋內 │ 3,000元 │ 18.74 │ 5萬6,220元 │100年8月17日起至│8萬6,204元（5萬6, │ │ │ │編號T17櫃位 │ │ │ │同年9月30日止（ │220元/月×1+5萬6, │ │ │ │ │ │ │ │共1月又16日） │220元×16/30）。 │ ├──┼───────┼───────┼──────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤ │ 7 │被告皓成公司 │系爭3樓房屋內 │ 3,000元 │ 6.20 │ 1萬8,600元 │100年5月26日起至│3萬6,600元（1萬8, │ │ │ │編號T10-1櫃位 │ │ │ │同年9月30日止（ │600元/月×1+1萬8, │ │ │ │ │ │ │ │共1月又16日） │600元/月×30/31月 │ │ │ │ │ │ │ │ │）。 │ ├──┼───────┼───────┼──────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤ │ 8 │被告精特公司 │⑴系爭3樓房屋 │ 3,000元 │⑴33.80坪 │⑴10萬1,400 │⑴⑵均自100年8月│598萬2,273元（65萬│ │ │ │內編號T15、T16│ │；⑵182.88│元；⑵54萬 │17日起至101年7 │0,040元/月×10月+6│ │ │ │櫃位；⑵系爭4 │ │坪。合計 │8,640元。合 │月13日止（共10月│5萬0,040元/月×28/│ │ │ │樓房屋內T01、 │ │216.68坪 │計65萬0,040 │又28日） │31月） │ │ │ │T02及T19櫃位 │ │ │元 │ │ │ ├──┼───────┼───────┼──────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤ │ 9 │被告美活力公司│系爭4樓房屋內 │ 3,000元 │ 109.93 │32萬9,790元 │100年8月17日起至│293萬6,195元（32萬│ │ │ │編號T03至T08櫃│ │ │ │101年5月14日止（│9,790元/月×8+32萬│ │ │ │位 │ │ │ │共8月又28日） │9,790元/月×28/31 │ │ │ │ │ │ │ │ │月） │ ├──┼───────┼───────┼──────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤ │ 10 │被告萬岳公司 │系爭4樓房屋內 │ 3,000元 │ 107.48 │32萬2,440元 │100年8月17日起至│12萬4,815元（32萬 │ │ │ │編號T14至T18櫃│ │ │ │同年8月28日止（ │2,440元/月×12/31 │ │ │ │位 │ │ │ │共12日） │） │ └──┴───────┴───────┴──────┴─────┴──────┴────────┴─────────┘