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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度重訴字第93號 原　　　告　劉蕙琪 訴訟代理人　成介之律師 複代理人　　余振國律師 被　　　告　莊羚 　　　　　　標柱房屋仲介股份有限公司 上　1　人 法定代理人　楊朝堂 共　　　同 訴訟代理人　吳宏山律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國100年11月18 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： （一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請 求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者 ，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定 有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加 之訴與原訴之主要爭點有其共同性及關聯性，各請求利 益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求 之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內 具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理時予以利 用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審 理，進而為統一解決紛爭者（最高法院92年度臺抗字第 394號、95年度臺抗字第587號裁定參照）。 （二）經查，原告原起訴聲明第項為：「被告應連帶給付原 告新臺幣（下同）1500萬元，及自起訴狀繕本送達被告 之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」，嗣於 本院審理中具狀追加第項聲明：「被告標柱房屋仲介 股份有限公司（下稱標柱公司）應給付原告112萬9000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息」（見本院卷㈠第47頁），被告雖表示 不同意追加，惟原告追加之訴與原訴均係本於其委託被 告標柱公司代為議價購買系爭房地，與訴外人黃勇盛（ 業據撤回）所訂立之不動產買賣契約經解除後，兩造間 之法律關係為基礎事實，其原所提之證據資料仍得相互 援用，應認基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項 第2款規定，其所為追加自應予准許。又原告復於民國 100年7月15日具狀變更聲明第項為：「被告應連帶給 付原告440萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息」（見本院卷㈠第306頁） ，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，尚無 不合，亦應予准許，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： （一）原告透過被告標柱公司業務員即被告莊羚，於99年10月 14日與黃勇盛簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），以 2億2580萬元購買坐落臺北市○○區○○段2小段423、 424地號土地及其上同小段286建號（門牌號碼為臺北市 ○○路○○○號）建物（下稱系爭房地），原告願意買受 系爭房地係因被告莊羚隱匿及謊稱系爭房地之重要交易 事項，使原告誤以為系爭房地確有2億餘元之價值、得 於近期都更完成及至少銀行貸款2億元，致使原告陷於 錯誤而與黃勇盛簽訂系爭買賣契約，因而支付訴外人黃 勇盛1500萬元，原告於買受系爭房地後，因被告莊羚遲 遲無法依承諾辦理貸款完竣，原告因而發現被告莊羚之 詐欺事實，經原告與被告數度協調未果，原告遂於100 年1月6日向訴外人黃勇盛撤銷系爭買賣契約，被告莊羚 既係以詐欺之行為使原告陷於錯誤而支付1500萬元，乃 屬侵權行為，原告得依侵權行為之法律關係請求賠償， 又依不動產經紀業管理條例第26條規定：「因可歸責於 經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時， 由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或 代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀 業應與經紀人員負連帶賠償責任」，被告莊羚為被告標 柱公司之經紀人員，亦為受僱人，被告莊羚既有侵權行 為，則被告標柱公司自應依前開規定及民法第188條規 定負連帶賠償責任。 （二）又原告前因與被告標柱公司、莊羚簽署買賣議價委託書 （下稱系爭議價委託書），約定系爭房地之擬購入價格 為2億元，若於賣方同意出賣前，買方撤回議價者，被 告2人即須立即將100萬元之議價保證金退還原告，嗣於 99年10月12日凌晨2點58分，原告以原證6之簡訊向被告 莊羚明確表示因價格不符預期之2億元，故不想購買系 爭房地了，申言之，原告上開表示實已符合議價保證金 100萬元之取回條件，故被告標柱公司即應退還該保證 金無疑，爰依系爭議價委託書及不當得利之規定，請求 被告標柱公司返還100萬元。 （三）另被告標柱公司、莊羚均係專營房屋仲介之從業人員， 其為原告仲介購買系爭房地，就仲介報酬上，由原告於 系爭買賣契約簽訂同時支付其2人共12萬9000元，故原 告與被告標柱公司間成立居間契約，原告係委託人，而 被告標柱公司為居間人，被告莊羚為被告標柱公司之受 僱人，其於居間過程中，實有如上述違背居間忠實義務 之情事，依民法第571條規定，固不得請求報酬，惟委 託人已先行支付報酬者，得依民法第179條之不當得利 請求返還，為此，爰依不當得利、不動產經紀業管理條 例第26條規定及侵權行為之法律關係提起本件訴訟等語 。並聲明：㈠被告應連帶給付原告440萬元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息。㈡被告標柱公司應給付原告112萬9000元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之 利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）否認被告莊羚隱匿及謊稱系爭房地之重要交易事項： ⒈請原告具體指出，被告莊羚隱匿及謊稱系爭房地之重要 交易事項是指哪些重要交易事項？被告莊羚隱匿了哪部 分之重要交易事項？被告莊羚謊稱了哪部分之重要交易 事項？再者，原告曾於99年8月10日委請被告莊羚代為 仲介銷售門牌號碼臺北市○○區○○路3段165- 1號6樓 之6、臺北市○○區○○路3段165-1號6樓之2、臺北市 ○○區○○○路○段○○巷○○號3樓等3戶房地，被告莊羚 於99年8月27日順利仲介售出其中臺北市○○區○○路3 段165-1號6樓之6房地，另兩戶房地則續代為仲介銷售 中，於上開仲介期間，原告向被告莊羚表示，渠多年來 在海外之所得資金，希望部分匯回臺灣購置不動產，委 請被告莊羚代為尋求合適物件，於99年9月2日代尋得臺 北市○○○路○段○○○○號房屋1棟，原告出價1億6500萬 元，並出具買賣議價委託書予被告莊羚，惟最終未能談 攏價格，而未成交，嗣被告莊羚又陸續介紹幾件不動產 ，原告均不滿意，直至被告莊羚代尋得系爭房地，經被 告莊羚向地政事務所調得建築改良物勘測成果圖及土地 、建物所有權等登記資料，詳細說明產權之各項內容後 ，原告甚為滿意，出價2億元，向出賣人議價，經數日 溝通後，原告同意以2億2580萬元成交，於99年10月14 日買賣雙方簽立系爭買賣契約，由此可知，原告在臺北 市有多棟不動產，對臺北市不動產之交易環境、交易價 格等凡與買賣有關之事項，均相當瞭解，且系爭房地之 仲介成立，並非被告莊羚與原告間之唯一交易物件，在 交易系爭房地之前，被告莊羚已曾受原告委託代為處理 原告所有之上開3件不動產，被告莊羚當然必戰兢、誠 信且以最好之服務，為原告處理交易事務，必不致有任 何隱匿、謊稱或誤導之行為，而以原告對不動產交易之 熟悉與認識，亦不會受有任何不當之欺矇。 ⒉否認被告莊羚有向原告表示系爭房地至少銀行貸款2億 元，請原告舉證證明，否則徒託空言，顯不足採： ⑴被告莊羚係房屋仲介業之經紀營業員，以仲介房屋為服 務範圍，至於是否需貸款，貸款多少，及向哪家銀行申 請貸款，是買受人自己決定，概與經紀營業員無涉，亦 無權予以置喙，又系爭房地可向銀行貸款若干？除不動 產本身之價值外，尚取決於貸款人之信用等個人因素， 原告指稱，被告莊羚使原告誤以為至少銀行可貸款2億 元云云，顯不實在，實為虛捏之主張，此外，系爭買賣 契約第2條第2項之付款方式，就第4期尾款2億元，明白 約定：「....，核貸額度不足支付尾款者，其差額甲方 （指原告）應於完稅前1次給付乙方」，原告於簽訂系 爭買賣契約時，既已同意就銀行核貸額度若不足支付尾 款2億元時，其差額應於完稅前1次付清予出賣人，顯見 被告莊羚並無向原告表示，至少銀行可貸2億元之情事 ，應毋庸贅言。 ⑵否認原告曾當場向被告標柱公司及莊羚表示其購屋頭期 款不足，至少需2億元以上之銀行貸款，請原告舉證， 何時及何地向被告為如上之表示？被告莊羚交付予原告 之原證4「博愛透天不動產說明書」，其上雖記載「銀 行設定2億4000萬元」，但此為被告莊羚據實揭露系爭 房地上業已設定2億4000萬元之銀行抵押權，即賣方黃 勇盛就系爭房地前已向銀行為2億4000萬元之抵押權設 定，被告莊羚提供原證4之說明書，係為於買賣雙方達 成交易前，盡忠實說明義務，向地政事務所調閱不動產 謄本，依謄本所登錄之抵押權設定內容，轉填寫於原證 4之說明書上，概與原告若購買系爭房地日後擬向銀行 貸款多少無關，且從該說明書右下角之重點1：「層數 1-3F、4F加蓋」，重點2：「現狀租金每月19萬」之記 載，即可清楚看出，此欄位之內容，完全是系爭房地 之現況說明，原告比對謄本之記載即一清二楚，而與買 方若達成交易，日後可向銀行貸款多少無關，原告指鹿 為馬，顯不足採。 ⑶原告於購買系爭房地前，業已自行先向兆豐國際商業銀 行（下稱兆豐銀行）敦南分行趙明凱經理表示，希望能 貸款2億元並有優惠利率（此亦為坊間買者之習慣，需 貸款者，均會先以擬購物件之資料向銀行徵詢貸款額度 及利率多少？），被告莊羚接到兆豐銀行告知利率1.67 ％，可寬限2年不還本，即轉知此消息予原告，原證7之 訊息，被告莊羚只是單純之代為轉知而已，原證7之簡 訊時間為99年10月12日，而系爭買賣契約簽訂於2日後 之99年10月14日，在買賣雙方尚未完成簽約之前，縱然 是銀行，亦不敢向原告保證同意放貸2億元，放貸利率 為1.67％，何況此2億元之貸款額度，亦已逾分行之權 限，必送至總行審核，分行至多僅能向客戶表示，依據 物件資料，貸得多少或沒問題，但絕不可能向客戶保證 可貸多少，兆豐銀行敦南分行係原告早有往來、自行接 洽之銀行，2億元之貸款金額係原告自己向兆豐銀行提 出，被告莊羚僅為房仲人員，無權亦無資格向兆豐銀行 提出貸款額度之要求，當然更不可能向原告為任何貸款 額度之保證，被告莊羚若未接獲銀行人員之告知，自無 從知悉，利率是多少，還本寬限期為多少，更遑論區區 房仲人員之被告莊羚，豈有可能在契約尚未簽立之前， 即可向原告保證？倘若莊羚確有向原告保證（此為假設 之詞），以原告之聰明才智，在臺北市已有多筆購屋、 貸款經驗，豈會相信被告莊羚之保證？在在均顯示原告 扭曲事實之無理主張，又原證8之簡訊內容，更是被告 上開答辯之最好證明，被告莊羚確基於服務客戶之立場 ，將兆豐銀行趙經理之告訴，轉知予原告，純是房仲服 務外之額外服務，如此而已，何來保證貸款額度之有？ 被告莊羚自兆豐銀行趙經理得知貸款相關訊息，均隨即 轉知予原告，而原告接獲原證8之訊息後，即要求被告 莊羚代其計算，在利率1.67％下，每月應付之利息為多 少？被告莊羚依原告之要求，以2億元為基準，按1.67 ％利率計算，每月約應付28萬元，此為房仲人員簽約前 之服務，與簽約後銀行決議可貸多少予原告，完全無關 。 ⑷原證9之簡訊內容，只是被告莊羚再將兆豐銀行先前曾 提出之貸款方案，重覆敘述而已，並非兆豐銀行於系爭 買賣契約簽約後對於貸款金額之決議，原證13之簡訊內 容，純是被告莊羚轉知事實予原告而已，買賣雙方尚未 簽約，豈有可能如原告所謂：「均已確定不但獲得兆豐 銀行分行經理，且連同兆豐銀行總行，亦均已完全同意 上開放貸條件無誤」，換言之，在未簽訂系爭買賣契約 並正式送件申請前，一切貸款訊息，均只是來自銀行分 行之預估，當然更不可能有「連同總行亦完全同意」之 情事！原告臨訟編篡虛假之詞，實違社會經驗及銀行之 一般作業程序，不值識者一哂。 ⑸原證15之「…，當然要在原銀行貸2億萬，一定OK，… 」，固為被告莊羚發給原告之訊息，但原告故意置前後 文內容於不顧，僅擷取該文句為斷章取義之強詞說法， 顯不可採，蓋本電子郵件是在系爭買賣契約簽訂日（99 年10月14日）之兩星期以後之回覆訊息，係被告已完成 仲介責任後額外之客戶服務，上開訊息，是在接獲兆豐 銀行敦南分行趙經理告知，無法貸得2億元時，轉知予 原告之訊息，原告請被告詢問，其他銀行之貸款成數及 利率，及如她在賣方原來辦理抵押貸款之銀行申貸2億 ，可以申請看看嗎？OK不OK？被告莊羚依土地謄本之記 載，認為抵押設定2億4000萬元，依一般銀行辦理之習 慣，申貸2億元，應屬OK，故被告莊羚以電子郵件回覆 ：若要在原銀行申貸2億，應是OK的，被告莊羚並非指 在兆豐銀行申貸2億一定OK，應是很明確的，不可能有 「保證」之意思，原告自始知悉，此筆銀行貸款一定要 先經分行再轉總行審核，通過後才可核貸，區區被告莊 羚如何能保證？因此被告莊羚就本訊息續為如下之說明 ：「當然，我並不認同兆豐食言，剛收到消息我也很生 氣又無奈，可想像，您必然更無法接受，有時不在錢在 感受」、「事後想想，趙經理相對無奈，…」、「趙經 理再怎麼，畢竟是一家分行的經理，相信他有其能力與 關係再去爭取」、「明天（星期一）我會再去找趙經理 ，問其結果、商議方式…」，被告莊羚縱在系爭買賣契 約早已簽訂完成之兩星期後，仍秉服務熱誠，希望客戶 能依渠意願順利貸得2億元，因此，雖然兆豐銀行趙經 理告知無法核貸2億元，但被告莊羚一本安撫心意，仍 願代續與趙經理商議，因此才會於原證15之訊息，開始 談正事時即說：「回來說公事，當然在原銀行貸2億元 ，一定OK」等詞，觀之前後文內容，應可明顯看出，被 告莊羚確本諸安慰、撫順原告不愉快的感覺，才如此表 示，但絕無「保證」2億元之貸款，應毋庸置疑。 ⑹原證16之訊息乃被告莊羚在兆豐銀行承辦員告知確定無 法核貸2億元予原告時，隨即將此不好的消息轉知予原 告，從上開被告莊羚傳予原告之各項簡訊及消息，明顯 可知，被告莊羚完全是基於服務，代轉兆豐銀行告知之 各項訊息予原告，沒有原告所誣稱：「被告此時才向原 告說明…」之情事，被告莊羚從兆豐銀行獲有多少訊息 ，立刻轉知原告，沒有遲延、沒有隱瞞，沒有原告所謂 ：此時才向原告說明之不實指控；原證27之電子郵件， 係因系爭房地之登記謄本記載，賣方原先之貸款金額為 2億4000萬元，依一般常理及經驗法則，新買方承受原 貸款金額通常是可行的，只是必須另行洽談利率而已， 被告莊羚只是依一般經驗回覆之，並無任何保證貸款2 億元之意思。 ⑺簽立系爭買賣契約時，代書宋盈芬已當場向原告說明， 依系爭買賣契約第2條第2項之約定，尾款2億元，若銀 行核貸額度不足2億元時，原告應於完稅前1次補足差額 予賣方，原告當時表示同意、接受，買賣雙方爰簽字用 印，完成契約之簽訂，足證原告所謂「若未能確定取得 銀行2億元之放貸，則其即無資力購買該系爭不動產」 ，純屬反悔不買之虛捏說詞，否則，系爭買賣契約第2 條第2項即不致於約定「...，核貸額度不足支付尾款者 ，其差額甲方（指原告）應於完稅前1次給付乙方」， 換言之，若銀行可核貸2億元，確是系爭買賣契約之重 要交易事項，則系爭買賣契約必將此重要事項列於契約 條款中明確約定，俾雙方據以遵守履行之，惟系爭買賣 契約，不僅就此付之闕如，更有第2條第2項「原告應補 足貸款差額」之明白約定，顯見原告之主張，實不可採 ，此亦有證人宋盈芬鈞院100年6月9日言詞辯論筆錄之 證述，非常明確可以證明，被告莊羚確未向原告表示系 爭房地可貸款2億元，系爭買賣契約簽立之當時，原告 非常清楚契約條款之內容，更同意尾款2億元，若核貸 不足，其差額應於完稅前1次給付賣方，倘若被告莊羚 有保證原告可貸款2億元，則原告當不會同意系爭買賣 契約第2條第2項有關付款方式之約定，原告於簽約當時 ，並未提到被告莊羚保證可貸得2億元，以原告起訴主 張之如此重要的交易事項，竟然在買賣雙方及被告莊羚 均在場之簽約當時，卻絕口未提被告莊羚保證可貸得2 億元，顯見原告主張被告莊羚保證已取得銀行2億元之 貸款，實為臨訟虛捏之詞，顯不足採信，再者，保證可 貸2億元，既為買賣之重要事項，自應載明於系爭買賣 契約中，但原告不僅未要求就此事項載明於買賣契約中 ，反而同意系爭買賣契約第2條第2項之付款方式，可見 原告主張實不可採，另舉證人宋盈芬代書所書立之另件 不動產買賣契約（經紀營業員亦是被告莊羚）為例，其 中第15條第2款載明：「賣方同意給予買方至1/24找銀 行辦理貸款支付尾款，屆時若銀行無法核准貸款498萬 ，則同意無條件解除買賣契約，將已收價款返還買方」 ，上開條款即是買賣雙方約定，以銀行貸款支付尾款之 特別約定，倘若買賣雙方就尾款與銀行貸款金額有特別 約定，代書於買賣契約中必另以條款特訂之，以為買賣 雙方遵行之依據，本件買賣雙方若有借貸2億元之約定 ，則代書必會為如上條款之相似內容之約定，反之，則 買方必是完全同意依照買賣契約第2條所載付款方式履 行之。 ⑻依證人趙明凱之證述，可證原告係兆豐銀行敦南分行之 老客戶，原告既是該銀行之老客戶，豈有對高達2億元 鉅額貸款之事，不聞不問，均完全委由被告莊羚處理？ ，顯違社會一般之經驗法則，又原告在申辦系爭房地貸 款之過程中，確曾多次出面親自與證人趙明凱洽談貸款 事宜，原告謂未曾與證人趙明凱洽談貸款事，顯非事實 ，原告於99年10月間兆豐銀行總行尚未確定核貸金額之 前，確曾與證人趙明凱、訴外人林明毅科長討論貸款額 度問題，討論時被告莊羚並未在場，是系爭買賣契約簽 立前或簽立後，原告均親自出面與兆豐銀行洽談貸款額 度事宜，原告既多次親自與兆豐銀行趙經理、承辦科長 林明毅洽談貸款事宜，自無陷於錯誤，而謂被告莊羚保 證可貸款2億元之情事，被告莊羚僅是代為訊息之傳達 、轉告知而已，是否核准貸款及可核貸多少等，均係原 告與兆豐銀行之決定，被告莊羚無從置喙。又證人趙明 凱明確證述，原告向其表示想借2億元，顯已逾銀行經 理授權之額度，必送總行核准，且尚需經不動產鑑價公 司鑑價，此等貸款程序，原告既是銀行之老客戶，必知 之甚詳，再者，銀行經理當然非常清楚上開核貸流程， 在尚未經不動產鑑價公司鑑價、尚未送總行審核之前， 銀行經理豈會向原告或被告莊羚保證必可貸得2億元？ 故證人趙明凱已明確證述貸款額度均與原告討論，絕無 向被告莊羚保證可貸2億元之情事，原告之主張，顯不 足採。 ⑼依證人林明毅之證述可知，兆豐銀行申請貸款等報稅之 重要資料，是由原告家人自行提供予銀行，被告莊羚向 兆豐銀行林明毅科長表示，有人在進行都更的洽詢，倘 若被告莊羚是向原告保證都更，依一般常理而論，應該 更會積極向銀行人員說明都更的狀況，以爭取更有利之 貸款條件，從證人林明毅之證詞可知，被告莊羚對系爭 房地之狀況，確實只有單純陳述事實而已，當然更不會 去向原告為都更之保證，兆豐銀行不曾保證可申貸2億 元，且申貸案件是在系爭買賣契約簽約後1個多月（99 年11月），總行始通知無法核貸2億元，原告係兆豐銀 行老客戶，對貸款流程知之甚詳，被告莊羚絕不可能在 銀行無任何結果前，向原告為任何保證，兆豐銀行於10 0年2月仍通過本件貸款案，只是原告不願依系爭買賣契 約第2條第4期（尾款）給付之約定，「....核貸金額不 足支付尾者，其差額甲方（買方）應於完稅前1次給付乙 方（賣方）」，給付貸款餘額而致生本件違約情事。 ⑽被告莊羚從無隱匿、謊稱系爭房地之價值，系爭房地原 先已設定之最高限額抵押權金額為2億4000萬元，此乃 土地建物登記謄本之公示資料，原告於購屋前，已詳閱 建物謄本，自已知悉其上之抵押權設定金額，被告莊羚 身為房屋仲介人員，亦僅依據土地建物登記謄本之記載 ，據實告知系爭房地之登記資料，至於原告是否能取得 2 億元之貸款，此涉及銀行承貸意願、原告個人還款能 力等問題，並非區區房仲人員之被告莊羚所能置喙，原 證7、8、9、13、15、27等簡訊、電子郵件，均係被告 莊羚本於服務之立場，代為轉知兆豐銀行告知的訊息而 已，被告莊羚並無隱匿、謊稱系爭房地之價值。 ⒊否認被告莊羚有使原告誤以為系爭房地得於近期完成都 更： ⑴請原告舉證以實其說，假設被告莊羚確有聲稱系爭房地 將於近期完成都更（被告自始否認），而原告又以此為 買賣之重要交易條件，則此交易條件，必載入系爭買賣 契約中，但系爭買賣契約並無有關都更之片言隻字，顯 見原告藉詞毀約之虛捏不實主張。 ⑵原證5第1頁「單元範圍示意圖」、第2頁「臺北市○○ 區○○段2小段404-2地號3筆土地都更案容積獎勵評估 」，均係訴外人悅中都市更新管理顧問股份有限公司（ 下稱悅中都更公司）所製作，由出賣人黃勇盛交予被告 莊羚，提供予原告，作為該區塊土地已有都更公司在整 合都更計畫案之參考，但絕未向原告保證購入後即可進 行都市更新。 ⑶原告於簽約前1日向被告莊羚發出之原證10簡訊，觀其 內容可以確知，原告完全清楚都更案之能順利進行，是 件相當困難之事情，因此原告才會問一般都更均會碰上 之問題，例如：有幾戶同意？有幾戶不同意？可能碰到 抵死不賣之釘子戶嗎？等等，原告既對都更案之進行， 可能碰到之困難處，事先均清楚知悉，原告所稱：「 為系爭不動產確定可於告購買後立即進行都市更新案」 ，其所謂的「立即進行都市更新案」，意義為何？如前 所述，本區塊土地悅中都更公司業已進行都更案之規劃 ，並無原告所稱不能進行都更案整合、規劃之情事，至 於整合是否能成功，都更案能否依法核准通過，仍需依 政府各相關法律之規定依序辦理，每件順利核定之都更 案，或需3、5年之時間，此為週知之事實，姑不論被告 自始否認原告並未以「都更」為交易之重要事項，若有 ，仍請原告舉證證明本區塊（即被證9之城中段2小段40 4-2地號等34筆土地）為何無法進行都更案之規劃？否 則徒託空言，即不可採。 ⑷被告莊羚接獲原告原證10之簡訊內容，依憑自己過往之 經驗，並向專業人士查詢都更之相關事宜，隨即再以簡 訊，詳細的回答原告之問題，從原證11之簡訊內容，可 知被告莊羚之服務熱誠，其明白告知都更案應考量之重 點地段、大馬路、公寓或透天、容積、土地坪數大小， 此乃週知之都更重點，原告實難推諉不知，為盡服務之 職責，於查詢坊間租約版本後，回覆有關租賃契約之提 前終止，一般約賠償1個月租金，被告莊羚非此專業人 士，此種回答，亦謹供參考而已，但仍續向原告提醒， 都更案之重點在「獲利條件」，不論未來規劃是70戶或 80戶，均是被告莊羚自己粗估與推算【以總坪數比對斜 對面揚昇建設股份有限公司（下稱揚昇公司）之建案】 ，原告非常清楚，被告莊羚只是房仲人員，非建築專業 人員，亦非都更專業人員，其僅提供自己之看法給予原 告參酌而已。 ⑸依證人宋盈芬代書之證述明確可證被告莊羚並未向原告 保證可以都更，原告於簽約當場，未曾為系爭房地可進 行都市更新之表示，足見被告莊羚未曾就都更為任何之 保證，而原告自亦未以此為交易之重要事項，因此，簽 約時始未提及，當然更未見諸約定於系爭買賣契約中。 又依證人即悅中都更公司負責人吳紹琥之證述，可以證 明被證9確係證人悅中都更公司所製作，交給賣方黃勇 盛，當時該公司確有進行都更整合調查，但事後因地主 意願不高而作罷，而被告莊羚只是盡其房仲業務之職責 ，轉交被證9予原告，從未就都更案向原告為任何之保 證，又都更案只是在初步洽詢地主意願之階段，且參原 告配偶於99年10月13日下午3點19分（簽約前1日）發訊 息給被告莊羚時（即原證10），即知悉該都更案尚在初 步洽詢地主意願的階段，也知悉都更會遇到釘子戶的問 題，顯見原告夫婦對於都更案之流程知之甚詳，亦知悉 當時還只是在初步洽詢地主意願的階段，被告莊羚怎可 能向原告為任何之保證？縱被告莊羚有為保證（此為假 設語），以原告如此了解都更流程之人，也不可能相信 之，再者，假設被告莊羚確有聲稱，而原告又以此為買 入之重要交易條件，則此交易條件，必載入系爭買賣契 約中，但系爭買賣契約並無有關都更之片言隻字，顯見 原告藉詞毀約之虛捏不實主張。 ⑹又東亞建築經理股份有限公司（下稱東亞建經公司）對 於系爭房地之都更計畫，是在系爭房地簽約後，被告莊 羚因另件交易知悉，東亞建經公司亦有在探詢系爭房地 附近區域之都更意願，被告莊羚基於仲介職責之服務熱 誠，轉告原告知悉，並在原告要求下，轉請東亞建經公 司提供會議記錄，惟東亞建經公司表示只是在初步徵詢 住戶意見之階段，並無任何會議記錄，因此無法提供之 ，不論是悅中都更公司或東亞建經公司，都只是在初步 探詢附近住戶之都更意願而已。 ⒋被告莊羚是否向原告隱匿系爭房地之都更區域內之土地 所有權人數？ ⑴原證5「地籍圖謄本」上標示之人數，係買賣雙方於99 年10月14日簽訂系爭買賣契約完竣之翌日，原告要求被 告莊羚代其列出地籍圖上地號土地之所有權人數，被告 莊羚乃向地政機關申請該地籍圖及各該地號土地之登記 謄本，並依據登記謄本上之所有權人數，一一填寫人數 於原證5之「地籍圖」上，此從原證5地籍圖上之申請日 期為：99年10月15日18時47分及被證8登記謄本之查詢 日期均載明為99年10月15日下午等時間，即可證明，原 告臨訟虛捏不實之事實，故意顛倒黑白，竟將系爭買賣 契約完成之翌日，被告莊羚始依原告指示代填各該地號 土地之所有權人數以供參酌，誣指謂：「…甚此，原告 更相信系爭不動產未來都更案將可順利進行，才簽該委 託書表明購買意願」云云，原告不實主張，莫此為甚。 ⑵又原證5第3頁「地籍圖」上所列之人數，係在系爭買賣 契約簽立之翌日，被告莊羚受原告請託，代為調閱土地 謄本，依謄本所列所有權人數加以記錄，被告於系爭房 地買賣契約簽訂之翌日，始受原告委託，代為調閱謄本 ，代為記錄所有權人人數，此時之被告才知道有如此之 人數，因此無隱匿可言，再者，既無保證都更或確定都 更之約定，人數多寡即無任何意義，被告莊羚亦無加以 隱匿或加以告知之必要，至於原告以城中段2小段第432 號土地，所有權人數竟然高達42人為由，主張被告莊羚 刻意隱匿人數云云，顯屬無稽之詞，蓋原告自始未以都 更為系爭買賣契約之重要事項，否則不會未約定於契約 條文中，又該432地號土地及其欄位上方所示之430、42 8-412等11筆地號土地，原告並未請被告莊羚代為標示 人數，故該11筆土地，被告莊羚並未向地政事務所調閱 土地登記謄本，當然未標示該11筆地號土地之人數，此 觀原證5第3頁之地籍圖所示該11筆地號土地上全部未標 示人數即明，又432地號土地本非系爭不動產買賣範圍 ，432地號土地上有多少共有人，亦與本件買賣無關。 ⒌被告莊羚是否向原告謊稱揚昇公司於博愛特區內已有新 建案可資比照？ 依被證10照片所示，揚昇公司確於系爭房地之斜對面推 出地上31層，地下7層之鋼骨RC構造住宅大樓，被告莊 羚以揚昇公司之建案為例加以說明，乃盡忠實義務之表 現，揚昇公司建案之銷售，係公開之事實，原告至現場 查看系爭房地，必當然會看到此建案，被告莊羚亦會向 原告說明揚昇公司該建案之情形，此等充分訊息之提供 ，乃房仲人員應有之責任，原告亦因此而瞭解，附近之 房地銷售條件，經其充分考量，始會與賣方簽訂系爭買 賣契約，揚昇公司於臺北市○○路○○號推出之「揚昇君 臨」建案，並非被告莊羚仲介銷售，被告莊羚係引用其 他房仲公司於網路上之廣告用語：「揚昇君臨博愛特區 唯一豪宅」，揚昇公司推出之建案，確位於系爭房地對 面，僅一路之隔，任何消費者均會以彼論此，兩相比對 附近行情加以斟酌，此不僅是情理之常，亦是買賣不動 產必然之考量，被告莊羚提供揚昇公司建案，供原告參 酌，實合情合理，亦是房仲人員應為之行為。 ⒍被告莊羚是否向原告隱匿博愛特區內之新建案均有限高 及應會同國安單位等兩項重要限制？ ⑴依原證19所示之內容，臺北市政府明確表示，揚昇公司 之上開建案不在博愛特區內，依法無須經過都市設計審 議程序，且揚昇公司將建案高度降為115公尺係基於都 市景觀因素，並非法有限高之規範，且臺北市政府僅係 基於行政機關間之和睦，請國安局對附近建案表示意見 ，國安局並無權干涉臺北市政府是否核發建照，既然揚 昇公司之上開建案，並不在博愛特區內，此對原告購買 系爭房地即為利多之消息，因為，系爭房地亦不在博愛 特區內，由「海岸、山地及重要軍事設施管制區與禁建 、限建範圍劃定、公告及管制作業規定」第肆條、㈡ 、4、⑷有關「臺北市博愛警備管制區限制建築範圍與 管制事項：（如圖11）」可供明證，依圖11之「博愛警 備管制區域示意圖」，比對Google地圖所示之位置，即 可清楚看出，系爭房地確定不在博愛警備管制區內，應 毋庸置疑，既然系爭房地不在博愛警備管制區內，自無 原證19所謂之「樓高需在115公尺以內」、「女兒牆需 增高至200公分」，及需會同國安單位共同審議等等限 制，換言之，原告購買之系爭房地興建條件與對面揚昇 公司之建案完全相同，被告莊羚提供揚昇公司之建案供 原告參酌，即無任何不適，更無原告所謂謊稱重要交易 條件可言，此外，系爭房地既未位於博愛警備管制區內 ，無樓高115公尺以內之限制，亦毋需會同國安單位審 議，即當然不影響系爭房地未來都更價值，原告一方面 執原證19內容主張揚昇公司不在博愛特區內，一方面又 謂被告莊羚故意隱匿系爭房地在博愛特區之重要訊息云 云，前後矛盾，顯有乖誤。 ⑵自99年10月14日簽訂系爭買賣契約起至原告傳原證17簡 訊予被告之99年12月11日止，已快屆滿2個月，原告在 這2 個月之時間內，一再希望能向銀行貸得2億元，而 在確定無法核貸後，即反悔不買，而以衡陽路以北已被 限制建築高度，還要國安局把關才能批准建築等等藉詞 ，事實上，系爭房地並未位於博愛特區內，無建築高度 之限制，原告之說詞，僅是其違約不買之藉口而已，原 證18之訊息內容，即足為被告莊羚一貫熱心服務態度之 表徵：「知道的就知道，有資料的就提供資料，沒有故 意隱瞞，限高有問題，就查核」，被告莊羚直至接獲原 告原證17之訊息，才知有所謂「限高」的問題，但是否 屬實，當時亦不得而知，因而回覆原告，再予查核，此 即為被告莊羚負責、沒有隱瞞之明證。 ⑶原證22之臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員 會設置辦法第3條第19款規定，乃規範臺北市政府認為 建築申請案有重大妨礙公共安全、衛生、安寧、景觀或 紀念性及藝術價值建築物之保存維護或公共利益之虞者 ，所定之一般性規範，而建物本就因所處地域、土質狀 況等，主管機關為安全考量而有不同的規範，與原告所 稱的限高，並無關連。 ⒎綜上，被告莊羚並無隱匿、謊稱系爭房地之重要交易事 宜，致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約等情，原告所 稱顯屬虛捏之詞，不足採信。 （二）系爭房地之交易價格，係訴外人黃勇盛與原告雙方同意 之價金，原告並無任何陷於錯誤之情事： 原告主張其誤認系爭房地確有2億餘元之價值，自應就 「陷於錯誤」之事實，舉證證明之，系爭房地賣方當時 開價為2億6000萬元，原告於99年10月10日簽立系爭議 價委託書，委託被告2人以2億元與賣方議價，經數日之 溝通議價，買賣雙方於99年10月14日同意以2億2580萬 元為買賣價金，並於同日簽立系爭買賣契約，上開買賣 價金，既經買賣雙方於數日內經多次討價還價而達成一 致之數額，並簽立系爭買賣契約，即足以證明，原告並 無任何被誤導或致陷於錯誤而簽訂系爭契約之情事，原 告空言誣指，顯無理由。 （三）原告因可歸責於己之事由違約，遭出賣人黃勇盛解除契 約，沒收已付價金1500萬元，被告莊羚自無侵權行為可 言，被告標柱公司不應與被告莊羚負不真正連帶責任： ⒈被告莊羚就本件買賣之仲介，既無任何違約、侵權、詐 欺等情事，對原告自無任何損害賠償可言，當然亦無被 告2人應負連帶賠償責任之情事，訴外人黃勇盛與原告 間是否於100年5月16日合意解除系爭買賣契約，被告無 從置喙，惟依卷證資料顯示，訴外人黃勇盛業於100年1 月3日以士林社子郵局第3號存證信函解除系爭買賣契約 ，原告因可歸責於己之事由違約，遭訴外人黃勇盛解除 契約，沒收已付價金1500萬元，乃可歸責於己之事由所 致，被告莊羚並無民法第184條第1項侵權行為，被告標 柱公司當然更無民法第188條、不動產經紀業管理條例 第26條之適用。 ⒉承上，訴外人黃勇盛因原告之違約而於100年1月3日以 被證2函文解除系爭買賣契約，則原告主張渠於100年1 月6日以原證3之存證信函，向訴外人黃勇盛撤銷系爭買 賣契約云云，即屬無效之撤銷，原告依不當得利之法律 關係請求返還已付之價金，即無所附麗，顯無理由，被 告標柱公司與莊羚無須為此負不真正連帶責任。 （四）原告主張被告標柱公司應依民法第179條規定，返還仲 介費予原告並無理由： ⒈原告既主張系爭買賣契約業於100年5月16日合意解除， 則原告依不當得利等法律關係請求被告標柱公司返還保 證金100萬元，及依不當得利法律關係請求返還仲介服 務費12萬9000元，即有違誤。 ⒉關於保證金100萬元部分： ⑴原告違約反悔不買，既因可歸責於己之事由，致遭賣方 解除契約，沒收已付價金1500萬元（含保證金100萬元 ），則原告請求被告標柱公司返還保證金100萬元，即 無理由。 ⑵退步言，原告依系爭議價委託書主張被告標柱公司應返 還保證金100萬元，亦屬有誤：依系爭議價委託書第4條 第3款明定：「議價成功，則保證金轉為購屋定金之一 部分…」，系爭買賣契約既於99年10月14日簽訂完成， 該議價保證金100萬元，即轉為買賣定金，原告主張議 價不成，退還議價金云云，顯失依據。 ⑶系爭議價委託書最末之「買方取回議價金簽認」欄位， 買賣雙方均未簽字，原告主張依此欄位之記載，原告於 99年10月12日以簡訊表示不想購買，已符合取回條件云 云，誠不知所云為何？雙方既已於99年10月14日簽訂系 爭買賣契約，何來於99年10月12日明確表示不想購買系 爭房地？換言之，原告既未撤回議價，系爭買賣契約亦 已簽立而成立生效，原告又如何依「買方撤回議價者」 主張被告標柱公司須立即返還保證金100萬元？原告之 主張毫無依據及理由。 ⒊關於仲介服務費12萬9000元部分： 系爭買賣契約既經買賣雙方簽訂契約而成立生效，達成 合法交易行為，被告標柱公司依約自有權收取原告應付 之居間報酬，又原告撤銷系爭買賣契約，既為無理由， 已如前述，則其請求被告標柱公司應返還居間報酬，自 不應准許。 （五）原告主張因其與訴外人黃勇盛達成和解，訴外人黃勇盛 就原告已付之價金1500萬元，已返還原告1060萬元，就 剩餘已付價金440萬元部分，請求被告莊羚及標柱公司 連帶負擔云云，惟： ⒈原告起訴請求之1500萬元係「買賣價金」，原告請求權 基礎乃民法第184條第1項前段及188條規定，因此，原 告請求之440萬元應為買賣價金，然依據買賣雙方於100 年5月16日和解所簽立之「協議書」第1條內容可知，買 賣雙方和解金額1060萬元，係以原告已支付之買賣價金 1500萬元，扣除「仲介服務費」及「律師費」440萬元 後，雙方達成之和解金額，因此，該440萬元，顯非買 賣價金，應係「仲介服務費」及「律師費」，又原告既 已請求被告標柱公司返還仲介服務費112萬9000元，則 原告自不得重覆請求。 ⒉該440萬元既是「仲介服務費」及「律師費」，而非買 賣價金，則原告變更訴之聲明，顯不符合原告100年7月 15 日言詞辯論筆錄所載，係以民法第184條第1項前段 、第188條規定為法律上請求之依據，自應予以駁回。 ⒊再者，律師費用係訴外人黃勇盛為本案所為之支出，訴 外人黃勇盛對於被告並無請求律師費用之權利，縱然得 以請求之，原告亦應就請求之依據及律師費用之數額舉 證證明等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請 均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。 三、兩造不爭執之事項： （一）原告透過被告莊羚與訴外人黃勇盛於99年10月14日簽訂 系爭買賣契約，向訴外人黃勇盛購買系爭房地，約定總 價為2億2580萬元。 （二）被告莊羚係被告標柱公司之受僱人。 （三）原告於100年1月6日以原證3存證信函向訴外人黃勇盛為 撤銷系爭買賣契約之意思表示，並通知被告標柱公司 （四）兩造於100年5月16日合意解除系爭買賣契約。 四、本件之爭點為： （一）被告莊羚仲介原告買受系爭房地是否為詐欺之侵權行為 ？原告依侵權行為法律關係請求被告連帶賠償440萬元 ，有無理由？ （二）被告標柱公司有無違反居間忠實義務？原告依不當得利 之法律關係請求被告標柱公司返還保證金100萬元及仲 介服務費12萬9000元，有無理由？ 五、得心證之理由： （一）被告莊羚仲介原告買受系爭房地是否為詐欺之侵權行為 ？原告依侵權行為法律關係請求被告連帶賠償440萬元 ，有無理由？ ⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其 事實或可得而知者為限，始得撤銷之；被詐欺而為之意 思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人，民法第92條 固定有明文，惟所謂詐欺，乃係欲相對人陷於錯誤，故 意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言，民 法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意， 致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足 當之。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項 之規定，表意人雖得撤銷其意思表示，然主張被詐欺而 為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法 院56年臺上字第3380號、44年臺上字第75號判例意旨參 照）。本件原告主張被告莊羚有詐欺行為乙節，既為被 告所否認，依前開說明，自應由原告就其被詐欺之事實 負舉證之責。 ⒉原告主張被告莊羚使其誤信系爭房地有2億元以上價值 ，並可取得2億元之貸款云云，固據提出原證4不動產說 明書、原證7、8、9、13簡訊及原證15電子郵件為證（ 見本院卷㈠第54、55、64至98頁），惟為被告所否認， 並以前詞置辯，經查： ⑴系爭買賣契約第2條第2項約定：「付款方式如下....第 4期（尾款）2億元整99年12月14日前付：甲方（即原告 ）須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，甲 方應於給付完稅款前，確認貸款額度及辦妥相關之對保 手續，並於移轉登記完成5日內，金融機構核撥時給付 乙方（即賣方黃勇盛），雙方並同時辦理交屋。核貸額 度不足支付尾款者，其差額甲方應於完稅前1次給付乙 方」（見本院卷㈠第8頁），業已載明原告購買系爭房 地須向金融機構辦理貸款以支付尾款2億元，原告應於 給付完稅款前，確認貸款額度及辦妥對保手續，若金融 機構核貸額度不足支付尾款2億元時，其差額應於完稅 前1次給付訴外人黃勇盛，並無隻字片語提及系爭房地 貸款可達2億元之情事，參以證人宋盈芬代書到庭證稱 ：簽約當時買方沒有提到被告應保證買方可以向銀行貸 款2億元，被告莊羚沒有向原告聲稱已取得銀行同意貸 款2億元等語（見本院卷㈠第283頁背面），可知原告於 簽約時並未要求將貸款數額列入契約內容，則系爭房地 貸款是否可達2億元，即難認屬系爭買賣契約之重要交 易事項，又倘被告莊羚確有向原告詐稱系爭房地貸款可 達2億元情事，以原告之不動產交易經驗，衡情應會在 系爭買賣契約或議價委託書上，增加此貸款條件之特約 條款，將此貸款額度之風險，歸由訴外人黃勇盛及被告 標柱公司承擔，而非僅於系爭買賣契約為上開約定而已 ，是以，原告主張系爭房地貸款可達2億元為系爭買賣 契約之重要交易事項云云，尚難採信。 ⑵又證人即兆豐銀行敦南分行職員林明毅到庭證稱：99年 10月間我擔任放款工作，系爭房地向本行申貸2億元， 是由我負責把案子報上去及審案，99年10月間被告莊羚 找我們經理談，說本件成交金額、希望申貸金額，被告 莊羚有先傳真買賣契約影本過來，申貸資料是隔天由原 告的姐姐送過來，資料有報稅資料、貸款申請書，申貸 期間我沒有見過原告，是在這個案子核下來之後，額度 不符合原告申請的金額，原告事後回到臺灣有到銀行找 經理時見過，日期約99年底或100年初，大約在99年11 月左右總行說沒有辦法核貸2億元，我有將這個訊息告 訴被告莊羚，因為被告莊羚說原告都在國外，所以由她 告知原告，申貸過程中，沒有向被告莊羚表示過系爭房 地可以貸款到2億元等語（見本院卷㈡第28至30頁）， 可知原告於簽訂系爭買賣契約後，即提供契約影本及財 力證明資料予兆豐銀行申請貸款2億元，惟經該行審核 後，於系爭買賣契約簽訂後翌月通知無法核貸2億元， 衡情原告對於兆豐銀行審核貸款條件之程序應知悉甚詳 。 ⑶再參以證人即原兆豐銀行敦南分行經理趙明凱證稱：原 告本來就是我們的客戶，當時我們根據買賣契約總價2 億8500萬元，原告想貸款2億元，超過我經理的授權， 要報總行核准，貸款金額超過5000萬元要請不動產鑑價 公司鑑價，我們就請宏邦不動產鑑價公司鑑價，當時鑑 價金額為1億3249萬元，這金額無法核貸2億元，但因這 是老舊社區且有都更題材，所以宏邦不動產鑑價公司重 新估價為2億8265萬元，我們根據這金額報總行申請2億 元貸款，總行認為目前都更尚未成立，如果依照都更的 價格估價不合市場機制，且我們兆豐銀行思源分行於98 年8月有做1筆博愛路的房屋貸款，該房屋坐落的土地與 系爭土地相差4坪，當時買賣價是9338萬元，總行認為 僅相差1年，但價格差了3倍不成比例，就駁回貸款申請 ，總行大約於99年10月20幾號確定不願意貸款2億元， 申貸過程中，是原告與被告莊羚出面與我們銀行聯繫， 我沒有向被告莊羚表示保證可以貸到2億元等語（見本 院卷㈠第281至283頁），可見原告本即為兆豐銀行之客 戶，曾向該行辦理不動產抵押貸款，其於系爭房地申貸 過程中，親自參與洽辦貸款之事，而兆豐銀行於評估系 爭房地當時之鑑價、客觀條件及原告個人信用、資力後 ，核准貸款之數額未達2億元，則以原告對於不動產抵 押貸款之經驗，當知悉貸款數額係與個人信用、資力、 所提供之擔保品及貸款時之市場行情、承貸銀行之個別 差異等密切相關，換言之，訴外人黃勇盛雖曾以系爭房 地向高雄銀行設定2億4000萬元之本金最高限額抵押權 ，有土地建物登記謄本可佐（見本院卷㈠第287至292頁 ），依此推算貸款金額為2億元（銀行實務通常係以貸 款金額之百分之120作為設定抵押權金額），但非謂原 告必然亦得貸款2億元，又原告個人之信用狀況、資力 並非被告莊羚或標柱公司所明確知悉，原告未能順利向 兆豐銀行申辦貸款2億元，亦非被告莊羚於仲介締約時 可得預期，縱被告莊羚曾以系爭房地設定2億4000萬元 之本金最高限額抵押權為由，向原告表示系爭房地可貸 得2億元一情屬實，亦難謂其故意以不實之事詐騙原告 。 ⑷原告雖另提出原證4「博愛透天不動產說明書」、原證7 、8、9、13簡訊及原證15電子郵件等件為證，惟查，觀 諸原證4「博愛透天不動產說明書」上前後文記載：「 使用坪數：約100坪，土地面積共44.16坪，1F月租13萬 （至101年6月10日），2F月租6萬（至100年4月20日） 」、「訴求重點1：層數1-3F 4F加蓋。訴求重點2：現 狀租金每月19萬。訴求重點3：銀行設定24000萬」（見 本院卷㈠第55頁），且參酌卷附土地暨建物登記謄本之 記載（見本院卷㈠第287至292頁），系爭房地設定本金 最高限額抵押權之金額為2億4000萬元，房屋部分層數 為1-3F，足見上開訴求重點僅在於描述系爭房地之現狀 ，尚不能作為被告莊羚保證系爭房地可向銀行貸得2億 元之證明，又原證7、8、9、13被告莊羚於原告簽約前 所發之簡訊內容記載：「兆豐來電：寬限期2年，利率 1.67％，日期：10/12/2010」、「好消息！！剛趙經理 來電，用專案約3年，3年只繳息，利率1.67％。3年到 期再繼續換約繳息，日期：10/12/2010」、「有，沒關 係先靜一下。惹氣不好，兆豐早說就好，根本不用繳本 金，每月利息約付28萬，日期：10/12/2010」、「經理 和兆豐總行人員去現場剛回，請我們送件，沒問題」（ 見本院卷㈠第64至75、93、94頁），僅能證明被告莊羚 於原告簽訂系爭買賣契約前，曾以簡訊告知原告關於兆 豐銀行同意之貸款利率及寬限期，內容並未提及可貸得 2億元，另原證15被告莊羚所發之電子郵件上記載：「 當然要在原銀行貸20000萬，一定OK，利率不知（不敢 輕率詢問），但是不是願意只繳息，不知」等語（見本 院卷㈠第97頁），可知被告莊羚係向原告表示系爭房地 在原貸款銀行（即高雄銀行）可貸得2億元，但不知貸 款條件是否符合原告之需求，內容並未提及兆豐銀行同 意核貸2億元，是原告主張被告莊羚以上開簡訊及電子 郵件明確向原告表示已獲得兆豐銀行提供至少2億元貸 款云云，即難認可採。 ⒊又原告主張被告莊羚謊稱系爭房地已有確定之都更案進 行中，並隱匿系爭房地都更區域內之土地所有權人數， 致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約等語，固據提出原 證5都市更新案資料、地籍圖謄本、原證10、11簡訊、 原證28電子郵件及原證29簡訊等件為證（見本院卷㈠第 56 、77至90頁、本院卷㈡第39、40頁），惟為被告所 否認，並以前詞置辯，經查： ⑴證人即悅中都更公司人員吳紹琥到庭證稱：被證9都市 更新資料圖表（內容與原證5第1、2頁相同）是我們公 司製作，我們公司有許多土地開發人員在臺北市尋找破 舊的房子，公司的本業就是辦理都市更新，我們公司人 員經過博愛路看見這一排破舊的房子，認為很有潛力， 所以製作這份圖表，圖表製作後有交給黃勇盛，我們調 閱土地所有權人資料，並訪查每位所有權人，訪查完後 發現有部分地主同意參與都更，有部分是反對的，黃勇 盛是同意的，因為有大約一半的地主對都更沒有興趣， 所以我們公司決定不繼續開發這個案子等語（見本院卷 ㈠第302、303頁），足見悅中都更公司確曾就系爭房地 附近區塊土地進行都市更新計畫，並訪查土地所有權人 之意願，但因多數土地所有權人反對，致都市更新案未 能繼續進行，原證5第1、2頁之都市更新資料係悅中都 更公司製作提供予訴外人黃勇盛，再由訴外人黃勇盛交 予被告莊羚作為仲介買賣系爭房地之參考，是被告莊羚 持以向原告表示系爭房地有都市更新案進行中，難認有 何施用詐術之情形。 ⑵原告雖以原證5第3頁地籍圖謄本上未標示432地號土地 之人數為由，主張被告莊羚系爭房地之都更區域內土地 所有權人人數云云，然觀諸該地籍圖上記載：「申請日 期：99年10月15日18：47」，而原告係於99年10月14日 簽訂系爭買賣契約，佐以被告提出之系爭房地附近城中 段2小段406、408、410、411、413、415、417、419、 421、425、427、429、431地號等土地登記資料上記載 ：「查詢日期：99年10月15日19時02分」（見本院卷㈠ 第152至204頁），與上開地籍圖之申請日期相同、時間 接近，均係被告莊羚於原告訂約後向地政機關申請查詢 ，足見被告莊羚抗辯其於原告簽約後之翌日調閱土地謄 本，並依謄本所列土地所有權人數填載於原證5地籍圖 上供原告參考等語，並非子虛，是以，原證5地籍圖上 之人數既係被告莊羚於原告簽約後始填載，則縱被告莊 羚確有未告知432地號土地所有權人數之情事，亦難認 與原告決定簽約間有何相當因果關係，況土地登記謄本 係任何人均得向地政機關申請閱覽，原告於簽約前即得 知悉系爭房地都更區域內之各筆土地所有權人數，難謂 被告莊羚係故意隱匿致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契 約。 ⑶又原證28、29係原告於簽約後之99年12月間與被告莊羚 間往來之電子郵件，觀諸其內容：「（劉蕙琪發：羚， 博愛的都更計算和第一銀行，東亞建經會議紀錄....這 些資料是誰提供的？地主還是住商？）莊羚回：東亞建 經提供」、「（劉蕙琪發：東亞提供給誰呢？）莊羚回 ：給住戶參考」、「（劉蕙琪發：那麼是地主提供給你 們的嗎？售屋給我的人是住戶，他把東亞資料提供給住 商的嗎。住商有看到過那些會議紀錄嗎？）莊羚回：東 亞建經副總剛去電開會中，等他回電約時間，資料都更 說明會東亞給住戶...」、「另您提出之前東亞建經開 會紀錄，今日也再次去東亞建經，與黃副總、烏經理、 周經理見面，他們告知，本案需問唐副總，唐副總今天 不在，明天回公司會與我聯絡，再協助...莊羚99.12. 22」（見本院卷㈠第39、40頁），僅能證明系爭買賣簽 訂後，被告莊羚告知原告關於東亞建經公司欲整合系爭 房地附近區域土地進行都更一事，原告要求被告莊羚提 供東亞建經公司會議紀錄，被告莊羚回覆處理之情形， 內容並未提及東亞建經公司已與各住戶開會討論過，且 有會議記錄，都更案已確定等，難認與原告決定簽約購 買系爭房地有何關聯性，尚不能證明被告莊羚有施用詐 術致原告陷於錯誤而簽訂契約之情事。 ⑷另原證10原告所發之簡訊內容記載：「我先生昨天去博 愛看，他想知道幾個疑惑：⒈是目前有幾棟同意了？⒉ 是不同意的是哪幾家？⒊是他認為德恩堂總店最難談的 ，第二難的是7-11，第三是阿瘦。他說這是最要有把握 的重點！不能有抵死不賣的釘子戶！都更不成就沒有這 個價值，會很痛苦。我們昨天很訝異博愛路的車流量、 空氣和噪音都很大，這也是蓋豪宅要注意的問題....日 期10/13/2010」（見本院卷㈠第77至81頁），顯見原告 於簽約前即知悉系爭房地都市更新案尚未確定完成，可 能會面臨土地所有權人反對之問題，惟其仍認為系爭房 地有都更價值，前景可期，因而決定購買，並簽訂系爭 買賣契約，進而向兆豐銀行申請貸款，此乃原告個人投 資之判斷，況系爭買賣契約並未記載都市更新一事，尚 難認定倘原告知悉未能辦理都市更新時，其即無購入系 爭房地之意思，而原證11被告莊羚所發簡訊內容記載： 「都更重點⒈地段⒉大馬路⒊公寓或透天⒋容積率⒌土 地坪數大小，回覆問題⒊：這幾家應是租賃關係，只要 預先告知，賠償租金1個月即可，重點在獲利條件⒋： 揚昇成交均價建經說100，我是估90萬，是本身社區品 質不同，結構是SRC（鋼骨制震..）只有55戶，未來我 們也可能是70-80戶，不是大型社區，博愛特區是政府 政策規範都更區，特區高階公職人員多，還有原臺北城 生意人會住就是生活習慣工作需求（我就是想有，不會 住）問1+2：建經公司是協同整合，幾戶同意幾戶不同 意，他們回覆的我們只能當參考值，只有14戶是比其他 都更案容易多，都更有困難排除，建經公司願意做，是 有其豐厚利益....」（見本院卷㈠第84至87頁），僅係 被告莊羚針對原證10之簡訊回覆原告，向原告表示都市 更新案須考量之重點包括地段、大馬路、公寓或透天、 容積、土地坪數大小等，並以系爭房地對面地段之揚昇 公司新建案為例，推算將來若都更完成之建案結構、戶 數及獲利，並據以分析合理行情，作為系爭房地交易價 格之參考，但亦表明仍有土地所有權人反對，須建經公 司協同整合，觀其內容並未提及都市更新案已經確定， 自無法因事後都市更新案無法完成，即認被告莊羚對原 告施用詐術。 ⒋原告主張被告莊羚謊稱系爭房地位於博愛特區，且隱匿 系爭房地所在區域之興建案，有限高及應會同國安單位 等限制，致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約云云，固 據提出原證11簡訊、原證12電子郵件、原證19臺北市政 府新聞稿及原證26系爭房地詳細資料等件為證（見本院 卷㈠第84至92、109、110、247頁），惟查，依被證10 現場照片所示（見本院卷㈠第206至209頁），揚昇公司 確於系爭房地之斜對面推出地上31層，地下7層之鋼骨 RC構造住宅大樓，揚昇公司新建案之銷售，乃公開之事 實，被告莊羚將系爭房地鄰近新建案之結構、行情加以 比較，提供原告作為購屋之參考，尚屬合理，且觀諸被 告標柱公司之網站資料刊載系爭房地特色「博愛特區商 四土地、大馬路金店、收租穩定、都更洽談中」（見本 院卷㈠第247頁），而系爭房地確係位處緊鄰博愛特區 之商圈內，經濟活動熱絡，市況繁榮，難認上開網站資 料內容有何不實，又原證19臺北市政府於99年8月18日 發布之新聞稿內容雖稱：「有關揚昇君臨建案內容，.. 該建案並不在博愛特區，依法無須經過都市設計審議程 序...因該建案鄰近總統府，恐有維安疑慮，市府表示 ，已與國家安全局於今年1月5日『總統府安全研討會』 中決議，以樓高115公尺為安全高度、頂樓女兒牆增高 至200公分、採封閉式設計等作法，以符總統府維安需 求...去年市府原本曾公告博愛特區周邊地區應納入都 市審議範圍，但當時媒體多有質疑，認為視同將博愛特 區擴大，因此市府考量輿論反應後廢止該公告」等語（ 見本院卷㈠第109頁），然僅針對揚昇公司之「揚昇君 臨」建案採取限高、封閉式作法，並非一般性作法，而 系爭房地既非位於博愛特區，此為兩造所不爭執，則依 前開新聞稿之內容，依法無須經過都市設計審議程序， 此對原告而言，應係利多之消息，至於前開新聞稿固同 時表示：「對日後所有總統府周邊首都核心區範圍內新 建照申請案，建管處主秘表示，已與相關單位確立處理 通則，日後受理該範圍建案都會請國安單位表示意見後 再核發建照」等語（見本院卷㈠第110頁），惟博愛特 區係以總統府為中心所劃定之區域，多數中央政府部門 位於此區域內，屬重要軍事設施管制區，基於維安考量 ，衡情必然訂定許多管制措施，此應為原告所認識，原 告既自承：系爭房地如位於博愛特區內，會提高原告購 買的意願等語（見本院卷㈡第74頁），顯然系爭房地若 進行都市更新因而需受相關限制之規範，仍不會影響原 告購買之意願，是以，原告主張被告莊羚隱匿系爭房地 所在區域之興建案，有限高及應會同國安單位等限制， 致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約云云，不足採取。 ⒌綜上，原告所舉之證據均不足以證明被告莊羚仲介原告 購買系爭房地有何詐欺之故意侵權行為，則原告依侵權 行為法律關係請求被告莊羚、標柱公司應連帶賠償其44 0萬元本息，尚非有據。 （二）被告標柱公司有無違反居間忠實義務？原告依不當得利 之法律關係請求被告標柱公司返還保證金100萬元及仲 介服務費12萬9000元，有無理由？ ⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請 求報酬，民法第568條第1項定有明文。又居間人於契約 因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除 ，於其所得報酬並無影響（最高法院49年臺上字第1646 號判例參照）。次按居間人違反其對於委託人之義務， 而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方 法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償 還費用，民法第571條固定有明文，惟違反本條規定之 法律效果，係居間人不得向委託人請求報酬及償還費用 ，委託人就已支付之報酬，尚非得逕依本條規定為請求 返還，且本條之適用，依其文義，須居間人違反其對於 委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違 反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，始足當之， 如居間人違反委託義務，並無利於委託人之相對人之行 為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者 ，依上開文義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人 應仍得請求報酬，至於委託人得否另向居間人主張債務 不履行等責任，係屬另事，不得依本條規定請求返還報 酬。 ⒉經查，被告標柱公司仲介之系爭房地業經原告與訴外人 黃勇盛於99年10月14日簽訂系爭買賣契約，此為兩造所 不爭執，則被告標柱公司自得依其與原告間之居間契約 受領居間服務費12萬9000元，其後原告與訴外人黃勇盛 雖於100年5月16日合意解除系爭買賣契約，然對於被告 標柱公司所受領之報酬，並無影響，被告標柱公司依居 間契約受領報酬，係有法律上之原因，原告固主張受被 告莊羚詐欺而簽訂系爭買賣契約，並已於100年1月6日 以原證3存證信函向訴外人黃勇盛為撤銷系爭買賣契約 之意思表示，買賣契約自始不成立云云，惟原告所舉之 證據均不足以證明被告莊羚有施用詐術之行為，其主張 受詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，並非可採，已如前述 ，則原告於100年1月6日以原證3存證信函所為撤銷之意 思表示，自不生效力，被告標柱公司所受領原告給付之 居間服務費12萬9000元，即不受影響。從而，原告依不 當得利之法律關係請求被告標柱公司返還居間服務費12 萬9000元，洵屬無據。 ⒊原告另主張：依系爭議價委託書之約定，原告委託購買 總價為2億元，本件賣方並未以2億元出售系爭房地，顯 見議價不成功，保證金100萬元自應予退還云云，惟查 ，原告與被告標柱公司於99年10月10日簽訂之系爭議價 委託書第1條及第4條第3項明定：「買方購買總價額為2 億元，議價期間至99年10月17日止」、「議價成功，則 保證金轉為購屋定金之一部份」（見本院卷㈠第37 頁 ），而被告標柱公司於委託銷售期間，仲介原告與訴外 人黃勇盛於99年10月14日簽訂系爭買賣契約，原告並於 同時給付簽約款1500萬元，有系爭買賣契約在卷可憑（ 見本院卷㈠第7至11頁），則依前開約定，原告委託被 告標柱公司代為議價所支付之保證金100萬元，即轉為 購屋定金之一部分，原告自不得請求返還，是以，原告 主張被告標柱公司議價不成功，應依系爭議價委託書第 4條第2項約定及不當得利之法律關係，返還保證金100 萬元云云，委無可採。 六、綜上所述，原告主張其係遭被告莊羚之詐欺，致陷於錯誤而 買受系爭房地云云，並非可採，原告依民法第92條第1項規 定撤銷系爭買賣契約之意思表示，尚不生效力，被告標柱公 司受領原告給付之仲介服務費12萬9000元，係有法律上之原 因，且原告委託被告標柱公司代為議價所支付之保證金100 萬元，依約轉為購屋定金之一部分，原告自不得請求返還。 從而，原告依侵權行為之法律關係，請求被告莊羚、標柱公 司連帶給付440萬元，及依系爭買賣議價委託書之約定、不 當得利之法律關係，請求被告標柱公司返還仲介服務費、保 證金共112萬9000元，暨均自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。 又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併 予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌 後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 100 年 12 月 21 日 民事第二庭 法 官 鍾素鳳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 12 月 21 日 書記官 林玗倩