臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第981號 　　原　　　告　財團法人應昌期圍棋教育基金會 　　法定代理人　應明皓 　　原　　　告　富春江國際股份有限公司 　　法定代理人　鄭錫華 　　原　　　告　黃蔡順卿 　　　　　　　　四海電子彩色製版股份有限公司 　　法定代理人　徐明 　　原　　　告　徐善邦 　　　　　　　　徐善澄 　　　　　　　　飛騰實業股份有限公司 　　法定代理人　沈養廉 　　原　　　告　中國建築經理股份有限公司 　　法定代理人　蔡茂昌 　　上八人共同 　　訴訟代理人　陳松棟律師 　　　　　　　　陳正雄 　　被　　　告　國泰世華商業銀行股份有限公司 　　法定代理人　汪國華 　　訴訟代理人　舒智輝 　　　　　　　　莊榮祝 　　　　　　　　謝協昌律師 上列當事人間請求返還所有物事件，經本院於中華民國101年7月 19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、程序部分 原告四海電子彩色製版股份有限公司法定代理人原為張兆洛 ，嗣於訴訟繫屬後變更為徐明，變更後之法定代理人徐明遂 提出書狀聲明承受訴訟，復有該公司變更登記表在卷可稽， 經核與民事訴訟法第170條、第175條、第176條規定相符， 自應予准許。 乙、實體部分 原告起訴主張： ㈠本件座落臺北市○○區○○段三小段689地號土地暨其上門牌 號碼為臺北市○○○路○○號1樓至11樓及地下室（稱為光復大 樓），登記為兩造共有，而光復大樓各樓層之面積，含1樓至 11 樓及地下室，均為1,300餘平方公尺，其1樓至11樓各樓層 均已為所有權登記，唯獨地下室僅就作為停車場及冷凍庫使用 部分為所有權登記（即被告臺北市○○區○○段三小段1197建 號建物，門牌號碼臺北市○○○路○○號地下室，面積677.33平 方公尺），其他作為防空避難室使用部分（包括本件土地複丈 成果圖所示A部分在內，下統稱系爭防空避難室）則未為所有 權登記。系爭防空避難室，應為兩造共有之未為所有權登記之 建物，並由原告以應有部分百分之61.5116，被告以應有部分 百分之38. 4884之比例所共有。詎於91、92年間，系爭防空避 難室遭被告占用，光復大樓管理委員會於93年12月間發函要求 被告就其占用系爭防空避難室提出權利證明，被告僅以「自前 手合法買受地下層之建物，並已善意和平繼續占有使用」回覆 ，系爭防空避難室遭被告占用，迄仍未能妥善解決。茲既系爭 防空避難室為區分所有建物之公共設施之一，應為全體區分所 有人共同使用之部分，性質上不得單獨為所有權之客體，而屬 於全體區分所有人共有，即使於各區分建物辦理所有權第一次 登記時，未將系爭防空避難室為共同設施之登記，無礙其附屬 於區分所有人所有之性質。是以，系爭防空避難室既為兩造所 共有，被告無單獨占有使用之權利。 ㈡為此，原告本於所有權人之地位，依民法第767條規定，起訴 請求被告騰空系爭防空避難室，返還予共有人全體等語，並聲 明：被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段689地號土地上 門牌號碼臺北市○○○路○○號地下室（如附圖即臺北市松山地 政事務所101年1月9日土地複丈成果圖所示A部分，面積364平 方公尺）騰空，返還原告及共有人全體。 ㈢對被告抗辯所為陳述略以： ⒈系爭防空避難室於64年6月26日核發使用執照，記載地下層面 積共計1,300.02平方公尺，用途為防空避難室、停車場、冷凍 庫，被告於80年10月3日向其前手僑盛開發投資股份有限公司 買受已辦理所有權第一次登記之地下室部分，依建物登記謄本 載明其主要用途為冷凍庫、停車場，登記面積為677.33平方公 尺，故系爭地下室面積依使用執照記載1,300.02平方公尺，扣 減被告取得已辦理所有權登記面積677.33平方公尺，其餘部分 即未經辦理所有權登記（面積622.69平方公尺），用途屬使用 執照所記載之「防空避難室」。本件原告請求返還之系爭防空 避難室364平方公尺，即為未經登記地下室中之一部份。雖未 為所有權登記之地下室部分（含系爭防空避難室），與已登記 為被告所有之臺北市○○區○○段三小段1197建號建物，在同 一樓層（地下室），然該部分既未為所有權登記，不能認屬被 告所有。地下室如依建築藍圖及使用執照所載，係供全體區分 所有人防空避難之用，為區分所有建築物公共設施之一，屬共 同使用部分，並未經全體區分所有人同意歸為特定人所有，事 實上如亦未登記為特定人所有，性質上不得單獨為所有權之客 體，屬區分所有人共有，且取得區分所有建物之區分所有權人 ，無待另為登記，即取得地下室共有權。系爭防空避難室既用 以供全體區分所有權人避難，雖未經辦理公共設施之登記，仍 無礙其歸屬光復大樓全體區分所有權人即本件兩造所共有。 ⒉參照光復大樓管理處91年6月份管理費分攤表記載，被告就光 復大樓地下室所繳管理費新臺幣（下同）14,349元，僅為各樓 層應繳管理費28,698元半數，可見被告係以其僅擁有光復大樓 地下室半數而繳納光復大樓地下室應繳管理費，顯示其未認為 系爭防空避難室為其所有。光復大樓係地上11層、地下1層， 合計12層建物，依一般土地登記實務習慣，每一樓層建物所對 應土地持分（應有部分）應12分之1，而被告所登記之土地持 分為24分之9，其餘土地持分24分之15登記為原告所有，由此 土地持分狀況，可知被告對應建物範圍，應為光復大樓12層中 之4.5層（即現已登記為被告所有之1、2、3、10樓全層及地下 1樓約半層677. 33平方公尺），至地下1樓其他部分，包括系 爭防空避難室，非屬被告單獨所有。被告自認未登記部分之系 爭防空避難室於占有之始，係向鴻盛建設股份有限公司承租占 有使用，且其就系爭防空避難室占有使用，係基於租賃關係權 利，已善意和平繼續占有使用達10數年。故被告就其權利或法 律上效果發生之特別要件事實應負舉證責任。 被告則抗辯略以： ㈠原告非系爭防空避難室之所有權人： ⒈原告主張其有系爭防空避難室所有權，基於民法第767條規定 行使所有物返還請求權，自應先舉證證明其為系爭防空避難室 所有權人，然原告迄未提出系爭防空避難室之所有權狀或購買 產權證明，顯未能舉證有系爭防空避難室所有權，自應駁回原 告之請求。況且原告自承系爭防空避難室未為所有權登記，而 依民法第758條規定，不動產物權取得需經登記始生效力，原 告未因登記而取得系爭防空避難室所有權，則原告以所有權人 身分起訴，為無理由。再依光復大樓使用執照卷宗之內容記載 ，系爭防空避難室起造人為仁愛建設有限公司，並非原告，因 此，原告就系爭防空避難室既未有所有權登記，且非原始起造 人，原告本於所有權人之地位而為請求無理由。 ⒉系爭防空避難室雖未辦理保存登記，然系爭防空避難室與被告 所有之1197建號地下室為一完整空間，地下室車道非經1197建 號地下室，無法通達系爭防空避難室，而系爭地下室本為仁愛 建設有限公司所有，幾經轉手，由被告買受取得，被告所獲交 付之範圍，除1197建號建物外，亦包括系爭未辦保存登記之防 空避難室，系爭防空避難室自被告於80年購入後，即為被告使 用、管理，原告均無異議，顯然明知系爭防空避難室為被告所 有，原告無端起訴請求返還，顯屬無據。 ㈡系爭防空避難室非全體區分所有人所共有： ⒈依現行實務見解認為地下室亦得為單獨所有權標的，且各樓層 所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分，故原 告僅以系爭防空避難室，性質上不得單獨為所有權之客體，據 以主張系爭防空避難室為區分所有建物之公共設施，而為區分 所有權人共有，此一主張於法顯屬無據，於法亦有未合。 ⒉防空避難室之設置乃屬地下室使用權之約定或限制而已，與地 下室所有權歸屬無涉，以他人單獨所有之建物為防空避難室， 於法亦無不可，斷非得僅以防空避難室之設置即率認為區分所 有權人所共有。又依使用執照記載，光復大樓係於60年1月12 日開工興建，並於64年6月26日取得使用執照，而公寓大廈管 理條例則係於84年6月28日制訂公布，依法律不溯及既往原則 ，公寓大廈管理條例本非得溯及適用於系爭防空避難室，況依 使用執照記載，光復大樓位處使用分區「工業區」，各樓層本 得為單獨所有，且無法律規定系爭防空避難室非得為單獨所有 之客體，原告主張系爭防空避難室屬於全體區分所有人共有自 無理由。 ⒊地下室須具備「共同使用之建物」、「不能單獨辦理所有權登 記」之前提，方為區分所有權人所共有，倘非屬共同使用之性 質，且得單獨辦理所有權登記，則地下室並非當然屬於各樓層 所有人共有。而光復大樓係於65年興建完成，依當時法規，地 下室本得以非屬共同使用性質而為建物所有權第一次登記，而 被告所擁有1197建號建物即係業已辦理建物所有權第一次登記 之地下室部分，縱屬停車場、冷凍庫等用途，仍為被告單獨所 有，並非共同使用性質，而系爭防空避難室與被告所有之1197 建號建物為一完整使用空間，且自始至終均為被告單獨使用中 ，並未為共同使用，自非屬共同使用性質之地下室自明。又由 申請使用執照之申請書記載，在申請人當中有系爭地下室之權 利者為仁愛建設有限公司，其他起造人均非享有系爭地下室之 權利人，因此原告主張為系爭地下室之共有人，於法自有不合 。 ㈢並聲明：原告之訴駁回。 本院得心證之理由 ㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物 之共同部分，推定為各所有人所共有，此民法第799條前段固 定有明文。但所謂共同部分，指大門、屋頂、地基、走廊、階 梯等性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言，地下 室性質上如可認與建築物其他各樓層相同時，尚非絕對不許分 割而獨立為區分所有之客體，無從逕推定即為該樓房各區分建 築物之所有人所共有。又基於物權標的物須具獨立性之原則， 一棟建築物被區分之特定部分，須具備構造上及使用上之獨立 性，始得為建築物區分所有權之客體（最高法院87年度台上字 第13 56號判決意旨可資參照）。而據69年修正發布之土地登 記規則第72條規定：「區分所有建物之共同使用部分，未能依 第69條第1項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列 規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分 所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各 相關區分所有權人共有。三、區分所有建物共同使用部分，不 得分割。」、第73條則規定：「區分所有建物之地下層或屋頂 突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門 牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建 物所有權第一次登記。」等語，前者適用於區分所有建物共有 共用之地下層，後者則適用於專有性質之區分所有建物地下層 ，因此與建築物同時建造之地下室，如有使用上及構造上之獨 立性，必須以登記方式公示，得單獨成為區分所有之客體。 ㈡經查：本件業經調閱臺北市建築管理處060松山崙0003號建築 執照、064使字第1292號使用執照卷宗1冊，且依卷存之使用執 照等所登載內容，光復大樓之起造人為仁愛建設有限公司（董 事長任顯群）、徐善邦、王智育、謝秀花、趙人俊、李全、飛 騰實業股份有限公司（董事長沈養廉）共7人（參見本院卷第3 6至37頁）。且依使用執照申請書上之記載，光復大樓地下室 ，係分歸由仁愛建設有限公司（董事長任顯群）單獨所有，另 參照原告飛騰實業股份有限公司（董事長沈養廉）當時亦明確 記載係所有該大樓8、9、10樓部分，樓別記載即無地下室部分 至明（參見本院卷第177至179頁）。是以，依據前揭證據，系 爭大樓地下室倘未辦理第一次保存登記，又無證據可資認定為 其他特定人所有時，原則上應認為係全體起造人所有，但若使 用執照申請書上，業已單獨且明確登載歸屬為起造人之一之仁 愛建設有限公司（董事長任顯群）所有，應可認起造人之間， 業已協議該大樓地下室部分均特定係由仁愛建設有限公司（董 事長任顯群）取得地下層部分建物之所有權。再依使用執照所 載光復大樓地下室之面積為1,300.02平方公尺，樓層作用為防 空避難室、停車場及冷凍庫用途（參見本院卷第36頁），而○ ○○區○○段○○段第1197建號建物登記謄本，則記載光復大 樓地下室已登記為被告所有部分，面積為677.33平方公尺，主 要用途為停車場及冷凍庫等情（參見調解卷第24頁、本院卷第 43頁），亦為兩造不爭執，是以，應認原告主張該大樓地下室 如附圖所示A部分，屬系爭防空避難室部分且確實未經辦理所 有權登記無疑。又參照嗣之建物登記謄本，亦記載關於光復大 樓地下室（面積677.33平方公尺），於65年4月26日登記為仁 愛建設有限公司所有，於67年5月31日則登記為台茂船務代理 股份有限公司所有，於72年1月18日登記為美商臺灣貿易股份 有限公司所有，於76年5月26日登記為廣晨貿易有限公司所有 ，於77年8月29日登記為顏惠霖、顏世宗、張樹蘭共有（應有 部分各3分之1），於77年10月21日登記為德聯建設股份有限公 司所有，於78年5月22日登記為鴻盛建設股份有限公司（後更 名為僑盛開發投資股份有限公司），最後於80年10月3日時始 登記為被告所有（參見本院卷第43至47頁）。是以，光復大樓 地下室，其中面積677.33平方公尺部分，顯然自65年間迄今均 經登記為特定人所有，另該地下室其他部分（包括附圖所示A 部分）則未有所有權登記，兩造應無爭執，而依前所述，系爭 防空避難室所屬之地下室範圍，即非必然為區分所有建物共有 共用之地下層性質，而應認屬前述區分所有建物之地下層且依 使用執照之記載非屬共同使用，性質上尚得申請單獨辦理建物 所有權第一次登記之地下層。據此，原告主張因係未辦理所有 權登記之地下室部分而屬公同共有，即有誤會，難以採信。 ㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民 法第767條第1項前段固定有明文，然依舉證責任分配，主張所 有物返還請求權之原告自應對其確為所有權人先為舉證。本件 被告業抗辯前向其前手鴻盛建設股份有限公司（後更名為僑盛 開發投資股份有限公司）承租光復大樓地下室，包含已登記之 面積677.33平方公尺部分及未經登記之其他部分（包括系爭防 空避難室）予以使用，嗣於80年9月12日，乃向僑盛開發投資 股份有限公司買受光復大樓地下室，於80年10月3日完成其中 已登記部分即677.33平方公尺部分之所有權移轉登記，但包括 系爭防空避難室部分之該大樓地下室全部，現均仍由被告占有 、使用等事實，原告亦無爭執，是被告並不否認其為現占有使 用系爭防空避難室者，惟依前所述，原告既無法舉證使本院認 定其即為系爭防空避難室現所有權人，又未能證明有自現所有 人處已得授權取得行使所有物返還請求權之權利，其遽行使物 上請求權請求被告應返還，於法即非有據。 綜上所述，原告既不能證明系爭防空避難室即該臺北市○○○ 路○○號地下室如附圖所示A部分面積364平方公尺部分，為其等 與被告所共有，逕起訴依民法第767條等規定，請求被告將該 部分騰空並返還原告及共有人全體，即難認為有理由。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之 證據，核與本件判決結果無涉，爰不予逐一論駁，附此敘明。 據上論結，原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條、第85條 第1項，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 8 月 7 日 民事第七庭 法 官 徐千惠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 8 月 8 日 書記官 沈世儒 附圖：臺北市松山地政事務所101年1月9日土地複丈成果圖