臺灣臺北地方法院民事
裁定 101年度事聲字第378號
異 議 人
即
第 三人 美麗島文化事業股份有限公司
法定
代理人 許信良
上列
異議人因
債權人陳泳菖等9人與
債務人吳子敬間
拍賣抵押物
強制執行事件，對於中華民國101年7月12日本院民事執行處
司法
事務官所為100年度執字第118517號裁定提出異議，本院裁定如
下：
主 文
異議
駁回。
理 由
一、
按強制執行事件，由法官或司法事務官命
書記官督同執達員
辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，
均得由司法事務官辦理之；
當事人或
利害關係人對於強制
執
行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方
法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得
於強制執行程序終結前，為
聲請及
聲明異議，強制執行法第
3條、第12條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明
文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有
同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分
，得於處分送達後10日之
不變期間內，以書狀向司法事務官
提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為
適當之
處分，認異議無理由者，應送請法院裁定之；法院認第 1項
之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，
應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1
準用民事訴訟法第
240條之3、第240條之4之規定亦
揭櫫甚明。
本件異議人於本
院民事執行處司法事務官為駁回處分送達後10日內，以書狀
表示不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本
院裁定，
核與上開規定相符。
二、異議意旨
略以：異議人於民國100年3月承租後，有關租賃物
之水電費使用度數及繳納情形，有繳納證明單
可證，另租賃
物所在之管委會曾出具共同協議書予異議人，並記載其需維
護異議人所承租房屋內部設施現狀與安全等承諾，又依住戶
出具聲明書內容，均可證實異議人已占有使用租賃物並準備
裝潢事宜，異議人因出租人天源建設股份有限公司有眾多
債
權人催討債務，致無法正常使用房屋，
乃暫停裝潢之進行以
求明哲保身，異議人有占有使用之事實，
詎原裁定認異議人
未實際占有使用租賃物而駁回異議人聲請以不點交為拍賣條
件，
顯有違誤，
爰為此聲明異議等語。
三、按實施
查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他
有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力；實施查封後，
第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效
果之行為者，執行法院得
依職權或依聲請排除之；且上述規
定，於
不動產執行程序準用之，強制執行法第51條第2、3項
、第113 條定有明文。又債務人應交出之不動產，現為債務
人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有
，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1 項前段並
有明文。故不動產實施查封後，第三人未經執行法院許可，
占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院自得
依職權或依聲請排除之，並點交於買受人或承受人，俾以貫
徹強制執行之效果，確保執行債權人之權益。另
參諸辦理強
制執行應行注意事項第57則第10款之規定，係為避免債務人
勾串第三人事後以租賃為由以排除點交，故占有之解釋應予
限縮為須具有足以供不特定人辨識之占有外觀，始可認有事
實之交付占有。（司法院司法業務研究會第49期研究專輯第
28則研討結論
參照）。
經查：本件執行標的即門牌號碼台北
市○○區○○路4段105巷2號及同號地下室、地下二層之建
物（下稱
系爭建物）於民國100年12 月16日即經債權人聲請
辦竣
查封登記在案，此有本院100年12月14日北院木100司執
宙字第118517號囑託查封登記函及台北市古亭地政事務所10
0年12月16日北市古地一字第10031829600號函附卷
可稽，另
本院於101年1月31日由債權人導往現場查封，當時系爭建物
之使用情形為「經按鈴無人答應，債權人代理人稱經查訪現
為債務人自用」，本院另於101年4月17日現場
履勘時，系爭
建物使用情形為「承租人之職員持鑰匙開門進入，屋內物品
凌亂，無人使用之跡象，現況如照片所示（命債權人7日內
陳報）．．」，再依債權人陳報系爭建物現場拍攝照片顯示
，系爭建物內部部分房間空置，屋內傢俱任意擺設凌亂不
堪
，呈現無人居住狀態，有本院100年度司執字第118517號執
行卷宗內附該日查封筆錄、執行筆錄、債權人
陳報狀檢附現
場照片數幀等可稽。執行法院復函請台北自來水事業處南區
營業分處查明債務人就系爭建物自來水用戶名稱何時變更一
事，亦獲該公司函覆「經查前述2處用水地址用戶名稱均於
101年6月11日變更登錄為常瑞廷」等語，此經本院調閱96年
度執甲字第61840號執行卷宗內附該回函核閱無誤。異議人
固主張於查封前之100年3月26日承租後即取得占有
迄今
云云
。
惟按占有乃對物事實上之管領力，係屬一種事實狀態，應
具備一占有之公示外觀，足以供他人辨識
占有人為何人，
始
足當之。本件依前開查封筆錄及執行筆錄之載明，系爭建物
於10 1年1月31日現場查封及同年4月17日履勘時，均屬空置
無人使用狀態，雖異議人提出系爭建物管委員出具之共同協
議書，記載「B1/B2
所有權人基於善意，同意暫時將B1大門
鑰匙交由一品居住管理委員會保管」等語，另紙系爭建物6
樓住戶出具聲明書則陳稱期間曾見異議人前往打掃與進行裝
潢準備工作，惟不知為何異議人後來未持續進行裝潢並進駐
等詞，均不足認定債務人於查封前已將系爭建物占有使用權
利交付異議人管領。又供水供電
非建物適於居住之唯一標準
，縱系爭建物持續有繳納水電費
記錄，亦無從認定係異議人
自行使用系爭建物後而繳納使用費用，況異議人主張於100
年3 月26日起承租系爭建物，並未立即變更用戶名稱，卻遲
至101年6月11日始變更登錄為異議人職員常瑞廷名義，異議
人亦
自承因出租人有眾多債權人催討債務，無法正常使用該
屋，故暫停裝潢以觀後續等語，亦
可徵異議人於本院查封前
並無占有使用系爭建物之事實。異議人就其於100年12月16
日辦妥查封登記即已合法占有使用系爭建物之事實，並未能
舉證證明之，則異議人縱
持有系爭建物鑰匙，亦不影響查封
時無人占有使用之事實。執行法院據此於拍賣公告中載明「
查封時該屋為無人居住之空屋狀態，無承租使用之公示外觀
，拍定後點交」，依上說明，
自無不合。
綜上所述，異議人
之聲明異議無理由，本院司法事務官據以駁回異議人之聲明
異議，並無違誤，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為
無理由，應予駁回
四、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、
民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 18 日
民事第二庭 法 官 熊志強
以上
正本係照原本作成。
如對本裁定
抗告須於裁定送達後10日內向本院提出
抗告狀，並繳
納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 101 年 9 月 18 日
書記官 謝盈敏