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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第109號 上　訴　人　格列佛有限公司 法定代理人　何清美 被上訴人　　謝依倫 訴訟代理人　王齡 上列當事人間請求返還押金事件，上訴人對於民國101年1月5日 本院臺北簡易庭100年度北簡字第11164號第一審判決提起上訴， 經本院於民國101年8月29日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：上訴人於民國96年12月25日與被上訴人經公證 簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由上訴人向被上訴人 承租門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號8樓房屋（下稱系爭 房屋），約定租賃期間自97年1月20日起至100年3月19日止 ，自簽約日起至97年1月19日止期間為裝潢期，免收租金， 自97年1月20日起至97年3月19日止，每月租金新臺幣（下同 ）30,000元，自97年3月20日起，上訴人應於每月15日前支 付被上訴人租金100,000元；上訴人於簽約時給付被上訴人 押租金200,000元（下稱系爭押租金），兩造約定於租約終 止或租期屆滿遷讓交還房屋，並扣除上訴人所積欠之債務後 返還押租金予上訴人。上訴人入住系爭房屋後，屋況不佳， 水管不通、馬桶漏水、房子滲水、隔音差，又因系爭房屋附 近投資客多，空屋亦多且租金一再調降，上訴人遂與被上訴 人商討調降租金，約定98年間租金調降為每月70,000元，自 99年1月起調整租金為每月80,000元，被上訴人復於98年10 月間向上訴人表示急需使用未到期支票，上訴人遂簽發12紙 支票以支付99年度租金，詎訴外人即被上訴人之代理人王齡 於100年3月4日致電上訴人稱系爭房屋已轉售訴外人王和敏 ，並於100年3月9日以臺北信維郵局第1290號存證信函通知 上訴人遷出系爭房屋，嗣向本院聲請100年度司執字第25202 號強制執行，強制上訴人遷出系爭房屋。惟被上訴人所委任 之代理人徐騰瑜曾允諾3個月免付租金以供其及房客搬遷之 期限，被上訴人竟未履約，上訴人不得已再與訴外人王和敏 簽訂1個月短期租約，作為遷移新辦公處所的裝潢期並倉促 搬遷，被上訴人卻又否認兩造曾合意調整租金，並以上訴人 積欠租金為由，拒絕返還系爭押租金，乃依兩造間系爭租約 約定，請求被上訴人返還押租金等情。並聲明：被上訴人應 給付上訴人200,000元。 二、被上訴人則以：上訴人自系爭租約開始後第4個月起，即藉 故拖延租金支付金額與方式，其租用系爭房屋40個月期間， 總計共積欠被上訴人租金高達1,007,591元，即使扣抵上訴 人已支付之押租金，上訴人尚積欠被上訴人807,591元，且 上訴人於租約到期仍拒不搬遷，被上訴人為求迅速解決此事 ，便向臺北市松山區調解委員會聲請調解，上訴人竟向被上 訴人請求200餘萬元搬遷費，該次調解遂不成立。被上訴人 迫於無奈向本院聲請強制執行，上訴人遭強制執行後，竟不 顧積欠被上訴人高達百萬租金之事實，向本院聲請強制執行 請求返還租金並查封系爭房屋，因本院認定上訴人積欠租金 高於押租金之事實，而駁回上訴人強制執行之聲請，是上訴 人提起本件訴訟，為無理由等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並 聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人200,000元 ，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項： ㈠上訴人於96年12月25日與被上訴人經公證簽訂系爭租約，由 上訴人向被上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間自97年1月2 0日起至100年3月19日止，自簽約日起至97年1月19日止期間 為裝潢期，免收租金，自97年1月20日起至97年3月19日止， 每月租金30,000元，自97年3月20日起，上訴人應於每月15 日前支付被上訴人租金100,000元；上訴人於簽約時給付被 上訴人押租金200,000元，兩造約定於租約終止或租期屆滿 遷讓交還房屋，並扣除上訴人所積欠之債務後返還押租金予 上訴人，並有系爭租約可稽（見原審卷第10頁至第16頁）。 ㈡被上訴人於100年3月9日以臺北信維郵局第1290號存證信函 通知上訴人於100年3月19日租期屆滿，不再續租，請上訴人 遵期將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並有存證信函可稽（見 原審卷第139頁至第140頁）。 ㈢被上訴人於100年3月24日持兩造間經公證簽訂之系爭租約為 執行名義，向本院聲請對上訴人為強制執行請求將系爭房屋 遷讓返還被上訴人，經本院以100年度司執字第25202號強制 執行事件受理在案，本院已於100年4月28日赴現場將系爭房 屋點交予被上訴人占有使用，並經本院依職權調閱本院100 年度司執字第25202號強制執行卷核對無訛。 ㈣上訴人於100年5月20日與訴外人王和敏簽訂租賃契約，約定 自100年5月20日起向王和敏租用系爭房屋1個月至100年6月 19日止，並有房間短期租賃契約可稽（見原審卷第31頁至第 38頁）。 五、得心證之理由： 上訴人主張被上訴人應返還上訴人系爭押租金等語，為被上 訴人所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之爭點厥為：㈠兩 造是否曾經合意調降租金？上訴人是否積欠被上訴人租金？ ㈡上訴人轉租之房客未搬離系爭房屋，上訴人應否依約給付 被上訴人違約金？㈢系爭押租金經抵充後有無餘額？上訴人 得否請求返還？現就本件之爭點析述如后： ㈠兩造是否曾經合意降租？上訴人是否積欠被上訴人租金？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。又「原告對於自己主張 之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提 出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責 ，此為舉證責任分擔之原則」（最高法院18年上字第2855號 判例意旨可資參照）。上訴人主張兩造曾合意調整租金，約 定98年間租金調降為每月70,000元，99年間租金則調降為每 月80,000元等情，業據其提出被上訴人不爭執真正之房租支 付收入證明，及被上訴人要求上訴人簽發發票日分別為98年 10 月15日、98年11月15日、98年12月15日，票面金額均為 70,000元，及自99年1月15日起至99年12月15日止，按月簽 發、票面金額均為80,000元，及發票日為100年1月15日、票 面金額為50,000元之傳真內容為證（見原審卷第19頁、第69 頁），被上訴人雖否認上情，抗辯是上訴人要求降租，但伊 沒有答應，又因上訴人都隨他高興匯給不定金額的租金，所 以才要求上訴人先行開票云云，然依上訴人提出被上訴人要 求上訴人簽發票據之傳真內容記載，被上訴人係於98年10月 6日傳真予上訴人，要求上訴人按月簽發自98年10月15日起 至100年1月15日止之支票，並指定各張支票金額為70,000元 或80,000元，另於100年1月15日、100年2月15日2項日期後 指定上訴人僅需簽發發票日為100年1月15日、票面金額50, 000元之支票，毋須簽發發票日為100年2月15日之支票，並 附註「扣5萬、扣10萬--98/5.6.7.8.9支票，3萬5＝15萬 ，Total 15萬」等語，對照被上訴人自承上訴人於98年5月 25日、98年6月25日、98年7月25日、98年8月25日、98年9 月15日均繳付100,000元之金額（見原審卷第56頁），及被 上訴人出具房租支付收入證明記載：「98年度1～12月房租 支付、收入金額共為840,000元，繳納10%稅金共840,000元 。」（見原審卷第19頁）等語觀之，堪認被上訴人確有同意 上訴人自98年1月起至98年12月止期間，調降租金為每月70, 000元，自99年1月起至99年12月止期間，調降租金為每月80 ,000元。上訴人另主張兩造復約定自100年1月20日起至100 年3月19日止，調降租金為每月80,000元云云，並提出租約 修訂協議書為證（見原審卷第18頁），但被上訴人否認該租 約修訂協議書經兩造合意，上訴人就此又未提出其他證據證 明兩造確曾就該內容達成合意等情，是上訴人此部分主張即 無可採。 ⒉被上訴人抗辯依約上訴人於97年度應給付租金總額為1,000, 000元，僅給付669,390元，尚欠330,610元未付，於98年度 應給付租金總額為1,200,000元，僅給付984,000元，尚欠21 6,000元未付，於99年度應給付租金總額為1,200,000元，僅 給付926,724元，尚欠273,276元未付等情，雖為上訴人所否 認，但其中98年、99年度，兩造曾合意調減租金，已如上述 ，是按調整後租金計算，上訴人於98年度應繳租金總額為84 萬元，於99年度應繳租金總額為960,000元。其餘97、100年 度租金，上訴人雖主張亦係經雙方同意調降租金云云，然未 據上訴人提出證據以實其說，縱被上訴人被動按上訴人給付 租金金額收受租金，此單純沈默尚不足認為被上訴人已與上 訴人達成調降97年度、100年度租金之合意，故上訴人於97 年度、100年度應繳租金仍應按月以100,000元計算。是上訴 人依約於租賃期間應給付租金總額應為3,000,000元（100,0 00元10個月（97年）+840,000元（98年）+960,000元（99 年）+100,000元2個月（100年）＝3,000,000元）。又依 被上訴人自承上訴人已繳交97年至99年租金各為669,390元 、984,000元、926,724元，加計被上訴人自承上訴人曾於 100年2月22日繳交租金12,295元，兩造復不爭執上訴人曾於 100年5月16日匯給被上訴人400,000元，上訴人既未能證明 伊已付租金超逾上開金額，是上訴人已繳交租金總額為2,99 2,409元（669,390+984,000+926,724+412,295＝2,992,409 ，見原審卷第56頁），自上訴人應繳付租金中扣除後，上訴 人尚積欠被上訴人租金7,591元未付。 ㈡上訴人轉租之房客未搬離系爭房屋，上訴人應否依約給付被 上訴人違約金？ ⒈查兩造間系爭租約於100年3月19日屆期，業經上訴人提出系 爭租約為證（見原審卷第12頁），而被上訴人並未另與上訴 人續訂租賃契約，亦為兩造所不爭執，是兩造系爭租約於10 0年3月19日租期屆滿，依系爭租約第12條前段約定：「本契 約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為 不再續租。乙方（即上訴人）應於租約期滿、或終止時，將 租賃房屋遷讓交還給甲方（即被上訴人），不得藉詞任何理 由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名 目之費用」，上訴人應於100年3月19日之翌日自系爭房屋遷 讓返還被上訴人。 ⒉上訴人於100年4月28日遷離系爭房屋，雖如前述（見兩造不 爭執事實㈢），惟上訴人自承其承租系爭房屋係作為商務中 心及類似旅館的辦公室使用，方式係將系爭房屋分割小單位 出租其他房客，讓其他人在該處設立公司辦公等語（見原審 卷第131頁），可知將系爭房屋分租他人乃上訴人利用系爭 房屋之方式，依民法第941條之規定，上訴人之房客於100年 4月28日之後繼續占用系爭房屋至被上訴人於100年5月19日 將系爭房屋轉手予訴外人王和敏之期間，上訴人仍為系爭房 屋之間接占有人，上訴人於系爭租約租期期滿後仍繼續占用 至100年5月19日，洵堪認定。是被上訴人依系爭租約第12條 後段約定：「本契約租賃期滿後，.....乙方未即時遷出返 還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日 起至遷讓完竣日止按照房租二倍計算之違約金」，抗辯上訴 人應依之給付按房租2倍計算之違約金合計400,000元，核屬 有據。 ⒊至於上訴人主張被上訴人曾於100年2月間告知說要與其續約 云云，為被上訴人所否認，而上訴人對此並未舉證以實其說 ，尚難遽信。何況，縱被上訴人曾經提出欲與上訴人續約， 然嗣後兩造就續訂租約乙節既未達成意思表示合致，自難認 為被上訴人因此負有將系爭房屋繼續出租或無償提供上訴人 使用，或應為此對上訴人負賠償義務之責任。 ⒋上訴人雖另主張被上訴人承諾3個月不付租金以供搬遷云云 ，惟亦為為被上訴人所否認。又證人徐騰瑜於原審100年12 月19日言詞辯論期日具結證稱：「在談的時候調解委員有建 議我們給他們3個月的搬遷期，但我有說還要再問過被告（ 即被上訴人）訴代，後來是因為原告（即上訴人）無故跟我 們要2,880,000元的搬遷費，所以調解不成立。」等語（見 原審卷第197頁），足知僅係兩造調解時，調解委員建議給 上訴人3個月的搬遷期，被上訴人代理人徐騰瑜並未同意給 予上訴人及其分租客戶3個月免收租金等情。上訴人執此主 張其無未依約搬遷之情，自仍不可採。 ㈢系爭押租金經抵充後有無餘額？上訴人得否請求返還？ 按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號 判決意旨可資參照）。查上訴人於簽訂系爭租約時給付被上 訴人20萬元之押租金，而系爭租約期間已經屆滿，上訴人也 因強制執行而遷讓交還系爭房屋，雖如前述（見兩造不爭執 事實㈠、㈢），但上訴人尚積欠被上訴人租金7,591元，且 應依系爭租約第12條後段約定給付被上訴人違約金400,000 元，復經本院審認如前，系爭押租金經抵充積欠之租金及違 約金，實無餘額，依前揭說明，上訴人自無從請求返還。 六、從而，上訴人依系爭租約約定，請求被上訴人返還系爭押租 金，於法無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無 違誤，上訴人上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決不 當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響 ，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要 ，併此敘明。 八、據上論結，上訴人之上訴，為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 9 月 28 日 民事第八庭 審判長法 官 許純芳 法 官 羅郁婷 法 官 宣玉華 以上正本係照原本作成 本判決不得上訴。 中 華 民 國 101 年 10 月 2 日 書記官 吳珊華