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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第346號 上　訴　人　李志欽 被上訴人　　苗栗房屋仲介有限公司 法定代理人　楊燕梅 訴訟代理人　江瑞珠 上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國一百零 一年八月三日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭101年度北簡字第 8731號第一審判決提起上訴，本院於一百零二年四月十二日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原判決除確定部分外之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：伊受上訴人委託，代為仲介出售上訴人 與其弟李志恆共有之坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○號土 地全部，及其上門牌號碼苗栗縣苗栗市○○路○○號房屋（下 稱系爭不動產），雙方並簽訂不動產廣告銷售同意書（下稱 系爭同意書），約定委託期限自民國100年10月1日起至同年 12 月31日止，及於系爭不動產成交時，上訴人應支付伊總 成交價4％之服務費。上訴人已經伊居間仲介而於100年11月 19日與買方即訴外人楊順娥簽訂不動產買賣契約書（下稱系 爭買賣契約），以總價新台幣（下同）401萬元出賣予訴外 人楊順娥，買方並已交付定金11萬元，上訴人即應依系爭同 意書約定，支付成交價之4％即16萬元之服務費予伊，惟屢 經催討拒不給付，爰依系爭同意書約定提起本件訴訟，請求 上訴人給付服務費等語。並於原審聲明：上訴人及原審共同 被告李志恆應給付被上訴人16萬元（原審判決上訴人應給付 被上訴人16萬元，並駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗 訴部分提起本件上訴，被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不 服，故就被上訴人敗訴部分，已經確定）。就上訴人提起本 件上訴則聲明：上訴駁回。 二、上訴人則抗辯：系爭買賣契約之買方自締約後僅繳付定金11 萬元即未再繼續付款，乃拖延系爭不動產辦理過戶事宜，導 致其受有損失。而買方僅繳付11萬元定金，卻要其給付被上 訴人服務報酬16萬元，顯與內政部頒行不動產委託銷售契約 書應記載及不得記載事項明訂，買方支付定金後，如買方違 約不買，致定金由委託人沒收者，委託人應支付受託人報酬 不得逾約定定金50％之內容不符。且其自簽訂系爭買賣契約 迄今未曾見過買方，簽約時是由被上訴人之法定代理人代買 方簽名於買賣契約上，難認系爭買賣契約已經合法成立。被 上訴人既未履行伊依系爭同意書應履行之居間仲介義務，自 無從請求其給付服務費等語置辯。並聲明：㈠原判決不利於 上訴人部分廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴 駁回。 三、兩造不爭執事實： ㈠上訴人委託被上訴人仲介銷售其與其弟李志恆共有之坐落苗 栗縣苗栗市○○段○○○○○○號土地全部，及其上門牌號碼苗 栗縣苗栗市○○路○○號房屋，上訴人並與被上訴人簽訂系爭 同意書，約定委託期限自100年10月1日起至同年12月31日止 ，於系爭不動產成交時，上訴人應支付被上訴人總成交價4 ％之服務費等語。 ㈡上訴人於100年11月19日代理其弟李志恆至被上訴人處簽訂 系爭買賣契約，約定以總價401萬元將系爭不動產出賣予訴 外人楊順娥，惟簽約當時買方楊順娥並未出面簽約，而是由 被上訴人之法定代理人代為簽訂系爭買賣契約。 ㈢嗣買方除交付定金11萬元外，未再履行系爭買賣契約等情， 業據被上訴人於原審提出系爭同意書、系爭買賣契約為證（ 見本院101年度司促字第10240號卷，下稱司促卷，第3至7頁 ），且為兩造所不爭執（見本院卷第17頁背面），均堪信為 真實。 四、得心證之理由： 被上訴人以系爭不動產買賣已經成交為由，請求上訴人依系 爭同意書第4條約定給付成交價4％之服務費，上訴人則以前 揭情詞置辯，是本件爭執要旨應在於：㈠系爭買賣契約是否 合法有效成立？㈡被上訴人是否得依約請求上訴人給付服務 費？茲分項析述如下： ㈠系爭買賣契約是否合法有效成立？ ⒈按當事人間契約之成立，依法係以兩造意思合致為要件，此 觀之民法第153條規定即明。是當事人締結不動產買賣之債 權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點意思必須 一致，即當事人間對於契約價金及標的物等買賣契約必要之 點之意思表示必須一致，否則其契約難謂已成立，最高法院 40年台上字第1482號、69年台上字第1710號判例意旨可以參 照。 ⒉本件上訴人抗辯系爭買賣契約未曾合法有效成立，雖為被上 訴人所否認，惟被上訴人不爭執系爭買賣契約簽訂時，買方 未曾出面簽訂，而是由被上訴人的法定代理人代為簽署等情 ，已如前述，而關於系爭買賣契約締結經過，證人即系爭買 賣契約買方楊順娥到庭證稱：系爭不動產是被上訴人營業員 羅福貞介紹她去買的，是羅福貞跟她說系爭土地的點不錯， 在商業區內又便宜，羅福貞跟她提系爭不動產到簽約不到半 個月，簽約之前羅福貞沒有帶她去看過房子，簽了之後才不 想要買的，她是簽約之後由她姑姑即被上訴人法定代理人楊 燕梅帶去看屋的，她姑姑看過屋之後覺得不能買，她則是因 為系爭房屋不能修繕才不要買的等語（見本院卷第26頁背面 至27頁背面），核與證人羅福貞到庭證稱：簽約之前他沒有 跟證人楊順娥見過面或談過房屋土地的事情，買方是楊燕梅 找的，他是在簽約當天才知道買方就是楊順娥，系爭買賣契 約簽訂前買方應有看過房子，應是在議價之前看過的，簽約 後1個禮拜內買方就說不買了等語（見本院卷第28頁至29頁 ），明顯不符，則證人楊順娥是否確是經被上訴人仲介而承 諾向上訴人購買系爭不動產，即容有疑。參以關於購買系爭 不動產之目的，證人楊順娥初證稱她是園區作業員，買系爭 不動產是為了要自住等語，經上訴人提示系爭不動產位於大 馬路邊之現場照片，證人楊順娥改口稱，她知道系爭不動產 現況，她可以使用氣密窗，也許可以拿來開小吃店等語（見 本院卷第27頁），則證人楊順娥於簽訂系爭買賣契約時是否 清楚知悉她所欲購買標的物為何、是否果有購買系爭不動產 之真意，亦有疑義。況依證人羅福貞證稱，本件不動產買賣 負責買方之銷售人員為楊燕梅，證人楊順娥卻證稱：她沒有 簽委託書委託她姑姑代她簽名等語，且證人楊順娥雖證稱： 她請她姑姑幫她簽系爭契約，她後來有在契約上補蓋她的指 印等語，然系爭買賣契約之買方欄並無指印，且經本院提示 系爭買賣契約，請證人楊順娥指明哪枚指印為她蓋用，卻又 稱契約書上指印哪枚是她的她忘記了等語（見本院卷第26頁 背面），參酌證人楊順娥證稱：她姑姑可能之前還沒有看過 系爭不動產，是在簽約之後她姑姑先去看過後覺得不能買， 才叫她不要買的等語（見本院卷第26頁背面至27頁），難認 證人楊順娥於系爭買賣契約簽署前，曾委託被上訴人為她仲 介購買系爭不動產，亦難認其於系爭買賣契約簽訂後承認楊 燕梅代其簽約之行為，系爭買賣契約應是被上訴人之法定代 理人楊燕梅先以證人楊順娥名義簽訂後，方至系爭不動產現 場看屋，並決定不要購買系爭不動產，再以證人楊順娥之名 義表示不要買。綜上，可認證人楊順娥實無向上訴人購買系 爭不動產之真意，其於締結系爭買賣契約之時，對於契約價 金及標的物等必要之點，並未與上訴人達成意思表示一致， 揆之前揭說明，系爭買賣契約並未合法有效成立。 ㈡被上訴人是否得依約請求上訴人給付服務費？ 次依系爭同意書第4條約定：「買賣成交時，甲方（即上訴 人）應支付總成交價4％服務費予乙方（即被上訴人）。」 等語（見司促字卷第3頁），可知被上訴人得請求之服務費 ，需買賣雙方成立有效之買賣契約後始可請求。則上訴人於 簽立系爭買賣契約時，買方楊順娥既無與上訴人成立買賣契 約之合意，應認系爭買賣契約並未合法有效成立，是被上訴 人執系爭同意書第4條約定向上訴人請求給付服務費，即屬 無據，不應准許。 五、綜上所述，上訴人抗辯自屬可信，被上訴人主張為不足採。 從而，被上訴人本於系爭同意書之約定，請求上訴人給付服 務費16萬元，為無理由，不應准許。原審判命上訴人給付被 上訴人16萬元，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以 廢棄改判，如主文第2項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 4 月 26 日 民事第三庭 審判長法 官 林玲玉 法 官 趙雪瑛 法 官 管靜怡 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 102 年 4 月 26 日 書記官 鍾雯芳