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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度簡上字第63號 上　訴　人 即反訴原告　程于真 　　　　　　張哲榮 上二人共同 訴訟代理人　江東原律師 　　　　　　趙文銘律師 　　　　　　鄭怡禎律師 被上訴人 即反訴被告　巨力股份有限公司 法定代理人　朱秀英 上列上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人即反訴原告對於 民國101年1月3日本院臺北簡易庭100年度北簡字第10238號第一 審判決提起上訴，並提起反訴，本院於101年10月3日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 第二審及反訴之訴訟費用均由上訴人即反訴原告負擔。 事實及理由 甲、程序方面：按當事人於簡易訴訟之第二審程序提起反訴，非 經他造同意，不得為之；但就主張抵銷之請求尚有餘額部分 ，有提起反訴之利益者者，不在此限，民事訴訟法第436條 之1準用同法第446條第2項第3款定有明文。所謂有提起反訴 之利益，係指訴訟標的同一，且不延滯訴訟及妨害他造之防 禦，對於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利之情形而 言（最高法院92年度台抗字第649號裁判意旨參照）。查被 上訴人（即反訴被告，下稱巨力公司）起訴主張其已於100 年4月15日遷出上訴人（即反訴原告，下稱所有權人）所有 門牌號碼為臺北市○○路○段149之16、17號12樓房屋（下 稱系爭房屋），所有權人遲至100年5月12日始受領上開房屋 鑰匙，自不得扣抵押租保證金，而押租保證金新臺幣（下同 ）240,000元經扣除22日租金88,000元後，基於押租金契約 之規定請求所有權人返還152,000元；所有權人則提起反訴 主張兩造租賃契約之租金約定為120,000元，巨力公司自第2 年起即未依約繳納足額租金，尚欠159,996元，以及巨力公 司未於租賃期限屆滿日（即100年3月24日）遷出，遲至100 年5月12日始將系爭房屋返還所有權人，依租賃契約第6條約 定請求2倍違約金392,000元，並與押租保證金240,000元主 張抵銷後，巨力公司尚欠所有權人319,996元，爰提起反訴 請求巨力公司給付等語，則所有權人於原審就本訴程序即已 為抵銷之請求，其成立與否經裁判者，在所有權人主張抵銷 之額限度內有既判力。如所有權人所主張抵銷之請求與被所 有權人之請求抵銷後，尚有餘額，應可利用本訴上訴程序提 起反訴，既有經調查之訴資料可供利用，亦符訴訟經濟之原 則，核其提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法之所許。 乙、實體方面： 一、巨力公司於原審起訴意旨（本訴部分）略以：巨力公司於97 年3月24日向所有權人承租其所有之系爭房屋及地下停車位2 位，約定租賃期間自97年3月25日起至100年3月24日止，每 月租金120,000元，自第2年起（即98年）所有權人同意租金 改為110,000元，嗣於租賃期限屆滿前，所有權人堅持調高 租金，巨力公司因此決定不再續租，惟為尋覓他處及搬遷裝 修整理，故與所有權人協調於100年4月15日遷出，所有權人 亦同意延後遷出22日之租金88,000元由押租保證金240,000 元扣抵，然巨力公司於100年4月15日已依約遷出至同棟大樓 6樓房屋，經巨力公司公司員工分別於100年4月20日、同年5 月4日、同年5月9日、同年5月12日以電話通知所有權人點交 房屋並交還鑰匙，所有權人遲至100年5月12日始前來收回鑰 匙，所有權人應負擔遲延責任等語，並聲明：所有權人應返 還巨力公司152,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。 二、巨力公司對於反訴之答辯： ㈠於98年間由巨力公司之員工高昭君與所有權人洽談後，所有 權人同意調降租金為110,000元，巨力公司因此於98年3月22 日一次開立面額為99,000元（110,000-11,000稅＝99,000） 之支票12紙交付所有權人程于真，又於98年間巨力公司再次 請求所有權人調降租金，惟所有權人堅持租金須實得105, 000元，因此換算結果僅調降租金3,333元（116,667-11,667 ＝105,000元），巨力公司亦於99年3月25日一次開立面額為 105,000元之支票12紙交付所有權人，並無所有權人所稱未 繳納足額租金情事。 ㈡又系爭租賃契約屆滿前，高昭君於100年3月15日與所有權人 電話洽談續租事宜，惟所有權人堅持租金調高為125,000元 ，巨力公司因此決定不予續租，惟為尋覓他處及搬遷裝修等 ，請求所有權人同意延至100年4月15日再遷出，所有權人本 要求巨力公司先簽定短期租約，然考量僅延後22日遷出，所 有權人亦同意延後遷出之房租由押租保證金中扣抵；且所有 權人於100年3月21日即委託房屋仲介公司代為出租系爭房屋 ，並告知仲介人員承租人即巨力公司尚未遷出，因此無法提 供系爭房屋予新承租人觀看，足見所有權人斯時已明確知悉 巨力公司不再續租系爭房屋。 ㈢巨力公司於原審提出系爭房屋之保全人員於100年4月15日製 作之執勤日報表，其上記載「巡視各樓安檢（12F搬家至6F ）」，復經該值勤人員孫建國於原審言詞辯論期日到庭為證 ，巨力公司亦提出委託搬家公司（仟達貨運行）之發票等證 據，且巨力公司於100年4月份開始即繳納6樓之管理費，100 年4月16日起大樓管理員亦將信件改送6樓，以上均已足證巨 力公司已於100年4月15日即遷出系爭房屋，巨力公司員工並 於100年4月20日以電話通知所有權人請其前來點交房屋，孰 料所有權人遲未前來，是自應由所有權人負擔受領遲延之責 任，所有權人請求給付租金及違約金均無理由。 ㈣並聲明：所有權人之訴駁回。 三、所有權人上訴意旨略以： ㈠巨力公司雖稱其於100年3月15日與所有權人以電話聯繫長達 858秒，表明所有權人已於電話中同意遲延搬遷云云，惟通 話紀錄僅有秒數，無從證明通話內容；巨力公司亦自承所有 權人要求巨力公司另行簽訂短期租約，兩造嗣後既未簽訂短 期租約，顯然並無遲延搬遷之合意。又縱所有權人於100年3 月21日與房屋仲介簽約，僅得以表示所有權人知悉巨力公司 不再續租，所有權人委託房屋仲介另覓房客亦為情理之常， 無從以此判斷所有權人已同意巨力公司遲延搬遷，則兩造租 賃期限屆滿，巨力公司即應依約將系爭房屋遷空交還，且縱 以押租金抵付租金，依最高法院65年度台上字第2714號判例 意旨，亦屬出租人即所有權人之權利，此非承租人即巨力公 司之權利。 ㈡再者，巨力公司雖於原審提出保全紀錄為證，惟保全人員孫 建國僅能透過監視器觀看，無法由此得出巨力公司已於100 年4月15日搬遷完畢之結論，況其執勤時段為夜間7點至隔日 早上7點，巨力公司於此時間要求員工加班搬遷，有悖於常 理；且所有權人委託之房屋仲介遲至100年6月9日始得以進 入系爭房屋製作產權調查，可見之前均因巨力公司仍占有系 爭房屋而無法進入；縱認巨力公司於100年4月即因簽訂新租 賃契約而負有繳交新租賃物管理費之義務，亦與本件無關， 無從證明巨力公司確已於100年4月15日搬遷至同棟6樓。 ㈢所有權人從未同意巨力公司減免租金，而巨力公司屢屢懇求 表示日後將補齊租金差額，所有權人在考量巨力公司經濟狀 況不佳之情形下，始勉為收受巨力公司交付之支票，並同意 巨力公司日後補足差額，且由第三年巨力公司據以繳納租金 之支票面額觀之，其數額顯高於第二年繳納之租金，即可得 出所有權人並未曾同意減免租金，否則巨力公司豈有可能自 行多付租金之情；況巨力公司聲請支付命令時據以扣除之22 日遲延租金，係以每月租金120,000元計算，足見所有權人 自始無同意減免租金乙事，為此提起上訴，求為廢棄原判決 ，並將巨力公司於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 四、所有權人反訴主張： ㈠兩造於97年3月34日簽訂租賃契約，由巨力公司向所有權人 承租系爭房屋及地下停車位，約定租賃期間自97年3月25日 起至100年3月24日止，每月租金為120,000元，押租保證金 為240,000元，惟巨力公司自第二年起即未依約繳納足額租 金，第二年每月僅繳納110,000元、第三年每月僅繳納116, 667元，合計積欠所有權人租金159,996元。 ㈡依兩造租賃契約第2、6條約定，巨力公司應於租賃期間屆滿 時，將系爭房屋遷空交還所有權人，然巨力公司於租賃期限 屆滿時（即100年3月24日），未即時搬遷並將系爭房屋遷空 返還所有權人，遲至100年5月12日始返還，共計遲延49日， 為此請求巨力公司給付按日兩倍租金之違約金392,000元， 上開金額共計559,996元，與押租保證金240,000元抵銷後， 尚欠319,996元，爰依租賃契約第6條約定，請求巨力公司清 償上開金額。 ㈢並聲明：巨力公司應給付所有權人319,996元，及自反訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔 保請准宣告假執行。 五、原審判決所有權人應給付巨力公司152,000元，及自100年6 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依職權宣告 假執行。所有權人不服，提起本件上訴，並為上訴聲明：㈠ 原判決廢棄；㈡前開廢棄部分，巨力公司在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。 六、兩造不爭執事實：巨力公司於97年3月24日向所有權人承租 系爭房屋，約定租賃期限自97年3月25日起至100年3月24 日 止，租金每月120,000元，巨力公司並於訂約時交付所有權 人240,000元押租保證金。租期第二年，巨力公司於年初開 立面額99,000元租金支票12張，第三年，巨力公司開立面額 105,000元租金支票12張，交付所有權人收訖兌現（原審卷 第63頁至第78頁）。 七、得心證之理由： ㈠就雙方是否同意搬遷延期之部分： ⒈證人高昭君證稱：「（如何與房東談延期？）到期前一個 月，我主動打電話與房東談下一年房租是否有變更，因為 房東堅持漲價5,000元，我於100年3月15日打電話跟房東 講，因為房租不能負擔125,000元，所以不續租，我與房 東談我們100年4月15日會搬遷。（是否有得到房東同意？ ）電話中我陳述十幾分鐘的時候，房東沒有不同意，但是 過幾天房東打電話跟我說高小姐就照你說的這樣做。（程 于真有無跟你說應該要準時搬遷，如沒有準時搬遷，就簽 二個月的短期租約？）他有跟我說二個月的短期租約，我 在100年3月15日電話中我有告訴他不簽租約的原因，再過 二天，他打電話跟我說就照我說的做。我不簽租約的原因 是因為我跟房東說100年4月15日要搬遷，短短22天時間， 我們覺得沒有必要簽立短期租約。（短期租約）沒有簽， 我們認為房東已經答應，所以沒有簽立必要。（當時談要 違約金？）沒有，十分鐘電話中沒有談到要違約金的事情 。」等語（卷第219頁），是雙方確有將租賃期間延至100 年4月15日之合意，應可認定。 ⒉證人即房屋仲介張仁吉證稱：「100年3月21日到屋主程于 真家簽委託，當下她有說約期快到了，承租方有說要延期 二個月才交還鑰匙，我說那這段期間如何進去看，她說先 找承租的，以出租為優先，因為沒辦法進去看，她說如果 有客戶，她再想辦法。…有同事的買方要去看，希望可以 看到裡面，屋主說因為承租方在用，希望不要打擾到承租 方」等語（原審卷第90頁），並有證人張仁吉所提出之委 託銷售契約書影本在卷可憑（原審卷第118至120頁），因 此，雙方所簽訂之房屋租賃契約之期間係至100年3月24日 止，原本打算繼續承租，但因租金無法達成共識，所有權 人乃委託仲介優先出租，並且因為「承租方有說要延期二 個月」，並明確告知仲介人員現承租人即巨力公司尚在使 用，希望不要打擾承租人，所以無法帶客戶進入房屋等語 ，由此足見所有權人確有同意將租賃期間延至100年4月15 日之意，足以採信。 ⒊雙方所簽訂之房屋租賃契約書第6條約定：「乙方（即巨 力公司）於租期屆滿時，除經甲方（即所有權人）同意繼 續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方 ，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋 時，甲方每月得向乙方請求按照租金二倍之違約金至遷讓 完了之日止…」等語（原審卷第51頁），而原租賃期間本 係至100年3月24日止，嗣經雙方同意於延至100年4月15日 搬遷返還，即難認有違反房屋租賃契約書第6條之約定， 所有權人主張依照房屋租賃契約書第6條之約定請求巨力 公司應給付按照租金二倍計算之違約金，並非有據。 ㈡就返還房屋時點之部分： ⒈就巨力公司於100年4月15日搬家之過程，業據：證人高昭 君證稱：「我們有找人幫忙搬遷…是100年4月15日搬的， 因為大樓只有一部電梯，所以等到六點過後下班，才搬遷 。從十二樓搬到六樓。」等語（卷第219頁反面），證人 即搬家公司之蔣安明證稱：「（幫巨力公司公司搬家？） 是。是100年4月15日搬家的。那天晚上已經搬遷完畢。（ 100年4月15日幾點到？）晚上六點。當天晚上六點開始拆 屏風等設備就陸續在搬，包括抽屜等先設備先用膠帶粘起 來就開始搬。（搬到幾點？）大概晚上十一點。一共二人 去搬。十一點已經搬完，不過第二天還有到巨力公司公司 幫忙組合屏風。都搬空了。走的時候有跟管理員說，當時 管理員在樓下。」等語（卷第220頁反面），以及證人即 當日值勤管理員孫建國證稱：「（被上訴人即反訴被告從 同棟12樓搬到6樓？）知道，我記得是100年4月15日。… （值勤日報表）上面記載『12F搬家至6F』是我寫的。… 100年4月16日凌晨巡邏時，我有看到12樓外面搬完了，有 清潔乾淨」等語（原審卷第87至88頁），而就證人間證述 之情節，均若合節符且相互吻合，應堪採信；另巨力公司 自100年4月15日起至103年4月14日止，向訴外人賴陳桂雲 承租同棟6樓房屋，亦有6樓之房屋租賃契約書在卷可按（ 原審卷第112至115頁），是巨力公司主張已經於100年4月 15日起承租6樓房屋，並於100年4月15日搬遷清理完畢等 語，應可認定。 ⒉按債務之履行需經債權人協力始得完成者，因債權人未為 協力或積極干預，致債務人之履行受妨礙，債權人應負受 領遲延之責任（民法第237條以下債務人責任減輕之規定 ）；所有權人雖主張巨力公司遲至100年5月12日才將系爭 房屋之鑰匙返還等語，固為巨力公司所不否認，惟巨力公 司主張係因所有權人不同意將鑰匙託給大樓管理員轉交又 遲未辦理點交所致等語；經查，巨力公司已經於100年4月 15日搬遷清理完畢，已如前述，是巨力公司並無再使用該 房屋之需求，是其自無保留鑰匙之必要，且其押租金仍於 所有權人處，尚待返還點交完畢返還鑰匙後取回，並無無 端扣留鑰匙之可能，而再審酌巨力公司所提出之電話通聯 紀錄顯示，巨力公司先後於100年4月20日、5月4日、5月9 日及5月12日打電話予所有權人（原審卷第55至56頁）， 是足認巨力公司前揭主張已經持續聯絡所有權人以返還房 屋鑰匙，但因所有權人之原因而未能立即點交等語，應堪 採信；又返還租賃房屋，尚須檢視是否符合租賃契約所定 之房屋狀況，牽涉雙方權益，若非有特別約定，當在該租 賃標的物之房屋內確認點交，是本件既因所有權人之因素 未能即為受領，而遲至100年5月12日始交還鑰匙，則自 100年4月15日搬遷至100年5月12日返還鑰匙之期間，即非 可認為係可歸責於巨力公司之事由，是所有權人主張巨力 公司應給付自100年4月15日起至5月12日計算之租金以及 自租約期滿100年3月24日至5月12日計算之違約金，並非 有理。 ㈢就雙方是否曾經同意調整租金之部分： ⒈巨力公司主張：租賃物租金第二年（98年）起，由被上訴 人開立面額99,000元（110,000-11,000稅金）支票12張支 付，第三年（99年）則由巨力公司開立面額105,000元〈1 16,667-11,667稅金〉支票12張等情，業據巨力公司提出 98年轉帳傳票、所有權人程于真領款簽收單、99年支票12 張等影本在卷為憑（原審卷第63至78頁），而巨力公司均 是於年初開立當年度12期支票交予所有權人簽收，該支票 並已兌現無誤，亦為所有權人所不爭執，應可認定。 ⒉就租金調整之過程，證人高昭君證稱：「（降房租？）我 負責第二年房租降到10,000元，因為97年金融海嘯，請房 東體恤，房東答應讓我降10,000元，所以98年所付租金降 到110,000。」等語（卷第218頁反面），而證人即巨力公 司職員劉素真亦證稱：「我負責99年房租的事情，因為前 一年度房租是降價的，所以我有跟房東聯繫，是否可比照 前一年度的房租開支票，剛開始沒有答應，我跟老闆回報 ，老闆希望我再跟房東談，最後房東同意以105,000元作 為99年3月開始的租金，不過金額是淨拿，就是不含稅金 的錢，含稅就是新台幣116,667元，房東答應後我就開1年 支票，我送到房東家裡去讓房東簽收。」等語（卷第220 頁），經核與巨力公司所提出之轉帳傳票、簽收單、支票 影本等文件記載之情形相互吻合，且若租金支票有不足之 情形時，出租人當會要求立即補足或確認補款之時間，但 是所有權人於第二年（98年）簽收租金支票之簽收單上， 並未為此註記（原審卷第65-74頁），甚至再收取第三年 （99年）而未為主張，顯然有違常理，足見兩造確實已有 調降租金之合意，是巨力公司主張：經所有權人同意調降 為每月110,000元，第三年調整為每月116,667元等語，巨 力公司並未積欠所有權人租金之情形，亦可確定，所有權 人主張：巨力公司所交第三年租金額，較第二年租金額為 高，足見並非調降租金，而是欠繳一部分租金等語，經核 與上開證人陳述之情節迥異，亦未有證據可資相佐，不足 採信，是所有權人主張巨力公司未依約繳納足額租金等情 ，即非有據。 ㈣綜上所述，所有權人雖辯稱其對巨力公司有違約金債權與租 金債權，而與巨力公司之押租金債權抵銷，然兩造既然已經 合意租賃期間延至100年4月15日日，且巨力公司亦如期於當 天遷出系爭房屋，則所有權人主張巨力公司遲延至100年5月 12日始將系爭房屋遷讓返還予所有權人，應按照租賃契約書 第6條規定給付相當於租金二倍之違約金為無理由；又兩造 亦以合意調整租金，所有權人主張巨力公司應給付積欠租金 ，亦無理由。因此，所有權人為上開抵銷之主張，即非可採 ，巨力公司主張所有權人應於租賃期間屆滿後，就押租保證 金240,000元扣除租賃期間延至100年4月15日為止之租金8, 800元後，應返還押租保證金152,000元，為有理由，應予准 許。原審為所有權人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，經 核均無不當，所有權人不服提起本件上訴，求為廢棄原判決 並駁回巨力公司於第一審之訴，其上訴為無理由，應予駁回 。而所有權人辯稱其對巨力公司有前揭違約金與租金債權， 為不可採，已如前所述，則所有權人提起本件反訴，主張其 對巨力公司有前揭債權，於扣除押租保證金後，巨力公司應 給付所有權人319,996元，即為無理由，亦應予駁回。又所 有權人之反訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併 予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不一一論述，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據： ㈠本件上訴裁判費為2,490元，應由上訴人負擔，爰確定如主 文第三項所載。 ㈡本件反訴裁判費及證人旅費合計為5,010元，應由反訴原告 負擔，爰確定如主文第三項所示。 十、據上論結，本件上訴及反訴均為無理由，爰依民事訴訟法第 436條之1第3項、第449條第1項、第454條第2項、第78條， 第85條第1項前段判決如主文。 中 華 民 國 101 年 10 月 31 日 民事第七庭 審判長法 官 匡 偉 法 官 游悅晨 法 官 蘇嘉豐 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 101 年 10 月 31 日 書記官 林鈞婷