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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1446號 原　　　告　富樂群建設股份有限公司 法定代理人　吳又成 訴訟代理人　曾朝誠律師 複代理人　　賴錫卿律師 被　　　告　索蘭朵社區管理委員會 法定代理人　孫立言 上列當事人間確認決議無效事件，本院於民國101年8月30日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：臺北市○○街○○號1樓及臺北市○○○路○○○號、 108號1、2樓房屋（下合稱系爭房屋）為原告所有，原告為 索蘭朵社區之區分所有權人。被告於民國100年10月22日召 開100年度第2次區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人 會議），決議通過住戶規約，惟住戶規約第4條第4款關於「 住戶不得於大廈內經營餐飲業」部分，違反民法第765條、 公寓大廈管理條例第4條第1項、臺北市土地使用分區管制規 則第24條第1項第18款規定，應屬無效。又索蘭朵社區承購 戶在與起造人簽訂房屋＆土地預定買賣契約書之附件4「住 戶管理公約」第10條第1款載明「…除1、2樓商店外牆得設 置廣告或招牌」，是住戶規約第5條第1款規定「各住戶不得 擅自在大樓內外部增設任何招牌或廣告物」，明顯有違誠信 原則、禁止權利濫用原則而屬無效。另住戶規約規約第30條 第1項第2款關於「1、2樓3間店鋪管理費每坪為新臺幣（下 同）180元」部分，明顯悖離「按應有部分比例分擔」之公 平原則，自屬權利濫用，爰類推適用民法第56條規定，訴請 確認住戶規約上述3項規定內容無效。並聲明：確認系爭區 分所有權人會議決議通過之住戶規約其中第4條第4款關於「 住戶不得於大廈內經營餐飲業」部分、第5條第1款「各住戶 不得擅自在大樓內外部增設任何招牌或廣告物」及第30條第 1項第2款關於「1、2樓3間店鋪管理費每坪為180元」部分無 效。 二、被告則以：住戶規約是大樓住戶們之意見，因1、2樓有營業 收入，也比較容易造成大樓髒亂，所以管理費收取較高等語 ，資為抗辯。並聲明：如主文第1項所示。 三、兩造不爭執之事實： ㈠系爭房屋為原告所有，原告為索蘭朵社區之區分所有權人， 並有建物登記謄本可證（見卷第9至13頁）。 ㈡被告於100年10月22日召開系爭區分所有權人會議，決議通 過住戶規約，並有會議紀錄、住戶規約可證（見卷第14至32 頁）。 ㈢系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段一小段581、583地號土 地，依臺北市都市計畫劃定之使用分區為第四種商業區，並 有臺北市政府都市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用 分區證明書可證（見卷第123頁）。 四、得心證之理由： ㈠住戶規約第4條第4款關於「住戶不得於大廈內經營餐飲業」 部分，是否違反民法第765條、公寓大廈管理條例第4條第1 項、臺北市土地使用分區管制規則第24條第1項第18款規定 而無效？ ⒈原告所指臺北市土地使用分區管制規則第24條第1項第18款 規定：「在第四種商業區內得為下列規定之使用：一、允許 使用…第22組：餐飲業」（見卷第230頁），已於99年6月 23日經臺北市政府（99）府法三字第09931780400號令修正 第24條為「在第四種商業區之使用，應符合下列規定：一、 不允許使用…」，臺北市土地使用分區管制規則並於100年7 月22日經臺北市政府（100）府法三字第10032306900號令修 正名稱為臺北市土地使用分區管制自治條例，第24條內容則 未修正（見卷第146、147頁），又住戶規約係於100年10月 22日經系爭區分所有權人會議決議通過，其第4條第4款關於 「住戶不得於大廈內經營餐飲業」部分自無所謂違反99年6 月23日修正前之臺北市土地使用分區管制規則第24條第1項 第18款規定而無效之情事。 ⒉系爭房屋之建物登記謄本記載：「主要用途：一般零售業甲 組（不含便利商店）」（見卷第9至13頁），經本院函詢如 建物登記謄本有上開記載之房屋在使用上有無限制？臺北市 建築管理工程處以101年8月3日北市都建使字第10179290200 號函覆：「按『一般零售業甲組』係臺北市土地使用分區管 制自治條例第5條土地及建築物使用類別之使用項目第19組 之組別名稱，對照『建築物使用類組及變更使用辦法』附表 二，屬G-3類組使用項目舉例第4目：樓地板面積未達500平 方公尺之下列場所：店鋪、當鋪、一般零售場所、日常用品 零售場所、便利商店等類似場所。若使用為同G-3類組項目 者，無須辦理變更使用執照。註記『不含便利商店』係指， 該建築物於規劃設計時，並未設置便利商店所需之供行動不 便者使用設施設備，故註記排除之」（見卷第258頁），徵 諸系爭建物之主要用途係作為店鋪、當鋪、一般零售場所、 日常用品零售場所等類似場所之用，且臺北市土地使用分區 管制自治條例第5條明確將「一般零售業甲組」、「餐飲業 」列為不同之使用組別（「一般零售業甲組」為第19組，「 餐飲業」為第22組，見卷第132頁），故住戶規約第4條第4 款關於「住戶不得於大廈內經營餐飲業」之規定，難謂有何 違法限制原告就系爭房屋之使用、收益權。再者，依公寓大 廈管理條例第3條第12款、第15條第1項、第23條第1項規定 ，公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環 境，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶 間相互關係，除法令另有規定外，得經區分所有權人會議決 議訂定規約，作為共同遵守事項，住戶並應依規約使用專有 部分，不得擅自變更，是住戶規約第4條第4款關於「住戶不 得於大廈內經營餐飲業」之規定，即屬民法第765條「所有 人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有 物，並排除他人之干涉」中之「法令限制之範圍」，公寓大 廈管理條例第4條第1項「區分所有權人除法律另有限制外， 對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉 」中之「法律另有限制」，故原告主張住戶規約第4條第4款 關於「住戶不得於大廈內經營餐飲業」部分反民法第765條 、公寓大廈管理條例第4條第1項規定而無效，並非可採。 ㈡住戶規約第5條第1款規定「各住戶不得擅自在大樓內外部增 設任何招牌或廣告物」，是否違反誠信原則、禁止權利濫用 原則而無效？ 原告主張：索蘭朵社區承購戶在與起造人簽訂房屋＆土地預 定買賣契約書之附件4「住戶管理公約」第10條第1款載明「 …除1、2樓商店外牆得設置廣告或招牌」，是住戶規約第5 條第1款規定「各住戶不得擅自在大樓內外部增設任何招牌 或廣告物」有違誠信原則、禁止權利濫用原則而無效等語。 惟原告提出之房屋＆土地預定買賣契約書之附件4「住戶管 理公約」（見卷第83至91頁），其上立約人欄位為空白，則 索蘭朵社區承購戶是否確有在「住戶管理公約」上簽名用印 ，顯非無疑。退步言之，即便索蘭朵社區承購戶有在「住戶 管理公約」上簽名用印，然公寓大廈管理條例第3條第12款 規定：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確 保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 」，可知規約乃經區分所有權人會議決議而訂定，並非事先 與建商簽訂買賣契約時可得訂立，故索蘭朵社區承購戶事後 召開系爭區分所有權人會議，決議通過之住戶規約第5條第1 款規定「各住戶不得擅自在大樓內外部增設任何招牌或廣告 物」，縱與房屋＆土地預定買賣契約書之附件4「住戶管理 公約」第10條第1款所載有不相符合之處，亦難認有何違反 誠信原則、禁止權利濫用原則而無效，原告就此主張，誠屬 無稽。 ㈢住戶規約規約第30條第1項第2款關於「1、2樓3間店鋪管理 費每坪為180元」部分，是否違反禁止權利濫用原則而無效 ？ ⒈按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所 有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成 對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由 ，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損 害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固 得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能 取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行 使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大 廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社 會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的， 不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損 ，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利 之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫 用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決 參照）。 ⒉蓋有營業行為之住戶，其營業行為致往來人員、進出貨物、 對於社區保全維護、收受信件、轉達聯繫事項較諸一般住戶 為多，並因之受有利益，故被告辯稱：因1、2樓有營業收入 ，也比較容易造成大樓髒亂，所以管理費收取較高等語，尚 非無憑。另住戶規約第30條第1項第2款規定1、2樓3間店鋪 管理費每坪為180元，相較於一般住戶每坪為120元，3樓以 上設立公司者每坪為150元，差距不大，難認有何顯失公平 之情形。此外，原告復未能舉證證明住戶規約第30條第1項 第2款關於「1、2樓3間店鋪管理費每坪為180元」部分，有 何對全體住戶所得利益極少，對原告造成之損失甚大之情事 ，則原告徒以該規定命其繳交每坪較一般住戶、設立公司者 較多之管理費，即謂明顯悖離「按應有部分比例分擔」之公 平原則，而屬權利濫用，亦不能憑採。 五、從而，原告類推適用民法第56條規定，訴請確認系爭區分所 有權人會議決議通過之住戶規約其中第4條第4款關於「住戶 不得於大廈內經營餐飲業」部分、第5條第1款「各住戶不得 擅自在大樓內外部增設任何招牌或廣告物」及第30條第1項 第2款關於「1、2樓3間店鋪管理費每坪為180元」部分無效 ，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據， 業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此 敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 101 年 9 月 14 日 民事第六庭法 官 張文毓 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 9 月 14 日 書記官 林怡秀