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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1470號 原　　　告　昇昱不動產股份有限公司 法定代理人　李明達 訴訟代理人　周定邦律師 　　　　　　陳宏雯律師 被　　　告　任天行 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國101年8月16日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣拾萬元，及自民國一百零一年四月二十四 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之十二；餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：被告於民國100年12月8日向原告詢問被告所 有坐落臺北市○○區○○段4小段468-2地號土地及其上門牌 號碼臺北市○○區○○路1段54巷7弄5號2樓建物（下稱系爭 不動產）之價格，並於100年12月9日簽訂不動產專任委託銷 售契約書（下稱系爭契約），將系爭不動產委託原告仲介銷 售，委託銷售總價為新台幣（下同）2,130 萬元（下稱委託 價），委託期間自100 年12月9日起至101年1月8日止。系爭 契約第5條第1項約定：被告同意系爭契約簽訂後，不得以任 何理由終止契約，並應停止自行出售或委託其他仲介公司出 售、出租，如違反規定，被告應按委託價4%賠償原告作為懲 罰性違約金。然被告竟違反前開約定，逕於100 年12月12日 將系爭不動產出售予第三人陳致成，隨即完成移轉登記，顯 已違約，依前開約定條款，被告應賠償原告委託價4%即852, 000元（計算式：21,300,000元4%＝852,000元），作為懲 罰性違約金。而本件原告員工已將系爭契約之內容於簽約當 場告知被告，無須另行攜回審閱，依臺灣高等法院99年度上 易字第943 號民事判決要旨，契約仍為有效，況被告本身亦 從事租賃行業，明知簽約後應受合約拘束，且系爭契約並未 經解除或終止，依約原告自有權請求被告給付上開懲罰性違 約金。爰依據兩造之契約關係，聲明請求：被告應給付原告 852,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。 二、被告則以：伊雖曾簽訂系爭契約，惟當時伊係於夜間至原告 店內詢問系爭不動產之價格，經原告承辦人員林晉德表示系 爭不動產可賣2 千多萬元，因價格不錯，林晉德說要簽約方 便帶客戶去看屋，伊遂於當日晚間直接簽約。系爭不動產實 際上係由伊父親購買，因父親不同意出售，簽約後2、3天伊 就向林晉德及店長表示父親不同意變賣系爭不動產，且伊財 務有困難，亦無法等待原告3 個月出售期限，原告並未表示 任何意見，伊因此未將合約取回；其後因伊積欠朋友錢，且 有貸款壓力，才請朋友幫忙處理系爭不動產，忍痛以1,760 萬元之價格出售。原告並未提供任何服務，亦未給予契約審 閱期，更未告知不能自行找人出售，仲介以綁約方式拘束被 告，顯不合理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠兩造於100年12月9日簽訂系爭契約，由被告將其所有之系爭 不動產委託原告仲介銷售，委託價為2,130 萬元，委託期間 自100 年12月9日起至101年1月8日止，承辦人為林晉德。系 爭契約第5條第1項約定：「甲方（即被告）同意自本契約簽 訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或 委託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，甲方應按委託 價百分之肆賠償乙方（即原告）作為懲罰性違約金。」（見 卷附系爭契約，本院卷第7至8頁）。 ㈡被告於100年12月12日以1,760萬元之價格將系爭不動產出售 予訴外人陳致成，並完成所有權移轉登記（見卷附土地及建 物登記第二類謄本，本院卷第9至10頁）。 四、原告主張被告違約出售系爭不動產，應依系爭契約第5 條第 1項給付懲罰性違約金852,000元，惟為被告所拒，並以前詞 置辯。故本件應審究者即為：㈠系爭契約是否因被告解除或 終止而失其效力？系爭契約第5條第1項之約定，是否因原告 未給予被告審閱期而無效？㈡如上開約款有效，原告得請求 之金額若干？茲析述如下： ㈠系爭契約未經解除或終止，第5條第1項之約定仍屬有效： ⒈原告主張系爭契約未經解除或終止，被告違約出售系爭不動 產，應依系爭契約第5條第1項給付懲罰性違約金852,000 元 ；被告則抗辯其於100年12月9日簽訂系爭契約後，曾向原告 承辦系爭不動產仲介業務之人員林晉德表示不願出售系爭不 動產，原告未表示需給付違約罰款，無權再為本件請求云云 。經查，證人林晉德到庭具結證稱：「簽約那天（按即100 年12月9 日）是星期五，我們的客戶即買方要約星期天看屋 ，星期六晚上我主動打電話給被告要約看屋的時間，被告才 說他父親不同意他賣系爭房地，我的回答說這個情況我會跟 客戶講。通常賣方不賣的情形，除非買方願意依委託銷售契 約所載價格購買，否則我們無法處理這個房子。電話中被告 只有提到他父親不同意他賣房子，沒有說這個契約要如何處 理。」、「我是聯絡的窗口，客戶如果有這個需求，我要回 報給公司，由公司主管決定要如何進行。本件系爭合約，被 告無提出解約或終止的這個需求。」（見本院卷第37頁）； 此外，系爭契約第9條明定委託期間為100年12月9日起至101 年1月8日止，第5條第1項、第11條並分別約定被告不得以任 何理由終止系爭契約、契約未經雙方書面同意不得由單方任 意變更（見本院卷第7頁反面至第8頁）；足見兩造已以特約 約定契約之變更需經雙方書面同意始得為之，且於委託期限 未屆至前，委託人即被告不得片面終止系爭契約。被告既無 權單方變更契約內容，亦無權逕行決定解除或終止系爭契約 ，縱其曾於簽約後向原告表示不欲出售系爭不動產，亦不影 響系爭契約之效力，故被告上開所辯尚無足採。 ⒉被告雖另抗辯原告未給予審閱系爭契約之期間云云，惟查： ⑴按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者 訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化契約 指以企業經營者提出之定型化契約條款做為契約內容之全部 或一部而訂定之契約。次按企業經營者與消費者訂立定型化 契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款 內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；中央主 管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉 及事業之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期 間；中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約 應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其 定型化契約條款無效。消費者保護法第2 條第7、9款、第11 條之1、第17條分別定有明文。又內政部於92年6月26日公告 之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」第 1 條「應記載事項」固規定：「本定型化契約及其附件之審 閱期間＿（不得少於3 日）。」，惟參酌上開消費者保護法 第11條之1 之立法理由為：「為維護消費者知的權利，使其 於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會， 爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。」，顯見審 閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會， 並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會 前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不 及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯 失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭 解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務 關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張；且法亦 無明文禁止拋棄審閱期間之權利，故若消費者有充分瞭解契 約條款之機會，而自行選擇放棄該等審閱權，基於私法自治 及契約自由原則，自無不可。 ⑵經查，原告係從事不動產仲介業，其與被告簽訂之系爭契約 ，則係原告事前繕打印製供同種類契約訂立之用，有系爭契 約在卷足稽，自屬定型化契約；而被告簽署系爭契約前，並 未先行將契約攜回審閱，而係於系爭契約上勾選「委託人於 簽立本契約時，業已當場充分瞭解契約內容，無須另行攜回 審閱。」欄位（見本院卷第7 頁），亦為兩造所不爭執，堪 認屬實。又原告主張被告係於100年12月8日前往原告店內詢 問系爭不動產之價格，翌日即100年12月9日上午林晉德帶1 組客戶看屋後，被告始於100年12月9日中午前往原告店內簽 訂系爭契約，簽約前林晉德曾向被告解說契約之內容，並經 被告同意放棄審閱期，業據證人林晉德到庭具結證稱：「（ 簽約前，被告是否有閱覽委託銷售契約書的內容？）我有大 概說明給被告聽，先拿該份專任委託銷售契約書出來，上面 我已經寫好被告房子的基本資料，向被告說明這是專任約， 房子委託給我們後，如有其他同行要與被告洽商出售房屋， 要請該同行來找我們。」、「（請說明當天簽訂契約書之情 況為何？）當天是星期五，早上我們先帶1 組客戶去看系爭 房子，客戶有說喜歡這間房子，我們就約被告在中午到我們 店裡簽這份合約，看房子時尚未簽約，前一天晚上被告有先 到我們店裡面詢問，表示希望先了解系爭房屋的價格，說他 需要用錢，如要賣系爭房屋，可以賣多少錢，我們有無把握 幫他處理這間房子，在被告離開後我聯絡到我們客戶，他剛 好隔天早上有空，所以才跟被告約好看房子，看完以後當天 中午就簽原證1 的契約。」、「（系爭契約上「業已當場充 分了解契約內容，無須另行攜回審閱」是誰勾的？）是我勾 的，我向被告說：這個契約是制式的，一個是可以審閱3 天 ，一個是現場充分說明，我會現場說明清楚，請你簽名。」 、「（當時你有無逐條向被告說明原證1 之契約內容？）如 前次所述，除了一些基本資料的確認、委託價格、時間、不 動產標的物現況說明書，我先跟被告確認那份契約第1 條就 是不動產的基本資料、委託價格，然後再向被告說這是專任 約，如有同行來找他，請被告聯絡我，我可以跟同行配合， 再來是確認委託期間，最後確認現況說明書。」等語明確（ 見本院卷第36至37、56至57頁），堪認被告雖未於簽約前先 行審閱系爭契約，惟業已經由證人林晉德之解說瞭解系爭契 約之重要內容，包含其係委託原告專任銷售系爭不動產，不 得自行或委由其他仲介公司出售系爭不動產，始決定簽署系 爭契約，並同意放棄3 日審閱期之權利；另參以系爭契約之 首即以顯目字體標明係「專任」委託銷售契約，被告復自承 其係專科畢業，從事車輛租賃業務逾12年（見本院卷第38頁 ），衡情自可瞭解專任委託銷售之意，其既係經考量後同意 放棄3 天審閱期，而當場簽署系爭契約，自不得再於事後以 未經審閱為由，主張系爭違約金約款無效。被告雖另抗辯其 係於100年12月9日晚間首度與友人杜仁豪至原告店內詢價時 ，即簽署系爭契約云云，惟證人杜仁豪僅證稱其曾陪同被告 前往原告店內，有看到被告在寫東西，但不知道被告在寫什 麼（見本院卷第63頁反面至64頁）；且依原告提出之證人林 晉德使用之行動電話100 年12月通話明細表，林晉德確曾於 100年12月8日晚間、100年12月9日上午數度與被告電話聯繫 （見本院卷第67至68頁），核與前揭證人林晉德證述之締約 過程相符。故被告抗辯其係於100年12月9日晚間首度至被告 店內時即簽署系爭契約，尚難憑採。 ㈡原告得請求被告給付違約金10萬元： 按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。查依系 爭契約第5條第1項，兩造固約定違約金係以委託價之4%計算 ，即852,000元（計算式：21,300,000元4%＝852,000元） ；惟本件兩造係於100年12月9日簽署系爭契約，翌日即100 年12月10日晚間，林晉德與被告電話聯繫看屋事宜時，被告 即向其表示不願出售系爭不動產，故就系爭不動產之委託銷 售，原告僅曾拍照、製作不動產說明書供買方出價，並於簽 約前帶1 組客戶前往看屋，業經證人林晉德證述在卷（見本 院卷第57頁），堪認原告係在履約前階段即知悉被告不欲出 售系爭契約，而未再支出勞費，其所受損失非鉅。至原告雖 主張其客戶原有意願購買系爭不動產，因被告違約致原告損 失該筆仲介費用、影響商譽云云；惟依系爭契約第7條第2項 之約定，若買方同意契約所定出售條件及出價已達委託價格 ，原告無須通知被告即得代理收受定金、通知成交（見本院 卷第7 頁反面）；本件原告固曾帶有意購屋之客戶前往看屋 ，惟依證人林晉德之證述，其係在與被告聯繫欲帶同組客戶 再次看屋時，即獲知被告不欲出售系爭不動產，原告既未曾 收受定金或通知成交，顯見該組客戶並未同意依系爭契約所 定委託價購買系爭不動產，而不動產買賣無法成交之原因甚 多，除賣方反悔不賣外，亦有可能因買方再次看屋後不滿意 屋況，或認賣價過高，而無法成交，是原告主張其因而損失 仲介費用、商譽受損云云，尚無足採。經衡酌本件客觀事實 、原告所受損害，以及社會經濟狀況等情，本院認原告請求 被告給付852,000 元之違約金，尚屬過高，應酌減為10萬元 始為適當，逾此範圍之請求則無理由。 五、綜上所述，原告擅自出售系爭不動產，違反系爭契約第5 條 第1 項之約定，故原告依上開契約約定，請求被告給付違約 金10萬元，為有理由。又給付無確定期限者，債務人於債權 人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負 遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達 支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力； 遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利 率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條、第233 條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，原告對於被告 之違約金請求權，係屬未定給付期限之金錢債權，本件被告 係於101年4月23日收受起訴狀繕本，有送達證書在卷足稽（ 見本院卷第25-1頁），從而，原告本於兩造間之契約，請求 被告給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年4月24日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許 。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 六、本件所命被告給付之金額，未逾新臺幣50萬元，爰依民事訴 訟法第389 條第1項第5款規定，就原告勝訴部分，依職權宣 告假執行。 七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本裁判之結果， 自無庸一一詳予論駁，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 101 年 8 月 30 日 民事第五庭 法 官 陳蒨儀 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 8 月 30 日 書記官 謝淑芬