臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2078號
原 告 台興興業有限公司
法定
代理人 林懷達
訴訟代理人 蘇顯讀
律師
被 告 德州美墨食品有限公司
法定代理人 梁雲花
訴訟代理人 鄭穎律師
複代理人 李春卿律師
上列
當事人間遷讓場地等事件，本院於民國一百零一年十月十五
日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號房屋一樓
如附圖1黃色所示部分面積共二十二點五坪範圍及二樓如附圖2黃
色所示部分共三十坪範圍遷空返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾伍萬元及自民國一百零一年四月一日
起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零一年四月一日起至遷空返還第一項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣貳拾伍萬元。
本判決第一項及第二項於原告各以新臺幣伍拾伍萬元、貳拾伍萬
元為被告供
擔保後，得
假執行。但被告如於假執行程序實施前，
各以新臺幣壹佰陸拾伍萬元、柒拾伍萬元為原告
預供擔保，得免
為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎
事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不
在此項。民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明
文。
本件原告於起訴時
訴之聲明係依
兩造間之技術合作經營
契約第3條第6點、第7點、
民法第470條第1項、第179條規定
請求：1、被告應將台北市○○區○○○路○段○○○號軍訓室
場地1樓如附圖一黃色所示部分面積共22.5坪範圍及2樓如附
圖二黃色所示部分共30坪範圍遷空返還原告。2、被告應自
民國101年4月1日起至遷空返還前項場地之日止，按月給付
原告新臺幣（下同）25萬元及其法定利息予原告。
嗣於101
年6月28日追加技術合作經營契約第4條第1點為
請求權基礎
，並變更訴之聲明為：1、被告應將台北市○○區○○○路
○段○○○號軍訓室場地1樓如附圖一黃色所示部分面積共22.5
坪範圍及2樓如附圖二黃色所示部分共30坪範圍遷空返還原
告。2、被告應給付原告75萬元及自101年4月1日起至清償日
止，
按年息百分之5計算之法定利息。3、被告應自101年4月
1日起至遷空返還前項場地之日止，按月給付原告25萬元及
其法定利息予原告。
復於101年10月15日就
上開同年6月28日
之聲明3關於法定利息部分撤回，並追加願供擔保請准宣告
假執行部份外，其餘聲明1及2不變，為被告所同意，
揆諸前
揭說明，原告所為訴之變更，於法即無不合，自應予准許。
二、原告起訴主張：原告與被告簽訂技術合作經營契約書（下稱
系爭契約），約定被告使用原告提供之訴外人國立臺灣師範
大學（下稱師範大學）座落於台北市○○○路○段○○○號軍
訓室1樓如附圖一黃色所示部分面積共22.5坪範圍（下稱系
爭場地1樓），同時將2樓如附圖二黃色所示部分面積共30坪
範圍（下稱系爭場地2樓），無償借予被告使用，使用
期間
自99年10月1日起至103年9月30日止。
詎被告延遲繳付100年
7月至12月之場地管理費及100年4月至9月之水電費，並積欠
101年1月至3月之場地管理費用共計75萬元。被告上開行為
違反系爭契約第3條第7項、第4條第1項、第5條第5項、第7
條第3項約定，原告於101年3月19日寄發
存證信函請求被告
於函到10日內繳清欠款，逾期即終止系爭契約，該函於100
年3月20日送達被告，
惟被告
迄今仍未繳清，是系爭契約於
100年3月30日終止，原告並於100年4月3日再次寄發存證信
函確定。另被告有自100年9月至101年5月間未繳交現場膳食
作業人員體檢資料、未於100年4月7日、19日、26日參加校
內衛生講習、未依通知配合全面標示產品熱量、阻擾學校營
養師之進入檢查、於冰櫃中置放抹布、公然侮辱顧客等違規
行為，原告依系爭契約第6條第4項、第25項、第7條、學校
餐廳廚房員生消費合作社衛生管理辦法第5條、冷飲冰品業
（含速食店）衛生管理檢查表人員衛生管理規定、食品良好
衛生規範第6條第2項之規定終止系爭契約。兩造系爭契約既
已終止，
爰依系爭契約第3條第6項、第7項、民法第470條第
1項規定，請求被告遷空返還系爭場地1樓、系爭場地2樓，
並依民法第179條規定，請求被告應按月給付原告相當於場
地使用費25萬元之
不當得利。
並聲明：1、被告應將台北市
○○區○○○路○段○○○號軍訓室場地1樓如附圖1黃色所示
部分面積共22.5坪範圍及2樓如附圖2黃色所示部分共30坪範
圍遷空返還原告。2、被告應給付原告75萬元及自101年4月1
日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定利息。3、被告
應自101年4月1日起至遷空返還前項場地之日止，按月給付
原告25萬元。4、願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則
抗辯以：
（一）系爭契約屬商場
租賃契約。系爭契約約款
乃原告交付予各
商家之
定型化契約。又被告因
退票之故無法繼續使用支票
，即以現金方式給付管理費，原告同意雙方管理費之給付
方式變更為按月派員收取。被告並無積欠管理費之意思，
原告自不得以積欠管理費為由終止契約。而水電費向來係
由師範大學自行向被告收取，
非由原告代墊或負擔，另被
告有將餐廳膳食作業人員之體檢資料交付與原告，且因原
告未能告知交付之日期與資料份數所致遲交，
難謂被告有
任何違約行為。
（二）被告使用系爭場地2樓為有償之使用，於100年2月至6月因
學校學生抗議要求無償使用系爭場地2樓，造成被告營業
額短少合計約150萬元。被告承租時將瓦斯設備置於原告
所指定之瓦斯間，與其他廠商之瓦斯共同管理，詎101年
初師範大學表示要收回該瓦斯間，要求被告另行於廚房中
增設瓦斯用具，該瓦斯間於租期中變動，屬原告違約，造
成被告被迫停止營業2日為重新遷移管線、調整設備等支
出，共計損失105,000元。原告未盡契約管理責任，自應
負擔被告之損失。又原告計算租金管理費時將系爭場地2
樓之坪數計算在內，其未負擔成本即憑空取得系爭場地2
樓出租之不法利益。此部分經被告與師範大學協商後，每
月降低40,000元管理費，然原告於程序上刁難，被告需提
出學生餐飲抵用券方得取得40,000元扣抵，則由於被告仍
給付25萬元之管理費，自100年3月至101年4月得扣減之金
額共計52萬元，被告得請求返還之。從而，被告得以原告
不完全給付之
損害賠償請求
債權、管理費減免債權對原告
之管理費債權行使抵銷權。並聲明：
駁回原告之訴；如有
不利被告之判決，願供擔保准予免為假執行。
四、兩造不爭執及爭執之事項（見本院卷第124頁反面）：
（一）兩造不爭執事項：
1、原告於98年8月間與訴外人國立臺灣師範大學簽訂合約書
，於99年11月1日雙方簽訂變更契約書，約定原告使用使
範大學所提供之場地經營管理餐飲業（見本院卷第115至
122頁）。
2、原告與被告簽訂技術合作經營契約書（下稱系爭合約）
，使用原告提供如契約附圖所示之場地營業，使用期間
99 年10月1日至103年9月30日（見本院卷第12至18頁）
。
3、被告有裝潢使用
起訴狀附圖二2樓空間（見本院卷第11頁
）。
4、原告目前尚未收取101年1月迄今被告應支付之管理費。
（二）爭執部份：
1、系爭契約之性質為何？
2、原告得否主張被告有下列事由而終止系爭契約：
（1）被告積欠管理費。
被告得否以原告不完全給付之損害賠償請求債權、管
理費減免債權對原告之管理費債權行使抵銷權。
（2）被告違反師範大學衛生安全規定。
（3）被告積欠水電費。
3、若原告合法終止系爭契約，請求被告返還場地及終止前
之管理費
暨終止後相當管理費之不當得利有無理由？
五、本院之判斷
茲就上開爭點析述如下：
（一）系爭契約之性質為何？
原告主張系爭契約之為無名契約，被告抗辯原告僅將其向
師範大學承租之場地，以商場租賃方式分租予諸多分包廠
商經營，而向被告收取所謂管理費。
1、按物之勞務為標的之債，即以物之使用收益之債，其有償
者為租賃，無償者為
使用借貸。查本件原告與訴外人台灣
師範大學簽訂租賃契約，約定原告承租該校所有坐落台北
市○○○路○段○○○號之樂智樓一樓及文薈廳，租期自98
年至102年止，每月應繳租金由第一年每月20萬元第二年
每月26萬元第三年每月33萬元第四年每月46萬元，並約定
第5條經營範圍、第6條營運各項費用之繳納、第7條監督
檢查、第9條責任負擔、第10條營運限制、第12條財務及
物品維護與管理
等情，有合約書一份在卷
可稽（見本院卷
第115頁以下）。
觀諸本件兩造所簽訂之系爭技術合作經
營契約書，同樣約定被告使用之標的，經營之權利義務、
合作方式、營運方針及費用負擔、商場管理、現場管理法
則及場地設備之使用處理等事項，核其實際內容，與原告
及師範大學間之租賃契約規範內容大同小異，且原告與師
範大學之租賃契約本即允許轉租(見該契約第11條)，是本
件契約之主要目的仍為被告承租原告向師範大學所租得之
房屋，其餘商場管理或租賃
標的物使用規範事項無非為租
賃標的物使用收益約定方法，不足改變兩造間仍為租賃契
約關係之性質。
（二）原告得否主張被告有下列事由而終止系爭契約：
1、被告積欠管理費部分
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定
於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得
終止契約。民法第440條第1及第2項定有明文。
（1）原告主張被告之100年7月至12月場地管理費均未按時繳納
並改以現金收取方式為之，且被告
嗣後亦有拖欠原告101
年1、2、3月場地管理費，經催繳後於100年3月30日已合
法終止契約。被告對雙方更改為現金支付管理費無意見，
但以已通知原告收取管理費，顯無惡意積欠該費用之意，
原告受領遲延自不得以積欠管理費為由終止契約為辯。
（2）查兩造間既為房屋之租賃，其契約縱約定為管理費，仍不
失為租金之性質。依系爭合約第4條第1項約定被告應以遠
期支票支付每月租金，可見被告就租金之給付有按期先繳
之義務。雖被告自100年7月起跳票改為以現金支付，被告
仍未
免除應先為給付之義務，且依民法第234條規定，受
領遲延雖不以
債權人有
可歸責事由為要件，但必須債權人
於
債務人依債之本旨提出給付時拒絕受領或不能受領始自
債務人提出給付時付遲延之責。本件既為被告應先為給付
管理費即租金之債，被告應本於債之本旨提出給付，即應
於約定之時間準備現金給付原告始為符合債之本旨，然被
告自始至終僅稱有通知原告來領取，不但為原告所否認，
且原告亦稱已提供帳號予被告未見匯入，被告未予反駁，
且其亦未舉證證明已依債之本旨提出給付得為原告受領之
狀態，是被告既經原告以存證信函催告給付101年1至3月
租金（見本院卷第48至52頁之101年3月19日存證信函），
仍未具體提出管理費給付，其空言通知原告受償而受領遲
延及無違約之故意
云云，要不足採。被告已經超過二期以
上租金未繳且受原告催告後亦未繳納，原告於101年3月30
日再以存證信函終止系爭契約（見本院卷第53至55頁），
依系爭合約第9條第13項及前開規定，自屬有據。
（3）原告已足因被告遲延繳交三期管理費經催告後終止系爭合
約，其餘原告主張終止系爭合約之事由，毋庸審酌，併此
敘明。
（三）若原告合法終止系爭契約，請求被告返還場地及終止前之
管理費暨終止後相當管理費之不當得利有無理由？
1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455
條亦有明定。原告已如前述終止兩造系爭合約之租賃關係
，原告依系爭合約第3條第7項之約定，請求被告返還系爭
一樓及二樓之租賃物，要屬有據。至二樓部分系爭合約並
未明文約定為無償使用，且由契約第3條第2項約定二樓座
位區係學校師生有活動時，被告應無條件出借等與以觀，
亦不足認兩造系將二樓部分約定為使用借貸，仍應認屬兩
造系爭合約下所
合意租賃物之一部，被告抗辯為二樓為承
租範圍，
尚非無憑，故原告自得依系爭合約約定於終止後
請求被告返還，原告主張依使用
借貸關係請求返還，殊不
足採。
2、被告既
自承尚未給付101年1至3月之管理費，原告依系爭
合約請求終止前三期共75萬元之管理費，自屬有理。又系
爭合約業經原告於101年3月31日終止，惟被告未依約返還
系爭房屋，被告經原告合法終止後
無權占有使用系爭房屋
，受有相當每月租金25萬元之利益而致原告受損害，原告
主張依民法第179條之規定，請求被告自101年4月起至返
還租賃物止，按月給付原告25萬元，亦為有據。
3、被告復以對原告之瓦斯間遷移費用債權及二樓部分不完全
給付之損害賠償債權主張抵銷等語。
（1）查系爭瓦斯間經師大於101年3月19日以師大總師字第1010
005527號函通知原告將於同年3月21日施作後，經原告於
同年月21日函覆將於同年4月11日搬離遷空，且原告係於
101年4月20日交還師大使用並進行施工等情，為兩造所不
爭（見本院卷第173頁及第165頁反面），並有上開函文在
卷
可憑（見本院卷第184至186頁），然其卻早於101年1月
1至3月未繳付租金而經原告於同年3月31終止系爭合約，
可見其未繳付租金當時瓦斯間仍得正常使用，並未影響其
營業，當無其所謂之瓦斯間不能使用之營業損失，被告自
無債權足供抵銷。
（2）另補助款須於管理費全數繳清情況下核發一事頁亦有兩造
所是認之台興興業公司因應學生反應說明會會議議程附卷
可參（見本院卷第179頁），而被告未依約繳交終止系爭
合約前之三期管理費，俱如前述，其亦無從取得支領原告
對承租各商家給付補助款之資格，更無此部分之債權得以
主張抵銷。又兩造係約定二樓部分須無條件供師生舉辦活
動，已詳前陳，此為被告所明知並合意，自不能以學生使
用二樓場地即謂原告有不完全給付而致被告有營業損害。
此外被告亦未舉出證明證明其於經終止租約前確受有可歸
責原告所造成損害，其抗辯抵銷云云，實為無據。
六、
綜上所述，原告因被告未繳交二期以上之管理費得終止系爭
據租賃性質之合約，請求被告返還租賃物、終止前積欠之租
金以及終止後相當租金之不當得利；被告復無主動債權得以
抵銷。從而，原告本諸系爭合約及不當得利之
法律關係請求
1、被告應將台北市○○區○○○路○段○○○號軍訓室場地1
樓如附圖1黃色所示部分面積共22.5坪範圍及2樓如附圖2黃
色所示部分共30坪範圍遷空返還原告；2、被告應給付原告
75 萬元及自101年4月1日起至清償日止，按年息百分之5計
算之法定利息；3、被告應自101年4月1日起至遷空返還前項
場地之日止，按月給付原告25萬元予原告；為有理由，應予
准許。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與
規定相符，爰分別酌定相當之
擔保金額
予以宣告。
八、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及舉證，經本院
詳加審酌後，或與本件之爭執
無涉，或對本件判決結果不生
影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論斷：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條
、第三百九十條第二項、第三百九十條第二項，判決如主文
。
中 華 民 國 101 年 11 月 9 日
民事第二庭 法 官 吳定亞
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 9 日
書記官 桂大永