裁判書系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第3611號 原　　　告　泰和不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　張麗嬌 訴訟代理人　呂宗翰 　　　　　　劉明益律師 被　　　告　林秀麗 訴訟代理人　張克西律師 　　　　　　陳宏彬律師 上列當事人間請求給付服務費用事件，本院於101 年12月12日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬肆仟元，及自民國一Ｏ一年六月 七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾玖萬柒仟元為被告供 擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣伍拾玖萬肆仟元為原告預 供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時，原係請求被告給付 新臺幣（下同）1,187,499 元，及自支付命令狀送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣變更其訴 之聲明為請求被告給付1,188,000 元，及自101 年6 月7 日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核屬擴張 或減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，於法即無不合 ，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張： ㈠、兩造於民國101 年3 月30日簽訂專任委託銷售契約書（下稱 系爭銷售契約）將被告所有坐落臺北市○○區○○段○○段 000 地號土地持份及其上門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 號12樓及12樓之1 之房屋（下稱系爭不動產）委由原 告銷售，約定銷售總價為2,200 萬元，銷售期間自101 年3 月30日至101 年4 月15日。翌日，兩造復簽訂「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書」（下稱系爭變更同意書），將系 爭不動產委託銷售價格變更為1,980 萬元。嗣原告於101 年 4 月12日覓得訴外人張瓊文願意出價2,000 萬元買受系爭不 動產，並與原告簽訂附停止條件定金委託書及購屋承諾書。 原告於101 年4 月12日通知被告與買方張瓊文簽約，詎被告 避不見面。旋原告分別於101 年4 月13日、4 月23日、4 月 30日函知被告，被告皆無簽訂買賣契約之意願。故本件原告 既已依系爭銷售契約本旨，覓得高於約定銷售總價之承買人 ，惟經原告再三催請，被告拒絕履行契約。爰依系爭銷售契 約第貳部分甲乙雙方之權利義務、第5 條「違約處理」第2 項之約定，請求被告給付委託銷售總價1,980 萬元之百分之 六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）即1,18 8,000 元（計算式：19,800,000×6%＝1,188,000 ）之服務 費及違約損害賠償，為此提起本件訴訟。 ㈡、系爭變更同意書所載受託人之印文雖非原告公司之「泰和不 動產仲介經紀有限公司」，其上印文之「第一房屋仲介有限 公司」與原告公司為相同經營者，且同為中信房屋之加盟店 ，本件實係因經紀營業員作業疏忽致蓋錯章。惟系爭變更同 意書係經被告親自簽名，其上並載明欲變更之契約編號A000 0000，此即為前開系爭銷售契約之契約編號，且銷售標的物 即為系爭不動產，並無謬誤，被告亦自認此系爭變更同意書 係與原告之經紀營業員洪申霖達成協議內容。 ㈢、被告從未向原告表示終止系爭銷售契約，況原告所屬經紀營 業員歷次帶看系爭不動產時（前後約有十組買方），被告均 在現場，甚至與買方交談，其對原告以「買賣系爭房屋」之 仲介服務，未曾表示異議，故其所辯合意終止系爭銷售契約 顯係臨訟託詞，又其所提出101 年4 月16日協商錄音（見本 院卷第133 頁至第134 頁），為系爭銷售契約期滿之後，被 告拒絕履約，於協商時片面所錄製，內容斷章取義，不足採 信。 ㈣、被告曾買賣房屋，且為系爭不動產所在大樓管理委員會副主 委，對該棟房屋買賣行情知之甚詳，況原告已提供附近交易 房屋行情，供被告參考。觀之系爭不動產登記約27.36 坪， 以銷售總價1,980 萬元，折算每坪約為72.36 萬元，以訴外 人張瓊文出價2,000 萬元，折算每坪約為73萬元，與當時附 近成交行情高標相當，是本件被告絕無民法第88條錯誤或92 條詐欺意思表示之情事。且原告已製作不動產說明書，並交 付被告親自簽收，有被告簽收簽名為憑。 ㈤、買方張瓊文前往系爭不動產看屋兩次，被告皆在場，張瓊文 並曾與原告簽訂附停止條件定金委託書，給付定金10萬元（ 支票），及簽署購屋承諾書，此觀張瓊文於101 年11月12日 證稱「…附停止條件定金委託書、購屋承諾書是我親筆簽名 」、「…我用2,000 萬元簽成上開文件後，有聽仲介梁先生 跟我說，屋主要再調價錢，我都說好，有好幾個價錢，有2, 030 萬、2,080 萬，最後有說到2,100 多萬，我都說好，我 認為小孩會考上建中，想在附近買房子…」，嗣因被告拒絕 出賣，張瓊文方以其配偶吳張立之名義另購買附近房屋乙間 ，足證原告所覓得之買方張瓊文，確有欲購買系爭不動產之 意。 ㈥、系爭銷售契約書第2 條就銷售總價、稅規費負擔、第3 條就 付款方式期數等不動產交易重要之事項，已詳為約定。且張 瓊文願意承買之價格尚高於被告同意之委售價格，並未剝奪 買賣雙方議價決定，故未違反消費者保護法第12條規定。 ㈦、並聲明： 被告應給付原告1,188,000 元，及自101 年6 月7 日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保，請准 宣告假執行。 二、被告則以： ㈠、系爭變更同意書中所載受託人之印文非原告，而係「第一房 屋仲介有限公司」（大安復興加盟店），故系爭變更同意書 無效，原告以系爭變更同意書，表示業達成所託而要求給付 服務報酬，自屬無據。 ㈡、被告就系爭不動產委託原告銷售期間，多次向原告營業員洪 申霖表示不願出售，考慮出租系爭不動產，惟洪申霖一再表 示給予其機會試試看，倘若買賣價金達成被告滿意之條件時 ，被告再決定是否出售，就前揭事實，洪申霖亦曾與被告於 101 年4 月16日下午1 時許，在被告之妹林秀滿之永康街家 中協商時重申，此亦有錄音譯文為證（見本院卷第133 頁至 第134 頁），是系爭銷售契約，被告於4 月12日前，即與原 告營業員洪申霖合意終止。 ㈢、訴外人洪申霖利用被告於101 年3 月31日行將出國之際，向 被告佯稱系爭房地附近市場行情1 坪約70萬元，請求被告同 意降低委託銷售底價為1,980 萬元，並簽立系爭變更同意書 ，惟被告事後得知附近市場行情房價至少每坪為80萬，甚至 達90幾萬元，況系爭房屋僅有屋齡6 年，相對價值較高，則 被告意思表示受詐欺、誤導而為錯誤意思表示，縱系爭變更 同意書係有效，亦得撤銷被告受詐欺或錯誤之意思表示，故 系爭變更同意書自始不生效力。又原告從未製作不動產說明 書經被告簽章，亦未提示不動產說明書等文件予買方張瓊文 了解交易房屋，依系爭銷售契約書之約定，原告並無任何服 務報酬請求權存在。 ㈣、本件於101 年4 月15日銷售期間屆滿後，雙方曾於101 年4 月16日、28日協商。惟被告自委託原告銷售以來，始終未見 買方，更未聽聞原告表示已有人出價達2,000 萬元，亦未見 「附停止條件定金委託書」、「購屋承諾書」，復無提示或 交付買方支付斡旋金，抑或定金之任何行為。況原告所主張 之前揭「附停止條件定金委託書」、「購屋承諾書」，均係 被告聲請閱卷後首見。 ㈤、系爭銷售契約第貳部分甲乙雙方之權利義務、第5 條「違約 處理」第2 項第3 款約定，不待買賣雙方決定即認買賣契約 成立生效，此實與居間之法律性質有間，且已剝奪買賣雙方 最終之議價權，顯已違反消費者保護法第12條規定，係屬無 效約定。 ㈥、本件原告並未履行完成居間義務，且原告履行契約過程中有 諸多瑕疵，故被告依民法第572 條之規定請求酌減報酬及依 民法第252 條規定請求酌減違約金。 ㈦、答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；願供擔保，請 准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： ㈠、兩造於101 年3 月30日簽訂系爭銷售契約，被告將系爭不動 產委由原告銷售，銷售總價為2,200 萬元，銷售期間自101 年3 月30日至101 年4 月15日（見本院支付命令卷第4 頁至 第9 頁）。 ㈡、嗣被告於101 年3 月31日簽立系爭變更同意書，將委託銷售 價格調整為1,980 萬元（見本院民事支付命令聲請卷宗第10 頁）。 ㈢、系爭變更同意書受託人欄之印文非原告公司之「泰和不動產 仲介經紀有限公司」，而係「第一房屋仲介有限公司」。系 爭變更同意書內容為：「立同意書人茲為委託銷售（出租） 契約編號：A0000000之不動產，建物門牌：臺北市○○區○ ○○路○段○○○ 號12樓及12樓之1 ，土地座落：臺北市○○ 區○○段○○段000000000 地號，茲因實際考慮與必要，雙 方一致同意修正原委託契約書事項如下：委託價格調整為新 台幣壹仟玖佰捌拾萬元整。…特別約定事項：本價格包含4% 仲介服務費，扣除仲介服務費屋主實拿新台幣壹仟玖佰萬元 整。」。 四、至原告主張兩造簽立系爭銷售契約後復簽訂系爭變更同意書 ，將系爭不動產銷售價格變更為1,980 萬元，嗣原告於101 年4 月12日覓得訴外人張瓊文願意出價以2,000 萬元買受系 爭不動產，並與原告簽訂附停止條件定金委託書及購屋承諾 書，原告於101 年4 月12日通知被告與買方簽約，詎被告避 不見面，無簽訂買賣契約之意願，故本件原告既已依系爭銷 售契約本旨，覓得高於約定銷售總價之承買人，依系爭銷售 契約第貳部分甲乙雙方之權利義務、第5 條「違約處理」第 2 項之約定，請求被告給付系爭委託銷售總價1,980 萬元之 百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金） 即1,188,000 元（計算式：19,800,000×6%＝1,188,000 ） 之服務費及違約損害賠償等語，則為被告所否認，並以前詞 置辯。是本件之爭點厥為：㈠、系爭變更同意書所載之受託 人印文非原告，其效力如何？㈡、被告是否於委託銷售期間 屆滿前，與原告合意終止系爭銷售契約？㈢、被告簽立系爭 變更同意書時有無民法第88條或第92條之情形，而得撤銷系 爭變更同意書之意思表示？㈣、原告有無製做不動產說明書 並交付與被告簽名確認？㈤、原告所覓得之買方張瓊文是否 屬實？㈥、系爭銷售契約書有無違反消費者保護法第12條之 規定，而屬無效之約定？㈦、原告本件得請求被告給付之居 間仲介報酬及違約金之金額為多少？被告是否得依民法第25 2 條、第572 條請求酌減？茲分述如下： ㈠、系爭變更同意書所載之受託人印文非原告，其效力如何？ 按買賣契約當事人就價金給付之方法及期限以書面為約定後 ，本於契約自由之原則，非不得於事後口頭約定予以變更， 兩造之口頭合意，即生契約關係，不因原買賣契約無此記載 而否定其效力（最高法院82年台上字第538 號判決意旨參照 ）。經查，兩造於101 年3 月30日簽訂系爭銷售契約，被告 將系爭不動產委由原告銷售，約定之銷售總價為2,200 萬元 ，嗣被告於101 年3 月31日簽立系爭變更同意書，系爭變更 同意書內容為：「立同意書人茲為委託銷售（出租）契約編 號：A0000000之不動產，建物門牌：臺北市○○區○○○路 ○段○○○ 號12樓及12樓之1 ，土地座落：臺北市○○區○○ 段○○段000000000 地號，茲因實際考慮與必要，雙方一致 同意修正原委託契約書事項如下：委託價格調整為新台幣壹 仟玖佰捌拾萬元整。…特別約定事項：本價格包含4%仲介服 務費，扣除仲介服務費屋主實拿新台幣壹仟玖佰萬元整。」 （見支付命令卷第10頁）等情，為兩造所不爭執。觀之系爭 變更同意書載明欲變更之契約編號為A0000000，此即為前開 兩造簽訂之系爭銷售契約之契約編號（見支付命令卷第4 頁 、第6 頁、第8 頁至第9 頁），且系爭變更同意書記載之銷 售標的物即為原告以前揭系爭銷售契約書委託被告銷售之系 爭不動產，又系爭變更同意書有原告經紀營業員洪申霖之簽 章，而本件被告委託原告銷售系爭不動產事宜，被告主要是 與原告員工洪申霖洽談簽約，系爭變更同意書係由被告與原 告員工所簽立乙情，為被告所不爭執（見本院卷第67頁背面 第68頁），復證人即原告營業員洪申霖亦具結證稱：101 年 3 月31日變更契約內容時，被告有同意變更銷售底價為1,98 0 萬元，此價額是含百分之四的服務費，被告要求其要實拿 1,900 萬元等語屬實（見本院卷97頁背面至第98頁）。由上 情可知，被告確實以與原告員工洪申霖簽立系爭變更同意書 之方式，與原告達成將系爭銷售契約委託銷售總價由2,200 萬元變更為1,980 萬元之合意乙節，足堪認定。至系爭變更 同意書受託人欄之印文非原告之「泰和不動產仲介經紀有限 公司」，而係「第一房屋仲介有限公司」，應僅係原告員工 誤蓋公司印文之作業疏失，尚不足以影響前述兩造已達成變 更委託銷售價額為1,980 萬元之合意。 ㈡、被告是否於委託銷售期間屆滿前，與原告合意終止系爭銷售 契約？ 兩造簽立之系爭銷售契約委託銷售期間係自101 年3 月30日 起至101 年4 月15日止，此有系爭銷售契約書在卷可稽（見 本院支付命令卷第6 頁），復證人洪申霖證稱：101 年3 月 30日、31日簽完約後，被告出國約一個星期的時間，被告回 國後就馬上有約客戶看房子，被告還住在系爭不動產，伊每 次帶買方去看房時都會跟被告約時間，前後大約帶過十幾組 人去看過系爭不動產，於101 年4 月15日之前，被告僅有說 過系爭不動產可租可賣，但伊帶張瓊文去看系爭不動產時， 有跟被告說張瓊文有考慮想買，有與被告約再看第二次，買 方來看房時，伊會向買方介紹系爭不動產之屋況，實際上該 屋之買賣條件，黃信凱會跟買方講等語實在（見本院卷第98 頁至第99頁）；證人黃信凱亦證稱：伊帶張瓊文看過系爭不 動產兩次，前後兩次隔一個星期的時間，伊跟張瓊文說系爭 不動產之開價為2,280 萬元，附停止條件定金委託書、購屋 承諾書（見支付命令卷第11頁、第13頁至第14頁）是張瓊文 於同一天簽的，因其有強烈的購屋意願，故在其看完系爭不 動產後先簽附停止條件定金委託書，後來因為被告沒有出面 洽談，且買方出的價格已經達到屋主的底價，所以又讓張瓊 文簽了購屋承諾書，購屋承諾書是寫翌日的日期（101 年4 月13日），因為當初想說被告隔日就會出面等語屬實（見本 院卷第100 頁背面至第101 頁）。則由上開證人證詞及系爭 銷售契約書可知，被告在原告公司員工於委託銷售期間帶買 方前來被告所居住之系爭不動產看房並介紹買賣條件一事， 知之甚詳，且被告僅向原告公司營業員洪申霖表示系爭不動 產可租可賣，並非向原告公司員工表示其不願再出售系爭不 動產，是被告是否有於委託銷售期間屆滿前，與原告合意終 止系爭銷售契約，顯非無疑。再者，觀諸被告提出其與原告 公司員工於101 年4 月16日即委託銷售期間期滿後之協商過 程錄音譯文，被告與其胞妹林秀滿一再與原告公司員工爭執 系爭不動產出售成交行情（見本院卷第133 頁至第134 頁） ，由被告如此在意系爭不動產出售行情乙情，亦足徵被告確 實有委託原告銷售系爭不動產之意願，而無終止系爭銷售契 約，且譯文中被告明確稱：「對啊，我就是說如果可以你幫 我租沒關係。」，由被告上開言詞之意，可認被告有表達如 果出售不成，可以出租，但尚無法以此遽認被告有何解除或 終止系爭銷售契約之意思表思，更無證據證明兩造有合意終 止系爭銷售契約，應可認定。是被告辯稱其於委託銷售期間 屆滿前，已與原告合意終止銷售委託云云，疏不足採。 ㈢、被告簽立系爭變更同意書時有無民法第88條或第92條之情形 ，而得撤銷系爭變更同意書之意思表示？ 被告辯稱原告員工洪申霖向被告佯稱系爭房地附近市場行情 1 坪約70萬元，請求被告同意降低委託銷售底價為1,980 萬 元，並簽立系爭變更同意書，惟被告事後得知附近市場行情 房價至少每坪為80萬，甚至達90幾萬元，況系爭不動產僅有 屋齡6 年，相對價值較高，則被告意思表示受詐欺、誤導而 為錯誤意思表示，縱系爭變更同意書係有效，被告亦得撤銷 受詐欺或錯誤之意思表示云云。然查，被告所提系爭不動產 附近之101 年4 月至101 年8 月市場成交行情表（見本院卷 第70頁），均屬兩造簽立系爭銷售契約後之成交行情，未見 兩造簽立系爭銷售契約前之成交行情，參以系爭不動產位於 古亭捷運站旁屬臺北市○○○段，而衡情近年來臺北市○○ ○段之不動產漲幅劇烈，被告以事後較高之市場成交行情指 摘原告簽立銷售契約時惡意壓低市場成交行情，已有未合。 況細觀被告所提之市場成交行情表，其中多筆屋齡僅有0.9 年、1.1 年、5 年，顯較被告系爭不動產屋齡6 年（見本院 卷第108 頁、第163 頁）為新，另其中多筆為40坪至102 坪 之大坪數案件，與系爭不動產屬小坪數建案性質迥異，則在 房屋屋齡、類型差異甚大之情形下，自難以此推斷系爭不動 產之合理價格；又系爭不動產之學區為河堤國小、螢橋國中 （見本院卷第108 頁），然被告所提之成交行情表中有多筆 成交案件訴求重點為「古亭捷運正出口、中正（國中）金華 （國小）明星學區」（見本院卷第72頁至第75頁），而衡情 ，現今社會升學主義仍屬盛行，在臺灣父母普遍望子成龍、 望女成鳳之心態下，臺北市著名升學明星國中諸如中正國中 、金華國中、敦化國中、介壽國中等，普遍將其學區房價每 坪單價拉抬較附近地段行情高出數萬元至十來萬元不等，此 亦為社會週知之事實，故被告以鄰近同地段但為臺北市著名 明星學區之成交行情比較系爭不動產，認前揭委託銷售價額 過低乙情，尚不足採。而證人洪申霖業證稱：在與被告談銷 售底價的過程中，伊有從信義房屋找附近的成交行情，伊輸 入系爭房屋的地址，查周遭500 公尺以內的房子，與系爭不 動產同一棟之師大麗緻同年1 月有成交，伊個人有成交兩戶 也是與系爭不動產同一棟大樓，一間是5 樓，一間是13樓也 提供給被告，都是挑高三米二，伊成交的兩戶，一戶單價是 65.4萬元，另一戶是65萬多元，伊有拿上開成交之資料給被 告看等語屬實（見本院卷第97頁背面至第98頁背面），自無 被告所指隱匿實際交易行情而刻意壓低價格之情事。再者， 信義房屋於100 年10月至101 年8 月期間在系爭不動產周遭 成交數筆案件，每坪單價行情略為63.78 萬元、73萬元、83 萬元、58.2萬元、67.3萬元、64.17 萬元、87.36 萬元、60 .62 萬元、76.5萬元，此有原告提出之系爭不動產周遭成交 資料在卷可參（見本院卷第123 頁至第126 頁）。而系爭不 動產面積為27.36 坪（見本院卷第108 頁），以被告簽立之 系爭變更同意書委託銷售價額1,980 萬元計算每坪單價約72 .37 萬元，若以訴外人張瓊文簽署購屋承諾書之承購價格2, 000 萬元（見支付命令卷第13頁）計算每坪單價約73萬元， 與上開成交行情相較，並無顯然過低之情形。由上以觀，本 件被告辯稱原告刻意隱匿實際交易行情資訊及惡意壓低實際 成交行情，故意誤導被告就系爭不動產買賣價金行情之認知 ，致其以低於實際市場行情之1,980 萬元委託原告銷售，其 係受詐欺而為錯誤之委售意思表示，而主張依民法第88條、 第92條規定，撤銷委售之意思表示云云，自非有據。 ㈣、原告有無製做不動產說明書並交付與被告簽名確認？ 原告公司員工呂宗翰、洪申霖業於101 年3 月30日就系爭不 動產製作「不動產說明書」，內容有房屋產權資料表、格局 圖、建物謄本、土地謄本、地籍圖、建物測量成果圖、銷售 契約書、房地產標的現況說明書等，並交被告簽名確認，此 有原告提出之系爭不動產說明說在卷可查（見本院卷第61頁 、第107 頁至第122 頁），被告亦不否認系爭不動產說明說 賣方簽章欄處之「林秀麗」為其親簽（見本院卷第67頁背面 ），是堪認原告已依系爭銷售契約第貳部分第3 條乙方義務 第4 項之約定，製作不動產說明書提供被告簽章確認。從而 ，被告辯稱原告未依約製作不動產說明書，故依系爭銷售契 約第貳部分第4 條服務報酬計算及支付方式第三項之約定， 不得向被告請求報酬云云，要無足取。 ㈤、原告所覓得之買方張瓊文是否屬實？ 經查，買方張瓊文共前往系爭不動產看屋兩次，看屋前均有 與被告約時間看屋，因張瓊文有意購買系爭不動產，故於第 二次看屋後即簽署附停止條件定金委託書、購屋承諾書出價 購買系爭不動產等情，業據前述證人洪申霖、黃信凱證述屬 實（見本院卷第98頁至第99頁、第100 頁背面至第101 頁） ；復證人張瓊文亦具結證稱：伊去系爭不動產看過兩次，兩 次去看的時候，在庭的被告都有在場，伊有與原告簽卷附之 附停止條件定金委託書及購屋承諾書，並開立抬頭為「林秀 麗」、面額10萬元之支票支付定金，伊是以2,000 萬元出價 購買，之後伊有聽仲介說，屋主要再調價錢，伊都說好，調 了好幾個價錢，有2,030 萬、2,080 萬，最後有說到2,100 多萬，伊都說好，因為當時伊認為伊的小孩會考上建國中學 ，想說在附近買房子，一家四口先暫住三年，伊的兒子上建 國中學可以走路去很方便，伊的女兒念復興高中，可以坐捷 運到北投，最後交易沒有成功，伊有請原告再介紹附近的房 子，伊後來已經買在附近等語詳實（見本院卷第101 頁背面 至第102 頁）；此外，並有證人張瓊文親簽之附停止條件定 金委託書、購屋承諾書在卷可稽（見支付命令卷第11頁、第 13頁至第14頁）。是堪認原告在委託銷售期間，確實為被告 覓得買方張瓊文願意出價2,000 萬元購買系爭不動產，且證 人張瓊文確實已簽立附停止條件定金委託書、購屋承諾書， 且被告已於證人張瓊文前往看屋時見過此人等情，應屬實在 。被告辯稱自委託原告銷售以來，始終未見買方，以此質疑 買方張瓊文出價2,000 萬元欲購買系爭不動產一事為虛偽云 云，尚難採信。 ㈥、系爭銷售契約書有無違反消費者保護法第12條之規定，而屬 無效之約定？ 被告認系爭銷售契約第貳部分第5 條違約處理第1 項、第2 項第3 款約定：買方依第壹部分第4 條第1 項簽署「購屋承 諾書」後，甲方（即被告）拒絕與買方簽定買賣契約書，視 為乙方（即原告）已完成仲介之義務，甲方應支付乙方委託 銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二 為違約金），此約定不待買賣雙方決定即認買賣契約成立生 效，此實與居間之法律性質有間，且已剝奪買賣雙方最終之 議價權，顯已違反消費者保護法第12條規定，係屬無效約定 云云。然按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但 所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由 第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達，因而獲致 意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年 台上字第1504號判例意旨參照）；次按系爭銷售契約第壹部 分銷售條件第4 條第1 項兩造約定：若買方同意本契約甲方 （即被告）之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，無庸經甲 方簽認，買賣契約已有效成立。查本件被告已於101 年3 月 30日與原告簽立系爭銷售契約，委託原告銷售系爭不動產， 並於101 年3 月31日簽立系爭系爭變更同意書，與原告達成 合意將系爭不動產委託銷售價格變更為1,980 萬元，嗣原告 公司營業員洪申霖、黃信凱覓得買方張瓊文有意願以2,000 萬元購買系爭不動產，因買方之出價已達被告委託銷售之底 價1,980 萬元，故原告公司營業員即讓買方張瓊文以承購總 價2,000 萬元之條件簽立購屋承諾書等情，業已認定如前， 則被告與買方張瓊文雖未進一步簽立不動產買賣契約書，然 被告欲銷售系爭不動產之條件及買方張瓊文欲購買系爭不動 產之條件，業已透過原告公司之營業員將買賣雙方互為之意 思表示從中傳達，而買方張瓊文之出價已高於賣方即被告所 委託銷售之底價，當可認買賣雙方因而獲致意思表示之一致 ，又本件買方張瓊文既已以高於被告委託銷售價額之承購總 價簽立系爭購屋承諾書，依前述系爭銷售契約條款之約定， 即應視為買賣契約已有效成立，且此約定，既為兩造簽立系 爭銷售契約時所同意，且委託銷售之價額亦係被告於委託原 告銷售時自行定下，故此約定難認有何違反誠信原則，對消 費者顯失公平之情形。是本件原告已覓得買主張瓊文願意以 2,000 萬元之價額承購系爭不動產，並已簽署購屋承諾書， 依上開系爭銷售契約條款之約定，即應視為買賣契約已有效 成立，被告事後以價額過低為由反悔，拒絕與買方張瓊文簽 訂不動產買賣契約，以致系爭不動產之買賣無法完成交易， 顯可歸責於被告，依系爭銷售契約第貳部分第5 條第1 項、 第2 項第3 款之約定，視為原告已完成仲介之義務，原告以 此請求被告支付約定之服務報酬及違約金，難謂不當。 ㈦、原告本件得請求被告給付之居間仲介報酬及違約金之金額為 多少？被告是否得依民法第252 條、第572 條請求酌減？ 按「買方依第壹部分第4 條第1 項簽署「購屋承諾書」後， 甲方（即被告）拒絕與買方簽定買賣契約書，視為乙方（即 原告）已完成仲介之義務，甲方應支付乙方委託銷售總價的 百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金） 」，為兩造簽訂之系爭銷售契約第貳部分第5 條違約處理第 1 項、第2 項第3 款所明訂。查本件證人張瓊文已以高於被 告委託銷售價額之承購總價簽立系爭購屋承諾書，被告事後 以價額過低為由反悔，拒絕與之簽訂不動產買賣契約等情， 已如前述，則依上述系爭銷售契約之約定，原告可請求被告 給付委託銷售總價1,980 萬元之百分之六（其中百分之四為 服務報酬、百分之二為違約金）即1,188,000 元（計算式： 19,800,000×6%＝1,188,000 ）之服務費及違約損害賠償， 應可認定。然本件兩造間委託銷售契約，性質上應認屬居間 性質，原告所得請求之百分之四服務報酬，即屬居間服務報 酬無訛，而按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數 過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之， 民法第572 條本文已有規定，而該條規定所適用者，係指居 間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居 間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之 報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事 後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在 兼顧公益，而對契約自由稍作限制。經查，就兩造間所簽立 之系爭銷售契約而言，倘本件買賣雙方能順利履約，則原告 所需為被告處理者，除了代為議價，並居間協調以仲介買賣 雙方訂立買賣契約外，後續之事宜包括指定協調代書辦理房 地之過戶、派員協同處理點交事務，以及買賣雙方在該筆買 賣過程中相關問題之協調處理等情，且依一般業界之慣例， 上開事宜通常亦為仲介者依仲介契約對買賣雙方所需負之契 約從給付或附隨義務。而本件原告於委託銷售期間帶看約十 幾組人至系爭不動產看屋，並於與被告簽立系爭銷售契約後 十餘日，即尋得證人張瓊文簽訂系爭購屋承諾書，嗣後被告 拒絕出面簽訂不動產買賣契約，原告即分別於101 年4 月13 日、4 月23日、4 月30日發函通知被告履約等情，均如前述 ，是本院審酌原告於系爭銷售契約簽立後，僅帶看十幾組人 看屋，且於十餘日內即尋得買主，原告本件撮合之實際勞務 付出未鉅，而本件事後因被告違約不賣，致買賣雙方未能進 一步簽立買賣契約及繼續履行以完成買賣契約，原告因此省 卻處理買賣契約簽約、系爭不動產相關之過戶、點交等事宜 而需付出之人事、勞務費用，然本件因被告違約不賣，原告 承辦人員因此需花費時間協調，及事後並因此衍生本件民事 訴訟需處理等一切情狀，本院認兩造原訂以委託銷售總價1, 980 萬百分之四計算之服務報酬，尚嫌過高，被告請求依法 酌減之，尚無不合，應依民法第572 條規定酌減為以百分之 二計算即39萬6 千元，方屬合理。再按約定之違約金額過高 者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定；又按 違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及，當 事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與 實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違 約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第 2529號裁判意旨足參），本件被告於買方簽立購屋承諾書後 ，以價額過低為由反悔，拒絕與買方張瓊文簽訂不動產買賣 契約，以致系爭不動產之買賣無法完成交易，雖屬可歸責， 然依系爭銷售契約第貳部分第5 條第1 項、第2 項第3 款之 約定，已視為原告完成仲介之義務，原告即可依此請求原訂 之服務報酬，若再請求銷售總價1,980 萬百分之二計算之違 約金，顯然過高，在慮及本件被告任意違約，致原告因此事 後需協調已簽立購屋承諾書之買方張瓊文，並因此需受訴訟 之累，本院認原告可請求之違約金以銷售總價1,980 萬百分 之一計算之19萬8 千元為適當，逾此部分即屬不相當，爰依 民法第252 條酌減之。從而，原告本件得請求被告給付之居 間仲介報酬及違約金之金額應為委託銷售總價1,980 萬元之 百分之三（其中百分之二為服務報酬、百分之一為違約金） 即59萬4 千元（計算式：19,800 ,000 ×3%＝594,000 ）。 五、「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以 支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之五。」民法第229 條第2 項、第23 3 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被 告給付服務費及違約金，係以給付金錢為標的，無確定期限 ，又未約定利率，併請求自支付命令狀繕本送達翌日即101 年6 月7 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息， 於法有據，亦應准許。 六、綜上所述，被告確實於101 年3 月31日以簽立系爭變更同意 書之方式，與原告達成將系爭銷售契約委託銷售總價由2,20 0 萬元變更為1,980 萬元之合意；無證據證明被告有於委託 銷售期間屆滿前，與原告合意終止系爭銷售契約；委託銷售 價格1,980 萬元，與當時市場成交行情相較，並無顯然過低 之情形，且查無原告有刻意隱匿實際交易行情資訊及惡意壓 低實際成交行情之情事，故被告不得依民法第88條或第92條 規定請求撤銷其簽立系爭變更同意書之意思表示、法律行為 ；又原告確實已依約製作不動產說明書交付被告簽章確認， 且亦確實覓得買主張瓊文以2,000 萬元之承購價格簽署系爭 購屋承諾書；另原告據以請求被告支付服務報酬及違約金之 系爭銷售契約條款，難認有何違反誠信原則，對消費者顯失 公平之情形；惟衡酌兩造於簽訂系爭銷售契約後，尋覓買主 及欲撮合成交等過程，及被告違約之情狀，又本件因被告拒 絕簽訂買賣契約，原告所得省卻之人事、勞務費用，然亦因 此需為一定協調事項之處理等一切情狀，本院認兩造原訂以 銷售總價百分之四計算之服務報酬及百分之二計算之違約金 ，均嫌過高，應依民法第572 條、第252 條規定酌減為各以 百分之二、百分之一計算為當。從而，原告依系爭銷售契約 之居間法律關係，請求被告給付服務報酬及違約金59萬4 千 元（計算式：19,800,000×3%＝594,000 ），及自支付命令 狀繕本送達翌日即101 年6 月7 日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之 請求，則無理由，應予駁回。 七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應 予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 101 年 12 月 26 日 民事第五庭 審判長法 官 薛中興 法 官 林伊倫 法 官 張宇葭 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 12 月 26 日 書記官 余富琦