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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第3839號 原　　　告　東京都保全股份有限公司 　　　　　　東京都公寓大廈管理維護股份有限公司 共　　　同 法定代理人　吉田裕幸 共　　　同 訴訟代理人　鄭碧華 被　　　告　忠孝天廈管理委員會 法定代理人　侯州燕 訴訟代理人　吳文琳律師 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國102年8月7日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告東京都保全股份有限公司新臺幣肆拾叁萬柒仟肆 佰元，原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司新臺幣貳拾柒 萬玖仟伍佰肆拾元，及各均自民國一○一年九月五日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告東京都公寓大廈管 理維護股份有限公司負擔。 本判決於原告東京都保全股份有限公司以新臺幣壹拾伍萬元，原 告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司以新臺幣玖萬元分別為 被告供擔保後，各得假執行；但被告如分別以新臺幣肆拾叁萬柒 仟肆佰元、新臺幣貳拾柒萬玖仟伍佰肆拾元為原告東京都保全股 份有限公司、東京都公寓大廈管理維護股份有限公司預供擔保， 各得免為假執行。 原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司其餘假執行之聲請駁 回。 事實及理由 一、原告主張：被告自民國89年起委託原告負責忠孝天廈公共區 域之警衛安全及事務管理，雙方每年換約1次，嗣於100年間 被告分別與原告東京都保全股份有限公司（下稱東京都保全 公司）、東京都公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱東京 都管理公司）簽訂保全委任契約書（下稱系爭Ａ契約）、公 寓大廈委任契約書（下稱系爭Ｂ契約），約定契約有效期間 均自100年8月1日起至101年7月31日止，委託管理費用東京 都保全公司為每月新臺幣（下同）145,800元，東京都管理 公司則為每月96,000元，被告應按月於次月10日給付。詎被 告尚積欠原告自101年5月起至同年7日止，共計3個月之委託 管理費用未付，即尚欠東京都保全公司437,400元（計算式 ：145,8003＝437,400）、東京都管理公司288,000元（計 算式：96,0003＝288,000），爰依系爭Ａ契約及系爭Ｂ契 約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付東 京都保全公司437,400元，東京都管理公司288,000元，及各 均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告固應給付原告自101年5月起至同年7月止共 計3個月之委託管理費用，惟因東京都管理公司派駐於忠孝 天廈之總幹事就其應代向住戶收取之管理費，累計共短收1, 373,455元，依系爭Ｂ契約第12條第8項之約定，東京都管理 公司自須補足此差額費用。且東京都管理公司就管理車道感 應卡（下稱感應卡）於移交時，共短少136張感應卡，依被 告購入感應卡每張金額2,200元計算，東京都管理公司應賠 償被告299,200元（計算式：2,200136＝299,200）。故被 告自得就上開短收管理費1,373,455元及短少感應卡賠償金 299,200元向東京都管理公司主張抵銷等語，資為抗辯，並 聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠、被告自89年起委託原告負責忠孝天廈公共區域之警衛安全及 事務管理，兩造每年換約1次，被告於100年間分別與東京都 保全公司、東京都管理公司換約再簽訂如本院卷㈠第6至12 頁所示之系爭Ａ契約及如本院卷㈠第13至18頁所示之系爭Ｂ 契約，原告受委任之事務範圍各詳如系爭Ａ、Ｂ契約所載， 委任期間均自100年8月1日起至101年7月31日止，委託管理 費用部分，東京都保全公司為每月145,800元，東京都管理 公司為每月96,000元。 ㈡、被告尚積欠101年5月至7月，合計3個月之委託管理費用未給 付，東京都保全公司部分為437,400元，東京都管理公司部 分為288,000元。 ㈢、依系爭Ｂ契約第12條第8項約定，東京都管理公司派駐之總 幹事因管理費應收款而未收時，產生未收部分導致發生糾紛 ，經東京都管理公司及被告雙方認定為差額部分，東京都管 理公司須補足差額費用。 四、兩造之爭點及論述： 系爭Ａ、Ｂ契約第4條分別約定，被告委任原告之委託管理 費用，東京都保全公司每月145,800元，東京都管理公司為 每月96,000元，被告應按月於次月10日如數給付，有系爭Ａ 、Ｂ契約在卷可稽（見本院卷㈠第7、14頁），被告既不否 認尚積欠原告3個月之委託管理費用未付，是原告自得依前 揭約定，請求被告給付3個月之委託管理費用。然被告抗辯 其就東京都管理公司短收管理費及短少感應卡部分得向東京 都管理公司主張抵銷。是本院應審究者厥為：㈠本件是否有 系爭Ｂ契約第12條第8項所約定之情事；㈡東京都管理公司 是否短少感應卡136張未移交；若有，被告得主張抵銷之金 額若干。現就本件之爭點析述如下： ㈠、關於本件有無系爭Ｂ契約第12條第8項所約定之情事部分： 按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決 意旨參照）。原告既否認本件有如被告所辯稱依約東京都管 理公司應補足短收管理費部分，故本件首應探究系爭Ｂ契約 第12條第8項之真意為何。經查： ⒈系爭Ｂ契約第12條第8項固約定：「乙方（即東京都管理公 司，下同）派駐總幹事因管理費應收款而未收時，產生未收 部分導致發生糾紛，經甲（即被告）乙雙方認定為差額部分 ，乙方須補足差額費用。」，此有系爭Ｂ契約在卷可稽（見 本院卷㈠第15頁）。而公寓大廈之區分所有權人或住戶有依 區分所有權人會議決議繳納公共基金（即俗稱之管理費）之 義務，如有欠繳，且欠繳費用已逾二期或達相當金額，經定 相當期間催告而仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴 請法院命其給付應繳金額及遲延利息，此觀公寓大廈管理條 例第18條、第21條規定即明。又所謂管理服務人係指由區分 所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而 執行建物物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維 護公司，公寓大廈管理條例第23條第11款定有明文，是東京 都管理公司為上開條款所稱之管理服務人。再管理委員會依 區分所有權人會議決議所定之管理費收費標準，有權向區分 所有權人或住戶收取管理費，並得委任管理服務人代收，倘 住戶就應否繳納管理費或關於管理費之計算標準發生爭議時 ，因管理服務人僅係受管理委員會委任而執行公寓大廈管理 維護事務之「執行者」，尚非有權認定住戶應否繳納管理費 及該爭議部分應否列入管理費計算之區分所有權人會議或法 院，是於解釋系爭Ｂ契約第12條第8項約定之真意時，自應 斟酌上情而認該條項所稱之「管理費應收款」係指經區分所 有權人會議決議應計入管理費計算基礎業已規定明確且無任 何爭議而應由住戶繳納之管理費而言。如係因東京都管理公 司派駐總幹事之過失或懈怠，因而產生此部分明確無爭議之 管理費未收部分導致發生糾紛，且經東京都管理公司與被告 雙方認定為差額部分，即應由東京都管理公司負責補足差額 ；反之，如為應否列入管理費計算尚未臻明確而存有爭執之 部分，基於「委任人不得將大於自己之權限授與他人」之法 理，管理委員會既就爭議部分尚無權自行逕為認定，自無從 委任或授權管理服務人即東京都管理公司自行判斷該爭議部 分是否應計入管理費並向住戶收取。亦即，該有爭議之管理 費非屬系爭Ｂ契約第12條第8項所稱之「管理費應收款」， 合先敘明。 ⒉關於忠孝天廈管理費之收費計算方式，證人即被告之財務委 員林秀珠、證人即原告派駐於忠孝天廈之總幹事呂威利均證 稱：管理費係按照房屋所有權狀所載坪數，依房屋使用情形 之不同（如公司、住家或空屋等），各乘以不同之計算基準 ，依此所得之數額即為各住戶應繳納之管理費等語（見本院 卷㈡第41、42頁、第46頁背面），足認忠孝天廈之管理費原 則上係按坪數計算並收取。惟關於「露台」應否收取管理費 ，忠孝天廈區分所有權人會議曾於93年5月1日、94年3月26 日進行討論並做成如下決議，即：⑴有關因建物退縮而產生 之露台，係屬「約定專用」封閉性空間，其作用在於超高樓 層救難時作為接駁平台之用，為避免露台部分之管理費收繳 爭議，出席區分所有權人一致決議，結繳至本次開會當月止 ，惟以前年度部分仍應清繳；⑵露台管理費案經區分所有權 人大會同意，露台專屬該樓層所有權人（因有權狀標示住戶 附屬建物有：陽台、露台、花台），又為共用部分（因上有 排氣管孔及救難緩降機設備），屬「約定共用部分」應無疑 義。410-4-1戶、412-4-1戶無廢氣排放設備，缺繳管理費部 分已同意補繳。另410-13-6戶，412-13-5戶因屬「約定共用 部分」同意免於繳納不再追繳，此有忠孝天廈第8次、第9次 區分所有權人會議紀錄附卷足參（見本院卷第64至68頁）， 堪認忠孝天廈曾就「露台」應否計入坪數計算並收取管理費 一事發生爭議，進而於區分所有權人會議決議就屬於「約定 專用部分」之露台，其管理費結繳至93年5月為止，另就屬 於「約定共用部分」之露台，則同意免繳管理費。至於專有 且未約定為共用之露台部分應否繳納管理費，上開忠孝天廈 第8次、第9次區分所有權人會議決議雖未提及，惟忠孝天廈 之住戶既曾就露台是否應計收管理費發生爭執，參酌前揭決 議認「約定專用部分」之露台僅繳納管理費至93年5月為止 ，其後無庸繳納之意旨，專有且未約定為共用部分之露台既 與約定專用之露台同屬由特定住戶專用之情形並無二致，自 難認專有且未約定為共用部分之露台應否繳納管理費一節， 業經區分所有權人會議決議或規約約定明確而毫無任何爭執 ，揆依前揭說明，此部分管理費之收取既存有爭議，即非屬 系爭Ｂ契約第12條第8項所稱「管理費應收款」之範圍。 ⒊本件就被告辯稱應由東京都管理公司補足差額之短收管理費 1,373,455元部分，其中訴外人廣興旺產業股份有限公司、 李鳳英、江文良、博洽股份有限公司等4戶均係因「露台」 應否計收管理費發生爭議而未繳，另訴外人第一商業銀行永 春分行（下稱一銀永春分行）及雙英開發股份有限公司則係 因坪數爭議問題而未繳納管理費，此有101年度忠孝天廈管 理服務公司移交清冊第17點在卷可憑（見本院卷㈠第221頁 背面）。就露台管理費爭議部分，非屬系爭Ｂ契約第12條第 8項所稱「管理費應收款」之範圍內，已如前述。另一銀永 春分行係爭執其自86年起即按被告核定之使用面積369.69坪 繳納管理費且均按月繳訖，故否認有短繳管理費之情事，此 亦有一銀永春分行101年6月19日一永春字第30號函附卷足憑 （見本院卷㈠第301頁），則一銀永春分行對被告關於管理 費之收取標準，於被告委任東京都管理公司負責管理收費前 即存有爭執，依前述⒈之說明，亦難認係在系爭Ｂ契約第12 條第8項所稱「管理費應收款」範圍內，洵堪認定。 ⒋況依系爭Ｂ契約第12條第8項之約定，必須該管理費應收而 未收之差額業經東京都管理公司與被告雙方均認定為差額部 分，東京都管理公司始負補足之責。被告雖辯稱依101年度 忠孝天廈管理服務公司移交清冊第17點記載：「追繳短繳管 理費：6戶合計欠繳金額＄1,373,455（如存證所示）」，並 經總幹事呂威利於手寫註記部分蓋章，認雙方已就差額金額 部分達成合致，並提出移交清冊在卷可佐（見本院卷㈠第22 1頁背面）。然查： ⑴呂威利僅係東京都管理公司派駐在忠孝天廈之總幹事，承東 京都管理公司之指示而執行總幹事事務，其職務內容不包含 代理或代表東京都管理公司與被告共同認定管理費應收款而 未收之差額部分。 ⑵況呂威利對於其於移交清冊上前開註記之原委到庭具結證稱 ：我於101年3月份開始擔任忠孝天廈總幹事時，當時沒有任 何住戶欠繳管理費，嗣於同年4月間，被告改選新任管理委 員會委員後，新任委員認為管理費有短收，被告法定代理人 依我提供之各區分所有權人房屋坪數資料計算後，告知我共 有6戶欠繳管理費，金額共計1,373,455元等語（見本院卷㈡ 第41頁）。足認關於本件是否有短收管理費1,373,455元一 事，僅係被告單方面之意見而未經東京都管理公司認定為差 額，自與系爭Ｂ契約第12條第8項所約定之要件不符。 ⒌綜上，被告抗辯東京都管理公司應補足短收之管理費1,373, 455元云云，因其中涉及露台應否計收管理費及坪數計算爭 議等事項，難認此部分管理費收取業經區分所有權人會議決 議規定明確且無任何爭議，非屬系爭Ｂ契約第12條第8項所 稱之「管理費應收款」範圍內，且該差額部分亦未經東京都 管理公司與被告雙方均認定為差額，核與該條項所約定之要 件不符，是被告抗辯東京都管理公司應就短收管理費1,373, 455元負補足差額之責云云，即無可採。至被告所述有短繳 管理費情事之6戶住戶，如依忠孝天廈區分所有權人會議決 議或規約約定，渠等確有應繳納管理費而未繳納足額之情形 ，被告與住戶間既存有爭執，雙方自得依訴訟程序以謀解決 ，附此敘明。 ㈡、關於東京都管理公司是否短少感應卡136張及被告得主張抵 銷之金額部分： 按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生 之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條定有明文 。又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思 表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷 時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項本文、第335 條第1項分別定有明文。被告復辯稱其於委任東京都管理公 司期間，經總幹事聲請而陸續撥款並向訴外人寰亞有限公司 （下稱寰亞公司）購入感應卡290張交予總幹事管理，嗣東 京都管理公司於移交時，僅移交22張感應卡（包含6張良卡 、16張不良卡）及132張存根聯，合計僅有154張（計算式： 6＋16＋132＝154），短少136張（計算式：290－154＝136 ），依每張感應卡購買價格2,200元計算，東京都管理公司 應賠償被告299,200元等語，惟查： ⒈經本院依職權向寰亞公司查詢被告購買感應卡之數量及金額 ，寰亞公司回覆：被告分別於91年1月16日、93年7月28日、 94年6月23日及99年10月1日陸續向寰亞公司購買感應卡共計 271張（計算式：200＋30＋30＋11＝271），其中93年7月28 日以總價26,460元購入感應卡30張，94年6月23日以29,925 元買進30張，有寰亞公司102年3月25日寰字第305號函暨統 一發票影本2紙在卷可稽（見本院卷第103至105頁），是被 告於委任東京都管理公司期間（即自89年起至101年7月底止 ）共計向寰亞公司購買感應卡271張，平均每張單價為940元 【計算式：（26,460＋29,925）（30＋30）＝939.75，小 數點以下四捨五入】，堪可認定。 ⒉又被告雖與東京都管理公司終止契約關係，但合法持有感應 卡仍繼續使用之住戶部分，東京都管理公司並無強制收回之 權限，故東京都管理公司實際上短少感應卡之數量，自應扣 除現由住戶持有使用中之感應卡數量。經查： ⑴東京都管理公司自91年1月22日起至92年5月6日止共計發放1 80張感應卡，並向每位使用之住戶收取押金1,000元，合計1 8萬元，核與被告開立於第一銀行之存摺內頁交易往來紀錄 其中註記「押金」者之金額總計18萬元相符，此有東京都公 司車道感應卡發放紀錄、被告於第一銀行之存摺內頁節影本 附卷足參（見本院卷㈡第73至78頁）。又東京都管理公司復 於92年6月5日至101年5月10日間共計發放162張感應卡，此 有忠孝天廈分類帳1201租感應卡押金資料在卷可佐（見本院 卷㈡第79至82頁，即表列165張感應卡再扣除前已計算之編 號1傳票日期為91年12月30日之3張感應卡後計算得出），另 東京都管理公司自92年6月30日至101年3月8日共計收回感應 卡102張，此亦有2017發還感應卡押金在卷可佐（見本院卷 ㈡第83、84頁），以上共計發放342張感應卡（計算式180＋ 162＝342）及收回102張。 ⑵如以發放張數減去收回張數，即為現由住戶持有使用中之感 應卡數量即240張（計算式：342－102＝240），再加上東京 都管理公司於移交時交付22張感應卡，總計東京都管理公司 共移交262張感應卡（計算式：240＋22＝262）。相較於被 告向寰亞公司購買之271張感應卡，故東京都管理公司於移 交時共短少9張感應卡（計算式：271－262＝9），按前述每 張感應卡平均單價940元計算，東京都管理公司應賠償被告 遺失感應卡之損害金8,460元（計算式：9409＝8,460）。 是被告抗辯因東京都管理公司短交感應卡致被告受有損害 請求東京都管理公司賠償並與其應給付予東京都管理公司之 委託管理費用相抵銷，於前開8,460元之範圍內，為可採。 ⒊被告雖提出寰亞公司email及經寰亞公司蓋印確認之被告101 年11月17日函影本為證（見本院卷㈠第220頁、本院卷㈡第 14頁），辯稱被告向寰亞公司共計購買290張感應卡及應以 每張2,200元計算價值云云。惟該資料核與本院前向寰亞公 司函查所得之購買數量271張不符，且寰亞公司102年3月25 日寰字第305號函已更正出貨數量，有寰亞公司函可憑（見 本院卷㈡第103、104頁），是上開證據自難為有利於被告之 認定。至寰亞公司email其上表格右側有註記「NT$2,200」 ，惟被告訴訟代理人當庭自承本院卷㈠第220頁正面表格下 方所載文字為被告加註等語（見本院卷㈡第12頁背面），參 以「NT$2,200」亦係於同一頁面以電腦打字方式為之，實難 遽認該「NT$2,200」之記載為寰亞公司所為。況每張感應卡 2,200元之金額與前揭寰亞公司函暨統一發票所載金額不符 （見本院卷㈡第103、105頁）。此外，被告復未能舉他證以 實其說，是被告主張感應卡每張購買金額為2,200元云云， 即難以採信。故被告主張東京都管理公司應賠償其299,200 元，並與其應給付之委託管理費用相抵銷，僅於8,460元有 理由，被告逾此部分之抵銷抗辯為無理由，顯不足採。 ㈢、末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項 、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查，系爭Ａ 、Ｂ契約第4條均約定就委託管理費用部分，被告應按月於 次月10日如數給付予原告，即被告應於101年6月10日、同年 7月10日、同年8月10日分別給付原告101年5月、6月及7月之 委託管理費用。被告逾期未付，且本件起訴狀繕本已於101 年9月4日送達被告，有送達證書附卷可稽（見本院卷㈠第24 頁），揆諸前揭說明，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達 翌日即101年9月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息，核屬有據。 五、綜上所述，被告積欠原告3個月之委託管理費用未付，東京 都保全公司得請求被告給付437,400元，東京都管理公司得 請求被告給付288,000元，惟東京都管理公司因短少感應卡9 張，應賠償被告8,460元，是本件經相互抵銷後，東京都管 理公司僅得請求被告給付279,540元（計算式：288,000－8, 460＝279,540）。從而，東京都保全公司請求被告給付437, 400元，東京都管理公司請求被告給付279,540元，及各均自 起訴狀繕本送達翌日（即101年9月5日）起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；東京都管 理公司逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；東京都管理公司其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失 所依據，不予准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據暨本院於 101年11月2日準備程序期日所整理之其餘爭點，核與判決之 結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但 書。 中 華 民 國 102 年 9 月 4 日 民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉 法 官 賴淑美 法 官 黃媚鵑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 9 月 4 日 書記官 林欣諺