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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第4491號 原　　　告　金禾不動產經紀有限公司 法定代理人　林文泉 訴訟代理人　王子文律師 複代理人　　賴麗容律師 被　　　告　陳君毅 　　　　　　陳正玲 共　　　同 訴訟代理人　曹詩羽律師 　　　　　　蔡順雄律師 上　一　人 複　代理人　陳怡妃律師 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國102 年2 月20 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告陳君毅應給付原告新臺幣壹佰零捌萬元，及自民國一Ｏ一年 八月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告陳正玲應給付原告新臺幣壹佰零壹萬捌仟元，及自民國一Ｏ Ｏ年一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 訴訟費用由被告陳君毅負擔百分之五十一，餘由被告陳正玲負擔 。 本判決於原告以新臺幣叁拾陸萬元或等值之臺灣銀行可轉讓定期 存單為被告陳君毅供擔保、以新臺幣叁拾叁萬玖仟元或等值之臺 灣銀行可轉讓定期存單為被告陳正玲供擔保後，得假執行，但被 告陳君毅如以新臺幣壹佰零捌萬元、被告陳正玲如以新臺幣壹佰 零壹萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張： （一）原告法定代理人林文泉於民國89年間即認識被告陳君毅， 並長期經營陳君毅此一客戶，嗣於99年4 月間，被告陳君 毅欲出售以其為代表人之斐儷鑽坊有限公司（下稱斐儷公 司）名義所持有之臺北市○○區○○路○○號14樓之1 房地 （下稱系爭62號房地）時，雙方即有往來聯繫。俟林文泉 又經陳君毅之妻李春美得知陳君毅有意再出售所有之臺北 市○○區○○路○○○○○○○ 號17樓房地及車位（下稱系爭 58號房地），便向陳君毅聯繫表示欲受託銷售之意願，陳 君毅即稱該屋出售事宜均交由李春美處理。俟經李春美致 電林文泉約至系爭58號房地進行估價，於估價當日經陳君 毅告知新臺幣（下同）1 億800 萬元之委託銷售價格後， 林文泉即開始蒐集客戶。至99年7 月底，被告陳正玲與林 文泉聯繫，表示欲購買系爭58號房地附近之房地，林文泉 即向被告陳正玲介紹系爭58號房地，同時與李春美、陳正 玲約妥同年7 月31日之帶看房屋時間，並自李春美處取得 系爭58號房地之所有權狀影本，以資調閱不動產登記謄本 、製作物件銷售資料表，於帶看房屋當日提供予陳正玲參 考，並將陳君毅上開委託銷售之1 億800 萬元價格告知陳 正玲。被告陳正玲即於99年8 月3 日與原告簽署買賣議價 委託書（下稱系爭議價委託契約），約定議價金額為1 億 180 萬元，委託期間至99年8 月10日為止，並合意以成交 總價百分之2 作為仲介服務報酬，陳正玲並當場交付面額 500 萬元之支票作為斡旋金，林文泉乃於99年8 月3 日簽 約同日將上開系爭58號房地之所有權狀影本及不動產登記 謄本交付予被告陳正玲，翌日即同年月4 日，林文泉亦再 經陳正玲之要求，陪同陳正玲及其夫陳發輝再次至系爭58 號房地看屋；看屋後，林文泉即開始和經陳君毅授權之李 春美進行斡旋，並由陳君毅委託其子陳昱羲為代理人，於 99 年8月7 日約同陳正玲至原告公司處，由陳昱羲代理陳 君毅與原告簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委 託銷售契約），載明委託銷售價格為1 億800 萬元、委託 銷售期間為99年8 月7 日起至99年8 月10日止，並約定以 成交價額之百分之1 為仲介服務報酬，林文泉並當場開始 與雙方進行價格之磋商。 （二）詎被告陳正玲因與陳昱羲為舊識，二人於99年8 月7 日當 天藉故買賣價格無法達成合意而作罷，並共乘一車離去。 原告嗣後查悉，陳君毅竟私下於99年8 月11日與陳正玲簽 立系爭58號房地之買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於 99 年10 月8 日為該房地之所有權移轉登記，顯已構成系 爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款約定：「委託人即被 告陳君毅於委託期間屆滿（即99年8 月10日）後2 個月內 ，與受託人即原告於委託期間曾仲介之客戶（即被告陳正 玲）成交，視為原告已完成仲介之義務，被告陳君毅仍應 給付委託銷售價格百分之4 即432 萬元（計算式：1 億80 0 萬×4%＝432 萬）之仲介報酬，而被告陳正玲亦已構成 系爭議價委託契約前言第3 條第2 項約定：「買方即陳正 玲於委託期間屆滿（即99年8 月10日）後2 個月內，與受 託人即原告於委託期間曾仲介之客戶（即被告陳君毅）成 交，視為原告已完成仲介之義務，被告陳正玲仍應給付委 託議價價格百分之2 即203 萬6,000 元（計算式：1 億18 0 萬×2%＝203 萬6,000 ）之仲介報酬。為此，爰分別依 系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款約定、系爭議價委 託契約前言第3 條第2 項約定，以及民法第568 條規定， 一部請求被告陳君毅給付108 萬元之服務報酬、被告陳正 玲給付101 萬8,000 元之服務報酬予原告等語。並聲明： 1.被告陳君毅應給付原告108 萬元，及自起訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息；2.被告陳正玲應給付原告101 萬8,000 元，及自100 年1 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息；3.願以現金或等值之臺灣銀行可轉讓定期存單供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）原告之法定代理人林文泉因積極開發客戶，曾數度與被告 陳君毅聯繫，然被告陳君毅不願透過仲介公司進行銷售， 故於出售系爭62號房地時，即係請大樓管理員告知附近社 區之管理員、鄰居，對外表達其有售屋意願，即有人前來 看屋、洽談買賣條件，而於99年4 月間以此方式成功售出 系爭62號房地。俟被告陳君毅亦有意出售系爭58號房地時 ，便再透過上開方式表達出售意願，同樣居住於該址62號 大樓之林文泉乃因而獲悉此消息而前往系爭58號房地看屋 ，卻在得知被告陳君毅欲以1 億800 萬元之價格出售該屋 時，脫口說出「你的房子有可能賣這麼高嗎？」等語，使 被告陳君毅頗感不悅，並認原告欲收取買賣價金百分之4 之仲介報酬過高，而無委託原告銷售之意願。故被告陳君 毅未曾簽立任何委託銷售書予原告，亦未授權其子陳昱羲 將系爭58號房地委託原告銷售。 （二）被告陳正玲亦為林文泉、被告陳君毅於系爭62號大樓之鄰 居，伊係於97年、98年間即有意購買附近房屋並著手尋屋 ，前於被告陳君毅欲出售系爭62號房地時即有意購買，卻 因出國而晚了一步，未能購得系爭62號房地。俟被告陳正 玲透過與陳君毅及其子陳昱羲之共同友人即訴外人陳桂香 ，得知被告陳君毅有意願再出售系爭58號房地，經向大樓 管理員確認，管理員告知原告或有受託仲介，可向林文泉 詢問，陳正玲乃向林文泉聯繫，經林文泉告知原告有受被 告陳君毅委託銷售系爭58號房地，乃於99年8 月3 日與原 告簽立系爭議價委託契約，約定以1 億180 萬元為委託議 價價格，並交付面額500 萬元支票作為斡旋金。至99 年8 月7 日林文泉邀請被告陳正玲及陳昱羲至原告公司商談時 ，卻經陳昱羲當場表示原告並未獲得被告陳君毅授權仲介 該屋，陳正玲始知原告自始即未獲授權；惟因林文泉向陳 昱羲表示可先簽備忘錄以確認價格，待日後陳君毅補正正 式授權書始生效力云云，陳昱羲乃於99年8 月7 日簽立系 爭委託銷售契約；因原告既未獲得陳君毅之授權，故當天 三方未有進一步之協商，被告陳正玲因與陳昱羲為鄰居， 乃共乘同車離開。迄至99年8 月10日委託期間屆滿後，林 文泉告知被告陳正玲未能磋商成功，乃將上開500 萬元斡 旋金支票返還陳正玲，可見原告並未獲得陳君毅之授權。 俟後係因被告陳正玲前曾幫陳君毅發現先前系爭62號房地 買賣價金計算之錯誤，陳君毅始願意降價300 萬元，而與 陳正玲達成1 億500 萬元之買賣價格合意，並經由另子即 訴外人陳昱樺之代理，於99年8 月11日與陳正玲簽訂系爭 系爭買賣契約。 （三）被告陳君毅既未授權原告為系爭58號房地之委託銷售，原 告自不得對陳君毅請求仲介報酬。又原告既未先與賣方即 被告陳君毅簽立委託銷售契約，即與被告陳正玲簽立系爭 議價委託契約，亦違反不動產經紀業管理條例第21條第1 項「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及 銷售」之強制規定，系爭議價委託契約應屬無效；縱認系 爭議價委託契約有效，然此委託議價契約係屬媒介居間契 約性質，而本件被告陳正玲最後與被告陳君毅合意之買賣 價金為1 億500 萬元，與委託原告之1 億180 元亦非同一 內容，且原告既未受被告陳君毅之委託，自不能謂原告已 為被告2 人媒介就緒，故原告自無對被告陳正玲請求仲介 報酬之理等語，資為抗辯，並均聲明：1.原告之訴駁回； 2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 三、查原告與被告陳正玲於99年8 月3 日就被告陳君毅所有之系 爭58號房地，簽立有系爭議價委託契約，約定議價金額為1 億180 萬元，委託期間至99年8 月10日為止，並合意以成交 總價百分之2 作為仲介服務報酬，陳正玲並當場交付面額50 0 萬元支票予原告法定代理人林文泉作為斡旋金，俟林文泉 於99年8 月7 日約同陳正玲及陳君毅之長子陳昱羲至原告公 司商討系爭58號房地之買賣事宜，陳昱羲簽立有系爭委託銷 售契約，契約中載有委託銷售價格為1 億800 萬元、委託銷 售期間為99年8 月7 日起至99年8 月10日止，並以成交價額 之百分之1 為仲介服務報酬，於99年8 月10日期間屆滿前， 被告2 人並未經原告磋商而達成系爭58號房地之買賣，原告 乃退還上開500 萬元斡旋金支票予陳正玲，俟被告2 人另外 自行達成以1 億500 萬元價格成交之買賣合意，而於99年8 月11日由被告陳正玲與陳君毅之代理人即其三子陳昱樺，簽 訂系爭買賣契約，並於99年10月間完成所有權移轉登記予被 告陳正玲及其指定之登記名義人等情，為兩造所不爭執，並 有原告公司基本資料查詢表、系爭議價委託契約、系爭委託 銷售契約、系爭買賣契約、系爭58號房地之異動索引資料、 陳昱羲與陳昱樺之個人戶籍資料查詢表（卷一第17至23頁、 第61頁、第202 至211 頁、第233 至237 頁、卷二第111 頁 ）等件影本在卷可稽，自堪信為真正。 四、至原告主張其分別受陳君毅、陳正玲委託銷售、議價系爭58 號房地，被告陳君毅、陳正玲係於委託期間屆滿2 個月內自 行另為成交，應分別依系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款、系爭議價委託契約前言第3 條第2 項約定，以及民法第 568 條規定，給付原告432 萬及203 萬6,000 元之服務報酬 ，爰分別對陳君毅、陳正玲一部請求108 萬元及101 萬8,00 0 元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點 厥為：（一）被告陳君毅是否有委託原告銷售系爭58號房地 而授權陳昱羲代理與原告簽立系爭委託銷售契約？（二）被 告陳正玲與原告簽立之系爭議價委託契約，是否因係於原告 與陳君毅簽立系爭議價委託契約前所訂立而無效？（三）被 告2 人於99年8 月11日另行達成系爭58號房地之買賣合意而 簽訂系爭買賣契約，原告得否分別依系爭委託銷售契約第11 條第1 項第3 款約定、系爭議價委託契約前言第3 條第2 項 約定，請求被告陳君毅、陳正玲給付服務報酬？若是，被告 2 人應分別給付之金額為多少？ （一）被告陳君毅是否有委託原告銷售系爭58號房地而授權陳昱 羲代理與原告簽立系爭委託銷售契約？ 1. 經查，原告主張被告陳君毅確有委託其銷售系爭58號房地， 並授權陳君毅之子陳昱羲簽立系爭委託銷售契約等語，業據 提出系爭委託銷售契約影本1 份為證（卷一第20至23頁）， 並經原告法定代理人即接洽本件委託銷售事宜之林文泉到庭 結證：「我是在89年間就認識陳君毅，並長期經營此一客戶 ，在陳君毅他們要賣系爭62號房地時，陳君毅之妻李春美就 有跟我提到，但他們很快就賣掉該62號房地；後來李春美又 在電話中跟我說要賣系爭58號房地，我就有再跟他們聯絡， 表示想幫他們賣，聯絡過程中有一次是陳君毅接電話，他也 向我表示房子的事，全權交給李春美處理，後來有一天李春 美就打電話給我跟我約99年6 月30日去現場估價，當天我去 現場，陳君毅及李春美在場，李春美帶我去看該屋的現況， 陳君毅坐在沙發上看報紙，後來看完屋後，回到餐桌上討論 委託的事情，陳君毅問我說現在行情多少，我說大約70、80 萬元，因為該屋有頂樓加蓋，所以可以賣到80萬元，陳君毅 就自己算出來直接跟我講總價要賣1 億800 萬元，並問我仲 介服務費收多少，我說標準是百分之4 ，他說『這麼高，這 是高單價的房子，收費怎麼這麼高，我只願意付百分之1 的 服務費，如果你真有客戶就帶過來』，我當時有要求要簽委 託，陳君毅說如果真的有客戶就帶過來，如果價格接近就馬 上補委託書給我，當時李春美說接近7 月底帶客戶來看比較 方便。估價過後，我就開始蒐集客戶，陳正玲是因為62號大 樓管理員的介紹，當時在接近7 月底左右，陳正玲打給我問 我，聽管理員說，你有在經營58號及62號這兩棟房子裡面的 物件，問我現在有沒有可以介紹給她的物件，我就跟她介紹 系爭58號房地，介紹完之後我就跟李春美要求拿權狀影本， 因為要調不動產謄本，以便製作不動產說明書，這是要做給 帶看的買方看的，該說明書中謄本的調閱日期是跟7 月底的 時間相符；當時是李春美要我去斐儷公司找公司的呂小姐拿 ，我就去找呂小姐拿。之前在7 月中旬的時候，因為李春美 說7月 底可以來帶看客戶，所以我要先跟她確定價格，所以 我在7 月中旬就和李春美確定價格確定是1 億800 萬元。我 是在7 月31日帶陳正玲去看屋，在看屋的前一晚我約陳正玲 看房子的事情，那時就有跟陳正玲講該屋的面積還有頂樓加 蓋、車位及屋主的委託價格1 億800 萬元，7 月31日看屋當 下我就把物件銷售資料表交給陳正玲，7 月31日看屋時，我 有幫李春美和陳正玲互相介紹，當時他們的感覺是不認識， 當天陳正玲沒有出價，8 月3 日陳正玲又有再和她母親及女 兒一起再去看一次房子，當天也是李春美一人在場，當下陳 正玲也沒有出價，後來看完屋之後，陳正玲和我在62號的管 理室簽系爭議價委託契約並交付斡旋金，當時我和陳正玲共 同討論，以系爭58號房地坪數115.96坪、每坪單價80萬元計 算，加上車位2 個計700 萬元以及頂樓加蓋約200 萬元，所 以定出1 億180 萬元之斡旋價格，就服務報酬約定部分，因 為當時陳正玲說『服務費百分之2 怎麼這麼高，我們都認識 （因為我們是住樓上樓下），可不可以算便宜一點』，我就 答應減為百分之1 ，銷售期間是雙方合意出7 天的委託期間 ，斡旋金500 萬元是因為我跟陳正玲說，我們通常都收百分 之5 的斡旋，所以看是要300 萬元或是500 萬元都可以，陳 正玲就說那就500 萬元，在簽約當天，我也把系爭58號房地 所有權狀影本及謄本交給陳正玲。系爭議價委託契約簽完後 ，陳正玲要求還要再看一次房子，所以8 月4 日下午3 、4 點，我就帶陳正玲及其夫陳發輝再去看一次房子，然後在58 號大樓到62號大樓的馬路上，我和陳發輝交換名片，那次去 看房子還是只有李春美在，此三次帶看房屋，都是由我和被 告陳君毅方面確認帶看房屋的時間。那時陳正玲說要等陳發 輝看完房子才正式和屋主進行接洽斡旋討論，所以在8 月4 日陳發輝看完後，我忘記是8 月4 日當天還是8 月5 日才開 始和屋主進行討論，我是和陳君毅指定全權授權的李春美進 行討論，我在8 月6 日晚上打電話跟李春美說，陳正玲出價 1 億180 萬元，價格接近，願不願意出面和陳正玲討論，李 春美說『這幾天不行，我和陳君毅討論後，待會再回電給你 』，我十分鐘之後再打過去給李春美，問她8 月7 日願不願 意出面談，李春美說她和陳君毅那天沒有空見面談，要找陳 昱羲出來和我們談，我就問李春美陳昱羲如何聯絡，李春美 就給我陳昱羲的電話，李春美要我晚一點打電話跟他約，當 天我就跟陳昱羲約8 月7 日早上10點半見面談，所以我也跟 陳正玲約這個時間，隔天早上我開車載陳正玲到我公司，在 我出發之前，我還有再打電話跟陳昱羲確認，是我跟陳正玲 先到公司，陳昱羲才到，之後我們就開始一條一條簽系爭委 託銷售契約，陳正玲也都全程在旁，當時因為之前李春美在 電話中就跟我說，陳君毅有授權給陳昱羲，加上陳君毅在估 價時也有說只要事後再補文件即可，所以我在8 月7 日當場 沒有要求陳昱羲一定要提出陳君毅的書面授權文件，但我當 時有要陳昱羲拿出他的身分證件核對他的父親確實是陳君毅 ，系爭委託銷售契約上陳昱羲的身分證字號也是陳昱羲本人 寫的。當時陳昱羲有就系爭委託銷售契約一條一條看（因為 當中有四、五個地方需要簽名），看到服務報酬這一條時， 陳昱羲當場表示『我爸爸不是跟你說百分之4 要改成百分之 1 嗎』，所以當下我就依上次估價的時候合意的結果改為百 分之1 ；簽到委託銷售期間之條文時，陳昱羲有問我『你委 託斡旋是到什麼時候』，我說到8 月10日，陳昱羲就說那就 簽到8 月10日；另外系爭委託銷售契約第2 條就1 億800 萬 元之委託銷售價格另括號載有『漏水買方自行修復價』等語 ，是因為當時在估價時，陳君毅就有說『漏水我不負責修復 ，你要帶看的話，要跟客戶講清楚，所以陳昱羲在簽系爭委 託銷售契約時，就有說要把他爸爸的意思記下來』。... 我 從來沒有從我嘴巴說出備忘錄，我們公司以及所有仲介公司 都沒有所謂的備忘錄，我執業17年從來也沒有聽過仲介有所 謂的備忘錄，我也沒有跟陳昱羲說過系爭委託銷售契約不是 正式的契約。在8 月7 日陳昱羲簽完系爭委託銷售契約之後 ，我就把系爭委託銷售契約中的標的現況說明書連同之前的 物件銷售資料表、所有權狀影本及謄本一起釘成一整份不動 產說明書交給陳正玲。當時在陳昱羲和我簽系爭委託銷售契 約時，陳正玲有把我拉到一旁私下跟我說，她對於之前沒有 買到62號房地耿耿於懷，有點懷疑陳君毅的誠信，所以有和 我確認確實有拿到陳君毅的委託，我有跟她說我有拿到委託 。之後當天陳昱羲簽完系爭委託銷售契約後，我就把陳昱羲 和陳正玲約到公司的會議室，雙方開始談價錢，我在白紙上 有明白的寫10180 （即1 億180 萬元）對10800 （即1 億80 0 萬元），雙方就開始談，後來我建議要不要折中價格大概 10500 （即1 億500 萬元），陳正玲說她要再跟先生討論， 陳昱羲說他不會降價，要降也要先跟陳君毅討論，目前他們 要的就是這個價格，如果陳正玲同意10800 ，他就馬上跟陳 正玲簽，後來當天沒有談成，陳昱羲也有說他趕時間，所以 大概只有談半個小時到1 個小時，陳昱羲要回去就問陳正玲 要不要一起回去，那時我就有點緊張，因為雙方的價格接近 ，距離我建議的價格（即1 億500 萬元）雙方只差320 萬元 ，我擔心他們私下成交。所以當天晚上開始我就密切追蹤這 個案子，我在8 月8 日有打電話給陳正玲，陳正玲說她先生 不同意1 億800 萬元，8 月8 日我也有打電話給陳昱羲，陳 昱羲說1 億800 萬元不降價，如果這個價格談不成，他就賣 給他叔叔，8 月9 日我也有再跟雙方聯絡，但他們的回答都 一樣，8 月10日我又再打電話給陳正玲，問她可不可以再加 價，她說她預算就到1 億180 萬元，我又打電話問陳昱羲， 陳昱羲的回答也跟上面一樣，所以我就在8 月11日主動打電 話給陳正玲，說要把斡旋退給她，並要求把斡旋單還給我； 後來我至少還有再就系爭58號房地的事情和陳正玲聯絡5 次 ，繼續問她願意購買的價格，陳昱羲方面因為他之前已經說 如果不是1 億800 萬元就不用再打給他，所以我在8 月11日 之後，就沒有再和陳君毅方面聯絡有關該屋出售的事情。之 後我有再繼續追蹤這個案子，每隔一段時間就調謄本看是不 是已經過戶，並且持續介紹其他物件給陳正玲，介紹過程中 ，在8 月到9 月間，有一次陳正玲有跟我說，系爭58號房地 好像住商也有在賣，她跟住商買到了，我打電話問住商有沒 有這個案子，他說沒有，同時我打電話問陳昱羲，陳昱羲說 房子賣給叔叔了，請我不要再打電話給他。」等語明確（卷 一第268 至273 頁），所述核與系爭議價委託契約及系爭委 託銷售契約所載相符，並據原告提出被告陳君毅前於89年即 經由斯時係為訴外人永慶房屋仲介股份有限公司營業員之林 文泉承辦仲介購得系爭62號房地之服務費確認單、陳發輝名 片影本各1 份為憑（卷一第101 、231 頁）。 2. 復觀諸原告所提林文泉上開證述中所稱其先後提供予陳正玲 之「物件銷售資料表」、「土地及建物所有權狀影本」、「 土地及建物登記第二類謄本」、「地籍圖謄本」、「建物測 量成果圖」以及俟後將上開所有資料連同陳昱羲所簽系爭委 託銷售契約中之不動產標的現況說明書併予裝釘成「不動產 說明書」（卷二第48至97頁），其中「土地及建物登記第二 類謄本」部分，除就「建物門牌為系爭58號17樓○○○區○ ○段○○段3555建號」之建物登記第二類謄本，係於96年6 月29日即列印取得外（卷二第60至61頁），其餘系爭58號房 地之土地部分即「同地段773 、733-1 、766 地號」、「建 物門牌為系爭58之1 號17樓之同地段3554建號」以及車位部 分即「同地段3557建號」之登記謄本（卷二第55至59頁、第 62至65頁），則與上開地籍圖謄本、建物測量成果圖（卷二 第66至70頁），均同為99年7 月26日始列印而得，衡以系爭 58號房地係屬兩戶打通（即將58號17樓房屋與58之1 號17樓 房屋打通為一戶）此節，若非經屋主告知實非其他第三人所 得知悉，是林文泉所述其長期追蹤系爭58號17樓房屋之狀況 （即早經持有門牌58號17樓建物之登記謄本），而於本件99 年6 月30日至該屋現場勘估每坪價格，並於99年7 月間尋得 有意買主即本件陳正玲後，向李春美取得系爭58號房地包括 58號17樓、58之1 號17樓建物、所附車位以及所有坐落基地 之地號等全部範圍之所有權狀影本後，始得據以於99年7 月 26日調閱上開全部建號、地號之登記謄本及地籍圖、建物測 量成果圖，以供於同年月31日攜同陳正玲看屋時參考等情， 應為屬實。再參酌林文泉於上開作證時，當庭提出當時之日 記本原本以及其中與本件委託事宜相關之記錄影本，經本院 受命法官當庭核對影本與原本相符無訛（卷一第268 頁背面 ），依該日記係林文泉就其所處理包含本件以及所有其他不 動產仲介業務事宜，按日期、時序所為之連續記載，堪認有 其相當程度之證明力，而觀諸該日記記錄記載有：「7/2 陳 太太圓中圓」，此「圓明園」即為系爭58號房地所在之社區 名稱（見卷二第110 頁GOOGLE街景資料），而於該記載左側 頁面則載有：「（三）《應係指星期三》陳太太（夫人）圓 中圓委託，9:30，開70-75 」等語（見卷一第276 頁），以 該日記係依時序記載，則後者所謂「星期三」，當係指7/2 （即7 月2 日）之前之星期三，比對99年之日誌，即為99年 6 月30日，此爰與林文泉上述99年6 月30日估價期日相符， 次以，該日記於另頁載有「8/7 」日期之左側頁面，則記有 ：「（六）3:00，陳正玲敦北圓中圓<0932-XXX-XXX>，電梯 口」等語（卷一第277 頁），應係指99年8 月7 日前一周之 星期六即99年7 月31日，此亦與林文泉前述99年7 月31日帶 陳正玲為第一次看屋等語相符，而接續此「（六）3:00，陳 正玲敦北圓中圓」記錄之右側頁面，則載有：「（二）5:00 收斡，敦北view（即上開物件銷售資料表所載之本件物件名 稱）」、「（三）4:30看2 次陳正玲，陳太太（即陳君毅之 妻）0936-XXX-XXX」等語（卷一第277 頁），堪認應分別係 指「99年7 月31日之下一禮拜二（即99年8 月3 日）與陳正 玲簽立系爭議價委託契約同日再次看屋並收受斡旋金」，以 及「當週禮拜三（即99年8 月4 日）再次約同已看屋2 次之 陳正玲與陳君毅之妻即李春美之帶看房屋事宜」，此復與林 文泉前述證稱情節，以及系爭議價委託契約確係於99年8 月 3 日簽署日期，互核符節，又接續此頁之次一頁右側頁面記 錄載有：「（五）約雙方碰面，圓中圓見面談，陳（買方） ：0932-XXX-XXX、陳夫人（即陳君毅之妻）：0936-XXX-XXX 」以及「（六）10：30見面談，0955 -XXX-XXX ，陳'R（即 陳君毅先生）大兒子，換手談判」等語（卷一第278 頁）， 上開所載「陳（買方）：0932-XXX-XXX」與「陳夫人（即陳 君毅之妻）：0936-XXX-XXX」之手機號碼，分別核與前開卷 一第277 頁左側「（六）3:00，陳正玲看圓中圓<0932-XXX- XXX>」以及同頁右側「（三）4:30看2 次陳正玲，陳太太（ 即陳君毅之妻）0936-XXX-XXX」所載之陳正玲及陳君毅之妻 （即李春美）之手機號碼相同，是此等記載應即指「當週禮 拜五（即99年8 月6 日）與本件買方即陳正玲以及賣方即陳 君毅之妻李春美相約見面商談事宜」，以及「最終約妥於當 週禮拜六（即99年8 月7 日）由陳君毅之長子陳昱羲代表與 陳正玲見面洽談」，核與林文泉前述同為相符，亦見林文泉 所述其乃三度攜同陳正玲帶看系爭58號房地此節，確係屬實 ；衡情若原告並未先獲得陳君毅口頭之銷售委託，則陳君毅 方面何以會同意原告法定代理人林文泉數度攜同可能買主即 陳正玲多次看屋，乃至提供所有權狀影本等重要資料予林文 泉，是此益徵林文泉前揭所證本件陳君毅係先於99年6 月30 日估價時先行口頭委託原告銷售系爭58號房地，嗣於原告尋 得開價相近之有意買主後，始於同年8 月7 日經其長子陳昱 羲代理，補簽正式之系爭委託銷售契約等節，確堪採信。 3. 次查，此等賣方先行口頭委託，嗣受託仲介業者覓得開價相 近之買方後，始補簽正式委託銷售契約書之方式，實亦無違 一般不動產仲介委託銷售之交易常情，而被告陳君毅亦到庭 證稱：「我是先想要賣系爭62號房地，因為陳昱羲住在系爭 62號房地，所以我交代他負責去賣，過了2 、3 個月還沒有 賣掉，後來我決定把系爭62號房地賣給和我同住於該58號大 樓某戶之楊太太，之後才聽陳昱羲說他原本想把系爭62號房 地賣給同住於62號大樓某戶的一位陳小姐，系爭62號房地買 賣簽約的事，我是交給陳昱樺去處理，後來在契約已經簽好 、部分價金也已經繳納後，陳昱樺跟回國的陳正玲說系爭62 號房地已經賣給楊太太，陳正玲依陳昱樺告知之最終成交價 計算後，發現有少算坪數而價金計算錯誤之情形，陳昱樺並 將此情轉告我，且跟我說這是那位本來想要買系爭62號房地 的陳小姐發現的。後來我要賣系爭58號房地的時候，因為我 們家人都是住隔壁，所以我和我太太以及三個兒子（即長子 陳昱羲、次子陳昱龍、三子陳昱樺）天天都會一起吃晚飯， 所以我太太以及三個兒子都知道我要賣58號房子，並且也都 知道我要用1 億800 萬元來賣。... 後來某一天，陳昱羲跟 我說陳正玲想要買系爭58號房地，並且說這個陳小姐就是之 前本來想要買系爭62號房地但沒有買成的陳小姐，他說陳小 姐對於系爭58號房地很有興趣，並說他和陳小姐已經談的差 不多了，後來因為我念及之前陳正玲發現我們系爭62號房地 價金計算錯誤之情，所以自動降價300 萬元，後來陳昱羲就 用1 億500 萬元去和陳正玲談，談成後，陳昱樺就帶著陳正 玲來跟我簽約。（問：原本是陳昱羲和陳正玲談，為什麼後 來是陳昱樺帶陳正玲來跟你簽約？）因為我和我三個兒子關 係都很好，我授權一個就等於授權給其他兒子，因為家裡的 事情都是一家人，沒有經過法律上授權或委託文件的需要。 我並沒有實際處理系爭58號房地帶看房屋的過程，應該都是 我太太或陳昱羲或陳昱樺處理的，我也不會反對我太太或是 陳昱羲或是陳昱樺把房子的所有權狀影本給來看房子的人， 我自己本人是沒有給來看房子的人過所有權狀影本。... （ 問：是否記得和陳正玲簽立系爭買賣契約之時間？）我不記 得，因為我不是那樣事必躬親的爸爸，因為小孩子長大了， 很多事情我都交給他們去處理，系爭58號房地簽約的事情， 是陳昱羲、陳昱樺去處理的，我那時起意要賣系爭58號房地 時，就是要交給陳昱羲、陳昱樺去處理（要他們去找買主） ，我太太及另外一個兒子也可以處理，交給他們處理，不需 要簽立授權書，但是價金的決定權是在我這裡。陳昱羲、陳 昱樺只是把處理的過程報告給我，我再作最後決定，我只是 負責最後價金的決定權，詳細契約的約定都是我兒子先跟買 主商談妥當後，擬好約給我作最後簽名確認。」等語（卷一 第171 至174 頁），復觀諸被告2 人最終自行成交而簽立之 系爭買賣契約，被告陳君毅方面亦係由陳昱樺作為代理人簽 章，各期款項亦係由陳昱樺代理收訖等情（見卷一第233 至 237 頁系爭買賣契約影本），可見陳君毅確有授權其妻李春 美、長子陳昱羲、三子陳昱樺乃至次子陳昱龍，於其所決定 之出售價格條件下，代為處理出售系爭58號房地之包含尋找 買主、洽談訂約細節等事宜，衡諸本件陳昱羲以其為陳君毅 代理人名義所簽立之系爭委託銷售契約，即係以陳君毅原所 開價額1 億800 萬元為委託銷售價格，以及林文泉上開有關 與李春美約詢和買方即陳正玲見面洽談、陳昱羲到場簽立系 爭委託銷售契約過程之證述，並參酌系爭委託銷售契約、林 文泉所提日記本記載、不動產說明書等其他書證，在在均足 認定陳昱羲應確係經由陳君毅及（同經陳君毅授權處理系爭 58號房地出售事宜之）李春美之指示，於99年8 月7 日代表 陳君毅至原告公司處與陳正玲洽商本件房屋買賣事宜，而代 理陳君毅簽立系爭委託銷售契約無訛。 4. 至陳君毅固另證稱：「林文泉有來系爭58號房地看過一次， 當時他自己一個人來，那是我太太約林文泉來看的，那時他 是想來跟我談委託銷售契約，他到了後，我們跟他講說要賣 1 億800 萬元，他用一種不屑的態度質問我，你憑什麼可以 要賣這麼高的價錢，另外還提到，他們一定要百分之4 的佣 金，所以我很不悅，就不理他而自行離開，我太太還怪我說 來者是客，為什麼用這種態度，那時陳昱羲、陳昱樺都不在 ，當天晚上，我就跟陳昱羲、陳昱樺說，我以後不再讓林文 泉踏進我們家，當時我太太也在場。發生這件事之後，有一 天，陳昱羲拿著一張和21世紀簽的委託銷售契約書給我，他 很生氣跟他說，你怎麼做事這麼草率，也沒有先問過我就跟 人家簽這個，我又沒有委託21世紀（即本件原告）或林文泉 要來賣，我跟他說簽任何黑白書面的東西，都具有法律上的 約束力，陳昱羲跟我說，林文泉說這個只是備忘錄，如果沒 有我的授權書，就不算數，我想說那好吧，就沒有再繼續講 下去了，也沒有跟21世紀聯絡，也沒有再跟陳昱羲確認上開 和原告簽立的委託銷售契約書事後的處理情形，因為我相信 陳昱羲的說詞。」等語（卷一第172 頁背面至第173 頁）， 與證人陳昱羲證稱：「在我們向管理員表示要賣系爭58號房 地後，有一天我聽陳君毅轉述，原告的法定代理人林文泉也 有來看系爭58號房地，他問陳君毅想要賣多少，陳君毅說想 要賣1 億800 萬元，林文泉回說你們憑什麼想賣1 億800 萬 元，陳君毅聽了很生氣，就把林文泉趕出去，當天晚上陳君 毅就跟我轉述這件事，我們全家晚上常常一起吃晚餐。後來 林文泉也有一直試圖聯繫陳君毅，但陳君毅不接電話，我有 印象陳君毅如果接到林文泉的電話，都向他表示不想要賣。 後來林文泉又連絡到我母親，後來輾轉聯絡到我，林文泉在 99 年8月6 日打電話給我，跟我說是陳正玲想要買，我因為 覺得之前系爭62號房地答應陳正玲要賣給她卻沒有履行，覺 得對陳正玲很不好意思，而且林文泉又說，就算沒有要賣， 也出面一下，見面三分情，所以我才答應林文泉要在99年8 月7 日與陳正玲約在原告公司見面，見面之後我向陳正玲表 明陳君毅很堅決一定要用1 億800 萬元的價錢，陳正玲當時 也有出一個價錢，我忘記詳細的價錢，但印象中離我們的價 錢很遠，所以當天就沒有辦法談妥，我本來要離開，但林文 泉就拿出系爭委託銷售契約要我簽，我問那是什麼，林文泉 說那只是備忘錄，我有回說這明明就不是備忘錄，但林文泉 說原告公司沒有備忘錄的東西，只有系爭委託銷售契約這樣 的固定格式，他說要有陳君毅的正式授權書，才會和系爭委 託銷售契約搭配起來成為正式的委託書，他說可以先簽系爭 委託銷售契約，然後先勾好後面的標的現況說明書，包括漏 水等等，以免到時候買家出了價之後，又說有哪些現況的問 題要再扣錢，如果可以先簽，簽了之後給他三天時間去運作 ，去用1 億800 萬元的價錢，去說服陳正玲，如果說服之後 ，我們就只要再補陳君毅的正式授權書，但他沒有說如果沒 有正式授權書的後果是什麼，另外我有問林文泉如果三天以 後呢，林文泉說三天後會把系爭委託銷售契約還給我，後來 過了三天，我打電話問林文泉陳正玲願不願意以我們的開價 購買，林文泉說沒辦法，看我們有沒有辦法降一點，我說沒 有辦法，然後就向林文泉要系爭委託銷售契約，林文泉說沒 關係，你沒有陳君毅的正式授權書，系爭委託銷售契約我就 幫你直接撕掉就好，而且本來系爭委託銷售契約就只是一個 備忘錄，不用麻煩我再跑一趟，所以我就認為系爭委託銷售 契約是沒有成立的東西，後來陳正玲如何和陳君毅談妥系爭 58號房地的買賣，我就沒有處理，所以不清楚。」等語（卷 一第105 至106 頁），以及陳正玲證稱：「在我和原告簽完 系爭議價委託契約後，過幾天，林文泉聯絡我說他可以約到 陳昱羲，你要不要來，我就說好，所以我就和林文泉約在原 告公司，那天是我先到（好像是林文泉帶我去他們公司的） ，然後林文泉就打電話給陳昱羲跟陳昱羲說我已經到了，然 後陳昱羲就到，林文泉就跟陳昱羲說我要買系爭58號房地， 陳昱羲說他只是來看看，他說因為林文泉跟他說是我要買這 個房子，然後他對於之前我沒有買到系爭62號房地對我很抱 歉，他說他沒有得到授權，他想來了解狀況，林文泉跟他說 要不要先簽不動產現況說明書給林文泉，讓林文泉可以比較 好報價，陳昱羲有問可是他沒有得到陳君毅的授權，林文泉 說沒關係，這個只是備忘錄，沒有陳君毅的正式的文件授權 ，這個是沒有效的，印象中陳昱羲好像有問林文泉，如果三 天之後是不是要把系爭委託銷售契約還給他，林文泉有說那 時候系爭委託銷售契約就自動失效。後來，陳昱羲就和原告 簽系爭委託銷售契約，並且一個一個勾選現況說明書，我那 時候就在旁邊看，林文泉也沒有跟我轉述，他們在簽的時候 我也沒有任何表示，我有看到陳昱羲他們是要賣1 億800 萬 元。後來簽完系爭委託銷售契約，林文泉也沒有給我一份現 況說明書，簽完後，陳昱羲就說反正他今天只是來看看，只 是簽了備忘錄，他沒有拿到陳君毅的授權，所以我們就離開 ，林文泉就跟我們說再聯絡。因為我和陳昱羲是鄰居，我們 就一起搭陳昱羲的車離開，在車上，我就問陳昱羲說你爸爸 沒有委託嗎，為什麼林文泉跟我說他有委託，陳昱羲說他爸 爸沒有委託，他們根本沒有找任何仲介，我就問他你們要賣 1 億800 萬元嗎，陳昱羲說那是他爸爸當初的想法，我就跟 陳昱羲說，如果你爸爸真的要賣，可不可以幫我跟你爸爸說 那就賣給我。在簽系爭委託銷售契約的時候，以及之後在陳 昱羲的車上，我都沒有跟陳昱羲說我想要買的價錢，因為我 知道陳君毅沒有授權陳昱羲，所以我跟陳昱羲講也沒用，我 確定99年8 月7 日那天沒有跟陳昱羲講到任何價錢，當天陳 昱羲也沒有問我要不要看房子，我也沒有向陳昱羲要求要看 房子，也沒有向陳昱羲說我不用再去看房子，99年8 月7 日 那天都沒有講到看房子的事情」等語（卷一第265 頁）。然 查，陳昱羲及被告2 人上開陳述已與林文泉前揭證述，顯不 相符，又衡情仲介服務業對於洽談中之客戶，實無刻意激怒 以致協商破局之動機，是陳君毅與陳昱羲所述「林文泉於估 價時有對陳君毅以不屑之態度質疑『你憑什麼要賣1 億800 萬元』」一節，已與常情有違，再者，縱認其等所述陳君毅 確有於估價時與林文泉發生不快此節為真，則以陳君毅及陳 昱羲上開所陳「陳君毅與其妻李春美、其子陳昱羲、陳昱樺 、陳昱龍晚上大多均一起用餐，彼此感情密切、關係良好， 而陳君毅並已於發生上開與林文泉間不快之事之當晚，將此 事轉知陳昱羲與陳昱樺，且明確告知李春美、陳昱羲、陳昱 樺日後不能再讓林文泉踏入其屋，陳昱羲亦曾有親自見聞陳 君毅接獲林文泉之來電均告知其不願出售」等情，陳昱羲當 不會於明知其父陳君毅與原告法定代理人林文泉間就系爭58 號房地之委託銷售事宜早有齟齬、且未得陳君毅之授權之下 ，仍於99年8 月7 日自行前往原告公司洽談該屋銷售之事， 繼以，陳昱羲於證述時，就伊於99年8 月7 日至原告公司洽 談前，有無告知陳君毅此節，證稱：「有，但陳君毅說那是 浪費時間，他很不高興。（問：陳君毅有無阻止你去？）沒 有。（後改稱）我是在到原告處回來後，才告訴陳君毅，他 很不高興，他說這是在浪費時間。」等語（卷一第107 頁） ，就此關鍵問題前後證述反覆，更顯疑義。復查，陳昱羲係 00年0 月0生、大學畢業、前於美國即從事鑽石買賣，回國 後，自91年間即於陳君毅及李春美所成立之家族企業即斐儷 公司擔任副總，同樣從事鑽石買賣，俟後並晉升總經理，負 責與上游珠寶供應商接洽，並代表斐儷公司簽立購買發票（ invoice ）等情，為陳昱羲所結證在卷（卷一第105 頁正面 、第107 頁正面），並有陳昱羲戶籍資料查詢表、斐儷公司 歷次變更事項卡（卷一第61頁、卷二第112 至114 頁）附卷 可憑，則以其於99年8 月7 日至原告處洽談時已為40歲、具 一定智識能力、社會經驗並長期從事高價商品交易業務及擔 任公司代表簽署購買書面文件之資歷，何以會輕易聽信所稱 就本件買賣與其父早有過節之林文泉所為與書面契約文件上 顯不相符之單方陳述（即：「委託銷售契約書」與所謂「備 忘錄」），即以陳君毅代理人之名義，簽署系爭已將委託銷 售標的物門牌、建號、地號、車位號碼、委託銷售價格、委 託銷售期間、各期價款付款期限以及包含滲漏水、違建、加 建、頂樓平台單獨使用等標的現況說明，乃至漏水應由買方 自行修復等具體事項，以及就委託服務報酬特別降低為成交 價額百分之1 之約定，均記載明確之委託銷售契約，益顯與 常情不符；又縱認陳昱羲仍係聽信林文泉而於所稱為「備忘 錄」之系爭委託銷售契約上簽署，然陳君毅又自承：「有一 天，陳昱羲拿著一張和21世紀（即原告公司）簽的委託銷售 契約書給我，我很生氣跟他說，你怎麼做事這麼草率，也沒 有先問過我就跟人家簽這個，我又沒有委託21世紀或林文泉 要來賣，我跟他說簽任何黑白書面的東西，都具有法律上的 約束力，陳昱羲跟我說，林文泉說這個只是備忘錄，如果沒 有我的授權書，就不算數，我想說那好吧，就沒有再繼續講 下去了，也沒有跟21世紀聯絡，因為我相信陳昱羲的說詞。 」等語（卷一第173 頁），然以陳君毅本身亦為大學畢業、 於84年間設立斐儷公司並擔任該公司負責人迄今，且於當時 已有多筆買賣房屋經驗之人，此有陳君毅戶籍資料查詢表、 斐儷公司歷次公司變更登記事項卡及陳君毅先前購買青田街 數筆預售屋之買賣契約書可佐（卷一第238 至261 頁、卷二 第115 頁），並為陳君毅自陳該等青田街預售屋係其所實際 購買無訛（卷一第171 頁背面），依陳君毅當時之不動產交 易經驗，且其亦認知「所有書面文件均有法律效力」，則其 經陳昱羲提示該明確載為「委託銷售契約書」（而非所謂「 備忘錄」）、且受託人係（其所稱）與其素有宿怨並堅決不 欲委託銷售之林文泉，又已對陳昱羲此舉有所不滿之下，衡 情當會立即向原告或林文泉聯繫，鄭重澄清其並無授權陳昱 羲代理簽署系爭委託銷售契約，並要求取回或作廢原告所收 執之系爭委託銷售契約，何以會仍聽信其已認辦理此事過程 草率之陳昱羲之片面說詞，而容任原告繼續持有該等契約文 件，又陳昱羲當天既已遭陳君毅指責其未經授權、草率聽任 林文泉所言即簽署之該書面文件恐有法律效力、並經陳君毅 再次明確告知不欲委託原告或林文泉銷售該屋之堅決意願， 復依其長期從事高價商品交易之經歷，於所稱林文泉承諾之 3 天期限屆滿時，當亦會要求林文泉確實返還所執系爭委託 銷售契約或確認該契約確實作廢，何以會再次聽信（其所稱 ）林文泉於電話中單方表示伊會直接撕毀等語，即認無訛， 依上，在在顯示陳昱羲、陳君毅前開所述顯自相矛盾且不合 常理。 5. 繼查，觀諸陳正玲與陳昱羲上開證述，針對林文泉於99年8 月7 日約同陳昱羲、陳正玲商談之過程，陳昱羲係證稱：「 見面之後我向陳正玲表明陳君毅堅決出價1 億800 萬元，陳 正玲也有出一個價錢，印象中離我們的價錢很遠，所以當天 就沒有辦法談妥，我本來要離開，但林文泉就拿系爭委託銷 售契約要我簽... 當時8 月7 日見面時，陳正玲與林文泉說 他們有先看過房子，不用再去看。另外我有聽我母親說，林 文泉和陳正玲一起過來看房子。」（卷一第105 頁背面、第 106 頁正面），此與陳正玲所述：「當天陳昱羲到了之後， 林文泉就跟陳昱羲說我要買系爭58號房地，陳昱羲說他只是 來看看，... 他說他沒有得到授權，... 林文泉跟他說要不 要先簽不動產現況說明書，讓林文泉比較好報價... 後來陳 昱羲就和原告簽系爭委託銷售契約並一個一個勾選現況說明 書，我就在旁邊看，... 簽完後，陳昱羲說反正他今天只是 來看看，只是簽備忘錄，他沒有拿到陳君毅的授權，所以我 們就離開... 在簽系爭委託銷售契約的時候，以及之後在陳 昱羲的車上，我都沒有跟陳昱羲說我想要買的價錢，因為我 知道陳君毅沒有授權陳昱羲，所以我跟陳昱羲講也沒用，我 確定99年8 月7 日那天沒有跟陳昱羲講到任何價錢，當天陳 昱羲也沒有問我要不要看房子，我也沒有向陳昱羲要求要看 房子，也沒有向陳昱羲說我不用再去看房子，99年8 月7 日 那天都沒有講到看房子的事情」等語（卷一第265 頁），二 人就其等於99年8 月7 日當天究有無相互出價或提及看屋之 事，證述相互矛盾，亦顯有疑，又陳正玲與陳昱羲二人雖均 證稱「陳正玲俟後和陳君毅最終達成買賣之協商過程，均未 透過陳昱羲」云云（卷一第106 頁正面、第266 頁），然此 復與陳君毅上開所證：「有一天是陳昱羲跟我說陳正玲想要 買系爭58號房地，且說這個陳小姐就是之前本來想要買系爭 62號房地但沒有買成的陳小姐，他說陳小姐對於系爭58號房 地很有興趣，並說他和陳小姐已經談的差不多了，後來因為 我念及之前陳正玲發現我們系爭62號房地價金計算錯誤之情 ，所以自動降價300 萬元，後來陳昱羲就用1 億500 萬元去 和陳正玲談，談成後，陳昱樺就帶著陳正玲來跟我簽約。」 等情，顯相齟齬，可見陳正玲及陳昱羲對於陳昱羲就本件買 賣之參與程度有所避重，顯係刻意切割簽立系爭委託銷售契 約之陳昱羲，與被告2 人俟後成交買賣間之關聯，亦徵其等 有關陳昱羲未經陳君毅授權之證述之憑信性，確堪懷疑。至 陳正玲固又證稱：「我僅於99年7 月底由林文泉帶看系爭58 號房地一次，看房子那天林文泉有特別交代我，不要讓管理 員知道他是仲介，因為陳君毅他們家不喜歡仲介，我那時就 覺得怪怪的，但是因為有人要帶我去看房子當然好，所以我 就沒有想太多。... （問：你不是說管理員說只要跟陳君毅 他們講好就可以看房子，也不用一定要透過仲介？）當時林 文泉跟我講他有拿到陳君毅的委託，我有向我其他的仲介朋 友詢問，仲介市場上是不是有系爭58號房地，他們都說沒有 ，所以我就認為林文泉確實有拿到陳君毅的委託，所以我才 會覺得一定要透過林文泉，不然就沒辦法買到系爭58號房地 。（當時林文泉帶我去看屋時，）陳君毅的太太及陳昱樺在 場，... 我忘記那時候林文泉有沒有掏名片或自我介紹，但 我覺得他們應該不是第一次見面，因為陳昱樺住在系爭62號 房地，所以我覺得他們應該之前就認識」等語（卷一第264 頁），然其所稱「林文泉刻意避免讓陳君毅家人發覺其為仲 介」，與所述「林文泉與陳君毅家人已有認識」以及「其認 為林文泉有取得陳君毅之委託」等語，已相矛盾，是否係為 配合被告陳君毅方面上開所辯與林文泉間存有宿怨、從而不 會委託原告銷售一節，所為之刻意鋪陳，亦顯有疑；又陳正 玲另證稱：「林文泉只有帶我去看系爭58號房地一次，我之 後是在99年8 月7 日陳昱羲簽完系爭委託銷售契約之後隔一 天或隔二天，我自行和預計要於購得系爭58號房地後委託裝 潢該屋之陳桂香，再次去看屋一次，後來過了一、二天，我 先生回國，我又再和我先生一起去看過一次，那次也是陳昱 樺在場，看完後，然後我就再打給陳昱樺，跟他說我想要用 1 億180 萬元買，可不可以幫我跟你爸爸說看看，他說好， 隔了二天陳昱樺跟我說他爸爸說可以去談，後來簽約的細節 跟價錢，我都是透過陳昱樺談，沒有透過陳昱羲，當時陳昱 樺是跟我說，他爸爸知道之前他們賣系爭62號房地價金計算 錯誤是我幫忙發現的，所以他爸爸願意把差價折一部份給我 ，問我願不願意以1 億500 萬元購買，我就說願意，但他們 有強調要先問過他們叔叔確定沒有要買，才會賣給我，但那 時候，因為我們雙方都怕麻煩，所以就在代書的建議下，同 意在99年8 月11日就簽系爭買賣契約，只是在其中訂一個確 認陳君毅的弟弟沒有要買、就可以繼續走契約的期限（大概 9 月底、10月初），99年8 月11日就是正式講好，如果確定 要賣我，就是確定用1 億500 萬元的價錢。簽系爭買賣契約 的時候，跟陳昱羲沒有關係，我沒有再跟陳昱羲聯絡。」等 語（卷一第266 頁），惟查，就所述有自行與陳桂香另行至 系爭58號房地看屋一事，固為陳桂香到庭結證屬實（卷一第 107 頁背面至第108 頁），然就所稱「99年8 月7 日後隔一 、二天（即99年8 月8 日或9 日）與陳桂香看屋後又隔一、 二天（即99年8 月9 日至11日之間某日），又再與回國之丈 夫陳發輝自行看屋一次」等語，依陳發輝之入出境資料（見 卷一第121 頁陳發輝戶籍資料查詢表、卷二第104 頁陳發輝 入出境查詢資料），其係於99年7 月29日入境國內、同年8 月7 日出境、同年8 月14日又入境、俟同年8 月18日又出境 ，顯不可能於陳正玲所稱「99年8 月9 日至同年月11日間某 日」，與陳正玲同赴系爭58號房地看屋，相對於此，林文泉 上開證述及所提日記資料顯示之「陳正玲與陳發輝看屋之99 年8 月4 日」，陳發輝即確實在國內，此非僅益見陳正玲所 為證述洵難採信，並足再徵林文泉上開所稱其確已先經陳君 毅口頭同意委託銷售始三度攜同陳正玲看屋等證述之憑信性 無訛。 6. 依上，揆諸原告所提系爭委託銷售契約、系爭議價委託契約 、不動產說明書等書證，以及證人林文泉與此等書證相符且 合乎不動產委託交易常情之證述，復反觀陳昱羲、陳君毅、 陳正玲本身已有矛盾、彼此亦相齟齬、且與常理及書證均有 違背之證述，當認本件被告陳君毅應確有委託原告銷售系爭 58號房地而授權陳昱羲代理與原告簽立系爭委託銷售契約一 節，洵堪認定。 （二）被告陳正玲與原告簽立之系爭議價委託契約，是否因係於 原告與陳君毅簽立系爭議價委託契約前所訂立而無效？ 按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷 售，不動產經紀業管理條例第21條第1 項固有明文，然經 紀業縱有違反此等規定，亦僅屬行政管理之課處罰鍰問題 ，並不當然影響經紀業與賣方即委託銷售人間之居間契約 是否確有成立之判斷，更與經紀業與買方即委託議價人間 之居間契約成立與否，要無所涉。經查，本件原告確係於 99年7 月間即經賣方即陳君毅口頭委託銷售系爭58號房地 ，而於99年8 月7 日由陳昱羲代理陳君毅與原告簽立系爭 委託銷售契約一節，業為前開認定明確，而本件陳正玲亦 確於99年8 月3 日即與原告就系爭58號房地簽立有系爭議 價委託契約乙情，為兩造所不爭執，亦如前述，揆諸前揭 說明，原告確實與陳君毅、陳正玲分別成立有委託銷售以 及委託議價之居間關係，不因其與前者之書面委託銷售契 約簽立日期晚於與後者之系爭議價委託契約而受影響，故 被告辯稱系爭議價委託契約因係於系爭議價委託契約前所 簽立而無效云云，究非有據。 （三）被告2 人於99年8 月11日另行達成系爭58號房地之買賣合 意而簽訂系爭買賣契約，原告得否分別依系爭委託銷售契 約第11條第1 項第3 款約定、系爭議價委託契約前言第3 條第2 項約定，請求被告陳君毅、陳正玲給付服務報酬？ 若是，被告2 人應分別給付之金額為多少？ 1. 按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明 文，是此條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報 告居間，一為訂約之媒介之媒介居間，所謂報告居間，不以 於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告 訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間 而成立契約時，應許其請求（最高法院89年度台上字第2880 號判決意旨參照）。本件原告與被告陳君毅、陳正玲分別訂 立之系爭委託銷售契約與系爭議價委託契約，已分別載明委 託人（即陳君毅、陳正玲）所委託銷售及委託承購之價額（ 即1 億800 萬元與1 億180 萬元），並分別於系爭委託銷售 契約第2 條第2 項約定：「本委託售價（即1 億800 萬元） 得經委託人及受託人雙方以書面同意調整之」、於系爭議價 委託契約前言第3 條第1 項約定：「買方（即陳正玲）承諾 有下列情形之一者，同意以買賣成交總價款百分之1 之現金 金額一次給付受託人（即原告）作為服務費報酬：1.買方與 賣方簽訂不動產買賣契約書之同時。2.賣方已於買方之買賣 議價委託書上確認同意依買方承購條件出售，或買方已確認 同意依調整條件承購」（見卷一第18、20頁），可見本件原 告係分別受陳君毅、陳正玲之委託，以上開暫定之委託售價 及委託承購價，於雙方間進行周旋磋商，以達致說合買賣雙 方成交為目的，揆諸上開說明，本件原告與被告2 人分別訂 立之系爭委託銷售契約與系爭議價委託契約，應屬媒介居間 之性質無訛。 2. 復按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬，民法第568 條第1 項亦有明文，而若委託人為避免報 酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與 相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付 報酬（最高法院58年台上字2929號判例、84年度台上字第29 25號判決意旨參照）；是此等最高法院裁判，係為處理居間 委託人刻意規避民法居間報酬給付要件一般規定、而當事人 又無就此情事為特別約定之時，認應援引誠實信用原則之一 般法理，為適妥之判斷。然查，本件系爭委託銷售契約第11 條（違約之處罰）第1 項第3 款已特別約定：「委託人（即 被告陳君毅）於委託期間屆滿後2 個月內，與受託人（即原 告）成交之買方係受託人於委託期間曾仲介之客戶者，視為 受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷 售價格百分之4 服務報酬予受託人」，系爭議價委託契約前 言第3 條（買方服務費）第2 項亦有約定：「於委託期間屆 滿後2 個月內，與買方（即被告陳正玲）成交之賣方，係受 託人（即原告）於委託期間曾仲介之客戶者，視為受託人已 完成仲介之義務，買方仍應全額一次支付委託承購價格百分 之2 服務報酬予受託人」（見卷一第18、21頁），顯見本件 兩造已就居間委託人即被告2 人間於委託期間屆滿之緊密時 間內私下自行成交之情事，特別約定相應之法律效果，雖形 式上載為「視為受託人即原告已完成仲介之義務，委託人即 被告仍應分別全額一次支付委託銷售價格百分之4 、委託承 購價格百分之2 之『服務報酬』」等語，然此等分別約定應 行給付之「服務報酬」數額比例，均高於被告2 人原分別與 原告約定之服務報酬比例（即：委託銷售價格百分之1 、委 託承購價格百分之1 ），且上開委託銷售契約11條第1 項第 3 款約定，更已明確載以「違約之處罰」之標題，可見原告 援引為本件請求權基礎之系爭委託銷售契約第11條第1 項第 3 款與系爭議價委託契約前言第3 條第2 項約定，係屬兩造 間就本件居間契約所為之違約處罰特別約定，而本件被告2 人既確係於99年8 月11日即自行另為達成系爭58號房地之買 賣合意而簽訂系爭買賣契約，顯已分別構成系爭委託銷售契 約第11條第1 項第3 款、系爭議價委託契約前言第3 條第2 項約定之情形，原告基此分別依上開違約處罰約定對被告2 人分別請求給付性質上屬於「違約金」性質之服務報酬，即 為有據，是被告仍援引上開最高法院裁判意旨針對民法居間 報酬給付要件一般規定之法理解釋，主張本件被告陳正玲最 後與被告陳君毅合意之買賣價金為1 億500 萬元，與委託原 告之1 億180 元並非同一內容，是原告並未媒介就緒、不得 對被告陳正玲請求仲介服務報酬云云，洵非有理。 3. 再查，依系爭委託銷售契約上開第2 條第2 項及系爭議價委 託契約前言第3 條第1 項約定，兩造所分別約定之暫定委託 銷售價及委託承購價，均仍有於原告委託期間即99年8 月10 日屆滿前，經由原告從中磋商、斡旋，合意變更、從而達致 買賣雙方成交說合之可能，而依證人林文泉上開證述，被告 2 人最後成交之1 億500 萬元價額，實亦係於陳正玲與代理 陳君毅之陳昱羲在99年8 月7 日於原告處進行磋商時，即已 由原告法定代理人林文泉具體向雙方提議之折中價格，至被 告所稱其等所以最終會達致該1 億500 萬元成交價格之合意 ，係因陳君毅考量陳正玲為原本欲購買系爭62號房地而未能 購得、且曾助其發現該62號房地買賣價金計算錯誤所為之退 讓等語，亦適足徵被告2 人顯係因先前系爭62號房地買賣過 程之經歷，刻意規避原告之居間，將本應分別給付予原告之 仲介居間報酬合意相互折抵並再互為退讓，而私下於99年8 月10日委託期限屆滿翌日即同年月11日，自行達成本件買賣 成交。衡諸原告法定代理人即本件承辦人林文泉係長期經營 被告陳君毅此一客戶，且於99年6 月30日即已先經陳君毅為 系爭58號房地銷售之口頭委託、著手尋找買主，計已洽詢約 10位客戶，亦數度為本件買主陳正玲辦理帶看房屋及製作不 動產說明書等事宜，並於99年8 月7 日已為本件買賣雙方實 際進行價格磋商，於99年8 月7 日後至同年月10日委託期限 屆滿前，亦數次積極為雙方斡旋價金，乃至委託期限屆滿後 ，仍持續詢問陳正玲加價之意願等情，業據證人林文泉結證 在卷（卷一第263 至272 頁），復參酌本件被告2 人係於委 託期限屆滿之翌日，旋即以原告在委託期限內即已具體提出 之1 億500 萬元價額，私下自行成交，致原告迄今均未能取 得本件早於99年間即分別與兩造簽立仲介委託契約、且兩造 亦於同年度即已買賣成交之服務報酬，而須另行提起本件訴 訟以為權利之行使，本件訴訟自原告於101 年8 月3 日起訴 迄至102 年2 月27日言詞辯論終結之日止，歷經逾半年期間 之訴訟程序，其間原告更支出有律師委任費用等訴累負擔之 成本等原告就本件居間已投入之成本、被告故意違約之程度 、以及原告因而迄今均未能取得約定服務報酬以為使用收益 之延滯期間利息、甚而須另行額外支出之訴訟成本、勞力、 時間、費用等一切情狀，本院認原告僅依與被告陳君毅、陳 正玲前所分別約定之服務報酬即委託銷售價額1 億800 萬元 之百分之1 （即108 萬元）、與委託承購價額1 億180 萬元 之百分之1 （即101 萬8,000 元），請求系爭委託銷售契約 第11條第1 項第3 款、系爭議價委託契約第3 條第2 項約定 之違約金，當屬合理，亦無違約金過高而應職權予以酌減之 情事。 五、綜上所述，依據原告所提系爭委託銷售契約、系爭議價委託 契約、不動產說明書等書證，以及證人林文泉與此等書證相 符且合乎不動產委託交易常情之證述，復反觀陳昱羲、陳君 毅、陳正玲本身已有矛盾、彼此亦相齟齬、且與常理及書證 均有違背之證述，當認本件被告陳君毅應確有委託原告銷售 系爭58號房地而授權陳昱羲代理與原告簽立系爭委託銷售契 約，被告陳正玲與原告訂立之系爭議價委託契約之效力，亦 不因原告與被告陳君毅之委託銷售契約書面係其後始簽立而 受影響，又被告陳君毅與陳正玲既係於委託期限翌日旋以原 告於委託期限內即已提議之具體價額成交，自已分別構成系 爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款、系爭議價委託契約前 言第3 條第2 項之違約處罰特別約定之情事，衡諸原告就本 件居間已投入之成本、被告故意違約程度、以及原告因而迄 今均未能取得約定服務報酬以為使用收益之延滯期間利息、 甚而須另行額外支出之訴訟成本、勞力、時間、費用等一切 情狀，原告僅依與被告陳君毅、陳正玲前所分別約定之服務 報酬即委託銷售價額、委託承購價額之百分之1 計算之數額 ，為本件性質上屬違約金之請求，應為適法妥當，無違約金 過高而應職權予以酌減之情事。從而，原告依系爭委託銷售 契約第11條第1 項第3 款約定，請求被告陳君毅給付108 萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年8 月11日（卷一第34 頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並依 系爭議價委託契約前言第3 條第2 項約定，請求被告陳正玲 給付101 萬8,000 元，及自陳正玲收訖原告100 年1 月10日 催告依系爭議價委託契約前言第3 條第2 項約定給付服務報 酬之存證信函後、於100 年1 月17日發函原告明示拒絕給付 之翌日即100 年1 月18日起（見卷一第26至30頁、第82至83 頁）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理 由，應予准許。至原告另依民法第568 條規定請求被告給付 服務報酬，係以單一聲明，請求法院分別與系爭委託銷售契 約第11條第1 項第3 款、系爭議價委託契約前言第3 條第2 項約定之請求權基礎為同一之判決，自屬訴之重疊合併，本 院既認原告依系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款、系爭 議價委託契約前言第3 條第2 項約定為有理由判決，則原告 另依民法第568 條規定請求給付服務報酬部分，縱經審酌， 其金額無從為更有利於原告之判斷，此部分自無須再加以論 究，併予敘明。 六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項但 書。 中 華 民 國 102 年 2 月 27 日 民事第五庭 審判長法 官 薛中興 法 官 張宇葭 法 官 林伊倫 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 2 月 27 日 書記官 郭人瑋