臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第4804號
原 告 志榮建設股份有限公司
法定
代理人 陳立偉
訴訟代理人 張采明
被 告 何允吉
上列
當事人間給付地租事件，本院於民國102年6月14日
言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾陸萬叁仟捌佰肆拾玖元，及自民
國一百零二年三月二十八日起至清償日止，
按年息百分之五計算
之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾捌萬捌仟元供
擔保後，得
假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、
本件被告經
合法通知，未於言詞辯論
期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，
爰依原告之
聲請，由其
一造辯
論為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎
事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款分有明文
。查本件原告於起訴時主張：被告僅有臺北市○○區○○段
○○段000○號（即門牌號碼臺北市○○區○○路○段000巷
0號地下層，下稱
系爭建物）之1/2持分，卻長期占用其上同
小段505地號、原告所有之3/100持分之土地（下稱系爭土地
），自應依
民法第425條之1規定給付租金，故請求判決被告
應給付原告新臺幣（下同）116萬3849元及自民國101年11月
19日起至清償日止，
按年息5%計算之利息（見本院卷第3-4
頁）。
嗣於102年4月12日，當庭變更
訴之聲明之利息部分為
：自
起訴狀繕本送達
翌日（即102年3月28日）起至清償日止
，同上述計算之利息（見本院卷第61頁）。繼又於102年5月
10日具狀追加主張：被告系爭建物持分長期占用原告系爭土
地，係無
法律上原因而獲有相當於租金之利益，自得依民法
第179條規定請求返還；且被告妨礙原告基於民法第765條對
系爭土地之使用收益、及系爭建物之共有，亦得依民法第18
4條規定請求
損害賠償，故請求本院為擇一勝訴之判決，（
見本院卷第77頁正反面）。核原告
上開所為訴之追加，顯係
基於同一基礎事實而主張；請求利息部分之變更則屬聲明之
減縮，均與
首揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告於98年11月6日向系爭土地之原
所有權人黃陳毓芳購買
該地及其上系爭建物1/2持分，基於該買賣事實而就系爭建
物與被告成為共有人，而被告自65年9月27日遷出香港、66
年1月29日完成戶籍遷出登記，且自該年出境後，即未有入
境紀錄，長期行蹤不明，無人知曉其住處。
㈡、又黃陳毓芳之配偶黃太平係欣鴻亞營造股份有限公司（下稱
欣鴻亞公司）之法定代表人，欣鴻亞公司於70年9月18日因
買賣取得系爭土地及其上系爭建物1/2持分，而在當時與被
告成為系爭建物之共有人。因被告僅有系爭建物持分（下稱
被告建物持分）、卻未有系爭土地持分，無償占用當時建物
共有人欣鴻亞公司之系爭土地1/2，以系爭土地面積13.98平
方公尺（即466㎡×持分3/100）乘以1/2，即面積6.99平方
公尺。
惟被告長期行蹤不明，故被告建物持分自70年9月18
日起即占用欣鴻亞公司之系爭土地持分，卻從未支付過租金
，嗣黃太平將欣鴻亞公司之甲級營造廠資格轉讓（只是出售
甲級營造牌及公司名義）與他人，而於97年4月7日申請更名
為達偉營造股份有限公司（下稱達偉公司），並於97年5月2
9日將當時確屬欣鴻亞公司之土地及建物過戶給黃陳毓芳，
同時將其向被告追討本件地租等相關
債權權利一併轉讓予黃
陳毓芳。
㈢、基上，為保障原告權益，特於系爭土地及建物
買賣契約第11
條「其他約定事項」第1款中註明該契約買賣價款之標的「
包含賣方之土地及建物所有權，以及對共有人何允吉得主張
之任何相關法律權利」；原告與黃陳毓芳並另簽訂
不動產買
賣契約書其他約定事項之繼受轉讓條款（下稱繼受轉讓條款
），註明「賣方保證其於民國97年5月29日與欣鴻亞營造股
份有限公司進行買賣時，已完整取得欣鴻亞營造股份有限公
司下列所有相關權利的轉讓，並承諾於民國98年11月6日與
買方志榮建設股份有限公司（即原告）承作買賣時亦一併無
條件轉移給買方志榮建設股份有限公司」，由前開買賣契約
及繼受轉讓條款，顯見原告確已繼受原地主欣鴻亞公司與黃
陳毓芳對系爭建物共有人即被告長期積欠地租之追償權及相
關債權等權利。
㈣、又系爭土地62年4月4日、系爭建物65年10月4日第一次登記
之所有權人均為被告，可知系爭土地、建物起初原同屬被告
所有，其後被告將系爭土地轉售他人，而建物部分則只出售
1/2持分給欣鴻亞公司，此即符合民法425條之1規定，故系
爭土地與被告建物1/2持分在
法律關係上，
推定有租賃關係
，惟被告行蹤不明，地租無從協議，自可依土地法第97條規
定，因系爭建物位處臺北市大安區，屬於仁愛學區，距離信
義線安和路捷運站只有二分鐘路程，公告現值每平方公尺32
萬5000元、折算每坪為107萬4385元，而以系爭土地申報總
價年息10%計算系爭建物的租金。另就
求償地租之年期部分
，則援引民法425條之1規定，而不受第449條第1項即租賃時
期20年之限制。是從欣鴻亞公司70年9月18日完成產權登記
日起算日期、並依系爭土地每年申報總價年息10%計算，被
告應給付原告之租金總計為116萬3849元（計算式詳如附表
所示）。
㈤、另，被告建物持分長期無償占有原告之系爭土地，
乃無法律
上原因而獲有相當於租金之利益，致原告受損害，故就被告
產生相當租金之
不當得利，原告自得依民法第179條規定請
求被告返還。再，被告身為系爭建物之共有人，因行蹤不明
，致原告就系爭建物無法與其協議共同出租、買賣、改建
等
情事，使原告就系爭土地與建物無法使用與收益，已妨礙原
告基於民法第765條對系爭土地所有權應有的使用
收益權、
及系爭建物的共有權，故對原告自有民法第184條侵權損害
的賠償責任。爰依民法第425條之1、第179條、第184條之法
律關係請求擇一為有利之判決。
並聲明：㈠被告應給付原告
116萬3849元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、
經查：原告主張之上開事實，
業據提出與其所述相符之系爭
買賣契約、土地及建物登記第二類謄本、土地及建物所有權
狀、欣鴻亞公司當時之土地登記謄本及門牌證明書、不動產
買賣契約書其他約定事項、臺北永春郵局第1號
存證信函、
遭退件之寄送被告書信、系爭土地標示部及所有權部異動登
記、臺北市中山地政事務所異動索引表、土地建物異動清冊
等件為證，並經本院
依職權調閱欣鴻亞公司登記卷宗查明
無
訛，
堪認真實。
四、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相
異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓
人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係
。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形
，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」為民
法第425條之1所明文。查，系爭土地及其上系爭建物原同屬
被告一人所有，嗣其於70年9月18日將系爭土地、及系爭建
物之1/2持分讓與給欣鴻亞公司，僅留有系爭建物1/2持分；
又欣鴻亞公司於97年5月29日將上開取得房地
暨其相關權利
讓與給黃陳毓芳、黃陳毓芳再於98年11月6日讓與給原告等
節，既如前述，是依上開規定，推定在系爭建物得使用期限
內，
兩造間就系爭土地有租賃關係，且不受民法第449條第1
項規定之限制。
五、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1項亦有規定。則查，系
爭建物位處臺北市大安區，屬於仁愛學區，距離信義線安和
路捷運站只有二分鐘路程，公告現值每平方公尺32萬5000元
、折算每坪為107萬4385元等情，均如前述，本院審酌上情
，認原告主張依
前揭土地法之規定，以系爭土地申報總價年
息10%計算系爭建物占用部分之租金，應屬
適當，基此計算
，每年租金額應核定為如附表之「未支付的法定租金」欄所
示。從而，原告依
債權讓與及民法第425條之1規定等法律關
係，請求被告給付如主文第1項所示之租金（計算式詳如附
表）及利息，為有理由，應予准許。至原告主張就民法第42
5條之1、民法第179條、第184條，請求法院擇一判決，而本
院既已依第425條之1為原告勝訴之判決，則就第179條、第1
84條部分之法律關係自
無庸再為審酌，
併予敘明。另原告陳
明願供擔保，請求宣告假執行，
核無不合，爰酌定相當之
擔
保金額，併准許之。
參、本件事證
已臻明確，原告其餘主張及所援引證據，均與判決
結果不生影響，不再一一論述，
附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
民事第七庭 法 官 游悅晨
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任
律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
書記官 謝達人