臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第858號
原 告 喜福居公寓大廈管理委員會
法定
代理人 王明新
訴訟代理人 陳武雄
周碩煊
被 告 寶真建設股份有限公司
法定代理人 許清芳
訴訟代理人 李粵強
林維堯
律師
上列
當事人間請求給付管理基金等事件，本院於民國101 年12月
14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾柒萬玖仟元，及自民國一百年十二月
二十二日起至清償日止
按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決得
假執行。但被告如以新臺幣肆拾柒萬玖仟元為原告
預供
擔保，得免予假執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎
事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查，原
告起訴時原聲明請求被告應給付新臺幣（下同）58萬2,500
元，及自
支付命令送達
翌日起至清償日止，
按年息10% 計算
之利息。
嗣於民國101 年6 月1 日具狀變更聲明為：被告應
確實結算真正屬於停車塔之管理基金。又於101 年12月14日
言詞辯論
期日當庭改以起訴時之聲明為準，
惟就利息部分減
縮以年息5%計算。核其歷次聲明，所據基礎事實均無不同，
亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，依
首揭規定，應予准
許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告係坐落臺北市○○區市○○道○ 段○○○
號「喜福居大廈」
暨坐落其旁之地上1 至4 樓停車塔（共計
48位）之起造人，被告於95年8 月間出售
上開建物時，曾向
各停車位買受人預收「管理基金」新臺幣（下同）1 萬元，
以及「管理費」共11萬2,500 元，以上合計58萬2,500 元。
然實際上，被告自96年2 月起即將
系爭停車塔租予台灣聯通
停車場開發股份有限公司（下稱台灣聯通公司）經營管理，
依約被告僅須支付部分費用，經原告查證結果，被告實際上
僅支付10萬3,500 元之管理費（即被告所提明細「車位管理
費」9 萬8,571 元加計5%
營業稅之數額）予台灣聯通公司，
依公寓大廈管理條例第20條、第28條規定，原告有權請求被
告返還剩餘管理基金及管理費等語。
並聲明：㈠被告應給付
原告58萬2,500 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，
按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告僅係喜福居大廈之起造人，向車位購買者預
收管理基金及管理費，代為執行該大廈停車位、停車塔之管
理事務，並
非向原告收取，亦未受原告委任執行管理事務，
原告起訴請求被告移交管理費，
顯然無據。退步言，被告所
收取之管理基金及管理費58萬2,500 元，已用於車位管理費
9 萬8,751 元（含稅11萬4,500 元）、車塔管理費24萬元（
含稅25萬2,000 元）、車塔管理費清潔費12萬元（含稅12萬
6,000 元）及電費2 萬2,240 元等支出，被告於98年3 月26
日點交公共設施予原告時，即已交付相關明細，原告提起本
訴請求返還所收取之管理基金及管理費58萬2,500 元
云云，
亦無理由等語置辯。並聲明：㈠
原告之訴及假執行之聲請均
駁回；㈡願供擔保請准免予假執行。
三、
兩造不爭執之事實（參見本院101 年11月29日
準備程序筆錄
第1頁即本院卷第153 頁）：
㈠被告係喜福居大廈及坐落其旁地上1 至4 樓停車塔之起造人
。
㈡被告於95年8 月間出售喜福居大廈建物時，曾依
買賣契約之
約定，向47名停車位買受人各預收「停車位管理基金」1 萬
元，及「停車位管理費」共11萬2,500 元，兩項合計為58萬
2,500元。
㈢喜福居大廈係於97年7 月20日召開第一次區分
所有權人會議
，成立第一屆管理委員會。而被告先前未曾移交任何管理費
予原告。
㈣被告已於98年3 月26日將喜福居大廈公共設施及預收管理費
收支明細移交予原告，惟未同時移交任何餘額之款項。
四、原告另主張被告應依公寓大廈管理條例第20、28條規定返還
系爭停車塔管理基金及管理費餘額
等情，則為被告所否認，
並以
前揭情詞置辯。是
本件所應審酌者即在於：㈠原告依前
揭規定請求被告返還管理基金及管理費餘額，有無理由？㈡
如為有據，原告可得請求之數額若干？茲分述如下：
㈠按「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或
區分所有
權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情
形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金
收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移
交新管理負責人或新管理委員會；管理負責人或管理委員會
拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，
得報請
主管機關或訴請法院命其公告或移交」，公寓大廈管
理條例第20條定有明文。又「公寓大廈建築物所有權登記之
區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上
時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分
所有權
人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、
縣( 市) 主管機關報備」、「起造人於召集區分所有權人召
開
區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，
為公寓大廈之管理負責人」，此亦為同法第28條第1 項、第
4 項所分別明定。查喜福居大廈係於97年7 月20日召開第一
次區分所有權人會議，成立第一屆管理委員會之事實，為兩
造所不爭，依前揭規定，被告身為喜福居大廈之起造人，於
該大廈前開第一屆管理委員會成立前，即為該大廈之管理負
責人，於該大廈第一屆管理委員會成立後，本即應依公寓大
廈管理條例第20條規定移交剩餘之管理基金及帳冊文件等資
料。是原告依該條規定，請求管理負責人即被告移交系爭停
車塔管理基金及管理費之剩餘款項，並非無據。被告辯稱其
係向車位購買者收取該等管理費用，原告無權代其等訴請被
告返還云云，
洵非可採。
㈡原告可得請求移交之管理基金及管理費餘額：
1.依被告與喜福居大廈房屋買受者間之買賣契約第17條第5 、
6 項係分別約定「建物每坪」與「停車位每位」應繳之管理
費，且並非每名區分所有權人均同時購有車位等情，有上開
買賣契約、喜福居大廈區分所有權人會議名冊及停車位所有
人名冊等件附卷
可稽（分見本院卷第76頁、第23-25 頁、第
26-28 頁），可知被告係就大樓及停車塔部分分別收取各該
部分之管理費，自應將各部分管理費用於特定用途，不得相
互流用，是於認定系爭停車塔管理費之支出情形時，亦應限
於與停車塔管理項目有關者，始能計入，先予說明。
2.被告
抗辯為系爭停車塔之管理，已支出之項目包括：車位管
理費9 萬8,751 元（含稅11萬4,500 元）、車塔管理費24萬
元（含稅25萬2,000 元）、車塔管理清潔費12萬元（含稅12
萬6,000 元）及電費2 萬2,240 元。茲就各項費用說明如下
：
⑴車位管理費部分：
被告曾支付車位管理費10萬3,500 元（未稅9 萬8,571 元）
予台灣聯通公司之事實，為原告所不爭，並有台灣聯通公司
出具之收費明細1 紙及96年4 月份至96年12月份發票影本共
9 張等物
在卷可稽（分見本院卷第117 頁、第61頁反面），
堪信為真實。原告雖主張部分車位所有人曾將車位出租予台
灣聯通公司，依租約車位所有人無須支付任何管理費用等情
，
核與卷附
租賃契約第3 條、第7 條之內容相符（見本院卷
第36-37 頁），並經證人即台灣聯通公司職員毛彧宸證述：
依照租約第3 條，車塔管理費、管理費應由台灣聯通公司支
付，個別車位所有權人不需要再支付車塔保養費及管理費等
語無誤（見本院卷第103 頁反面）相符。然證人毛彧宸復證
稱：之所以會另外收取上開車位管理費，係因部分停車位並
未出租，台灣聯通公司管理此部分車位仍須收費等情（見本
院卷第104 頁），
參諸原告對證人毛彧宸前揭
證言無何指摘
，亦
自認應扣除前揭10萬3,500 元等情，足
見證人毛彧宸所
言可信。至被告另抗辯除前揭10萬3,500 元外，尚有97年1
月份之車位管理費1 萬1,000 元漏未載入台灣聯通公司之收
費明細中云云，
業據證人即台灣聯通公司會計陳美鳳到庭證
述此情並不正確等語明確（見本院卷第122 頁反面），此外
被告始終未能提出該部分繳費單據
以實其說，自難採信。
是
以，被告實際支付予台灣聯通公司之停車位管理費為10萬
3,500 元，
堪予認定。
⑵車塔管理費及車塔管理清潔費部分：
被告雖曾於96年3月起至97年2月止，按月支付台灣聯通公司
3萬元，含稅後合計37萬8,000元之事實，雖有台灣聯通公司
出具之費用明細及金額相符之發票共12紙附卷
可考（分見本
院卷第117頁、第61-68頁）。然該等支出之詳細內容，據證
人陳美鳳證稱：前揭發票所記載收取之3萬元，其中2萬元為
大樓樓管費，係因喜福居大廈大樓保全人員於每晚9點下班
後，改由台灣聯通公司負責幫大廈住戶收發信件，故每月須
收取2萬元等語（見本院卷第122頁），核與證人毛彧宸證述
：上開收費明細中每月2萬元之樓管費與停車塔之管理無關
，是台灣聯通公司另幫喜福居大廈從事清潔、收信等樓管工
作所收取之費用等情相符（見本院卷第104頁），參諸證人
陳美鳳、毛彧宸與兩造並無親疏交怨，衡無偏頗
之虞，所言
應堪採信。可見被告
所稱「車塔管理費」支出實際上係「大
樓樓管費」，與停車塔之管理
無涉，自不應列入停車塔管理
費之支出項目。另就其餘1萬元部分，對照台灣聯通公司收
費明細及證人陳美鳳所言，收費名目應為「清潔費」。再
徵
諸被告與台灣聯通公司簽訂之委託契約共有兩份，分別係針
對「品鑽大樓（即喜福居大廈）」及「停車塔（內含48停車
位）」所訂，其中就大樓部分，係按月收取樓管費2萬元與
清潔費1萬元；針對停車塔部分，則係按月收取每車位管理
費1,000元，而未另收取清潔費之事實（分見本院卷第
140-141頁、第142-14 3頁），顯見前揭「清潔費」係就大
樓清潔工作所收取，與停車塔之清潔無關甚明。且此節亦與
證人即喜福居大廈前任大樓管理員許民令證述其自96年11月
份開始擔任喜福居大廈管理員，工作內容包括清潔大樓的垃
圾，停車塔的清潔才由台灣聯通公司委外之清潔公司負責等
情相符（見本院卷第12 3頁），
益徵其實。是以，被告雖曾
交付「樓管費」及「清潔費」共計37萬8,000元予台灣聯通
公司，然上開費用屬於大樓樓管費及清潔費用，與停車塔之
管理無關，不能以停車位購買人所繳交之停車塔管理基金或
管理費中支應，被告抗辯此應列入本件支出項目云云，實非
可取。
⑶電費部分：
被告雖抗辯已支出96年1 月起至97年1 月間電費共計2 萬2,
240 元（電號：00000000000 號）云云，然經本院向台灣電
力公司函詢系爭電號歷月電費數額及繳款明細，依台灣電力
公司於101 年10月24日函覆本院結果可知，該電號裝錶地址
為「臺北市○○區市○○道○ 段○○○ 號B1樓」（見本院卷第
137 頁），且該址為喜福居大廈本體建築所在位置，並非系
爭停車塔中控室所在之「市○○道○ 段○○○○○ 號」，為被告
所自認（見本院卷第15 3頁反面），顯見此部分電費之支出
與系爭停車塔無關；遑論上開
期間之電費金額
經查僅2,227
元，有台灣電力公司上開回函在卷
可參，被告未為任何舉證
，逕稱已付電費2 萬2,240 元云云，亦不足採。故而被告抗
辯之電費2 萬2,240 元，亦不應計為支出項目。
⑷另關於被告交予原告之支出明細中「電梯保養費」、「其他
（保全服務費）」、「營造提撥」等項（見本院卷第60頁）
，業據被告自陳此與系爭停車塔之管理無涉，本院自無須
予
以審酌，
併予敘明。
⑸
綜上所述，被告自認向各車位購買人預收停車塔管理基金及
管理費，合計58萬2,500 元，而其實際支出之停車塔管理費
用，係委託台灣聯通公司管理而支付之「車位管理費」10萬
3,500 元，因此，扣除上開車位管理費後，餘額應有47萬9,
000元（計算式為：582,500元－103,500元＝479,000元）。
五、從而，原告依公寓大廈管理條例第20條、第28條規定，請求
被告移交系爭停車塔管理基金及管理費剩餘款項479,000 元
，及自支付命令送達翌日即100 年12月22日起至清償日止，
按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請
求，則無理由，應予駁回。又本判決所命給付之金額未逾50
萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應
依職權
宣告假執行。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執
行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另被告就原告勝訴
部分陳明願供擔保，聲請
宣告免為假執行，合於
法律規定，
爰酌定相當之
擔保金額宣告之。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所提證據，核
與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 吳佳霖
法 官 吳若萍
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 王妤甄