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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第177號 原　　　告　洪美銀 　　　　　　楊仲萍 共　　　同 訴訟代理人　張睿文律師 複　代理人　劉欣宜律師 被　　　告　上海商業儲蓄銀行股份有限公司 法定代理人　邱怡仁 訴訟代理人　陳淑敏 　　　　　　楊明媛 　　　　　　陳建中 被　　　告　創意世家建設有限公司 兼　法　定 代　理　人　被告李祥剛 上二人共同 訴訟代理人　朱容辰律師 複　代理人　李明謹 被　　　告　百鉅國際開發股份有限公司 法定代理人　薛兆和 訴訟代理人　吳宏山律師 　　　　　　黃永琛律師 　　　　　　馮韋凱律師 複　代理人　蔡輝斌律師 　　　　　　陳怡勝律師 上列當事人間請求回復所有權移轉登記等事件，本院於民國103 年5月21日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。 查本件原告起訴時先位聲明：㈠請求撤銷被告上海商商業儲 蓄銀行股份有限公司（下稱上海商銀）就臺北市○○區○○ 段○○段0000000地號土地出售給被告百鉅國際股份有限公 司（下稱百鉅公司）之債權行為，及於 100年12月10日以買 賣為原因辦理所有權移轉登記之物權行為。㈡請求撤銷被告 創意世家建設有限公司（下稱創意世家公司）就其在臺北市 ○○區○○段○○段○○○○號土地（下稱系爭806地號土地） 上依臺北市政府都市發展局（下稱北市都發局）97年建字第 200號建造執照（下稱系爭第200號建照）所興建之建物所有 權讓與被告百鉅公司之債權行為，及於 100年11月25日變更 前開執照之建物起造名義人為被告百鉅公司之物權行為。㈢ 請求撤銷被告創意世家公司就其在臺北市○○區○○段○○ 段000地號土地（下稱系爭807地號土地）上依北市都發局97 年建字第558號建造執照（下稱系爭第558號建照）所興建之 建物所有權讓與被告百鉅公司之債權行為，及於100年11月2 5 日變更前開執照之起造名義人為被告百鉅公司之物權行為 。㈣被告上海商銀就系爭 806、807地號土地於100年12月10 日之所有權移轉登記應予塗銷，回復至被告上海商銀名下。 ㈤被告創意世家公司於 100年11月25日就其所依北市都發局 系爭第200號建照所興建之南海故事第1期建物起造名義人變 更登記應予塗銷，並回復建物起造人為被告創意世家公司。 ㈥被告創意世家公司於 100年11月25日就其依北市都發局系 爭第558號建照所興建之南海故事第2期建物起造名義人變更 登記應予塗銷，並回復建物起造人為被告創意世家公司。㈦ 被告創意世家公司應將其依北市都發展局系爭第 200號建照 所興建南海故事第1期A棟5樓建物及地下3樓機械式編號 5號 停車位（下稱附表編號1房屋車位）辦理使用執照，建物第1 次保存登記，並移轉所有權登記給原告洪美銀。㈧被告創意 世家公司應將其依北市都發局系爭第 558號建造執照所興建 南海故事第2期A、B棟1樓建物及地下2樓編號第1號停車位（ 下稱附表編號2房屋車位）辦理使用執照，建物第1次保存登 記，並移轉所有權登記予原告。㈨被告李祥剛與被告上海商 銀應就系爭 806地號土地共同辦理終止信託登記，被告李祥 剛應將系爭附表編號1 房屋車位依比例所應分得前開土地之 持分移轉所有權登記給原告洪美銀。㈩被告李祥剛與被告上 海商銀應就系爭 807地號土地共同辦理終止信託登記，被告 李祥剛應將系爭附表編號2 房屋車位依比例所應分得前開土 地之持分移轉所有權登記給原告；備位聲明請求：㈠被告李 祥剛應給付原告洪美銀新臺幣（下同）1,823萬9,000元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計付 之利息。㈡被告李祥剛應給付原告1,320萬2,000元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計付之利 息。㈢被告創意世家公司應給付原告洪美銀1,227萬500元正 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計 付之利息。㈣被告創意世家公司應給付原告679萬6,500元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計付 之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。嗣於102年6月28日 言詞辯論期日當庭表示變更聲明如後述，原告雖為上開訴之 變更及減縮，然所主張之基礎事實核屬相同，與原訴間具有 共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在 相當程度範圍內具有一體性，亦無礙被告之防禦及訴訟之終 結，揆諸首揭規定，即為法之所許。 本件被告上海商銀之法定代理人於起訴時係列榮鴻慶，繼於 本院審理期間變更其法定代理人為總經理邱怡仁；另被告創 意世家公司之法定代理人於起訴時為項銓平，後於本院審理 期間變更為被告李祥剛，被告百鉅公司之法定代理人於起訴 時為馬國維，於本院審理期間變更為薛兆和，均經聲明承受 訴訟（見本院卷㈠第 250頁、本院卷㈡第104、264頁），並 有銀行業執照、公司變更登記表在卷可稽（見本院卷㈠第25 1頁、卷㈡第265、 266頁），是邱怡仁、被告李祥剛及薛兆 和聲明承受訴訟，經核無不合，應予准許。 貳、實體方面： 原告起訴主張： ㈠緣被告創意世家公司及被告李祥剛向原告楊仲萍洽借 2,000 萬元，並共同簽發票號TH0000000號、票面金額2,000萬元、 發票日99年10月11日及到期日100年11月11日之本票1紙（下 稱系爭本票）交給原告楊仲萍。 ㈡被告李祥剛為系爭806、807號土地之所有權人，並為被告創 意世家公司之負責人，其於96年12月25日將系爭土地信託登 記給被告上海商銀，並以系爭 806號土地向北市都發局申領 系爭第200號建照，興建建案名稱南海故事第1期；以系爭80 7號土地申領系爭第 588號建照，興建建案名稱南海故事第2 期房屋，並對外辦理預售。 ㈢南海故事第1期及第2期建物至99年12月間，結構體均已完成 ，被告創意世家公司原始取得所有權，並預定於100年11月8 日完工。原告洪美銀於99年12月20日購買如附表編號1 所示 不動產，並分別與被告創意世家公司簽訂房屋車位預定買賣 合約書（下稱房屋買賣合約），與被告李祥剛簽訂土地預定 買賣合約書（下稱土地買賣合約）。原告另於99年12月28日 共同購買附表編號2 所示不動產，並分別與被告創意世家公 司簽訂房屋買賣合約，與被告李祥剛簽訂土地買賣合約，價 金部分原告洪美銀先後於99年10月25日、99年12月21日、22 日及29日陸續匯款 2,600萬元至被告李祥剛之帳戶；而原告 合購之編號2不動產之價金，則已支付1,686萬元，並由訴外 人被告創意世家會計黃美築開立發票，其餘價款以被告李祥 剛及被告創意世家公司對原告之借款利息抵扣。詎 100年11 月 8日完工期限屆至，被告創意世家公司遲未取得使用執照 並辦理第 1次保存登記，且系爭本票已屆到期日，被告創意 世家公司及被告李祥剛均以無資力為由拒絕清償。 ㈣經原告於101年1月初向北市都發局查詢結果，始悉被告創意 世家公司及被告李祥剛已於 100年11月25日，將系爭建案之 起造名義人變更為被告百鉅公司，且被告創意世家公司及被 告李祥剛於100年12月1日進而以委託人身分，促使知情之受 託人被告上海商銀將系爭土地以買賣為原因，移轉所有權登 記至被告百鉅公司名下，且未依建築業慣例妥善處理移轉後 購屋客戶之權利義務轉讓問題，並表明拒絕給付系爭不動產 。而系爭土地及建物之總銷售額約達 5億元以上，預估所得 利益至少有 2億元左右，此觀被告上海商銀於100年12月1日 將系爭土地移轉所有權登記給被告百鉅公司同時，即設定第 一順位最高限額抵押權登記，其擔保債權額達3億1,200萬元 。惟被告百鉅公司甫於 100年3月15日設立，資本額僅1,700 萬元，該公司毫無開發建設經驗，被告百鉅公司之董、監事 在該公司地址另新設立南豐國際開發股份有限公司（下稱南 豐公司）、天玥國際股份有限公司（下稱天玥公司），經營 範圍均非從事建設公司之業務，亦毫無開發建設經驗，堪認 被告百鉅公司並無能力接續完成系爭建案之興建交屋，與所 謂同業間轉讓建案之情形不同；再對照被告李祥剛所聲稱系 爭建案之興建事宜將由其主導等節，足以推知被告李祥剛、 被告創意世家公司乃基於與被告百鉅公司間通謀虛偽意思表 示，將系爭建案建物所有權出賣給被告百鉅公司，並將起造 名義人變更登記為被告百鉅公司；又知情之被告上海商銀將 系爭土地所有權讓與被告百鉅公司成立出售讓與行為，進而 為系爭土地之所有權移轉登記。惟被告李祥剛、被告上海商 銀將系爭土地所有權通謀虛偽移轉登記被告百鉅公司，被告 創意世家公司將系爭建物所有權通謀虛偽讓與被告百鉅公司 ，依民法第87條第 1項規定，均屬無效行為。退步言之，若 認被告上開行為非屬無效行為，被告明知南海故事第 1期早 已對外辦理預售，並銷售一空，竟同意由被告百鉅公以不相 當之對價取得系爭土地及建物所有權；且買賣合約價金全然 未用以清償系爭建案之相關債務，而於當日或隔日立即匯入 黃美築之帳戶中，然黃美築並非被告創意世家公司之債權人 ，亦非股東或董事，渠等之行為亦屬民法第244條第1項、第 2 項詐害債權行為，故債權人即原告得聲請撤銷渠等上開債 權行為及物權行為。 ㈢此外，如認被告創意世家公司將系爭建案之建物所有權讓與 並變更起造人登記給被告百鉅公司，以及被告被告李祥剛與 被告上海商銀將系爭土地讓與並移轉登記給被告百鉅公司， 均屬合法有據，惟被告李祥剛已明確拒絕給付，原告自得依 民法第226條第1項請求債務不履行之損害賠償，即返還已付 自備款之80％款項，另依消費者保護法第 11條第2項，對系 爭房屋買賣合約第23條及土地買賣合約第13條作有利原告之 解釋，請求被告創意世家公司及被告李祥剛賠償相當於買賣 價金總額百分之15計付之違約金。為此，爰依民法第87條第 1項前段、第244條第第1項、第2項、第226條第1項及系爭買 賣合約之約定等法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈ 先位部分：⑴請求撤銷被告被告李祥剛與被告上海商銀系爭 806地號土地上所興建如附表編號1所示房屋車位之土地持分 、系爭807地號土地上所興建如附表編號2所示房屋車位之土 地持分出售給被告百鉅公司之債權行為，及於 100年12月10 日以買賣為原因辦理所有權移轉登記之物權行為。⑵請求撤 銷被告創意世家公司就其在系爭 806地號土地上依北市都發 局系爭第200號建照所興建如附表編號1所示房屋車位所有權 讓與給被告百鉅公司之債權行為，及於 100年11月25日變更 前開執照之建物起造名義人為被告百鉅公司之物權行為。⑶ 請求撤銷被告創意世家公司就其在系爭 807地號土地上依北 市都發局系爭第558號建照所興建之如附表編號2所示房屋車 位所有權讓與被告百鉅公司之債權行為，及於 100年11月25 日變更前開執照之起造名義人為被告百鉅公司之物權行為。 ⑷被告上海商銀就系爭806地號土地上所興建如附表編號1所 示房屋車位之土地持分、系爭 807地號土地上所興建如附表 編號2所示房屋車位之土地持分於100年12月10日之所有權移 轉登記應予塗銷，回復至被告上海商銀名下。⑸被告創意世 家公司於100年11月25日就其所依北市都發局系爭第200號建 照所興建之如附表編號1 所示房屋車位起造名義人變更登記 應予塗銷，並回復建物起造人為被告創意世家公司。⑹被告 創意世家公司於100年11月25日就其依北市都發局系爭第558 號建造執造所興建如附表編號2 所示房屋車位之起造名義人 變更登記應予塗銷，並回復建物起造人為被告創意世家公司 。⑺被告創意世家公司應將其依北市都發局系爭第 200號建 照所興建如附表編號1所示房屋車位辦理使用執照，建物第1 次保存登記，並移轉所以權登記給原告洪美銀。⑻被告創意 世家公司應將其依北市都發局系爭第 558號建造執照所興建 如附表編號2所示房屋車位辦理使用執照，建物第1次保存登 記，並移轉所有權登記給原告。⑼被告李祥剛與被告上海商 銀應就系爭 806地號土地共同辦理終止信託登記，被告李祥 剛應將附表編號1 所示房屋車位依比例所應分得前開土地之 持分移轉所有權登記給原告洪美銀。⑽被告李祥剛與被告上 海商銀應就系爭 807地號土地共同辦理終止信託登記，被告 李祥剛應將如附表編號2 所示房屋車位依比例所應分得前開 土地之持分移轉所有權登記給原告。⒉備位部分：⑴被告被 告李祥剛應給付原告洪美銀1,577萬9,500元，及自民事變更 聲明暨準備㈦狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之 5 計付之利息。⑵被告創意世家公司應給付原告洪美銀 849萬 5,500 元，及自民事變更聲明暨準備㈦狀繕本送達之翌日起 至清償日止按年息百分之5 計付之利息。⑶被告創意世家公 司應給付原告581萬8,500元，及自民事變更聲明暨準備㈦狀 繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計付之利息。 ⑷被告李祥剛應給付原告1,133萬6,500元，及自民事變更聲 明暨準備㈦狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之 5 計付之利息。⑸原告願供擔保，請准宣告假執行。 被告方面： ㈠被告上海商銀抗辯略以： 被告上海商銀於100年11月9日與被告百鉅公司、被告李祥剛 及被告創意世家公司及被告上海商銀於100年11月9日簽訂不 動產買賣價金信託契約書及申請書（下稱系爭信託契約）， 由被告百鉅公司依約將其與被告創意世家公司及被告李祥剛 間之買賣價金，匯入信託專戶，被告上海商銀則於被告百鉅 公司履約後，將系爭土地所有權移轉登記予被告百鉅公司， 原告起訴狀所述被告李祥剛與被告上海商銀將基地所有權通 謀虛偽無償讓與被告百鉅公司等情，顯非事實。又被告上海 商銀對本案開發之房地預售情況，僅在銷售款項匯入信託專 戶或被告創意世家、被告李祥剛或承購戶通知後，被告上海 商銀始得知悉，就原告買受房地之事被告上海商銀並不知情 ，原告主張被告上海商銀明知海南故事第1、2期早已對外辦 理預售，並銷售一空等情，並未提出證據以證其說，並聲明 ：駁回原告之訴。 ㈡被告創意世家公司及被告李祥剛抗辯略以： ⒈依被告上海商銀擔任保管銀行之信託契約及不動產買賣合約 書，被告創意世家公司、被告李祥剛與被告百鉅公司間為高 達4億8,000萬元之交易，為擔保此案之履行，特地交由被告 上海商銀擔任信託契約之受託人，此有資金撥付證明，要無 作假之可能，顯非屬通謀虛偽意思表示，自無依民法第 244 條規定予以撤銷之理。又原告與被告創意世家公司、被告李 祥剛間，並非不動產預售契約關係，而是「真借款、假買賣 」，雙方間僅是補簽系爭預定買賣合約，以補齊手續，實際 上被告李祥剛係為集團資金之調度需要，曾以個人身分向原 告調度資金，為此被告李祥剛已付出高額之利息，嗣後原告 為保債權，始要求被告李祥剛提出集團名下之不動產以為擔 保，然因當時系爭不動產未興建完成，無法設定抵押，是雙 方乃同意簽訂虛偽之系爭預定買賣合約以為擔保，此由原告 提出之買賣合約，簽約日期分別為99年12月20日及28日，然 房地匯款單上日期卻係 99年10月25日，亦即原告於簽約2個 月前已將款項 1,000萬元匯至被告李祥剛個人帳戶，有違交 易常情；且原告提出之匯款資料，自99年10月25日至99年12 月29日止，總計匯予被告創意世家及被告李祥剛共 2,600萬 元，然發票開立之金額僅有 1,686萬元，匯款金額與發票金 額金額相差近 1,000萬元，是本件契約簽訂時間、交付價金 時間及發票日期並不相符，堪認原告與被告創意世家公司及 被告李祥剛形式上雖簽訂不動產預售契約，然實為被告李祥 剛個人借款之擔保，此事亦為原告所明知，依民法第87條第 2 項，應認雙方間為通謀虛偽意思表示，然因其中隱藏借款 擔保之法律行為，仍應以保證之規定處理。又依訴外人板信 商業銀行（下稱板信商銀）回函足證，不論被告創意世家公 司或黃美築帳戶內之資金，均無款項回流至被告創意世家公 司之情事，被告百鉅公司應屬善意第三人無疑。綜上，原告 與被告創意世家公司及被告李祥剛間並非買賣關係，僅為單 純借款擔保，而擔保之從債務，不得逾主債務之範圍，故本 件借款之主債務縱有違約，然並無違約金之約定，至多僅是 加計遲延利息，原告依系爭不動產買賣合約請求損害賠償及 違約金，顯無理由。退步言之，若認定雙方間成立之買賣合 約為有效，則原告並未主張解除契約前，依系爭買賣合約並 無違約金請求權存在。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不 利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。 ㈢被告百鉅公司抗辯略以： ⒈被告百鉅公司與被告創意世家公司及被告李祥剛簽立不動產 買賣合約書，約定支付買賣總價金為4億8,000萬元，其中第 1期款 2億2,000萬元由被告百鉅公司以支票支付被告上海商 銀信託部，第2期款即餘額 2億6,000萬元，由被告百鉅公司 承接被告創意世家公司及被告李祥剛之貸款債務。被告百鉅 公司業已付訖所有買賣價金，足證買賣確屬真實。又板信商 銀函覆提供被告創意世家公司與黃美築100年2月2日至102年 1 月29日止之交易明細，堪認各該帳戶往來之款項與被告百 鉅公司無涉，被告百鉅公司與被告創意世家公司、被告李祥 剛間之買賣交易，並非通謀虛偽意思表示。 ⒉被告百鉅公司於承購系爭土地及建案建物時，已向被告創意 世家公司及被告李祥剛表示，若有預售戶，被告創意世家公 司及被告李祥剛應負責處理完畢，並於簽訂該不動產買賣合 約書時，確保已無任何預售戶，此為交易之重要約定條件， 亦於系爭建案買賣合約第3條第3款中明白約定，被告創意世 家公司及被告李祥剛乃經由被告上海商銀提出與訴外人賴致 瑋、陳穎芃簽署之預售屋解約協議書（下稱解約協議）予被 告百鉅公司，並聲稱系爭建案僅有此 2件預售，被告百鉅公 司經由被告上海商銀信託部收受系爭解約協議後，亦曾再徵 詢經辦系爭建案買賣之被告上海商銀信託部，確認預售戶只 有該 2件無誤。被告百鉅公司信其真實，並依該不動產買賣 合約書之約定履行，直至交易完成，上開解約協議，亦經本 院於101年度重訴字第245號事件中函詢被告上海商銀，經該 行信託部於 101年7月2日以上信字第0000000000號函說明欄 第 4點，確認系爭解約協議係被告上海商銀依系爭建案買賣 合約之約定，提供予被告百鉅公司之資料無誤，足認被告百 鉅公司因相信被告上海商銀信託部業已依系爭建案買賣合約 提出全部預售戶解約之證明。況被告百鉅公司並未被告知有 其他買賣合約存在，且原告迄今並未舉證證明，被告百鉅公 司於買受系爭土地及建物時，有明知有損害於債權人權利之 情事，原告徒以臆測之詞主張，自無理由。並聲明：原告之 訴駁回。 兩造不爭執事項： ㈠被告被告李祥剛為系爭806、807地號土地之所有權人，於96 年12月25日將系爭土地信託登記給被告上海商銀，並以系爭 806地號土地，向北市都發局申領系爭第200號建照，以系爭 807地號土地申請系爭第558號建照，進行南海故事第1期（ 即系爭第200號建照）及第2期（即系爭第 558號建造執照） 建案。 ㈡原告洪美銀於99年12月20日與被告被告李祥剛簽訂系爭土地 買賣合約，其上記載標的為：「南海故事Ⅰ」社區第A棟5樓 房屋共1戶及地下3層編號5號汽車停車位共1個基地持分土地 ，及坐落在系爭806地號土地之持分。基地總面積191平方公 尺。總價款2,061萬。 ㈢原告洪美銀於99年12月20日與被告創意世家公司簽訂系爭房 屋買賣合約，其上記載標的坐落於系爭806地號土地共1筆土 地。建照號碼為系爭第 200號建照，案名為南海故事Ⅰ大樓 編號第A棟5樓共1戶。房屋及車位總價款1,109萬元。 ㈣原告共同於99年12月28日與被告李祥剛簽訂系爭土地買賣合 約，其上記載標的為：「南海故事Ⅱ」社區第 A、B棟1樓房 屋共2戶及地下2層編號1號汽車停車位共1個基地持分土地， 及坐落在系爭807地號土地之持分。基地總面積262平方公尺 。總價款1,435萬。 ㈤原告於99年12月28日與被告創意世家公司簽訂系爭房屋買賣 合約，其上記載標的坐落於系爭807地號土地共1筆土地。建 照號碼為系爭第 558號建照，案名為南海故事Ⅱ大樓編號第 A、B棟1樓共2戶。房屋及車位總價款727萬元。 ㈥依照土地登記第二類謄本所示，系爭806、807地號土地，於 100年12月1日以買賣方式，由被告上海商銀移轉所有權登記 予被告百鉅公司，並於同日辦理最高限額抵押權（各該地號 擔保債權總金額各為3億1,200萬元）設定予被告上海商銀。 ㈦系爭第 200號及第558號建照於100年11月25日變更起造人為 被告百鉅公司。 ㈧依照公司登記資料所示，被告百鉅公司於100年3月15日設立 ，資本額 1,700萬元，其董監事在該公司地址，另設立南豐 公司及天玥公司。 ㈨被告百鉅公司、被告李祥剛、被告創意世家公司及被告上海 商銀於100年11月9日簽訂系爭信託契約。 ㈩被告百鉅公司委託被告上海商銀，於100年11月10日存入2億 2,000萬元被告百鉅公司之信託專戶。於100年11月28日存入 250萬元，於100年12月1日存入2億5,750萬元，共計4億8,00 0萬元。至101年1月2日止，受益人被告創意世家公司分配共 計4億7,528萬0,950元。 被告百鉅公司於 100年11月16日與訴外人柏閣建設開發股份 有限公司簽訂工程合約書。 賴致緯與被告創意世家公司及被告李祥剛於 100年10月12日 分別簽訂解約協議。陳穎芃與被告創意世家公司及被告李祥 剛於100年間分別簽訂解約協議。 被告創意世家公司開立統一發票予原告： 1.編號RA00000000，日期99年12月21日，品名：南海故事Ⅱ房 屋款訂簽款，金額350萬元。 2.編號RA00000000，日期99年12月21日，品名：南海故事Ⅱ土 地款訂簽款，金額650萬元，備註欄記載「代收土地款」。 3.編號RA00000000，日期99年12月29日，品名：南海故事Ⅱ房 屋款訂金，金額350萬元。 4.編號RA00000000，日期99年12月29日，品名：南海故事Ⅱ土 地款訂金，金額650萬元，備註欄記載「代收土地款」。 5.編號SB00000000，日期100年1月14日，品名：南海故事Ⅱ房 屋款，金額164萬5000元。 6.編號SB00000000，日期100年1月14日，品名：南海故事Ⅱ土 地款，金額305萬5000元，備註欄記載「代收土地款」。 7.編號TF00000000，日期100年4月1日，品名：南海故事Ⅱ房 屋款，金額40萬6000元。 8.編號TF00000000，日期100年4月1日，品名：南海故事Ⅱ土 地款，金額75萬4000元，備註欄記載「代收土地款」。 原告匯款紀錄： 1.原告洪美銀於99年10月25日匯款 1,000萬元至被告李祥剛申 設華南商業銀行南勢角分行（下稱華南銀行南勢角分行）帳 戶。 2.原告洪美銀於99年12月21日匯款 1,000萬元至被告創意世家 公司申設華南銀行南勢角分行帳戶。 3.原告洪美銀於99年12月29日匯款 100萬元至被告創意世家公 司申設華南銀行南勢角分行帳戶。 得心證之理由： 原告主張與被告創意世家公司及被告李祥剛分別簽訂系爭買 賣合約，向被告創意世家公司購買附表編號1與編號2所示之 不動產，詎被告基於通謀虛偽意思表示，簽訂不動產賣賣契 約書及信託契約，將系爭不動產所有權移轉給被告百鉅公司 ，依民法第87條第1項規定，其法律行為應為無效；且被告 李祥剛並未取得系爭買賣價金，應屬無償行為，縱認為有償 轉讓，被告明知損害原告之債權，仍為上開債權及物權行為 ，依民法第244條第2項規定，訴請撤銷被告就系爭不動產買 賣之債權行為及所有權移轉之物權行為，並回復登記及起造 人之狀態，請求被告創意世家公司將系爭房屋車位、被告李 祥剛將系爭土地持分移轉登記為原告所有。若被告創意世家 公司及被告李祥剛已無法移轉系爭不動產所有權與原告，則 依民法第226條第1項及系爭不動產買買合約，請求被告創意 世家公司及被告李祥剛應分別給付原告損害賠償及違約金等 語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥在於 ：㈠先位部分：⒈原告與被告創意世家間簽訂系爭房屋車位 買賣合約，以及原告與被告李祥剛間簽訂土地買賣合約效力 為何？原告有無請求被告創意世家公司及被告李祥剛移轉系 爭不動產之債權存在？⒉原告主張被告創意世家公司、被告 李祥剛、被告百鉅公司就系爭不動產簽訂買買契約，係通謀 須為意思表示，依民法第87條之規定應屬無效，有無理由？ ⒊原告主張被告間簽訂不動產買賣契約、信託契約並移轉系 爭不動產所有權與被告百鉅公司，為詐害原告債權，依民法 第 244條第1項及第2項規定，請求撤銷系爭不動產買賣與所 有權移轉行為，有無理由？㈡備位部分：原告得否依民法第 226條第1項規定及系爭不動產買賣合約約定，請求被告創意 世家公司及被告李祥剛負債務不履行之損害賠償責任，並給 付違約金？ ㈠先位部分： ⒈原告與被告創意世家間簽訂系爭房屋車位買賣合約，以及原 告與被告李祥剛間簽訂土地買賣合約效力為何？原告有無請 求被告創意世家公司及被告李祥剛移轉系爭不動產之債權存 在？ ⑴按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 合約即為成立，民法第345條訂有明文。次按當事人締結不 動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點 意思必須一致，買賣合約以價金及標的物為其要素，價金及 標的物，自屬買賣合約必要之點，茍當事人對此兩者意思未 能一致，其契約即難謂已成立，最高法院40年台上字第1482 號判例可資參照。 ⑵經查： ①原告與被告李祥剛及被告創意世家公司間簽約情形如下： 原告洪美銀於99年12月20日與被告李祥剛簽訂系爭土地買賣 合約，載明標的為南海故事Ⅰ 社區如附表編號1所示房屋車 位，及坐落在系爭806地號土地之持分，基地總面積191平方 公尺總價款2,061萬；原告洪美銀於 99年12月20日與被告 創意世家公司簽訂房屋車位買賣合約，其上記載標的坐落系 爭806地號土地。建照號碼為系爭第200號建照，案名為南海 故事Ⅰ大樓，如附表編號1所示房屋車位，總價款1,109萬元 ；原告共同於99年12月28日與被告李祥剛簽訂土地買賣合 約，其上記載標的為南海故事Ⅱ 社區如附表編號2所示房屋 車位，及坐落系爭807地號土地之持分，基地總面積262平方 公尺，總價款1,435萬；原告於 99年12月28日與被告創意 世家公司簽訂房屋車位買賣合約，其上記載標的坐落於系爭 807地號土地共1筆土地，建照號碼為系爭第 558號建照，案 名為南海故事Ⅱ大樓如附表編號2所示房屋車位，總價款727 萬元，有系爭房屋、車位預定買賣合約書及土地預定買賣合 約書在卷可稽（見本院卷㈠第 35至120頁），其中土地部分 因系爭建物尚未興建完成，致未能標示各該房屋及車位坐落 之基地持分多寡，然系爭土地預定買賣合約書第 2條土地標 示部分，均已載明為各該房屋及車位之基地持分土地，且於 第 3條約明計算基地持分之基準，系爭土地買賣標的物可得 特定之物，是原告與被告創意世家公司及被告李祥剛間分別 簽訂之系爭不動產預定買賣合約，已就買賣之價金及標的物 明確特定，依前揭說明，渠等間之買賣合約業已成立。 ②被告創意世家公司及被告李祥剛雖抗辯兩造間並非出於不動 產買賣之合意，僅係因原告借款給被告李祥剛，為求擔保而 簽訂系爭契約，為假買賣真借款，渠等間因通謀虛偽意思表 示，買賣合約應為無效云云。然查，系爭買賣合約業因雙方 就買賣價金及標的物意思表示一致而成立，已如前述，至於 價金給付方式，本為雙方所得另行約定，而本件被告創意世 家公司及被告李祥剛並不否認係因99年間向原告楊仲萍借款 2,000萬元，而原告洪美銀於 99年11月25日、12月21日、22 日及29日，陸續匯款 2,600萬元至被告創意世家公司及被告 李祥剛之帳戶，復有本票、匯款申請書（見本院卷㈠第 277 至279頁、第 24頁）可憑，而被告創意世家公司亦開立發票 予原告作為已支付系爭不動產價款之憑證（見本院卷㈠第27 3至276頁），堪認被告創意世家公司及被告李祥剛同意以其 向原告之借款，作為系爭不動產契約部分價金，而系爭不動 產買賣合約簽訂當時雙方雖係出於擔保原告債權為動機，於 被告創意世家公司及被告李祥剛未能清償時，將借款轉作系 爭不動產買賣價款，然與保證契約抑或抵押權設定仍屬有別 ，並不影響雙方買賣合約之成立，原告對於被告創意世家及 被告李祥剛自有移轉所有權之請求權存在。 ⒉原告主張被告創意世家公司、被告李祥剛、被告百鉅公司就 系爭不動產簽訂買買契約，係通謀須為意思表示，依民法第 87條之規定應屬無效，有無理由？ ⑴按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效。但不得以其無效對抗善意第三人，民法第 87條第1項訂 有明文。又所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人 互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非 真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始 為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與 真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，最 高法院62年台上字第316 號判例可資參照。再者，買賣是否 出於通謀虛偽意思表示，與買賣價金是否確實支付或已否以 債權抵償（付），並無必然之關係，價金未確實支付，不即 表示未有效成立買賣，最高法院 96年度台上字第201號判決 可資參照。 ⑵本件原告主張被告間為通謀虛偽意思表示，進而主張渠等間 關於系爭不動產之買賣及所有權移轉行為應為無效，無非係 以被告創意世家公司及被告李祥剛明知對原告負有借款債務 ，而被告百鉅公司尚有另案訴外人林麗水對其起訴之 101年 度重訴字第245號事件（見本院卷㈠第354頁），理應知悉原 告與被告創意世家及被告李祥剛間亦有買賣糾紛，況被告百 鉅公司甫於100年3月15日設立，且資本額僅 1,700萬元，並 無開發建設經驗，被告創意世家公司竟將系爭建案起造人變 更為被告百鉅公司，顯為通謀虛偽意思表示云云。經查，被 告創意世家公司、被告李祥剛與被告百鉅公司於100年11月9 日簽訂不動產買賣合約書（見本院卷㈠190至195頁），約定 由被告百鉅公司以4億8,000萬元之代價，向被告創意世家公 司及被告李祥剛購買系爭不動產，渠等另與被告上海商銀簽 訂系爭信託契約，約定由被告上海商銀管理、運用及處分被 告百鉅公司交付之價金，以降低交易風險，第 1期款由被告 百鉅公司並簽發支票2紙，金額共計 2億2,000萬元（見本院 卷㈠第196頁），票款存入被告上海商銀受託財產專戶，第2 期款2億6,000萬元，則系爭信託契約第5條第2項約定，由被 告百鉅公司承受被告創意世家公司及被告被告李祥剛以系爭 不動產向大眾商業銀行（下稱大眾銀行）之貸款，並清償被 告創意世家公司之其他融資債務，有信託專戶財產目錄（見 本院卷㈠第206至210頁）、信託部101年11月5日上信字第00 00000000號函暨交易明細（見本院卷㈡第31至35頁）、放款 帳卡明細列印處理資料（見本院卷㈡第100、101頁）、板信 商業銀行（下稱板信商銀）102年1月30日板信集中字第0000 000000號函暨交易明細（見本院卷㈡第116至119頁）、大眾 銀行函暨交易明細（見本院卷㈡第180至192頁）、「創意世 家建設南海故事Ⅰ、Ⅱ案」不動產信託受益權轉讓協議書（ 見本院卷㈡第331至338頁）在卷可稽，堪認被告百鉅公司確 實支付價金，並透過系爭信託契約，委由被告上海商銀管領 、處分之事實。又被告百鉅公司提出與柏閣建設開發股份有 限公司簽訂之工程合約書、支票（見本院卷㈠第211至215頁 ）相關工程費用支出單據（見本院卷㈡第273至329頁），證 明系爭建案確實持續進行等情，堪認被告百鉅公司及上海商 銀所辯前詞可採。況原告徒以被告百鉅公司設立之時間、地 點及資本額，主張被告百鉅公司並無能力接手興建系爭建案 云云，並未提出實據，且公司規模大小與營業狀況，並無必 然之關連，被告百鉅公司亦已說明系爭買賣價金之資金來源 ，並提出借據、上海商銀外匯交易憑證為據（見本院卷㈡第 11至18頁），並說明公司設立地址及與南豐公司及天玥公司 之關連性（見本院卷㈡地19至29頁），是原告未能證明被告 就系爭不動產買賣合約、信託契約及相關所有權移轉行為， 有何通謀虛偽意思表示之情況，而被告就其抗辯已提出證明 ，佐證被告間為真實交易。參以被告百鉅公司與林麗水間之 訴訟事件，核與本件無涉，難謂被告百鉅公司明知原告對被 告創意世家公司及被告李祥剛有債權存在之事實，且被告百 鉅公司、被告創意世家及被告李祥剛簽訂之不動產買賣合約 ，已於約款第3條㈣ 中約明，被告創意世家公司及被告李 祥剛應提出系爭買賣標的無預售之證明，如有預售時並需提 出解約證明（見本院卷㈠第 191頁），而經被告百鉅公司向 被告上海商銀確認後，將賴致瑋及陳穎芃之買賣合約解除， 渠等方簽訂不動產買賣合約等事實，有解約協議及被告上海 商銀信託部101年7月2日上信字第0000000000號函存卷可按 （見本院卷㈠第216至225頁），堪認被告百鉅公司辯稱前詞 ，並非無據。另被告上海商銀僅為被告創意世家公司、被告 李祥剛及被告百鉅公司簽訂不動產買賣合約書後，另與之簽 訂信託契約，並依約受託處理系爭不動產買賣價金之管理事 務，難謂其主觀上有明知且參與詐害原告債權之舉。綜上， 原告主張被告有通謀虛偽意思表示云云，為無理由。 ⒊原告主張被告間簽訂不動產買賣契約、信託契約並移轉系爭 不動產所有權與被告百鉅公司，為詐害原告債權，依民法第 244條第1項及第2項規定，請求撤銷系爭不動產買賣與所有 權移轉行為，有無理由？ ⑴按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法 院撤銷之。債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於 債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債 權人得聲請法院撤銷之，民法第 244條第1項、第2項訂有明 文。又債務人出賣其財產，非必生減少資力之結果，苟其出 賣財產已獲得相當對價，一方面減少其財產，一方面取得其 請求支付價金之權利，即難謂係詐害債權之行。而依民法第 244條第2項行使撤銷權，必須債權人於債務人之行為有害及 其債權時，始得為之，最高法院 75年度台上字第619號判決 可資參照。 ⑵經查，本件被告百鉅公司確已支付價金，並委託被告上海商 銀處理乙節，已如前述，是原告主張被告間為無償行為，並 依民法第244條第1項撤銷被告之行為，為無理由。又被告百 鉅公司與被告創意世家公司、被告李祥剛間就不動產買賣契 約既為有償行為，原告就被告創意世家公司及被告李祥剛於 行為時明知有損害其權利，及被告百鉅公司於受益時明知其 情事等節，自負有舉證責任。原告雖提出財政部臺北市國稅 局財產產歸屬資料清單、 100年度綜合所得稅各類所得資料 清單、99年度各類所得資料清單（見本院卷㈠第281至286頁 ）欲證明被告創意世家公司及被告李祥剛名下無財產可供執 行，渠等所為已足損害原告之債權云云。惟查：觀諸系爭財 產歸屬資料，被告李祥剛100年度名下尚有3筆不動產，且有 465 餘萬元所得，核與原告主張其毫無資力有所不符；又被 告創意世家部分，原告僅提出99年度之所得資料，尚難認與 本件之待證事實有何關連。又被告創意世家公司及被告李祥 剛將系爭不動產出售予被告百鉅公司後，被告百鉅公司透過 與被告上海商銀間之信託契約，支付相當之對價，並轉入被 告上海商銀受託信託財產專戶內，並未生減少被告創意世家 公司及被告李祥剛資力之結果，揆諸前揭說明，即難謂係詐 害債權之行為。 ⒋承上，被告李祥剛、被告創意世家公司與被告百鉅公司間就 系爭建案建物買賣合約既為合法有效，則被告創意世家公司 所為變更建造執照之起造名義人為被告百鉅公司之法律行為 、被告李祥剛與被告上海商銀就系爭土地出售及所有權登記 予被告百鉅公司之法律行為，被告李祥剛、創意世家公司與 被告上海商銀之不動產買賣價金信託行為自屬有效，而原告 既未能舉證該契約係屬通謀虛偽意思表示，復未能證明渠等 有詐害債權之行為，其所為先位聲明之請求，均無理由，應 予駁回。 ㈡備位部分：原告得否依民法第226條第1項規定及系爭不動產 買賣合約約定，請求被告創意世家公司及被告李祥剛負債務 不履行之損害賠償責任，並給付違約金？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害，民法第226條第1項訂有明文。又民法第226條第1 項規定債務人給付不能所負之損害賠償責任，係採取完全賠 償原則，且屬履行利益之損害賠償責任，該損害賠償目的在 填補債權人因之所生之損害，其應回復者並非「原有狀態」 ，而係「應有狀態」，應將損害事故發生時之變動狀況考慮 在內，固為民法第226條第1項所明文及最高法院92年度台上 字第829號判決意旨所闡述，即因可歸責於債務人之事由致 給付不能者，該標的物已不存在，債權人自無從請求給付原 定標的，原給付內容遂變更為損害賠償請求權，而該損害賠 償請求權既係原定給付之代替，則應於債務人依約已就原定 給付負給付之義務時，債權人始得依上開規定請求損害賠償 。另按契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給 付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致 不能完成，並不能因而免除給付之義務。此項行為，涵攝為 輔助實現債權人給付利益而負有協力、告知及說明等義務態 樣之附隨義務。又買賣合約，出賣人移轉財產權之義務與買 受人支付價金之義務間具有對價關係；雙方既互負對待給付 義務，因此於他方當事人為對待給付前，自非不得拒絕自己 之給付，最高法院101年度台上字第594號判決可資參照。 ⒉次按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額，民法第 250條定有明文，是系爭條文所明 定者為賠償額預定性違約金者，當事人間既經約定有違約金 ，則一旦有債務不履行情事發生，債權人即得不待舉證證明 其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定 之違約金，請求債務人支付，亦即為因不履而生損害賠償之 總額。至懲罰性違約金，則需當事人間另有特別約定，所謂 另有特約，係指除請求違約金外，尚得請求原給付之明確約 定而言。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能 拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須 別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17 年上字第1118號判例可資參照。另按定型化契約條款如有疑 義時，應為有利於消費者之解釋消費者保護法第 11條第2項 ，亦有明文。 ⒊經查，原告依系爭不動產買賣合約，對被告創意世家公司及 被告李祥剛有請求移轉附表編號1及編號2所示不動產所有權 之請求權存在，已如前述，惟依系爭房屋買賣合約第25條約 定：買方與本預售房屋、車位坐落之土地所有權人（地主） 簽立之土地預定買賣合約書，雙方同意與本契約有不可分之 並存關係，並應併同履行始生法律效力。故買方應對與地主 所定土地合約必須履行之義務負連帶責任，買方亦同意如違 反土地合約之約定時，亦視同買方違反本約之約定。第14條 則約定：買方於賣方移轉登記房屋產權前應履行下列義務 ：㈠)繳清本契約所定除交屋款以外之自備款， …與原約定 之貸款差額。（見本院卷㈠第40、43背面、83、86頁背面） ，及系爭土地買賣合約第14條約定：買方與本土地上興建預 售屋之所有權人簽立之房屋、車位預定買賣合約書，雙方同 意與本契約有不可分之並存關係並應併同履行始生法律效力 ，故買方應對與建方所定房屋、車位預定買賣合約書，必須 履行之義務負連帶責任；買方亦同意如違反房屋、車位預定 買賣合約書之約定時，亦視同買方違反本約之約定。第 6條 則約定：買方於賣方移轉登記土地產權前應履行下列義務 ：㈠繳清本契約所定除交屋款以外之自備款，…與原約定之 貸款差額。（見本院卷㈠第 67、109頁），堪認系爭房屋車 位買賣合約及土地買賣合約需併同履行，且應於原告繳清除 交屋款以外之自備款及因逾期付款加計之遲延利息與原約定 之貸款差額後，始得請求被告創意世家公司、被告李祥剛辦 理系爭不動產所有權移轉登記，惟原告提出之上開付款憑證 ，尚未能證明已就系爭不動產之價金全數清償，是依上開契 約約款，被告創意世家公司及被告李祥剛尚無辦理系爭不動 產之所有權移轉登記之義務，原告據此請求被告創意世家公 司及被告李祥剛依民法第226條第1項規定賠償原告已付款項 ，並無依據。 ⒊原告另主張系爭房屋車位買賣合約第23條及土地買賣合約第 13條為懲罰性違約金，縱原告未解除契約，依消費者保護法 第11條第 2項之規定，應為有利原告之解釋，爰請求被告創 意世家公司及被告李祥剛給付買賣總價款百分之15違約金云 云。然查，系爭房屋車位買賣合約第23條約定「賣方違反本 契約第12條第2項之完工日約定逾期6個月仍未完工及第22條 第1、2項規定者，買方得以書面通知賣方解除本約。解約時 賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外 ，並應同時賠償買賣總價款百分之15之違約金，但該賠償之 金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，而買賣標的物則 返還賣方處理。」；土地買賣合約第13條則約定「賣方違反 第12條第1、2款規定時，買方得解除本契約；解約時賣方除 應將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退還買方外，並應 同時賠償土地總價百分之15違約金，但該違約金之金額已超 過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，觀諸上開約款約定 均亦以「買方解除契約」為違約金請求之前提條件，然本件 原告自承並未解除契約（見本院卷㈡第 159頁背面），是不 論該違約金之性質及計算方式為何，原告均無權向被告創意 世家公司及被告李祥剛請求給付違約金。況消費者保護法第 11條第 2項僅限於定型化契約條款「有疑義」時，方得衡酌 為有利消費者之解釋，然本件系爭買賣合約約款已明確載明 違約金請求之要件為「解約時」，原告並未據此解除契約， 自無悖於約款約定，而為有利原告解釋之理。綜上，原告尚 未完全履行給付價金之義務，亦未解除上開契約，其請求被 告創意世家公司及被告李祥剛損害賠償及給付違約金，均無 理由，應予駁回。 綜上所述，原告依民法第87條第1項、第244條第1項、第2項 、第226條第1項及系爭不動產買賣合約約定等法律關係，提 起本件訴訟，並請求如先位及備位聲明所示，均無理由，應 駁回之。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦因而失所 附麗，應併予駁回。 此外，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生 影響，爰不一一論列，併此敘明。 據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判 決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 20 日 民事第三庭 法 官 葉雅婷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 6 月 20 日 書記官 鍾雯芳 附表： ┌─────┬───────┬─────────┬────────┐ │ │購買日期 │建案名稱及建物、車│建造執照 │ │ │ │位、土地持分 │ │ ├─────┼───────┼─────────┼────────┤ │編號1 │99年12月20日 │南海故事第1期A棟5 │臺北市都市發展局│ │ │ │樓及地下3樓機械式 │97年建字第200號 │ │ │ │編號第5號停車位， │建造執照 │ │ │ │及其土地持分 │ │ ├─────┼───────┼─────────┼────────┤ │編號2 │99年12月28日 │南海故事第2期A、B │臺北市都市發展局│ │ │ │棟一樓及地下2樓機 │97年建字第558號 │ │ │ │械式編號第1號停車 │建造執照 │ │ │ │位，及其土地持分 │ │ └─────┴───────┴─────────┴────────┘