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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第46號 原　　　告　震太不動產股份有限公司 法定代理人　吳宛蓁 訴訟代理人　郭啟榮律師 被　　　告　新華開發股份有限公司 法定代理人　潘思源 訴訟代理人　黃隆豐 　　　　　　李永然律師 複代理　人　陳曉祺律師 訴訟代理人　陳淑芬律師 　　　　　　洪瑞悅律師 　　　　　　賴玉山律師 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國101年4月24日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百年十月二十日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁拾伍萬元為被告供擔保 後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得 免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴主張：被告副總經理陳志明自原告刊登於工商時報 分類廣告（下稱系爭廣告），得知成都大飯店欲出售之訊息 後，即於民國99年11月26日以電話連絡原告公司總經理吳金 盾，要求提供有關該土地、建物之坪數、位置及售價等基本 資料，吳金盾遂將成都大飯店之基本資料傳真予陳志明，並 附記買賣價金為新臺幣（下同）5億5,000萬元，同時約定於 同年月29日至現場看屋。於看屋該日，陳志明即出示載有「 新華開發股份有限公司副理」字樣之名片，並表示被告公司 有購買意願，故指派伊前來，吳金盾即於當日提供土地、建 物登記謄本、建物測量成果圖、建物照片、位置圖及房價目 錄表等物予陳志明。嗣後，吳金盾又分別於100年3月29日會 同陳志明至成都大飯店拍攝現場照片，再於翌日電郵最新土 地及建物登記謄本予被告公司。至100年4月11日，陳志明表 示被告願以4億8,000萬元購買成都大飯店，吳金盾遂向本件 負責與賣方呂台年聯絡之葉明祥洽詢，並將葉明祥回覆賣方 欲以6億元出賣等語轉達陳志明，及請求被告開立斡旋金， 俾與賣方協商，同時建議提高願買價格至5億元，惟此後陳 志明均以被告仍在評估中推託而無果。詎料，吳金盾竟於10 0年6月3日經濟日報中獲悉，被告已於100年5月31日私下以5 億元向呂台年買受成都大飯店。原告不服，多次向被告請求 給付居間報酬，均遭被告拒絕。然原告確有向被告報告締約 機會，且被告明知原告以仲介為業，非受報酬不可能為其報 告居間，原告自得依民法第566條第2項規定，以一般買方應 按成交價2%計算，請求被告給付居間報酬1,000萬元（計算 式為：500,000,000元×2%＝10,000,000元）等語。並聲明 ：㈠被告應給付原告1,000萬元及自100年10月20日起至清償 日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭廣告係由「振達房屋」所刊登，與原告無涉 ，故原告即不可能為報告訂約機會之人。且成都大飯店之所 有權人係訴外人捷年公司，原告竟誤指為呂台年所有，更可 見原告實無能向被告報告締約機會。再者，原告未受不動產 所有權人委託，即逕行刊登廣告，已違反不動產經紀條例第 21條第1項規定。又陳志明雖係泛太平洋集團員工，但其職 稱為「副理」，未經被告授予買賣不動產或開發新物件或陳 報買賣機會之權限，應無權代理被告對外訂定居間契約。況 原告亦未受捷年公司委任仲介，究係如何知悉成都大飯店欲 出賣、如何以賣方代理人身分帶領陳志明觀看現場、如何引 介被告與捷年公司簽約，可見原告所言不實。實則，本件買 賣係因訴外人謝美慶、黃仁謙於100年3、4月間分別探詢捷 年公司總經理呂台年及被告負責人潘思源之意願，雙方始知 或有買賣之可能，並至同年5月間，透過呂台年、潘思源之 共同友人即立法委員李慶華協助洽商，被告與捷年公司始於 100年5月30日合意以5億元買賣成都大飯店。是以，原告始 終未舉證證明兩造間有居間之合意，實際上被告又非因原告 報告締約之機會，而與捷年公司成立買賣契約，則原告請求 居間報酬，實屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假 執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假 執行。 三、經查，坐落於臺北市○○路○○○號、115號及115之1號地下1 樓及1至8樓之成都大飯店，原所有權人為捷年開發資產管理 股份有限公司（下稱捷年公司）；捷年公司於100年5月31日 與被告成立買賣契約，以5億元將成都大飯店賣予被告等事 實，為兩造所不爭，堪信為真。 四、然原告另主張兩造曾達成報告居間之合意，原告並將成都大 飯店出售之訊息告知被告，被告因此順利自捷年公司買受成 都大飯店，兩造雖未約定報酬數額，被告亦應依民法第566 條第2項規定，按買方負擔成交價額2%之習慣，給付1,000萬 元之居間報酬予原告等情，則為被告所否認，並以前揭情詞 置辯。是本件之爭點即為：㈠兩造間是否成立居間契約？㈡ 如是，原告是否已履行其居間義務，而得向被告請求居間報 酬？㈢原告所得請求之報酬數額為若干？茲分述如下： ㈠稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非受報酬 ，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬；未定報酬 額者，按照價目表所定給付之，無價目表者，按照習慣給付 ，民法第565條、第566條第1項、第2項分別定有明文。準此 可知，民法第565條所定之居間有兩種情形，一為報告訂約 機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。且所謂報告居間， 不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方 報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因 居間而成立契約時，應許其請求（最高法院56年台上字第26 75號判例意旨可參）。 ㈡經查，陳志明係於被告公司擔任總務兼不動產開發，因被告 公司董事長潘思源曾自上海傳真一份由「振達房屋」刊登、 載有：「飯店大樓...西門町62間」等語之99年11月25日、2 6日工商時報廣告1份予陳志明，委由陳志明確認該不動產標 的之坐落位置、售價等資訊，陳志明即撥打該廣告上載電話 ，接聽之人即為吳金盾，吳金盾事後旋即提供成都大飯店之 基本資料與土地、建物電子謄本等件，並先後兩次偕同陳志 明至成都大飯店現場勘查等情，業據證人陳志明到庭證述明 確（見本院卷第130頁反面），堪信原告主張系爭工商時報 廣告（見本院卷第7頁）係由原告所刊登，且被告係因閱覽 該廣告，才委由陳志明代表被告與原告接洽，因而得悉成都 大飯店出售之訊息等情，並非虛言。 ㈢被告雖聲請傳喚證人黃仁謙，證明被告係至100年3、4月間 ，始因黃仁謙之告知，得悉成都大飯店有意出售之訊息云云 。然參諸證人黃仁謙證稱：其為經濟日報之記者，於100年 年初或年中之某日，曾與謝美慶相約於某咖啡廳內談論另家 飯店出賣之事，席間，因其談及成都大飯店賣了很久都賣不 出去等語，謝美慶遂主動表示伊與呂台年是多年好友，可幫 忙詢問呂台年是否有意出售成都飯店，過了一兩天，謝美慶 以簡訊回覆表示呂台年願意洽談出售事宜，其即將多個包含 被告公司在內之可能買主告知謝美慶，並向被告負責人潘思 源報告成都大飯店之出售訊息等情（見本院卷第189頁）， 證人黃仁謙既早已明知成都大飯店之所有人有意出售該飯店 卻賣不出去，同時又因採訪關係已知悉被告公司有意承購， 何以從未向潘思源報告此一締約機會；且黃仁謙已向謝美慶 言明成都大飯店賣了很久都賣不出去等語後，謝美慶當無再 向呂台年探詢出售意願之理，此均不符常情。反觀證人陳志 明自承係被告公司職員，且立場與原告明顯對立，始終否認 原告有權向被告請求居間報酬等情狀，足認證人陳志明並無 刻意迴護原告之可能，是證人陳志明證稱潘思源係於99年11 月間即將系爭廣告傳真予伊，指派伊前往瞭解該不動產標的 等情，自較與被告公司有長期採訪合作關係之證人黃仁謙所 為不同證言更具憑信性。是被告辯稱被告係至100年3、4月 間，始自黃仁謙獲悉成都大飯店出售訊息一節，應非事實。 ㈣被告雖又辯稱陳志明無權代表被告對外締結居間契約等語， 然查證人陳志明結證稱：本件係因被告公司董事長潘思源主 動傳真系爭廣告，指派伊瞭解該不動產物件之相關資訊等語 ，已如前述，衡諸潘思源之本意，自係有意承購該不動產物 件，方指派陳志明前去蒐集相關資訊，並欲藉此獲得締約之 機會，自不容被告事後空言改稱其未曾授權陳志明得與廣告 主即本件原告成立居間契約云云。 ㈤至於原告有無取得賣方委賣之授權，至多影響原告是否有權 為買賣雙方進行締約之說合，亦即能否擔任媒介居間人而已 ，本件原告係主張報告居間之法律關係，其義務僅在於為被 告報告締約之機會，後續洽約事宜本應由買賣雙方自行為之 ，故被告屢執原告未獲授權一事，否認被告曾委託原告報告 締約機會之事實，並不可採。 ㈥又不動產交易實務上買方交付斡旋金，目的通常係為徵信於 賣方，作為議約者確有買受意願之證明，因此即使被告未交 付斡旋金予原告，亦僅意謂被告並無授權原告為其媒介買賣 之意思，與被告有無委任原告報告締約機會之意思無涉，是 被告一方面透過陳志明向原告詢問本件不動產物件之資訊、 或請求偕同至現場勘查，事後卻以自己並未給付斡旋金，否 認有委任原告報告締約機會之意思，亦顯無足取。 ㈦次查，陳志明於99年11月間接獲潘思源之指示與吳金盾聯繫 後，吳金盾旋將成都大飯店之基本資料、售價及土地、建物 電子謄本等件傳真予陳志明，並於99年11月29日偕同陳志明 至成都大飯店現場勘查，又於100年3月26日，再次前往成都 大飯店內查看內部房型等事實，亦經證人陳志明結證無誤（ 見本院卷第130頁），自前揭吳金盾所提供之文件及服務以 觀，已大致具備一般買賣不動產議約時所需之資訊，且亦足 以知悉不動產所有權人之姓名，依被告公司長期從事不動產 開發之業界經驗，自行取得該所有權人之聯絡資訊，應非難 事，此由被告事後並未透過原告前向捷年公司說合，即與捷 年公司完成買賣契約之締結即明。是原告已向被告充分報告 締約之機會，堪予認定。 ㈧再觀諸原告係以「振達房屋」之名義，將系爭廣告刊登於須 付費之工商時報廣告專欄，以期使不特定多數人均得共見該 項訊息，而促成他人所有不動產之交易，客觀上應足資該名 刊登者係一以仲介不動產為業之組織，並已為此支出相當成 本，顯與一般人偶有交易訊息，而願基於熱心或其他動機， 願無償提供締約資訊予他人之情形有異，自應屬於民法第56 6條第1項所稱「如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會 或媒介者，視為允與報酬」。原告主張本件並非無償居間， 應屬有據。 ㈨惟有關原告可得請求之報酬數額一節，兩造既不爭執事先並 未約定報酬數額，原告復未提出任何報酬價目表以供參酌， 依前揭民法第566條第2項之規定，自應依習慣計算本件居間 報酬額。而原告雖提出坊間多家房屋仲介公司預擬之居間報 酬為憑，證明一般仲介實務上確有買方應按成交價2%計算居 間報酬之習慣存在（見本院卷第62至第67頁）。然依本院職 權向台北市不動產仲介經紀商業同業公會函詢後，該公會 101 年2月22日北市房仲鵬字第101039號回函內容：「現行 不動產仲介經紀業服務費收取上限為6%...然而，並未進一 步區分不動產仲介經紀業應分別向買、賣雙方應按實際成交 價格各別收取的服務報酬上限...且6%為服務報酬收費之最 高上限，實務上並非一定須收足服務報酬，端視個別委任、 居間契約就標的物價格、景氣榮枯等綜合其他因素後各自約 定...此節往往涉及委託標的物內容及當時客觀之交易環境 及簽約情況，甚且涉及是否屬於不動產經紀業管理條例所規 定之經紀業，抑或僅係個人單純地一時居間介紹...」（見 本院卷第117頁），可見仲介業者習慣上雖多向買方收取依 成交價2%計算之居間報酬，然實際收取費用仍應視上列各項 情事綜合判斷。參以原告所提之一般房屋仲介，多屬媒介居 間，與本案之報告居間性質及應履行之義務內容顯不相當， 尚難逕行援引上開習慣認定本件居間報酬。爰審酌報告締約 機會及撮合締約兩項行為，前者通常僅係後者之前置行為， 所勞費人力、物力成本遠低於後者，是原告雖曾刊登付費廣 告，使被告因而獲悉此一交易訊息，其後又陸續提供成都大 飯店基本資料、售價、土地及建物謄本等議約所需文件，並 偕同被告代理人陳志明至現場勘查兩次，但並未投入成本從 事本件締約之說合，參酌前揭交易習慣，及原告實際從事之 勞務內容，認定應按成交價千分之2計算本件居間報酬為當 。準此，原告得向被告請求之居間報酬應為100萬元（計算 式為：500,000,000元×0.002＝1,000,000元），逾此數額 之主張即無理由。 ㈩末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任」、「遲 延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率 計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為5%」，民法第229條第1項、第 2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件報酬 請求權之債屬無確定期限之債，惟原告於起訴前已以桃園府 前（21支）郵局第1434號存證信函催告被告給付本件居間報 酬1,000萬元，並於100年10月18日送達被告，有該存證信函 及回執證書附卷可稽（見本院卷第68-71頁、第72頁）。依 前揭規定，原告除得請求上開100萬元之報酬外，另得請求 加計自催告時起，按年息5%計算之遲延利息。是原告請求自 100年10月20日起計遲延利息，應無不合，自應准許。 五、綜上所述，原告依報告居間之法律關係，請求被告給付100 萬元之居間報酬，及自100年10月20日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求， 為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。 七、又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額 宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據， 不予准許。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 101 年 5 月 8 日 民事第三庭 審判長法 官 郭美杏 法 官 林振芳 法 官 吳若萍 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 5 月 8 日 書記官 王妤甄