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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第491號 原　　　告　周慈韻 訴訟代理人　張元宵律師 複　代理人　白慈甄律師 　　　　　　賴見強律師 被　　　告　林麗美 訴訟代理人　林明正律師 複　代理人　林育生律師 訴訟代理人　黃勇盛 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國104年7月22日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣叁拾萬捌仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二十五分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣叁拾萬捌仟元為原告 預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告於民國100 年5 月28日透過台灣房屋台北敦南店之仲介 ，與被告簽訂不動產買賣契約書，以新臺幣（下同）9,680 萬元向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 號11 樓房屋（下稱系爭房屋），且原告已如數給付買賣價金並於 100 年7 月12日辦妥所有權移轉登記。詎原告於被告交屋後 雇工裝潢時，於100 年9 月28日發現室內天花板水泥脫落、 鋼筋鏽蝕、鋼筋外露，更於拆除原天花板後，始發現系爭房 屋室內設有多處引水盤，進而知悉系爭房屋內有漏水情形。 本件系爭房屋存有水泥脫落、鋼筋鏽蝕、鋼筋外露、滲漏水 之瑕疵，原告爰依民法第359 條瑕疵擔保之規定，請求減少 價金。 ㈡系爭房屋具有上開瑕疵，其交換價值及效用必然產生貶抑。 目前就房屋有瑕疵之價值貶損估價報告，並無一定客觀鑑定 標準，且常不為法院所採認，足證價值減少之損害於證明上 確實有相當之難度，倘一再令原告舉證證明損害額度，確實 過苛，亦不符訴訟經濟。而系爭房屋有無法修復之瑕疵，業 已造成市場價值上之貶損，倘僅以修復費用作為瑕疵損害， 對原告顯非公允，故本件瑕疵減損之計算，應綜合一切客觀 情狀，包括原告修復費用之單據、被告轉手出賣原告後中間 所賺之差價（獲利高達1,000 萬元）、瑕疵無法修復及市場 價值上之減損等，依民事訴訟法第222 條第2 項規定而為判 斷，而認本件應減少之價金為750 萬元。 ㈢綜上，爰依民法第359 條物之瑕疵擔保之法律關係，請求減 少價金750 萬元。並聲明：⒈被告應給付原告750 萬元。⒉ 願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則抗辯：台北市土木技師公會鑑定報告僅具體指出後陽 台天花板有一處呈現鋼筋外露，另4 處漏水修補痕跡及2 處 曾有滲漏水痕跡均不能比對為系爭房屋現場照片，自照片也 看不出有正在漏水之情形。又系爭房屋屋齡老舊，外加原告 進行大規模拆除，不能排除自然老化或拆除破壞所致。惟如 不影響使用及結構安全，只需略加修補即可，當屬買受人合 理預期之範圍，不能認為係瑕疵等語，資為抗辯，並聲明： ⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告 免為假執行。 三、得心證之理由： ㈠系爭房屋有水泥脫落、鋼筋鏽蝕、鋼筋外露、滲漏水之瑕疵 ，被告應負物之瑕疵擔保責任： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵， 而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少 其價金，民法第354 條、第359 條規定甚明。 ⒉經查，系爭房屋經送台北市土木技師公會鑑定，結果認：於 後陽台處進行敲擊，發現樓板鋼筋，經檢視鋼筋表面確有生 鏽跡象，量測敲下之水泥塊，厚度約1.3CM ，此為裝潢時重 新粉刷厚度，故推測原結構保護層亦不足2CM ，所以因原結 構保護層不足，造成鋼筋生鏽，且因鋼筋生鏽處體積膨脹， 擠壓混凝土空間，造成混凝土剝落，形成鋼筋鏽蝕，因而接 觸更多空氣中水分，導致鋼筋更加生鏽形成繡蝕。綜上研判 ，由原證三照片顯示於拍照時間點，該戶有鋼筋生鏽造成水 泥脫落形成鋼筋外露現象及繡蝕現象等節，有該公會鑑定報 告書（下稱系爭鑑定報告）可稽。 ⒊被告雖辯稱：鑑定結果稱原證三照片為現場照片，惟鑑定人 僅在現場後陽台天花板進行相對位置之敲擊，而證實「原證 三216- 1」照片與現場相符（即系爭鑑定報告之「八、鑑定 經過第2 點」），但除此位置外並未對原證三照片其他位置 進行現場比對，故僅能證明後陽台天花板與「原證三216 -1 」照片相符，而不能證明系爭房屋其他位置與原證三照片相 符等語。然查，依系爭鑑定報告，除以上開「原證三216-1 」照片位置進行比對外，另亦表示：原證三照片中之211-1 、212-2 、214-1 、215-1 、216-1 、216-2 、224-2 、24 6-1 、258-1 、258-2 、266-2 、270-1 、271-1 、271-2 皆為後陽台施工照片，可顯示為一系列之施工過程等語。此 外原證三照片亦經證人（即受原告委託裝修系爭房屋之人） 張震平具結證述：原證三照片為系爭房屋拆除後天花板及室 內狀況，照片是我拍攝等語在卷（見本院卷一第138 頁反面 、139 頁反面），則足認原證三照片確為系爭房屋之照片無 誤。系爭鑑定報告以原證三照片及現場敲下之水泥塊等，認 定系爭房屋有水泥脫落、鋼筋鏽蝕、鋼筋外露之瑕疵，實屬 可取。此外系爭房屋確有上開瑕疵．亦經證人即系爭房屋防 水工程施作者王家和與證人張震平到庭結證明確（見本院卷 一第138 頁反面、158 頁）在卷。據上而論，原告主張系爭 房屋有水泥脫落、鋼筋鏽蝕、鋼筋外露之瑕疵，堪信為實。 ⒋就系爭房屋是否有滲漏水之瑕疵部分，系爭鑑定報告略以： 由原證三照片中…顯示共有4 處有以發泡劑止漏工法修補痕 跡；由原證三照片…可判別共有2 處曾經滲漏水的痕跡，故 由原證三照片研判系爭房屋曾有漏水現象等語，有系爭鑑定 報告可稽。佐以證人張震平結證：「（問：天花板或拆除後 屋內的牆壁有沒有滴水滲漏的情況？）拆除之後在室內裝修 的施工期間客用的浴室上方有漏水，還有廚房上方也有漏水 。（問：浴室上方及廚房上方之漏水是否有冷氣管線經過？ ）那時候已經沒有冷氣了，是樓板漏水」等語（見本院卷一 第139 頁），以及證人王家和到庭結證：我在全何公司防水 做防水工程。大概是去年有幫原告房屋做結構補強及防水工 程，我是跟張主任（即證人張震平）公司配合，他們是設計 公司。100 年11月3 日、101 年1 月19日、101 年3 月12日 之免用統一發票收據共3 張及100 年10月20日、101 年1 月 19日、101 年3 月12日全何企業有限公司價目表共3 張，是 我承作原告家結構補強及防水工程所開立的收據，收據所載 時間是施作完成後時間。當初是結構補強，做到一半屋頂有 漏水，不是1 個地方漏水，而是很多地方漏，所以才會有多 次工程，開立3 張收據是3 次工程的意思。漏水部分大部分 是樓上衛浴設備的地方。衛浴設備有2 間，房間跟客廳都有 漏，在施作時才發現有漏水，100 年10月20日第1 次做結構 補強就有做衛浴設備附近天花板防水，施工過程又發現多處 滴水下來，才又做後面2 次即1 月19日及3 月12日等語（見 本院卷一第157 至160 頁），綜之上情足認系爭房屋有滲漏 水之瑕疵。被告雖辯稱：證人王家和證稱係於現場進行結構 補強施工過程時發現多處滴水下來，但系爭鑑定報告卻指出 照片中並無顯示正在漏水，二者顯然不符。另原證三證片無 從證明為現場拍攝，系爭房屋是否僅「曾有漏水」，但拍照 時已無漏水，殊為可疑。惟不論何者情形，均不能證明被告 交付系爭房屋時存有漏水瑕疵等語，然原證三照片為現場拍 攝，已經本院認定如前，再於拆除工程進行時，系爭房屋確 有漏水情事，已經證人王家和、張震平證述明確如上所述， 且證人即台灣房屋店長游明志亦到庭證述：交屋過後，在買 方即原告拆除裝潢後有向我們反應房子有瑕疵，當時反應樓 上有滲漏，鋼筋有外露的情形等語（見本院卷一第160 頁） ，至於證人張震平所拍攝之現場原證三照片時，本不一定剛 好拍攝到正在滴水情形，被告以此指稱與證人王家和證詞顯 然不符，實屬無據。 ⒌據上，原告主張系爭房屋有水泥脫落、鋼筋鏽蝕、鋼筋外露 、滲漏水之瑕疵，依民法第359 條瑕疵擔保之規定，請求減 少價金，為有理由。 ㈡原告就上開瑕疵得請求減少之買賣價金： ⒈原告主張：目前就房屋有瑕疵之價值貶損估價報告，並無一 定客觀鑑定標準，且常不為法院所採認，足證價值減少之損 害於證明上確實有相當難度，倘一再令原告舉證證明損害額 度，確實過苛，亦不符訴訟經濟。而系爭房屋有無法修復之 瑕疵，業已造成市場價值上之貶損，倘僅以修復費用作為瑕 疵損害，對原告顯非公允，故本件瑕疵減損之計算，應綜合 一切客觀情狀，包括原告修復費用之單據、被告轉手出賣原 告後中間所賺之差價、瑕疵無法修復及市場價值上之減損等 ，依民事訴訟法第222 條第2 項規定而為判斷，而認本件應 減少之價金為750 萬元等語。 ⒉查原告雖主張系爭房屋因上開瑕疵而減少之價值應為750 萬 元，然未提出任何證明，亦未提出其計算之依據或方法，難 以採認。原告另主張市場價值上之減損，然亦未提出任何證 據資料供本院審酌；再其固主張被告向前手屋主購買系爭房 屋時，該雙方間之不動產買賣契約（含現況說明書）（見本 院卷一第114 至121 頁）曾載明系爭房屋存有數處漏水情事 ，且被告僅以8,680 萬元即購得該屋，足證系爭房屋存有瑕 疵時之價值應僅有8,680 萬元，而原告向被告購入系爭房屋 價格為9,680 萬，顯見原告確實受有價值上減損1,000 萬元 ，原告向被告主張750 萬元為有理。惟被告買賣系爭房屋賺 取之差價為何，涉及買賣雙方之交涉能力、談判技巧、系爭 房屋買賣當時之市場行情、買賣雙方當時就買賣房屋之需求 、意願、急迫性等諸多因素，本非同一而論，原告主張上開 價差即為原告就系爭房屋有上開瑕疵之價值減損，實屬無據 。此外，證人（即系爭房屋前手賣方）趙乃凱亦結稱：「（ 問：該房屋會有這個漏水的情況當時買方在出價時是否有因 此影響到你的賣價？）我們在賣系爭房子的時候，系爭房子 是在一個可居住的狀況，其實並沒有所謂漏水的情形，只是 曾經有過滲水的水漬，我就告訴黃先生，希望他們未來裝潢 的時候可以再注意一下。至於買方在出價時是否有影響應該 是沒有，因為當時我並不覺得這有任何的問題等語（見本院 卷一第109 頁反面）。據上，被告轉手出賣原告後中間所賺 之差價與有瑕疵而價值減損本屬二事，無從以作為認定本件 價值減損之客觀資料。 ⒊原告確實因系爭房屋所生上開瑕疵而支出修繕費用合計30萬 8,000 元（計算式：262,000+22,000+24,000=308,000 ）， 有免用統一發票收據及全何企業有限公司價目表在卷可稽， （見本院卷一第133 至136 頁），亦經證人王家和證述明確 （見本院卷一第157 頁反面至158 頁）及原告陳明在卷（見 本院卷三第34頁）。而系爭房屋因上開修復工程而使瑕疵狀 況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，故應以上開修復費用即 30萬8,000 元數額做為減少之價金。則就原告行使減少價金 30萬8,000 元範圍內，請求被告返還此部分價金，於法自屬 有據。 四、綜上所述，原告依民法第359 條物之瑕疵擔保之法律關係， 請求減少價金30萬8,000 元並請求被告給付，為有理由，應 予准許。其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 本判決所命被告給付之金額，未逾50萬元，原告勝訴部分， 本院依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請假 執行，僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知。被 告陳明願供擔保，聲請免為假執行，合於法律規定，爰酌定 相當之擔保金額宣告之。原告敗訴部分，其假執行之聲請即 失所依據，爰併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 104 年 9 月 2 日 民事第七庭審判長 法 官 徐千惠 法 官 曾育祺 法 官 黃愛真 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 2 日 書記官 王曉雁